Fachbeiträge & Kommentare zu WEG

Rz. 139 Darüber hinaus produziert insbesondere die Möglichkeit von Drittnutzern, sich auf Härtegründe gemäß § 15 Nr. 2 WEG i.V.m. § 555d Abs. 2 BGB zu berufen, unüberbrückbare Wertungswidersprüche. Der Gesetzgeber hat sich mit guten Gründen dafür entschieden, die Möglichkeiten der Wohnungseigentümer, bauliche Veränderungen zu verhindern, deutlich einzuschränken. Beschlüsse h...mehr

Rz. 67 Der Ermächtigung nach § 27 Abs. 2 WEG können die Wohnungseigentümer durch Beschluss sogar Außenwirkung verleihen. Denn § 9b Abs. 1 S. 3 WEG erklärt nur die Beschränkung der Verwaltervollmacht im Außenverhältnis für unwirksam. Hieraus folgt im Umkehrschluss, dass Erweiterungen sehr wohl möglich sind. Wie nach § 27 Abs. 3 S. 1 Nr. 7 WEG a.F. kann dem Verwalter somit für...mehr

Rz. 11 Die Verpflichtung zur Duldung des Betretens des Sondereigentums bzw. sonstiger Einwirkungen besteht, wie oben ausgeführt, nur der Wohnungseigentümergemeinschaft gegenüber.[12] Damit ist der bisweilen bejahten analogen Anwendung der Vorgängervorschrift auf Erhaltungsmaßnahmen zugunsten anderen Sondereigentums[13] wohl der Boden entzogen. Denn nach § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG...mehr

Rz. 88 Aufgaben und Befugnisse des Verwaltungsbeirates bleiben weitgehend unverändert. Neben der Unterstützung des Verwalters gemäß § 29 Abs. 2 S. 1 WEG kommen ihm, wie bisher, die Reservebefugnisse aus § 24 Abs. 3 WEG zur Einberufung der Eigentümerversammlung, aus § 24 Abs. 6 S. 2 WEG zur Unterzeichnung der Niederschrift und aus § 29 Abs. 2 S. 2 WEG zur Prüfung von Wirtscha...mehr

Rz. 8 Durch den Wegfall der Formulierung in § 43 Nr. 1 WEG a.F., wonach es sich um Rechte "aus der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und aus der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums" handeln musste, wollte der Gesetzgeber die Streitigkeiten aus dem so genannten sachenrechtlichen Grundverhältnis nunmehr der Zuständigkeit nach § 43 Abs. 2 Nr. 1 WEG zuweisen.[8] Denn i...mehr

Rz. 11 Durch den glücklicherweise unverändert weiten Wortlaut der Vorschrift kann ihr ein großer Teil der Streitigkeiten um das Gemeinschaftsvermögen zugeordnet werden. Denn § 43 Abs. 2 Nr. 2 WEG ist nicht auf Streitigkeiten aus dem Gemeinschaftseigentum beschränkt. Will die Wohnungseigentümergemeinschaft etwa gegen einen Wohnungseigentümer vorgehen, der ein zugekauftes Grun...mehr

Rz. 145 Ähnlich insuffizient wie beim Ankündigenden ist die Verweisungstechnik auch beim Adressaten der Ankündigung. Die Normen, auf die § 15 Nr. 2 WEG verweist (z.B. §§ 555c Abs. 2, 555d Abs. 2 S. 1 BGB), benennen hier den Mieter, was im dortigen Regelungszusammenhang zutreffend ist. Dies entspricht aber nicht dem Sinn des § 15 WEG, der schon ausweislich seines ersten Halbs...mehr

Rz. 39 Die Wohnungseigentümergemeinschaft vertritt der Verwalter, dessen Vollmacht sich auch in vorliegendem Zusammenhang aus § 9b Abs. 1 S. 1 WEG ergibt. Denn die gerichtliche Vertretung umfasst auch den Antrag beim Grundbuchamt.[39] Wie stets können die Wohnungseigentümer dem Verwalter allerdings Weisungen erteilen, etwa den Antrag umgehend oder erst nach Eintritt der Best...mehr

