Fachbeiträge & Kommentare zu WEG

Rz. 24 Für das materielle Recht ordnet das WEMoG nur in §§ 47, 48 Abs. 1–4 WEG die Fortgeltung an. Das heißt nach allgemeinen Grundsätzen, dass auch in Altprozessen mit Inkrafttreten des WEMoG neues Recht gilt. Dies wird insbesondere in den bisher zulässigen Klagen einzelner Wohnungseigentümer auf Unterlassung oder Beseitigung von Beeinträchtigungen des Gemeinschaftseigentum...mehr

Rz. 43 § 7 Abs. 2 WEG macht die Eintragung eines Beschlusses, der die Gemeinschaftsordnung kraft vereinbarter Öffnungsklausel ändert, nicht von einer inhaltlichen Prüfung des Grundbuchamtes abhängig. Dieser Wortlaut entspricht auch dem Willen des Gesetzgebers, da nach der Gesetzesbegründung eine solche Überprüfung ausdrücklich nicht vorgesehen ist.[40] Dies kann allerdings n...mehr

Rz. 34 Die Anfechtungsfrist des § 45 S. 1 WEG ist auf die Anfechtungsklage beschränkt. Die Nichtigkeitsklage kann, wie nach früherem Recht, ohne Einhaltung einer Frist erhoben werden, was sich bereits aus materiellem Recht ergibt. Denn ein nichtiger Beschluss entfaltet für und gegen niemanden Rechtswirkungen, was sich auch nach Ablauf eines Monats nicht ändert und folglich a...mehr

1. Künftige Regelungen Rz. 4 Die vom Gesetzgeber betonte Privatautonomie der Wohnungseigentümer lässt für künftige Gemeinschaftsordnungen nur den Schluss zu, dass die Neuregelungen abbedungen werden können, wenn das Gesetz nicht ausdrücklich etwas anderes bestimmt. Dies gilt erst recht für Vorschriften etwa zur Beschluss-Sammlung, denen teilweise auch ohne ausdrückliche Anord...mehr

Rz. 19 Das Recht zur Einsicht bezieht sich auf alle Verwaltungsunterlagen, also neben den Niederschriften auf die Beschluss-Sammlung, Angebote für durchgeführte oder durchzuführende Maßnahmen, Dokumente des Verwaltungsbeirats, Gesprächsnotizen, Kontoauszüge, Korrespondenz etc. Auf das Speichermedium oder die Eigentumsverhältnisse hieran kommt es nicht an. Problematisch ist d...mehr

Rz. 27 Die neuen Regelungen zum Sondereigentum an Grundstücksteilen sind nicht zwingend. Auch dort, wo sie Anwendung finden könnten, ist der teilende Eigentümer nicht auf diese Möglichkeit beschränkt. Er kann weiterhin Sondernutzungsrechte begründen. Sie sind auch nach wie vor gesetzlich verankert, etwa in § 5 Abs. 4 S. 2 WEG. Welche Möglichkeit im Einzelfall sinnvoller ist,...mehr

Rz. 66 § 15 WEG normiert eine Duldungspflicht des Drittnutzers von Sondereigentum für die Erhaltung sowohl des Gemeinschafts- als auch des Sondereigentums. Diese Vorschrift ist im Gegensatz zu den Regelungen für die Wohnungseigentümer untereinander erfreulich weit gefasst. Sie differenziert insbesondere nicht zwischen dem Anlass der Erhaltungsmaßnahme. So muss der Drittnutze...mehr

Rz. 36 Entgegen dem weiten Wortlaut der Vorschrift rücken die Gesetzesmaterialien diese Vorschrift in die Nähe von § 46 Nr. 8 GmbHG,[38] der indessen nur die Geltendmachung von Ersatzansprüchen und die Vertretung der Gesellschaft in Prozessen gegen den Verwalter zum Gegenstand hat. Dieser Konfliktfall dürfte zwar der wichtigste, aber nicht der einzige Anwendungsbereich der V...mehr

