Fachbeiträge & Kommentare zu Teilungserklärung

Leitsatz Im vorliegenden Einzelfall bejahte Beschlusskompetenz zur sog. "tätigen Mithilfe" (hier: zu turnusweiser Schneeräumpflicht der einzelnen Eigentümer auch als typischerweise in Hausordnungen regelbare Verhaltenspflichten) Normenkette §§ 16 Abs. 2 und 21 Abs. 3 i. V. m. Abs. 5 Nr. 1 WEG Kommentarmehr

Leitsatz Auch ein durch Vereinbarung festgelegter Umlageschlüssel kann durch Mehrheitsbeschluss nach § 16 Abs. 3 WEG geändert werden. Für eine transparente Ausgestaltung genügt es nicht, dass einer Abrechnung oder einem Wirtschaftsplan lediglich der neue Schlüssel zugrunde gelegt wird. Eine rückwirkende Änderung des Umlageschlüssels nach § 16 Abs. 3 WEG entspricht in der Reg...mehr

Leitsatz Instandsetzungsverantwortung zulasten des betroffenen Sondereigentümers (hier: an Fenstern durch Umdeutung einer nichtigen Vereinbarung) Normenkette § 10 WEG; §§ 133, 140 BGB Kommentar Fenster wurden nach Zuordnungsvereinbarung in der Teilungserklärung zu Sondereigentum erklärt. Weiter heißt es in der Gemeinschaftsordnung,dass die Behebung von Schäden im Sondereigentu...mehr

Leitsatz Doppelparker sind entgegen der Teilungserklärung kein (Mit-) Sondereigentum, sondern Gemeinschaftseigentum, wenn eine gemeinsame Hydraulikanlage für mehrere Doppelparker existiert Normenkette §§ 3, 8 WEG Kommentar Vorliegend war an Doppelparkern lt. Teilungserklärung und Grundbucheintragung Sondereigentum begründet worden. In der Gemeinschaftsordnung war hinsichtlich ...mehr

Leitsatz Die Wohnungseigentümer haben bei der Bestimmung eines abweichenden Kostenverteilungsschlüssels nach § 16 Abs. 4 WEG ein nur eingeschränkt überprüfbares Gestaltungsermessen. Dieses ist dann überschritten, wenn der Kostenverteilungsschlüssel nicht durch den in der Vorschrift genannten Gebrauchsmaßstab, sondern von anderen Gesichtspunkten bestimmt wird. Fakten: In einer...mehr

Leitsatz In einer Mehrhausanlage ohne vereinbarte Trennung der Kosten besitzen Eigentümer ein nur eingeschränkt überprüfbares Gestaltungsermessen hinsichtlich der nach § 16 Abs. 4 WEG möglichen Änderung der Kostenverteilung unter Berücksichtigung des im Gesetz angesprochenen Gebrauchsmaßstabs Ein solcher Beschluss nach § 16 Abs. 4 WEG muss stets auch ordnungsgemäßer Verwaltun...mehr

Leitsatz Ein Wohnungseigentümer kann eine Änderung des Verteilerschlüssels für verbrauchsunabhängige Kosten (Verteilung nach Fläche statt nach Miteigentumsanteil) nur verlangen, wenn er sonst erheblich mehr belastet würde. Ab 25 % ist die Mehrbelastung als erheblich anzusehen. Dies ist keine starre Grenze, sondern eine Orientierungsgröße. Sachverhalt Ein Wohnungseigentümer ve...mehr

Leitsatz Eine nach § 12 WEG erforderliche Zustimmung des Verwalters zur Veräußerung des Wohnungseigentums ist nur dann für die Eintragung des Eigentumswechsels ausreichend, wenn seine Verwalterstellung jedenfalls bis zum Eingang des Eigentumsumschreibungsantrags beim Grundbuchamt fortbesteht. Ist der Zeitraum der Verwalterbestellung vor diesem Zeitpunkt abgelaufen, muss entw...mehr

