Fachbeiträge & Kommentare zu WEG

Rz. 12 Wie die Gesetzesmaterialien wiederholt betonen, ist künftig die Begründung von Zahlungspflichten, mithin der Zahlungsplan, Gegenstand der Beschlussfassung. Wenn die Gesetzesmaterialien im ersten Satz zu § 28 Absatz 1 Satz 1 vom "Gegenstand des Beschlusses über den Wirtschaftsplan" reden, ist dies eine ihrer zahlreichen Unstimmigkeiten. Der Wirtschaftsplan muss nicht m...mehr

Rz. 17 Ein wesentlicher Unterschied des nach neuem Recht möglichen Sondereigentums an Grundstücksflächen zum bisher alleine möglichen Sondernutzungsrecht besteht in der Rechtsnatur. Während das Sondernutzungsrecht seiner Rechtsnatur nach letztlich eine Vereinbarung darstellte, die dinglichen Rechten nur angenähert war,[16] ist auch das Sondereigentum am Grundstück ein vollwe...mehr

Rz. 57 § 13 Abs. 2 WEG bietet nunmehr einen übergeordneten Begriff für Instandhaltung und Instandsetzung, nämlich den der "Erhaltung." Dies wird in den Gesetzesmaterialien zutreffend damit begründet, dass Instandhaltung und Instandsetzung im Gesetz gleich behandelt werden.[44] Dies ändert aber nichts daran, dass die Gemeinschaftsordnung nach wie vor zwischen beidem differenz...mehr

Rz. 24 Verwirrend ist die Behandlung der Fälle, in denen die Sollvorschüsse die Kosten übersteigen, die auf den Wohnungseigentümer entfallen. Hier bestand nach früherem Recht das Spezialproblem, dass einem Sonderrechtsnachfolger nominell als Abrechnungsspitze ein Guthaben zustehen konnte, obwohl sein Sonderrechtsvorgänger die Vorschüsse nicht oder nicht in voller Höhe geleis...mehr

Rz. 31 Mit dem Übergang der Passivlegitimation für Beschlussklagen auf die Wohnungseigentümergemeinschaft ist zwar der wichtigste Anwendungsfall der Tätigkeit des Verwalters für die Wohnungseigentümer entfallen. Gleichwohl kommen sie noch als Anspruchsgegner in Betracht, insbesondere dann, wenn das Landesrecht sie als Schuldner kommunaler Abgaben bestimmt oder, bei sachenrec...mehr

Rz. 54 Mit der Neuorientierung des Gesetzgebers an § 906 Abs. 2 S. 2 BGB richtet sich der Ausgleich nach § 14 Abs. 3 WEG anders als nach altem Recht nicht mehr nach §§ 249 ff. BGB. Der Wohnungseigentümer, der eine Einwirkung hinnehmen muss, erhält nur einen "angemessenen" Ausgleich im Sinne des § 906 Abs. 2 S. 2 BGB, der nicht den vollen Ersatz seiner Vermögensschäden erreic...mehr

Rz. 2 Der Gesetzgeber verlagert die Beschlussdurchführung und die ordnungsmäßige Verwaltung allgemein unter ausdrücklicher Ablehnung der höchstrichterlichen Rechtsprechung[1] vom Verwalter auf die Wohnungseigentümergemeinschaft. Soweit er in § 18 Abs. 1 WEG formuliert, die "Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegt der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer", handelt ...mehr

Rz. 29 Mit der Passivlegitimation der Wohnungseigentümergemeinschaft wird die Rechtsprechung des BGH zum bisherigen Recht Gesetz, wonach der Verwalter unbeschränkt zur Vertretung befugt ist.[30] Dies folgt jetzt aus § 9b Abs. 1 S. 1 WEG. Er darf deshalb auch einen Rechtsanwalt beauftragen oder einen Prozessvergleich abschließen.mehr

