Fachbeiträge & Kommentare zu WEG

Rz. 138 Ähnlich wie Erhaltungsmaßnahmen soll der Drittnutzer grundsätzlich auch darüber hinausgehende Veränderungen dulden. Hier erreicht die den Verfassern des WEMoG offenkundig besonders ans Herz gewachsene Verweisungstechnik allerdings einen traurigen Höhepunkt, indem § 15 Nr. 2 WEG auf §§ 555c Abs. 1 S. 2 Nr. 1 und 2, Abs. 2–4 und 555d Abs. 2–5 BGB Bezug nimmt. Damit wir...mehr

Rz. 53 Noch von der Bundesregierung in den Gesetzeswurf eingefügt wurden in § 20 Abs. 2 S. 1 Nr. 4 WEG Maßnahmen, die dem Anschluss an ein Telekommunikationsnetz mit sehr hoher Kapazität dienen. Den unbestimmten Rechtsbegriff der "sehr hohen" Kapazität entnimmt der Gesetzgeber Art. 2 Nr. 2 der EU-Richtlinie 2018/1972 des Europäischen Parlamentes und des Rates vom 11.12.2018....mehr

Rz. 59 Die erste Lücke im neuen Recht zeigt sich bereits bei Vernachlässigungen oder sonstigen Veränderungen des Sondereigentums, die sich auf das Gemeinschaftseigentum auswirken. Bedeutung erlangt dies etwa dann, wenn im Sondereigentum stehende Bauteile wie etwa Heizkörper betroffen sind, deren Veränderung sich auf das gesamte System auswirken. Hier ergab sich aus § 14 Nr. ...mehr

a) Nicht eilbedürftige Maßnahmen Rz. 16 Weigert sich der betroffene Wohnungseigentümer, Zutritt zu seinem Sondereigentum zu gewähren, muss die Wohnungseigentümergemeinschaft einen Duldungstitel erwirken. Einer Klage des betroffenen Wohnungseigentümers auf Unterlassung fehlt wie im Mietrecht das Rechtsschutzbedürfnis, wenn er seine Rechte durch einfache Nichtgewährung von Zutr...mehr

Rz. 4 Nur in Dringlichkeitsfällen darf der einzelne Wohnungseigentümer gemäß § 18 Abs. 3 WEG ohne Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer die erforderlichen Maßnahmen zur Abwendung weiterer Schäden ergreifen. Die Vorschrift entspricht wörtlich der Vorgängernorm (§ 21 Abs. 2 WEG a.F.). Mangels inhaltlicher Änderungen kann daher auf die dortigen Kommentierungen verwiesen wer...mehr

a) Verweisung auf den "Mieter" Rz. 145 Ähnlich insuffizient wie beim Ankündigenden ist die Verweisungstechnik auch beim Adressaten der Ankündigung. Die Normen, auf die § 15 Nr. 2 WEG verweist (z.B. §§ 555c Abs. 2, 555d Abs. 2 S. 1 BGB), benennen hier den Mieter, was im dortigen Regelungszusammenhang zutreffend ist. Dies entspricht aber nicht dem Sinn des § 15 WEG, der schon a...mehr

a) Unerheblichkeit des Einverständnisses nach § 20 Abs. 3 WEG Rz. 118 Als Kostentragungspflichtige bezeichnet § 21 Abs. 3 S. 1 WEG die Wohnungseigentümer, die die bauliche Veränderung beschlossen haben. Im Gegensatz zum früheren Recht ist also das bloße Einverständnis mit der baulichen Veränderung für die Kostenlast unerheblich. Einem Wohnungseigentümer, der sich nach § 20 Ab...mehr

Rz. 68 Die Regelung des § 20 Abs. 2 WEG a.F., wonach die Bestellung eines Verwalters nicht ausgeschlossen werden kann, wird im neuen Recht entfallen. Dies wird aber ohne Folgen bleiben. Der Gesetzgeber war lediglich – zutreffend – der Auffassung, der Ausschluss von Beschränkungen bei der Verwalterbestellung in § 26 Abs. 1 S. 3 WEG-E (jetzt § 26 Abs. 5 WEG) sei ausreichend.[6...mehr