Rz. 173 Der Mieter muss Härtegründe gemäß § 15 Nr. 2 WEG i.V.m. § 555d Abs. 3 S. 1 BGB bis zum Ablauf des Monats mitteilen, der auf die Ankündigung der baulichen Veränderung folgt. Im Ergebnis bleiben ihm also maximal, bei Zugang der Ankündigung zu Beginn eines Monats, knapp zwei Monate, im Minimum, bei Zugang am Ende eines Monats nur etwas mehr als ein Monat.[111] Allerding...mehr

Rz. 73 Erstmals enthält das Gesetz in § 9a Abs. 3 WEG eine Regelung zur Verwaltung des Verbandsvermögens. Danach gelten die Vorschriften zur Verwaltung des Gemeinschaftseigentums in §§ 18, 19 Abs. 1 und 27 WEG entsprechend. Die Wohnungseigentümer entscheiden somit gemäß § 19 Abs. 1 WEG durch Mehrheitsbeschluss im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung auch über Verwaltung und Ben...mehr

Rz. 66 § 20 Abs. 2 S. 2 WEG ist zu entnehmen, dass der Gesetzgeber eine getrennte Beschlussfassung über das "Ob" und das "Wie" der baulichen Veränderung vorsieht. Dies erscheint konsequent, wenn man einen Anspruch auf die Beschlussfassung über die bauliche Veränderung dem Grunde nach bejaht. Denn dann besteht nur noch hinsichtlich ihrer konkreten Ausführung ein Ermessen. Im ...mehr

Rz. 24 Für die Erhaltung des Sondereigentums an Grundstücksteilen gelten die allgemeinen Regeln. Danach hat der Sondereigentümer für die Erhaltung sowohl des selbstständigen als auch des unselbstständigen Sondereigentums an Grundstücksteilen zu sorgen.[20] Hiervon nicht erfasst sind gemeinschaftliche Einrichtungen wie Versorgungsleitungen. Diese verbleiben nach der Grundrege...mehr

Rz. 124 Als Ausgleich für die Kostenlast sieht § 21 Abs. 3 S. 2 WEG vor, dass nur denjenigen, die hieran beteiligt sind, die Nutzungen der baulichen Veränderung zustehen. Dies kann durch ähnliche technische Maßnahmen sichergestellt werden wie bei der exklusiven Nutzung nach § 21 Abs. 1 S. 2 WEG, stößt aber an dieselben Grenzen wie dort. Beschließen die Wohnungseigentümer etw...mehr

Rz. 15 Die Stimmkraft richtet sich kraft Gesetzes gemäß § 25 Abs. 2 S. 1 WEG wie bislang nach Köpfen. Da § 25 Abs. 1 WEG aber von der "Mehrheit der abgegebenen Stimmen" redet, gilt die Vorschrift auch dann, wenn die Gemeinschaftsordnung die Stimmkraft nach dem Einheits- oder Wertprinzip bemisst. Auch hier ist ein Beschlussantrag künftig mit der Mehrheit der abgegebenen Stimm...mehr

Rz. 2 Die Änderungen im Gesetzestext sind vergleichsweise geringfügig. Im Wesentlichen konzentrieren sie sich auf § 3 Abs. 1 S. 2 WEG (Sondereigentumsfähigkeit von Stellplätzen), § 3 Abs. 2 WEG (Sondereigentum an sonstigen Grundstücksteilen) und § 3 Abs. 3 (Bestimmbarkeit). In § 5 Abs. 1 S. 2 und Abs. 2 sowie § 7 Abs. 4 Nr. 1 und § 13 Abs. 1 WEG finden sich redaktionelle Fol...mehr

Rz. 15 Die am weitesten gehende Veränderung hat die Regelung der Zuständigkeit für Streitigkeiten um die interne Willensbildung erfahren. Diese war in § 43 Nr. 4 WEG a.F. mit der Formulierung "Streitigkeiten über die Gültigkeit von Beschlüssen der Wohnungseigentümer" sehr weit gefasst. Es herrschte Einigkeit darüber, dass hierunter nicht nur die konstitutive Ungültigerklärun...mehr

