Fachbeiträge & Kommentare zu WEG

Lichtschächte, die der Beleuchtung gemeinschaftlicher Treppenhäuser oder sonstiger Gemeinschaftsräume dienen, sind Bestandteil des Gemeinschaftseigentums. Ebenso verhält es sich mit Lichtschächten, die sich im Bereich von Sonder- oder Teileigentumseinheiten befinden, da diese in der Regel der Dacheindichtung zugehören.[1]mehr

Aus den Landesbauordnungen der Länder folgt als Generalklausel: Gebäude dürfen nur insoweit benutzt werden, als eine Gefährdung der öffentlichen Sicherheit sowie von Leib und Gesundheit der Bewohner, vermieden wird. Bauliche Anlagen müssen so beschaffen sein, dass der Entstehung eines Brandes und der Ausbreitung von Rauch und Feuer vorgebeugt wird und bei einem Brand die Ret...mehr

Selbstverständlich können auch Erhaltungsmaßnahmen am gesamten Rohrleitungssystem der Wohnanlage erforderlich werden, also auch an Leitungen, die ggf. dem Sondereigentum zuzuordnen sind. Was Beschlussfassung und Kostenverteilung im Hinblick auf die – auch durch Sondereigentumseinheiten führenden – Hauptversorgungsleitungen angeht, gilt das unter 2.1 Aufgeführte entsprechend. ...mehr

Die Wohnungseigentümer können den Gebrauch des Sondereigentums und des gemeinschaftlichen Eigentums durch Vereinbarung regeln. Als ordnungsmäßige Gebrauchsregelung nach § 19 Abs. 1 WEG ist auch das Musizieren innerhalb der eigenen 4 Wände beschlussweise z. B. durch eine Hausordnung beschränkbar. Es ist jedoch nicht möglich, das Musizieren generell zu untersagen. Möglich ist ...mehr

Vereinfacht und generell sind Rohrleitungen als Hauptleitungen dem gemeinschaftlichen Eigentum zugeordnet, auch wenn sie durch ein Sondereigentum führen.[1] Wasser- und Heizungsleitungen stehen erst ab dem Punkt im Sondereigentum, ab dem sie sich durch eine im räumlichen Bereich des Sondereigentums befindliche Absperrvorrichtung von der Haupt- bzw. Nebenleitung trennen lasse...mehr

Beim Einbau einer Videoüberwachungsanlage handelt es sich um eine bauliche Veränderung. Seit Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes (WEMoG) am 1.12.2020 sind bauliche Veränderungen einfach-mehrheitlich zu beschließen. Jeder Wohnungseigentümer kann außerdem nach § 20 Abs. 2 Nr. 3 WEG angemessene bauliche Veränderungen verlangen, die dem Einbruchschutz dien...mehr

Die Videoüberwachung von Teilen des Gemeinschaftseigentums ist eine Maßnahme der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums zum Schutz der Wohnanlage und ihrer Bewohner. Die mit dem Einbau der Videoanlage angestrebte Überwachung muss den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen. Hinweis Einbruch und Sachbeschädigung Eine Videoüberwachung ist sinnvoll, wenn es in der Verga...mehr

Rz. 19a Die Feststellung ist nur für ein bestimmtes und abgegrenztes Feststellungssubjekt möglich. Feststellungssubjekt ist diejenige zivilrechtliche Personenvereinigung, in dessen Rahmen die Einkünfte gemeinsam erzielt werden. Außerdem müssen bei dieser Personenvereinigung die Einkünfte nicht bei ihr, sondern bei den Beteiligten steuerlich erfasst werden, die Personenverein...mehr

Wenn Sie Wohnungseigentümer sind, können Sie auch nicht so frei schalten und walten, wie Sie wollen. Dies folgt aus den gesetzlichen Regelungen im Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Zwar kann jeder Wohnungseigentümer nach § 13 Abs. 1 WEG mit den in seinem Sondereigentum stehenden Gebäudeteilen nach Belieben verfahren. Dieser Grundsatz wird aber mit Rücksicht auf das notwendige Zu...mehr

Wenn Sie Wohnungseigentümer sind, können Sie auch nicht so frei schalten und walten, wie Sie wollen. Dies folgt aus den gesetzlichen Regelungen im Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Zwar kann jeder Wohnungseigentümer nach § 13 Abs. 1 WEG mit seinem Sondereigentum nach Belieben verfahren. Dieser Grundsatz wird aber mit Rücksicht auf das notwendige Zusammenleben in einer Hausgemein...mehr

