Fachbeiträge & Kommentare zu Vermieter

Für die Anfechtung des Mieters gelten die in Abschn. 1 dargelegten Grundsätze entsprechend. Der Mieter kann seine Willenserklärung und damit den Mietvertrag anfechten, wenn er sich über eine verkehrswesentliche Eigenschaft der Wohnung geirrt hat. Praxis-Beispiel Anfechtungsgrund für Mieter Ein Anfechtungsgrund liegt hier dann vor, wenn sich der Mieter darüber irrt, ob die Wohn...mehr

Die Klage wird dem Mieter nur dann zugestellt, wenn der klagende Vermieter den Gerichtskostenvorschuss einzahlt. Die Höhe des einzuzahlenden Gerichtskostenvorschusses hängt vom Streitwert der Klage ab. Um also Kostenvorschuss leisten zu können, muss der Vermieter wissen, welchen Gegenstandswert sein Verfahren hat. Für die Bestimmung des Gegenstandswerts gibt es 2 Wege: Der Ver...mehr

Hat der Vermieter die Wohnung an mehrere Mieter vermietet und ist einer der Mieter bereits ausgezogen, muss zunächst und grundsätzlich trotzdem gegenüber allen Mietern gekündigt werden, also auch gegenüber dem bereits ausgezogenen.[1] Kein Grundsatz ohne Ausnahme: Aus dem Gesichtspunkt von Treu und Glauben wird ein Mitmieter die allein ihm gegenüber ausgesprochene Kündigung ...mehr

Die Frage, ob das derzeitige Mietverhältnis des Mietinteressenten von seinem derzeitigen Vermieter gekündigt ist, ist grundsätzlich zulässig.[1] Zwar ist zuzugeben, dass dem Mieter mit der Frage nach der Kündigung des vorherigen Mietverhältnisses, insbesondere mit der Frage nach dem Grund, durchaus Informationen aus seinem persönlichen Lebensbereich abverlangt werden, die de...mehr

Bestehen hinreichende Anhaltspunkte, dass eine Klausel unwirksam ist, kann der Mieter Feststellungsklage erheben. Ein Feststellungsinteresse i. S. v. § 256 ZPO liegt vor, wenn der Vermieter den Mieter zur Durchführung von Schönheitsreparaturen auffordert oder wenn der Mieter befürchten muss, dass sich der Vermieter auf die Wirksamkeit der Renovierungsklausel beruft. Hierfür r...mehr

Das Widerspruchsrecht des Mieters gegen die Kündigung mit abgekürzter Frist ist eingeschränkt. Nicht funktionsgebundene Wohnungen Bei nicht funktionsgebundenen Werkwohnungen ist der Widerspruch an sich zulässig, jedoch sind bei der Interessenabwägung auch die Belange des Dienstberechtigten zu berücksichtigen.[1] Das ist vor allem von Bedeutung, wenn Vermieter und Arbeitgeber n...mehr

Die Schlüsselübergabe allein reicht aber noch nicht aus. Von einer Rückgabe des Mietobjekts kann erst dann ausgegangen werden, wenn dieses auch von den vom Mieter eingebrachten Gegenständen geräumt ist.[1] Übergibt er die Mietsache an den Vermieter in ungeräumtem Zustand, enthält er sie dem Vermieter immer noch vor.[2] Der Vermieter kann dann zwar die Rücknahme verweigern, o...mehr

Errichtung eines Neubaus, Abrissarbeiten, Straßenbaumaßnahmen etc. in der Nachbarschaft sind ebenfalls als Mangel zu bewerten, wenn der Mietgebrauch durch Lärm, Schmutz oder in optischer Hinsicht beeinträchtigt wird. Grundsatz des § 906 BGB Nach der Rechtsprechung des BGH ist bei der Auslegung des § 536 BGB die der Regelung des § 906 BGB zugrunde liegende Risikoverteilung zu b...mehr