Rz. 126 Dieselbe Möglichkeit will § 21 Abs. 4 WEG ausweislich der Gesetzesbegründung auch dann eröffnen, wenn der Ausschluss von der Nutzungsmöglichkeit auf einem Beschluss nach § 21 Abs. 5 WEG beruht. In der Sache handelt es sich also um die Normierung eines Anspruchs auf Abänderung eines Beschlusses.mehr

Rz. 101 Besteht aus § 20 Abs. 2 S. 1 WEG ein Anspruch auf eine privilegierte bauliche Veränderung, so kommt den Wohnungseigentümern zwar wegen der konkreten Ausführung ein Ermessen zu. Das Gesetz schließt es aber nicht aus, die Ausführung dem Umbauwilligen zu überlassen. Dieser Fall wird wohl deswegen in § 21 Abs. 1 S. 1 WEG nicht ausdrücklich geregelt, weil der Gesetzgeber ...mehr

Rz. 78 Nach § 26a Abs. 1 WEG kann die Zertifizierung durch eine Prüfung vor der IHK erlangt werden. Diese soll die "notwendigen rechtlichen, kaufmännischen und technischen Kenntnisse" nachweisen. Die näheren Modalitäten der Prüfung und des Zertifikates werden erst durch das Justizministerium durch Rechtsverordnung festgelegt, wofür § 26a Abs. 2 WEG eine Ermächtigung enthält....mehr

Rz. 132 Jenseits der allgemeinen Fehlerlehre kommen als inhaltliche Mängel eines Beschlusses nach § 21 Abs. 4 S. 1 WEG insbesondere Mängel der Nutzungs- und der Ausgleichregelung in Betracht. Diese führen in keinem Fall zur Nichtigkeit, da die Ermessensausübung bzw. die Ermittlung eines angemessenen Ausgleichs letztlich Fragen der ordnungsmäßigen Verwaltung darstellen. In de...mehr

Rz. 52 Zum Ausgleich nach § 14 Abs. 3 WEG ist nach den Gesetzesmaterialien derjenige verpflichtet, zu dessen Gunsten die Duldungspflicht besteht.[39] Das ist bei der Duldungspflicht nach § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG die Wohnungseigentümergemeinschaft, bei derjenigen nach § 14 Abs. 2 Nr. 2 WEG der einwirkende Eigentümer.mehr

Rz. 75 Der Gesetzgeber empfand die Aufteilung der Regelungen zu Mitgebrauch und sonstigen Nutzungen des gemeinschaftlichen Eigentums in §§ 13 Abs. 2, 16 Abs. 1 WEG a.F. als unübersichtlich.[51] Das neue Recht verortet die Berechtigung zur Mitbenutzung des Gemeinschaftseigentums (§ 13 Abs. 2 WEG a.F.) nunmehr in § 16 Abs. 1 S. 3 WEG. Die Vorschrift entspricht inhaltlich der V...mehr

Rz. 9 Für die Eintragung von Altbeschlüssen kraft vereinbarter Öffnungsklausel gelten aufgrund der Verweisung des § 48 Abs. 1 S. 1 WEG auf §§ 5 Abs. 4, 7 Abs. 2 und 10 Abs. 3 WEG. Antragsbefugt sind sowohl die vom Verwalter vertretene Wohnungseigentümergemeinschaft gemäß § 7 Abs. 2 S. 2 WEG als auch die einzelnen Wohnungseigentümer gemäß § 13 Abs. 1 S. 2 GBO. Rz. 10 Praxisti...mehr

Rz. 161 § 15 Nr. 2 WEG verweist nicht auf § 555d Abs. 1 BGB, worin die Duldungspflicht des Mieters normiert ist. Diese Verweisung wäre auch überflüssig. Denn die Duldungspflicht ist schon in § 15 Halbs. 1 WEG angeordnet. Aus der wort- und inhaltsgleichen Gesetzesfassung ("hat … zu dulden") geht hervor, dass sich der Umfang der Duldungspflichten bei Mieter und Drittnutzer nic...mehr

Rz. 16 Aus der soeben angesprochenen Vermutung für das wirtschaftliche Überwiegen der Räumlichkeiten folgert der Gesetzgeber, dass es einer Prüfung durch das Grundbuchamt nur bei konkreten Anhaltspunkten für das Gegenteil bedarf.[14] Damit stellt sich die Frage, wie mit der Eintragung von Sondereigentum an Grundstücksflächen zu verfahren ist, denen eine nicht nur wirtschaftl...mehr

