Fachbeiträge & Kommentare zu WEG

Rz. 48 Welche der zwischen unerheblicher Beeinträchtigung und Beschädigung des Sondereigentums liegenden Einwirkungen einen Ausgleich nach § 14 Abs. 3 WEG rechtfertigen, ist dem außerordentlich unbestimmten Wortlaut der Vorschrift ebenso wenig zu entnehmen wie den nicht wesentlich aussagekräftigeren Materialien. Die hierdurch erzeugte Rechtsunsicherheit wird noch dadurch ver...mehr

Rz. 19 Über den Verweis in § 43 Abs. 2 Nr. 4 WEG ("Beschlussklagen gemäß § 44") bietet das Gesetz nunmehr eine Legaldefinition der Beschlussklage. Hierunter fallen jetzt nur nach Anfechtungs-, Nichtigkeits- und Beschlussersetzungsklagen, nicht mehr die sonstigen früher § 43 Nr. 4 WEG zugeordneten Streitigkeiten der inneren Willensbildung wie Klagen auf Feststellung des Besch...mehr

Rz. 23 § 23 Abs. 1 S. 2 WEG benennt nur die Personen und die wahrzunehmenden Rechte als Gegenstand der Beschlussfassung. Der Beschluss über die Online-Versammlung kann aber darüber hinausgehen und beispielsweise auch die näheren Modalitäten der Teilnahme (z.B. Ort und technische Ausgestaltung) regeln. Umgekehrt kann er auch bei den in § 23 Abs. 1 S. 2 WEG genannten Beschluss...mehr

Rz. 100 § 21 Abs. 1 S. 1 Fall 2 WEG setzt ferner die Durchführung der baulichen Veränderung durch die Wohnungseigentümergemeinschaft voraus. Dies ist konsequent, da der Gemeinschaft nur in diesem Falle Kosten entstehen, die verteilt werden müssen. Allerdings ist der Wortlaut insoweit irreführend, als es nicht auf die Vornahme der (gesamten) baulichen Maßnahmen selbst ankommt...mehr

Rz. 7 Für Beschlüsse kraft vereinbarter Öffnungsklausel kommt dagegen grundsätzlich § 10 Abs. 3 S. 1 WEG zur Anwendung. Ihre Wirksamkeit setzt somit die Eintragung in das Grundbuch voraus. Für die Abgrenzung zum Beschluss kraft gesetzlicher Öffnungsklausel gilt über die Verweisung auf §§ 5 Abs. 4, 10 Abs. 3 WEG das zum neuen Recht Gesagte entsprechend: Das Grundbuchamt hat s...mehr

Rz. 74 Der Gesetzgeber erklärt § 15 WEG nicht zum zwingenden Recht. Dies gilt auch für die Ankündigung gemäß § 555a Abs. 2 WEG, da § 15 Nr. 1 WEG auf die entsprechende Anordnung in § 555a Abs. 4 BGB gerade nicht verweist. Gleichwohl kann weder die Wohnungseigentümergemeinschaft noch der vermietende Wohnungseigentümer eine zu Lasten des Mieters abweichende Regelung aufstellen...mehr

Rz. 24 Das Gesetz übernimmt aus § 46 Abs. 1 S. 1 WEG a. F. nicht den Passus zur Klage des Verwalters. Dies erfolgt bewusst, da der Gesetzgeber die Aktivlegitimation des Verwalters in Beschlussklagen für überholt hält. Sie habe nur in Fragen der Abberufung eine Rolle gespielt, die nunmehr ohnehin unbegrenzt möglich sei.[21] Damit folgt der Gesetzgeber implizit der h.M. die ei...mehr

Rz. 11 Enthält die Gemeinschaftsordnung keine der vorerwähnten Spezialregelungen, so gilt für die Teilnahme und für die Vertretung auf Eigentümerversammlungen das dispositive Gesetzesrecht der §§ 164 ff. BGB. Die Entsendung eines Vertreters ist somit jederzeit möglich.[14] Nach dem dispositiven Gesetzesrecht bedarf die Erteilung einer Vollmacht grundsätzlich auch keiner Form...mehr

