Fachbeiträge & Kommentare zu Wohnungseigentum

Die Bestimmungen des Zwangsversteigerungsgesetzes besagen in den §§ 148 und 149 ZVG, dass dem Schuldner "die für seinen Hausstand unentbehrlichen Räume zu belassen" sind. Achtung Kein Nutzungsentgelt bei weitläufigen Wohnungen Der säumige Wohnungseigentümer hat nur Anspruch auf die unentbehrlichen Wohnräume. Ist nun eine Wohnung zwar weitläufig, nicht aber aufteilbar – weshalb...mehr

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Begriff Die Türen im Bereich des Gemeinschaftseigentums gehören zum Gemeinschaftseigentum, was ebenso für die Wohnungseingangstüren gilt. Bezüglich der Kostenverteilung von Erhaltungsmaßnahmen an diesen Türen ist den Wohnungseigentümern eine Beschlusskompetenz eingeräumt. Bauliche Veränderungen, die dem Einbruchsschutz dienen, können von einzelnen Wohnungseigentümern beansp...mehr

Rz. 92 Das Inlandsvermögen i. S. d. § 2 Abs. 1 Nr. 3 ErbStG setzt sich ausschließlich aus den in § 121 BewG abschließend aufgezählten Vermögenswerten zusammen[1], jede der in den Nrn. 1–9 genannten Gruppen von Wirtschaftsgütern beinhaltet einen hinreichenden Anknüpfungspunkt für die inländische Besteuerung. Liegt eine der Nrn. – aus welchem Grund auch immer – nicht vor, so k...mehr

Überblick Der Bundesrat hat am 14. November 2022 in einer Sondersitzung über das Erdgas-Wärme-Soforthilfegesetz – EWSG abschließend beraten. Haushaltskunden sowie Unternehmen mit einem Jahresverbrauch bis zu 1,5 Mio. kWh sollen im Monat Dezember entlastet werden. Mit diesem Vorschlag setzt die Bundesregierung den ersten Teil der Empfehlungen des Zwischenberichts der von der...mehr

Zunächst ist zu beachten, dass die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums nicht Sache des einzelnen Wohnungseigentümers ist, sondern diese vielmehr der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer obliegt. Vor Klageerhebung muss sich also der betreffende Wohnungseigentümer zunächst an die übrigen Wohnungseigentümer wenden, um einen Beschluss über die gewünschte Maßnahme herbeizu...mehr

Die Abberufung des Verwalters bedarf nach wie vor der Beschlussfassung durch die Wohnungseigentümer. Entscheidet sich die Mehrheit der in der Versammlung anwesenden oder vertretenen Wohnungseigentümer für die Abberufung des Verwalters, wird diese Entscheidung von den übrigen Wohnungseigentümern in aller Regel zu respektieren sein. Eine Anfechtungsklage dürfte erfolglos bleib...mehr

Insbesondere in den Fällen, in denen ein wichtiger Grund für die Abberufung des Verwalters vorliegt, die Wohnungseigentümer den Verwalter aber dennoch nicht abberufen wollen, der entsprechende Beschlussantrag also nicht die erforderliche Mehrheit erreicht, haben Wohnungseigentümer die Möglichkeit, die Abberufung im Wege einer Beschlussersetzungsklage nach § 44 Abs. 1 Satz 2 ...mehr

2.1.2.2.1 Pflichtverletzungen Die fristlose Kündigung des Verwaltervertrags aus wichtigem Grund kommt dann infrage, wenn er den Willen bzw. die Wünsche zahlreicher Wohnungseigentümer missachtet[1]; interne Angelegenheiten der Wohnungseigentümer an die Presse weiterleitet[2]; die Wohnungseigentümer nicht über einen Rechtsstreit unterrichtet, den ein Dritter gegen die Eigentümerge...mehr

