Fachbeiträge & Kommentare zu Teilungserklärung

Leitsatz Klage auf Veräußerungszustimmung ist gegen die restlichen Eigentümer zu führen, wenn diese durch Beschluss die Entscheidung an sich gezogen haben bzw. den Verwalter angewiesen haben, wie er sich zu verhalten habe Normenkette § 12 WEG Kommentar Im hier entschiedenen Fall war in der Gemeinschaftsordnung vereinbart, dass die Veräußerungszustimmung vom Verwalter, daneben ...mehr

Leitsatz Ein ungeteiltes Grundstück mit fünf freistehenden Mehrfamilienhäusern ist nur ein Objekt i.S.d. zur Abgrenzung der Vermögensverwaltung vom gewerblichen Grundstückshandel dienenden Drei-Objekt-Grenze. Normenkette § 15 Abs. 2 EStG, § 96 Abs. 1 S. 1 Halbs. 1, Abs. 2, § 118 Abs. 2 FGO Sachverhalt Eine GbR, bestehend aus den Ehefrauen eines Bauunternehmers und eines Archit...mehr

Leitsatz Spielhallenbetrieb mit Geldspielautomaten und Internetcafé mit vereinbarter Zweckbestimmung dieses Teileigentums als Gaststätte/Imbiss in typisierender Einzelfallbetrachtung konkret vor Ort unzulässig Kriterien für zulässige oder zweckwidrige Nutzung: Art und Durchführung des Betriebs; mit der Nutzung verbundene Folgen (u.a. Besucherfrequenz, Art der Besucher, Beglei...mehr

Leitsatz Bei der Änderung eines Umlageschlüssels nach § 16 Abs. 3 WEG steht den Wohnungseigentümern ein weiter Gestaltungsspielraum zu. Fakten: Vorliegend sind die Betriebskosten nach der Teilungserklärung im Verhältnis der Wohnflächen auf die Wohnungseigentümer umzulegen. In einer Eigentümerversammlung vom Juni 2009 wurde mit Wirkung ab dem Geschäftsjahr 2008 die Umlage der ...mehr

Leitsatz Grundsätzlich weiter Gestaltungsspielraum der Eigentümer zur Änderung des Verteilungsschlüssels nach § 16 Abs. 3 WEG Alle Ausgaben sind abzurechnen Noch nicht bereinigte Abrechnungssoftware nach Geboten des BGH zum Thema Rücklagenzuführung entschuldigt den Verwalter nicht Normenkette § 16 Abs. 3 WEG Kommentar In einer Wohnungseigentümergemeinschaft waren nach der Teilun...mehr

Leitsatz Den Wohnungseigentümern steht ein weiter Ermessens- und Gestaltungsspielraum zu, wenn sie den Umlageschlüssel für Betriebskosten für verschiedene Positionen durch Beschlussfassung mehr nach Wohnfläche, sondern nach Einheiten abrechnen wollen. Sachverhalt Ein Wohnungseigentümer richtet sich mit der Anfechtungsklage gegen Beschlüsse, durch die für einige Betriebskosten...mehr

Leitsatz In die Jahresabrechnung sind auch solche Ausgaben einzustellen, die der Verwalter unberechtigterweise aus Mitteln der Gemeinschaft getätigt hat. Maßgeblich für die Umlegung der Kosten in den Einzelabrechnungen ist der jeweils einschlägige Verteilungsschlüssel, wie er sich aus einer Vereinbarung, einem Beschluss nach § 16 Abs. 3, 4 WEG, aus § 16 Abs. 2 WEG oder einer...mehr

Leitsatz Ein Verwalter hat auch etwa zu Unrecht von ihm getätigte Ausgaben aus gemeinschaftlichen Geldmitteln in die Abrechnung einzustellen Die Kostenverteilung in Einzelabrechnungen richtet sich nach getroffener Vereinbarung, gefassten Beschlüssen gemäß § 16 Abs. 3 bzw. 4 WEG, nach dem gesetzlich vorgesehenen Schlüssel in § 16 Abs. 2 WEG oder der Feststellung in einer geric...mehr