Leitsatz Auch bei Beschlussfassung über eine Verwalterbestellung gilt ein etwa abweichend vom Kopfprinzip vereinbartes Stimmrechtsprinzip (vorliegend: das Objektprinzip) Normenkette §§ 26, 43, 46 und 49 Abs. 2 WEG Kommentar Die Beschlussfassung zur Wirksamkeit einer Verwalterbestellung beurteilt sich ausschließlich nach der in der Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung ver...mehr

Leitsatz Unterlassungsanspruch eines Eigentümers gegen den Mieter eines Nachbareigentümers bei dessen unberechtigter Nutzung eines Kellerraums zu Wohnzwecken Normenkette § 1004 BGB Kommentar Ein einzelner Wohnungseigentümer kann aus eigenem Recht unmittelbar (also ohne Einschaltung der Wohnungseigentümergemeinschaft, vgl. dazu auch Wenzel, ZMR 2006, S. 245) die Unterlassung de...mehr

Leitsatz Besitzt ein nach Teilungserklärung sondernutzungsberechtigter Miteigentümer auf gemeinschaftlicher Fläche einen Kellerraum, kann er in grundsätzlich unverjährbarem Anspruch Herausgabe und Einräumung des Alleinbesitzes von einem nicht zur Nutzung berechtigten Miteigentümer fordern Normenkette §§ 902 Abs. 1 und 985 BGB Kommentar Der aktivlegitimierte Kläger hat gegen de...mehr

Leitsatz Verwirkung eines Unterlassungsanspruchs gegen eine der Teilungserklärung widersprechende Nutzung eines Teileigentums als Gaststätte Normenkette § 15 WEG; §§ 242, 1004 BGB Kommentar Wird ein Teileigentum jahrzehntelang in Widerspruch zu Nutzungsvereinbarungen in der Teilungserklärung als Gaststätte geführt und haben Wohnungseigentümer in dieser Zeit dagegen keine Unter...mehr

Leitsatz Untergemeinschaft kann eigenständig über die Bildung von Rücklagen entscheiden, wenn eine entsprechende Trennungsvereinbarung getroffen wurde Normenkette § 10 Abs. 6, 7, 8 WEG Kommentar Eine Gesamtgemeinschaft hat keine Beschlusskompetenz, zulasten einzelner Eigentümer einer Untergemeinschaft Rückstellungen zu beschließen. Nach Vereinbarung gab es insoweit eine entspr...mehr

Leitsatz Die Klausel in einer Teilungserklärung, dass ein Wohnungseigentümer, der mit der Zahlung von Beiträgen länger als einen Monat in Verzug ist, von der Teilnahme an der Eigentümerversammlung ausgeschlossen werden kann, ist nichtig. Wird ein Wohnungseigentümer zu Unrecht von der Teilnahme an der Eigentümerversammlung ausgeschlossen, sind die anschließend gefassten Besch...mehr

Leitsatz Nichtige Vereinbarung über Teilnahmeausschluss eines Eigentümers von der Versammlung im Fall von Beitragsrückständen Keine konkludente Kostenverteilungsänderung Normenkette §§ 23, 24, 25 WEG; §§ 134, 138, 242 BGB; Art. 14 GG Kommentar In der Teilungserklärung war geregelt: "Die Versammlung kann einen Wohnungseigentümer, der mit der Zahlung von Beiträgen länger als eine...mehr

Leitsatz Auch der Zustandsstörer kann zur Beseitigung einer Störung (und nicht bloß zur Duldung der Störungsbeseitigung) verpflichtet sein. Fakten: Vorliegend handelt es sich um eine aus zwei Haushällten bestehende Wohnungseigentumsanlage. Die Gemeinschaftsordnung enthält die Bestimmung, dass die beiden Wohneinheiten und die ihnen zugeordneten Sondernutzungsflächen … wie selb...mehr