Rz. 6 Die Zuständigkeit nach § 43 Abs. 1 S. 2 WEG stellt eine Spezialregelung dar, die nicht analogiefähig ist. Anders als nach früherem Recht kann der Gläubiger also einen Wohnungseigentümer nach Aufhebung von § 43 Nr. 5 WEG a.F. nicht wegen sonstiger Verbindlichkeiten im Gerichtsstand der belegenen Sache in Anspruch nehmen, selbst wenn sich der Anspruch auf Gemeinschafts- ...mehr

Rz. 30 Bedeutung kann die Duldung des Betretens allenfalls im Zusammenhang mit der Instandhaltung oder Instandsetzung von Sondereigentum erlangen, die u.U. die Benutzung fremden Sondereigentums rechtfertigen kann. Dies wurde angenommen, wenn der zulässige Ausbau des Dachgeschosses nur unter Inanspruchnahme fremden Sondereigentums unter wirtschaftlich vertretbaren Bedingungen...mehr

Rz. 10 § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG bleibt anders als § 14 Nr. 4 WEG a.F. nicht auf Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung beschränkt, sondern erfasst alle Fälle, in denen das Recht zum Betreten des Sondereigentums und zu sonstigen Einwirkungen den Vereinbarungen und Beschlüssen entspricht. Dies erfasst insbesondere die in der Praxis bedeutsamen Fälle des Absperrens von Ve...mehr

Rz. 30 Gleichzeitig ist damit die Streitfrage endgültig entschieden, ob die Eigentümerversammlung dem Verwalter durch Mehrheitsbeschluss Weisungen, etwa zum Abschluss eines Vergleiches, erteilen darf. Die bisher teilweise verneinte Beschlusskompetenz der Eigentümerversammlung[31] folgt aus § 27 Abs. 2 WEG. Allerdings wirkt sie gemäß § 9b Abs. 1 S. 3 WEG nur im Innenverhältnis.mehr

Rz. 56 Die Enumeration in § 20 Abs. 2 S. 1 Nr. 1–4 WEG ist abschließend. Selbst solche baulichen Veränderungen, denen der Gesetzgeber noch im Mietrechtsänderungsgesetz 2013 besondere Priorität eingeräumt hat (z.B. die Einsparung von Energie) unterfallen nicht dem Katalog des § 20 Abs. 2 S. 1 Nr. 1–4 WEG und können daher nicht verlangt werden. Erst recht kann ein Wohnungseige...mehr

Rz. 81 Der Verzicht auf die Beschlussfassung nach § 18 Abs. 3 S. 1 WEG a.F. geht allerdings über die zivilprozessualen Folgen deutlich hinaus. Soweit die Gesetzesmaterialien postulieren, dass auch ohne § 18 Abs. 3 S. 1 WEG a.F. "über die Ausübung des Anspruchs ein Mehrheitsbeschluss zu fassen ist,"[78] verkennt dies die vom Gesetzgeber selbst geschaffenen Neuerungen. Zwar we...mehr

Rz. 58 Auch wenn die Anspruchsberechtigung bewusst nicht von einem eigenen Bedarf des Wohnungseigentümers abhängig gemacht wurde, erscheint die unbeschränkte Möglichkeit jedes Miteigentümers, jegliche Maßnahme nach § 20 Abs. 2 S. 1 Nr. 1–4 WEG fordern zu können, erheblich zu weit gefasst. Dem Wortlaut der Vorschrift nach könnte jeder Wohnungseigentümer unabhängig von einem k...mehr

Rz. 31 Der Kläger war schon nach altem Recht von der Abstimmung über Fragen der Prozessführung nach § 25 Abs. 5 Fall 2 WEG a.F. ausgeschlossen. Zu diesem Ergebnis konnte der BGH allerdings bei Klagen gegen den Verband mangels Anpassung der Norm an die Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft nur im Wege einer doppelten Analogie gelangen, da nur Klagen der Wohnu...mehr