Leitsatz Das auf eine unwirksame Vereinbarung zurückgehende, gleichwohl aber im Grundbuch eingetragene Sondernutzungsrecht wird von dem Gutglaubensschutz des § 892 BGB erfasst und kann deshalb grundsätzlich von dem Erwerber des Miteigentumsanteils, dem das vermeintliche Sondernutzungsrecht zugewiesen wurde, gutgläubig erworben werden. Fakten: Mit Nachtrag zur Teilungserklärun...mehr

Leitsatz Gutgläubiger Erwerb eines Sondernutzungsrechts (hier: an einem Kellerraum) trotz zwar unwirksamer Vereinbarung, jedoch im Grundbuch erfolgter Eintragung Normenkette §§ 10, 13, 14 WEG; § 892 BGB Kommentar In einem Nachtrag zur Teilungserklärung wurde einer Wohnung ein Sondernutzungsrecht an einem bislang gemeinschaftlich genutzten Kellerraum eingeräumt. Die Begründung ...mehr

Leitsatz Bei vereinbarter Bildung von Untergemeinschaften in der Teilungserklärung mit ausdrücklicher Trennungsbestimmung allein zur Kosten- und Lastenverteilung muss die Beschlussanfechtungsklage hier gegen Zähleraustausch grundsätzlich gegen alle übrigen Eigentümer (in notwendiger Streitgenossenschaft) der Gesamtgemeinschaft gerichtet werden Mangels weitergehend ausdrücklic...mehr

Leitsatz Enthält die Teilungserklärung eine Regelung, wonach in Ergänzung des § 23 WEG bestimmt wird, dass zur Gültigkeit eines Beschlusses der Wohnungseigentümerversammlung außer den dort genannten Bestimmungen die Protokollierung des Beschlusses erforderlich ist und das Protokoll von zwei von der Eigentümerversammlung bestimmten Eigentümern zu unterzeichnen ist, macht ein ...mehr

Leitsatz Förmlicher Protokollierungsverstoß gegen getroffene Vereinbarung führt nur zur Anfechtbarkeit des Beschlusses Stillschweigende Abänderung einer Vereinbarung (hier: zur Protokollunterzeichnung) in ständiger Praxis setzt das Bewusstsein der Eigentümer voraus, dass von getroffener Vereinbarung abgewichen wird und eine Neuregelung für die Zukunft geschaffen werden soll Ei...mehr

Leitsatz Vom Grundbuchamt – zu Unrecht – beanstandete Eintragung eines Sondernutzungsrechts (hier: Zufahrtsbehinderung zum Garagensondereigentum des einen von 2 Miteigentümern) Normenkette §§ 13, 15 WEG; § 71 Abs. 1 GBO Kommentar Mit notariellem Vertrag räumten beide Doppelhauswohnungseigentümer einem Eigentümer ein Sondernutzungsrecht auf einer näher bezeichneten Grundstücksf...mehr

Leitsatz Berechtigter Beseitigungs- und Unterlassungsanspruch der Gemeinschaft kraft bestandskräftiger Beschlussfassung gegen renitenten, grundsätzlich sondernutzungsberechtigten Falschparker auf dem gemeinschaftlichen Grundstück Normenkette § 10 Abs. 6 WEG; § 1004 BGB Kommentar Ein Stellplatz-Sondernutzungsberechtigter parkte sein Fahrzeug ständig außerhalb der ihm zur Sonder...mehr

Schuldnerin besitzt Sondernutzungsrechte … Die Gläubigerin betreibt wegen einer titulierten Forderung von 14.000 EUR zuzüglich Kosten die Zwangsvollstreckung gegen die Schuldnerin. Die Gläubigerin ist eine Wohnungseigentümergemeinschaft, die Drittschuldner sind Erwerber von Wohnungseigentum in der Gemeinschaftsanlage. Ursprüngliche Eigentümerin und Teilerin des gemeinschaftli...mehr

