Fachbeiträge & Kommentare zu Wohnungseigentum

In aller Regel ist der Mieter mietvertraglich nicht berechtigt, die in § 554 Abs. 1 Satz 1 BGB n. F. geregelten baulichen Maßnahmen eigenmächtig durchzuführen. Er benötigt vielmehr die Erlaubnis seines Vermieters hierzu, was § 554 BGB n. F. zum Ausdruck bringt: "...dass ihm der Vermieter bauliche Veränderungen der Mietsache erlaubt...." Strebt der Mieter also eine bauliche V...mehr

Die Verwaltungsbeiräte müssen formal prüfen, ob die Jahresabrechnung alle notwendigen Teile aufweist, wer sie erstellt hat und wann sie erstellt wurde. Checkliste: Formale Prüfung der Jahresabrechnungmehr

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Den Ort, an dem der Verwaltungsbeirat zusammenkommt, bestimmt in der Regel der Vorsitzende oder sein Stellvertreter. Der Ort sollte nahe der Wohnungseigentumsanlage liegen. Als Versammlungsstätte kommt jede in Betracht, zum Beispiel die Wohnung des Vorsitzenden. Die Versammlungsstätte sollte "nicht öffentlich" sein, also gewähren, dass die Angelegenheiten der Wohnungseigentü...mehr

Einem Verwaltungsbeirat sind solche Aufwendungen zu ersetzen, die er den Umständen nach für erforderlich halten durfte. Erforderlich sind solche Aufwendungen, die er nach verständigem Ermessen bei Berücksichtigung aller Umstände als notwendig erachten darf. Aufwendungen müssen angemessen sein und in einem vernünftigen Verhältnis zu der Bedeutung des Geschäfts stehen. Beachtl...mehr

Die Mitglieder des Verwaltungsbeirats können der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gegenüber grundsätzlich haften. Die entsprechende Anspruchsnorm ist im Bereich des Auftragsrechts in § 662 BGB zu finden, wenn die Mitglieder des Beirats unentgeltlich oder nur gegen Zahlung einer Aufwandsentschädigung tätig sind. Liegt eine bezahlte Tätigkeit und damit ein Dienst- oder Werk...mehr

Die Wahl des Verwalters einer Wohnungseigentumsanlage in den Verwaltungsbeirat ist gem. § 134 BGB nichtig, auch wenn er Wohnungseigentümer ist. Zum Verwaltungsbeirat kann auch nicht der Alleingeschäftsführer einer mit der Verwaltung betrauten GmbH bestellt werden.[1] Schließlich ist – ist nichts anderes vereinbart – auch ein Nichtwohnungseigentümer ungeeignet, wenn auch sein...mehr

Neu: Öffnungsklausel-Beschlüsse müssen eingetragen werden Beschlüsse auf Grundlage einer vereinbarten Öffnungsklausel bedürfen unter Geltung des WEMoG der Eintragung in das Grundbuch. Dies gilt insbesondere auch für Altbeschlüsse, die vor Inkrafttreten des WEMoG gefasst worden sind. Damit diese Beschlüsse auch gegen Sondernachfolger von Wohnungseigentümern Wirkung entfalten,...mehr

Hat die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer mit den Verwaltungsbeiräten einen entgeltlichen Vertrag geschlossen, haften die Verwaltungsbeiräte für Pflichtwidrigkeiten nach §§ 280 ff. BGB in Verbindung mit dem Beiratsvertrag. Hinweis Aufwendungspauschale Streitig ist, was bei einer Pauschale für Aufwendungen gilt. Zum Teil wird diese nicht als schädlich angesehen, wenn es sich ...mehr

Neu: Eine zentrale Norm In Zukunft gibt es nur noch eine zentrale Norm für eine Änderung des gesetzlichen oder vereinbarten Kostenverteilungsschlüssels: § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG n. F. Nur für die Änderung des Kostenverteilungsschlüssels bei Maßnahmen baulicher Veränderungen verweist § 16 Abs. 3 WEG n. F. auf die Spezialregelung in § 21 WEG n. F. [1] Die derzeit noch geltenden R...mehr

