Fachbeiträge & Kommentare zu WEG

Rz. 18 Diese Aufspaltung nach dem "Ob" und dem "Wie" der Maßnahme kann natürlich nicht nur im Rahmen des Verlangens baulicher Veränderungen aus § 20 Abs. 2 WEG Geltung beanspruchen. Abgesehen davon, dass der BGH diese Praxis schon bisher allgemein, nicht nur bei einem Anspruch auf eine konkrete Beschlussfassung billigte, folgt dies aus allgemeinen Grundsätzen des Beschlussre...mehr

Rz. 14 Der Gesetzgeber lässt eine Erstreckung von Sondereigentum auf das Grundstück nur zu, wenn die Räumlichkeiten die wirtschaftliche Hauptsache bleiben. Das Ziel dieser Einschränkungen wird in den Gesetzesmaterialien nicht erläutert. Es soll wohl ein faktisches Eigentum am Grundstück, verbunden mit einer geringwertigen Einheit, vermieden werden.mehr

Rz. 26 Die Neuorientierung durch den Gesetzgeber erscheint allerdings gut nachvollziehbar. Denn der BGH hat den beeinträchtigten Wohnungseigentümern jüngst einen unmittelbaren Unterlassungsanspruch gegen störende Dritte zuerkannt, was bis dahin streitig war. Dies umfasst auch Bestimmungen in der Gemeinschaftsordnung, die eigentlich nur die Verhältnisse der Wohnungseigentümer...mehr

Rz. 128 § 21 Abs. 4 S. 1 WEG gestaltet die Möglichkeit zur nachträglichen Beteiligung an den Nutzungen einer baulichen Veränderung nicht als Anspruch gegenüber den aktuellen Nutzungsberechtigten, sondern als Verlangen gegenüber der Gemeinschaft aus. Diese im Hinblick auf exklusive Finanzierung und Nutzung auf den ersten Blick überraschende Lösung rechtfertigt sich dadurch, d...mehr

Rz. 131 Im Ausgleich für die nachträgliche Mitbenutzung muss der neue Nutzer einen "angemessenen Ausgleich" leisten. Er ist in dem Beschluss über die Gestattung der Mitbenutzung festzusetzen.[85] Die Gesetzesmaterialien befassen sich ausgiebig mit seiner Höhe. So verlangen sie durchaus nachvollziehbar, dass die Kosten von Errichtung und Erhalt der baulichen Veränderung mit A...mehr

Rz. 7 Zur Bedeutung der Rechtsfigur der "werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft" im Außenverhältnis hat sich der BGH stets bedeckt halten und davon geredet, dass die Vorschriften des WEG "jedenfalls im Innenverhältnis" o.ä. Anwendung finden.[9] Mit dieser zurückhaltenden Zweideutigkeit macht das WEMoG dankenswerterweise Schluss. Die Gesetzesmaterialien stellen klar, dass d...mehr

Rz. 70 Eine Möglichkeit, dieses vom Gesetzgeber bei der Aufhebung von § 21 Abs. 8 WEG a.F. offenkundig übersehene Problem zu lösen, könnte in der Erweiterung der Hinweispflichten durch das Gericht liegen. Sieht das Gericht dem Grunde nach einen Anspruch auf die begehrte Beschlussfassung, ohne die Ermessensausübung des Klägers zu teilen, müsste es ihn darauf hinweisen. Hierbe...mehr

Rz. 5 Nach dem Gesetzeswortlaut müssen die Vorschüsse "beschlossen" werden. Diese nicht sehr präzise Formulierung ist nur im Zusammenhang mit den Gesetzesmaterialien zu verstehen, die von "Zahlungspflichten" reden.[8] Demnach müssen die Wohnungseigentümer ihren Willen kundtun, in welcher Höhe jeder von ihnen Vorschüsse zu leisten hat. Es ist also sinngemäß zu formulieren, da...mehr

