Fachbeiträge & Kommentare zu Teilungserklärung

Sowohl im Fall der Teilung nach § 3 WEG als auch einer solchen nach § 8 WEG entsteht die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer mit dem Anlegen der Grundbücher. Im praxisrelevanteren Fall der Teilungserklärung nach § 8 Abs. 1 WEG werden Erwerber von Wohnungseigentum im Innenverhältnis gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und anderen Wohnungseigentümern dann gemäß §...mehr

Ist als Inhalt des Sondereigentums vereinbart, dass ein Eigentümer zur Veräußerung seines Wohnungseigentums außer bei Veräußerung an einen Verwandten der Zustimmung des Verwalters bedarf, so erfasst die Ausnahme nicht die Veräußerung an eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts, deren Gesellschafter alle Verwandte des Veräußerers sind.[1] Grundsätzlich bedarf es auch der Veräußer...mehr

Grundsätzlich ist der Wohnungseigentumsverwalter nicht gehindert, als Verkaufsmakler von Sonder-/Teileigentum tätig zu werden. Das gilt sowohl bei einer Tätigkeit für den Verkäufer (Mitglied der Eigentümergemeinschaft) als auch für den Käufer.[1] Die Rechtsbeziehungen zwischen den Beteiligten richten sich ausschließlich nach den Vorschriften über das Maklerrecht. Besonderhei...mehr

Eine Versagung der Zustimmung ist nur gerechtfertigt, wenn gewichtige Gründe in der Person des Erwerbers vorliegen, die befürchten lassen, er werde die Rechte der anderen Wohnungseigentümer nicht beachten.[1] Eine vereinbarte Veräußerungszustimmung dient nämlich dem Zweck, eine gemeinschaftswidrige Gefahr abzuwenden. Insoweit liegt ein Grund zur Verweigerung der Zustimmung n...mehr

Die Immobilienwirtschaft wird durch das Wirtschaftsgut "Immobilie" in vielfältiger Art und Weise geprägt und nimmt in der Volkswirtschaft einen sehr bedeutenden und wichtigen Bereich ein. Das Wirtschaftsgut "Immobilie" unterscheidet sich von anderen Wirtschaftsgütern insbesondere durch die Standortgebundenheit, eine lange Produktions- und Nutzungsdauer, hohe Kapitalbindung, Einm...mehr

Rz. 67 Kann das Grundstück nicht real geteilt werden, bietet sich die Bildung von Wohnungseigentumsrechten an. An jeder Wohnung kann Sondereigentum begründet werden. Die Gemeinschaftsordnung kann so gestaltet werden, dass sie einer realen Teilung der Einheiten nah kommt. Die Aufteilungserklärung nach § 3 WEG bei der Gemeinschaftsordnung kann folgende Formulierung haben: Muster...mehr

Rz. 12 Das Bedürfnis, den Verwalter in derselben notariellen Urkunde zu bestellen, die die Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung enthält,[15] ist mit der ermöglichten Ein-Personen-WEG nicht obsolet. Das Bedürfnis ist nur geringer als früher, weil unmittelbar nach Anlegung aller Wohnungsgrundbücher die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Beschlüsse fassen kann. Diese nich...mehr

Rz. 20 Muster in Ihr Textverarbeitungsprogramm übernehmen Muster 16.1: Bauträgervertrag einer Eigentumswohnung UVZ-Nr. _________________________/_________________________ Verhandelt in _________________________ Am _________________________ erschienen vor mir, Notar _________________________, Amtssitz _________________________, in den notariellen Amtsräumen:mehr

Rz. 53 Bei dem nachstehenden Muster habe ich mich teilweise an einem Muster orientiert, das noch zum alten WEG-Recht erschien.[41] Rz. 54 Muster in Ihr Textverarbeitungsprogramm übernehmen Muster 12.2: Aufteilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung I. Teilungserklärung § 1 Begriffe Das Grundstück ist das im Bestandsverzeichnis des Grundbuchs ______________________...mehr

Rz. 63 Steht die Beurkundung einer Teilungserklärung eines Grundstücks in Wohnungs- und/oder Teileigentum an, hat die Gestaltung, wie das Sonder- vom Gemeinschaftseigentum abgrenzt wird, Bedeutung sowohl im Hinblick auf die Kostentragung als auch für die Ausübungsbefugnisse der betroffenen und künftigen Eigentümer. Um Sondereigentum an Wohn- oder sonstigen Räumen einzuräumen,...mehr

