Fachbeiträge & Kommentare zu WEG

Rz. 87 Weitgehend ungeregelt bleibt auch die interne Organisation des Verwaltungsbeirats. Das neue Recht beschränkt sich in § 29 Abs. 1 S. 3 WEG wie die Vorgängernorm (§ 29 Abs. 4 WEG a.F.) auf die Anordnung, dass der Verwaltungsbeirat von dem Vorsitzenden nach Bedarf einberufen wird. Alle übrigen Regelungen zur inneren Organisation (Vorbereitung, Ort und Dauer der Zusammenk...mehr

Rz. 57 § 20 Abs. 2 WEG fasst den Kreis der Anspruchsberechtigten außerordentlich weit. Demnach kann jeder Wohnungseigentümer bauliche Veränderungen nach § 20 Abs. 2 S. 1 Nr. 1–4 WEG verlangen, unabhängig davon, ob er selbst etwa behindert ist, Einbrüche fürchten muss oder ein elektrisches Fahrzeug laden will. Zudem soll ein Anspruch auf Maßnahmen im Zusammenhang mit dem Gebr...mehr

Rz. 35 Die Geltendmachung von Ansprüchen ist Gegenstand der Verwaltung und hätte keiner Neuregelung bedurft. Bestehen Ansprüche gegen den Verwalter und sind diese durchsetzbar, folgt die Beschlusskompetenz hierfür bereits aus § 19 Abs. 1 WEG. Nach der Streichung von § 27 Abs. 3 S. 3 WEG a.F. stellte sich aber die Frage, wer diese Ansprüche geltend machen soll. Dies regelt § ...mehr

Rz. 38 Nach früherem Recht (§ 14 Nr. 4 letzter Hs. WEG a.F.) hatte ein Wohnungseigentümer, dessen Sondereigentum durch Maßnahmen der Instandhaltung oder Instandsetzung beschädigt wurde, einen Anspruch auf Ersatz des hierdurch entstehenden Schadens. Diese Regelung modifiziert die Novelle erheblich. Insbesondere erweitert sie die Verpflichtung zum Schadensersatz auf weitere "E...mehr

Rz. 34 Das Gesetz differenziert bei der Eintragungsfähigkeit von vereinbarungsändernden Beschlüssen nach der Kompetenz zur Beschlussfassung. Nach § 5 Abs. 4 S. 1 WEG können nur Beschlüsse in das Grundbuch eingetragen werden, die aufgrund einer vereinbarten, nicht aber solche, die aufgrund einer gesetzlichen Öffnungsklausel gefasst werden. Die Gesetzesmaterialien begründen di...mehr

Rz. 59 Die begehrte bauliche Veränderung muss dem privilegierten Zweck lediglich "dienen". Wie die Gesetzesmaterialien in Zusammenhang mit baulichen Veränderungen zugunsten behinderter Bewohner betonen,[50] erfordert dies nicht, dass der Bewohner auf die Maßnahme angewiesen ist. Es genügt bereits, wenn sie zu dem privilegierten Zweck sinnvoll ist, dem Gebrauch des Wohnungsei...mehr

Rz. 3 Einen Wechsel will der Gesetzgeber offenbar bei der modernisierenden Instandsetzung vollziehen. Nach der Legaldefinition dürfte sie nicht der baulichen Veränderung unterfallen, da auch sie nur den ursprünglichen Zustand wiederherstellt, wenn auch nicht im Sinne einer Reproduktion, sondern als zeitgemäße Modifikation. Damit geht sie nicht im Sinne von § 13 Abs. 2 WEG üb...mehr

Rz. 60 Der einzelne Wohnungseigentümer kann nur "angemessene" bauliche Veränderungen verlangen. Dazu, was darunter zu verstehen sein soll, äußern sich die Gesetzesmaterialien nur ein einziges Mal und das nur in zumindest irreführender Weise. Im Zusammenhang mit dem zu weit gehenden Ausschluss der Nutzung von Gemeinschaftseigentum als Stellfläche bei der Ladung von E-Fahrzeug...mehr