Rz. 50 Die nach dem Bekunden der Entwurfsbegründung und der Rechtsnatur der Beschlüsse nach § 5 Abs. 4 S. 1 WEG naheliegende Möglichkeit des gutgläubigen Erwerbs hat indessen gravierende Konsequenzen für Anfechtungsklagen. Wird ein Sondereigentum mit dem durch einen solchen Beschluss bestimmten Inhalt gutgläubig erworben, bestimmt dies auch die Beschlusslage für die anderen ...mehr

Rz. 53 § 14 Abs. 3 WEG sieht ausdrücklich nur einen Ausgleich "in Geld" vor. Der duldungspflichtige Wohnungseigentümer kann somit, anders als nach § 14 Nr. 4 letzter Hs. WEG a.F. noch nicht einmal theoretisch Naturalrestitution verlangen.mehr

Rz. 22 Neben der Vertretung durch den Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats sieht § 9b Abs. 2 WEG die Möglichkeit vor, einen Miteigentümer zur Vertretung gegenüber dem Verwalter zu ermächtigen. Dies setzt nicht das Fehlen eines Verwaltungsbeirats(vorsitzenden) oder seine pflichtwidrige Weigerung voraus, die Gemeinschaft gegenüber dem Verwalter zu vertreten. Beide Möglichkeiten...mehr

Rz. 47 Darüber hinaus müssen sich die Klagen gegen denselben Beschluss richten, was sich zumindest aus dem Sinn der Norm ergibt und auch von den Gesetzesmaterialien vorausgesetzt wird, wonach die Vorschrift nur für Verfahren "über denselben Streitgegenstand" gilt.[40] Denn bei einer Mehrheit von Klagen gegen verschiedene Beschlüsse kann es von vorneherein nicht zu divergiere...mehr

a) Fehler des Beschlusses nach § 23 Abs. 1 S. 2 WEG Rz. 26 Bei der Fehlerlehre ist zu unterscheiden zwischen Fehlern des Beschlusses nach § 23 Abs. 1 S. 2 WEG selbst und solchen bei der Durchführung der Veranstaltung. Erstere können grundsätzlich, sofern nicht ausnahmsweise ein Fall der Nichtigkeit vorliegt, nur mit der Beschlussklage nach § 44 Abs. 1 S. 1 WEG innerhalb der F...mehr

Rz. 159 Zu den Folgen von Unterlassung oder Fehlern der Ankündigung äußern sich die Gesetzesmaterialien deutlicher als im Rahmen des Mietrechtsänderungsgesetzes 2013. Danach sollen Fehler der Ankündigung dazu führen, dass die Duldungspflicht des Drittnutzers nicht fällig wird.[100] Ausgenommen bleiben die in § 15 Nr. 2 WEG i.V.m. § 555d Abs. 4 S. 2, Abs. 5 BGB normierten Fol...mehr

Rz. 13 Die Vorschrift gilt naturgemäß nicht für Stellplätze, an denen selbstständiges Sondereigentum gebildet wird, da sie als eigene Einheit gar nicht mit Räumlichkeiten verbunden sind, sondern selbst als solche gelten. Dagegen ist die Vorschrift auf sonstige Stellplätze im unselbstständigen Sondereigentum anzuwenden, da diese mit Räumlichkeiten verbunden sind.[11] Auf sons...mehr

a) Zielsetzung des Gesetzgebers Rz. 14 Nach den Gesetzesmaterialien ist es darüber hinaus erklärtes Ziel des Gesetzgebers, die Anfechtbarkeit auch der Beschlussfassung über Vor- und Nachschüsse bzw. Anpassungen der Vorschüsse einzuschränken. Danach soll ein Fehler in Wirtschaftsplan oder Jahresabrechnung nicht zur Anfechtbarkeit der Beschlüsse über Vor- und Nachschüsse bzw. A...mehr