Bemerkt der Mieter einen Fehler oder eine drohende Gefahr für die Mietsache, hat er dies dem Vermieter unverzüglich, d. h. ohne schuldhaftes Zögern[1], schriftlich oder mündlich anzuzeigen. Ob die Anzeige unverzüglich erfolgt ist, ist anhand der konkreten Umstände des Einzelfalls zu beurteilen. Wichtig Keine überzogenen Anforderungen stellen Die Anforderungen an die Mängelrüge...mehr

Umstritten ist, ob der Haus- bzw. Mietverwalter aufgrund seiner allgemeinen Hausverwaltervollmacht auch zur Kündigungserklärung ermächtigt ist. Zwar dürfte es wohl der allgemeinen Auffassung entsprechen, dass die Hausverwaltervollmacht auch die Berechtigung zur Kündigung umfasst, insbesondere wenn der Verwalter bereits als Bevollmächtigter des Vermieters das Mietverhältnis b...mehr

Nach der Bestimmung des § 112 InsO kann der Vermieter das Mietverhältnis nach dem Antrag auf Eröffnung des Insolvenzverfahrens über das Vermögen des Vermieters nicht kündigen wegen eines Verzugs mit der Miete, die vor dem Eröffnungsantrag eingetreten ist, oder einer Verschlechterung der Vermögensverhältnisse des Mieters. Sind kündigungsrelevante Miet- oder Pachtrückstände vor d...mehr

Der Zahlungs- und der Räumungsanspruch des Vermieters müssen aus demselben Rechtsverhältnis resultieren. Praxis-Beispiel Ladenwohnung Der Vermieter hat dem Mieter mit Geschäftsraummietvertrag das Ladenlokal im Erdgeschoss vermietet und mit Wohnraummietvertrag die darüber liegende Wohnung. Im Ladenlokal verkauft der Mieter Nazi-Utensilien. Nachdem er dies auch nicht nach entspr...mehr

Gerät der Mieter nach dem Eröffnungsantrag in einen kündigungsrelevanten Rückstand, kann der Vermieter das Mietverhältnis ebenfalls außerordentlich fristlos kündigen.[1] Auch hier ist wieder zu beachten, dass als Kündigungsgrund nicht Mietrückstände vor Antrag auf Eröffnung des Insolvenzverfahrens bemüht werden können. Praxis-Beispiel Kündigung nicht möglich Nach dem Mietvertr...mehr

Höchst umstritten ist, ob und wann der Vermieter bei Zahlungsverzug eine Versorgungssperre durchsetzen kann. In mehreren Entscheidungen hat das KG Berlin bei Geschäftsraummietverhältnissen bei Zahlungsverzug eine Versorgungssperre für zulässig gehalten.[1] Teilweise wird darauf abgestellt, dass eine solche Versorgungssperre erst nach Ausspruch der fristlosen Kündigung zuläss...mehr

Miet- und Pachtverhältnisse über unbewegliche Gegenstände oder Räume bestehen mit Wirkung für die Insolvenzmasse fort.[1] Der Insolvenzverwalter kann ein gewerbliches Mietverhältnis kündigen ohne Rücksicht auf eine vereinbarte Vertragsdauer oder einen vertraglichen Kündigungsausschluss. Die Frist beträgt 3 Monate zum Ende eines Monats, sofern keine kürzere Frist maßgeblich i...mehr

§ 5 Abs. 1 Satz 1 EWSG verpflichtet Vermieter – das kann auch ein vermietender Wohnungseigentümer sein –, die Entlastung, die er nach §§ 2 oder 4 EWSG für Dezember 2022 erlangt oder erlangen könnte, im Rahmen der Abrechnung der Heizkosten oder nach vertraglicher Vereinbarung für die laufende Abrechnungsperiode an den Mieter weiterzugeben. Die Höhe der Entlastung des Vermiete...mehr

