Fachbeiträge & Kommentare zu WEG

a) Nutzung des Sondereigentums Rz. 25 Dass die Verwaltungsbefugnis der Wohnungseigentümergemeinschaft in § 18 Abs. 1 WEG auf das gemeinschaftliche Eigentum (und über § 9a Abs. 3 WEG auf das Gemeinschaftsvermögen) beschränkt wird, reißt empfindliche Lücken, die nach altem Recht nicht bestanden. Denn Verwaltungsentscheidungen, die nicht das Gemeinschaftseigentum betreffen, sind...mehr

a) Gestattung dem Grunde nach Rz. 23 Für den umbauwilligen Wohnungseigentümer bietet das neue Recht den Vorteil, sein Begehren gewissermaßen abschnittsweise durchzusetzen. Ist der Anspruch auf eine bauliche Veränderung streitig, kann er sich nach erfolgloser Vorbefassung der Eigentümerversammlung zunächst damit begnügen, die Gestattung dem Grunde nach im Verfahren nach § 44 A...mehr

a) Rückbauansprüche Rz. 26 Wird eine bauliche Veränderung ohne die nunmehr vorgeschriebene Gestattung durchgeführt, ändert sich für die hierdurch beeinträchtigten Wohnungseigentümer, die ihr nicht zugestimmt haben, gegenüber dem früheren Recht nichts: Die bauliche Veränderung stellt eine rechtswidrige Umgestaltung des auch ihnen gehörenden Gemeinschaftseigentums dar. Folglich...mehr

1. Ausgangslage Rz. 14 Nach früherem Recht ersetzte der bestandskräftige Mehrheitsbeschluss, der eine bauliche Veränderung genehmigte, die Zustimmung der beeinträchtigten Wohnungseigentümer. Anders als bei der bloßen Verjährung oder Verwirkung von Ansprüchen aus § 1004 BGB beseitigt ein bestandskräftiger Beschluss den Makel der fehlenden Zustimmung durch die beeinträchtigten ...mehr

Rz. 19 Das unselbstständige Sondereigentum an sonstigen Grundstücksflächen ist dagegen in den Beschrieb des Sondereigentums aufzunehmen. Es muss also etwa heißen: "Wohnung Nr. 1, bestehend aus den Räumen der Wohnung im Erdgeschoss und der Terrasse, jeweils im Aufteilungsplan bezeichnet mit Nr. 1, verbunden mit einem Miteigentumsanteil von 20/100."mehr

Rz. 8 Aufgrund seines auf die Bezifferung der Vorschüsse beschränkten Inhalts sind eigenständige Fehler des Zahlungsplanes nur begrenzt möglich. Denkbar ist etwa die Verwechselung der Zahlungspflichtigen. Sofern es sich bei derartigen Fehlern nicht um offenbare Unrichtigkeiten handelt, die analog § 319 ZPO jederzeit berichtigt werden können, führen solche Fehler regelmäßig n...mehr

1. Beschlusskompetenz a) Vom Wohnungseigentümer gewünschte bauliche Veränderungen Rz. 85 Das WEMoG unterstellt jetzt auch Veränderungen im Sondereigentum, die über die Erhaltung hinausgehen, den Regeln zur baulichen Veränderung. Dieser Begriff wird nur deswegen nicht verwendet, weil er terminologisch auf das Gemeinschaftseigentum beschränkt sein soll.[67] Dies läuft auf eine z...mehr

1. Keine Aktivlegitimation des Verwalters für Beschlussklagen Rz. 24 Das Gesetz übernimmt aus § 46 Abs. 1 S. 1 WEG a. F. nicht den Passus zur Klage des Verwalters. Dies erfolgt bewusst, da der Gesetzgeber die Aktivlegitimation des Verwalters in Beschlussklagen für überholt hält. Sie habe nur in Fragen der Abberufung eine Rolle gespielt, die nunmehr ohnehin unbegrenzt möglich ...mehr

a) Anteil an "Früchten" Rz. 78 Im Grundsatz führt das neue Recht auch bei der Verteilung sonstiger Nutzungen die bestehende Rechtslage fort. Der Gesetzgeber beseitigte lediglich Unklarheiten beim Begriff den Begriff der Nutzungen, der bisweilen mit dem des Gebrauchs konkurrierte (z.B.: § 13 Abs. 1, 14 Nr. 2 WEG a.F.), und ersetzte ihn durch den der "Früchte". Gemeint sind nac...mehr