Das Wohnungseigentumsgesetz sieht grundsätzlich und abschließend 2 Modalitäten kollektiver Willensbildung in der Wohnungseigentümergemeinschaft vor: die Vereinbarung und den Beschluss. Hinsichtlich der Beschlussfassung durch die Wohnungseigentümer stehen ebenfalls 2 Modalitäten zur Verfügung: Versammlungsbeschluss nach § 25 Abs. 1 WEG a. F./n. F. Beschluss im Umlaufverfahren d...mehr

Soweit die Ausführung der baulichen Veränderung von Mitwirkungshandlungen des Vermieters abhängt, die über die bloße Erlaubnis hinausgehen, kann der Mieter deren Erfüllung nach § 241 Abs. 2 BGB verlangen. Insoweit können den vermietenden Wohnungseigentümer insbesondere Informationspflichten treffen. Abhängig von der seitens des Mieters begehrten baulichen Maßnahme, kann dies...mehr

Ist ein Nichtwohnungseigentümer Verwaltungsbeirat, ist er zur Versammlung der Wohnungseigentümer zu laden und hat dort ein Teilnahmerecht, soweit der Aufgabenbereich des Verwaltungsbeirats betroffen ist[1]. Wird ein Nichtwohnungseigentümerbeirat nicht geladen, soll die Nichtladung Beschlüsse allerdings nicht anfechtbar machen[2] – was inkonsequent ist. Streitigkeiten mit ein...mehr

Eine vollständige inhaltliche Prüfung der behaupteten Einnahmen und Ausgaben bestünde darin, dass sich die Verwaltungsbeiräte mit jeder Einnahme und Ausgabe befassen, also jeden Beleg prüfen, und sämtlichen Kontoeingängen und Kontoausgängen nachgehen. Nach der Rechtsprechung ist das zwar möglich. Ausreichend ist aber auch, wenn die Verwaltungsbeiräte "Stichproben" machen.[1]...mehr

Ein weiteres Regelbeispiel ordnungsmäßiger Verwaltung stellt nach der neuen Bestimmung des § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG n. F. die Bestellung eines zertifizierten Verwalters nach der ebenfalls neuen Regelung des § 26a WEG n. F. dar.[1] Die Rechtsprechung wird klären müssen, ob ein jeder Wohnungseigentümer einen Anspruch auf Bestellung eines Verwalters hat, der nach entsprechender Pr...mehr

Überblick Zentrale Norm für eine Änderung des gesetzlichen oder vereinbarten Kostenverteilungsschlüssels ist § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG n. F. Nur für die Änderung des Kostenverteilungsschlüssels bei Maßnahmen baulicher Veränderungen verweist § 16 Abs. 3 WEG n. F. auf die Spezialregelung in § 21 WEG n. F. Die bisherigen Regelungen des § 16 Abs. 3 bis Abs. 8 WEG a. F. werden ersat...mehr

Die beste Prüfung kann nicht sicherstellen, dass es im Einzelfall zu Manipulationen oder Unklarheiten kommt. Praxis-Beispiel Zahlungen im folgenden Wirtschaftsjahr Der Verwalter bezahlt eine im zu prüfenden Wirtschaftsjahr eingegangene Rechnung erst im nächsten Wirtschaftsjahr. Das "verfälscht" das Ergebnis des vorhergehenden Wirtschaftsjahres. Die Heizkosten werden von einer H...mehr

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Jeder Verwaltungsbeirat hat das Recht, zu den Sitzungen des Verwaltungsbeirats geladen zu werden. An den Sitzungen darf es teilnehmen, Anträge stellen, reden und über Beschlussanträge abstimmen. Haben die Wohnungseigentümer nichts bestimmt, besitzt jeder Verwaltungsbeirat das Recht, zum Vorsitzenden oder Stellvertreter des Vorsitzenden gewählt zu werden. War ein Verwaltungsbe...mehr