Rz. 80 Liegt ein Einverständnis der beeinträchtigten Wohnungseigentümer vor, bezieht sich dies auf eine konkrete bauliche Veränderung. Der umbauwillige Wohnungseigentümer kann deren Gestattung durch Beschluss folglich sofort verlangen, ohne dass es des zweistufigen Verfahrens bedarf. Sowohl in der Eigentümerversammlung als auch, wenn der verlangte Beschluss nicht gefasst wir...mehr

a) Bedeutung der Einwirkung auf das Sondereigentum Rz. 31 Die Duldung von "Einwirkungen" stellt die zentrale Regelung des § 14 Abs. 2 Nr. 2 WEG i.V.m. § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG dar. Diese Bestimmung ersetzt letztlich § 14 Nr. 3 WEG a.F., wonach der Wohnungseigentümer Einwirkungen auch auf sein Sondereigentum zu dulden hatte, soweit sie auf einem zulässigen Gebrauch beruhen. Der B...mehr

a) Ausgangslage Rz. 49 Nach Rechtsprechung des BGH verhinderte die Vorgängervorschrift des § 47 WEG a.F. nicht, dass gleichwohl divergierende Urteile ergehen konnten. So sollte bei Versäumung der Klage- oder Begründungsfrist durch einen von mehreren Klägern dessen Klage als unbegründet abgewiesen werden können.[42] Dies war nach altem Recht zwar zweifelhaft, da mit § 47 WEG a...mehr

Rz. 114 Der Begriff der Amortisation wird in den Gesetzesmaterialien nur knapp erläutert. Demnach genügt eine mittelbare Entlastung der einzelnen Wohnungseigentümer.[81] Eine Amortisation liegt also schon dann vor, wenn die in der Jahresabrechnung auf den Wohnungseigentümer umzulegenden Kosten sinken. Nicht ausreichend sind dagegen Kostensenkungen, die nur einen Teil der Woh...mehr

Rz. 2 Im Gegensatz zu § 43 Nr. 5 WEG a.F. ist der Gerichtsstand des § 43 Abs. 1 S. 1 WEG für Klagen gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft nicht mehr ausschließlich. Damit kann der Kläger bei einer Mehrheit von Gerichtsständen wählen. Bedeutsam wird dies auch für Klagen der Wohnungseigentümergemeinschaft, da nunmehr Widerklagen an einem anderen Gericht möglich werden.mehr

Rz. 50 Die Wirkung der Verbindung nach § 44 Abs. 2 S. 3 WEG geht gleichwohl über diejenige nach § 147 ZPO hinaus. Denn anders als dort "kann" das Gericht die Klagen nicht verbinden (und ggf. nach § 145 ZPO wieder trennen); die Formulierung "sind (...) zu verbinden" macht klar, dass die Verbindung und gleichzeitige Entscheidung über alle Beschlussklagen nach § 44 Abs. 2 S. 3 ...mehr

a) Erstmalige Belastung Rz. 136 Das Gesetz regelt in § 21 Abs. 5 S. 2 WEG einen möglichen Fehler der Beschlussfassung ausdrücklich, indem es die Belastung der Wohnungseigentümer untersagt, die nach § 21 Abs. 1–4 WEG von den Kosten einer baulichen Veränderung freigestellt sind. Dies stellt eine gesetzliche Ausprägung des vom BGH entwickelten Belastungsverbotes dar, wonach selb...mehr

Rz. 6 Die Rechtsfigur der werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft hat somit im künftigen Recht keinen Anwendungsbereich mehr. Wird eine Auflassungsvormerkung für einen Erwerber, wie es der Regelfall ist, nach Anlegung der Wohnungsgrundbücher eingetragen, besteht bereits die "echte" Wohnungseigentümergemeinschaft, deren Mitglied der Erwerber nach § 8 Abs. 3 WEG wird. Wird di...mehr

Rz. 85 Änderungen ergeben sich auch hinsichtlich der inneren Hierarchie des Verwaltungsbeirates. Diese war bislang nur indirekt geregelt, zum einen durch § 29 Abs. 1 S. 2 WEG a.F., wonach der Verwaltungsbeirat aus einem Vorsitzenden und zwei Beisitzern besteht, und aus § 24 Abs. 3 WEG a.F., der klarstellte, dass einer der Beisitzer Vertreter des Vorsitzenden sein sollte. § 2...mehr