Rz. 21 Bedauerlicherweise übernimmt § 28 Abs. 2 S. 1 WEG aus dem alten Recht die Formulierung, dass der Verwalter "nach Ablauf des Kalenderjahres" tätig werden muss. Hier hätte der Gesetzgeber tatsächlich eine ungemein praxisrelevante Frage klären können. Denn der BGH ließ für diesen Wortlaut offen, ob die Verpflichtung zur Erstellung der Jahresabrechnung am letzten Tag des ...mehr

Rz. 23 Eine weitere Einschränkung der Veräußerung kann sich aus § 3 Abs. 2 letzter Hs. WEG ergeben. Denn auch bei einer Umschreibung innerhalb der Gemeinschaft muss die Einheit, der der Grundstücksteil zugeschrieben werden soll, die wirtschaftliche Hauptsache bleiben. Wäre dies nicht der Fall, muss die Änderung der Zuordnung zu einem wirtschaftlich nicht die Hauptsache darst...mehr

Rz. 26 Jenseits der Regelungen zur baulichen Veränderung kann die Veränderung eines Grundstücksteils auch sachenrechtliche Fragen aufwerfen. Feststehen dürfte allerdings, dass fest mit dem Boden verbundene Baulichkeiten nach § 5 Abs. 1 S. 2 WEG i.V.m. § 94 Abs. 1 BGB dem Sondereigentum zugehören.[24] Besondere Probleme dürfte die Schaffung weiterer Räume auf dem Grundstückst...mehr

Rz. 39 Noch dramatischer wirkt sich die Streichung des § 27 Abs. 3 S. 3 WEG a.F. auf Wohnungseigentümergemeinschaften ohne Verwalter aus. Nach § 9b Abs. 1 S. 2 WEG vertreten die Wohnungseigentümer ihren Verband gemeinschaftlich, worin die Gesetzesmaterialien zutreffend einen Fall der Gesamtvertretungsberechtigung sehen. Dies belässt es zwar für diejenigen, die der Wohnungsei...mehr

Rz. 42 § 14 Abs. 3 WEG benennt den Gegenstand der Beeinträchtigung nicht. Die Vorschrift wählt die offene Formulierung, dass "der Wohnungseigentümer eine Einwirkung" zu dulden hat. Die Beeinträchtigung wird regelmäßig sein Sondereigentum betreffen. Das ist aber nicht zwangsläufig der Fall.mehr

Rz. 45 Die Wohnungseigentümer können zwar gemäß § 27 Abs. 2 WEG die Rechte und Pflichten des Verwalters einschränken. Ein solcher Beschluss wirkt aber nur im Innenverhältnis. Die gesetzliche Vollmacht des § 9b Abs. 1 S. 1 WEG kann gemäß § 9b Abs. 1 S. 3 WEG weder in der Gemeinschaftsordnung noch durch Vereinbarung und erst recht nicht durch Beschluss mit Wirkung im Außenverh...mehr

Rz. 4 Die Gesetzesänderung kann gerade in beiden oben skizzierten Problemfällen, der Wohnungseigentümergemeinschaft im Gründungsstadium und der kleinen Gemeinschaft ohne Verwalter zumindest teilweise die Einberufung einer Eigentümerversammlung ermöglichen. Da die Wohnungseigentümergemeinschaft nunmehr bereits mit Anlage der Wohnungsgrundbücher existent wird, kann der teilend...mehr

Rz. 152 Erstaunlicherweise verweist § 15 Nr. 2 WEG auch auf § 555c Abs. 3 BGB, obwohl der Regelungsgehalt der Vorschrift für die Ankündigung baulicher Veränderungen irrelevant ist. Im Mietrecht will die Vorschrift die Ankündigung energetischer Sanierungen erleichtern, indem der Vermieter hinsichtlich der energetischen Qualität von Bauteilen auf allgemein anerkannte Pauschalw...mehr