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Gem. § 24 Abs. 6 Satz 2 WEG ist die Niederschrift über eine Versammlung – sofern nichts anderes vereinbart ist – unter anderem vom Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats oder seinem Vertreter zu unterschreiben. Sinn und Zweck dieser Unterschrift besteht darin, dass die Unterschreibenden mit ihrer Unterschrift die Verantwortung für die Richtigkeit der beurkundeten Tatsachen über...mehr

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und die Verwaltungsbeiräte sind befugt, einen Beiratsvertrag zu schließen. Ist dort ein Entgelt für die Verwaltungsbeiräte vereinbart, wird er als Geschäftsbesorgungsvertrag i. S. v. § 675 BGB angesehen.[1] Hinweis Haftung Diese Vereinbarung hat Auswirkungen auf die Haftung. Nur wenn die Verwaltungsbeiräte unentgeltlich tätig sind, haben...mehr

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Ein Verwaltungsbeirat ist bis zu seinem Tod – das Amt ist nicht "vererblich"[1] – und damit grundsätzlich ohne zeitliche Begrenzung bestellt.[2] Dem Gesetz ist eine Begrenzung der Amtsdauer unbekannt. Die Wohnungseigentümer sind freilich – auch durch Beschluss – berechtigt, die Amtsdauer zu begrenzen und die Verwaltungsbeiräte beispielsweise – entsprechend der maximalen Best...mehr

Der Beiratsvertrag mit einem Verwaltungsbeirat kann – ist nichts anderes vereinbart – jederzeit von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (vertreten wie beim Abschluss) oder dem jeweiligen Verwaltungsbeirat gekündigt werden. Wird ein Verwaltungsbeirat abberufen, liegt darin gegebenenfalls eine konkludente, indes noch auszuführende Kündigung des Beiratsvertrags mit ihm.[1] ...mehr

Stets sollte das Führen der Beschluss-Sammlung auch für den Fall gesichert sein, dass ein Verwalter nicht oder nicht mehr bestellt ist. Das Gesetz sieht insoweit in § 24 Abs. 8 Satz 2 WEG vor, dass im Fall des Fehlens eines Verwalters den Versammlungsleiter die Pflicht zum Führen der Beschluss-Sammlung trifft, durch Beschluss aber auch eine andere Person hierzu bestimmt werd...mehr

Die Versammlungsniederschrift stellt eine Privaturkunde i. S. v. § 416 ZPO dar. Die Unterzeichnung des Protokolls beweist also nicht die Richtigkeit des Inhalts der Niederschrift, sondern lediglich, dass die Niederschrift von demjenigen stammt, der sie erstellt hat.[1] Keine Genehmigungsbeschlussfassung Ein Beschluss, mit dem die Wohnungseigentümer die Niederschrift einer vor...mehr

Die Verwaltungsbeiräte haben den Verwalter zu unterstützen. Ob und inwieweit der Verwalter die Unterstützung bei der Durchführung seiner gesetzlichen und ihm von den Wohnungseigentümern anvertrauten Aufgaben nutzt, eine Hilfe sucht und diese auch annimmt, ist eine Frage des Einzelfalls. In einem Misstrauen der Verwaltungsbeiräte gegenüber dem Verwalter kann ein Grund für die...mehr

Sind Beschlüsse angefochten oder aufgehoben worden, ist dies nach § 24 Abs. 7 Satz 3 WEG entsprechend anzugeben. Im Fall der Aufhebung kann nach § 24 Abs. 7 Satz 4 WEG auch von einer Eintragung abgesehen und der Beschluss gelöscht werden. Eine Eintragung kann nach § 24 Abs. 7 Satz 5 WEG auch gelöscht werden, wenn sie aus einem anderen Grund für die Wohnungseigentümer keine B...mehr