Leitsatz Der Zustandsstörer kann zur Beseitigung einer Störung (und nicht nur zur Duldung der Störbeseitigung) verpflichtet sein. (hier: Rückschnitt einer zu hoch gewachsenen Thujenhecke zu angrenzender Sondernutzungsfläche) Verjährungsfragen Normenkette § 1004 Abs. 1 BGB Kommentar Das OLG München hatte mit Beschluss vom 3.8.2009 (32 Wx 008/09) die Rechtsbeschwerdesache unter H...mehr

Leitsatz Vorliegend kein sachlicher Grund für eine Änderung des Betriebskosten-Verteilerschlüssels von Miteigentumsanteilen auf qm-Fläche Normenkette § 16 Abs. 3 WEG Kommentar Nach dem missverständlichen Wortlaut des § 16 Abs. 3 WEG ist für eine Schlüsselumstellung nicht Voraussetzung, dass die Betriebskosten zunächst nach Verbrauch oder Verursachung erfasst werden, um sie ans...mehr

Leitsatz Der Anspruch auf erstmalige teilungserklärungsgemäße Herstellung der Wohnungseigentumsanlage unterliegt der kurzen dreijährigen Verjährung. Für den Verjährungsbeginn ist eine zutreffende rechtliche Bewertung der Tatsachen nicht erforderlich. Fakten: Vorliegend entsprach der Bauzustand zweier Sondereigentumseinheiten nicht den ursprünglichen Planungen und der Teilungs...mehr

Leitsatz Eintragungen des planenden Architekten in Genehmigungsplänen haben grundsätzlich nicht die Bedeutung einer Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter Normenkette §§ 7 Abs. 4 Nr. 1, 10 Abs. 3 WEG Kommentar Sondereigentümer sind nach § 13 Abs. 1 WEG berechtigt, mit ihrem Eigentum nach Belieben zu verfahren, soweit nicht das Gesetz oder Rechte Dritter entgegenstehen. Nut...mehr

Leitsatz Wenn die Teilungserklärung nichts anderes bestimmt und die Wohnungseigentümer nichts anderes vereinbart haben, ist die Vermietung einer Eigentumswohnung an täglich oder wöchentlich wechselnde Feriengäste Teil der zulässigen Wohnnutzung. Fakten: Einer der Wohnungseigentümer einer größeren Wohnanlage vermietete seine Eigentumswohnung tage- oder wochenweise an Touristen...mehr

Leitsatz Wenn die Teilungserklärung nichts anderes bestimmt und die Wohnungseigentümer nichts anderes vereinbart haben, ist die Vermietung einer Eigentumswohnung an täglich oder wöchentlich wechselnde Feriengäste Teil der zulässigen Wohnnutzung. (amtlicher Leitsatz des BGH) Normenkette WEG § 13 Kommentar Die Entscheidung betrifft eine in Berlin gelegene Wohnungseigentumsanlage ...mehr

Leitsatz Die Abweisung einer Beschlussanfechtungsklage darf nicht offenlassen, ob es sich bei dem angefochtenen Beschluss nur um die Vorbereitung der Geltendmachung einer Unterlassungsklage handelte oder bereits um einen beschlossenen Untersagungsanspruch einer bestimmten Nutzung eines Sondereigentums Mangels entgegenstehender Vereinbarung kann eine Eigentumswohnung auch an t...mehr

Leitsatz Wichtige Grundsatzentscheidung des BGH zu Änderung der Kostenverteilung bei anstehender Balkonsanierung Vorliegend verneinte Anspruchsberechtigung des Klägers (mit Wohnung ohne Balkon), weder nach § 16 Abs. 4 WEG im Einzelfall noch generell nach § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG Zu den jeweiligen Anspruchsvoraussetzungen der alternativ nebeneinander stehenden Anspruchsmöglichkei...mehr

Leitsatz Teilweise berechtigte Schadensersatzklage eines Kapitalanlegers gegen den Bauträger nach Wohnungserwerb in einer "Senioren-Residenz" entgegen zugesagter, seniorengerechter Ausführung dieser Eigentumswohnanlage Normenkette §§ 633, 634, 636, 640, 281 BGB; DIN 18025 Teil 2 Kommentar Nach Prospekt und erster Teilungserklärung hatte ein Kapitalanleger in dieser nach Prospe...mehr