Rz. 37 Es kann in der Verwalterpraxis dazu kommen, dass der Verwalter eine bestimmte Aufgabe nicht selbst erledigen kann. Dieses Problem wurde früher durch die Bestellung eines Vertreters durch Beschluss nach § 27 Abs. 3 S. 3 WEG a.F. entschärft. War der Verwalter etwa in dem Termin zur Versteigerung der Wohnung eines säumigen Miteigentümers, die die Wohnungseigentümergemein...mehr

a) Gesetzlicher Ausschluss von Nutzungsmöglichkeiten Rz. 125 Die Entscheidung gegen eine bauliche Veränderung kann auf Erwägungen beruhen, die sich überholen. Etwa die Verbesserung der Technik im Rahmen der E-Mobilität kann dazu führen, dass ein Wohnungseigentümer die Beteiligung an der Lademöglichkeit für sinnvoll befindet, die er ursprünglich für überflüssig gehalten und da...mehr

Rz. 59 Hingegen stellen sich die sonstigen Fragen zu § 50 WEG a.F. insbesondere zur Kostenerstattung bei einer Vielzahl von Beschlussklägern nicht mehr. Deren Kostenerstattungsanspruch wird durch § 44 Abs. 4 WEG nicht eingeschränkt, da die Vorschrift ausdrücklich nur die Kosten der Nebenintervention regelt. Denkbar ist allerdings wie nach bisherigem Recht, dass die Kosten na...mehr

Rz. 143 Die Verweisungstechnik des Gesetzgebers lässt auch einen gutwilligen Leser darüber zweifeln, wer die bauliche Veränderung anzukündigen hat. § 15 Nr. 2 WEG selbst macht hierzu keine Angaben. Aus der dortigen Verweisung etwa auf § 555c Abs. 2 und 3 BGB könnte man entnehmen, dass der vermietende Wohnungseigentümer die Ankündigung vornehmen muss. Dies wäre aber in mehrfa...mehr

Rz. 63 Vor diesem Hintergrund gewinnt die Abgrenzung zwischen erheblichen und unerheblichen Beeinträchtigungen bei Erhaltungsmaßnahmen gemäß § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG zentrale Bedeutung. Aus dem alten Recht lässt sich hierzu praktisch nichts übernehmen, da diese Abgrenzung bei Erhaltungsmaßnahmen keine Rolle spielte. Die Gesetzesmaterialien bieten hier ebenfalls keinen weiteren ...mehr

Rz. 1 Die Novelle 2007 bestimmte an zahlreichen Stellen etwa in §§ 12 Abs. 4 S. 2, 16 Abs. 5, 22 Abs. 2 S. 2 WEG a.F. ausdrücklich, dass die Neuregelungen unabdingbar seien. Dadurch wurden nicht nur abweichende Vereinbarungen und Beschlüsse für die Zukunft ausgeschlossen. Zugleich traten abweichende Vereinbarungen und Beschlüsse aus der Zeit vor der Novelle faktisch außer Kr...mehr

Rz. 67 Nach dem Wortlaut des § 20 Abs. 2 WEG sind kombinierte Anträge über Grund und konkrete Ausführung der baulichen Veränderung nicht vorgesehen. Diese kommen aber jedenfalls dann in Betracht, wenn auch auf der zweiten Stufe der Beschlussfassung eine Ermessensreduzierung auf Null eingetreten ist. Erstaunlicherweise erwecken die Gesetzesmaterialien den Eindruck, das Gerich...mehr

Rz. 35 Die früheren Fristen für Erhebung und Begründung der Anfechtungsklage wurden aus dem früheren Recht wort- und inhaltsgleich in § 45 WEG übernommen. Insoweit kann im vollen Umfang auf die Kommentierungen zu § 46 Abs. 1 WEG a.F. verwiesen werden.mehr

Rz. 19 Mit der neuen Fassung des § 14 Abs. 2 Nr. 1 WEG hat der Gesetzgeber den Pflichtenkreis der Wohnungseigentümer indessen (möglicherweise unvermerkt) verändert. Eine Erweiterung erfolgte insoweit, als die Verpflichtung zur Unterlassung von Beeinträchtigungen nunmehr unbeschränkt besteht, nicht mehr auf den Gebrauch von Sonder- und Gemeinschaftseigentum bezogen. Dies kann...mehr

