Fachbeiträge & Kommentare zu Teilungserklärung

Zu Veränderungen der Stimmverhältnisse kann es durch Teilung von Miteigentumsanteilen bzw. Objekten eines Wohnungseigentümers kommen. Eine derartige Unterteilung ist jedenfalls auch ohne Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer zulässig.[1] Vereinbartes Wertprinzip Bei vereinbartem Wertprinzip ändert sich nichts im Hinblick auf die Stimmverhältnisse. Denn der unterteilende Wo...mehr

In aller Regel ist die Vertretung in der Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung auf einen bestimmten Personenkreis beschränkt. Meist ist hiernach Vertretung durch den Verwalter, andere Wohnungseigentümer oder aber den Ehegatten möglich. Eine solche Regelung ist grundsätzlich zulässig.[1] Eine solche Beschränkung der Vertretungsmöglichkeit ist vom berechtigten Interesse d...mehr

Immer dann, wenn mehr als ein Viertel der Wohnungseigentümer die Einberufung einer Wohnungseigentümerversammlung unter Angabe der entsprechenden Gründe begehrt, hat der Verwalter einem derartigen Verlangen nachzukommen. Bei der Ermittlung des erforderlichen Quorums kommt es allein auf die Kopfzahl der Wohnungseigentümer an.[1] Konsequenz: Steht ein Wohnungseigentum im Miteige...mehr

Vereinbarung prüfen Im Hinblick auf die maßgebliche Frist zur Einberufung der Wohnungseigentümerversammlung ist stets zunächst die Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung zu prüfen. In vielen Fällen finden sich hier vom Gesetz abweichende Fristen. Die maßgebliche Bestimmung des § 24 Abs. 4 Satz 2 WEG kann nämlich durch Vereinbarung geändert werden. Insoweit können kürzere...mehr

Lässt ein Wohnungseigentümer seine Wohnung so verwahrlosen, dass es zu Beeinträchtigungen der anderen Bewohner des Hauses kommt, kommen Abmahnung, Unterlassungsklage und als ultima ratio die Entziehung des Wohnungseigentums infrage. Abmahnung des Wohnungseigentümers Gemäß § 17 Abs. 2 WEG kann das Wohnungseigentum entzogen werden, wenn ein Wohnungseigentümer trotz Abmahnung "wi...mehr

Die Haftung des Verwalters ist nicht davon abhängig, dass ein Verwaltervertrag abgeschlossen ist. Dem Verwalter obliegen vielmehr bereits gesetzlich geregelte Pflichten, bei deren Verletzung er sich den Wohnungseigentümern und der Eigentümergemeinschaft gegenüber schadensersatzpflichtig machen kann. Die gesetzlich geregelten Pflichten des Verwalters ergeben sich dabei aus §§...mehr

Vielfach sehen Teilungserklärungen/Gemeinschaftsordnungen eine Ermächtigung des Verwalters zum Abschluss bestimmter Verträge vor – insbesondere zum Abschluss von Hausmeisterverträgen oder Verträgen mit Reinigungskräften. Derartige Ermächtigungen sollten den Verwalter aber nicht dazu verleiten, eigenmächtig entsprechende Verträge abzuschließen und schon gar nicht solche, die ...mehr

Werden Beschlussanträge vom Verwalter im Ladungsschreiben nur ungenügend angekündigt, sind hierauf gerichtete Anfechtungsklagen in aller Regel erfolgreich. In 1. Linie führen entsprechende Pflichtverletzungen zu einem materiell-rechtlichen Schadensersatzanspruch der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gegen den Verwalter bezüglich der ihr auferlegten Verfahrenskosten. Verwalt...mehr

Der allgemeine zivilrechtliche Verschuldensmaßstab ist in § 276 BGB geregelt. Der Verwalter haftet gemäß § 276 Abs. 1 Satz 1 BGB für Vorsatz und Fahrlässigkeit, sofern nichts anderes bestimmt ist. Grundsätzlich haftet der Verwalter also auch für nur leicht fahrlässig verursachte Pflichtverletzungen. Fahrlässigkeit ist bereits dann gegeben, wenn sich der Verwalter verhört ode...mehr

Grundsätzlich haftet der Verwalter dann, wenn er nicht rechtzeitig fällige Hausgelder beitreibt und diese infolge Verjährung oder Eröffnung des Insolvenzverfahrens gegen den Hausgeldschuldner nicht mehr oder nicht in voller Höhe realisiert werden können.[1] Praxis-Beispiel Der angefochtene Beschluss über die Festsetzung der Nachschüsse bzw. Anpassungsbeträge Der Beschluss über...mehr