Die Klägerin wendet sich mit ihrer Drittwiderspruchsklage gegen die von der Beklagten betriebene Teilungsversteigerung eines Grundstücks. Die Mutter der Klägerin und ihres Bruders Walter K., des Ehemanns der Beklagten, ist die am 25. Juli 2000 verstorbene Erblasserin Gisela K. Sie war zusammen mit ihrem Ehemann Alfons K. Miteigentümer zu je 1/2 des Grundstücks. Am 30. Januar...mehr

„ … Die zulässige Klage ist nicht begründet. Der Kl. kann einen Anspruch auf Entschädigung wegen des Wasserrohrbruchs im Dezember 2009 gegen die Bekl. nicht mit Erfolg geltend machen. Es fehlt an der Verfügungsbefugnis über die Versicherungsforderung und damit an der Berechtigung der klageweisen Geltendmachung. Hierauf wurde der Kl. in der mündlichen Verhandlung hingewiesen. N...mehr

Leitsatz Sind nach Gemeinschaftsordnung Wirtschaftplan und Jahresabrechnung sowohl durch die Gesamtgemeinschaft als auch durch Untergemeinschaften zu erstellen, bedarf es erst einer Abrechnung der Gesamtgemeinschaft, bevor gemeinschaftsbezogene Zu- und Abflüsse auf Miteigentümer der Untergemeinschaft verteilt werden Anfechtungsklage gegen Beschlüsse einer Untergemeinschaft, d...mehr

Leitsatz Verneinter Anspruch eines Teileigentümers auf Umstellung des vereinbarten Kostenverteilungsschlüssels nach Miteigentumsanteilen auf einen neuen Wohn- bzw. Nutzflächenschlüssel ungeachtet erheblicher Mehrbelastung gegenüber dem vereinbarten Anteilsschlüssel Normenkette §§ 10 Abs. 2 Satz 3, 16 Abs. 2 WEG Kommentar Ein Teileigentümer (Büroräume) hatte seine Einheit zu Wo...mehr

Leitsatz Ein Wohnungseigentümer, der mit der Zahlung von Beiträgen in Verzug ist, kann deswegen nicht von der Eigentümerversammlung ausgeschlossen werden; ihm kann auch nicht das Stimmrecht entzogen werden. Die Ungültigerklärung von Beschlüssen scheidet in der Regel aus, wenn feststeht, dass sich ein Beschlussmangel auf das Abstimmungsergebnis nicht ausgewirkt hat; anders ve...mehr

Leitsatz Erfolgreiche Anfechtung des Beschlusses einer nach Gemeinschaftsordnung vereinbarten "Delegiertenversammlung" Offen bleiben konnte in diesem Fall die noch umstrittene Frage der Zulässigkeit einer sog. Vertreterversammlung (Stichwort: "Verdrängende Vollmacht") Normenkette §§ 10, 24, 25, 43, 46 WEG; §§ 164 ff. BGB; Art. 14 GG Kommentar In der Gemeinschaftsordnung einer g...mehr

Leitsatz Die Begründung von Wohnungseigentum gemäß § 8 WEG durch den Grundstückseigentümer unterliegt auch im Hinblick auf die Rangklassenprivilegierung des § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG für dort genannte Ansprüche der späteren Wohnungseigentümergemeinschaft nicht dem Zustimmungserfordernis von Grundpfandrechtgläubigern. Link zur Entscheidung KG, Beschluss vom 30.11.2010 – 1 W 455/10mehr

Leitsatz Nach Gemeinschaftsordnung gestattete Umwidmung von Teileigentum in Wohnungseigentum (oder umgekehrt) betrifft als Art der Nutzung das Gemeinschaftsverhältnis der Eigentümer untereinander. Änderungen in Vereinbarungsform bedürfen hier keiner Zustimmung der Grundpfandrechtsgläubiger Normenkette §§ 5 Abs. 4, 10 Abs. 2 und 3, 15 WEG; §§ 876, 877 BGB Kommentar In einem Nac...mehr

Leitsatz Normenkette §§ 420, 427, 640, 705 BGB; §§ 8 Abs. 2 und 10 Abs. 8 WEG Kommentar Errichten 2 Bauherren eine kleine Wohnungseigentumsanlage mit 2 Wohnungen, wird jeder der beiden Bauherren aus einem ...mehr