Rz. 43 Wohl auf die Kritik in der öffentlichen Diskussion hin schränkte der Gesetzgeber die Vollmacht des Verwalters in § 9b Abs. 1 S. 1 WEG (geringfügig) ein. Demnach besteht die Vollmacht des Verwalters "beim Abschluss eines Grundstückskauf- oder Darlehensvertrages aber nur aufgrund eines Beschlusses der Wohnungseigentümer." Es darf bezweifelt werden, dass damit den Bedenk...mehr

a) Gegenstand der Bekanntgabe Rz. 40 § 44 Abs. 2 S. 2 WEG redet etwas missverständlich davon, dass der Verwalter den Wohnungseigentümern die Erhebung einer "Klage" bekanntzugeben hat. Dies scheint auf eine Fortführung der Regelung in § 27 Abs. 1 Nr. 7 WEG a.F. zu deuten, wo dem Verwalter ebenfalls die Pflicht zur Unterrichtung über jedes Verfahren nach § 43 WEG a.F. auferlegt...mehr

Rz. 176 Nach § 15 Nr. 2 WEG i.V.m. § 555d Abs. 4 S. 1 BGB sind hinsichtlich der Duldungspflicht nur solche Härtegründe zu berücksichtigen, die der Drittnutzer gemäß § 15 Nr. 2 WEG i.V.m. § 555d Abs. 3 S. 1 BGB in Textform bis zum Ablauf des Monats mitteilt, der auf die Ankündigung der baulichen Veränderung folgt. Sind Umstände, die hinsichtlich der Duldungspflicht eine Härte...mehr

Rz. 20 Die Online-Teilnahme kann durch den Beschluss nach § 23 Abs. 1 S. 2 WEG gleichermaßen allen Wohnungseigentümern gestattet werden, muss es aber nicht. Das Gesetz redet nicht von einem Beschluss, der allen Wohnungseigentümern, sondern nur von einem, der Wohnungseigentümern die Teilnahme von einem anderen Ort aus gestattet. Die Eigentümerversammlung kann diese Möglichkei...mehr

a) Verlangen eines Wohnungseigentümers Rz. 99 § 21 Abs. 1 S. 1 Fall 2 WEG bezieht sich auf die nach § 20 Abs. 2 S. 1 WEG privilegierten Maßnahmen. Das Vorliegen einer solchen Maßnahme alleine genügt freilich nicht, um den dadurch begünstigten Wohnungseigentümer mit den Kosten ihrer Herstellung zu belasten. Dies ist nur der Fall, wenn er die bauliche Veränderung verlangt und d...mehr

Rz. 41 Im Ergebnis erscheinen die in den Gesetzesmaterialien genannten Kriterien wenig überzeugend. Sie erfassen einerseits bei der Abwägung der Vor- und Nachteile zu viele bauliche Veränderungen, andererseits bei der Voraussetzung einer Ungleichbehandlung wesentliche Konstellationen nicht. Zudem verlassen die Gesetzesmaterialien mit diesen neuen Kriterien ohne Not bereits b...mehr

Rz. 79 Das Gesetz sieht Befreiungen von der Prüfung durch die IHK in § 26a Abs. 2 Nr. 4 WEG aufgrund anderweitiger Qualifikationen bereits vor. Dort genannt wird die Befähigung zum Richteramt, der Hochschulabschluss mit immobilienwirtschaftlichem Schwerpunkt oder eine abgeschlossene Ausbildung zum Immobilienkaufmann bzw. zur Immobilienkauffrau. Diese Liste ist nicht abschlie...mehr

a) Gemeinschaftseigentum Rz. 21 Der Perspektivwechsel des Gesetzes, das nun nicht mehr auf den Ausgangspunkt, sondern auf das Ziel der Störung abstellt, schafft umgekehrt auch Lücken im Rechtsschutz. Denn § 14 Abs. 2 Nr. 1 WEG erfasst nur Einwirkungen auf das Sondereigentum. Damit sind jedenfalls störende Einwirkungen auf solches Eigentum, an dem keine Sondernutzungsrechte be...mehr