Rz. 1 Die Notare müssen auch Beurkundungen durchführen, deren Inhalte samt Anlagen umfangreich sind, z.B. Bauträgerkaufverträge, Aufteilungen in Wohnungs- und Teileigentum sowie Unternehmenskaufverträge. Zu jeder Verhandlung über Willenserklärungen nimmt der Notar zwingend eine Niederschrift auf (§ 8 BeurkG). Die Protokollierung muss so geschehen, dass die Bezeichnung des No...mehr

Rz. 44 Die Vereinbarung der Umwandlung von Wohnungs- in Teileigentum sowie umgekehrt ist eine Vereinbarung i.S.v. § 15 WEG. Die Aufteilungserklärung kann eine generelle Zustimmung zur Umnutzung oder die Möglichkeit eines Beschlusses, der die Vereinbarung ersetzt vorsehen (Öffnungsklausel). Besonderer Unterlagen für die Umwandlung von Wohnungseigentum in Teileigentum bedarf es ...mehr

Rz. 28 Auch an Teilen der Grundstücksfläche, die außerhalb des Gebäudes liegen, kann Sondereigentum begründet werden (§ 3 Abs. 2 WEG). Hier kommt es nun entscheidend darauf an, dass maßstabsgerechte Angaben im Aufteilungsplan vorhanden sind. Bezugspunkt ist eine katastermäßig bestimmte Grundstücksgrenze.[26] An Terrassen- oder Gartenflächen können damit nicht mehr nur Sondernu...mehr

Rz. 75 Eine unwirksame Bestimmung kann vorliegen, wenn ein Verbraucher von einem Bauträger eine zu errichtende Eigentumswohnung kauft, der notarielle Kaufvertrag eine Bestimmung enthält, wonach der Käufer anteilige nicht aufgeschlüsselte Kosten der vom Bauträger errichteten Teilungserklärung tragen soll. Unklar ist bei dieser Formulierung, wie hoch die Kosten sein werden, di...mehr

Rz. 30 Ist eine Aufteilungserklärung vor dem 1.12.2020 bereits beurkundet und noch nicht grundbuchlich vollzogen, so ist ein geänderter Aufteilungsplan mit Maßangaben anzufertigen, der die Terrassen, Stellplatz- und Gartenflächen beschreibt. Bei der Auslegung einer vor dem 1.12.2020 beurkundeten Gemeinschaftsordnung gilt gem. § 47 S. 1 WEG (n.F.): Im Zweifelsfalle setzt sich ...mehr

Rz. 12 Eine weitere Vereinfachung enthält das Beurkundungsgesetz in § 14 BeurkG: Wenn Bilanzen, Inventare, Nachlassverzeichnisse oder sonstige Bestandsverzeichnisse über Sachen, Rechte und Rechtsverhältnisse in ein Schriftstück aufgenommen werden, auf das in der Niederschrift verwiesen und ihr beigefügt wird, brauchen diese nicht vorgelesen zu werden, wenn die Beteiligten da...mehr

Rz. 2 Ein Kaufvertrag über den Erwerb eines Grundstücks oder grundstücksgleichen Rechts (Erbbaurecht, Wohnungseigentum, Teileigentum) ist für jede Vertragspartei ein Rechtsgeschäft von besonderer wirtschaftlicher Bedeutung. Sowohl die Immobilie als auch der Kaufpreis dafür sind Hauptleistungen mit einem hohen Wert, die ausgetauscht werden. Rz. 3 Käufer benötigen häufig eine F...mehr

Rz. 126 Ist eine erteilte Verwaltergenehmigung dem Notar, der zum Empfang durch die Vertragsparteien bevollmächtigt ist, zugegangen, so wird dadurch der Zustand der schwebenden Unwirksamkeit des Kaufvertrags und der Auflassung beendet, sodass die Zustimmung unwiderruflich geworden ist. Ein wirksamer Widerruf durch den Verwalter ist dann nicht mehr möglich.[76] Zuvor hatte de...mehr

Rz. 97 Will ein Eigentümer seine vermietete Eigentumswohnung verkaufen, so ist bei der Vorbereitung des notariellen Kaufvertrags zu überprüfen, ob dem Mieter das gesetzliche Vorkaufsrecht nach § 577 BGB zusteht. Bestand der Mietvertrag bereits vor der Aufteilung des Grundstücks in Wohnungseigentum, steht dem Mieter sein gesetzliches Mietervorkaufsrecht zu. War jedoch das Gru...mehr

Rz. 59 Muster in Ihr Textverarbeitungsprogramm übernehmen Muster 12.4: Kaufvertrag über ein Wohnungseigentum, Direktzahlung UVZ-Nr. _________________________ Verhandelt in _________________________ am _________________________ Vor mir, Notarin _________________________ mit dem Amtssitz in _________________________ erschienen heute in den Amtsräumen in _________________________:mehr