Rz. 58 Der Gesetzgeber vermeidet den ihm im Zusammenhang mit § 27 Abs. 2, 3 WEG a.F. unterlaufenen Fehler und stellt klar, dass der Verwalter nicht nur berechtigt, sondern auch verpflichtet ist, die Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu ergreifen, über die eine Beschlussfassung nicht geboten ist. Die Pflicht besteht allerdings entsprechend der neuen Gesetzessystematik nur ...mehr

Rz. 72 In Wortlaut und Begründung des Gesetzes nicht berücksichtigt ist der Fall, dass die Eigentümerversammlung zwar über einen Beschlussantrag abgestimmt, der Versammlungsleiter aber keinen Beschluss verkündet hat. Nach Rechtsprechung des BGH existiert dann noch kein Beschluss, da dieser erst und mit dem Inhalt zustande kommt, den der Versammlungsleiter verkündet.[69] Dies...mehr

Rz. 23 Für den umbauwilligen Wohnungseigentümer bietet das neue Recht den Vorteil, sein Begehren gewissermaßen abschnittsweise durchzusetzen. Ist der Anspruch auf eine bauliche Veränderung streitig, kann er sich nach erfolgloser Vorbefassung der Eigentümerversammlung zunächst damit begnügen, die Gestattung dem Grunde nach im Verfahren nach § 44 Abs. 1 S. 2 WEG ersetzen zu la...mehr

Rz. 54 Mit der Neuorientierung des Gesetzgebers an § 906 Abs. 2 S. 2 BGB richtet sich der Ausgleich nach § 14 Abs. 3 WEG anders als nach altem Recht nicht mehr nach §§ 249 ff. BGB. Der Wohnungseigentümer, der eine Einwirkung hinnehmen muss, erhält nur einen "angemessenen" Ausgleich im Sinne des § 906 Abs. 2 S. 2 BGB, der nicht den vollen Ersatz seiner Vermögensschäden erreic...mehr

1. Selbstständiges Sondereigentum an Stellplätzen Rz. 20 Für das selbstständige Sondereigentum an Stellplätzen gelten in vollem Umfang die Regelungen zum Teileigentum. Da es nicht mehr nur eine Vereinbarung über die exklusive Nutzung darstellt wie das Sondernutzungsrecht, ergeben sich hier neue Möglichkeiten. Während jenes nur an Miteigentümer veräußert werden konnte, bestehe...mehr

Rz. 36 Nähere Vorgaben zur Form des Vermögensberichtes enthalten weder Text noch Begründung des Gesetzes. Die Gesetzesmaterialien äußern sich nur insoweit, als sie eine Übersendung auf dem Postwege für ebenso zulässig halten wie eine E-Mail oder die Einstellung auf einer Internetseite.[38] Im Übrigen halten sie eine Beschlussfassung nach § 19 Abs. 1 WEG über die Art der Zurv...mehr

Rz. 4 Im Ergebnis wird das Entstehen der Wohnungseigentümergemeinschaft bei einer Teilung nach § 8 WEG künftig gegenüber dem früheren Recht regelmäßig vorverlagert. Sie entsteht stets mit nur einem einzigen Wohnungseigentümer. Dies wird in den Gesetzesmaterialien etwas unsauber unter dem Begriff der "Ein-Personen-Gemeinschaft" diskutiert.[7] Tatsächlich ist die Wohnungseigen...mehr

Rz. 78 Im Grundsatz führt das neue Recht auch bei der Verteilung sonstiger Nutzungen die bestehende Rechtslage fort. Der Gesetzgeber beseitigte lediglich Unklarheiten beim Begriff den Begriff der Nutzungen, der bisweilen mit dem des Gebrauchs konkurrierte (z.B.: § 13 Abs. 1, 14 Nr. 2 WEG a.F.), und ersetzte ihn durch den der "Früchte". Gemeint sind nach wie vor Sach- und Rec...mehr