Das Vorkaufsrecht ist ausgeschlossen, wenn der Vermieter die Wohnräume an eine zu seinem Hausstand gehörende Person oder an einen Familienangehörigen verkauft.[1] Der Begriff des Hausstands- und Familienangehörigen ist dem § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB nachgebildet, der die Voraussetzungen der Eigenbedarfskündigung regelt. Dort ist umstritten, wie der Begriff des Familienangehörige...mehr

Ob und in welchen Fällen der Mieter während der Mietzeit Schönheitsreparaturen ausführen muss, richtet sich nach dem Wortlaut der Renovierungsklausel. Ist vereinbart, Praxis-Beispiel Renovierungsklausel zur Gefährdung der Substanz der Mieträume "Hat der Mieter die Schönheitsreparaturen übernommen, so hat er spätestens bei Ende des Mietverhältnisses alle bis dahin je nach Grad ...mehr

Ein vor Beendigung des Hauptmietverhältnisses entstandenes, vom Mieter aber nicht ausgeübtes Kündigungsrecht erlischt mit der Beendigung des Hauptmietverhältnisses. Allerdings sind einige Ausnahmen angebracht. Kündigungsrecht bleibt ausnahmsweise bestehen So bleibt das Kündigungsrecht ausnahmsweise bestehen, wenn es aus einer Vertragsverletzung abgeleitet wird, die sich unmitt...mehr

Zu den engen Familienangehörigen zählen der Ehegatte, die gemeinsamen Kinder und die Stiefkinder, u. U. auch die Enkel.[1] Auch der den Ehegatten gleichgestellte gleichgeschlechtliche Lebenspartner i. S. v. § 1 Abs. 1 LPartG gehört dazu. Die Geschwister eines Mieters werden dagegen nicht zu den engeren Familienangehörigen gerechnet.[2] Hinsichtlich der Eltern eines Mieters komm...mehr

Interessenabwägung Kündigt ein Vermieter mit der Begründung, dass der Mieter seine Pflicht zur Duldung der Besichtigung verletzt habe, so sind die Interessen des Vermieters an der Besichtigung und die Interessen des Mieters an einem ungestörten Mietgebrauch gegeneinander abzuwägen. Bei dieser Abwägung ist dem Besitzrecht des Mieters an der Wohnung aus Art. 14 GG und dem Recht...mehr

Umstritten ist, ob der Haus- bzw. Mietverwalter aufgrund seiner allgemeinen Hausverwaltervollmacht auch zur Kündigungserklärung ermächtigt ist. Zwar dürfte es wohl der allgemeinen Auffassung entsprechen, dass die Hausverwaltervollmacht auch die Berechtigung zur Kündigung umfasst, insbesondere wenn der Verwalter bereits als Bevollmächtigter des Vermieters das Mietverhältnis b...mehr

Der Mieter hat es nicht zu dulden, dass der Vermieter die Mietwohnung ohne dessen Zustimmung betritt, um sie zu besichtigen.[1] Ein eigenmächtiges Betreten kann nur bei Notstand oder Nothilfe und nicht bei einer Wohnungsbesichtigung gerechtfertigt sein. Das bedeutet, es kann im Einzelfall eine Ausnahme zum eigenmächtigen Betreten der Mietwohnung durch den Vermieter gegeben s...mehr

Dem Mieter ist jeglicher Zugriff auf die Kaution verwehrt. Auch ihn kann im Falle eines ungerechtfertigten Zugriffs die Strafandrohung des § 266 StGB treffen. Praxis-Beispiel Zugriff auf das Sparkonto Als Mietsicherheit hatte der Mieter ein Sparbuch eröffnet und den Kautionsbetrag auf dieses Konto eingezahlt. Er weist die Anlage dem Vermieter nach. Greift nun der Mieter durch ...mehr

