Fachbeiträge & Kommentare zu WEG

Der Verwalter hat gem. § 28 Abs. 4 Satz 1 WEG nach Ablauf eines Kalenderjahres einen Vermögensbericht zu erstellen, der den Stand der Rücklagen und eine Aufstellung des wesentlichen Gemeinschaftsvermögens der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer enthält. Der Vermögensbericht ist jedem Wohnungseigentümer zur Verfügung zu stellen. § 29 Abs. 2 Satz 2 WEG fordert die Verwaltungsbe...mehr

Jeder – gegebenenfalls werdende – Wohnungs- und/oder Teileigentümer hat ein Recht darauf, für den Verwaltungsbeirat zu kandidieren und ist potenziell geeignet[1]. Ist eine juristische Person oder eine Personengesellschaft Wohnungseigentümer, kann auch diese zum Verwaltungsbeirat bestellt werden.[2] Die juristische Person wird durch ihr Vertretungsorgan, z. B. den Geschäftsfü...mehr

Kommt der Verwaltungsbeirat seinen Prüfungsaufgaben nicht nach, soll die Nichtprüfung unerheblich sein und keinen Anfechtungsgrund abgeben. Nur weil die Verwaltungsbeiräte den Wirtschaftsplan und/oder die Jahresabrechnung nicht geprüft haben, kann ein Beschluss nach § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG und/oder nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG also nicht für ungültig erklärt werden.[1] Es hand...mehr

Die Beschluss-Sammlung gewährleistet, dass sich Sonderrechtsnachfolger von Wohnungseigentümern über die bestehende Rechts- bzw. Beschlusslage informieren können, da Beschlüsse zur Geltung gegen Rechtsnachfolger der Wohnungseigentümer gemäß § 10 Abs. 3 Satz 2 WEG nicht der Eintragung ins Grundbuch bedürfen. Dies gilt allerdings nach § 10 Abs. 3 Satz 1 WEG nicht für vom Gesetz...mehr

Was den empfehlenswerten Inhalt der Beschluss-Sammlung betrifft, ist stets zu berücksichtigen, dass sie nicht nur wertvolles Informationsmedium für potenzielle Erwerber von Wohnungseigentum ist, sondern insbesondere auch für den Nachfolgeverwalter. Weiter ist zu beachten, dass die Beschluss-Sammlung das einzige Medium ist, das in übersichtlicher und komprimierter Art und Wei...mehr

Haben die Verwaltungsbeiräte eine Pflichtverletzung des Verwalters festgestellt, müssen sie die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (= die Wohnungseigentümer) darüber angemessen und im Einzelfall unverzüglich informieren.mehr

Das WEG eröffnet in § 23 Abs. 3 auch die Möglichkeit, Beschlüsse außerhalb der Eigentümerversammlung zu fassen.[1] Zur Gültigkeit eines derartigen Beschlusses ist es erforderlich, dass alle Wohnungseigentümer ihre Zustimmung zu diesem Beschluss erklären. Allerdings muss die Zustimmung seit Inkrafttreten des WEMoG nicht mehr schriftlich erfolgen, ausreichend ist vielmehr die ...mehr

Vor Inkrafttreten des WEMoG konnten die dem Verwalter per Gesetz eingeräumten Befugnisse nicht eingeschränkt oder ausgeschlossen werden, was § 27 Abs. 4 WEG a. F. angeordnet hatte. Ihm durften in der Gemeinschaftsordnung aber durchaus weitere Befugnisse eingeräumt werden. Nunmehr eröffnet die Bestimmung des § 27 Abs. 2 WEG den Wohnungseigentümern die Möglichkeit, die Befugni...mehr

Entgegen eines höchst praktischen Bedürfnisses enthalten Gemeinschaftsordnungen regelmäßig keine Bestimmungen darüber, wie im Fall des Fehlens eines Verwalters und Verwaltungsbeirats die missliche Situation vermieden werden kann, dass entweder alle Wohnungseigentümer zur Versammlung einberufen müssen oder sich ein Wohnungseigentümer gerichtlich ermächtigen lassen muss. Seit I...mehr