1. Möglichkeit des gutgläubigen Erwerbs Rz. 49 Die Eintragung von Beschlüssen als Inhalt des Sondereigentums wirft das Problemeines gutgläubigen Erwerbs auf. Es stellt sich die Frage, ob der gutgläubige Erwerber etwa einer ihm günstigen Kostenregelung vertrauen darf, wenn sie im Grundbuch eingetragen ist. Die Gesetzesbegründung hält dies für möglich, will diese Frage aber aus...mehr

Rz. 68 Praktisch erhebliche Bedeutung dürften sehr bald die Fälle erlangen, in denen zwar ein Anspruch aus § 20 Abs. 2 WEG auf eine Beschlussfassung besteht, die bauliche Veränderung aber ohne eine solche durchgeführt wird. Hier besteht eine ähnliche Situation wie bei einer baulichen Veränderung, die keinen Miteigentümer beeinträchtigt bzw. nach Zustimmung der beeinträchtigt...mehr

Rz. 44 Letztlich erscheint ein Ausgleichsanspruch aus § 14 Abs. 3 WEG noch nicht einmal ausgeschlossen, wenn nur das Gemeinschaftseigentum von der Beeinträchtigung betroffen ist. Wird etwa aufgrund einer Öffnungsklausel eine Gemeinschaftseinrichtung verändert oder geschlossen, kann dies einen Wohnungseigentümer empfindlich treffen, man denke nur an Liegenschaften mit bestimm...mehr

1. Einheitlicher Streitgegenstand Rz. 21 Hingegen dürfte es dabei bleiben, dass die Klage auf konstitutive Ungültigerklärung und diejenige auf deklaratorische Feststellung der Nichtigkeit denselben Streitgegenstand darstellen. Denn die Gesetzesmaterialien, die sich intensiv mit der Rechtsprechung des BGH auseinandersetzen und gewünschte Änderungen klar bezeichnen, lassen hier...mehr

Rz. 65 Anderes gilt, wenn sich die Eigentümerversammlung mit dem Beschlussantrag beschäftigt und hierüber einen positiven Beschluss fasst, der aber hinter dem Beschlussantrag zurückbleibt. Dann liegt ein positiver Beschluss vor, der Bindungswirkung erzeugt. Der Antragsteller müsste sich dann ohne Anfechtung mit dieser hinter seinem Antrag zurückbleibenden Beschlussfassung zu...mehr

Rz. 67 Der Gesetzgeber hielt die Vorschrift des § 21 Abs. 8 WEG a.F., wonach das Gericht nach billigem Ermessen entscheidet, auch im Zusammenhang mit Beschlüssen für überflüssig, die auf einem Ermessen der Eigentümerversammlung beruhen. Dies begründen die Gesetzesmaterialien damit, dass dem Gericht nur dann ein Ermessen zukommt, wenn auch die Eigentümerversammlung ein Ermess...mehr

Rz. 10 Das neue Beschlusserfordernis auch für bauliche Veränderungen, die keinen Miteigentümer beeinträchtigen, führt gerade in der Verbindung mit ihrer vereinfachten Definition zu Problemen, die ein durchschnittlicher Wohnungseigentümer kaum voraussehen wird. So geht etwa das Bohren eines Loches in eine tragende und somit dem Gemeinschaftseigentum zugehörige Wand samt Anbri...mehr

Rz. 69 Die Duldungspflicht ist auch hinsichtlich des Pflichtigen weit gefasst. Sie trifft jeden Nichteigentümer, der Wohnungseigentum gebraucht. Das Gesetz differenziert nicht nach dem Grund der Berechtigung gegenüber dem Sondereigentümer. Dies ist angesichts der in anderem Zusammenhang zum alten Recht geführten Diskussion der Rechte von Wohnungseigentümern und Gemeinschaft ...mehr