1. Antragsberechtigung der Wohnungseigentümergemeinschaft (§ 7 Abs. 2 S. 2 WEG) a) Beschränkung auf Beschlüsse nach § 5 Abs. 4 S. 1 WEG Rz. 38 Ohne Sonderregelung wäre die Wohnungseigentümergemeinschaft nur berechtigt, die Eintragung vereinbarungsändernder Beschlüsse in das Grundbuch zu beantragen, wenn sie selbst Eigentümerin einer Einheit in der eigenen Liegenschaft wäre. Da...mehr

Rz. 25 Nur im Extremfall, wenn sowohl ein Anspruch dem Grunde nach als auch auf eine bestimmte Ausführung besteht, kann der Kläger beide Anträge, ähnlich wie bei der Beschlussvorlage, zu einer einheitlichen Klage zusammenfassen. Dies ist hinsichtlich des Anspruchs dem Grunde nach unbedenklich, da das Gericht die Klage allenfalls hinsichtlich des "Wie" abweisen darf, wenn dem...mehr

Rz. 32 Ersatzlos weggefallen ist der in § 10 Abs. 6 S. 1 WEG a.F. enthaltene Passus "im Rahmen der gesamten Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums". Dies begründet der Gesetzgeber zutreffend damit, dass die damit möglicherweise zum Ausdruck kommende Beschränkung der Rechtsfähigkeit auf den Verbandszweck dem deutschen Recht fremd ist.[31] Damit dürfte klargestellt sein, ...mehr

Rz. 27 Nach § 44 Abs. 2 S. 1 WEG ist die Beschlussklage nicht mehr gegen die Wohnungseigentümer, sondern gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft zu richten. Obwohl es sich wohl um die gravierendste Änderung gegenüber dem früheren Recht handelt, bedarf es nur weniger Ausführungen hierzu, weil sich diese Änderung von selbst versteht. Sie behebt, worauf die Gesetzesmaterialien...mehr

1. Fehlen des Vermögensberichtes Rz. 47 Auf die Erstellung des Vermögensberichtes hat nach ausdrücklichem Bekunden der Gesetzesmaterialien jeder Wohnungseigentümer einen Anspruch.[49] Wird er nicht vorgelegt, kann also jeder einzelne Wohnungseigentümer seine Erstellung verlangen. Eine Anfechtungsklage muss nicht erhoben werden, da der Vermögensbericht ebenso wenig wie Wirtsch...mehr

Rz. 35 Hinzu kommt, dass eine Beschlusskompetenz sowohl aus einer vereinbarten als auch aus einer gesetzlichen Regelung resultieren kann. Dies verkennen auch die Gesetzesmaterialien nicht. Denn sie führen aus, dass ein Beschluss auch dann nicht eintragungsfähig ist, wenn er aufgrund einer vereinbarten Öffnungsklausel gefasst wurde, die nur "eine gesetzliche Öffnungsklausel w...mehr

Rz. 13 Die Vorschrift ist in mehrfacher Hinsicht zumindest missverständlich formuliert. Dies betrifft bereits den Anschluss, wonach der Wohnungseigentümer verpflichtet ist, "das Betreten seines Sondereigentums und andere Einwirkungen auf dieses und das gemeinschaftliche Eigentum zu dulden (..), aus denen ihm über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hina...mehr

a) Stellungnahme der Gesetzesmaterialien Rz. 60 Der einzelne Wohnungseigentümer kann nur "angemessene" bauliche Veränderungen verlangen. Dazu, was darunter zu verstehen sein soll, äußern sich die Gesetzesmaterialien nur ein einziges Mal und das nur in zumindest irreführender Weise. Im Zusammenhang mit dem zu weit gehenden Ausschluss der Nutzung von Gemeinschaftseigentum als S...mehr

a) Antragsberechtigung aus § 13 Abs. 1 S. 2 GBO Rz. 41 Der Gesetzestext und die Materialien konzentrieren sich auf die Antragsberechtigung der Wohnungseigentümergemeinschaft, was leicht nachvollziehbar ist, da es sich hierbei um die eigentliche Neuerung des Gesetzes handelt. Gleichwohl sind von der Eintragung, sofern die Wohnungseigentümergemeinschaft nicht Eigentümerin einer...mehr