Beschlüsse und Urteilsformeln gerichtlicher Entscheidungen sind "unverzüglich" in die Beschluss-Sammlung aufzunehmen. Im juristischen Kontext heißt "unverzüglich" nach § 121 Abs. 1 Satz 1 BGB "ohne schuldhaftes Zögern", also sofort, es sei denn, der Verpflichtete ist aus von ihm nicht zu vertretenden Gründen daran gehindert, sofort tätig zu werden. Der Gesetzgeber geht in se...mehr

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Überblick Die Besonderheiten des wohnungseigentumsrechtlichen Verfahrens sind in Zukunft nach wie vor in den §§ 43 ff. WEG n. F. geregelt. Allerdings beschränken sich die Verfahrensregelungen des künftigen Wohnungseigentumsgesetzes auf gerade einmal 3 Paragrafen. Insbesondere Neuregelung, dass es sich bei Beschlussmängelklagen (also Anfechtungsklagen sowie Nichtigkeitsfestst...mehr

Die gesetzliche Regelung in § 288 Abs. 1 BGB sieht einen Verzugszinssatz von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz vor.[1] Vereinzelt wird zwar angenommen, dass auch noch ein Verzugszinssatz in Höhe von 20 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz geregelt werden kann. Dies dürfte aber auch durch Vereinbarung wegen der Gefahr der Sittenwidrigkeit nicht möglich sein. Der Verzug...mehr

Bevor die Wohnungseigentümer über die Vorschüsse beschließen, sollen die Verwaltungsbeiräte zum Wirtschaftsplan Stellung nehmen. Muster: Beiratsempfehlung zum Wirtschaftsplan Empfehlung des Verwaltungsbeirats zum Wirtschaftsplan _____ [Jahr] Der Verwaltungsbeirat hat den Entwurf des Verwalters für den Wirtschaftsplan sowie die jeweiligen Einzelwirtschaftspläne _____ [Jahr] gep...mehr

Grundsätzlich unterliegt der Verwaltervertrag der Inhaltskontrolle Allgemeiner Geschäftsbedingungen. Allerdings findet eine entsprechende richterliche Überprüfung erst im laufenden Vertragsverhältnis, also bei Durchführung bzw. Anwendung des Vertrags statt. Ob der Beschluss über den Abschluss des Verwaltervertrags etwa wegen einer Vielzahl unwirksamer Klauseln ordnungsmäßige...mehr

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Gebetshaus und Gemeindezentrum Durch die Nutzung einer Teileigentumseinheit, deren Zweckbestimmung mit "Supermarkt" festgelegt ist, als Gebetshaus und Gemeindezentrum muslimischen Glaubens kommt es bei Abwägung sämtlicher Umstände im Rahmen der typisierenden Betrachtung zu einer höheren Belastung der umliegenden Wohnungseigentümer als durch die Nutzung als Supermarkt.[1] Geträ...mehr

In einer Wohnungseigentumsanlage gibt es als Gremium immer nur einen Verwaltungsbeirat.[1] Auch in einer Mehrhausanlage ist es also nicht möglich, für z. B. jedes Gebäude einen Verwaltungsbeirat zu bestellen – was "Hausausschüsse" nicht ausschließt.[2] Hinweis Mehrhausanlage In einer Mehrhausanlage kann es sich anbieten, durch Vereinbarung zu bestimmen, dass jedes Gebäude eine...mehr

Verwalter werden in ihrem eigenen Interesse für klar definierte Inhalte des Verwaltervertrags sorgen, insbesondere was ihre Kompetenzen zur eigenständigen Verwaltungsführung anbelangt. Auch wenn ihre Vertretungsbefugnis im Außenverhältnis mit Ausnahme von Grundstückskaufverträgen und Darlehensverträgen nicht beschränkbar ist, sollten die Grenzen im Innenverhältnis abgesteckt...mehr