Rz. 33 Eine weitere Änderung betrifft die Ermächtigung der Landesregierungen in § 7 Abs. 4 S. 3–6 WEG a.F. und in § 32 Abs. 2 S. 4–7 WEG a.F. Danach waren sie befugt, durch Rechtsverordnung zu regeln, dass Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung nicht von der Baubehörde, sondern von einem öffentlich bestellten oder anerkannten Sachverständigen ausgefertigt und be...mehr

Rz. 51 Mit § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG beschreitet der Gesetzgeber völliges Neuland. Bislang hatte die Eigentümerversammlung im Grundsatz über jede Maßnahme zu beschließen. Selbst die gewollte und ausdrückliche Delegation von Entscheidungsbefugnissen auf den Verwalter wurde in der Rechtsprechung mit außerordentlicher Zurückhaltung behandelt. Eine solche Übertragung von Entscheidun...mehr

Rz. 21 Der Erwerber muss des Weiteren den Besitz an dem erworbenen Sondereigentum erlangen. Dies muss auf Veranlassung des teilenden Eigentümers geschehen; er muss ihm die Räume "übergeben". Die eigenmächtige Inbesitznahme löst also nicht die Folgen des § 8 Abs. 3 WEG aus. Weitere Voraussetzungen, etwa die Fertigstellung des Gebäudes oder die Abnahme des gemeinschaftlichen E...mehr

a) Formelle Fehler Rz. 7 Wie jeder andere Beschluss kann der Beschluss über die Vorschüsse an formellen Fehlern, etwa an Ladungsmängeln oder dem Verstoß gegen den Grundsatz der Nichtöffentlichkeit leiden. Hier gelten die allgemeinen Grundsätze. Wenn der formelle Fehler nicht auf einer bewussten Verkürzung von Mitgliedschaftsrechten beruht, ist der Beschluss über die Vorschüss...mehr

Rz. 77 Die Bedeutung der noch vom Rechtsausschuss in das Gesetz eingefügten Vorschrift folgt vor allem aus § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG. Denn danach wird in Wohnungseigentümergemeinschaften mit mehr als acht Einheiten der zertifizierte Verwalter künftig zum Regelfall, da schon auf Verlangen eines einzigen Wohnungseigentümers nur seine Bestellung ordnungsmäßiger Verwaltung entsprich...mehr

Rz. 147 § 15 Nr. 2 WEG sieht für die Ankündigung der baulichen Veränderung eine vergleichsweise lange Frist von mindestens drei Monaten "vor ihrem Beginn" vor. Maßgeblich ist nach allgemeinen Grundsätzen (§ 130 BGB) der Zugang der Ankündigung beim Drittnutzer.[95] Eine derart weiträumige Ankündigung dürfte in der Praxis gewisse Probleme aufwerfen, da gerade umfangreiche baul...mehr

Rz. 70 § 15 WEG nennt als Duldungsberechtigte ohne Differenzierung Wohnungseigentümergemeinschaft und Wohnungseigentümer. Dies ist insoweit richtig, als die Duldungspflicht nicht nach der Eigentumsform zugeordnet werden kann. Wird Gemeinschaftseigentum instandgesetzt, kann dabei Sondereigentum beschädigt und somit auch seine Instandsetzung erforderlich werden. Für diesen Fal...mehr

Rz. 52 Der Gesetzgeber wollte die Möglichkeit des Verwalters, ohne Beschlussfassung tätig zu werden, durch § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG ausschließlich erweitern. Deswegen verbleibt es auch ohne diesbezügliche Vorgaben in Gesetzestext und -materialien bei den Befugnissen, die dem Verwalter schon früher ohne Entscheidung der Eigentümerversammlung zukamen, bei der Entbehrlichkeit der ...mehr

Rz. 4 Wie der Beschluss über die Vorschüsse im Einzelnen auszusehen hat, regelt § 28 WEG nicht ausdrücklich. Daraus, dass die Vorschüsse "beschlossen" werden, geht aber hervor, dass deren Höhe für jeden einzelnen Wohnungseigentümer angegeben werden muss. Es genügt demnach eine Auflistung aller Wohnungseigentümer mit der Bezifferung ihrer Vorschüsse für die laufende Bewirtsch...mehr