1. Gebrauch durch Menschen mit Behinderung (§ 20 Abs. 2 S. 1 Nr. 1 WEG) Rz. 46 Einen Anspruch auf bauliche Veränderungen normiert § 20 Abs. 2 S. 1 Nr. 1 WEG zunächst, wenn diese dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderung dient. Die Norm ist weit gefasst, geht also über die früher im Zentrum des Interesses stehende Barrierefreiheit weit hinaus, auch wenn diese weiterhin die b...mehr

a) Auf Wohnungseigentümer beschränkte Beschlusskompetenz Rz. 83 Mit der Umformulierung von § 29 Abs. 1 S. 1 WEG, wonach Wohnungseigentümer zu Mitgliedern des Verwaltungsbeirats bestellt werden können, hat der Gesetzgeber allerdings (wohl unvermerkt) eine weitere wichtige Änderung vorgenommen. Nach der bisherigen Gesetzesfassung in § 29 Abs. 1 WEG a.F. war die Kompetenz zur Be...mehr

1. Zu weiter Wortlaut der Vorschrift Rz. 12 § 48 Abs. 1 S. 3 WEG gibt seinem Wortlaut nach jedem Wohnungseigentümer einen Anspruch darauf, dass ein Altbeschluss nach § 48 Abs. 1 S. 1 WEG erneut gefasst wird. Dieser Wortlaut ist in zweifacher Hinsicht zu weit. Da der Anspruch ausweislich der Gesetzesmaterialien eine Erleichterung für den Fall schaffen soll, dass die zur Beglau...mehr

Rz. 20 Für das selbstständige Sondereigentum an Stellplätzen gelten in vollem Umfang die Regelungen zum Teileigentum. Da es nicht mehr nur eine Vereinbarung über die exklusive Nutzung darstellt wie das Sondernutzungsrecht, ergeben sich hier neue Möglichkeiten. Während jenes nur an Miteigentümer veräußert werden konnte, bestehen bei selbstständigem Sondereigentum an Stellplät...mehr

1. Unerhebliche Beeinträchtigung Rz. 83 § 13 Abs. 2 WEG enthält für den umbauwilligen Wohnungseigentümer hinsichtlich des Sondereigentums nur eine einzige Erleichterung: Führt seine Maßnahme nicht zu einer mehr als unerheblichen Beeinträchtigung der übrigen Wohnungseigentümer, darf er die Veränderung des Sondereigentums ohne gestattenden Beschluss durchführen. Die Frage, wann...mehr

a) Kontinuität und Diskontinuität zum früheren Recht Rz. 2 Diese Anordnung in § 9a Abs. 1 S. 2 WEG spiegelt den bisherigen Rechtszustand nur für eine Aufteilung mehrerer Eigentümer nach § 3 WEG a.F. wider. Bei dieser Aufteilung war schon bislang anerkannt, dass sogleich mit der Anlegung der Wohnungsgrundbücher sowohl die Wohnungseigentumsrechte als auch die Wohnungseigentümer...mehr

a) Wohnungseigentümergemeinschaft als Beklagte Rz. 27 Nach § 44 Abs. 2 S. 1 WEG ist die Beschlussklage nicht mehr gegen die Wohnungseigentümer, sondern gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft zu richten. Obwohl es sich wohl um die gravierendste Änderung gegenüber dem früheren Recht handelt, bedarf es nur weniger Ausführungen hierzu, weil sich diese Änderung von selbst verste...mehr

1. Anspruch statt Ausübungsberechtigung der Wohnungseigentümergemeinschaft Rz. 79 Das neue Recht ordnet nunmehr nicht nur die Befugnis zur Ausübung des Entziehungsanspruchs, sondern diesen selbst der Wohnungseigentümergemeinschaft zu. Damit wird zugleich der unauflösliche Widerspruch zwischen § 19 Abs. 1 S. 1 WEG a.F. und § 19 Abs. 1 S. 2 WEG a.F. mit einander widersprechende...mehr