Private Grillparties können den Nachbarfrieden erheblich stören: Der eine freut sich an seinem brutzelnden Steak, dem anderen stinkt der Grilldunst ganz gewaltig. Das Gesetz ist hier keine große Hilfe. Spezielle Vorschriften, die den Betrieb von Grillgeräten regeln, fehlen weitgehend. Einfacher haben es die Nachbarn in Brandenburg[1] und Nordrhein-Westfalen[2]. Es sind die ei...mehr

Füttern von Singvögeln Vögel im Garten, wie z. B. Amsel, Rotkehlchen oder Spatz, dürfen gefüttert werden. Aber auch dies, insbesondere die sog. Winterfütterung von Vögeln, kann zu Streit unter den Nachbarn führen, denn die Fütterung lockt nicht nur Singvögel an, sondern auch Tauben oder Ratten und führt zu Verschmutzungen durch Vogelkot. Im Mietrecht rechtfertigen nur ganz unv...mehr

Ein Bordellbetrieb im Nachbarhaus, der zwar das moralisch-sittliche Empfinden des Nachbarn verletzt, ansonsten aber nicht zu wahrnehmbaren Störungen und Beeinträchtigungen führt, begründet nach Meinung des Bundesgerichtshofs keine nachbarrechtlichen Beseitigungs- und Unterlassungsansprüche.[1] Die Rechtslage ist hier nicht anders, als bei den sog. negativen Einwirkungen, geg...mehr

Die zum Trocknen oder Lüften auf dem Balkon aufgehängte Wäsche mag zwar den Nachbarn stören, gibt ihm aber nach der Gesetzeslage keinen Anlass, hiergegen einzuschreiten. Denn der ihn störende Anblick ist nach der Rechtsprechung nur eine optische Belästigung, die mit den Mitteln des Nachbarrechts nicht abgewehrt werden kann (vgl. hierzu Kap. 2.4.1). Wohnungseigentum Etwas ander...mehr

Wenn Sie völlig normale handelsübliche Gartenzwerge in Ihrem Garten aufstellen, kann der Nachbar, den dieser Anblick als "Symbol der Engstirnigkeit und Dummheit" ärgert, dagegen nichts unternehmen. Der lästige Anblick ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nur eine sog. optische Belästigung, die mit der Nachbarklage nicht abgewehrt werden kann (vgl. hierzu Kap 2....mehr

Mietrechtlich sind die Mini-PV-Anlagen als "privilegierte bauliche Veränderungen" gemäß § 554 Abs. 1 BGB zulässig. Dazu zählen beispielsweise bauliche Veränderungen, die der E-Mobilität, dem Einbruchsschutz oder der Barrierefreiheit dienen.[1] Die Erweiterung um das Balkonkraftwerk kommt einem "Recht auf Balkonkraftwerk für Mieter" gleich. Vermieter können der Anbringung nur...mehr

Frustzwerge sind nach gerichtlicher Meinung "Werkstoff gewordene Stellvertreter menschlicher Fantasie, deren Gestik, Körperhaltung, konkreter Verwendungszusammenhang oder Gestaltungsweise ehrverletzende oder beleidigende Wirkung zugesprochen werden kann". Stellt ein Grundstückseigentümer selbst geschaffene Frustzwerge in der erkennbaren Absicht auf, den Nachbarfrieden nachha...mehr

Streitigkeiten über Ansprüche wegen der in § 906 BGB geregelten Einwirkungen, sofern es sich nicht um Einwirkungen von einem gewerblichen Betrieb handelt. Diese Fallgestaltung betrifft Nachbarstreitigkeiten etwa wegen der von einem Nachbargrundstück ausgehenden Geruchs- oder Lärmbelästigungen sowie wegen ähnlicher Belästigungen und Störungen aus dem privaten Nachbarschaftsbe...mehr

Verbreitet sind Fälle, in den 2 oder mehr Wohnungseigentumsanlagen über eine sich unter den real geteilten Grundstücken befindliche Tiefgarage verfügen, die entsprechend der Häuser ebenfalls vertikal in der Luftlinie geteilt und insoweit jeweils teilweise gemeinschaftliches Eigentum der jeweiligen Wohnungseigentümer der einzelnen Häuser ist. Praxis-Beispiel Gemeinsame Zufahrt...mehr

Nach § 18 Abs. 1 WEG obliegt die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Über die Verwaltungsmaßnahmen selbst beschließen aber selbstverständlich die Wohnungseigentümer nach Maßgabe der §§ 18 Abs. 2,19 WEG. Ordnungsmäßige Verwaltung Gemäß § 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG kann jeder Wohnungseigentümer von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer eine ...mehr

