Fachbeiträge & Kommentare zu WEG

1. Verweis auf das Mietrecht Rz. 72 Die Duldungspflicht des Mieters hängt, abgesehen von der selbstverständlichen Voraussetzung, dass es sich bei den hinzunehmenden Arbeiten um Erhaltungsmaßnahmen handeln muss, nur von einer Ankündigung ab. Insoweit verweist § 15 Nr. 1 WEG in vollem Umfang auf § 555a Abs. 2 BGB. Es kann somit wegen der Einzelheiten von Form, Frist, Inhalt und...mehr

a) Inhalt Rz. 154 Der Umbauwillige soll nach § 15 Nr. 2 WEG i.V.m. § 555c Abs. 2 BGB auf die Form und die Frist des Härteeinwandes nach § 555d Abs. 3 S. 1 BGB hinweisen. Dies soll gemäß § 555c Abs. 2 BGB in der Ankündigung der baulichen Veränderung geschehen. Daraus ergibt sich, dass sie denselben Anforderungen an Frist und Form unterliegt. Die Hinweispflicht hat inhaltlich a...mehr

a) Vom Wohnungseigentümer gewünschte bauliche Veränderungen Rz. 85 Das WEMoG unterstellt jetzt auch Veränderungen im Sondereigentum, die über die Erhaltung hinausgehen, den Regeln zur baulichen Veränderung. Dieser Begriff wird nur deswegen nicht verwendet, weil er terminologisch auf das Gemeinschaftseigentum beschränkt sein soll.[67] Dies läuft auf eine zu weitgehende Mitwirk...mehr

1. Grundsatz a) Wohnungseigentümergemeinschaft als Beklagte Rz. 27 Nach § 44 Abs. 2 S. 1 WEG ist die Beschlussklage nicht mehr gegen die Wohnungseigentümer, sondern gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft zu richten. Obwohl es sich wohl um die gravierendste Änderung gegenüber dem früheren Recht handelt, bedarf es nur weniger Ausführungen hierzu, weil sich diese Änderung von s...mehr

1. Gesetzgeberische Intention Rz. 31 Segensreich dürfte sich der vom Rechtsausschuss eingefügte Satz 2 in § 23 Abs. 3 WEG auswirken, wonach die Wohnungseigentümer für das Umlaufverfahren beschließen können, "dass für einen einzelnen Gegenstand die Mehrheit der abgegebenen Stimmen genügt." Damit will der Gesetzgeber eine Lösungsmöglichkeit für die Konstellation anbieten, in de...mehr

1. Differenzierung zwischen Pflichten gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft und gegenüber den Miteigentümern Rz. 2 Tiefgreifende Änderungen hat der Gesetzgeber bei der Normierung der Pflichten hinsichtlich der Nutzung von Sondereigentum vorgenommen. Er unterscheidet zunächst zwischen Pflichten der Wohnungseigentümergemeinschaft (§ 14 Abs. 1 WEG) und den Wohnungseigentü...mehr

a) Rechte und Pflichten, Handeln vor Gericht Rz. 30 Der Gesetzgeber behält die ihr 2005 vom BGH zuerkannte Rechtsfähigkeit[30] der Wohnungseigentümergemeinschaft bei, was der Gesetzgeber gegenüber § 10 Abs. 6 S. 1 u. 2 WEG a.F. in § 9a Abs. 1 S. 1 WEG verkürzt, aber im Wesentlichen inhaltsgleich zum Ausdruck bringt. Zu den Möglichkeiten, Rechte zu erwerben, Pflichten einzugeh...mehr

1. Ausgangslage nach altem Recht Rz. 81 Die Frage nach der Behandlung von Maßnahmen im Sondereigentum, die einer baulichen Veränderung gleichkommen, war nach früherem Recht eher von rein dogmatischem Interesse, da derartige Veränderungen fast immer auch das Gemeinschaftseigentum betrafen und somit ohne weiteres nach den Regelungen des § 22 WEG a.F. zu beurteilen waren. Selbst...mehr