Rz. 127 Den umgekehrten Weg eines Verzichts auf die Nutzung baulicher Veränderungen sieht das Gesetz jedenfalls nicht durch einseitiges Verlangen einer entsprechenden Änderung vor. Das ist auch konsequent, da dann die zur Tragung der Folgekosten einer baulichen Veränderung Verpflichteten fortfielen. Derjenige, der eine bauliche Veränderung veranlasst oder mitbeschlossen hat,...mehr

a) Nutzung nach billigem Ermessen Rz. 130 Der Beschluss spricht dem betroffenen Wohnungseigentümer das Recht zu, die bauliche Veränderung mitzubenutzen. Er regelt, sofern problematisch, auch den Umfang der begehrten Nutzung, die nach § 21 Abs. 4 S. 1 WEG billigem Ermessen entsprechen muss. Dies spielt vorrangig bei Kapazitätsproblemen eine Rolle.[83] Dabei räumen die Gesetzes...mehr

a) Notwendigkeit der Beschlussfassung Rz. 19 Die Online-Beteiligung an Eigentümerversammlungen ist nicht kraft Gesetzes zulässig. Sie muss durch Beschluss genehmigt sein. Allerdings kann dieser im Verfahren nach § 44 Abs. 1 S. 2 WEG ersetzt werden, wenn nur die Gestattung der Online-Teilnahme ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht. Dies kann bei weit entfernt wohnenden oder in...mehr

Rz. 51 Der Gesetzgeber hat dieses Problem zwar nicht übersehen, aber ein untaugliches Gegenmittel vorgeschlagen. Nach den Gesetzesmaterialien soll der gute Glaube im Falle einer Anfechtung durch einen Rechtshängigkeitsvermerk ausgeschlossen werden.[53] Diese richterrechtlich entwickelte Eintragung macht Erwerber darauf aufmerksam, dass ein Rechtsstreit über ein eingetragenes...mehr

Rz. 43 Der Wortlaut des § 44 Abs. 2 S. 2 WEG schreibt keine bestimmte Form der Bekanntgabe vor, was nach dem Bekunden der Gesetzesmaterialien auf einer bewussten Entscheidung des Gesetzgebers beruht. Dem Verwalter bleibt somit ein weiter Rahmen, wie er die Wohnungseigentümer informieren will. Selbst ein individueller Zugang bei den einzelnen Wohnungseigentümern ist nicht erf...mehr

a) Beschlussklagen Rz. 46 § 44 Abs. 2 S. 3 WEG redet etwas irreführend nur von mehreren Prozessen. Aus dem systematischen Zusammenhang wird aber klar, dass nicht jegliche Prozesse zu verbinden sind. Es muss sich naturgemäß um Beschlussklagen handeln. Dies erfasst nicht nur Anfechtungs- und Nichtigkeits-, sondern auch Beschlussersetzungsklagen.[39] b) Derselbe Beschluss Rz. 47 D...mehr

Rz. 31 § 28 Abs. 2 S. 2 WEG verpflichtet den Verwalter nach wie vor, eine Jahresabrechnung für das Kalenderjahr aufzustellen.[29] Inhaltlich bleibt sie gegenüber dem bisherigen Recht unverändert. Soweit § 28 Abs. 2 S. 2 WEG formuliert, dass sie "darüber hinaus die Einnahmen und Ausgaben enthält", ist dies ebenso wie die entsprechende Formulierung beim Wirtschaftsplan kaum ve...mehr

a) Notwendigkeit einer Regelung Rz. 52 Über eine Beschlussklage wird nunmehr, nach der Umorientierung des Gesetzes hinsichtlich der Passivlegitimation im Zwei-Parteien-Prozess entschieden. Nach allgemeinen zivilprozessualen Grundsätzen würde das Urteil daher nur zwischen Anfechtungskläger und Wohnungseigentümergemeinschaft wirken. Dies wäre nicht hinnehmbar, da dies gerade zu...mehr