1. Fragmentierung der Regelungen zur Erhaltung Rz. 56 Der Gesetzgeber hat die frühere Technik einer umfassenden Regelung der Instandhaltung und Instandsetzung von Sondereigentum, wie sie in § 14 Nr. 1 WEG a.F. enthalten war, zugunsten einer kleinteiligen Normierung einzelner Pflichten aufgegeben. So ist § 14 Nr. 1 WEG a.F. entfallen, der die umfassende Pflicht zur Instandhalt...mehr

1. Reichweite der Regelung Rz. 156 § 15 Nr. 2 WEG i.V.m. § 555c Abs. 4 BGB legt fest, wann die Ankündigung und der Hinweis auf § 555c Abs. 2 BGB entbehrlich sind. Dies bezieht sich nur auf die fristgebundene frühzeitige Ankündigung nach § 15 Nr. 2 WEG i.V.m. § 555c Abs. 1 BGB, die drei Monate vor der Maßnahme zu erfolgen hat. § 15 Nr. 2 WEG i.V.m. § 555c Abs. 4 BGB ermächtigt...mehr

1. Ausgangssituation Rz. 6 Vor der WEG-Novelle 2007 herrschte weitgehende Übereinstimmung, dass ein Mehrheitsbeschluss zur Genehmigung einer baulichen Veränderung weder erforderlich noch hinreichend war, da es grundsätzlich (nur) der Zustimmung der beeinträchtigten Miteigentümer bedurfte.[5] Die WEG-Novelle 2007 sollte nach dem Bekunden des Gesetzgebers hieran nichts ändern,[...mehr

1. Ausgleich "in Geld" Rz. 53 § 14 Abs. 3 WEG sieht ausdrücklich nur einen Ausgleich "in Geld" vor. Der duldungspflichtige Wohnungseigentümer kann somit, anders als nach § 14 Nr. 4 letzter Hs. WEG a.F. noch nicht einmal theoretisch Naturalrestitution verlangen. 2. Angemessenheit a) Substanzschäden Rz. 54 Mit der Neuorientierung des Gesetzgebers an § 906 Abs. 2 S. 2 BGB richtet s...mehr

a) Gegenstand der Einwirkung Rz. 157 Bereits der Mietgesetzgeber stellte in § 555c Abs. 4 BGB anders als in § 554 Abs. 3 S. 3 BGB a.F. nicht auf die "Einwirkung auf die vermieteten Räume" ab, sondern auf die "Mietsache". Dieser Unterschied ist bedeutsam, da die "Mietsache" anders als die "vermieteten Räume" eben nicht nur die vom Mieter angemieteten Räumlichkeiten, sondern di...mehr

a) Grundsatz Rz. 90 Die Genehmigung von Veränderungen im Sondereigentum kann aus denselben Gründen fehlerhaft sein wie diejenige baulicher Veränderungen im Gemeinschaftseigentum. Zunächst gilt das allgemeine Beschlussmängelrecht. Formelle Fehler wie Ladungsmängel oder die Verletzung des Grundsatzes der Nichtöffentlichkeit führen also auch in diesem Zusammenhang zur Anfechtbar...mehr

1. Eintragung als Richtigstellung Rz. 18 Das Erfordernis einer ausdrücklichen Eintragung gemäß § 7 Abs. 3 S. 2 WEG gilt nach § 48 Abs. 3 S. 1 WEG auch für Beschlüsse, die vor Inkrafttreten des WEMoG gefasst wurden. Damit dürfte aber nur gemeint sein, dass solche Beschlüsse eingetragen werden sollen. Denn nach den Gesetzesmaterialien handelt es sich bei der ausdrücklichen Eint...mehr

a) Maßstab der ordnungsmäßigen Verwaltung Rz. 5 Inhaltlich enthält das neue Recht keine neuen Vorgaben dazu, was ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht. § 18 Abs. 2 Nr. 1 und 2 WEG fasst den bislang in § 15 Abs. 3 WEG a.F. und § 21 Abs. 4 WEG a.F. normierten Anspruch auf eine ordnungsmäßige Verwaltung des Gemeinschaftseigentums und Benutzung von Sonder- und Gemeinschaftseigent...mehr