Rz. 90 Die Genehmigung von Veränderungen im Sondereigentum kann aus denselben Gründen fehlerhaft sein wie diejenige baulicher Veränderungen im Gemeinschaftseigentum. Zunächst gilt das allgemeine Beschlussmängelrecht. Formelle Fehler wie Ladungsmängel oder die Verletzung des Grundsatzes der Nichtöffentlichkeit führen also auch in diesem Zusammenhang zur Anfechtbarkeit.mehr

Rz. 43 Selbstverständlich muss der Vermögensbericht auch die Verbindlichkeiten der Wohnungseigentümergemeinschaft ausweisen. Hierzu gehören so wie bei den Forderungen Verbindlichkeiten sowohl gegenüber den Wohnungseigentümern, etwa wegen der Anpassung von Vorauszahlungen, als auch gegenüber Dritten, etwa aus vertraglichen Ansprüchen.mehr

1. Vom Gesetzgeber benannte Folgen Rz. 159 Zu den Folgen von Unterlassung oder Fehlern der Ankündigung äußern sich die Gesetzesmaterialien deutlicher als im Rahmen des Mietrechtsänderungsgesetzes 2013. Danach sollen Fehler der Ankündigung dazu führen, dass die Duldungspflicht des Drittnutzers nicht fällig wird.[100] Ausgenommen bleiben die in § 15 Nr. 2 WEG i.V.m. § 555d Abs....mehr

a) Systemwechsel im neuen Recht Rz. 62 Einen (wohl unvermerkten) Systemwechsel führte der Gesetzgeber bei Erhaltungsmaßnahmen durch, die mehr als nur unerheblich beeinträchtigen. Nach früherem Recht waren Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung stets zulässig, sofern sie erforderlich waren. Selbst die Inanspruchnahme fremden Sondereigentums war in analoger Anwendung v...mehr

a) Substanzschäden Rz. 54 Mit der Neuorientierung des Gesetzgebers an § 906 Abs. 2 S. 2 BGB richtet sich der Ausgleich nach § 14 Abs. 3 WEG anders als nach altem Recht nicht mehr nach §§ 249 ff. BGB. Der Wohnungseigentümer, der eine Einwirkung hinnehmen muss, erhält nur einen "angemessenen" Ausgleich im Sinne des § 906 Abs. 2 S. 2 BGB, der nicht den vollen Ersatz seiner Vermö...mehr

a) Reguläre Verwaltung Rz. 2 Der Gesetzgeber verlagert die Beschlussdurchführung und die ordnungsmäßige Verwaltung allgemein unter ausdrücklicher Ablehnung der höchstrichterlichen Rechtsprechung[1] vom Verwalter auf die Wohnungseigentümergemeinschaft. Soweit er in § 18 Abs. 1 WEG formuliert, die "Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegt der Gemeinschaft der Wohnung...mehr

a) Verwalter Rz. 29 Mit der Passivlegitimation der Wohnungseigentümergemeinschaft wird die Rechtsprechung des BGH zum bisherigen Recht Gesetz, wonach der Verwalter unbeschränkt zur Vertretung befugt ist.[30] Dies folgt jetzt aus § 9b Abs. 1 S. 1 WEG. Er darf deshalb auch einen Rechtsanwalt beauftragen oder einen Prozessvergleich abschließen. b) Weisungen der Eigentümerversamml...mehr

Rz. 48 Unrichtig ist der Vermögensbericht dann, wenn Vermögenswerte oder Verbindlichkeiten fehlen oder unrichtig eingestellt sind. Hierzu zählen auch Inkonsequenzen bei der Erstellung, also etwa die unterschiedliche Behandlung der Unwesentlichkeit von Vermögenswerten. In diesen Fällen gilt das oben Gesagte entsprechend: Jeder einzelne Wohnungseigentümer hat dann einen Indivi...mehr

1. Mittelbare Regelungen a) Keine Beeinträchtigung fremden Sondereigentums Rz. 58 Das neue WEG kennt keine § 14 Nr. 1 WEG a.F. entsprechende Regelung mehr, die dem Wohnungseigentümer Instandhaltung und Instandsetzung seines Sondereigentums auf seine Kosten auferlegt. Die Mindestpflichten zur Erhaltung ergeben sich nunmehr aus § 14 Abs. 2 Nr. 1 WEG, wonach jeder Wohnungseigentü...mehr

a) Regelungsmöglichkeiten Rz. 65 Ähnlich wie im Falle der Beschränkungen haben die Wohnungseigentümer auch bei der Erweiterung der Verwalterbefugnisse einen weiten Spielraum. Die Wohnungseigentümer können den Verwalter nunmehr auch jenseits des § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG zur Durchführung von Maßnahmen ohne Beschluss ermächtigen. Dies kann sowohl generell, auch durch Vorratsbeschlu...mehr