Rz. 37 Die Duldung nach § 14 Abs. 2 Nr. 2 WEG zulässiger Einwirkungen kann jeder Wohnungseigentümer alleine gegenüber dem widerstrebenden Miteigentümer im Verfahren nach § 43 Abs. 2 Nr. 1 WEG geltend machen. Dies wird regelmäßig mit einer Leistungsklage auf Duldung der betroffenen Einwirkung möglich sein. Anders als bei der Unterlassung von Einwirkungen auf das Gemeinschafts...mehr

Rz. 86 Noch gravierender mutet die im Gesetz nunmehr angelegte Möglichkeit an, in das Sondereigentum hineinzuregieren. Über die Verweisung des § 13 Abs. 2 WEG auf § 20 WEG kann die Mehrheit in der Eigentümerversammlung jedenfalls nach dem Wortlaut der Vorschrift auch im Sondereigentum über die Erhaltung hinausgehende Veränderungen beschließen. Diese Ausdehnung der Mehrheitsm...mehr

Rz. 141 Die Ankündigung bedarf gemäß § 15 Nr. 2 WEG der Textform. Damit nimmt die Vorschrift auf § 126b BGB Bezug. Der Drittnutzer kann also durch eine Urkunde oder auf jede andere zur dauerhaften Wiedergabe von Schriftzeichen geeigneten Weise, z.B. mit E-Mail über die anstehende bauliche Veränderung informiert werden.[91] § 15 Nr. 2 WEG fordert nicht, dass alle nach § 555c ...mehr

Rz. 22 § 48 Abs. 4 S. 2 WEG enthält eine weitere bedeutsame Übergangsvorschrift für "Altverwalter." Sie gelten in den von ihnen bereits verwalteten Liegenschaften als zertifizierte Verwalter. Hierfür nennt das Gesetz als Endtermin den 1.6.2024. Die Fiktion der Zertifizierung gilt somit bis dahin auch nach einer Wiederbestellung. Dies setzt allerdings voraus, dass die Verwalt...mehr

Rz. 33 Nicht in das neue Recht aufgenommen wurde die Sonderregelung des § 16 Abs. 8 WEG a.F., wonach Kosten eines Rechtsstreites nach § 43 WEG a.F. nicht zu den Kosten der Verwaltung gehörten. Im Umkehrschluss stellen somit die Kosten der Wohnungseigentümergemeinschaft für die Durchführung eines Verfahrens nach § 44 WEG Ausgaben dar, die in die Jahresabrechnung einzustellen ...mehr

Rz. 25 Für Maßnahmen am Sondereigentum, die über die Erhaltung hinausgehen, gelten nach § 13 Abs. 2 WEG die Regeln zur baulichen Veränderung in § 20 WEG entsprechend. § 13 Abs. 2 WEG enthält hinsichtlich des Sondereigentums nur die Erleichterung, dass er die Veränderung des Sondereigentums ohne gestattenden Beschluss durchführen darf, wenn sie nicht zu einer mehr als unerheb...mehr

Rz. 40 Da die Duldungspflichten in § 14 Abs. 1 Nr. 2, Abs. 2 Nr. 2 WEG weit über Erhaltungsmaßnahmen hinausgehen, ist es nur konsequent, auch die zu Ausgleichansprüchen führenden Tatbestände entsprechend auszuweiten. In Betracht kommt insbesondere, wie die zum Gemeinschaftseigentum parallel konstruierte Duldungspflicht in § 14 Abs. 2 Nr. 2 WEG zeigt, die Einwirkung im Zuge v...mehr

Rz. 146 Mit dieser korrigierenden Lesart der Vorschriften, auf die § 15 Nr. 2 WEG Bezug nimmt, ist es indessen nicht getan. Denn Drittnutzer sind nicht nur Mieter, Nießbrauchsberechtigte, sondern auch ihre Familienangehörigen und alle weiteren Personen, die die Wohnung mit Zustimmung des Berechtigten benutzen. Es stellt sich die Frage, ob auch ihnen die bauliche Veränderung ...mehr