Ist durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer die Zustimmung des Verwalters zur Veräußerung von Wohnungseigentum nach § 12 WEG erforderlich, hat er die Zustimmung zeitnah zu erteilen oder zu versagen, wenn ein Grund in der Person des Erwerbers vorliegt, der gegen dessen Eintritt in die Gemeinschaft spricht. Stets muss der wichtige Grund, der die Versagung einer Veräußerungsz...mehr

Begriff Die Verjährung bewirkt, dass der Schuldner berechtigt ist, die Leistung zu verweigern. Die Verjährung schafft ein dauerndes Leistungsverweigerungsrecht. Zu beachten ist, dass der Eintritt der Verjährung nicht von Amts wegen, also vom Gericht geprüft wird. Der Schuldner muss sich vielmehr immer selbst darauf berufen. U. a. bei Gewährleistungsansprüchen aus einem Kauf-...mehr

Zu beachten ist, dass die Verjährung einer Leistungspflicht nicht gleichzeitig dazu führt, dass die für sie bestellten Grundpfandrechte ihre Sicherheit verlieren. Auch nach Verjährung des der Bestellung zugrunde liegenden Anspruchs kann der Gläubiger seine Befriedigung aus dem Grundpfandrecht betreiben. Grundsätzlich unterliegen sämtliche Ansprüche der Verjährung. Lediglich d...mehr

Was die Zulässigkeit der Montage von Markisen angeht, sind selbstverständlich zunächst die Bestimmungen in der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung zu beachten. Hier können Markisen ausdrücklich gestattet und bestimmte Vorgaben im Hinblick auf Größe, Art und farbliche Gestaltung enthalten sein. Hinweis Grundsätzliches Markisenverbot? Denkbar ist auch ein grundsätzliches Verb...mehr

Vorbemerkung: Die vor Inkrafttreten des WEMoG ergangenen Entscheidungen gelten überwiegend auch nach neuer Rechtslage weiter. Gekennzeichnet ist die Fortgeltung nachfolgend mit (+). Ist die Rechtslage in Ermangelung aktueller Rechtsprechung nicht sicher zu beurteilen, wird die Entscheidung mit (?) gekennzeichnet. Scheint ihre Fortgeltung eher unwahrscheinlich, erfolgt die Ken...mehr

Heizkörper in gemeinschaftlichen Räumen stehen im Gemeinschaftseigentum. Heizkörper im Bereich des Sondereigentums werden nach zwar umstrittener, aber herrschender Meinung dem Sondereigentum des jeweiligen Sondereigentümers zugeordnet, wenn sie letztlich der Versorgung nur der betreffenden Sondereigentumseinheiten dienen.[1] Heizkörper und dazugehörige Leitungen zum Anschlus...mehr

Maßnahmen zur Herstellung eines plangerechten Zustands des Gemeinschaftseigentums werden unter den Begriff der Erhaltung subsumiert und nicht als bauliche Veränderungen qualifiziert.[1] Gemäß § 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG in Verbindung mit § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG kann jeder Wohnungseigentümer verlangen, dass das gemeinschaftliche Eigentum plangerecht hergestellt wird. Vergleichsmaßsta...mehr

Begriff Die Heizung hat als Einrichtung der Wärme- und Warmwasserversorgung überragende Bedeutung in der Praxis des Wohnungseigentums. Zentrale Probleme sind hier die Eigentumszuordnung der Heizung und ihrer einzelnen Bestandteile, die Möglichkeiten der Eigentümergemeinschaft, Nutzungsregelungen zu treffen, sowie insbesondere die Heizkostenabrechnung. Gesetze, Vorschriften u...mehr

"Normale" Erhaltungsmaßnahmen Wird einzelnen oder einer Gruppe von Wohnungseigentümern in der Gemeinschaftsordnung die Verpflichtung auferlegt, bestimmte Maßnahmen der Erhaltung an bestimmten Bereichen des gemeinschaftlichen Eigentums durchführen zu müssen, ist dies zunächst zulässig. Auch ohne ausdrückliche Anordnung umfasst eine derartige Regelung auch die Verpflichtung, di...mehr

Nach alter Rechtslage war ein Beschluss anfechtbar, wenn er die Gefahr einer Ungleichbehandlung von Wohnungseigentümern barg. Praxis-Beispiel Balkonsanierung Von den in der Wohnanlage vorhandenen 10 Balkonen sind 5 instandsetzungsbedürftig. Die Wohnungseigentümer beschließen daher die Instandsetzung dieser Balkone. Die Kosten der Erhaltungsmaßnahme sollen lediglich von den 5 W...mehr