Rz. 162 Unterschiede zum Mietrecht ergeben sich aus der weiteren Fassung der duldungspflichtigen Arbeiten, da der Mieter nur Modernisierungen dulden muss. Im Mietrecht nicht von § 555d Abs. 1 BGB erfasst sind etwa Umgestaltungen der Mietsache wie die Schaffung zusätzlicher (nicht Wohnzwecken dienender) Räume und Verbesserungen, die über eine Modernisierung hinausgehen. Derar...mehr

Rz. 13 Aus der neuen Konzeption des Wirtschaftsplanes folgt umgekehrt, dass dieser selbst nicht mehr im Verfahren nach § 43 Abs. 2 Nr. 4 WEG angegriffen werden kann. Denn der Wirtschaftsplan ist eben nicht mehr Gegenstand eines Beschlusses. Folglich kann er nicht mehr mit den prozessualen Rechtsbehelfen gegen Beschlüsse überprüft werden. Eine Beschlussklage wegen eventueller...mehr

Rz. 56 Der Gesetzgeber hat die frühere Technik einer umfassenden Regelung der Instandhaltung und Instandsetzung von Sondereigentum, wie sie in § 14 Nr. 1 WEG a.F. enthalten war, zugunsten einer kleinteiligen Normierung einzelner Pflichten aufgegeben. So ist § 14 Nr. 1 WEG a.F. entfallen, der die umfassende Pflicht zur Instandhaltung und Instandsetzung von Sondereigentum enth...mehr

Rz. 82 Nach neuem Recht ist voraussehbar, dass die Regelungen zu Veränderungen im Sondereigentum, die über Erhaltungsmaßnahmen hinausgehen, erhebliche praktische Bedeutung erlangen werden. Dies liegt an der neuen Sondereigentumsfähigkeit des Grundstücks nach § 3 Abs. 2 WEG. Über die Instandhaltung und Instandsetzung hinausgehende Veränderungen des Grundstücks wären nach alte...mehr

a) Betreten des gemeinschaftlichen Eigentums Rz. 34 Erstaunlicherweise gestattet nach § 14 Abs. 2 Nr. 2 WEG i.V.m. § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG nur das Betreten des Sondereigentums, nicht aber des Gemeinschaftseigentums. Dies hielt der Gesetzgeber wohl für selbstverständlich bzw. als ausreichend durch § 16 Abs. 1 S. 3 WEG geregelt. Dies betrifft auch den Ausschluss der Mitbenutzung ...mehr

Rz. 17 Zu den grundbuchrechtlichen Neuerungen gehört die Regelung des § 7 Abs. 3 S. 2 WEG, wonach bei Veräußerungsbeschränkungen gemäß § 12 WEG und bei Bestimmungen zur Erwerberhaftung die Bezugnahme auf die Eintragungsbewilligung nicht mehr genügt. Sie müssen künftig ausdrücklich eingetragen werden, gleichgültig ob sie vereinbart oder aufgrund einer Öffnungsklausel beschlos...mehr

a) Vorrang der Kostentragungsregelungen in § 21 Abs. 1 und 2 WEG Rz. 116 Der in § 21 Abs. 3 S. 1 WEG gebrauchte Begriff "anderer als der in den Absätzen 1 und 2 bezeichneten baulichen Veränderungen" ist nicht präzise. Es kommt auf die Kostenverteilung nach § 21 Abs. 1 und 2 WEG an. Eine der von § 21 Abs. 1 S. 1 WEG erfassten Maßnahmen etwa des barrierefreien Zugangs kann durc...mehr

Rz. 54 Zu den erfassten Maßnahmen zählt die Gesetzesbegründung neben den Glasfaserkomponenten nicht nur die Anschlusskomponenten, sondern auch u.a. Maßnahmen in Bezug auf Downlink-und Uplink-Bandbreite, Ausfallsicherheit sowie Latenz und Latenzschwankung.[47] Obwohl dies die Gesetzesmaterialien zu § 20 Abs. 2 S. 1 Nr. 4 WEG nicht thematisieren, dürfte der Anschluss an ein Te...mehr