Absenkungsbeschluss (§ 23 Abs. 3 Satz 2 WEG) Beschlüsse, die nach § 23 Abs. 3 Satz 2 WEG für einzelne Gegenstände das Umlaufverfahren mit Mehrheit vorsehen (sog. Absenkungsbeschlüsse), sind nicht isoliert anfechtbar.[1] Ein "Absenkungsbeschluss" ist – wegen seiner Wesensähnlichkeit zu einem Beschluss zur Geschäftsordnung – nicht isoliert anfechtbar; dessen Ordnungsmäßigkeit so...mehr

Für den Fall, dass die Wohnungseigentümer oder der teilende Alleineigentümer in der Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung oder einer späteren Vereinbarung bestimmte Anlässe festgelegt haben, in denen Eigentümerversammlungen stattzufinden haben, trägt diesem Umstand § 24 Abs. 2 HS 1 WEG Rechnung. Der Verwalter hat also auch in den durch Vereinbarung der Wohnungseigentüm...mehr

Die maßgeblichen gesetzlichen Regelungen Gesetzliche Regelungen zur Eigentümerversammlung finden sich in §§ 23 bis 25 WEG: § 23 Abs. 1 WEG sieht als Regelfall der Beschlussfassung eine solche in der Wohnungseigentümerversammlung vor. § 23 Abs. 3 WEG macht hiervon eine Ausnahme und lässt auch eine Beschlussfassung durch den sog. "Umlaufbeschluss" zu. § 24 WEG regelt die Formalie...mehr

Grundsätzlich kann sich jeder Wohnungseigentümer durch jede beliebige Person auf der Wohnungseigentümerversammlung vertreten lassen.[1] Die Wohnungseigentümer können daher eine andere Person zur Ausübung des Stimmrechts bevollmächtigen. Die Erteilung der Vollmacht bedurfte nach früherer Rechtslage keiner bestimmten Form. Seit Inkrafttreten des WEMoG sieht § 25 Abs. 3 WEG vor...mehr

Soweit die Teilungserklärung keine Vorgaben hinsichtlich des Tages bzw. Datums der Versammlung enthält, ist der zur Einberufung Ermächtigte – also regelmäßig der Verwalter – bei dessen Bestimmung nach pflichtgemäßem Ermessen frei.[1] Die Eigentümerversammlung kann grundsätzlich auch an einem Wochenende durchgeführt werden. Nicht beanstandet wird auch die Durchführung einer Ver...mehr

Zu Veränderungen der Stimmverhältnisse kann es durch Teilung von Miteigentumsanteilen bzw. Objekten eines Wohnungseigentümers kommen. Eine derartige Unterteilung ist jedenfalls auch ohne Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer zulässig.[1] Vereinbartes Wertprinzip Bei vereinbartem Wertprinzip ändert sich nichts im Hinblick auf die Stimmverhältnisse. Denn der unterteilende Wo...mehr

In aller Regel ist die Vertretung in der Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung auf einen bestimmten Personenkreis beschränkt. Meist ist hiernach Vertretung durch den Verwalter, andere Wohnungseigentümer oder aber den Ehegatten möglich. Eine solche Regelung ist grundsätzlich zulässig.[1] Eine solche Beschränkung der Vertretungsmöglichkeit ist vom berechtigten Interesse d...mehr

Vereinbarung prüfen Im Hinblick auf die maßgebliche Frist zur Einberufung der Wohnungseigentümerversammlung ist stets zunächst die Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung zu prüfen. In vielen Fällen finden sich hier vom Gesetz abweichende Fristen. Die maßgebliche Bestimmung des § 24 Abs. 4 Satz 2 WEG kann nämlich durch Vereinbarung geändert werden. Insoweit können kürzere...mehr

Immer dann, wenn mehr als ein Viertel der Wohnungseigentümer die Einberufung einer Wohnungseigentümerversammlung unter Angabe der entsprechenden Gründe begehrt, hat der Verwalter einem derartigen Verlangen nachzukommen. Bei der Ermittlung des erforderlichen Quorums kommt es allein auf die Kopfzahl der Wohnungseigentümer an.[1] Konsequenz: Steht ein Wohnungseigentum im Miteige...mehr

Vereinzelt enthalten Bauträgerverträge eine Klausel, wonach der Verwalter im Fall der Verhinderung des Käufers zu dessen Vertretung in der Eigentümerversammlung bevollmächtigt ist. Enthält die Gemeinschaftsordnung darüber hinaus ebenfalls Stimmrechtsvertretungsregelungen, so kann es hier leicht zu Unsicherheiten kommen, welche Bestimmung denn nun gilt. Gängige Regelung zur S...mehr