Da die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gemäß § 9a Abs. 1 Satz 2 WEG bereits mit dem Anlegen der Wohnungsgrundbücher entsteht, kann bereits der teilende Eigentümer den Erstverwalter durch Ein-Personen-Beschluss bestellen. Da die Wohnungseigentümergemeinschaft bereits mit dem Anlegen der Wohnungsgrundbücher entsteht, ist das Rechtsinstitut der "werdenden Wohnungseigentümerg...mehr

Anfechtung des Bestellungsbeschlusses Der Bestellungsbeschluss ist für ungültig zu erklären, wenn ein wichtiger Grund vorliegt, der gegen die Bestellung dieses Verwalters spricht. Ein solcher Grund ist zu bejahen, wenn unter Berücksichtigung aller, nicht notwendig vom Verwalter verschuldeter Umstände nach Treu und Glauben eine Zusammenarbeit mit dem gewählten Verwalter unzumu...mehr

In bestimmten Fällen muss die Eigenschaft, Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft zu sein, nachgewiesen werden. Dies ist allgemein dann der Fall, wenn wie z. B. im Grundbuchverfahren gemäß § 29 GBO die Vorlage öffentlich beglaubigter Urkunden vorgesehen ist. Praxis-Beispiel Veräußerungszustimmung Wichtigstes Beispiel ist in diesem Zusammenhang die Veräußerungszustimmun...mehr

Grundsätzlich ist der Beschluss über die Wiederbestellung des Verwalters erfolgreich anfechtbar, wenn ein wichtiger Grund gegen die Wiederbestellung vorliegt. Ordnungsmäßiger Verwaltung widerspricht der Beschluss über die Wiederbestellung des Verwalters, wenn die Wiederbestellung erfolgt, ohne dass die Eckpunkte der Konditionen des Verwaltervertrags (Laufzeit und Vergütung) in...mehr

Sollte man das Rechtsschutzbedürfnis einer Anfechtungsklage gegen die Abberufung des Verwalters bejahen und unterbleibt die Bestellung eines Nachfolgeverwalters, ist der Grundsatz der Gesamtvertretung der Wohnungseigentümer zu berücksichtigen: Die Anfechtungsklage ist gemäß § 44 Abs. 2 Satz 1 WEG zwingend gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu richten. Vertreten wir...mehr

Ist ein Verwalter nicht bestellt, vertreten gemäß § 9b Abs. 1 Satz 2 WEG die Wohnungseigentümer die Eigentümergemeinschaft. Sie vertreten die Wohnungseigentümergemeinschaft in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht als Gesamtvertreter. Sollen Maßnahmen für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer eingeleitet werden, bedarf es der Mitwirkung eines jeden Wohnungseigentümers. Di...mehr

Existieren weder ein Verwalter noch ein Verwaltungsbeirat, können sämtliche Wohnungseigentümer eine Eigentümerversammlung einberufen, soweit nicht von der Möglichkeit des § 24 Abs. 3 WEG Gebrauch gemacht wurde, beschlussweise einen Wohnungseigentümer zur Einberufung von Wohnungseigentümerversammlungen zu ermächtigen.[1] Durch Initiative eines Wohnungseigentümers Einer der Wohn...mehr

Die Abberufung des Verwalters kann grundsätzlich im Verfahren des § 23 Abs. 3 Satz 1 WEG durch sog. Umlaufbeschluss erfolgen. Die Initiative zur entsprechenden Beschlussfassung kann von jedem Wohnungseigentümer ausgehen. Zu beachten ist allerdings, dass ein Beschluss im Umlaufverfahren nur dann zustande kommt, wenn sämtliche im Grundbuch eingetragenen Wohnungseigentümer - we...mehr

Nach § 24 Abs. 3 WEG haben die Wohnungseigentümer die Möglichkeit, einen Wohnungseigentümer durch Beschluss zur Einberufung von Wohnungseigentümerversammlungen zu ermächtigen. Bedeutung hat diese seit Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 geschaffene Möglichkeit insbesondere in verwalterlosen Gemeinschaften, in denen auch ein Verwaltungsbeirat nicht bestellt ist. Die Wohnungs...mehr