1. Nachschüsse und Anpassung der Vorschüsse a) Grundsatz: Trennung der Zahlungsverpflichtung von der Jahresabrechnung Rz. 23 Ähnlich wie bei den Vorschüssen trennt der Gesetzgeber die Begründung von (Rück-) Zahlungspflichten nunmehr von der Jahresabrechnung. Auch diese ist nunmehr nicht mehr Gegenstand der Beschlussfassung, sondern nur noch die hieraus resultierenden Nachschus...mehr

1. Erhaltung Rz. 24 Für die Erhaltung des Sondereigentums an Grundstücksteilen gelten die allgemeinen Regeln. Danach hat der Sondereigentümer für die Erhaltung sowohl des selbstständigen als auch des unselbstständigen Sondereigentums an Grundstücksteilen zu sorgen.[20] Hiervon nicht erfasst sind gemeinschaftliche Einrichtungen wie Versorgungsleitungen. Diese verbleiben nach d...mehr

Rz. 1 Eine bauliche Veränderung war nach früherer Definition eine nach Begründung einer (werdenden) Wohnungseigentümergemeinschaft vorgenommene, auf Dauer angelegte, gegenständliche Umgestaltung des gemeinschaftlichen Eigentums außerhalb der Grenzen einer ordnungsmäßigen Instandhaltung und Instandsetzung. Der Gesetzgeber hat die bauliche Veränderung nunmehr in § 20 Abs. 1 WE...mehr

Rz. 5 Der Begriff der baulichen Veränderung im eigentlichen Sinne bleibt auf das gemeinschaftliche Eigentum beschränkt. Dies stellt aber nur eine Frage der Begrifflichkeit dar. In der Sache können auch Veränderungen des Sondereigentums über die bloße Erhaltung hinausgehen. Diese hat der Gesetzgeber gegenüber den echten baulichen Veränderungen im gemeinschaftlichen Eigentum n...mehr

Rz. 16 Weigert sich der betroffene Wohnungseigentümer, Zutritt zu seinem Sondereigentum zu gewähren, muss die Wohnungseigentümergemeinschaft einen Duldungstitel erwirken. Einer Klage des betroffenen Wohnungseigentümers auf Unterlassung fehlt wie im Mietrecht das Rechtsschutzbedürfnis, wenn er seine Rechte durch einfache Nichtgewährung von Zutritt wahren kann.[16] Bei sonstig...mehr

Rz. 21 Komplizierter gestaltet sich die Veräußerung eines unselbstständigen Sondereigentums an einem Stellplatz, also einer Grundstücksfläche, die nur dem Bestand einer Einheit zugeordnet ist. Zwar ist anerkannt, dass Wohnungseigentümer ihre Einheit ohne Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer analog § 8 WEG aufteilen können.[18] Dies gilt auch für das Sondereigentum an ei...mehr

Rz. 47 Auf die Erstellung des Vermögensberichtes hat nach ausdrücklichem Bekunden der Gesetzesmaterialien jeder Wohnungseigentümer einen Anspruch.[49] Wird er nicht vorgelegt, kann also jeder einzelne Wohnungseigentümer seine Erstellung verlangen. Eine Anfechtungsklage muss nicht erhoben werden, da der Vermögensbericht ebenso wenig wie Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung Ge...mehr

a) Zielsetzung Rz. 1 Bislang waren einzelne Wohnungseigentümer vorbehaltlich einer abweichenden Regelung in der Gemeinschaftsordnung nur zur Einberufung einer Eigentümerversammlung befugt, wenn sie hierzu vom Gericht ermächtigt waren.[1] Dies führte insbesondere in der Gründungsphase und in kleineren Wohnungseigentümergemeinschaften zu Unzuträglichkeiten. Wenn (noch) kein Ver...mehr

1. Zahlungsverpflichtung a) Grundsatz: Trennung von Zahlungs- und Wirtschaftsplan Rz. 2 Die Beschlussfassung über das Finanz- und Rechnungswesen wird durch das WEMoG grundlegend umgestaltet. Während nach früherem Recht Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung beschlossen wurden und die Zahlungspflichten implizit aus deren Genehmigung folgten,[5] will der Gesetzgeber dieses Verhält...mehr