Rz. 45 Nach dem ausdrücklichen Bekunden der Gesetzesmaterialien müssen auch Sachwerte im Vermögensbericht ausgewiesen werden, wobei sie die Brennstoffvorräte als einziges Beispiel nennen. Gerade ihre Ausweisung ist nicht völlig neu, da schon bislang der Gegenwert der verbrauchten Brennstoffe zwecks verbrauchsabhängiger Kostenabrechnung in der Jahresabrechnung erscheinen muss...mehr

Rz. 31 Einen gangbaren Ausweg aus dieser Zwickmühle hat der BGH in einem anderen Zusammenhang aufgezeigt, in dem ebenfalls der Widerspruch zwischen noch bestehender Beschlusslage und materieller Rechtslage aufzulösen war. Hierbei ging es um die Vergemeinschaftung von Beseitigungsansprüchen, die angefochten und mit hoher Wahrscheinlichkeit rechtswidrig, aber noch nicht rechts...mehr

a) Beschlüsse ohne Ermessensspielraum Rz. 66 Die Gesetzesmaterialien stellen zunächst fest, dass das Gericht wie nach früherem Recht dann, wenn Anspruch auf einen bestimmten Beschluss besteht, genau diese Beschlussfassung ersetzen kann. Dies ist systemgerecht, da dann auch die Eigentümerversammlung keinen Ermessensspielraum gehabt hätte, so dass ihre Verwaltungsbefugnisse dur...mehr

1. Einberufung durch Wohnungseigentümer a) Zielsetzung Rz. 1 Bislang waren einzelne Wohnungseigentümer vorbehaltlich einer abweichenden Regelung in der Gemeinschaftsordnung nur zur Einberufung einer Eigentümerversammlung befugt, wenn sie hierzu vom Gericht ermächtigt waren.[1] Dies führte insbesondere in der Gründungsphase und in kleineren Wohnungseigentümergemeinschaften zu U...mehr

a) Konsequenzen der Eintragung ohne Prüfung der Rechtmäßigkeit Rz. 45 Die Eintragung ohne Prüfung der Rechtmäßigkeit hat zur Folge, dass künftig nicht nur angefochtene, sondern auch durch rechtskräftiges Urteil für ungültig erklärte Beschlüsse zunächst im Grundbuch eingetragen bleiben. Damit droht ein Auseinanderlaufen von materiellem Recht und Grundbuch, da auch ein rechtskr...mehr

Rz. 85 Nach wie vor nicht geregelt ist der freihändige Verkauf während des Entziehungsverfahrens. Dies ist bis zum Erlass eines Entziehungsurteils unbegrenzt möglich. Schwieriger ist die Lage wiederum nach Eintragung des Zwangsversteigerungsvermerks. Hier dürfte man auf die Rechtsprechung zum alten Recht zurückgreifen können, wonach die einstweilige Einstellung des Zwangsver...mehr

1. Den alten Gesetzeswortlaut wiederholende Regelungen Rz. 2 Aus diesen Vorgaben ergibt sich mit Sicherheit, dass die häufig zu beobachtende wörtliche Wiederholung des Gesetzes in der Gemeinschaftsordnung der Anwendbarkeit des neuen Rechtes grundsätzlich nicht entgegensteht.[4] Ähnliches gilt für die bloß inhaltsgleiche Gestaltung der Gemeinschaftsordnung. Auch damit soll nur...mehr

Rz. 34 Bauliche Veränderungen hat der Gesetzgeber in § 20 Abs. 4 WEG nur zwei Grenzen gesetzt: Sie darf die Wohnanlage nicht grundlegend umgestalten und keinen Wohnungseigentümer gegenüber anderen unbillig benachteiligen. Die Tatbestände schließen sich nicht aus. Eine grundlegende Umgestaltung der Wohnanlage kann zugleich einen Wohnungseigentümer unbillig benachteiligen. Aus...mehr