Die 2. Alternative des § 940a Abs. 1 ZPO regelt als weiteren und durchaus praxisrelevanten Verfügungsgrund die Räumungsverfügung zum Schutz vor körperlicher Gewalt. Die Räumung von Wohnraum kann also auch bei einer konkreten Gefahr für Leib oder Leben des Vermieters, Mitmieters oder sonstiger Hausbewohner durch einstweilige Verfügung angeordnet werden. Entscheidend ist das V...mehr

Hat der Mieter vor der Beendigung des Hauptmietverhältnisses eine Mieterhöhungserklärung abgegeben, so tritt der Vermieter in die sich hieraus ergebenden Rechte ein. Nach dem Vermieterwechsel kann der Vermieter ein eigenes Erhöhungsrecht geltend machen; selbstverständlich muss der Vermieter hierbei auch die Kappungsgrenze beachten.mehr

Diesen Personenmehrheiten ist gemeinsam, dass sie keine eigene Rechtspersönlichkeit haben. Hinweis Vertrag mit allen Mitgliedern Der Mietvertrag kommt deshalb nicht mit der Gesellschaft/Gemeinschaft als solcher, sondern mit den einzelnen Mitgliedern der Gemeinschaft zustande.[1] Kraft Gesetzes gilt, dass alle Mitglieder der Gesellschaft/Gemeinschaft beim Abschluss des Mietvertr...mehr

Hinweis Vermieterpfandrecht Kann ein Vermieter ein Vermieterpfandrecht geltend machen[1], hat er das Recht, sich aus den Pfandgegenständen vorzugsweise zu befriedigen (Absonderungsrecht). Hinsichtlich der Mietrückstände besteht das Absonderungsrecht allerdings nur für diejenigen Rückstände, die im letzten Mietjahr vor der Insolvenzeröffnung entstanden sind.[2] Dabei ist § 91 A...mehr

Achtung Durchschnittsgeschmack Sind die Schönheitsreparaturen zum Ende des Mietverhältnisses fällig, muss der Mieter auf durchschnittliche Geschmacksstandards Rücksicht nehmen. Dies schließt beispielsweise eine Verwendung allzu greller oder allzu dunkler Farben aus.[1] Ist eine Wohnung zu tapezieren, so kann der Mieter eine Tapete mittlerer Art und Güte auswählen. Praxis-Beisp...mehr

Nach der Bestimmung des § 543 Abs. 2 Nr. 3b BGB kann der Vermieter auch außerordentlich fristlos kündigen, wenn der Mieter in einem Zeitraum, der sich über mehr als 2 Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrags in Verzug ist, der die Miete für 2 Monate erreicht. Auch hier bedarf es vor der Kündigung keiner Abmahnung. Praxis-Beispiel Verzug über mehr...mehr

Muss der Mieter für die Ersatzwohnung eine höhere Miete bezahlen, so kann auch dies eine Schadensposition darstellen. Dabei sind – wie allgemein im Schadensrecht – die Gesichtspunkte der Vorteilsausgleichung und der Schadensminderungspflicht zu berücksichtigen. Hieraus folgt: Hatte der Mieter für die bisherige Wohnung eine Miete gemäß § 558 BGB zu zahlen und muss er für die n...mehr

Statt der Entschädigung in Höhe der bisher vereinbarten Miete kann der Vermieter eine solche Entschädigung verlangen, die der ortsüblichen Miete für vergleichbare Räume entspricht. Begriff "Marktmiete" Nach Ansicht des BGH ist bei einer Vorenthaltung der Mieträume die Marktmiete maßgeblich. Das ist diejenige Miete, die bei Neuvermietung erzielt werden kann.[1] Der BGH führt zur...mehr

Werden Gewerberäume durch ein Hochwasser überschwemmt und sind nicht mehr nutzbar, kann getrost die Mietzahlung eingestellt werden. Denn dem Mieter von Räumen, die bei "normaler Hochwasserlage" ungefährdet sind, steht ein 100-prozentiges Minderungsrecht zu.[1] Jedoch trägt der Mieter insoweit die Darlegungs- und Beweislast für eine durch ein Starkregenereignis eingetretene er...mehr