a) Keine Beeinträchtigung fremden Sondereigentums Rz. 58 Das neue WEG kennt keine § 14 Nr. 1 WEG a.F. entsprechende Regelung mehr, die dem Wohnungseigentümer Instandhaltung und Instandsetzung seines Sondereigentums auf seine Kosten auferlegt. Die Mindestpflichten zur Erhaltung ergeben sich nunmehr aus § 14 Abs. 2 Nr. 1 WEG, wonach jeder Wohnungseigentümer den Miteigentümern g...mehr

a) Abschreibung von Stellplätzen Rz. 21 Komplizierter gestaltet sich die Veräußerung eines unselbstständigen Sondereigentums an einem Stellplatz, also einer Grundstücksfläche, die nur dem Bestand einer Einheit zugeordnet ist. Zwar ist anerkannt, dass Wohnungseigentümer ihre Einheit ohne Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer analog § 8 WEG aufteilen können.[18] Dies gilt a...mehr

1. Nicht oder unerheblich beeinträchtigende Maßnahmen (§ 13 Abs. 2 WEG) Rz. 61 Das neue Recht geht über das frühere hinaus, als es die Berechtigung des Wohnungseigentümers zur Durchführung von Erhaltungsmaßnahmen zumindest mittelbar regelt. Denn nach § 13 Abs. 2 WEG bedarf der Wohnungseigentümer selbst bei Maßnahmen, die über die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzu...mehr

a) Grundsatz: Trennung der Zahlungsverpflichtung von der Jahresabrechnung Rz. 23 Ähnlich wie bei den Vorschüssen trennt der Gesetzgeber die Begründung von (Rück-) Zahlungspflichten nunmehr von der Jahresabrechnung. Auch diese ist nunmehr nicht mehr Gegenstand der Beschlussfassung, sondern nur noch die hieraus resultierenden Nachschusspflichten.[22] Hinsichtlich der Nachschüss...mehr

a) Erhaltungsmaßnahmen Rz. 39 Der bisher in§ 14 Nr. 4 letzter Hs. WEG a.F. normierte Anspruch war auf Ersatz der Schäden infolge der Inanspruchnahme durch Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums gerichtet. Dies wird auch in Zukunft eine der wichtigsten Fallgruppen des Ausgleichs aus § 14 Abs. 3 WEG darstellen. Dabei ist allerdings anders als...mehr

1. Bezeichnung und Zustellung an die übrigen Wohnungseigentümer Rz. 61 Der Gesetzgeber hielt die Sonderregelungen in §§ 44, 45 WEG zur Bezeichnung der Wohnungseigentümer und zur Zustellung an sie für entbehrlich, weil sie in Beschlussklagen nicht mehr passivlegitimiert sind.[57] Dies dürfte auf einer Fehleinschätzung beruhen. Zwar waren Verfahren nach § 43 Nr. 4 WEG a.F. ohne...mehr

1. Misslungene Verweisungstechnik Rz. 138 Ähnlich wie Erhaltungsmaßnahmen soll der Drittnutzer grundsätzlich auch darüber hinausgehende Veränderungen dulden. Hier erreicht die den Verfassern des WEMoG offenkundig besonders ans Herz gewachsene Verweisungstechnik allerdings einen traurigen Höhepunkt, indem § 15 Nr. 2 WEG auf §§ 555c Abs. 1 S. 2 Nr. 1 und 2, Abs. 2–4 und 555d Ab...mehr

a) Jeder Wohnungseigentümer Rz. 57 § 20 Abs. 2 WEG fasst den Kreis der Anspruchsberechtigten außerordentlich weit. Demnach kann jeder Wohnungseigentümer bauliche Veränderungen nach § 20 Abs. 2 S. 1 Nr. 1–4 WEG verlangen, unabhängig davon, ob er selbst etwa behindert ist, Einbrüche fürchten muss oder ein elektrisches Fahrzeug laden will. Zudem soll ein Anspruch auf Maßnahmen i...mehr

a) Gestaltung des Beschlusses Rz. 28 Die Arbeit des Verwalters wird bei der Beschlussvorlage über Nachschüsse und die Anpassung der Vorschüsse deutlich komplizierter als nach früherem Recht. Er hat, wie bisher, für diejenigen Wohnungseigentümer, deren Soll-Vorschüsse die auf sie entfallenden Kosten nicht decken, die Abrechnungsspitze, also den Nachschussbetrag zu ermitteln un...mehr