Rz. 18 Nach der ursprünglichen gesetzlichen Konzeption war die Eigentümerversammlung eine Präsenzveranstaltung. Danach konnte der Wohnungseigentümer seine Rechte als Versammlungsteilnehmer nur dort wahrnehmen. Diese Präsenzpflicht lockert § 23 Abs. 1 S. 2 WEG, der erstmals die Möglichkeit einer "Teilnahme" an einem anderen Ort regelt. Die technischen Einzelheiten sind wohl i...mehr

Rz. 130 Der Beschluss spricht dem betroffenen Wohnungseigentümer das Recht zu, die bauliche Veränderung mitzubenutzen. Er regelt, sofern problematisch, auch den Umfang der begehrten Nutzung, die nach § 21 Abs. 4 S. 1 WEG billigem Ermessen entsprechen muss. Dies spielt vorrangig bei Kapazitätsproblemen eine Rolle.[83] Dabei räumen die Gesetzesmaterialien den ursprünglich Nutz...mehr

Rz. 50 Beruht die Duldungspflicht auf einer Vereinbarung, muss der auf einen Ausgleich nach § 14 Abs. 3 WEG bedachte Wohnungseigentümer prüfen, ob diese wirksam ist. Dies kann wegen § 10 Abs. 3 S. 1 WEG insbesondere bei nicht im Grundbuch gewahrten Vereinbarungen zweifelhaft sein. Gleiches gilt für Beschlüsse, die kraft vereinbarter Öffnungsklauseln gefasst, aber nicht in da...mehr

Rz. 49 Die Eintragung von Beschlüssen als Inhalt des Sondereigentums wirft das Problemeines gutgläubigen Erwerbs auf. Es stellt sich die Frage, ob der gutgläubige Erwerber etwa einer ihm günstigen Kostenregelung vertrauen darf, wenn sie im Grundbuch eingetragen ist. Die Gesetzesbegründung hält dies für möglich, will diese Frage aber ausdrücklich nicht entscheiden, sondern "i...mehr

Rz. 11 Für selbstständiges und unselbstständiges Sondereigentum gelten gleichermaßen die Anforderungen an ihre Bestimmtheit nach § 3 Abs. 3 WEG. Danach müssen die "außerhalb des Gebäudes liegenden Teile des Grundstücks durch Maßangaben im Aufteilungsplan" bestimmt sein. Der Aufteilungsplan wird somit künftig, wenn Sondereigentum an Grundstücksflächen begründet werden soll, e...mehr

Rz. 11 Erheblich verändert ist freilich die Bedeutung des Wirtschaftsplanes. Er ist nicht mehr Gegenstand der Beschlussfassung, sondern nur noch vorbereitendes Zahlungswerk. Im Ergebnis ist der Beschluss über den Zahlungsplan sogar dann vorläufig wirksam und nur anfechtbar, wenn ein Wirtschaftsplan völlig fehlt.[15]mehr

Rz. 21 Den Gesetzesmaterialien ist nur zu entnehmen, dass Klagen einzelner Wohnungseigentümer gegen den Verwalter auf Durchführung von Beschlüssen oder die Durchführung sonstiger Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung bereits an dessen Passivlegitimation scheitern und daher gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft zu richten sind. Unklar bleibt freilich, wie diese den Anspruch...mehr

Rz. 81 Eine der wesentlichen Änderungen des neuen Rechtes zum Verwaltungsbeirat betrifft dessen personelle Stärke. Nach § 29 Abs. 1 S. 2 WEG a.F. bestand der Verwaltungsbeirat unabhängig von der Größe der Liegenschaft aus drei Wohnungseigentümern. Diese Vorgabe konnte zwar geändert werden, aber nur durch Gemeinschaftsordnung oder nachträgliche Vereinbarung. Im Ergebnis konnt...mehr

Rz. 32 Der Kläger darf allerdings nicht von der Eigentümerversammlung ausgeschlossen werden, wenn das Vorgehen in seiner Beschlussklage erörtert wird.[33] Wenn eine solche Erörterung in Gegenwart des Prozessgegners nicht gewünscht ist, kann die Beratung aber außerhalb einer Eigentümerversammlung erfolgen. Zulässig ist zu diesem Zwecke auch die Unterbrechung einer Eigentümerv...mehr