Rz. 24 § 23 Abs. 1 S. 2 WEG stellt lediglich eine zusätzliche Möglichkeit für solche Wohnungseigentümer dar, die nicht persönlich an der Eigentümerversammlung teilnehmen wollen. Die Vorschrift ermächtigt die Eigentümermehrheit nicht, die zwangsweise Durchführung der Eigentümerversammlung als Online-Veranstaltung zu beschließen. Das geht schon aus dem Wortlaut hervor, wonach ...mehr

Rz. 51 Fraglich ist indessen, wie der auf einen Ausgleich nach § 14 Abs. 3 WEG bedachte Wohnungseigentümer auf die bloße Anfechtbarkeit eines Beschlusses zu reagieren hat, der ihm ungünstige Einwirkungen erlaubt. Hier scheint auf den ersten Blick eine Parallele zur Rechtsprechung des BGH zum Schadensersatz wegen unzureichender Beschlussfassungen über die Sanierung von Gemein...mehr

Rz. 5 Die neue Regelung ist weitgehend überflüssig und bringt wenig Gewinn an Rechtsklarheit. Dass Wohnungseigentümer gesetzliche Regelungen, Vereinbarungen und Beschlüsse, soweit wirksam, einhalten müssen ist selbstverständlich. Neu ist abgesehen von der alleinigen Ausübungsbefugnis der Wohnungseigentümergemeinschaft lediglich die Aufgabe der Differenzierung zwischen Verwal...mehr

Rz. 12 § 3 Abs. 3 WEG fordert ferner, dass die betroffenen Sondereigentumsflächen "durch Maßangaben im Aufteilungsplan bestimmt sind." Dem Wortlaut des Gesetzes nach genügt eine allgemeine Maßangabe in einem maßstäblichen Plan, da sich hieraus auch die Maße der im Sondereigentum stehenden Flächen ergeben. Die Gesetzesmaterialien stellen keine strengeren Anforderungen. Auch d...mehr

Rz. 3 Mit dieser Regelung knüpft der Gesetzgeber an die bisherige Differenzierung zwischen materieller Berechtigung und (prozessualer) Ausübungsbefugnis an. Materiell-rechtlich sind zwar die Wohnungseigentümer als Beeinträchtigte Inhaber der Ansprüche aus § 1004 BGB;[3] ausübungsbefugt ist aber bei der Beeinträchtigung des Gemeinschaftseigentums alleine die Wohnungseigentüme...mehr

Rz. 82 Die starre Vorgabe zur personellen Besetzung des neuen Rechtes beseitigt § 29 Abs. 1 S. 1 WEG, indem er ohne Festlegung einer Anzahl bestimmt, dass Wohnungseigentümer zu Mitgliedern des Verwaltungsbeirats bestellt werden können. Mit der Verwendung des Verbs "können" stellt der Gesetzgeber klar, dass der Eigentümerversammlung insoweit eine Beschlusskompetenz zukommt. D...mehr

Rz. 17 Denkbar wäre eine Einschränkung der Anfechtbarkeit wegen Fehlern im Gesamtwirtschaftsplan, etwa bei der Einstellung zu hoher Ausgaben. Hier ließe sich argumentieren, dass dieser Fehler die Zahlungspflichten immerhin nicht gleichheitswidrig berührt. Indessen wirken sich auch fehlerhafte Ansätze im Gesamtwirtschaftsplan auf die Zahlungspflichten aus und müssen selbst un...mehr

Rz. 27 Nach altem Recht (§ 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG a.F.) war die Durchführung derartiger Beschlüsse dem Verwalter zugewiesen. Mit dem Wegfall dieser Vorschrift ist zwar nicht zwangsläufig auch seine Verpflichtung zur Durchführung von Beschlüssen entfallen. Die Gesetzesmaterialien halten eine solche Verpflichtung wie schon früher bei der Durchführung von Vereinbarungen auch ohne ...mehr