Rz. 15 Das Abstellen auf einen unerheblichen Nachteil unter ausdrücklicher Anknüpfung an § 14 Nr. 1 WEG a.F. ist auch im Übrigen verfehlt. Denn bei Notfällen wie dem Bruch einer Versorgungsleitung werden regelmäßig Maßnahmen erforderlich sein, die die Grenze eines unerheblichen Nachteils weit überschreiten. Dann bestünde aber nach dem Wortlaut der Vorschrift gerade keine Dul...mehr

Rz. 13 Ausweislich der Gesetzesmaterialien unbemerkt gelang dem Gesetzgeber mit der Streichung des Halbsatzes "bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums" eine wichtige Anpassung der Vorschrift an die Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft. Denn vom bisherigen Wortlaut waren Streitigkeiten um die Verwaltung des gemeinschaftlichen Vermögens nicht erfa...mehr

Rz. 11 Um derartige paradoxe Ergebnisse zu vermeiden, empfiehlt es sich, diese Auswüchse in den Neuerungen der Novelle durch Vereinbarung oder Beschluss zu beschneiden. Da die Neuerungen in § 20 Abs. 1 WEG immerhin im Gegensatz etwa zu § 22 Abs. 2 S. 2 WEG a.F. nicht unabdingbar ausgestaltet wurden, können Teilungserklärungen abweichende Regelungen vorsehen. Bereits bestehen...mehr

Rz. 16 Auch § 25 Abs. 1 WEG ist nicht unabdingbar. Die Gemeinschaftsordnung kann also für einzelne Beschlussgegenstände qualifizierte Mehrheiten vorsehen. Ob entsprechende Regelungen in alten Gemeinschaftsordnungen wirksam bleiben wirksam, richtet sich wiederum nach § 47 WEG.[20]mehr

Rz. 42 Die Aufteilung des Gemeinschaftseigentums bedarf bei einer einvernehmlichen Aufhebung der Gemeinschaft regelmäßig überhaupt keiner gesetzlichen Regelung. Denn sie setzt eine Einigung aller Wohnungseigentümer nach § 4 WEG voraus. Die Wohnungseigentümer, die einvernehmlich die Aufhebung ihrer Gemeinschaft beabsichtigen, sollten sich auch über die Einzelheiten der Ausein...mehr

Rz. 17 Die Rechtsprechung zum bisherigen Recht hat es schon früh als notwendig angesehen, die Vorschriften des WEG bereits in der Entstehungsphase der Wohnungseigentümergemeinschaft anzuwenden, in der alleine der teilende Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist.[19] Denn die Erwerber nutzen das Wohnungseigentum bereits vor ihrer Eintragung wie Eigentümer. Deswegen sollten si...mehr

Rz. 180 § 15 WEG ist nicht unabdingbar ausgestaltet. § 15 Nr. 1 WEG verweist auch nicht auf §§ 555c Abs. 5, 555d Abs. 7 BGB. Gleichwohl werden die gesetzlichen Vorgaben zu Duldungspflichten weder durch Vereinbarung noch durch Beschluss abänderbar sein. Denn zum einen handelt es sich hierbei nicht um das Verhältnis der Wohnungseigentümer zueinander und zur Gemeinschaft, das a...mehr

Rz. 17 §§ 44–46 WEG ersetzen die früheren Sonderregelungen der §§ 44, 45 und 47–50 WEG a.F. mit erheblichen Änderungen. Deren wichtigste ist die Änderung der Passivlegitimation in § 44 Abs. 2 S. 1 WEG, da nun nicht mehr die Wohnungseigentümer Gegner der Beschlussklägers sind, sondern die Wohnungseigentümergemeinschaft. Hieraus resultieren nicht immer geglückte Folgeänderunge...mehr

Rz. 45 Der Wortlaut der Vorschrift lässt es sogar zu, einem Wohnungseigentümer den Ausgleich aus § 14 Abs. 3 WEG zuzuerkennen, wenn sonstiges Grundeigentum, etwa ein ihm gehörendes Nachbargrundstück von einer Einwirkung betroffen ist. Dies dürfte aber ähnlich wie beim Störungsverbot nach § 14 Abs. 2 Nr. 1 WEG nach dem Sinn und Ziel der Vorschrift ausgeschlossen sein.[36] Der...mehr