Vertragsänderung Leben die Eheleute in einer Mietwohnung, so können sie entweder selbst durch eine entsprechende Einigung für einen Wechsel im Mietverhältnis sorgen oder aber das Gericht zur Entscheidung anrufen. Insoweit bestimmt § 1568a Abs. 3 BGB: Der Ehegatte, dem die Wohnung überlassen wird, tritt zum Zeitpunkt des Zugangs der Mitteilung der Ehegatten über die Überlassung ...mehr

Begriff Die Durchsetzung der Räumung von Mieträumen ist zeit- und kostenintensiv. Hat der Vermieter einen Räumungstitel erstritten, muss er damit rechnen, dass das Gericht dem Mieter eine großzügige Räumungsfrist einräumt. Insbesondere in den praxisrelevanten Fällen einer Räumung nach vorausgegangener Kündigung wegen Zahlungsverzugs bleibt der Vermieter wegen Vermögenslosigk...mehr

Der WEG-Hausverwalter ist auch zur Kündigung des Mietvertrags im Namen des Vermieters berechtigt und aufgrund einer erteilten Hausverwaltervollmacht prozessführungsbefugt.[1] Der Verwalter eines Mietshauses dagegen (Verwalter von Sondereigentum) kann wegen Verstoßes gegen das Rechtsdienstleistungsgesetz auch dann keine Räumungsklage vor Gericht vertreten, wenn er zu dieser Re...mehr

Nach der Bestimmung des § 575 Abs. 1 BGB kann ein Mietverhältnis auf bestimmte Zeit eingegangen werden, wenn der Vermieter nach Ablauf der Mietzeit die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts nutzen will, in zulässiger Weise die Räume beseitigen oder so wesentlich verändern oder instand setzen will, dass die Maßnahmen durch eine F...mehr

Die unerlaubte Untervermietung bzw. Gebrauchsüberlassung der Wohnung stellt auch dann einen Kündigungsgrund dar, wenn der Mieter einen Anspruch auf Erlaubnis der Untervermietung hat. Allerdings fehlt es in derartigen Fällen regelmäßig am wichtigen Grund für eine außerordentliche Kündigung.[1] Auch die Frage, ob eine ordentliche Kündigung in einem derartigen Fall in Betracht ...mehr

Dem Vermieter oder dem Mieter sind einseitige Vertragsanpassungen von Gesetzes wegen nicht erlaubt. § 535 BGB lässt diese nicht zu. Es ist ferner nicht davon auszugehen, dass die Mietvertragsparteien ein Bestimmungsrecht des Vermieters i. S. v. § 315 BGB vereinbart haben. Die bekannt gewordenen Ankündigungen von Vermietern, in Objekten die Heizungsleistung zwischen 23.00 und ...mehr

Nach der Bestimmung des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB liegt ein berechtigtes Interesse des Vermieters zur Kündigung des Mietverhältnisses auch vor, "wenn der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde". Geregelt ist hier also die Kündigung des Vermi...mehr

Klagen muss grundsätzlich der Vermieter. Mehrere Vermieter müssen gemeinschaftlich klagen. Einer von mehreren Vermietern kann als gewillkürter Prozessstandschafter dann alleine klagen, wenn er von den übrigen Vermietern dazu ermächtigt ist, die Klage in eigenem Namen zu erheben und wenn er ein eigenes schutzwürdiges Interesse an der Prozessführung im eigenen Namen hat.[1] Gb...mehr

Umwelteinflüsse gelten als Mangel, wenn sie einen negativen Einfluss auf die Gebrauchstauglichkeit ausüben. Ein nicht nur vorübergehend, sondern dauerhaft verschlechtertes Umfeld hat Einfluss auf die ortsübliche Vergleichsmiete, weil nach § 558 Abs. 2 BGB das Kriterium der "Lage" eine wichtige Rolle spielt. Dies ist bei der Bemessung der Minderungsquote zu berücksichtigen, w...mehr