Nähert sich die Amtszeit des bestellten Verwalters ihrem Ende, sollte er rechtzeitig an seine Wiederbestellung denken. Wie die Erstbestellung des Verwalters bedarf auch die Wiederbestellung des Verwalters entsprechender Beschlussfassung der Wohnungseigentümer. Die Wiederbestellung kann bis zum Höchstbestellzeitraum von 5 Jahren erfolgen. Dies gilt auch für den erstbestellten...mehr

Gravierende Änderungen hat das WEMoG für die Verwalterpraxis allerdings durch den in § 26a WEG geregelten "zertifizierten Verwalter" gebracht. Nach wie vor wird der Verwalter keine Ausbildung benötigen, um seinen Beruf ausüben zu können. Ab dem 1.12.2023 widerspricht allerdings die Bestellung eines nicht nach § 26a WEG zertifizierten Verwalters gemäß §§ 19 Abs. 2 Nr. 6, 48 A...mehr

Bei einer Erst- bzw. Neubestellung des Verwalters müssen zwingend Vergleichsangebote mehrerer Verwalter eingeholt werden. Daneben müssen auch Verwaltervertragsentwürfe vorliegen und die Erklärung der Verwalterunternehmen, die Verwaltung tatsächlich übernehmen zu wollen. Vergleichsangebote Wie allgemein bei Maßnahmen, die zu einem größeren Kostenaufwand der Wohnungseigentümer f...mehr

Wenngleich zur Verwalterbestellung die einfache Mehrheit erforderlich ist, genügt die relative Stimmenmehrheit dann nicht, wenn die Wohnungseigentümer über mehrere Bewerber gleichzeitig abstimmen.[1] Stellen sich mehrere Personen für das Amt des Verwalters zur Wahl, muss über jede Person abgestimmt werden, sofern nicht ein Bewerber bereits die absolute Mehrheit erreicht und ...mehr

Selbstverständlich kann die Bestellung des Verwalters auch im Umlaufverfahren des § 23 Abs. 3 WEG erfolgen. Die Initiative zur entsprechenden Beschlussfassung kann von jedem Wohnungseigentümer ausgehen. Zu beachten ist allerdings, dass ein Beschluss im Umlaufverfahren nur dann zustande kommt, wenn sämtliche (werdenden) Wohnungseigentümer dem Beschlussantrag zustimmen. Dies g...mehr

Ob neben dem Kriterium der Zertifizierung bzw. Gleichstellung auch eine gewisse Verwaltungserfahrung weiteres Kriterium der Ordnungsmäßigkeit einer Verwalterbestellung darstellen wird, bleibt abzuwarten. Nach Auffassung des BGH[1] stellt die Tatsache, dass der neue Wohnungseigentumsverwalter lediglich über Erfahrungen in der Verwaltung eigener Immobilien verfügt, für sich ge...mehr

Nach der insoweit maßgeblichen Bestimmung des § 26 Abs. 2 Satz 2 WEG darf die Wiederbestellung frühestens ein Jahr vor Ablauf des Bestellungszeitraums erfolgen. Wird die Wiederbestellung des Verwalters entgegen den gesetzlichen Vorgaben länger als ein Jahr vor Ablauf der Bestellungszeit vorgenommen, so ist der entsprechende Eigentümerbeschluss nichtig.[1] Berechnungsbeispiel...mehr

Trennungstheorie: Bestellung und Verwaltervertrag Nach der herrschenden Trennungstheorie ist das organschaftliche Bestellungsverhältnis des Verwalters vom Vertragsverhältnis mit der Eigentümergemeinschaft zu unterscheiden. Der Beschluss über die Abberufung des Verwalters führt also nicht automatisch auch zur Beendigung des Verwaltervertrags. Insbesondere die Abberufung des Ve...mehr