1. Zweck der Norm Rz. 38 Nach früherem Recht (§ 14 Nr. 4 letzter Hs. WEG a.F.) hatte ein Wohnungseigentümer, dessen Sondereigentum durch Maßnahmen der Instandhaltung oder Instandsetzung beschädigt wurde, einen Anspruch auf Ersatz des hierdurch entstehenden Schadens. Diese Regelung modifiziert die Novelle erheblich. Insbesondere erweitert sie die Verpflichtung zum Schadensersa...mehr

a) Anwendungsbereich Rz. 34 Die Anfechtungsfrist des § 45 S. 1 WEG ist auf die Anfechtungsklage beschränkt. Die Nichtigkeitsklage kann, wie nach früherem Recht, ohne Einhaltung einer Frist erhoben werden, was sich bereits aus materiellem Recht ergibt. Denn ein nichtiger Beschluss entfaltet für und gegen niemanden Rechtswirkungen, was sich auch nach Ablauf eines Monats nicht ä...mehr

Rz. 3 Den gegenteiligen Schluss lassen Formulierungen der Art zu, das "abweichend vom Gesetz" eine andere Regelung gelten soll. Hiermit macht die Gemeinschaftsordnung deutlich, dass gerade nicht die (alte) Gesetzesfassung, sondern eine autonome Regelung getroffen werden soll. Diese Bestimmung soll Vorrang vor dem Gesetz haben. Ähnliches wird oftmals auch dann anzunehmen sein...mehr

1. Erhaltung des Sondereigentums Rz. 66 § 15 WEG normiert eine Duldungspflicht des Drittnutzers von Sondereigentum für die Erhaltung sowohl des Gemeinschafts- als auch des Sondereigentums. Diese Vorschrift ist im Gegensatz zu den Regelungen für die Wohnungseigentümer untereinander erfreulich weit gefasst. Sie differenziert insbesondere nicht zwischen dem Anlass der Erhaltungs...mehr

a) In der Wohnung des Drittnutzers lebende Personen Rz. 166 Erst nach der Bejahung einer Härte auf Mieterseite ist die Abwägung nach § 555d Abs. 2 S. 1 BGB vorzunehmen. § 15 Nr. 2 WEG i.V.m. § 555d Abs. 2 S. 1 BGB berücksichtigt als Personen, deren Interessen auf Mieterseite einzubeziehen sind, den Mieter, seine Familie oder Angehörige seines Haushalts. Das Gesetz setzt bei a...mehr

Rz. 27 Soweit es sich um Pflichten eines Wohnungseigentümers gegenüber anderen Wohnungseigentümern handelt, kann jeder von ihnen dieses Recht außergerichtlich und gerichtlich geltend machen. Eine Vergemeinschaftung scheidet aus, da es sich um einen Anspruch handelt, der den einzelnen Wohnungseigentümern als Individualrecht zusteht.[22]mehr

a) Sondereigentum Rz. 42 § 14 Abs. 3 WEG benennt den Gegenstand der Beeinträchtigung nicht. Die Vorschrift wählt die offene Formulierung, dass "der Wohnungseigentümer eine Einwirkung" zu dulden hat. Die Beeinträchtigung wird regelmäßig sein Sondereigentum betreffen. Das ist aber nicht zwangsläufig der Fall. b) Sondernutzungsrechte Rz. 43 Wie oben ausgeführt (vgl. o. Rdn 23), ka...mehr