Rz. 89 Der Wohnungseigentümer kann schließlich nach §§ 13 Abs. 2, 20 Abs. 3 WEG die Gestattung einer Veränderung seines Sondereigentums verlangen, mit der alle beeinträchtigten Wohnungseigentümer ihr Einverständnis erklärt haben. Dies stellt in der Sache nur den Anspruch auf eine entsprechende Beschlussfassung dar; ohne eine solche bleibt auch die Veränderung des Sondereigen...mehr

a) Grundsatz: Trennung von Zahlungs- und Wirtschaftsplan Rz. 2 Die Beschlussfassung über das Finanz- und Rechnungswesen wird durch das WEMoG grundlegend umgestaltet. Während nach früherem Recht Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung beschlossen wurden und die Zahlungspflichten implizit aus deren Genehmigung folgten,[5] will der Gesetzgeber dieses Verhältnis nun umkehren. Dies k...mehr

Rz. 33 Dieses frühere System der Anfechtbarkeit von Beschlüssen über bauliche Veränderungen hat der Gesetzgeber radikal umgestaltet. In Zukunft ist die Beschlussfassung über eine bauliche Veränderung nicht mehr alleine deswegen anfechtbar, weil ihr ein hierdurch beeinträchtigter Wohnungseigentümer nicht zugestimmt hat. Die Mehrheit in der Eigentümerversammlung kann sich nunm...mehr

a) Systemwechsel Rz. 71 Nach früherem Verständnis war jedenfalls die behindertengerechte Ausgestaltung der Wohnanlage personenbezogen und daher nach Ende der Nutzung durch den Anspruchsberechtigten zurückzubauen. Zur Sicherung dieses Anspruchs konnte die Gemeinschaft sogar eine Kaution verlangen.[56] Von beidem ist im neuen Recht nicht mehr die Rede. Dies erscheint auch konse...mehr

Rz. 29 Mit der Neugestaltung der Abrechnung wollte der Gesetzgeber die Rechtsprechung des BGH zur Reichweite des Beschlusses über die Jahresabrechnung kodifizieren, wonach er nur Zahlungspflichten zum Ausgleich einer Unter- oder Überdeckung zum Gegenstand hat.[26] Tatsächlich dürfte diese Neuerung sogar in der umstrittenen Frage, wie fehlerhaft unberücksichtigt gebliebene Vo...mehr

Rz. 63 Nach bisherigem Recht ist die Vorbefassung der Eigentümerversammlung mit dem Beschlussantrag Voraussetzung für die Zulässigkeit der Beschlussersetzungsklage. Dies ist im neuen Recht nicht ausdrücklich normiert, ergibt sich jedoch aus allgemeinen Zulässigkeitserwägungen. Denn einer Klage nach § 44 Abs. 1 S. 2 WEG fehlt das Rechtsschutzbedürfnis, wenn dem Kläger ein ein...mehr

Rz. 7 Diese zum früheren Recht bereits h.M. hat der Gesetzgeber nunmehr in § 20 Abs. 1 WEG in Gesetzesrang erhoben. Demnach bedarf, wie auch die Gesetzesmaterialien betonen, jede bauliche Veränderung der Gestattung durch Beschluss.[9] Dies gilt selbst dann, wenn kein Wohnungseigentümer beeinträchtigt wird oder alle Wohnungseigentümer der Veränderung zugestimmt haben. Jeglich...mehr

Rz. 1 Nach früherem Recht konnte Sondereigentum nur an Räumen, nicht aber am Grundstück begründet werden. Funktioneller Ersatz für das Sondereigentum am Grundstück war das Sondernutzungsrecht, das zwischenzeitlich auch Eingang in das Gesetz fand (s. etwa § 5 Abs. 4 S. 2, 3 WEG a.F.). Nach 70 Jahren erkannte der Gesetzgeber nunmehr, dass Sondernutzungsrechte mangels gesetzlic...mehr

Rz. 44 Ist ein Beschluss dagegen lediglich anfechtbar, steht dies seiner Eintragung nicht entgegen. Nach der Gesetzesbegründung ist eine Prüfung nicht vorgesehen. Hieraus geht hervor, dass das Grundbuchamt mögliche Anfechtungsgründe nicht nur nicht prüfen muss, sondern noch nicht einmal prüfen darf. Diese Prüfung überantwortet die Entwurfsbegründung vielmehr ausschließlich d...mehr