Rz. 9 Grundsätzlich ist auch eine Kombination von selbstständigem und unselbstständigem Sondereigentum am Grundstück möglich, wenn etwa neben dem Stellplatz eine Zufahrtsfläche oder eine Blumenrabatte dem Sondereigentum zugeordnet werden soll. Nach der vom Gesetzgeber vorgenommenen Unterscheidung zwischen Stellplätzen und sonstigen Grundstücksflächen können beide nicht zu ei...mehr

Rz. 52 Noch weit problematischer mutet es an, dass das einstweilige Verfügungsverfahren anders als die Anfechtungsklage nicht gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft gerichtet werden kann. Denn diese ist eben nicht Inhaberin der Rechte, die vom Rechtshängigkeitsvermerk betroffen wären, sondern die Wohnungseigentümer. Damit geht nicht nur der Vereinfachungseffekt verloren, d...mehr

Rz. 151 Alleine die Kenntnis, welche Maßnahme überhaupt durchgeführt werden soll, erlaubt noch keinen Rückschluss auf die Betroffenheit der einzelnen Drittnutzer, insbesondere im Hinblick auf eine Härte gemäß § 15 Nr. 2 WEG i.V.m. § 555d Abs. 2 BGB. Diese Einschätzung ermöglichen nur nähere Angaben zum Umfang der baulichen Veränderung. Hier muss der Umbauwillige insbesondere...mehr

Rz. 18 Erst recht wirken inhaltliche Fehler in den Einzelwirtschaftsplänen auf die Zahlungspflichten der einzelnen Wohnungseigentümer aus, hier sogar gleichheitswidrig. Hier führt bereits ein einzelner Fehler bei einem Kostenverteilungsschlüssel in einer Kostenart sogar zur Fehlerhaftigkeit aller Einzelabrechnungen. Vielmehr ist die Anfechtung nur eines Einzelzahlungsplanes ...mehr

1. Ausweis des Ist-Standes Rz. 38 Der Vermögensbericht soll zunächst den Stand der Erhaltungsrücklage und eventueller weiterer Rücklagen enthalten. Die Einschränkung in den Materialien, er sei "ungeachtet seiner Höhe anzugeben",[42] ist selbstverständlich, da auch geringe Rücklagen eben Rücklagen darstellen. Zudem kann gerade die niedrige Höhe eine entscheidende Information d...mehr

a) Forderungen gegen Miteigentümer und Dritte Rz. 40 Zum Vermögen gehören zunächst die Forderungen der Wohnungseigentümergemeinschaft gegen Wohnungseigentümer und Dritte. Zu den erstgenannten gehören insbesondere regelmäßig entstehende Forderungen wie rückständige Vorschüsse, Sonderumlagen und Nachschüsse, aber auch außerordentliche Forderungen wie Schadensersatzansprüche aus...mehr

Rz. 54 Folglich definieren die Gesetzesmaterialien die beschlussfreien Maßnahmen nur durch allgemein gehaltene Bemerkungen. Der Kreis der Maßnahmen, der nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG keiner Beschlussfassung bedarf, wachse mit der Größe der Anlage.[57] Hieraus lässt sich immerhin entnehmen, dass es anders als in der Rechtsprechung nach früherem Recht für die Delegation von Aufga...mehr

Rz. 76 Diese müssen, wie nach bisherigem Recht, zwar nicht identische, aber wesensgleiche Pflichtverletzungen zum Gegenstand haben. Es genügt also, wenn der wegen einer Körperverletzung abgemahnte Wohnungseigentümer anschließend einen Miteigentümer beleidigt und einen weiteren bedroht. Denn dann richten sich alle Pflichtverletzungen gegen das Integritätsinteresse der Miteige...mehr

Rz. 9 Von größerer Bedeutung sind Fehler in der Ermittlung der einzelnen Vorschüsse. Diese befinden sich zwar regelmäßig im vorgelagerten Wirtschaftsplan. Da dieser aber mangels Beschlussqualität nicht mehr im Verfahren nach § 43 Abs. 2 Nr. 4 WEG angefochten werden kann,[10] bleibt nur eine Überprüfung im Zusammenhang mit dem Zahlungsplan. Insoweit wird auf die folgenden Aus...mehr