Fehlt ein Verwalter oder weigert er sich pflichtwidrig, die Eigentümerversammlung einzuberufen, kann der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats oder subsidiär – nämlich dann, wenn, der Vorsitzende nicht handelt oder nicht handeln kann – sein Vertreter gem. § 24 Abs. 3 WEG die Versammlung einberufen. Der Verwaltungsbeirat als solcher besitzt kein Einberufungsrecht. Eine Pflicht de...mehr

Zwar ist jeder Wohnungseigentümer nach der Bestimmung des § 13 Abs. 1 WEG zur unbeschränkten Nutzung seiner Wohnung oder Teileigentumseinheit berechtigt. So können etwa Wohnungen auch an täglich wechselnde Feriengäste[1] oder Medizintouristen[2] vermietet werden. Auch die Überlassung von Wohnungseigentum an Asylbewerber stellt eine zulässige Wohnnutzung dar.[3] Einschränkend...mehr

Gem. § 24 Abs. 6 Satz 2 WEG ist die Niederschrift über eine Versammlung – sofern nichts anderes vereinbart ist – unter anderem vom Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats oder seinem Vertreter zu unterschreiben. Sinn und Zweck dieser Unterschrift besteht darin, dass die Unterschreibenden mit ihrer Unterschrift die Verantwortung für die Richtigkeit der beurkundeten Tatsachen über...mehr

In bestimmten Fällen muss die Eigenschaft, Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft zu sein, nachgewiesen werden. Dies ist allgemein dann der Fall, wenn wie etwa im Grundbuchverfahren gemäß § 29 GBO die Vorlage öffentlich beglaubigter Urkunden vorgesehen ist. Wichtigstes Beispiel ist in diesem Zusammenhang die Veräußerungszustimmung des Verwalters gemäß § 12 WEG. Denn d...mehr

Wirtschaftsperiode Als Wirtschaftsperiode sollte entsprechend der gesetzlichen Regelung in § 28 Abs. 1 Satz 2 WEG stets das Kalenderjahr gewählt werden. Denn bekanntlich ist nach Ablauf der jeweiligen Wirtschaftsperiode gemäß § 28 Abs. 2 Satz 2 WEG die Jahresabrechnung zu erstellen. Die Jahresabrechnung hat nun aber nicht unerhebliche Relevanz für den Ernstfall der Zwangsvers...mehr

Wie bereits ausgeführt[1], werden die Wohnungseigentümer die Kompetenz zur Beschlussfassung über die Erhebung weiterer Rücklagen haben, etwa zur Liquiditätssicherung oder zur Finanzierung von Verfahrenskosten. Auch derartige zusätzlich gebildete Rücklagen sind jeweils mit dem tatsächlichen Ist-Bestand anzugeben, wobei sich auch hier zunächst weitere Angaben wie z. B. Beitrag...mehr

Die Verwaltungsbeiräte können dem Verwalter keine Weisungen erteilen[1] und sind auch nicht befugt, seine Pflichten als Verwalter näher zu konkretisieren. Umgekehrt kann auch der Verwalter die Verwaltungsbeiräte weder zu einem Tun anweisen noch beauftragen oder gegen ihren Willen anderweitig in ihre Aufgabenerfüllung eingreifen. Die Wohnungseigentümer können etwas anders bes...mehr

Was die Nutzung von Sondereigentum betrifft, haben zunächst Teilungserklärung und Aufteilungsplan grundlegende Bedeutung. Im Rahmen der Aufteilung der Wohnanlage wird nämlich in aller Regel die Zweckbestimmung der Sondereigentumseinheiten im weiteren Sinn festgelegt. Zweckbestimmung im weiteren Sinne Die Zweckbestimmung im weiteren Sinne ordnet dabei eine Sondereigentumseinhei...mehr