Ja, die Bestimmung des § 20 Abs. 1 WEG ist abdingbar. In der Gemeinschaftsordnung bzw. einer späteren Vereinbarung können daher unterschiedliche Beschluss- bzw. Zustimmungserfordernisse vereinbart werden. Zu beachten ist hier allerdings, wann die Vereinbarung getroffen wurde. Nach § 47 WEG sind jedenfalls Vereinbarungen, die vor dem Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmoderni...mehr

Ist dem Sondernutzungsberechtigten keine Kostenbelastung auferlegt worden, stellt sich die Frage, inwieweit dieser mit Kosten für einen besonderen Verbrauch oder eine besondere Nutzung beschlussweise belastet werden kann. Vorauszuschicken ist, dass keine Beschlusskompetenz dafür besteht, dem Sondernutzungsberechtigten eine Verpflichtung zur Unterhaltung und Erhaltung in Abwe...mehr

Entspricht die Nutzung hingegen nicht mehr der Zweckbestimmung des Sondereigentums und verursacht einen erhöhten Kostenaufwand, dürfte eine pauschale Kostenmehrbelastung möglich sein – gesichert ist dies allerdings nicht. Musterbeschluss: Änderung der Kostenverteilung (Treppenhausreinigung im Bereich einer zweckbestimmungswidrig genutzten Arztpraxis) TOP XX Kostenverteilungsä...mehr

Das Wohnungseigentumsgesetz bestimmt in § 19 Abs. 2 Nr. 1 WEG, dass die Aufstellung einer Hausordnung zu den Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung gehört. Es handelt sich dabei um eine Nutzungs- bzw. Gebrauchsregelung, deren Ziel ein geordnetes und friedliches Miteinander in der Eigentümergemeinschaft ist. Für das Zustandekommen einer Hausordnung stehen grundsätzlich 3 Möglic...mehr

Auch bei den Kosten der Gartenpflege kommt letztlich jeder Verteilungsschlüssel infrage, der nach den Maßgaben des konkreten Einzelfalls nicht zu einer willkürlichen Kostenbelastung bzw. -verteilung führt.[1] Musterbeschluss: Änderung der Kostenverteilung (Gartenpflege) TOP XX Änderung der Kostenverteilung hinsichtlich der Kosten der Gartenpflege Gemäß § ___ der Gemeinschaftso...mehr

Charakteristisches Merkmal der Wohnungseigentümergemeinschaft ist deren Unauflösbarkeit gemäß § 11 WEG. Daher ist es verständlich, dass die Mitglieder größtes Interesse daran haben, bereits im Vorfeld erkennbar problematischen Eigentümern den Zutritt zu ihrer Gemeinschaft zu verwehren. Nach § 12 Abs. 1 WEG kann daher als Inhalt des Sondereigentums vereinbart werden, dass ein...mehr

§ 48 Abs. 1 Satz 1 WEG ordnet an, dass für die Wirkung gegen Sonderrechtsnachfolger grundsätzlich auch die Eintragung solcher Öffnungsklausel-Beschlüsse notwendig ist, die vor Inkrafttreten der des WEMoG am 1.12.2020 gefasst oder durch gerichtliche Entscheidung ersetzt worden sind. Es bedarf also zur Wirkung gegen Rechtsnachfolger von Wohnungseigentümern auch der Eintragung ...mehr

Entsprechend der tatsächlichen Nutzung des Sondereigentums durch die Wohnungseigentümer, werden in Einzelfällen Gemeinschaftseinrichtungen stärker in Anspruch genommen. In diesen Fällen ist stets auf die Zweckbestimmung des jeweiligen Sondereigentums in der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung abzustellen: Bei einer zulässigen Nutzung aufgrund der Zweckbestimmung des Sonde...mehr

Hinweis- und Informationspflichten des einzelnen Wohnungseigentümers gegenüber dem Verwalter können nicht beschlossen werden. Es fehlt insoweit an der erforderlichen Beschlusskompetenz.[1] Einzelnen Wohnungseigentümern können keine Leistungspflichten aufgebürdet werden, die sich weder aus dem Gesetz noch aus der Gemeinschaftsordnung ergeben.[2] Aus dem Gesetz ergeben sich ke...mehr

Egal, ob der vermietende Wohnungseigentümer dem Mieter von sich aus erlauben will, ein Balkonkraftwerk zu montieren oder der Mieter von dem vermietenden Wohnungseigentümer die Erlaubnis hierzu verlangt, bedarf es wie bereits ausgeführt[1] einer mehrheitlichen Gestattungsbeschlussfassung der übrigen Wohnungseigentümer. Der vermietende Wohnungseigentümer sollte daher beim Verw...mehr