1. Anspruchsinhaber a) Jeder Wohnungseigentümer Rz. 57 § 20 Abs. 2 WEG fasst den Kreis der Anspruchsberechtigten außerordentlich weit. Demnach kann jeder Wohnungseigentümer bauliche Veränderungen nach § 20 Abs. 2 S. 1 Nr. 1–4 WEG verlangen, unabhängig davon, ob er selbst etwa behindert ist, Einbrüche fürchten muss oder ein elektrisches Fahrzeug laden will. Zudem soll ein Anspr...mehr

1. Entziehungsurteil nach § 17 Abs. 4 S. 1 WEG Rz. 82 Das neue Recht behält in § 17 Abs. 4 S. 1 WEG die Grundstruktur des bisherigen Verfahrens bei. Danach muss die Wohnungseigentümergemeinschaft im Verfahren nach § 43 Abs. 2 Nr. 2 WEG einen Titel erstreiten, der den Beklagten zur Veräußerung seines Wohnungseigentums verurteilt. Dieser ist Grundlage der Vollstreckung nach den...mehr

a) Vergleich mit der Herabsetzung der Tauglichkeit nach § 536 Abs. 1 S. 2 BGB Rz. 164 Die Härte umfasst nicht jede Störung durch die bauliche Veränderung. Mit Sicherheit außer Betracht bleiben solche Beeinträchtigungen, die selbst im ursprünglichen Anwendungsbereich der Vorschrift für die Modernisierungsankündigung nach § 555c Abs. 4 BGB oder im Hinblick auf eine Mietminderun...mehr

a) Keine Einschränkung der Duldungspflicht durch § 14 Abs. 1 Nr. 2, Abs. 2 Nr. 2 WEG Rz. 67 Die Ausführungen zum Sondereigentum gelten für das Gemeinschaftseigentum entsprechend. Der Drittnutzer muss Eingriffe in das Sondereigentum hinnehmen, auch wenn die Erhaltungsmaßnahme das Gemeinschaftseigentum zum Gegenstand hat. Anders als beim Wohnungseigentümer ist die Duldungspflic...mehr

Rz. 66 Die Gesetzesmaterialien stellen zunächst fest, dass das Gericht wie nach früherem Recht dann, wenn Anspruch auf einen bestimmten Beschluss besteht, genau diese Beschlussfassung ersetzen kann. Dies ist systemgerecht, da dann auch die Eigentümerversammlung keinen Ermessensspielraum gehabt hätte, so dass ihre Verwaltungsbefugnisse durch das Gericht nicht beschnitten werden.mehr

Rz. 45 Die Eintragung ohne Prüfung der Rechtmäßigkeit hat zur Folge, dass künftig nicht nur angefochtene, sondern auch durch rechtskräftiges Urteil für ungültig erklärte Beschlüsse zunächst im Grundbuch eingetragen bleiben. Damit droht ein Auseinanderlaufen von materiellem Recht und Grundbuch, da auch ein rechtskräftig für ungültig erklärter Beschluss im Grundbuch eingetrage...mehr

1. Anfechtungsfrist a) Anwendungsbereich Rz. 34 Die Anfechtungsfrist des § 45 S. 1 WEG ist auf die Anfechtungsklage beschränkt. Die Nichtigkeitsklage kann, wie nach früherem Recht, ohne Einhaltung einer Frist erhoben werden, was sich bereits aus materiellem Recht ergibt. Denn ein nichtiger Beschluss entfaltet für und gegen niemanden Rechtswirkungen, was sich auch nach Ablauf e...mehr

a) Kein Rückgriff auf die "Eigenart der Wohnanlage" gemäß § 22 Abs. 2 S. 1 WEG a.F. Rz. 35 Der neue, unbestimmte Rechtsbegriff der grundlegenden Umgestaltung der Wohnanlage knüpft nicht, wie die Ähnlichkeit der Formulierung und die Übernahme der "unbilligen Beeinträchtigung" aus § 22 Abs. 2 S. 1 WEG a.F. nahelegen könnten, an das dortige Tatbestandsmerkmal einer Änderung der ...mehr