Sind Beschlüsse angefochten oder aufgehoben worden, ist dies nach § 24 Abs. 7 Satz 3 WEG entsprechend anzugeben. Im Fall der Aufhebung kann nach § 24 Abs. 7 Satz 4 WEG auch von einer Eintragung abgesehen und der Beschluss gelöscht werden. Eine Eintragung kann nach § 24 Abs. 7 Satz 5 WEG auch gelöscht werden, wenn sie aus einem anderen Grund für die Wohnungseigentümer keine B...mehr

Neben den Beschlüssen sind gemäß § 24 Abs. 7 Satz 2 Nr. 3 WEG auch die Urteilsformeln gerichtlicher Entscheidungen in Rechtsstreitigkeiten nach § 43 WEG unter Angabe des Datums, des Gerichts und der Parteien in die Beschluss-Sammlung aufzunehmen. 3.3.1 Aufzunehmende Urteilsformeln Aufzunehmen sind die Urteilsformeln aller Rechtsstreitigkeiten gem. § 43 WEG, nicht nur die infol...mehr

Die Wohnungseigentümer beschließen die Bestellung eines Verwaltungsbeirats nach § 25 Abs. 1 WEG mit Mehrheit. Die Auswahl der Verwaltungsbeiräte hat nach § 18 Abs. 2 WEG den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung zu genügen. Die Wohnungseigentümer müssen allerdings nicht den "objektiv besten Kandidaten" wählen. Die Auswahl muss nur ermessensfehlerfrei sein.mehr

Bislang entsteht eine Wohnungseigentümergemeinschaft nicht mit Aufteilung und Anlegung der Grundbücher, sondern erst durch die Umschreibung mindestens eines Wohnungs- oder Teileigentumsgrundbuchs vom aufteilenden Eigentümer auf einen der Erwerber. Das ist – zumindest nach bisheriger Lesart – darauf zurückzuführen, dass eine einzelne Person begrifflich keine Gemeinschaft dars...mehr

Der Anwendungsbereich der Spezialregelungen der §§ 656a ff. BGB ist beschränkt auf Wohnimmobilien und hier ausschließlich auf Einzelimmobilien, namentlich Einfamilienhäuser und Wohnungen, also insbesondere Eigentumswohnungen. Einfamilienhaus Ein "Einfamilienhaus" ist jedes Gebäude, das in erster Linie den Wohnzwecken der Mitglieder eines einzelnen Haushalts dient. Auf die rech...mehr

Stehen Stellplätze im Gemeinschaftseigentum, haben die Wohnungseigentümer einen weiten Spielraum, Gebrauchsregelungen auf Grundlage der Bestimmung des § 19 Abs. 1 WEG zu beschließen. Insbesondere dann, wenn der Parkraum knapp ist, können die Wohnungseigentümer beschließen, dass die Stellplätze ausschließlich dem Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen und es insbesondere Besu...mehr

Immer noch umstritten ist, ob die Beschlussanfechtungsfrist des § 45 Satz 1 WEG auch für den Anspruch auf Berichtigung der Versammlungsniederschrift gilt oder nicht. Insbesondere die neuere Literatur ist überwiegend der Auffassung, dass die Frist des § 45 Satz 1 WEG nicht maßgeblich ist. Entsprechende aktuelle obergerichtliche Rechtsprechung ist hierzu nicht ergangen.mehr

Zunächst ist der Ist-Bestand der Erhaltungsrücklage (derzeit noch: "Instandhaltungsrücklage" oder "Instandhaltungsrückstellung") anzugeben. Nach den Vorstellungen des Gesetzgebers müssen insoweit keine weiteren Informationen gegeben werden, wie beispielsweise zu offenen Forderungen, also ausstehenden Beitragszahlungen auf die Rücklage, oder zu umgewidmeten Beiträgen zur Liqu...mehr