Die Wasser- und Abwasserkosten sind ein klassischer Fall der Beschlusskompetenz des § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG. Bis auf den wohl äußerst seltenen Fall, dass entsprechend § 11 Abs. 1 Nr. 1a HeizkostenV die Aufwendungen für den Einbau von Messgeräten unverhältnismäßig sind, weil sie die im Verlauf von 10 Jahren zu erwartenden Einsparungen übersteigen[1], entspricht lediglich eine ...mehr

Nach § 20 Abs. 1 Alt. 2 WEG können einem Wohnungseigentümer bauliche Veränderungen des Gemeinschaftseigentums durch Mehrheitsbeschluss gestattet werden. Auf eine Beeinträchtigung der übrigen Wohnungseigentümer kommt es nicht an. Allerdings sind die Grenzen des § 20 Abs. 4 WEG zu beachten, wonach die bauliche Veränderung nicht zu einer grundlegenden Umgestaltung der Wohnanlag...mehr

Schwere Pflichtverletzung des Wohnungseigentümers Bei der Entziehung des Wohnungseigentums handelt es sich um den schwersten aller möglichen Eingriffe in das Eigentum. Voraussetzung ist, dass sich ein Wohnungseigentümer einer so schweren Pflichtverletzung der ihm gegenüber den anderen Wohnungseigentümern und der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bestehenden Verpflichtungen ...mehr

Zunächst ist zu beachten, dass jede Maßnahme der baulichen Veränderung eines Beschlusses der Wohnungseigentümer bedarf. Es kommt nicht darauf an, ob die Maßnahme für alle oder einzelne Wohnungseigentümer beeinträchtigend ist.[1] Grundsätzlich könnte daher auch die Beseitigung einer ohne Beschluss legitimierten baulichen Veränderung verlangt werden, die für keinen der übrigen ...mehr

Das Wohnungseigentumsgesetz enthält keine Vorgaben dazu, zu welchem Zeitpunkt eine Wohnungseigentümerversammlung stattzufinden hat. Wohnungseigentümerversammlungen können sowohl an Werk- als auch an Sonn- und Feiertagen stattfinden.[1] Die Einberufung einer Eigentümerversammlung in der typischen Reisezeit entspricht allerdings nur dann ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn sie mi...mehr

Die Wohnungseigentümer haben grundsätzlich die Möglichkeit der Einzelgestattung oder aber auch der Beschlussfassung über eine grundsätzliche Gestattung der Montage von Balkonkraftwerken unter Festlegung der maßgeblichen Rahmenbedingungen. Letzteres empfiehlt sich bereits zur Schaffung eines einigermaßen einheitlichen Erscheinungsbilds. Mindestkriterien sind hierbei Vorgaben üb...mehr

Sämtliche Maßnahmen der baulichen Veränderung bedürfen einer Beschlussfassung. Unerheblich ist insbesondere, ob die bauliche Veränderung mit Beeinträchtigungen einzelner Wohnungseigentümer verbunden ist. Es ist Sache des Wohnungseigentümers, der eine nicht in der Gemeinschaftsordnung gestattete bauliche Veränderung beabsichtigt, einen Gestattungsbeschluss gegebenenfalls im W...mehr

Keine Beschlusskompetenz besteht selbstverständlich in den Bereichen, in denen selbst durch Vereinbarung nicht von den Bestimmungen des WEG abgewichen werden kann. Als zwingende gesetzliche Verbote i. S. v. § 134 BGB gelten nämlich insbesondere die unabdingbaren Vorschriften des WEG selbst: § 5 Abs. 2 WEG (zwingende Bestandteile des Gemeinschaftseigentums können nicht zu Sond...mehr

§ 20 Abs. 2 WEG regelt die privilegierten Gestattungsmaßnahmen. Nach Satz 1 kann jeder Wohnungseigentümer angemessene bauliche Veränderungen verlangen, die dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen, dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge, dem Einbruchschutz, dem Anschluss an ein Telekommunikationsnetz mit sehr hoher Kapazität und der Stromerzeugung durch Steckersolargerät...mehr

Eine praktische Bedeutung kommt dem Ausbau oder der Erweiterung eines Bestandsgebäudes im Bereich des Wohnungseigentums nur im Hinblick auf einen nachträglichen Dachgeschossausbau zu. Bekanntlich können entsprechende Ausbaubefugnisse bereits in der Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung gestattet werden, sie können aber auch durch Beschluss auf Grundlage von § 20 Abs. 1 ...mehr