Leitsatz Die Festlegung einer Zusatzvergütung entsprechend der HOAI für den Verwalter im Fall von Sanierungsarbeiten in der Teilungserklärung ist geeignet, die Bestellung eines geeigneten gewerblichen Verwalters zu den verkehrsüblichen Bedingungen für die Zukunft zu beeinträchtigen und berührt damit den Kernbereich der nicht abdingbaren Bestimmung des § 20 Abs. 2 WEG. Fakten...mehr

Leitsatz Nichtigkeit einer in der Gemeinschaftsordnung vereinbarten Sonderhonorarklausel für den Verwalter (hier: Zusatzvergütung nach HOAI bei Reparaturen am Gemeinschaftseigentum von über 10.000 DM) wegen Verstoßes gegen den Grundsatz der Unabdingbarkeit einer Verwalterbestellung nach §§ 20 Abs. 2, 27 Abs. 1 WEG Ggf. anzuerkennender Sondervergütungsanspruch aus Gründen bere...mehr

Leitsatz Die zur Abgrenzung der Vermögensverwaltung vom gewerblichen Grundstückshandel dienende Drei-Objekt-Grenze ist überschritten, wenn der Kaufvertrag zwar über einen unabgeteilten Miteigentumsanteil abgeschlossen wurde, das Grundstück jedoch in derselben Urkunde in Wohn- und Gewerbeeinheiten aufgeteilt wurde, von denen dem Erwerber mehr als drei Einheiten zugewiesen wur...mehr

Leitsatz Schenkungsweiser Erwerb einer Eigentumswohnung durch Minderjährige ist generell nicht lediglich rechtlich vorteilhaft und bedarf deshalb der Genehmigung des gesetzlichen Vertreters (vorliegend der Bestellung eines Ergänzungspflegers, nicht jedoch auch der Genehmigung des Familiengerichts) Normenkette §§ 107, 1643 Abs. 1, 1909 BGB; § 10 Abs. 8 WEG Kommentarmehr

Leitsatz Getrennte Kostenverteilung in Mehrhausanlage im Rahmen vereinbarter Instandhaltung und Instandsetzung des einem Eigentümer "zu dienen bestimmten Gemeinschaftseigentums" Normenkette §§ 16 Abs. 2, 21, 28 WEG Kommentar Ist in der Teilungserklärung eindeutig vereinbart, dass der jeweilige Sondereigentümer das Gemeinschaftseigentum, welches seinem Sondereigentum in einer M...mehr

Leitsatz Für Keller- und Garagentausch in bestehender Gemeinschaft ist kein neuerlicher Aufteilungsplan erforderlich Normenkette §§ 3 Abs. 1, 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 WEG Kommentar Tauschen Wohnungseigentümer in einer bestehenden Eigentümergemeinschaft Kellerräume oder Garagen bzw. ordnen sie derartige Räume einem anderen Sondereigentum zu, ist für den grundbuchamtlichen Vollzug ...mehr

Leitsatz Tauschen Wohnungseigentümer in einer bestehenden Eigentümergemeinschaft Kellerräume oder Garagen beziehungsweise ordnen sie derartige Räume einem anderen Sondereigentum zu, ist für den grundbuchamtlichen Vollzug der Änderung der Teilungserklärung ein neuerlicher Aufteilungsplan mit entsprechender Neunummerierung nicht erforderlich. Das Grundbuchamt kann in diesem Fa...mehr

Leitsatz Im vorliegenden Einzelfall bejahte Beschlusskompetenz zur sog. "tätigen Mithilfe" (hier: zu turnusweiser Schneeräumpflicht der einzelnen Eigentümer auch als typischerweise in Hausordnungen regelbare Verhaltenspflichten) Normenkette §§ 16 Abs. 2 und 21 Abs. 3 i. V. m. Abs. 5 Nr. 1 WEG Kommentarmehr