Leitsatz Die Jahresabrechnung ist auf entsprechende Rüge hin insgesamt für ungültig zu erklären, wenn sie für einen durchschnittlichen Eigentümer ohne sachkundige Hilfe nicht vollständig und nachvollziehbar ist. Das ist regelmäßig bei fehlender rechnerischer Schlüssigkeit der Fall, wenn also eine Diskrepanz zwischen tatsächlicher Kontenentwicklung und der Einnahmen- und Ausg...mehr

Leitsatz Überzeugende Grundsatzentscheidung des Landgerichts München I insbesondere zur Richtigkeit und Vollständigkeit von Gesamt- und Einzelabrechnungen im Wohnungseigentumsrecht Normenkette § 28 WEG Kommentar Herausgestellte Thesen aus der Begründung dieser Entscheidung: Mehrere Kläger eines Beschlussanfechtungsverfahrens sind notwendige Streitgenossen (h.M., vgl. BGH, Urtei...mehr

Leitsatz Eine Untergemeinschaft innerhalb einer Mehrhausanlage ist nicht rechtsfähig. Mangels Beschlusskompetenz ist die Bestellung eines Verwalters für eine Untergemeinschaft einer Mehrhausanlage nichtig. Fakten: Die Wohnungseigentumsanlage besteht aus mehreren Mehrfamilienhäusern, die jeweils Untergemeinschaften bilden. Auf der Eigentümerversammlung einer der Untergemeinsc...mehr

Leitsatz Teilt ein Miteigentümer in einer WEG, in der das Kopfstimmrecht gilt, seinen Miteigentumsanteil ohne die Zustimmung der übrigen Miteigentümer auf und veräußert den neu hinzugewonnenen Anteil an einen Dritten, führt das nicht zu einer Stimmrechtsmehrung, obwohl die WEG nun aus einem Miteigentümer mehr besteht. Fakten: Laut der Teilungserklärung bestand die WEG ursprün...mehr

Leitsatz Nach eigenmächtiger Unterteilung einer Einheit in einer Zwei-Personen-Gemeinschaft und Veräußerung des neuen Anteils kommt es bei geltendem Kopfstimmrecht nicht zu einer Stimmrechtsmehrung Normenkette § 25 Abs. 2 WEG Kommentar In einer ursprünglich aus zwei Einheiten bestehenden Gemeinschaft teilte ein Eigentümer später seinen Anteil auf und veräußerte nach Unterteilu...mehr

Leitsatz Auch von einer vereinbarten Öffnungsklausel kann nur dann Gebrauch gemacht werden, wenn ein sachlicher Grund vorliegt und einzelne Wohnungseigentümer gegenüber dem früheren Zustand nicht benachteiligt werden. Fakten: Die Wohnungseigentümer hatten vorliegend auf Grundlage einer in der Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung enthaltenen Öffnungsklausel mit der erfo...mehr

Leitsatz Auch Balkonbrüstungsinnenseite gehört grundsätzlich zum Gemeinschaftseigentum Anstricharbeiten können hier mit Beschlusskompetenz entschieden werden Normenkette §§ 5 Abs. 2, 21 WEG Kommentar Sind Balkone grundsätzlich nach der Teilungserklärung insgesamt dem Sondereigentum der jeweiligen Eigentümer zugeordnet, gehören die Balkonbrüstungen dennoch als konstruktive bzw. ...mehr

Leitsatz Ordnet die Teilungserklärung die Balkone insgesamt dem Sondereigentum der jeweiligen Wohnungseigentümer zu, gehören die Balkonbrüstungen dennoch als konstruktive bzw. der Sicherheit dienende Bestandteile zwingend zum Gemeinschaftseigentum. Die Innenseite der Balkonbrüstung ist ebenfalls Teil des Gemeinschaftseigentums, wenn der Aufbau beziehungsweise das Material de...mehr