Die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums obliegt nach § 18 Abs. 1 WEG der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Wichtigstes Verwaltungsorgan neben den Wohnungseigentümern bzw. der Wohnungseigentümerversammlung ist der Verwalter. Seiner Bedeutung entsprechend, ordnet § 26 Abs. 5 WEG an, dass seine Bestellung nicht ausgeschlossen werden kann – auch nicht durch Vereinbarung der ...mehr

Gemäß § 29 Abs. 2 Satz 1 WEG unterstützt und überwacht der Verwaltungsbeirat den Verwalter bei der Durchführung seiner Aufgaben. Nach § 29 Abs. 2 Satz 2 WEG soll er den Wirtschaftsplan und die Jahresabrechnung prüfen (bevor die Wohnungseigentümerversammlung über die Vorschüsse bzw. Nachschüsse beschließt) und mit einer Stellungnahme versehen. Unterstützung des Verwalters Der V...mehr

Für Maßnahmen, die über die ordnungsmäßige Erhaltung (Instandhaltung und Instandsetzung) des Sondereigentums hinausgehen, ordnet § 13 Abs. 2 WEG eine Gestattungsbeschlussfassung an, soweit durch die entsprechende Maßnahme anderen Wohnungseigentümern ein über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinausgehender Nachteil erwächst. § 13 Abs. 2 WEG betrifft a...mehr

Das Gemeinschaftsvermögen ist gemäß § 9a Abs. 3 WEG der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zugeordnet. Es besteht aus den im Rahmen der gesamten Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums gesetzlich begründeten und rechtsgeschäftlich erworbenen Sachen und Rechten sowie den entstandenen Verbindlichkeiten. Zum Gemeinschaftsvermögen gehören insbesondere die Ansprüche und Befu...mehr

Wegen seiner überragenden Bedeutung gerade mit Blick auf die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums kann die Bestellung eines Verwalters gemäß § 26 Abs. 5 WEG auch nicht durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer ausgeschlossen werden. Weiter zu beachten ist, dass es stets nur einen Verwalter geben kann und auch die Bestellung eines Stellvertreters des Verwalters nicht möglich...mehr

Da es sich bei der Tiefgarage um eine Sondereigentumseinheit handelt, ist der Wohnungseigentumsverwalter nicht Verwalter der Tiefgaragengemeinschaft. Allerdings bedarf es der Verwaltung auch der Tiefgarageneigentumseinheit, insbesondere ist die Erhaltung zu koordinieren und es sind die auf die Tiefgarageneigentümer entfallenden Kosten unter diesen zu verteilen. Der Verwalter...mehr

Nach der Bestimmung des § 5 Abs. 3 WEG können die Wohnungseigentümer zunächst vereinbaren, dass Bestandteile des Gebäudes, die Gegenstand des Sondereigentums sind, zum gemeinschaftlichen Eigentum gehören. Praktische Bedeutung kommt dieser Bestimmung nicht zu. Der in der Praxis hingegen weitaus häufigere Fall, dass in der Teilungserklärung oder der Gemeinschaftsordnung gemein...mehr

Die Wohnungseigentümer einer Mehrhausanlage können zumindest mit Blick auf die Kostenverteilung eine Trennung zwischen den Häusern herbeiführen. Rechtsgrundlage bildet § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG. Nach dieser Vorschrift kann der gesetzliche oder vereinbarte Kostenverteilungsschlüssel bezüglich einzelner Kosten oder einzelner Arten von Kosten durch Beschluss geändert werden.[1] Wi...mehr

Außerhalb der Wohn- bzw. Teileigentumseinheit stellen folgende Gegenstände bzw. Bereiche Sondereigentum dar: Oberer Plattenbelag des Balkons, Innenanstrich der Balkonbrüstung, lt. Teilungserklärung zu Sondereigentum zugewiesene Keller- und Bodenräume, Pkw-Abstellplatz innerhalb Tiefgaragen oder auf dem obersten Deck der Tiefgarage, Innenanstrich und Elektroinstallationen von ...mehr

In vielen Fällen wird in der Praxis durch eine entsprechende Gestaltung von Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung dem Charakter einer Mehrhausanlage dadurch Rechnung getragen, dass haus- bzw. gebäudebezogen Untergemeinschaften gebildet werden, die auch mit eigenen Beschlusskompetenzen ausgestattet sind. Praxis-Beispiel Weitest mögliche getrennte Verwaltung "Die einzelnen ...mehr