Rz. 1 Der Zeitpunkt, zu dem die Wohnungseigentümergemeinschaft als Verband entsteht, ist für den Rechtsverkehr von erheblicher Bedeutung. Denn bis zu diesem Zeitpunkt kann er sich mit jeglichen Ansprüchen nur an den oder die teilenden Eigentümer richten, ab diesem Zeitpunkt nur noch an die Wohnungseigentümergemeinschaft als Verband. Gleichwohl war das Entstehen der Wohnungse...mehr

Rz. 28 Fehler bei der Durchführung der Eigentümerversammlung ziehen die allgemeinen Folgen nach sich. Wird etwa gegen den Grundsatz der Nichtöffentlichkeit verstoßen, sind die auf der Versammlung gefassten Beschlüsse anfechtbar. Hierauf wird sich allerdings nach Treu und Glauben nicht derjenige berufen können, der den Fehler herbeigeführt hat. Komplizierter kann die Beurteil...mehr

Rz. 5 Die gut gemeinte Parallelisierung des örtlichen Gerichtsstandes für Klagen gegen Wohnungseigentümergemeinschaft und Wohnungseigentümer wird indessen in Ermangelung einer entsprechenden Regelung zur sachlichen Zuständigkeit häufig zusätzliche Probleme bereiten. Übersteigt der Streitwert der Klage gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft 5.000 EUR, ist somit das Landgeri...mehr

Rz. 15 Relevant kann die Einschränkung des Gesetzgebers allenfalls bei Fehlbezeichnungen oder Fehlbuchungen sein, also etwa dann, wenn kommunale Kosten falsch verbucht werden (z.B.: Müllabfuhr bei Straßenreinigung). Dies ist zwar fehlerhaft, wirkt sich aber auf die Zahlungspflicht des einzelnen Wohnungseigentümers nicht aus. Dass derartige Fälle einen nennenswerten Teil der ...mehr

Rz. 83 Mit der Umformulierung von § 29 Abs. 1 S. 1 WEG, wonach Wohnungseigentümer zu Mitgliedern des Verwaltungsbeirats bestellt werden können, hat der Gesetzgeber allerdings (wohl unvermerkt) eine weitere wichtige Änderung vorgenommen. Nach der bisherigen Gesetzesfassung in § 29 Abs. 1 WEG a.F. war die Kompetenz zur Bestellung des Verwaltungsbeirates in Satz 1 von der Regel...mehr

Rz. 1 Mit dem WEMoG erfährt die Stellung des Verwalters in dreifacher Hinsicht einen durchgreifenden Systemwandel. Zum einen wird die Wohnungseigentümergemeinschaft durch § 18 Abs. 1 WEG zur alleinigen Trägerin der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums. Sämtliche Ansprüche sowohl auf bestimmte Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung als auch Sekundäransprüche wegen fehler...mehr

Rz. 6 Von erheblicher Bedeutung ist dagegen, dass die Einhaltung von gesetzlichen Regelungen, Vereinbarungen und Beschlüssen in § 14 Abs. 1 WEG in verortet wurde. Die Durchsetzung dieser Pflicht ist somit ausschließlich der Wohnungseigentümergemeinschaft zugewiesen. Dies betrifft sämtliche Regelungen in der Gemeinschaftsordnung, insbesondere die in der Praxis so wichtigen Zw...mehr

Rz. 55 Anders als § 48 Abs. 4 WEG a.F. äußert sich das neue Recht nicht zur Wirkung einer Abweisung der Anfechtungsklage bei Nichtigkeit des angegriffenen Beschlusses. Eine rechtliche Änderung dürfte damit nicht eintreten. Denn Anfechtungs- und Nichtigkeitsklage haben denselben Streitgegenstand. Verneint das Gericht auf eine Anfechtungsklage hin die Fehlerhaftigkeit des Besc...mehr

Rz. 13 Ausdrücklich offen lässt der Gesetzgeber die Frage danach, ob eine noch nicht einmal der Textform genügende Vollmachtserteilung nur zurückgewiesen werden kann oder unwirksam ist.[19] Vor dem Hintergrund der wohnungseigentumsrechtlichen Handhabung erscheint ersteres vorzugswürdig. Wenn man den Mangel der Schriftform nach altem Recht nur als Grund zur Zurückweisung ansa...mehr