Rz. 149 Der Inhalt der Ankündigung ist in § 15 Nr. 2 WEG i.V.m. § 555c Abs. 1 S. 2 Nr. 1, 2 BGB geregelt. Demnach müssen zunächst Art und Umfang der Arbeiten erkennbar sein. Allerdings muss dies nur "in wesentlichen Zügen" erfolgen, was wie im Mietrecht bedeutet, dass "an den Inhalt der Modernisierungsankündigung insbesondere hinsichtlich Art und Umfang der Maßnahme keine üb...mehr

Rz. 16 Ohne Auswirkungen auf die Zahlungspflicht bleiben ferner solche Fehler im Zusammenhang mit der Information der Wohnungseigentümer, insbesondere eine unvollständige oder verspätete Übermittlung des Entwurfs von Zahlungsplan und Wirtschaftsplan. Diese bleibt ohne Folgen für das Rechenwerk. Es erscheint allerdings fraglich, ob man auch in diesen Fällen die Möglichkeit ei...mehr

1. Rechtsnatur: Kein "schuldrechtliches Sondereigentum" Rz. 17 Ein wesentlicher Unterschied des nach neuem Recht möglichen Sondereigentums an Grundstücksflächen zum bisher alleine möglichen Sondernutzungsrecht besteht in der Rechtsnatur. Während das Sondernutzungsrecht seiner Rechtsnatur nach letztlich eine Vereinbarung darstellte, die dinglichen Rechten nur angenähert war,[1...mehr

Rz. 35 Über das bisherige Recht hinaus fordert § 28 Abs. 3 WEG einen Vermögensbericht. Dieser soll die Wohnungseigentümer in die Lage versetzen, sich "ein möglichst genaues Bild über die wirtschaftliche Lage der Gemeinschaft"[37] zu machen. Dies war bei der bisherigen Jahresabrechnung, die nur tatsächliche Einnahmen und Ausgaben auswies, nicht zwingend der Fall. Denn sie gab...mehr

Rz. 26 Diese Schwierigkeit erscheint aber im Rahmen des neuen Rechts systemimmanent überwindbar. Der Entfall seiner Aktivlegitimation sollte dem Verwalter schon nach der früher h.M. nur die Möglichkeit nehmen, lediglich anfechtbare Beschlüsse aus eigener Initiative überprüfen zu lassen. Dies wurde letztlich damit begründet, dass er nur Ausführungs-, nicht Kontrollorgan der W...mehr

Rz. 24 Ist die bauliche Veränderung dem Grunde nach durch Beschluss gestattet, kann der umbauwillige Wohnungseigentümer nach Vorbefassung der Eigentümerversammlung auch den Ausführungsbeschluss im Verfahren nach § 44 Abs. 1 S. 2 WEG ersetzen lassen. Hierbei bieten ihm die Gesetzesmaterialien die komfortable Möglichkeit, die begehrte bauliche Veränderung nicht näher zu beschr...mehr

Rz. 14 Nach den Gesetzesmaterialien ist es darüber hinaus erklärtes Ziel des Gesetzgebers, die Anfechtbarkeit auch der Beschlussfassung über Vor- und Nachschüsse bzw. Anpassungen der Vorschüsse einzuschränken. Danach soll ein Fehler in Wirtschaftsplan oder Jahresabrechnung nicht zur Anfechtbarkeit der Beschlüsse über Vor- und Nachschüsse bzw. Anpassungen der Vorschüsse führe...mehr