Innerhalb der jeweiligen Sondereigentumseinheit sind folgende Gegenstände Sondereigentum: Nichttragende Innenwände, Zwischenwände, Verputz, Verkleidung von Wänden und Decken, Innenanstrich, Fußbodenbelag, Innentüren (Wohnungseingangstür ist Gemeinschaftseigentum[1]), Einbauschränke, Heizkörper (soweit nicht für die Funktion der Gesamtanlage erforderlich)[2], Versorgungsleitun...mehr

Salopp ausgedrückt ist alles Gemeinschaftseigentum, was nicht zum Sondereigentum gehört. Nach § 5 Abs. 2 WEG sind Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, auch dann Gemeinschaftseigentum, wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum stehe...mehr

Bei der ungeregelten Mehrhausanlage bestehen keinerlei Besonderheiten gegenüber der typischen Einhausanlage. Sämtliche Belange, mögen sie auch nur eines der Häuser betreffen, sind von der Gesamtgemeinschaft zu regeln. Kosten sind unter sämtlichen Wohnungseigentümern zu verteilen, auch wenn sie nur ein Haus betreffen. Praxis-Beispiel Haus mit Aufzug In einer Wohnanlage, die aus...mehr

Insbesondere im Fall von Wohnanlagen, die bis zum Jahr 1973 errichtet worden sind, war die Bildung einer Sondereigentumseinheit bezüglich einer gemeinschaftlichen Tiefgarage kein seltener Fall. Bis zum Inkrafttreten der ersten WEG-Novelle am 30.7.1973 war nämlich die Bildung von Sondereigentum an Stellplätzen nicht möglich. Insoweit konnten lediglich Sondernutzungsrechte an ...mehr

Keine unerhebliche Rolle spielen auch Grunddienstbarkeiten im Bereich des Wohnungseigentums. So können Gemeinschaftsgrundstücke mit Grunddienstbarkeiten belastet oder aber durch eine Grunddienstbarkeit begünstigt sein. Bei einer Grunddienstbarkeit handelt es sich um ein dingliches Recht, das jeweils zulasten eines Grundstücks besteht und den jeweiligen Eigentümer belastet un...mehr

Die Verwaltung des Gemeinschaftsvermögens obliegt dem Verwalter nach Maßgabe der Beschlüsse der Wohnungseigentümer. Unabhängig von den Beschlüssen der Wohnungseigentümer verleiht ihm das Gesetz in § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG die Kompetenz, sämtliche Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung von untergeordneter Bedeutung zu treffen. Insoweit hat er auch ohne entsprechende Beschlussfassu...mehr

Die Mehrhausanlage zeichnet sich dadurch aus, dass sie aus mehreren Gebäuden auf einem gemeinsamen Grundstück besteht. Hier sind unterschiedlichste Arten denkbar, wie etwa 2- oder Mehrhausanlagen in gleicher Bauform, Mehrparteienhaus und Einfamilienhaus, Doppelhäuser, Reihenhäuser, Wohngebäude und Tiefgarage. Auf Mehrhausanlagen finden die Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetze...mehr

Als gesetzliche Verbote i. S. v. § 134 BGB gelten des Weiteren die folgenden unabdingbaren Vorschriften des WEG selbst. Hier kann also auch nicht wirksam Abweichendes in der Gemeinschaftsordnung vereinbart werden. § 5 Abs. 2 WEG: Zwingende Bestandteile des Gemeinschaftseigentums können nicht zu Sondereigentum erklärt werden Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Siche...mehr

Auch durch Vereinbarung kann nicht in unentziehbare und unverzichtbare Rechte der Wohnungseigentümer eingegriffen werden. Insoweit unterliegen die elementaren Grundprinzipien des WEG nicht der Disposition der Wohnungseigentümer. In diesem Zusammenhang ist verbreitet vom "Kernbereich" des Wohnungseigentums die Rede. Die Reichweite dieses "Kernbereichs" ist nicht abschließend ...mehr

Überblick Die Gemeinschaftsordnung stellt die Verfassung der Gemeinschaft dar und hat insoweit überragende Bedeutung in der Praxis des Wohnungseigentums. Sie ist allerdings gesetzlich nicht vorgeschrieben und zur Begründung von Wohnungseigentum nicht erforderlich, stets aber – insbesondere in größeren Gemeinschaften – sinnvoll. Sind nicht unabdingbare Bereiche des Wohnungsei...mehr