Rz. 80 Darüber hinaus entfällt mit dem Wegfall von § 18 Abs. 3 S. 1 WEG a.F. die vorgängige Beschlussfassung vor der Entziehungsklage. Die Klage, mit der die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer die Veräußerung des Sondereigentums von einem Miteigentümer verlangt, ist somit auch ohne entsprechende Beschlussfassung zulässig. Dies wird das Entziehungsverfahren erheblich beschle...mehr

Rz. 163 Die Pflicht des Drittnutzers aus § 15 Halbs. 1 WEG, eine bauliche Veränderung zu dulden, entfällt nach § 15 Nr. 2 WEG i.V.m. § 555d Abs. 2 S. 1 BGB, wenn sie für ihn eine Härte bedeutet, die auch unter Berücksichtigung von "Interessen sowohl des Vermieters als auch anderer Mieter in dem Gebäude" und Belangen der Energieeinsparung und des Klimaschutzes nicht zu rechtf...mehr

Rz. 85 Das WEMoG unterstellt jetzt auch Veränderungen im Sondereigentum, die über die Erhaltung hinausgehen, den Regeln zur baulichen Veränderung. Dieser Begriff wird nur deswegen nicht verwendet, weil er terminologisch auf das Gemeinschaftseigentum beschränkt sein soll.[67] Dies läuft auf eine zu weitgehende Mitwirkung der Miteigentümer hinaus, da jetzt grundsätzlich alle ü...mehr

Rz. 9 Mit dieser Abgrenzung ist auch das Handeln des teilenden Eigentümers in der Gründungsphase in den Griff zu bekommen. Vor Anlegung der Wohnungsgrundbücher kann er nur in eigenem Namen handeln, da die Wohnungseigentümergemeinschaft noch nicht existiert. Bis zu diesem Zeitpunkt eingegangene Verpflichtungen treffen also ihn persönlich. Nach Anlegung der Wohnungsgrundbücher...mehr

Rz. 144 Vor diesem Hintergrund erscheint es unausweichlich, die misslungene Verweisungstechnik des Gesetzes schlicht zu ignorieren. Nach dem Sinn der Ankündigung kommt nur der Urheber einer baulichen Veränderung als Auskunftsverpflichteter in Betracht, also je nach Maßnahme die Wohnungseigentümergemeinschaft, nach § 9b Abs. 1 S. 1 WEG vertreten durch den Verwalter oder der u...mehr

Rz. 9 § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG geht ferner insoweit über den Wortlaut der Vorgängernorm hinaus, als auch Einwirkungen auf das gemeinschaftliche Eigentum ausdrücklich genannt werden. Das war oftmals selbstverständlich, etwa beim Entfernen von Fliesen zwecks Reparatur einer Versorgungsleitung im gemeinschaftlichen Eigentum. Die neue Vorschrift geht aber insoweit darüber hinaus, a...mehr

Rz. 167 Im ursprünglichen, mietrechtlichen Zusammenhang des § 555d Abs. 2 S. 1 BGB können auch vorausgegangene Aufwendungen des Mieters für die in dieser Vorschrift geforderte Abwägung erheblich sein.[108] Derartige Aufwendungen liegen immer dann vor, wenn Einrichtungen des Mieters durch die Modernisierung nutzlos werden, etwa eine eingebaute Gasetagenheizung nach Einbau ein...mehr

Rz. 91 Ist die Anfechtbarkeit des Beschlusses über bauliche Veränderungen wegen der grundlegenden Umgestaltung der Wohnanlage schon bei baulichen Veränderungen im Gemeinschaftseigentum der Ausnahmefall, gilt dies erst recht für Veränderungen des Sondereigentums. Denn hier betrifft die bauliche Maßnahme ja von vorneherein nur einen kleinen Ausschnitt der Anlage, der bei einer...mehr