Häufig enthalten Bauträgerverträge Klauseln, wonach die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch den Verwalter zu erfolgen hat. Bauträger ist Verwalter Setzt sich der Bauträger selbst als Erstverwalter der Wohnungseigentümergemeinschaft ein, ist eine Regelung im Bauträgervertrag, wonach die Abnahme durch den Verwalter zu erfolgen hat, per se unwirksam.[1] Bauträger entscheidet ...mehr

Auf Grundlage von § 21 Abs. 7 WEG a. F. konnten die Wohnungseigentümer auch Vorfälligkeits- bzw. Verfallsregelungen dergestalt beschließen, dass im Fall des Verzugs mit einer konkreten Anzahl von Hausgeldzahlungen sofort das restliche, auf die jeweilige Wirtschaftsperiode entfallende Hausgeld zur Zahlung fällig wird.[1]. Verfallsregelung Wesen einer Verfallsregelung ist, dass ...mehr

Zwar ist die Fälligkeit der von Wohnungseigentümern zu leistenden Zahlungen – egal, ob es sich um die Hausgeldvorschüsse auf Grundlage des Wirtschaftsplans, Beiträge zu beschlossenen Sonderumlagen oder Nachzahlungen auf die nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG beschlossene Abrechnungsspitze handelt – in aller Regel kalendermäßig bestimmt, weshalb säumige Wohnungseigentümer nach der B...mehr

Neben den Beschlüssen ist auch der Wortlaut der Urteilsformeln gerichtlicher Entscheidungen in die Beschluss-Sammlung aufzunehmen. Wurde der Beschluss im Ausgangsbeispiel aufgrund der Anfechtung des W vom Gericht für ungültig erklärt, so ist auch dies unverzüglich unter Angabe des Eintragungsdatums und unter Beachtung des Gebots fortlaufender Nummerierung zu vermerken: Auszu...mehr

Soweit Beschlüsse angefochten oder aufgehoben werden, ist dies gemäß § 24 Abs. 7 Satz 4 WEG anzumerken. Praxis-Beispiel Anfechtungsklage Die Wohnungseigentümer beschließen am 12.7.2021 zu TOP 4 über die sich auf Grundlage der Jahresabrechnung 2020 ergebenden Nachschüsse bzw. Anpassungsbeträge. Am 10.8.2021 wird dem Verwalter die Anfechtungsklage des Wohnungseigentümers W zuges...mehr

Der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats gibt für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer im Rechtsverkehr Erklärungen gegenüber dem Verwalter ab. Auch als Vertreter der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats nicht befugt, den Willen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer in Bezug auf den Verwalter zu bilden. Ob also beispielsweise mit d...mehr

Zunächst richten sich Art und Umfang des konkreten Gebrauchs des Gemeinschaftseigentums nach der in der Teilungserklärung festgelegten Zweckbestimmung. Diese regelt die Nutzungsmöglichkeit des Gemeinschaftseigentums. Eine Zweckbestimmung kann insoweit für gemeinschaftliche Räume wie auch gemeinschaftliche Außenflächen getroffen werden. Praxis-Beispiel Nutzung des "Fahrradkell...mehr

Im Verwaltungsbeirat gilt das Kopfstimmrecht – auch dann, wenn für Versammlungen der Wohnungseigentümer ein anderes Stimmrechtsprinzip vereinbart ist. Die Wohnungseigentümer können etwas anderes bestimmen. Bei den Abstimmungen hat jeder Verwaltungsbeirat ein Stimmrecht. Bei Abstimmungen, von denen ein Verwaltungsbeirat persönlich betroffen ist, sollte sein Stimmrecht entspre...mehr