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Den Wohnungseigentümern kommt eine umfassende Regelungskompetenz insbesondere mit Blick auf das Führen von Hunden im Bereich des Gemeinschaftseigentums zu. So kann im Einzelfall durchaus auch ein Beschluss über die Gestattung des leinenlosen Spielens mit einem Hund auf einer gemeinschaftlichen Rasenfläche ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen.[1] Dies allerdings auch nur, w...mehr

Der Verwaltungsbeirat kann über Unterlagen verfügen, z. B. Checklisten über die Abrechnung über den Wirtschaftsplan. Diese Unterlagen sind Verwaltungsunterlagen. Jeder Wohnungseigentümer hat daher das Recht, die Unterlagen einzusehen. Die Unterlagen des Verwaltungsbeirats können bei den Verwaltungsbeiräten oder beim Verwalter aufbewahrt werden. Werden sie vom Verwalter aufbe...mehr

Wie so häufig im Wohnraummietrecht, verbietet auch § 554 Abs. 2 BGB n. F. Vereinbarungen, die zulasten des Mieters von § 554 Abs. 1 BGB n. F. abweichen. Unwirksam ist daher jede Vereinbarung, die den Anspruch des Mieters ausschließt oder beschränkt. Die Entwurfsbegründung nennt 2 Beispiele für Verstöße gegen § 554 Abs. 2 BGB n. F. Danach wird gegen die Vorschrift verstoßen, ...mehr

Unter bestimmten Voraussetzungen eröffnet § 24 Abs. 7 Satz 5 und Satz 6 WEG die Möglichkeit, Eintragungen in der Beschluss-Sammlung zu löschen. Die Löschung bestimmter Eintragungen soll nach dem Willen des Gesetzgebers der Übersichtlichkeit der Beschluss-Sammlung dienen. Auch die Löschung muss entsprechend vermerkt werden, was § 24 Abs. 7 Satz 7 WEG verdeutlicht. "Kann-Vorsc...mehr

Inhaltlich richtet sich die Fortbildungspflicht nach den Maßgaben der Anlage 1 Buchstabe B zu § 15b Abs. 1 MaBV. Für Wohnimmobilienverwalter sind insoweit folgende Inhalte vorgesehen: Grundlagen der Immobilienwirtschaft (u. a. Abgrenzung Facility Management/Gebäudemanagement, relevante Versicherungsarten im Immobilienbereich sowie Umwelt- und Energiethemen im Immobilienbereic...mehr

Bevor die Wohnungseigentümer über die Nachschüsse und die Anpassung der Vorschüsse beschließen, sollen die Verwaltungsbeiräte zur Jahresabrechnung Stellung nehmen. Muster: Beiratsempfehlung zur Jahresabrechnung Empfehlung des Verwaltungsbeirats zur Jahresabrechnung _____ [Jahr] Der Verwaltungsbeirat hat die Jahresabrechnung sowie die Einzelabrechnungen _____ [Jahr] stichproben...mehr

Die in § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG n. F. eröffnete Möglichkeit einer Kostenverteilungsänderung erfasst Betriebskosten, Verwaltungskosten und Kosten von Erhaltungsmaßnahmen, also Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung, wie § 13 Abs. 2 WEG n. F. zum Ausdruck bringt. Umfasst sind also alle Kosten, die im Rahmen der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums anfallen, mit Ausnahme...mehr

Jeder Versammlungsbeschluss bedarf entsprechend § 25 Abs. 1 WEG einer einfachen Mehrheit der Stimmen.[1] Eine Enthaltung gilt nicht als Nein-Stimme. Bei Stimmengleichheit ist anzunehmen, dass ein Beschlussantrag abgelehnt ist. Bei einem Beschluss außerhalb der Versammlung müssen entsprechend § 23 Abs. 3 Satz 1 WEG alle Verwaltungsbeiräte mit "Ja" stimmen. Die Wohnungseigentü...mehr