Der abberufene Verwalter ist verpflichtet, sämtliche Verwaltungsunterlagen entweder an einen neu bestellten Verwalter oder den nach § 9b Abs. 2 WEG fungierenden Vertreter der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gegenüber dem Verwalter herauszugeben. Hierbei handelt es sich qua Gesetz um den Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats. Die Wohnungseigentümer können aber auch einen an...mehr

Die Entlastung des Verwalters ist gesetzlich nicht geregelt. Lediglich im Aktienrecht ist in § 120 AktG die vergleichbare Entlastung des Vorstands und der Mitglieder des Aufsichtsrats geregelt. Aus dem Fehlen einer gesetzlichen Regelung im Wohnungseigentumsrecht ergibt sich zunächst, dass der Wohnungseigentumsverwalter keinen gesetzlichen Anspruch auf Entlastung hat. Ein sol...mehr

Eine richterliche Abberufung ist stets dann erforderlich, wenn sich die Mehrheit der übrigen Wohnungseigentümer weigert, den Verwalter abzuberufen, ein wichtiger Grund für die Abberufung des Verwalters vorliegt und das Ermessen der übrigen Wohnungseigentümer insoweit auf Null reduziert ist. Das Recht auf richterliche Abberufung des Verwalters folgt aus dem Anspruch eines jeden W...mehr

In aller Regel bedarf es bei der Wiederbestellung nicht des Einholens von Vergleichsangeboten. Allerdings sind 3 Ausnahmen zu berücksichtigen[1]: Die Verwaltung erfolgt nicht mehr so effizient, wie dies in der Vergangenheit der Fall war; das Verhältnis zwischen Wohnungseigentümern und Verwalter hat sich aus anderen Gründen verschlechtert; die von dem bisherigen Verwalter angebo...mehr

Endet im Laufe des gerichtlichen Verfahrens der Bestellungszeitraum des Verwalters, entfällt das Rechtsschutzbedürfnis für das weitere Klageverfahren. Praxis-Beispiel Ende der Amtszeit Der Verwalter ist bis 30.9.2021 bestellt. Am 14.5.2021 beschließen die Wohnungseigentümer die Abberufung des Verwalters. Ein Wohnungseigentümer erhebt Anfechtungsklage gegen den Abberufungsbesch...mehr

Der Verwalter sollte sich ohnehin darauf beschränken, entsprechende Zahlungsklage zu erheben. Im Rahmen dieser Klage wird dann inzidenter geprüft, ob die Kündigung wirksam oder wegen des Fehlens eines wichtigen Grundes unwirksam ist. Zeitnahe Geltendmachung Auch wenn die Zahlungsklage zeitlich unbefristet erhoben werden kann, sollte sich der Verwalter nicht allzu viel Zeit las...mehr

Da jeder Wohnungseigentümer einen Anspruch auf ordnungsmäßige Verwaltung gem. § 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG hat, hat er auch einen Anspruch auf Bestellung eines Verwalters. Die Bestellung eines Verwalters entspricht stets ordnungsmäßiger Verwaltung. Ein Anspruch auf gerichtliche Bestellung eines Verwalters besteht grundsätzlich auch in einer Wohnungseigentümergemeinschaft, die nur a...mehr

Im Rahmen der konkreten Beschlussfassung über die Bestellung des Verwalters ist bei mehreren Kandidaten zunächst durch unverbindliche Beschlussanträge zu ermitteln, auf welchen Verwalter die meisten Stimmen entfallen. Sodann wird dieser Verwalter förmlich durch Beschlussfassung zum Verwalter bestellt. Entsprechendes sollte in der Versammlungsniederschrift dokumentiert werden...mehr

Ein wichtiger Grund zur fristlosen Kündigung des Verwaltervertrags kann zunächst in der Person des Verwalters liegen. Sie ist gerechtfertigt, wenn gegen ihn Haftbefehl in der Zwangsvollstreckung ergangen ist[1]; er über kein pfändbares Vermögen verfügt[2]; über sein Vermögen das Insolvenzverfahren eröffnet oder mangels Masse eingestellt wird[3]; er falsche oder bagatellisierende...mehr