Leitsatz Die Wohnungseigentümer sind zu einer Änderung der Teilungserklärung durch eine Mehrheitsentscheidung nicht in der Lage. Anders verhält es sich nur, wenn die Teilungserklärung eine Öffnungsklausel aufweist, wenn Gegenstand der Beschlussfassung gemäß § 16 Abs. 3 WEG die Verteilung von Betriebskosten nach Verursachung ist oder wenn gemäß § 16 Abs. 4 WEG über die Kosten...mehr

Leitsatz Keine Beschlusskompetenz der Gemeinschaft, vereinbarungswidrig auch Instandhaltungskosten an gemeinschaftlichen Fenstern und Türen den jeweiligen einzelnen Eigentümern anzulasten Normenkette § 16 Abs. 3 und 4 WEG Kommentar Wenn in der Gemeinschaftsordnung vereinbart ist, dass "gemeinschaftliche Anlagen und Einrichtungen auf gemeinsame Kosten dauernd in gutem Zustand z...mehr

Leitsatz Übertragung einer Wohnung von Eltern an ihre erwachsenen Kinder im Rahmen vorweggenommener Erbfolge gegen Einräumung eines lebenslänglichen, unentgeltlichen Nießbrauchsrechts rechtfertigt keine Verweigerung der Veräußerungszustimmung aus wichtigem Grund Eine Beschlussfassung ohne hinreichende Versagungsgründe ist insoweit nichtig Die Eigentümer können die Entscheidung...mehr

Leitsatz Im Kaufvertrag vereinbarte Duldungspflicht (hier: Balkonanbaurechte) mit Wirkung zugunsten des jeweiligen Eigentümers als Vertragsklausel zugunsten Dritter im Sinne eines "pactum de non petendo" (Stillhalteabkommen) Normenkette §§ 157, 328 Abs. 1 BGB; § 27 Abs. 1 Satz 2 FGG; § 546 ZPO Kommentar Die Auslegung von Individualverträgen durch den Tatrichter kann vom Gerich...mehr

Leitsatz Es stellt keine sachgerechte Lösung dar, die Kosten der Dachsanierung eines der Häuser einer Mehrhausanlage nur auf die Eigentümer umzulegen, die im betreffenden Haus Sondereigentumseinheiten besitzen. So mag es zwar sein, dass es sich um das Dach handelt, welches gerade jenes Gebäude abdeckt, in dem sich nur Wohnungen der durch den streitgegenständlichen Beschluss ...mehr

Leitsatz Zur Änderung der bislang geltenden Kostenverteilung bedarf es eines sachlichen Grunds. Es ist mangels solchen Grunds nicht möglich, dass die Mehrheit eine Änderung des bislang vereinbarten Kostenverteilungsschlüssels nach Kopfteilen in eine solche nach Miteigentumsanteilen nur deshalb beschließt, weil die Mehrheit dadurch auf Kosten der Minderheit finanziell entlast...mehr

Leitsatz Bei der Verteilung der Kosten für den Winterdienst müssen Wohnungseigentümer berücksichtigen, dass die Verkehrssicherungspflicht alle Mitglieder der WEG betrifft, unabhängig von der Miteigentumsquote. Sachverhalt Es entspricht nicht Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn Eigentümer, die eine Wohnung und einen Stellplatz haben, einen 10-mal höheren Anteil an den...mehr

Leitsatz Grundsätzlich kein Konkurrenzschutz unter Teileigentümern Normenkette § 14 Nr. 1 WEG Kommentar Teileigentümer sind grundsätzlich nicht verpflichtet, den Mietern der Miteigentümer oder diesen selbst Konkurrenzschutz zu gewähren; vielmehr haben sie entsprechende Wettbewerbstätigkeiten hinzunehmen, da diese außerhalb des Regelungsbereichs des § 14 Nr. 1 WEG liegen (vgl. ...mehr

Leitsatz Fehlender sachlicher Grund für einen Änderungsbeschluss zur Kostenverteilung nach § 16 Abs. 3 WEG Normenkette § 16 Abs. 3 WEG Kommentar In der Teilungserklärung einer Wohnungseigentümergemeinschaft war die Kosten- und Lastenverteilung nach Miteigentumsanteilen vereinbart. Beschlossen wurde hier unter Hinweis auf § 16 Abs. 3 WEG mehrheitlich (in mehreren Beschlüssen) e...mehr