Rz. 71 Die Möglichkeit, das organschaftliche Verhältnis ohne Grund fristlos zu beenden, lässt vertragliche Ansprüche des Verwalters namentlich auf Zahlung seiner Vergütung (abzüglich ersparter Aufwendungen) grundsätzlich unberührt. Die früher schon bei der Abberufung zu prüfende Frage nach dem Vorliegen eines wichtigen Grundes ist somit nun auf die vertragsrechtliche Ebene v...mehr

a) Eintragung nur auf Bewilligung oder einstweilige Verfügung Rz. 51 Der Gesetzgeber hat dieses Problem zwar nicht übersehen, aber ein untaugliches Gegenmittel vorgeschlagen. Nach den Gesetzesmaterialien soll der gute Glaube im Falle einer Anfechtung durch einen Rechtshängigkeitsvermerk ausgeschlossen werden.[53] Diese richterrechtlich entwickelte Eintragung macht Erwerber da...mehr

Rz. 4 Die vom Gesetzgeber betonte Privatautonomie der Wohnungseigentümer lässt für künftige Gemeinschaftsordnungen nur den Schluss zu, dass die Neuregelungen abbedungen werden können, wenn das Gesetz nicht ausdrücklich etwas anderes bestimmt. Dies gilt erst recht für Vorschriften etwa zur Beschluss-Sammlung, denen teilweise auch ohne ausdrückliche Anordnung Unabdingbarkeit z...mehr

Rz. 46 § 9b Abs. 1 S. 1 WEG ist nur einseitig unabdingbar, nämlich im Hinblick auf eine Beschränkung der Vollmacht. Die Vollmacht des Verwalters kann aber durch die Gemeinschaftsordnung oder durch Beschluss mit Wirkung nach außen erweitert werden. So können die Wohnungseigentümer auch für Erweiterungen der Rechte und Pflichten des Verwalters gemäß § 27 Abs. 2 WEG eine Vollma...mehr

Rz. 64 Die Anfechtungsfrist des § 45 S. 1 WEG gilt nach dem Wortlaut der Norm nur für Anfechtungsklagen. Wer einen Beschluss erstreiten will, kann die Beschlussersetzungsklage also grundsätzlich ohne Einhaltung einer Frist nach Vorbefassung der Eigentümerversammlung erheben. Denn ein bloßer Negativbeschluss entfaltet nach Rechtsprechung des BGH keine Bindungswirkung.[65] Das...mehr

Rz. 2 Aus diesen Vorgaben ergibt sich mit Sicherheit, dass die häufig zu beobachtende wörtliche Wiederholung des Gesetzes in der Gemeinschaftsordnung der Anwendbarkeit des neuen Rechtes grundsätzlich nicht entgegensteht.[4] Ähnliches gilt für die bloß inhaltsgleiche Gestaltung der Gemeinschaftsordnung. Auch damit soll nur die Gültigkeit der (alten) Gesetzesfassung festgeschr...mehr

Rz. 28 Die Arbeit des Verwalters wird bei der Beschlussvorlage über Nachschüsse und die Anpassung der Vorschüsse deutlich komplizierter als nach früherem Recht. Er hat, wie bisher, für diejenigen Wohnungseigentümer, deren Soll-Vorschüsse die auf sie entfallenden Kosten nicht decken, die Abrechnungsspitze, also den Nachschussbetrag zu ermitteln und auszuweisen. Für diejenigen...mehr

Rz. 170 § 15 Nr. 2 WEG verweist auch insoweit auf § 555d Abs. 2 S. 1 BGB, als dort die Berücksichtigung von Belangen des Klimaschutzes und der Energieeinsparung gefordert wird. Dies ist erstaunlich, da diese Aspekte im vorliegenden Zusammenhang des Wohnungseigentumsrechtes ansonsten keine Rolle spielen. Im Ergebnis kommt dem Umbauwilligen also eine Privilegierung in Form ein...mehr

Rz. 48 Der Wortlaut des § 9b Abs. 1 S. 3 WEG erklärt eine "Beschränkung des Umfangs der Vertretungsmacht" für unwirksam, was nicht nur auf diejenige des Verwalters bezogen ist. Daraus geht hervor, dass auch die gemeinschaftliche Vertretung gemäß § 9b Abs. 1 S. 2 WEG nicht eingeschränkt werden kann. Selbst die Gemeinschaftsordnung oder eine nachträgliche Vereinbarung kann som...mehr