Ein Verwaltungsbeirat, über dessen Entlastung abgestimmt werden soll, ist bei der Abstimmung nach § 25 Abs. 4 WEG ausgeschlossen[1], kann keine Vollmachten für sich erteilen und kann auch keine ihm erteilten Vollmachten ausüben. Der Verwaltungsbeirat als Vertreter darf allerdings einem anderen Wohnungs- oder Teileigentümer Untervollmacht erteilen, wenn ihm dies in der Hauptv...mehr

Einforderung von Nachschüssen Sind die tatsächlich auf die einzelne Sondereigentumseinheit entfallenden Kosten höher, als nach Wirtschaftsplan kalkuliert, wirkt der Beschluss über die Genehmigung der Jahresabrechnung in Übereinstimmung mit der ständigen Rechtsprechung des BGH[1] anspruchsbegründend hinsichtlich des auf den einzelnen Wohnungseigentümer entfallenden Betrags, we...mehr

Hinsichtlich der Dokumentation der Beschlussfassung war ursprünglich im Gesetzentwurf vorgesehen, die durch das WEG-Reformgesetz im Jahr 2007 geschaffene Beschluss-Sammlung in der dort vorgesehenen Form abzuschaffen und durch eine bloße Sammlung von Niederschriften und Urteilen zu ersetzen. Der Rechtsausschuss hat sich hiergegen erfolgreich ausgesprochen. Die Beschluss-Samml...mehr

Der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats oder sein Vertreter kann analog § 24 Abs. 3 WEG die Tagesordnung zu einer Versammlung dann (mit-)gestalten, wenn der Verwalter zwar lädt, sich aber pflichtwidrig weigert, einen von einem Wohnungseigentümer zu Recht nach § 18 Abs. 2 WEG verlangten Tagesordnungspunkt aufzunehmen.[1] Hinweis Pflichtwidrigkeit Die Weigerung des Verwalters ist...mehr

Vor Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 konnten auf Grundlage der Bestimmung des § 21 Abs. 7 WEG a. F. "Umzugskostenpauschalen" beschlossen werden.[1] Eine entsprechende Beschlusskompetenz kennt das neue WEG nicht mehr. Altbeschlüsse über Umzugskostenpauschalen haben keine Geltung mehr; auf ihrer Grundlage können keine entsprechenden Ansprüche mehr geltend gemacht werden. D...mehr

In der Praxis entstehen immer wieder vermeidbare Probleme hinsichtlich des Unterschriftenerfordernisses des § 24 Abs. 6 Satz 2 WEG, wenn weder der Verwaltungsbeiratsvorsitzende noch sein Stellvertreter an der Wohnungseigentümerversammlung teilgenommen haben. Für diesen Fall sollte die Gemeinschaftsordnung eine Lösung bieten.mehr

Die Klage auf Berichtigung der Versammlungsniederschrift ist stets gegen diejenigen zu richten, die die Niederschrift unterzeichnet haben. Dies wird auch nach Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 weitergelten, wenn dies auch umstritten ist. Zu berücksichtigen ist nämlich, dass die in § 24 Abs. 6 Satz 2 WEG genannten Personen nicht als Organe der Gemeinschaft fungieren. Dies ...mehr

Der Beschluss, mit dem ein Wohnungseigentümer oder ein Dritter zum Verwaltungsbeirat bestellt wird, ist nach §§ 43 Abs. 2 Nr. 4, 44 Abs. 1 Satz 1 WEG anfechtbar. Im Anfechtungsverfahren ist zu prüfen, ob die Wahl ordnungsmäßiger Verwaltung im Sinne von § 18 Abs. 2 WEG entspricht.[1] Eine Beiratswahl widerspricht vor allem dann den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn ...mehr

Die Pflicht zum Führen der Beschluss-Sammlung obliegt in erster Linie dem Verwalter.[1] Sofern er dieser Verpflichtung nicht oder nicht ordnungsgemäß nachkommt, kann er von seinem Amt abberufen werden, was ohnehin jederzeit grundlos möglich ist. Gemäß § 26 Abs. 3 Satz 2 WEG würde der Verwaltervertrag spätestens 6 Monate nach der Abberufung enden. Liegt allerdings ein wichtig...mehr