Leitsatz Die vereinbarte Zweckbestimmung eines "Cafés" (in München-Schwabing/Maxvorstadt) muss nicht nur im Sinne eines Tages-Café-Betriebs verstanden werden Normenkette §§ 14, 15 WEG; § 1004 BGB; § 139 Abs. 2 ZPO Kommentar Zum Sachverhalt: Das streitgegenständliche Café wurde noch vor Begründung von Wohnungseigentum ab ca. 1952 betrieben und auch im "Gastro-Guide" von München ...mehr

Leitsatz Vollmacht ("Generalvollmacht") des Wohnungserwerbers an den Bauträger zum Zweck der Änderung der Teilungserklärung umfasst i.d.R. nicht die Befugnis, auch Dienstbarkeiten zu bestellen Normenkette §§ 133, 164 BGB; § 19, 53 Abs. 1 GBO Kommentar Wenn der Käufer dem Bauträger eine Vollmacht zum Zweck der Änderung der Teilungserklärung erteilt und mit Bindungen im Innenver...mehr

Leitsatz Keine Feststellungsverpflichtung des Gerichts über das Zustandekommen eines Mehrheitsbeschlusses, wenn der Verwalter wegen des Einstimmigkeitserfordernisses bei nachteiliger baulicher Veränderung Antragsablehnung verkündet hat Gegen eine Kostenentscheidung des Gerichts zulasten des Verwalters gem. § 49 Abs. 2 WEG besitzt dieser ein sofortiges Beschwerderecht Normenke...mehr

Leitsatz Einem erst nach längerer Zeit geltend gemachten Anspruch auf Unterlassung einer der Teilungserklärung widersprechenden Nutzung eines Teileigentums steht nur dann der Einwand der Verwirkung entgegen, wenn weitere Umstände hinzutreten, die die verzögerte Geltendmachung des Rechts als Verstoß gegen Treu und Glauben erscheinen lassen. Link zur Entscheidung KG Berlin, Bes...mehr

Leitsatz Unterlassungsanspruch eines Wohnungseigentümers gegen einen anderen Eigentümer, der einen im Gemeinschaftseigentum stehenden Dachraum zu Wohnzwecken nutzt; keine Anspruchsverwirkung Normenkette § 15 Abs. 3 WEG; §§ 242, 1004 BGB Kommentar Der Rechtsvorgänger des Antragsgegners hatte eigenmächtig einen Dachausbau vorgenommen, der zu Wohnzwecken genutzt wird. Der Dachrau...mehr

Leitsatz Ob Terrassen, Balkone oder Loggien im Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum stehen, kann nicht durch Klarstellungsvermerk im Grundbuch geklärt werden Normenkette § 22 GBO Kommentar Mag es auch in Rechtsprechung und/oder Literatur umstritten sein, ob man ohne positive Anhaltspunkte in den Grundbuchunterlagen (Eintragungsbewilligungen, Teilungserklärung und Aufteilu...mehr

Leitsatz Die Wohnungseigentümer können gemäß § 16 Abs. 3 WEG mehrheitlich über den Umlageschlüssel für die Betriebskosten des gemeinschaftlichen und des Sondereigentums beschließen, soweit dies ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht. Ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht die Abänderung des Umlageschlüssels dann, wenn einzelne Miteigentümer gegenüber dem früheren Zustand nicht...mehr

Leitsatz Teils gültige, teils ungültige Mehrheitsbeschlussfassung zur Änderung des vereinbarten Verteilungsschlüssels für Betriebskosten (hier: Anschlusskosten des Breitbandkabels, Aufzugskosten, Hausreinigungskosten) Normenkette § 16 Abs. 3 WEG n.F. Kommentar In der Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung von 1971 war vereinbart, dass "für die Verteilung der Nutzungen, Las...mehr