Rz. 14 Missverständlich formuliert ist ferner die Voraussetzung für das Betreten bzw. sonstige Einwirkungen. Dem Wortlaut nach wäre jedes Betreten zulässig, wenn dem betroffenen Wohnungseigentümer hierdurch "über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus kein Nachteil erwächst." Da dies beim Betreten regelmäßig nicht der Fall sein wird, müsste der Wohn...mehr

Rz. 170 § 15 Nr. 2 WEG verweist auch insoweit auf § 555d Abs. 2 S. 1 BGB, als dort die Berücksichtigung von Belangen des Klimaschutzes und der Energieeinsparung gefordert wird. Dies ist erstaunlich, da diese Aspekte im vorliegenden Zusammenhang des Wohnungseigentumsrechtes ansonsten keine Rolle spielen. Im Ergebnis kommt dem Umbauwilligen also eine Privilegierung in Form ein...mehr

Rz. 42 Die Vollmacht aus § 9b Abs. 1 S. 1 WEG umfasst mit Ausnahme von Grundstückskauf- und Darlehensverträgen jegliche Rechtsgeschäfte der Wohnungseigentümergemeinschaft, auch rechtsgeschäftsähnliche Handlungen und einseitige Rechtsgeschäfte. Anders als nach früherem Recht, das die Reichweite der Verwaltervollmacht etwa bei "laufenden Maßnahmen" gemäß § 27 Abs. 3 S. 1 Nr. 3...mehr

1. Beschlüsse a) Beschlüsse ohne Ermessensspielraum Rz. 66 Die Gesetzesmaterialien stellen zunächst fest, dass das Gericht wie nach früherem Recht dann, wenn Anspruch auf einen bestimmten Beschluss besteht, genau diese Beschlussfassung ersetzen kann. Dies ist systemgerecht, da dann auch die Eigentümerversammlung keinen Ermessensspielraum gehabt hätte, so dass ihre Verwaltungsb...mehr

1. Gesetzeszweck Rz. 1 Nach früherem Recht konnte Sondereigentum nur an Räumen, nicht aber am Grundstück begründet werden. Funktioneller Ersatz für das Sondereigentum am Grundstück war das Sondernutzungsrecht, das zwischenzeitlich auch Eingang in das Gesetz fand (s. etwa § 5 Abs. 4 S. 2, 3 WEG a.F.). Nach 70 Jahren erkannte der Gesetzgeber nunmehr, dass Sondernutzungsrechte m...mehr

Rz. 24 Für das materielle Recht ordnet das WEMoG nur in §§ 47, 48 Abs. 1–4 WEG die Fortgeltung an. Das heißt nach allgemeinen Grundsätzen, dass auch in Altprozessen mit Inkrafttreten des WEMoG neues Recht gilt. Dies wird insbesondere in den bisher zulässigen Klagen einzelner Wohnungseigentümer auf Unterlassung oder Beseitigung von Beeinträchtigungen des Gemeinschaftseigentum...mehr

Rz. 43 § 7 Abs. 2 WEG macht die Eintragung eines Beschlusses, der die Gemeinschaftsordnung kraft vereinbarter Öffnungsklausel ändert, nicht von einer inhaltlichen Prüfung des Grundbuchamtes abhängig. Dieser Wortlaut entspricht auch dem Willen des Gesetzgebers, da nach der Gesetzesbegründung eine solche Überprüfung ausdrücklich nicht vorgesehen ist.[40] Dies kann allerdings n...mehr

Rz. 34 Die Anfechtungsfrist des § 45 S. 1 WEG ist auf die Anfechtungsklage beschränkt. Die Nichtigkeitsklage kann, wie nach früherem Recht, ohne Einhaltung einer Frist erhoben werden, was sich bereits aus materiellem Recht ergibt. Denn ein nichtiger Beschluss entfaltet für und gegen niemanden Rechtswirkungen, was sich auch nach Ablauf eines Monats nicht ändert und folglich a...mehr