Rz. 5 Weniger eindeutig ist die Behandlung von Vereinbarungen, deren Fortgeltung durch die Anordnung der Unabdingbarkeit abweichender Vorschriften in der Novelle 2007 ausgeschlossen wurde. Auch hier dürfte die nunmehr betonte Gestaltungsfreiheit der Wohnungseigentümer für ein Wiederaufleben sprechen. Denn die Novelle hob solchermaßen abweichende Vereinbarungen bzw. kraft Öff...mehr

1. Härte als Voraussetzung der Abwägung Rz. 163 Die Pflicht des Drittnutzers aus § 15 Halbs. 1 WEG, eine bauliche Veränderung zu dulden, entfällt nach § 15 Nr. 2 WEG i.V.m. § 555d Abs. 2 S. 1 BGB, wenn sie für ihn eine Härte bedeutet, die auch unter Berücksichtigung von "Interessen sowohl des Vermieters als auch anderer Mieter in dem Gebäude" und Belangen der Energieeinsparun...mehr

a) Notwendigkeit einer Beschlussfassung Rz. 7 Diese zum früheren Recht bereits h.M. hat der Gesetzgeber nunmehr in § 20 Abs. 1 WEG in Gesetzesrang erhoben. Demnach bedarf, wie auch die Gesetzesmaterialien betonen, jede bauliche Veränderung der Gestattung durch Beschluss.[9] Dies gilt selbst dann, wenn kein Wohnungseigentümer beeinträchtigt wird oder alle Wohnungseigentümer de...mehr

a) Primäransprüche Rz. 9 Sofern es sich nicht um eine Maßnahme gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG handelt, die der Verwalter ohne Beschlussfassung ergreifen darf, setzt eine Maßnahme der ordnungsmäßigen Verwaltung zunächst eine Beschlussfassung voraus. Erfolgt diese nicht, muss der Inhaber eines Anspruchs auf eine solche Maßnahme zunächst, wie bisher, den Beschluss gerichtlich erset...mehr

a) Entfall des Rechtsschutzbedürfnisses vor Ergehen eines Entziehungsurteils Rz. 84 Der Schuldtitel nach § 794 ZPO führt dazu, dass sich die Einleitung des Klageverfahrens erübrigt. Denn der Wohnungseigentümergemeinschaft steht nun ein einfacherer Weg zur Durchsetzung eines Entziehungsanspruches zu. Eine gleichwohl erhobene Klage ist daher mangels Rechtsschutzbedürfnisses unz...mehr

a) Beschluss über Nachzahlungen und die Anpassung der Vorauszahlung ohne Jahresabrechnung? Rz. 33 Die Jahresabrechnung selbst ist auch bei erheblichen Fehlern nicht anfechtbar, da sie nicht Gegenstand der Beschlussfassung ist. Ähnlich wie im Zusammenhang mit dem Wirtschaftsplan halten die Gesetzesmaterialien den Verstoß gegen die Beschlussvorbereitungspflicht auch beim Beschl...mehr

a) Kein nach §§ 13 Abs. 2 letzter Hs., 14 Abs. 1 Nr. 2 letzter Hs. WEG unerheblicher Nachteil Rz. 46 § 14 Abs. 3 WEG sieht nicht bei jeder Beeinträchtigung, sondern erst ab einer gewissen Intensität einen Anspruch auf Ausgleich vor. Diese Intensität wird etwas blumig damit umschrieben, dass die Einwirkung "über das zumutbare Maß hinausgeht." Diese Formulierung hat weder im al...mehr