Rz. 53 Die Umstellung der Passivlegitimation bringt für die "übrigen Wohnungseigentümer", die nicht schon auf Klägerseite an der Beschlussklage beteiligt sind, erhebliche Veränderungen. Während sie nach altem Recht Partei waren und jederzeit zur Sache Vortrag zur Akte reichen konnten, den das Gericht zu beachten hatte, sind sie jetzt im Zwei-Parteien-Prozess zwischen Beschlu...mehr

Rz. 86 § 29 Abs. 1 S. 2 WEG lässt indessen offen, wer diese Funktionen im Verwaltungsbeirat vergibt. Da die Eigentümerversammlung sogar über die Bestimmung seiner Mitglieder befinden kann, steht es ihr erst recht zu, auch die Funktionen des § 29 Abs. 1 S. 2 WEG zu vergeben. Dies ist jedoch nicht zwingend. Der Gesetzeswortlaut lässt es, wie bisher, zu, dass die Mitglieder des...mehr

Rz. 7 Vor diesem Hintergrund gewinnen die Alternativen zum erzwungenen Vorgehen der Wohnungseigentümergemeinschaft für den beeinträchtigen Wohnungseigentümer erheblich an Bedeutung: Zum einen muss er immer prüfen, ob nicht mit der Nichteinhaltung von Vereinbarungen und Beschlüssen auch eine Beeinträchtigung seines Sondereigentums nach § 14 Abs. 2 Nr. 1 WEG einhergeht. Diese ...mehr

a) Kein Vorliegen von Vereinbarungen oder Beschlüssen Rz. 12 § 14 Nr. 4 WEG a.F. setzte keine Beschlussfassung der Eigentümerversammlung voraus. Diese Rechtslage führt § 14 Abs. 1 Nr. 2 letzter Hs. WEG im beschränkten Umfang fort. Liegen die Voraussetzungen der Vorschrift vor, bedarf es weiterhin keiner Beschlussfassung. Die Vorschrift ist aber subsidiär. Sind die Voraussetzu...mehr

Rz. 166 Erst nach der Bejahung einer Härte auf Mieterseite ist die Abwägung nach § 555d Abs. 2 S. 1 BGB vorzunehmen. § 15 Nr. 2 WEG i.V.m. § 555d Abs. 2 S. 1 BGB berücksichtigt als Personen, deren Interessen auf Mieterseite einzubeziehen sind, den Mieter, seine Familie oder Angehörige seines Haushalts. Das Gesetz setzt bei allen Personen stillschweigend voraus, dass sie als ...mehr

Rz. 19 Die ausdrückliche Eintragung von Veräußerungsbeschränkungen und Regelungen zur Erwerberhaftung erfolgt nicht von Amts wegen. § 48 Abs. 3 S. 2 WEG verlangt die Antragstellung eines Wohnungseigentümers oder der Wohnungseigentümergemeinschaft. Es genügt also ein einziger Antrag. Der Bewilligung der (anderen) Wohnungseigentümer bedarf es nicht.[16] Ebensowenig muss die Re...mehr

Rz. 168 In die Abwägung nach § 15 Nr. 2 WEG i.V.m. § 555d Abs. 2 BGB sollen die Interessen des Vermieters und anderer Mieter in dem Gebäude einzubeziehen sein. Die Verweisung auf § 555d Abs. 2 BGB ist besonders unverständlich, da sie schon im ursprünglichen Zusammenhang zumindest unvollständig war, blieben doch die Interessen sonstiger Bewohner, insbesondere anderer Wohnungs...mehr

Rz. 92 Nach bisher ganz h.M. führte die Unentgeltlichkeit der Tätigkeit im Verwaltungsbeirat nicht zu einer Haftungsprivilegierung. Gerade bei Verfügungsbeschränkungen nach § 27 Abs. 5 S. 2 WEG a.F., die nach den Gesetzesmaterialien nach wie vor über § 27 Abs. 2 WEG beschlossen werden dürfen,[79] konnte eine unvorsichtige oder einfach nur vertrauensselige Zustimmung zu Vermö...mehr