Leitsatz Auch ein durch Vereinbarung festgelegter Umlageschlüssel kann durch Mehrheitsbeschluss nach § 16 Abs. 3 WEG geändert werden. Für eine transparente Ausgestaltung genügt es nicht, dass einer Abrechnung oder einem Wirtschaftsplan lediglich der neue Schlüssel zugrunde gelegt wird. Eine rückwirkende Änderung des Umlageschlüssels nach § 16 Abs. 3 WEG entspricht in der Reg...mehr

Leitsatz Instandsetzungsverantwortung zulasten des betroffenen Sondereigentümers (hier: an Fenstern durch Umdeutung einer nichtigen Vereinbarung) Normenkette § 10 WEG; §§ 133, 140 BGB Kommentar Fenster wurden nach Zuordnungsvereinbarung in der Teilungserklärung zu Sondereigentum erklärt. Weiter heißt es in der Gemeinschaftsordnung,dass die Behebung von Schäden im Sondereigentu...mehr

Leitsatz Doppelparker sind entgegen der Teilungserklärung kein (Mit-) Sondereigentum, sondern Gemeinschaftseigentum, wenn eine gemeinsame Hydraulikanlage für mehrere Doppelparker existiert Normenkette §§ 3, 8 WEG Kommentar Vorliegend war an Doppelparkern lt. Teilungserklärung und Grundbucheintragung Sondereigentum begründet worden. In der Gemeinschaftsordnung war hinsichtlich ...mehr

Leitsatz Die Wohnungseigentümer haben bei der Bestimmung eines abweichenden Kostenverteilungsschlüssels nach § 16 Abs. 4 WEG ein nur eingeschränkt überprüfbares Gestaltungsermessen. Dieses ist dann überschritten, wenn der Kostenverteilungsschlüssel nicht durch den in der Vorschrift genannten Gebrauchsmaßstab, sondern von anderen Gesichtspunkten bestimmt wird. Fakten: In einer...mehr

Leitsatz In einer Mehrhausanlage ohne vereinbarte Trennung der Kosten besitzen Eigentümer ein nur eingeschränkt überprüfbares Gestaltungsermessen hinsichtlich der nach § 16 Abs. 4 WEG möglichen Änderung der Kostenverteilung unter Berücksichtigung des im Gesetz angesprochenen Gebrauchsmaßstabs Ein solcher Beschluss nach § 16 Abs. 4 WEG muss stets auch ordnungsgemäßer Verwaltun...mehr

Leitsatz Ein Wohnungseigentümer kann eine Änderung des Verteilerschlüssels für verbrauchsunabhängige Kosten (Verteilung nach Fläche statt nach Miteigentumsanteil) nur verlangen, wenn er sonst erheblich mehr belastet würde. Ab 25 % ist die Mehrbelastung als erheblich anzusehen. Dies ist keine starre Grenze, sondern eine Orientierungsgröße. Sachverhalt Ein Wohnungseigentümer ve...mehr

Leitsatz Eine nach § 12 WEG erforderliche Zustimmung des Verwalters zur Veräußerung des Wohnungseigentums ist nur dann für die Eintragung des Eigentumswechsels ausreichend, wenn seine Verwalterstellung jedenfalls bis zum Eingang des Eigentumsumschreibungsantrags beim Grundbuchamt fortbesteht. Ist der Zeitraum der Verwalterbestellung vor diesem Zeitpunkt abgelaufen, muss entw...mehr

Leitsatz Auch bei Beschlussfassung über eine Verwalterbestellung gilt ein etwa abweichend vom Kopfprinzip vereinbartes Stimmrechtsprinzip (vorliegend: das Objektprinzip) Normenkette §§ 26, 43, 46 und 49 Abs. 2 WEG Kommentar Die Beschlussfassung zur Wirksamkeit einer Verwalterbestellung beurteilt sich ausschließlich nach der in der Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung ver...mehr

Leitsatz Unterlassungsanspruch eines Eigentümers gegen den Mieter eines Nachbareigentümers bei dessen unberechtigter Nutzung eines Kellerraums zu Wohnzwecken Normenkette § 1004 BGB Kommentar Ein einzelner Wohnungseigentümer kann aus eigenem Recht unmittelbar (also ohne Einschaltung der Wohnungseigentümergemeinschaft, vgl. dazu auch Wenzel, ZMR 2006, S. 245) die Unterlassung de...mehr