1. Keine Frist für die Beschlussersetzungsklage Rz. 64 Die Anfechtungsfrist des § 45 S. 1 WEG gilt nach dem Wortlaut der Norm nur für Anfechtungsklagen. Wer einen Beschluss erstreiten will, kann die Beschlussersetzungsklage also grundsätzlich ohne Einhaltung einer Frist nach Vorbefassung der Eigentümerversammlung erheben. Denn ein bloßer Negativbeschluss entfaltet nach Rechts...mehr

a) "Einfache" Mehrheit Rz. 12 § 20 WEG bestimmt nur, dass bauliche Veränderungen beschlossen oder durch Beschluss gestattet werden können, ohne sich zu den erforderlichen Mehrheiten zu äußern. Hierzu verweist die Gesetzesbegründung zutreffend auf die allgemeine Regelung in § 25 Abs. 1 WEG, wonach es der Mehrheit der abgegebenen Stimmen bedarf. Die Formulierung in der Gesetzes...mehr

1. Inhaltliche Prüfung der Beschlüsse durch das Grundbuchamt a) Nichtige Beschlüsse Rz. 43 § 7 Abs. 2 WEG macht die Eintragung eines Beschlusses, der die Gemeinschaftsordnung kraft vereinbarter Öffnungsklausel ändert, nicht von einer inhaltlichen Prüfung des Grundbuchamtes abhängig. Dieser Wortlaut entspricht auch dem Willen des Gesetzgebers, da nach der Gesetzesbegründung ein...mehr

a) Bestimmtheitsanforderungen nach früher h.M. Rz. 15 Nach früherem Recht unterlag der Beschluss über eine bauliche Veränderung strengen Anforderungen an die Bestimmtheit. Ort, Größe, Konstruktion, Material und Farbe der baulichen Veränderung müssen dem Beschluss zweifelsfrei zu entnehmen sein.[14] Andernfalls riskierte der Umbauwillige mangels Bestimmtheit zumindest die Anfe...mehr

a) Beschlussantrag über die Durchführung der Maßnahme dem Grunde nach Rz. 64 § 20 Abs. 2 WEG sieht ein zweistufiges Vorgehen des Anspruchsinhabers vor. Hat der Wohnungseigentümer dem Grunde nach einen Anspruch auf eine bestimmte bauliche Veränderung, besteht über das "Ob" ihrer Durchführung kein Ermessen der Eigentümerversammlung. Der Inhaber des Anspruchs kann somit unmittel...mehr

a) Verwalter als Vertreter der Wohnungseigentümergemeinschaft (§ 9b Abs. 1 S. 1 WEG) Rz. 36 Die Sonderregelungen zur Zustellung in § 45 WEG a.F. sind entfallen. Existiert ein Verwalter, so ist die Zustellung nun von der allgemeinen Regelung des§ 9b Abs. 1 S. 1 WEG umfasst, wonach der Verwalter die Wohnungseigentümergemeinschaft gerichtlich und außergerichtlich vertritt. Dies ...mehr

a) Gesetzliche Vertretung durch den Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats Rz. 21 Den Gesetzesmaterialien ist nur zu entnehmen, dass Klagen einzelner Wohnungseigentümer gegen den Verwalter auf Durchführung von Beschlüssen oder die Durchführung sonstiger Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung bereits an dessen Passivlegitimation scheitern und daher gegen die Wohnungseigentümergemei...mehr

a) Allgemeine Regelungen Rz. 17 §§ 44–46 WEG ersetzen die früheren Sonderregelungen der §§ 44, 45 und 47–50 WEG a.F. mit erheblichen Änderungen. Deren wichtigste ist die Änderung der Passivlegitimation in § 44 Abs. 2 S. 1 WEG, da nun nicht mehr die Wohnungseigentümer Gegner der Beschlussklägers sind, sondern die Wohnungseigentümergemeinschaft. Hieraus resultieren nicht immer ...mehr

Rz. 172 Der Mieter muss dem Vermieter Härtegründe gemäß § 555d Abs. 3 S. 1 BGB in Textform mitteilen. Damit nimmt die Vorschrift wie § 555c Abs. 1 S. 1 BGB auf § 126b BGB Bezug. Es gelten somit dieselben Grundsätze wie dort.mehr