1. Verteilung von Kosten und Nutzungen Rz. 93 § 21 WEG regelt die Kostenverteilung und, soweit die Kosten nicht nach dem allgemeinen Schlüssel verteilt werden, der Kostenbeteiligung entsprechende Nutzungsbefugnisse der baulichen Veränderung. Sofern alle Wohnungseigentümer kraft Gesetzes (nämlich in den Fällen des § 21 Abs. 2 WEG) an den Kosten beteiligt werden, ergibt sich ih...mehr

a) Durch Auflassung gesicherter Erwerbsvertrag Rz. 18 Die Voraussetzungen für eine Vorverlagerung der Eigentümerstellung entsprechen weitgehend denjenigen der früheren werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft, sind aber nun in § 8 Abs. 3 WEG erstmals gesetzlich kodifiziert. Danach muss der Erwerber zunächst einen Anspruch auf Übertragung von Wohnungseigentum, dem das Teileige...mehr

a) Anknüpfung an § 22 Abs. 2 S. 1 WEG a.F. Rz. 37 Anders als die grundlegende Umgestaltung der Wohnanlage knüpft der Gesetzgeber bei der unbilligen Benachteiligung einzelner Wohnungseigentümer bewusst an § 22 Abs. 2 S. 1 WEG a.F. an. Dass der Begriff der Beeinträchtigung durch denjenigen der Benachteiligung ersetzt wurde, habe lediglich sprachliche Gründe. Im Übrigen gibt der...mehr

1. Regelungsinhalt a) Allgemeine Regelungen Rz. 17 §§ 44–46 WEG ersetzen die früheren Sonderregelungen der §§ 44, 45 und 47–50 WEG a.F. mit erheblichen Änderungen. Deren wichtigste ist die Änderung der Passivlegitimation in § 44 Abs. 2 S. 1 WEG, da nun nicht mehr die Wohnungseigentümer Gegner der Beschlussklägers sind, sondern die Wohnungseigentümergemeinschaft. Hieraus result...mehr

a) Nichtige Beschlüsse Rz. 43 § 7 Abs. 2 WEG macht die Eintragung eines Beschlusses, der die Gemeinschaftsordnung kraft vereinbarter Öffnungsklausel ändert, nicht von einer inhaltlichen Prüfung des Grundbuchamtes abhängig. Dieser Wortlaut entspricht auch dem Willen des Gesetzgebers, da nach der Gesetzesbegründung eine solche Überprüfung ausdrücklich nicht vorgesehen ist.[40] ...mehr

1. Selbstständiges Sondereigentum (§ 3 Abs. 1 S. 2 WEG) a) Stellplätze (§ 3 Abs. 1 S. 2 WEG) Rz. 3 Der Gesetzgeber begründet zwei Typen von Sondereigentum am Grundstück, das selbstständige und das unselbstständige. Ersteres kann alleine als eigene Einheit begründet werden. Der Gesetzestext macht dies (sehr zurückhaltend) in § 3 Abs. 1 S. 2 WEG deutlich, wonach Stellplätze als ...mehr

a) Das Problem Rz. 25 Die Gesetzesmaterialien übersehen nicht, dass der Verwalter jenseits seiner eigenen Rechtsstellung Bedarf nach einer Klärung der Rechtslage haben kann. Sie nennen aber nur das Beispiel von Beschlüssen, deren Ausführung auf eine Ordnungswidrigkeit oder gar Straftat hinausliefe und gestehen dem Verwalter hier schon aus materiellem Recht zu, den Beschluss n...mehr

a) Übertragung auf Veranlassung des teilenden Eigentümers Rz. 21 Der Erwerber muss des Weiteren den Besitz an dem erworbenen Sondereigentum erlangen. Dies muss auf Veranlassung des teilenden Eigentümers geschehen; er muss ihm die Räume "übergeben". Die eigenmächtige Inbesitznahme löst also nicht die Folgen des § 8 Abs. 3 WEG aus. Weitere Voraussetzungen, etwa die Fertigstellu...mehr

1. Mindestfrist von drei Monaten Rz. 147 § 15 Nr. 2 WEG sieht für die Ankündigung der baulichen Veränderung eine vergleichsweise lange Frist von mindestens drei Monaten "vor ihrem Beginn" vor. Maßgeblich ist nach allgemeinen Grundsätzen (§ 130 BGB) der Zugang der Ankündigung beim Drittnutzer.[95] Eine derart weiträumige Ankündigung dürfte in der Praxis gewisse Probleme aufwer...mehr