Rz. 25 Die Möglichkeit der Teilnahme an Eigentümerversammlungen von einem anderen Ort aus setzt nicht die allgemeinen Regeln ihrer ordnungsgemäßen Durchführung außer Kraft. So kann nicht mit der Begründung, man könne ja von zu Hause aus teilnehmen, eine unzumutbare Zeit für ihre Durchführung gewählt werden. Ebenso muss der Versammlungsleiter wie bei einer Präsenzveranstaltun...mehr

Rz. 8 Die Einberufungsfrist wird in§ 24 Abs. 4 S. 2 WEG auf drei Wochen verlängert. Dies begründen die Gesetzesmaterialien damit, dass die Möglichkeiten der Wohnungseigentümer, sich auf die Eigentümerversammlung vorzubereiten, verbessert werden soll.[7] Im Übrigen bleibt die Vorschrift unverändert. Dies betrifft insbesondere die Möglichkeit abweichender Regelungen in der Gem...mehr

Rz. 171 Wie bei der Modernisierung hat das Vorliegen von Härtegründen alleine keine Rechtsfolgen. Die Härtegründe müssen vom Drittnutzer im Verfahren nach § 15 Nr. 2 WEG i.V.m. § 555d Abs. 3, 4 BGB geltend gemacht werden, ansonsten sind sie unbeachtlich. Hingegen kann der Umbauwillige Abwägungsgesichtspunkte ohne Einhaltung einer Frist oder Form noch im Klageverfahren, in de...mehr

Rz. 51 Die Unterlassung der Verbindung führt zu einer Entscheidung, die auch den Kläger belastet, dessen Prozess noch nicht abgeschlossen ist. Denn es erzeugt den Rechtsschein, dass über die Beschlussanfechtung insgesamt entschieden wurde. Deshalb kann in diesem Fall auf die Rechtsprechung des BGH zurückgegriffen werden, wonach auch der Kläger, dessen Beschlussklage noch nic...mehr

Rz. 150 Die Bezugnahme des § 15 Nr. 2 WEG auf § 555c Abs. 1 S. 2 Nr. 1 BGB ist nach oben Gesagtem so zu verstehen, dass der Umbauwillige Auskunft über Art und Umfang der baulichen Veränderung zu geben hat. Sofern man zwischen deren Art und Umfang differenzieren will, verlangt die erstere Angaben dazu, welche Art von baulicher Veränderung überhaupt geplant ist. Der Umbauwilli...mehr

Rz. 24 Übrig bleibt der Wohnungseigentümergemeinschaft folglich nur die Abberufung des Verwalters und die Bestellung eines neuen. Diesen Weg hat der Gesetzgeber deutlich erleichtert, da die Abberufung nunmehr gemäß § 26 Abs. 3 S. 1 WEG unbegrenzt möglich ist. Da die Nichtdurchführung von Beschlüssen schon nach altem Recht als Grund für eine Abberufung aus wichtigem Grund ang...mehr

1. Forderungen a) Forderungen gegen Miteigentümer und Dritte Rz. 40 Zum Vermögen gehören zunächst die Forderungen der Wohnungseigentümergemeinschaft gegen Wohnungseigentümer und Dritte. Zu den erstgenannten gehören insbesondere regelmäßig entstehende Forderungen wie rückständige Vorschüsse, Sonderumlagen und Nachschüsse, aber auch außerordentliche Forderungen wie Schadensersat...mehr

1. Generalklausel (§ 17 Abs. 1 WEG) a) Fortführung der Systematik des früheren Rechtes Rz. 73 Im Grundsatz führt das WEMoG die Systematik des früheren Rechtes fort, wonach die materiellen Voraussetzungen der Entziehung in einer Generalklausel (nunmehr § 17 Abs. 1 WEG) kodifiziert sind, die durch ein Regelbeispiel konkretisiert wird. Dies ermöglicht es, wie früher, schon bei ei...mehr