Sind gemäß Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung bestimmte Gemeinschaftseinrichtungen wie etwa ein Schwimmbad und/oder eine Sauna vorhanden, obliegt es der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, diese instandzuhalten. Eine Stilllegung würde einen Verstoß gegen die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung darstellen. Eine Stilllegung wäre nur einstimmig möglich.[1] Die dauerh...mehr

Die Fußbodenheizung ist dem gemeinschaftlichen Eigentum zuzuordnen. Dies gilt sowohl für den Heizkessel, die Tankanlage, die Hauptleitungen sowie die im Estrich verlegten Heizschlangen.[1] Bei Letztgenannten gilt dies jedenfalls dann, wenn die gesamte Heizungsanlage nicht mehr störungsfrei funktionieren würde, wenn einzelne Heizschlangen beseitigt würden. Allerdings wurde au...mehr

Heizkörperventile stehen im Gemeinschaftseigentum, da sie zur ordnungsmäßigen Funktion der Gesamtanlage erforderlich sind bzw. diese beeinflussen (BayObLG, Beschluss v. 11.8.1987, BReg 2 Z 32/87; OLG Hamburg, Beschluss v. 22.4.1999, 2 Wx 39/99).[1] Etwas anderes gilt aber dann, wenn die Heizkörper in der Teilungserklärung oder einer nachfolgenden Vereinbarung dem Sondereigen...mehr

Im Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander gilt neben der Verpflichtung zur gegenseitigen Rücksichtnahme aus dem Gemeinschaftsverhältnis bei Meinungsverschiedenheiten das Prinzip der Zumutbarkeit. Soweit es den Wohnungseigentümern also zumutbar ist, haben sie die Anwesenheit einer gemeinschaftsfremden Person zu dulden, der ein anderer Wohnungseigentümer dies gestatte...mehr

Vereinzelt enthalten Bauträgerverträge eine Klausel, wonach der Verwalter im Fall der Verhinderung des Käufers zu dessen Vertretung in der Eigentümerversammlung bevollmächtigt ist. Enthält die Gemeinschaftsordnung darüber hinaus ebenfalls Stimmrechtsvertretungsregelungen, so kann es hier leicht zu Unsicherheiten kommen, welche Bestimmung denn nun gilt. Gängige Regelung zur S...mehr

Ist dem Sondernutzungsberechtigten keine Kostenbelastung auferlegt worden, stellt sich die Frage, inwieweit dieser mit Kosten für einen besonderen Verbrauch oder eine besondere Nutzung beschlussweise belastet werden kann. Vorauszuschicken ist, dass keine Beschlusskompetenz dafür besteht, dem Sondernutzungsberechtigten eine Verpflichtung zur Unterhaltung und Erhaltung in Abwe...mehr

Entspricht die Nutzung hingegen nicht mehr der Zweckbestimmung des Sondereigentums und verursacht einen erhöhten Kostenaufwand, dürfte eine pauschale Kostenmehrbelastung möglich sein – gesichert ist dies allerdings nicht. Musterbeschluss: Änderung der Kostenverteilung (Treppenhausreinigung im Bereich einer zweckbestimmungswidrig genutzten Arztpraxis) TOP XX Kostenverteilungsä...mehr

Das Wohnungseigentumsgesetz bestimmt in § 19 Abs. 2 Nr. 1 WEG, dass die Aufstellung einer Hausordnung zu den Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung gehört. Es handelt sich dabei um eine Nutzungs- bzw. Gebrauchsregelung, deren Ziel ein geordnetes und friedliches Miteinander in der Eigentümergemeinschaft ist. Für das Zustandekommen einer Hausordnung stehen grundsätzlich 3 Möglic...mehr

Keller sind Bestandteil des Sondereigentums, wenn sie als solche in der Teilungserklärung und im Grundbuch ausgewiesen sind. Werden Kellerräume entgegen der Teilungserklärung errichtet und zugeordnet, hat der entsprechend beeinträchtigte Wohnungseigentümer einen Anspruch auf Herausgabe der Kellerfläche, die ihm zu Sondereigentum zugeordnet ist. Hinsichtlich der Zuordnung der...mehr

Auch bei den Kosten der Gartenpflege kommt letztlich jeder Verteilungsschlüssel infrage, der nach den Maßgaben des konkreten Einzelfalls nicht zu einer willkürlichen Kostenbelastung bzw. -verteilung führt.[1] Musterbeschluss: Änderung der Kostenverteilung (Gartenpflege) TOP XX Änderung der Kostenverteilung hinsichtlich der Kosten der Gartenpflege Gemäß § ___ der Gemeinschaftso...mehr