Rz. 119 § 21 Abs. 3 S. 1 WEG bürdet die Kostentragung insoweit konsequent den Miteigentümern auf, die die bauliche Veränderung beschlossen haben. Dies bedeutet eine Ja-Stimme bei der Stimmabgabe, da Enthaltungen wie nicht abgegebene Stimmen zählen. Gegen den Beschluss stimmende Wohnungseigentümer und Abwesende sind ebenfalls von der Kostenlast befreit. Sofern nicht alle Wohn...mehr

Rz. 61 Unglücklich ausgefallen ist freilich nur die Begründung des Gesetzes, nicht sein Wortlaut. Er will letztlich sicherstellen, dass nicht nur die in § 20 Abs. 2 S. 1 Nr. 1–4 WEG privilegierten Interessen, sondern auch diejenigen der Miteigentümer gewahrt werden. Das Tatbestandsmerkmal der Angemessenheit fordert einerseits eine Anpassung der baulichen Veränderung an die v...mehr

Rz. 122 Völlig offen bleibt nach Text und Begründung des Gesetzes, wie zu verfahren ist, wenn die Stimmen für eine bauliche Veränderung nicht dokumentiert wurden oder aus sonstigen Gründen (etwa aufgrund eines Verlusts von Unterlagen) nicht mehr feststellbar sind. Wird der Beschluss bereits ohne Feststellung der Stimmen für die bauliche Veränderung gefasst, dürfte er ordnung...mehr

Rz. 40 Darüber hinaus übernahm der Gesetzgeber in § 11 Abs. 3 WEG erstaunlicherweise die schon 2007 überholte Regelung des § 17 WEG a.F. zur Auseinandersetzung der Wohnungseigentümergemeinschaft in das neue Recht.[39] Danach spricht er den Wohnungseigentümern einen "Anteil (…) nach dem Verhältnis des Wertes ihrer Wohnungseigentumsrechte zur Zeit der Aufhebung der Gemeinschaf...mehr

Rz. 2 Voraussetzung der Ermächtigung ist, ebenso wie bei der Einberufung durch den Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats oder seinen Stellvertreter, dass ein Verwalter fehlt oder pflichtwidrig die Einberufung der Eigentümerversammlung verweigert. Weitere Voraussetzungen müssen nicht erfüllt sein; es bedarf nach ausdrücklichem Bekunden der Gesetzesmaterialien auch keines konkre...mehr

Rz. 63 Fehler in der Einschätzung der Angemessenheit können sowohl beim "Ob" als auch beim "Wie" der baulichen Veränderung und in beide Richtungen, sowohl zu Lasten des Anspruchstellers als auch zu Lasten einzelner oder aller übrigen Miteigentümer unterlaufen, indem etwa eine ungenügende oder eine zu umfassende bauliche Veränderung beschlossen wird. In jedem Fall führt ein s...mehr

Rz. 9 Sofern es sich nicht um eine Maßnahme gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG handelt, die der Verwalter ohne Beschlussfassung ergreifen darf, setzt eine Maßnahme der ordnungsmäßigen Verwaltung zunächst eine Beschlussfassung voraus. Erfolgt diese nicht, muss der Inhaber eines Anspruchs auf eine solche Maßnahme zunächst, wie bisher, den Beschluss gerichtlich ersetzen lassen. Ist ei...mehr

Rz. 15 Dieselben Grundsätze wie für den Verwalter als Ausführungsorgan müssten auch für die Eigentümerversammlung als Entscheidungsorgan gelten. Die lange umstrittene, erst 2014 vom BGH entschiedene Frage,[21] wer bei der Unterlassung gebotener Beschlussfassungen für den daraus resultierenden Schaden haftet, hat damit erheblich an Bedeutung verloren. Grundsätzlich haftet zun...mehr

Rz. 94 Der Begriff der Kosten wird im Gesetz selbst nicht definiert. Auch die Gesetzesmaterialien bieten keine allgemeine Definition. Sie halten aber zu jedem der drei Kostenverteilungsschlüssel in § 21 Abs. 1–3 WEG fest,[69] dass mit Kosten auch Folgekosten gemeint sind. Dies ist folglich als die vom Gesetzgeber gewollte Definition anzusehen.mehr