Rz. 171 Wie bei der Modernisierung hat das Vorliegen von Härtegründen alleine keine Rechtsfolgen. Die Härtegründe müssen vom Drittnutzer im Verfahren nach § 15 Nr. 2 WEG i.V.m. § 555d Abs. 3, 4 BGB geltend gemacht werden, ansonsten sind sie unbeachtlich. Hingegen kann der Umbauwillige Abwägungsgesichtspunkte ohne Einhaltung einer Frist oder Form noch im Klageverfahren, in de...mehr

1. Künftige Regelungen Rz. 4 Die vom Gesetzgeber betonte Privatautonomie der Wohnungseigentümer lässt für künftige Gemeinschaftsordnungen nur den Schluss zu, dass die Neuregelungen abbedungen werden können, wenn das Gesetz nicht ausdrücklich etwas anderes bestimmt. Dies gilt erst recht für Vorschriften etwa zur Beschluss-Sammlung, denen teilweise auch ohne ausdrückliche Anord...mehr

Rz. 19 Das Recht zur Einsicht bezieht sich auf alle Verwaltungsunterlagen, also neben den Niederschriften auf die Beschluss-Sammlung, Angebote für durchgeführte oder durchzuführende Maßnahmen, Dokumente des Verwaltungsbeirats, Gesprächsnotizen, Kontoauszüge, Korrespondenz etc. Auf das Speichermedium oder die Eigentumsverhältnisse hieran kommt es nicht an. Problematisch ist d...mehr

Rz. 27 Die neuen Regelungen zum Sondereigentum an Grundstücksteilen sind nicht zwingend. Auch dort, wo sie Anwendung finden könnten, ist der teilende Eigentümer nicht auf diese Möglichkeit beschränkt. Er kann weiterhin Sondernutzungsrechte begründen. Sie sind auch nach wie vor gesetzlich verankert, etwa in § 5 Abs. 4 S. 2 WEG. Welche Möglichkeit im Einzelfall sinnvoller ist,...mehr

Rz. 66 § 15 WEG normiert eine Duldungspflicht des Drittnutzers von Sondereigentum für die Erhaltung sowohl des Gemeinschafts- als auch des Sondereigentums. Diese Vorschrift ist im Gegensatz zu den Regelungen für die Wohnungseigentümer untereinander erfreulich weit gefasst. Sie differenziert insbesondere nicht zwischen dem Anlass der Erhaltungsmaßnahme. So muss der Drittnutze...mehr

Rz. 150 Die Bezugnahme des § 15 Nr. 2 WEG auf § 555c Abs. 1 S. 2 Nr. 1 BGB ist nach oben Gesagtem so zu verstehen, dass der Umbauwillige Auskunft über Art und Umfang der baulichen Veränderung zu geben hat. Sofern man zwischen deren Art und Umfang differenzieren will, verlangt die erstere Angaben dazu, welche Art von baulicher Veränderung überhaupt geplant ist. Der Umbauwilli...mehr

1. Möglichkeit des gutgläubigen Erwerbs Rz. 49 Die Eintragung von Beschlüssen als Inhalt des Sondereigentums wirft das Problemeines gutgläubigen Erwerbs auf. Es stellt sich die Frage, ob der gutgläubige Erwerber etwa einer ihm günstigen Kostenregelung vertrauen darf, wenn sie im Grundbuch eingetragen ist. Die Gesetzesbegründung hält dies für möglich, will diese Frage aber aus...mehr

Rz. 68 Praktisch erhebliche Bedeutung dürften sehr bald die Fälle erlangen, in denen zwar ein Anspruch aus § 20 Abs. 2 WEG auf eine Beschlussfassung besteht, die bauliche Veränderung aber ohne eine solche durchgeführt wird. Hier besteht eine ähnliche Situation wie bei einer baulichen Veränderung, die keinen Miteigentümer beeinträchtigt bzw. nach Zustimmung der beeinträchtigt...mehr