Praxis-Beispiel Abweichende Quadratmeterzahlen Vor Fertigstellung eines Gebäudes erwirbt der Erwerber ein Ladenlokal, das in der Teilungserklärung mit Nr. 2 gekennzeichnet ist und zu dem laut Teilungserklärung ein Kellerabteil mit gleicher Bezeichnung gehört. Ausweislich des Kaufvertrags soll dieser Kellerraum eine Größe von 28 qm haben. Abweichend von dieser Beschreibung wir...mehr

§ 48 Abs. 1 Satz 1 WEG ordnet an, dass für die Wirkung gegen Sonderrechtsnachfolger grundsätzlich auch die Eintragung solcher Öffnungsklausel-Beschlüsse notwendig ist, die vor Inkrafttreten der des WEMoG am 1.12.2020 gefasst oder durch gerichtliche Entscheidung ersetzt worden sind. Es bedarf also zur Wirkung gegen Rechtsnachfolger von Wohnungseigentümern auch der Eintragung ...mehr

Charakteristisches Merkmal der Wohnungseigentümergemeinschaft ist deren Unauflösbarkeit gemäß § 11 WEG. Daher ist es verständlich, dass die Mitglieder größtes Interesse daran haben, bereits im Vorfeld erkennbar problematischen Eigentümern den Zutritt zu ihrer Gemeinschaft zu verwehren. Nach § 12 Abs. 1 WEG kann daher als Inhalt des Sondereigentums vereinbart werden, dass ein...mehr

Sind die Kellerräume durch Sondernutzungsrechte mit einzelnen Wohnungen zugunsten des jeweiligen Eigentümers verbunden, so kann der Inhaber des Sondernutzungsrechts von dem unberechtigten Besitzer ebenfalls im Rahmen des Verfahrens nach § 43 Abs. 2 Nr. 1 WEG die Herausgabe seines Kellerraums verlangen. Der Anspruch ergibt sich aus der Teilungserklärung. Hinweis Vereinbarung n...mehr

Begriff Zu jeder Wohnung gehört in der Regel ein Kellerraum. Er kann Bestandteil der Wohnung und damit des Sondereigentums sein. Keller können aber auch im Gemeinschaftseigentum verbleiben. In diesen Fällen wird die Nutzungsberechtigung für die einzelnen Kellerräume in der Regel durch Begründung von Sondernutzungsrechten den jeweiligen Eigentümern der einzelnen Wohnungen zug...mehr

Sind die Keller im Gemeinschaftseigentum verblieben, so werden sie in der Regel jeweils den einzelnen Wohnungen durch Begründung eines Sondernutzungsrechts in der Teilungserklärung zugewiesen. Andernfalls ist der Gebrauch der Keller durch Beschluss gemäß § 19 Abs. 1 WEG zu regeln. 2.1 Sondernutzungsrechte an Kellerräumen Sind die Kellerräume durch Sondernutzungsrechte mit einz...mehr

Entsprechend der tatsächlichen Nutzung des Sondereigentums durch die Wohnungseigentümer, werden in Einzelfällen Gemeinschaftseinrichtungen stärker in Anspruch genommen. In diesen Fällen ist stets auf die Zweckbestimmung des jeweiligen Sondereigentums in der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung abzustellen: Bei einer zulässigen Nutzung aufgrund der Zweckbestimmung des Sonde...mehr

Hinweis- und Informationspflichten des einzelnen Wohnungseigentümers gegenüber dem Verwalter können nicht beschlossen werden. Es fehlt insoweit an der erforderlichen Beschlusskompetenz.[1] Einzelnen Wohnungseigentümern können keine Leistungspflichten aufgebürdet werden, die sich weder aus dem Gesetz noch aus der Gemeinschaftsordnung ergeben.[2] Aus dem Gesetz ergeben sich ke...mehr

Die Wasser- und Abwasserkosten sind ein klassischer Fall der Beschlusskompetenz des § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG. Bis auf den wohl äußerst seltenen Fall, dass entsprechend § 11 Abs. 1 Nr. 1a HeizkostenV die Aufwendungen für den Einbau von Messgeräten unverhältnismäßig sind, weil sie die im Verlauf von 10 Jahren zu erwartenden Einsparungen übersteigen[1], entspricht lediglich eine ...mehr

Nach § 20 Abs. 1 Alt. 2 WEG können einem Wohnungseigentümer bauliche Veränderungen des Gemeinschaftseigentums durch Mehrheitsbeschluss gestattet werden. Auf eine Beeinträchtigung der übrigen Wohnungseigentümer kommt es nicht an. Allerdings sind die Grenzen des § 20 Abs. 4 WEG zu beachten, wonach die bauliche Veränderung nicht zu einer grundlegenden Umgestaltung der Wohnanlag...mehr