Die Verwaltungsbeiräte müssen auf Verlangen – notwendig ist ein Beschluss nach §§ 19 Abs. 1, 25 Abs. 1 WEG – gem. § 666 BGB Rechenschaft ablegen. Weder einem einzelnen Wohnungseigentümer noch der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer steht gegen Verwaltungsbeiräte hingegen ein gerichtlich titulierbarer und dann mit Zwangsmitteln durchsetzbarer Anspruch auf Erstellung eines Prü...mehr

Streitet ein Wohnungseigentümer gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer in einer Beschlussklage, ist der Verwalter an das Ergebnis dieses Rechtsstreits nicht gebunden. Anders ist es, wenn die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ihm nach § 72 Abs. 1 ZPO den Streit verkündet hat. Denn der Streitverkündete wird im Verhältnis zu der Hauptpartei grundsätzlich mit der Behaup...mehr

In die Beschluss-Sammlung ist der Wortlaut aller Beschlüsse der Wohnungseigentümer, die in einer Wohnungseigentümerversammlung verkündet wurden, aufzunehmen. Unerheblich ist dabei, ob es sich um Beschlüsse handelt, die in einer ordentlichen oder in einer außerordentlichen Eigentümerversammlung gefasst worden sind. Selbstverständlich sind auch die aufgrund einer gesetzlichen ...mehr

Beschlüsse und Urteilsformeln gerichtlicher Entscheidungen sind "unverzüglich" in die Beschluss-Sammlung aufzunehmen. Im juristischen Kontext heißt "unverzüglich" nach § 121 Abs. 1 Satz 1 BGB "ohne schuldhaftes Zögern", also sofort, es sei denn, der Verpflichtete ist aus von ihm nicht zu vertretenden Gründen daran gehindert, sofort tätig zu werden. Der Gesetzgeber geht in se...mehr

Begriff Nach der Bestimmung des § 24 Abs. 6 WEG sind die in der Wohnungseigentümerversammlung gefassten Beschlüsse in eine Niederschrift (Protokoll)[1] aufzunehmen. Diese ist von dem Vorsitzenden bzw. Versammlungsleiter und einem Wohnungseigentümer und, falls ein Verwaltungsbeirat bestellt ist, auch von dessen Vorsitzenden oder seinem Vertreter zu unterschreiben. Jeder Wohnu...mehr

Die Gemeinschaftsordnung sollte eine Regelung für den Fall enthalten, dass ein Verwalter fehlt oder zur Vertretung der Eigentümergemeinschaft nicht berechtigt ist. Dann nämlich vertreten nach der Bestimmung des § 9b Abs. 1 Satz 2 WEG sämtliche Wohnungseigentümer als Gesamtvertreter die Gemeinschaft, was insbesondere in größeren Wohnungseigentümergemeinschaften zu erheblichen...mehr

Bereits die Besorgnis eines rechtswidrigen Eingriffs in das Gemeinschaftseigentum kann zu Unterlassungsansprüchen führen. Beantragt beispielsweise ein Wohnungseigentümer bei der Baubehörde die Genehmigung von Baumaßnahmen, die zur beabsichtigten zweckbestimmungswidrigen Nutzung der Sondereigentumseinheit erforderlich sind, ist i. d. R. bereits vor Beginn der Bauarbeiten die ...mehr

Altbeschluss: Prüfungsreihenfolge und Vorgehen für die Eintragung von Öffnungsklausel-Beschlüssen in das Grundbuch Bauliche Veränderung durch Mieter: Genehmigung des Vermieters über Einbau eines Treppenlifts mit Vereinbarung einer Sicherheitsleistung Bauliche Veränderung durch Mieter: Gestattung der Baumaßnahme durch Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (Beschluss) Bauliche Verä...mehr