Rz. 38 Von Amts wegen werden die Wohnungsgrundbücher nur dann gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 1 WEG geschlossen, wenn alle Sondereigentumsrechte gemäߧ 4 WEG aufgehoben werden. Dies ist selbstverständlich, da es dann an der dinglichen Voraussetzung für eine Mehrheit von Eigentümern auf einem Grundstück fehlt. In der Konsequenz wird auch die Wohnungseigentümergemeinschaft beendet.mehr

a) Verweisung auf den "Vermieter" Rz. 143 Die Verweisungstechnik des Gesetzgebers lässt auch einen gutwilligen Leser darüber zweifeln, wer die bauliche Veränderung anzukündigen hat. § 15 Nr. 2 WEG selbst macht hierzu keine Angaben. Aus der dortigen Verweisung etwa auf § 555c Abs. 2 und 3 BGB könnte man entnehmen, dass der vermietende Wohnungseigentümer die Ankündigung vornehm...mehr

Rz. 20 § 48 Abs. 3 S. 3 WEG beschränkt die Fortgeltung nicht ausdrücklich eingetragener Veräußerungsbeschränkungen und Regelungen zur Erwerberhaftung gegenüber Sondernachfolgern allerdings für den Fall, dass der Erwerb nach dem 31.12.2025 eintritt. Maßgeblicher Zeitpunkt ist nach allgemeinen Grundsätzen die Eigentumsumschreibung im Grundbuch. Die Unwirksamkeit der Vereinbaru...mehr

Rz. 69 Die Bestellung des Verwalters unterzog der Gesetzgeber nur geringen Modifikationen. In § 26 Abs. 1 WEG strich er den ohnehin überflüssigen Verweis auf die Beschlussfassung mit Stimmenmehrheit. Für die Stimmkraft gilt das Kopfprinzip nach § 25 Abs. 2 S. 1 WEG, wenn in der Gemeinschaftsordnung nichts anderes bestimmt ist. Die allgemeinen Bestimmungen der Gemeinschaftsor...mehr

Rz. 62 Einen (wohl unvermerkten) Systemwechsel führte der Gesetzgeber bei Erhaltungsmaßnahmen durch, die mehr als nur unerheblich beeinträchtigen. Nach früherem Recht waren Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung stets zulässig, sofern sie erforderlich waren. Selbst die Inanspruchnahme fremden Sondereigentums war in analoger Anwendung von § 14 Nr. 4 WEG a.F. zulässig...mehr

Rz. 65 Das Gesetz berücksichtigt erstmals seit Inkrafttreten des WEG überhaupt die häufige Überlassung von Sondereigentum an Dritte, regelmäßig Mieter oder dinglich Berechtigte (z.B. Wohn- oder Nießbrauchsberechtigte). Die Regelungen beschränken sich auf die Duldung der Erhaltung (§ 15 Nr. 1 WEG) sowie darüber hinausgehende bauliche Veränderungen (§ 15 Nr. 2 WEG). Hier sieht...mehr

Rz. 18 Das Erfordernis einer ausdrücklichen Eintragung gemäß § 7 Abs. 3 S. 2 WEG gilt nach § 48 Abs. 3 S. 1 WEG auch für Beschlüsse, die vor Inkrafttreten des WEMoG gefasst wurden. Damit dürfte aber nur gemeint sein, dass solche Beschlüsse eingetragen werden sollen. Denn nach den Gesetzesmaterialien handelt es sich bei der ausdrücklichen Eintragung von Veräußerungsbeschränku...mehr

Rz. 41 Dem Wortlaut nach erfasst § 14 Abs. 3 WEG sogar eine Beeinträchtigung von Sondereigentum aufgrund einer rechtlichen Änderung etwa bei einer Zweckbestimmung von Teileigentum. Hierdurch wird ebenfalls auf Sonder- und Gemeinschaftseigentum eingewirkt. Wird beispielsweise aufgrund einer Öffnungsklausel eine zulässige Änderung des Nutzungszwecks beschlossen, können dem hie...mehr

Rz. 91 Aber selbst bei kooperativen Verwaltern wird die Neuerung in § 29 Abs. 2 S. 1 WEG kaum Wirkung zeigen. Abgesehen davon, dass der Begriff der "Überwachung" im Verhältnis zwischen Verwalter und Verwaltungsbeirat kaum Sympathien stiften wird, verleiht er dem Verwaltungsbeirat keine zusätzlichen Befugnisse. Seine Möglichkeit, den Verwalter durch Einsicht in die Verwaltung...mehr