Keine Beschlusskompetenz besteht selbstverständlich in den Bereichen, in denen selbst durch Vereinbarung nicht von den Bestimmungen des WEG abgewichen werden kann. Als zwingende gesetzliche Verbote i. S. v. § 134 BGB gelten nämlich insbesondere die unabdingbaren Vorschriften des WEG selbst: § 5 Abs. 2 WEG (zwingende Bestandteile des Gemeinschaftseigentums können nicht zu Sond...mehr

Schwere Pflichtverletzung des Wohnungseigentümers Bei der Entziehung des Wohnungseigentums handelt es sich um den schwersten aller möglichen Eingriffe in das Eigentum. Voraussetzung ist, dass sich ein Wohnungseigentümer einer so schweren Pflichtverletzung der ihm gegenüber den anderen Wohnungseigentümern und der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bestehenden Verpflichtungen ...mehr

Das Wohnungseigentumsgesetz enthält keine Vorgaben dazu, zu welchem Zeitpunkt eine Wohnungseigentümerversammlung stattzufinden hat. Wohnungseigentümerversammlungen können sowohl an Werk- als auch an Sonn- und Feiertagen stattfinden.[1] Die Einberufung einer Eigentümerversammlung in der typischen Reisezeit entspricht allerdings nur dann ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn sie mi...mehr

Jeder einzelne Wohnungseigentümer hat einen klagbaren Anspruch auf ordnungsmäßige Verwaltung gemäß § 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG. [1] Der Anspruch nach § 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG richtet sich gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, da dieser nach § 18 Abs. 1 WEG seit Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes (WEMoG) am 1.12.2020 die Verwaltung des Gemeinschaftseige...mehr

Die wichtigsten Bestandteile einer ordnungsmäßigen Verwaltung sind in § 19 Abs. 2 WEG, dort unter den Ziffern 1–6 aufgeführt. Danach gehören zu einer ordnungsmäßigen Verwaltung insbesondere die Aufstellung einer Hausordnung[1], die ordnungsmäßige Erhaltung, also Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums[2], die angemessene Versicherung des gemeinschaftl...mehr

Der Nießbrauch ist das unveräußerliche und unvererbliche Recht, Nutzungen aus einer Sache zu ziehen. Der Nießbrauch gewährt seinem Inhaber grundsätzlich die gesamten Nutzungen eines Gegenstands, § 1030 Abs. 1 BGB. Die Person, der ein Nießbrauch an einer Sache eingeräumt ist, hat also ein umfassendes Nutzungsrecht, das auf die Person des Inhabers des Rechts beschränkt ist. Wa...mehr

Begriff Bei dem sogenannten Nießbrauch handelt es sich um eine Dienstbarkeit beispielsweise an einem Grundstück oder einer Eigentumswohnung. Das Stimmrecht in der Wohnungseigentümerversammlung steht jedoch nicht dem Nießbraucher zu, sondern verbleibt beim nießbrauchsbelasteten Wohnungseigentümer. Der Nießbraucher ist auch nicht zur Erhebung einer Anfechtungsklage gemäß § 44 ...mehr

Begriff Der Begriff der "ordnungsmäßigen Verwaltung" ist gesetzlich nicht bestimmt. Was hierunter zu verstehen ist, kann dem WEG nur teilweise entnommen werden. Ordnungsmäßig ist nach § 18 Abs. 2 WEG, was dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht. Ferner können die Wohnungseigentümer eine der Beschaffenheit des gemeinschaftlichen E...mehr

Begriff Bei einer Bauabweichung ist die tatsächliche Bauausführung bewusst oder unbewusst abweichend von dem zur Begründung des Wohnungseigentums erforderlichen Aufteilungsplan durchgeführt. Die Folgen der Abweichungen sind unterschiedlich, je nachdem, welche Bereiche der Wohnanlage betroffen sind. Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung BGH, Urteil v. 20.7.2018, V ZR 56/17:...mehr

Weicht die Bauausführung vom Aufteilungsplan in der Abgrenzung von Sondereigentum ab, so ist wie folgt zu differenzieren: Wird ein Raum des Sondereigentums teilweise baulich in das andere Sondereigentum einbezogen, so gehört dieser Raumteil nicht zum anderen Sondereigentum. Vielmehr hat der insoweit beeinträchtigte Wohnungseigentümer einen Anspruch auf erstmalige plangerecht...mehr