1. Grundstücksfläche ohne Räume Rz. 10 Aus der Systematik des Gesetzes geht hervor, dass nur solche Grundstücksflächen nach § 3 Abs. 1 S. 2, Abs. 2 WEG dem Sondereigentum zugeordnet werden können, auf denen sich keine Räume befinden. Für das selbstständige Sondereigentum nach § 3 Abs. 1 S. 2 WEG folgt dies schon daraus, dass es sich eben um "Stellplätze" handeln muss, die def...mehr

1. Veränderung mit erheblichem Nachteil ohne Zustimmung der betroffenen Wohnungseigentümer a) Rückbauansprüche Rz. 26 Wird eine bauliche Veränderung ohne die nunmehr vorgeschriebene Gestattung durchgeführt, ändert sich für die hierdurch beeinträchtigten Wohnungseigentümer, die ihr nicht zugestimmt haben, gegenüber dem früheren Recht nichts: Die bauliche Veränderung stellt eine...mehr

a) Bedeutung der Ankündigung Rz. 149 Der Inhalt der Ankündigung ist in § 15 Nr. 2 WEG i.V.m. § 555c Abs. 1 S. 2 Nr. 1, 2 BGB geregelt. Demnach müssen zunächst Art und Umfang der Arbeiten erkennbar sein. Allerdings muss dies nur "in wesentlichen Zügen" erfolgen, was wie im Mietrecht bedeutet, dass "an den Inhalt der Modernisierungsankündigung insbesondere hinsichtlich Art und ...mehr

a) Ausgangssituation Rz. 81 Eine der wesentlichen Änderungen des neuen Rechtes zum Verwaltungsbeirat betrifft dessen personelle Stärke. Nach § 29 Abs. 1 S. 2 WEG a.F. bestand der Verwaltungsbeirat unabhängig von der Größe der Liegenschaft aus drei Wohnungseigentümern. Diese Vorgabe konnte zwar geändert werden, aber nur durch Gemeinschaftsordnung oder nachträgliche Vereinbarun...mehr

a) Das Problem Rz. 28 Bedauerlicherweise hat der Gesetzgeber die möglicherweise drängendste Frage, die sich schon nach der h.M. zur früheren Rechtslage aufdrängte, nicht beantwortet: Wie sind Beseitigungsansprüche zu behandeln, wenn zwar niemand von einer baulichen Veränderung beeinträchtigt wird bzw. alle Beeinträchtigten ihr Einverständnis erteilt haben, eine Gestattung dur...mehr

1. Anwendbarkeit der Regeln für neu gefasste Beschlüsse Rz. 9 Für die Eintragung von Altbeschlüssen kraft vereinbarter Öffnungsklausel gelten aufgrund der Verweisung des § 48 Abs. 1 S. 1 WEG auf §§ 5 Abs. 4, 7 Abs. 2 und 10 Abs. 3 WEG. Antragsbefugt sind sowohl die vom Verwalter vertretene Wohnungseigentümergemeinschaft gemäß § 7 Abs. 2 S. 2 WEG als auch die einzelnen Wohnung...mehr

Rz. 18 Für das selbstständige Sondereigentum an Stellplätzen gelten in vollem Umfang die Regelungen zum Teileigentum. Es wird als eigenständige Einheit, verbunden mit einem Miteigentumsanteil in das Grundbuch eingetragen. Wie bei jedem anderen Teileigentum ist auch die Verbindung mit einem Sondernutzungsrecht oder dem unselbstständigen Sondereigentum an einer sonstigen Grund...mehr

1. Zielsetzung Rz. 35 Über das bisherige Recht hinaus fordert § 28 Abs. 3 WEG einen Vermögensbericht. Dieser soll die Wohnungseigentümer in die Lage versetzen, sich "ein möglichst genaues Bild über die wirtschaftliche Lage der Gemeinschaft"[37] zu machen. Dies war bei der bisherigen Jahresabrechnung, die nur tatsächliche Einnahmen und Ausgaben auswies, nicht zwingend der Fall...mehr