Rz. 154 Der Umbauwillige soll nach § 15 Nr. 2 WEG i.V.m. § 555c Abs. 2 BGB auf die Form und die Frist des Härteeinwandes nach § 555d Abs. 3 S. 1 BGB hinweisen. Dies soll gemäß § 555c Abs. 2 BGB in der Ankündigung der baulichen Veränderung geschehen. Daraus ergibt sich, dass sie denselben Anforderungen an Frist und Form unterliegt. Die Hinweispflicht hat inhaltlich allerdings...mehr

a) Selbstständiges Sondereigentum an Stellplätzen Rz. 18 Für das selbstständige Sondereigentum an Stellplätzen gelten in vollem Umfang die Regelungen zum Teileigentum. Es wird als eigenständige Einheit, verbunden mit einem Miteigentumsanteil in das Grundbuch eingetragen. Wie bei jedem anderen Teileigentum ist auch die Verbindung mit einem Sondernutzungsrecht oder dem unselbst...mehr

Rz. 37 Inhaltlich muss der Vermögensbericht lediglich die in Gesetz und Materialien genannten Elemente (Rücklagen, Vermögen, Verbindlichkeiten und Sachwerte) enthalten, die am letzten Tag des Kalenderjahres vorhanden sind.[40] Ansonsten gilt nur der Grundsatz, dass er möglichst übersichtlich über das Gemeinschaftsvermögen Auskunft geben soll. Wie bei der Form, in der der Ver...mehr

1. Kosten der Nebenintervention (§ 44 Abs. 4 WEG) a) Fortführung von § 50 WEG a.F. Rz. 58 Grundsätzlich trägt die unterlegene Partei auch die Kosten der Nebenintervenienten. Damit wirft die Möglichkeit der Nebenintervention das aus dem früheren Recht bekannte Problem wieder auf, dass der Beschlusskläger mit einer Vielzahl von Erstattungsansprüchen rechnen muss. Das neue Recht ...mehr

Rz. 79 Die weitere Neuerung ist inhaltlicher Natur und betrifft das Gemeinschaftsvermögen. Dies spiegelt die nach Anerkennung ihrer Teilrechtsfähigkeit gesteigerte Bedeutung wieder, die dem Vermögen der Wohnungseigentümergemeinschaft zukommt. Mittlerweile ist insbesondere fast einhellig anerkannt, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft Immobiliarvermögen innerhalb und außer...mehr

Rz. 31 Segensreich dürfte sich der vom Rechtsausschuss eingefügte Satz 2 in § 23 Abs. 3 WEG auswirken, wonach die Wohnungseigentümer für das Umlaufverfahren beschließen können, "dass für einen einzelnen Gegenstand die Mehrheit der abgegebenen Stimmen genügt." Damit will der Gesetzgeber eine Lösungsmöglichkeit für die Konstellation anbieten, in der ein Beschlussgegenstand zwa...mehr

a) Verbindlichkeiten gegenüber Miteigentümern und Dritten Rz. 43 Selbstverständlich muss der Vermögensbericht auch die Verbindlichkeiten der Wohnungseigentümergemeinschaft ausweisen. Hierzu gehören so wie bei den Forderungen Verbindlichkeiten sowohl gegenüber den Wohnungseigentümern, etwa wegen der Anpassung von Vorauszahlungen, als auch gegenüber Dritten, etwa aus vertraglic...mehr

Rz. 81 Die Frage nach der Behandlung von Maßnahmen im Sondereigentum, die einer baulichen Veränderung gleichkommen, war nach früherem Recht eher von rein dogmatischem Interesse, da derartige Veränderungen fast immer auch das Gemeinschaftseigentum betrafen und somit ohne weiteres nach den Regelungen des § 22 WEG a.F. zu beurteilen waren. Selbst die maßgebliche Entscheidung de...mehr

Rz. 84 § 13 Abs. 2 WEG erfasst nicht den Fall, dass alle beeinträchtigten Miteigentümer ihr Einverständnis mit der Veränderung des Sondereigentums erklärt haben.[66] Dies ist nach dem ausdrücklichen Bekunden des Gesetzgebers kein Versehen. Vielmehr muss der Umbauwillige auch in diesen Fällen die Gestattung der Maßnahme durch Beschluss der Eigentümerversammlung einholen. Inso...mehr