Bestellung des Verwalters Nach § 26 Abs. 1 WEG beschließen die Wohnungseigentümer über die Bestellung und Abberufung des Verwalters. § 26 Abs. 3 WEG konkretisiert insoweit, dass der Verwalter jederzeit abberufen werden kann. Nach der weiteren Bestimmung in § 26 Abs. 5 WEG kann u. a. von diesen gesetzlichen Anordnungen nicht abgewichen werden, auch nicht durch eine Vereinbarun...mehr

Der teilende Eigentümer war vor Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 zur Verwalterbestellung in der Gemeinschaftsordnung berechtigt.[1] Nach neuer Rechtslage geht die überwiegende Meinung davon aus, dass dies nicht mehr möglich ist, weil die Möglichkeit der Beschlussfassung über die Bestellung des Verwalters nach § 26 Abs. 1 WEG nicht ausgeschlossen werden kann, was § 26 Abs...mehr

Sondernutzungsrechte werden im Wohnungseigentumsgesetz selbst nur in § 5 Abs. 4 WEG erwähnt. Sie stellen im eigentlichen Sinn keine Gebrauchsregelungen gemäß § 19 Abs. 1 WEG dar. Wesen des Sondernutzungsrechts ist nämlich der exklusive Gebrauch eines bestimmten Bereichs des Gemeinschaftseigentums unter Ausschluss des Nutzungsrechts der anderen Wohnungseigentümer. Unabhängig ...mehr

Seit Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes (WEMoG) am 1.12.2020 können die Wohnungseigentümer gemäß § 23 Abs. 1 Satz 2 WEG durch Beschluss die Möglichkeit und Modalitäten einer Teilnahme von Wohnungseigentümern an Eigentümerversammlungen auch in elektronischer Form regeln. Entsprechende Regelungen können auch bereits in der Gemeinschaftsordnung getroffen...mehr

Zwar kann durch Vereinbarung ein bestimmter Gebrauch des Sondereigentums geregelt werden. Darüber hinaus aber kann dem einzelnen Wohnungseigentümer durch Vereinbarung nicht die Gebrauchs- bzw. Nutzungsmöglichkeit seiner Sondereigentumseinheit überhaupt genommen werden. Hierzu gehört auch ein ungehinderter Zugang zur Sondereigentumseinheit.[1] Vorsicht bei Regelungen über Bet...mehr

Die Bestimmung des § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG sieht eine Kostenverteilung nach Miteigentumsanteilen vor. Dieser gesetzliche Kostenverteilungsschlüssel kann selbstverständlich durch Vereinbarung abbedungen werden, er kann auch auf Grundlage von § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG bezüglich einzelner Kosten oder Kostenarten durch Beschluss geändert werden. Die Regelung in § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG...mehr

Mit dem am 17.10.2024 in Kraft getretenen "Gesetz zur Zulassung virtueller Wohnungseigentümerversammlungen, zur Erleichterung des Einsatzes von Steckersolargeräten und zur Übertragbarkeit beschränkter persönlicher Dienstbarkeiten für Erneuerbare-Energien-Anlagen"[1] ist den Wohnungseigentümern die zeitlich befristete Möglichkeit einer Beschlussfassung über die rein virtuelle...mehr

Was den empfehlenswerten Inhalt der Beschluss-Sammlung betrifft, ist stets zu berücksichtigen, dass sie nicht nur wertvolles Informationsmedium für potenzielle Erwerber von Wohnungseigentum ist, sondern insbesondere auch für den Nachfolgeverwalter. Weiter ist zu beachten, dass die Beschluss-Sammlung das einzige Medium ist, das in übersichtlicher und komprimierter Art und Wei...mehr

Entgegen eines höchst praktischen Bedürfnisses enthalten Gemeinschaftsordnungen regelmäßig keine Bestimmungen darüber, wie im Fall des Fehlens eines Verwalters und Verwaltungsbeirats die missliche Situation vermieden werden kann, dass entweder alle Wohnungseigentümer zur Versammlung einberufen müssen oder sich ein Wohnungseigentümer gerichtlich ermächtigen lassen muss. Die Be...mehr

Zwar ist jeder Wohnungseigentümer nach der Bestimmung des § 13 Abs. 1 WEG zur unbeschränkten Nutzung seiner Wohnung oder Teileigentumseinheit berechtigt. So können etwa Wohnungen auch an täglich wechselnde Feriengäste[1] oder Medizintouristen[2] vermietet werden. Auch die Überlassung von Wohnungseigentum an Asylbewerber stellt eine zulässige Wohnnutzung dar.[3] Einschränkend...mehr