Grundsätzlich ist im Bereich der Wohnraummiete zu beachten, dass die Höchstgrenze einer Sicherheitsleistung von maximal 3 Monatsmieten nicht überschritten werden darf. Dies gilt auch mit Blick auf eine Kumulation von Sicherheiten. Praxis-Beispiel Bürgschaft neben Barkaution Der Vermieter kann nicht z. B. die Leistung einer Barkaution in Höhe von 3 Monatsmieten verlangen und da...mehr

Widerruft der Vermieter die widerruflich erteilte Untervermietungserlaubnis, ist der Hauptmieter (Untervermieter) nicht zwangsläufig berechtigt, seinerseits zu kündigen. Das BGB enthält nämlich keine Sonderregelungen für die ordentliche Kündigung eines Untermietverhältnisses (hier: nach Widerruf der dem Hauptmieter vom Vermieter widerruflich erteilten Erlaubnis zur Unterverm...mehr

Die "Klassische" bzw. "Preußische" Räumung ist die teuerste Variante der Räumungsvollstreckung. Sie ist in § 885 ZPO geregelt. Nach Erteilung des Räumungsauftrags wird der Vermieter vom Gerichtsvollzieher zur Leistung eines Kostenvorschusses abhängig von der Größe des zu räumenden Objekts in Höhe von mehreren Tausend Euro aufgefordert. Nach Zahlungseingang beim Gerichtsvollz...mehr

Die wirtschaftliche Verwertung der Wohnung oder des Grundstücks muss durch das bestehende Mietverhältnis gehindert sein. Erforderlich ist also, dass die wirtschaftliche Verwertung nur dann möglich ist, wenn das Mietverhältnis beendet wird. Insoweit ist bei umfassenden Modernisierungs- oder Sanierungsmaßnahmen zunächst zu beachten, dass der Vermieter ggf. lediglich den Duldun...mehr

Eine Mietpreisüberhöhung liegt vor, wenn der Vermieter für die Vermietung von Räumen zum Wohnen ein unangemessen hohes Entgelt fordert, sich versprechen lässt oder annimmt.[1] Unangemessen hoch sind solche Entgelte, die infolge der Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbaren Räumen die üblichen Entgelte in der Gemeinde um mehr als 20 % übersteigen.[2] Nicht unangemes...mehr

Ein Vermieterpfandrecht entpflichtet den Mieter von der Räumung, nicht aber von der Rückgabe.[1] Bietet der Mieter die Rückgabe der Räume an, wenn der Vermieter auf das Pfandrecht verzichtet, hängt der Anspruch auf die Nutzungsentschädigung davon ab, ob das Pfandrecht zu Recht besteht. Wird dies verneint, so darf der Vermieter das Rückgabeangebot nicht ablehnen; ein Annahmeve...mehr

Muss der Vermieter zur Umsetzung bzw. Durchführung der Versorgungssperre die Wohnung oder den Gewerberaum des Mieters betreten, so genügt allein der Zahlungsrückstand und der Rückstand mit der Nutzungsentschädigung bei ggf. gleichzeitiger Räumungsklage nicht aus. Der Vermieter benötigt vielmehr einen Titel, um die Mieträume gegen den Willen des Mieters betreten zu können. De...mehr

Bestellt ein Eigentümer an einer von ihm vermieteten Immobilie einen Nießbrauch zugunsten eines Dritten, so tritt der Nießbraucher anstelle des Eigentümers in die sich während der Dauer des Nießbrauchs aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Verpflichtungen ein. Der Nießbraucher wird uneingeschränkt Vermieter; die Vereinbarungen zwischen ihm und dem Mieter wirken über d...mehr