1. Die Konzeption des Gesetzgebers Rz. 171 Wie bei der Modernisierung hat das Vorliegen von Härtegründen alleine keine Rechtsfolgen. Die Härtegründe müssen vom Drittnutzer im Verfahren nach § 15 Nr. 2 WEG i.V.m. § 555d Abs. 3, 4 BGB geltend gemacht werden, ansonsten sind sie unbeachtlich. Hingegen kann der Umbauwillige Abwägungsgesichtspunkte ohne Einhaltung einer Frist oder ...mehr

a) Darlegung der persönlichen Härtegründe Rz. 174 Anders als bei der Ankündigung der baulichen Veränderung gemäß § 15 Nr. 2 WEG i.V.m. § 555c Abs. 1 S. 2 BGB regelt das Gesetz nicht die Anforderungen an den Inhalt der Mitteilung von Härtegründen. Es sieht auch anders als § 15 Nr. 2 WEG i.V.m.§ 555c Abs. 1 S. 2 Nr. 1 BGB keine Erleichterung vor, wonach Härtegrunde nur "in wese...mehr

a) Kein Ausgleich ohne Duldungspflicht Rz. 49 Ein Ausgleich nach § 14 Abs. 3 WEG setzt voraus, dass "der Wohnungseigentümer eine Einwirkung zu dulden" hat. Ohne Duldungspflicht steht ihm also auch bei massiven Einwirkungen kein Ausgleich zu. Dies ist zunächst bei Maßnahmen von Miteigentümern der Fall, die nicht nach § 14 Abs. 2 Nr. 1 WEG duldungspflichtig sind. Duldet der Woh...mehr

1. Auswirkungen der Streichung von § 21 Abs. 8 WEG a.F. Rz. 69 Mit dieser neuen Gesetzesfassung ist indessen nicht geklärt, wie das Gericht vorzugehen hat, wenn zwar Anspruch auf eine Regelung, etwa eine Gebrauchsregelung nach § 19 Abs. 1 WEG besteht, für ihre Ausgestaltung jedoch verschiedene Möglichkeiten bestehen. Obwohl § 21 Abs. 8 WEG a.F. sprachlich und systematisch wen...mehr

1. Beschlussfähigkeit (§ 25 Abs. 3 WEG a.F.) Rz. 10 Die schwer verständliche Vorschrift des § 25 Abs. 3 WEG a.F., die die Beschlussfähigkeit entgegen dem Kopfprinzip des § 25 Abs. 2 S. 1 WEG a.F. nach Miteigentumsanteilen bemaß, wird ersatzlos gestrichen. Damit ist künftig jede Eigentümerversammlung beschlussfähig.[12] In der Konsequenz konnte die Regelung in § 25 Abs. 4 WEG ...mehr

1. Aufstellung, Inhalt und Bedeutung Rz. 31 § 28 Abs. 2 S. 2 WEG verpflichtet den Verwalter nach wie vor, eine Jahresabrechnung für das Kalenderjahr aufzustellen.[29] Inhaltlich bleibt sie gegenüber dem bisherigen Recht unverändert. Soweit § 28 Abs. 2 S. 2 WEG formuliert, dass sie "darüber hinaus die Einnahmen und Ausgaben enthält", ist dies ebenso wie die entsprechende Formu...mehr

a) Hinweise auf eine näherliegende Lösung Rz. 70 Eine Möglichkeit, dieses vom Gesetzgeber bei der Aufhebung von § 21 Abs. 8 WEG a.F. offenkundig übersehene Problem zu lösen, könnte in der Erweiterung der Hinweispflichten durch das Gericht liegen. Sieht das Gericht dem Grunde nach einen Anspruch auf die begehrte Beschlussfassung, ohne die Ermessensausübung des Klägers zu teile...mehr

1. Art und Umfang der vorgesehenen Arbeiten a) Bedeutung der Ankündigung Rz. 149 Der Inhalt der Ankündigung ist in § 15 Nr. 2 WEG i.V.m. § 555c Abs. 1 S. 2 Nr. 1, 2 BGB geregelt. Demnach müssen zunächst Art und Umfang der Arbeiten erkennbar sein. Allerdings muss dies nur "in wesentlichen Zügen" erfolgen, was wie im Mietrecht bedeutet, dass "an den Inhalt der Modernisierungsank...mehr