Rz. 19 Der Übertragungsanspruch muss sich gegen den teilenden Eigentümer richten.[23] Damit wird klargestellt, dass nur der Ersterwerber aus § 8 Abs. 3 WEG privilegiert wird. Wer von einem eingetragenen Wohnungseigentümer erwirbt, wird mit Auflassung und Besitzerwerb nicht werdender Eigentümer nach § 8 Abs. 3 WEG. Ein Zweiterwerber wird erst mit Eintragung im Grundbuch Mitgl...mehr

Rz. 12 § 20 WEG bestimmt nur, dass bauliche Veränderungen beschlossen oder durch Beschluss gestattet werden können, ohne sich zu den erforderlichen Mehrheiten zu äußern. Hierzu verweist die Gesetzesbegründung zutreffend auf die allgemeine Regelung in § 25 Abs. 1 WEG, wonach es der Mehrheit der abgegebenen Stimmen bedarf. Die Formulierung in der Gesetzesbegründung, wonach es ...mehr

Rz. 64 § 20 Abs. 2 WEG sieht ein zweistufiges Vorgehen des Anspruchsinhabers vor. Hat der Wohnungseigentümer dem Grunde nach einen Anspruch auf eine bestimmte bauliche Veränderung, besteht über das "Ob" ihrer Durchführung kein Ermessen der Eigentümerversammlung. Der Inhaber des Anspruchs kann somit unmittelbar die Beschlussfassung über diese bauliche Veränderung dem Grunde n...mehr

Rz. 2 Die Beschlussfassung über das Finanz- und Rechnungswesen wird durch das WEMoG grundlegend umgestaltet. Während nach früherem Recht Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung beschlossen wurden und die Zahlungspflichten implizit aus deren Genehmigung folgten,[5] will der Gesetzgeber dieses Verhältnis nun umkehren. Dies kommt in § 28 Abs. 1 S. 1 WEG dadurch zum Ausdruck, dass ...mehr

Rz. 71 Nach früherem Verständnis war jedenfalls die behindertengerechte Ausgestaltung der Wohnanlage personenbezogen und daher nach Ende der Nutzung durch den Anspruchsberechtigten zurückzubauen. Zur Sicherung dieses Anspruchs konnte die Gemeinschaft sogar eine Kaution verlangen.[56] Von beidem ist im neuen Recht nicht mehr die Rede. Dies erscheint auch konsequent, da der Ge...mehr

a) Wegfall von § 14 Nr. 2 WEG a.F. Rz. 25 Vom früheren Konzept weicht die Behandlung der Pflichten des Wohnungseigentümers aus § 14 Nr. 2 WEG a.F. bei der Überlassung von Sondereigentum an Dritte, denen er sein Sondereigentum zur Nutzung überlässt, deutlich ab. Denn diese Vorschrift, die den Wohnungseigentümer dazu verpflichtete, für die Einhaltung der Verpflichtungen aus § 1...mehr

Rz. 72 Die Duldungspflicht des Mieters hängt, abgesehen von der selbstverständlichen Voraussetzung, dass es sich bei den hinzunehmenden Arbeiten um Erhaltungsmaßnahmen handeln muss, nur von einer Ankündigung ab. Insoweit verweist § 15 Nr. 1 WEG in vollem Umfang auf § 555a Abs. 2 BGB. Es kann somit wegen der Einzelheiten von Form, Frist, Inhalt und ausnahmsweise gegebener Ent...mehr

Rz. 24 Im Gesetz sind Rechte und Pflichten des Erwerbers gegenüber Dritten dadurch begrenzt, dass der werdende Wohnungseigentümer "gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und den anderen Wohnungseigentümern anstelle des teilenden Eigentümers" als Wohnungseigentümer gilt. Die Gesetzesmaterialien beschränken die Reichweite des § 8 Abs. 3 WEG ausdrücklich auf das Inne...mehr