Leitsatz Besitzt ein nach Teilungserklärung sondernutzungsberechtigter Miteigentümer auf gemeinschaftlicher Fläche einen Kellerraum, kann er in grundsätzlich unverjährbarem Anspruch Herausgabe und Einräumung des Alleinbesitzes von einem nicht zur Nutzung berechtigten Miteigentümer fordern Normenkette §§ 902 Abs. 1 und 985 BGB Kommentar Der aktivlegitimierte Kläger hat gegen de...mehr

Leitsatz Verwirkung eines Unterlassungsanspruchs gegen eine der Teilungserklärung widersprechende Nutzung eines Teileigentums als Gaststätte Normenkette § 15 WEG; §§ 242, 1004 BGB Kommentar Wird ein Teileigentum jahrzehntelang in Widerspruch zu Nutzungsvereinbarungen in der Teilungserklärung als Gaststätte geführt und haben Wohnungseigentümer in dieser Zeit dagegen keine Unter...mehr

Leitsatz Untergemeinschaft kann eigenständig über die Bildung von Rücklagen entscheiden, wenn eine entsprechende Trennungsvereinbarung getroffen wurde Normenkette § 10 Abs. 6, 7, 8 WEG Kommentar Eine Gesamtgemeinschaft hat keine Beschlusskompetenz, zulasten einzelner Eigentümer einer Untergemeinschaft Rückstellungen zu beschließen. Nach Vereinbarung gab es insoweit eine entspr...mehr

Leitsatz Die Klausel in einer Teilungserklärung, dass ein Wohnungseigentümer, der mit der Zahlung von Beiträgen länger als einen Monat in Verzug ist, von der Teilnahme an der Eigentümerversammlung ausgeschlossen werden kann, ist nichtig. Wird ein Wohnungseigentümer zu Unrecht von der Teilnahme an der Eigentümerversammlung ausgeschlossen, sind die anschließend gefassten Besch...mehr

Leitsatz Nichtige Vereinbarung über Teilnahmeausschluss eines Eigentümers von der Versammlung im Fall von Beitragsrückständen Keine konkludente Kostenverteilungsänderung Normenkette §§ 23, 24, 25 WEG; §§ 134, 138, 242 BGB; Art. 14 GG Kommentar In der Teilungserklärung war geregelt: "Die Versammlung kann einen Wohnungseigentümer, der mit der Zahlung von Beiträgen länger als eine...mehr

Leitsatz Auch der Zustandsstörer kann zur Beseitigung einer Störung (und nicht bloß zur Duldung der Störungsbeseitigung) verpflichtet sein. Fakten: Vorliegend handelt es sich um eine aus zwei Haushällten bestehende Wohnungseigentumsanlage. Die Gemeinschaftsordnung enthält die Bestimmung, dass die beiden Wohneinheiten und die ihnen zugeordneten Sondernutzungsflächen … wie selb...mehr

Leitsatz Der Zustandsstörer kann zur Beseitigung einer Störung (und nicht nur zur Duldung der Störbeseitigung) verpflichtet sein. (hier: Rückschnitt einer zu hoch gewachsenen Thujenhecke zu angrenzender Sondernutzungsfläche) Verjährungsfragen Normenkette § 1004 Abs. 1 BGB Kommentar Das OLG München hatte mit Beschluss vom 3.8.2009 (32 Wx 008/09) die Rechtsbeschwerdesache unter H...mehr

Leitsatz Vorliegend kein sachlicher Grund für eine Änderung des Betriebskosten-Verteilerschlüssels von Miteigentumsanteilen auf qm-Fläche Normenkette § 16 Abs. 3 WEG Kommentar Nach dem missverständlichen Wortlaut des § 16 Abs. 3 WEG ist für eine Schlüsselumstellung nicht Voraussetzung, dass die Betriebskosten zunächst nach Verbrauch oder Verursachung erfasst werden, um sie ans...mehr