Die fristlose Kündigung des Verwaltervertrags aus wichtigem Grund kommt dann infrage, wenn er den Willen bzw. die Wünsche zahlreicher Wohnungseigentümer missachtet[1]; interne Angelegenheiten der Wohnungseigentümer an die Presse weiterleitet[2]; die Wohnungseigentümer nicht über einen Rechtsstreit unterrichtet, den ein Dritter gegen die Eigentümergemeinschaft führt[3]; gerichtli...mehr

Der Verwalter riskiert die fristlose Kündigung des Verwaltervertrags, wenn er Strafanzeigen gegen Wohnungseigentümer stellt, die jeglicher Grundlage entbehren[1]; Rechtsstreitigkeiten unter den Wohnungseigentümern provoziert[2]; für einen Wohnungseigentümer innerhalb einer 2er-Gemeinschaft einen Prozess führt, da er hiermit seine Neutralitätspflicht verletzt.[3]mehr

Überblick Der Abberufung des Verwalters kommt in der wohnungseigentumsrechtlichen Praxis große Relevanz zu. Seit Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes (WEMoG) am 1.12.2020 kann der Verwalter jederzeit auch ohne Vorliegen eines wichtigen Grundes von seinem Amt abberufen werden. Vor Inkrafttreten des WEMoG bestellte Verwalter, deren Abberufung entweder dur...mehr

Da die Anfechtungsklage seit Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu richten ist und der Verwalter diese gemäß § 9b Abs. 1 WEG auch gerichtlich vertritt, stellt sich die Frage, ob er als Vertreter der Gemeinschaft als deren Zustellungsvertreter infrage kommt. Vor Inkrafttreten des WEMoG fungierte der Verwalter nach der nicht mehr ...mehr

Gegen das erstinstanzliche Urteil des Amtsgerichts auf Abberufung des Verwalters steht der beklagten Gemeinschaft der Wohnungseigentümer das Rechtsmittel der Berufung vor dem für Wohnungseigentumssachen zuständigen Landgericht zur Verfügung. Zu beachten ist hierbei, dass vor den Landgerichten Anwaltszwang besteht. Die Berufung kann fristwahrend also lediglich durch einen Rec...mehr

Grundsätzlich sind die Wohnungseigentümer die "Herren der Verwaltung". Allerdings hat der Gesetzgeber bereits bei Schaffung des Wohnungseigentumsgesetzes im Jahr 1951 mit der Bestimmung des § 20 Abs. 2 WEG a. F. klargestellt, dass die Bestellung eines Verwalters nicht ausgeschlossen werden kann. Seit Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes (WEMoG) am 1.12....mehr

In aller Regel erfolgt die Abberufung des Verwalters durch Beschlussfassung in einer Eigentümerversammlung. Für die Abberufung des Verwalters genügt grundsätzlich ein einfacher Mehrheitsbeschluss – nach § 25 Abs. 1 WEG die Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Insoweit ist insbesondere zu beachten, dass die Wohnungseigentümerversammlung seit Inkrafttreten des WEMoG bereits dann ...mehr

Zum Verwalter können natürliche Personen bestellt werden. Wohnungseigentümer als Verwalter Auch einer der Wohnungseigentümer kann zum Verwalter bestellt werden. Selbstverständlich hat er einen Vergütungsanspruch gegen die Gemeinschaft.[1] Der Wohnungseigentümer hat im Rahmen der Beschlussfassung über seine Bestellung auch ein Stimmrecht. Hieran ändert sich auch dann nichts, we...mehr

Die Pflicht zur Erstellung der Jahresabrechnung ist seit Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 nicht mehr eine solche des Verwalters, sondern eine der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.[1] Da der Verwalter insoweit nach wie vor gesetzlich ausdrücklich als Verpflichteter bezeichnet wird, handelt es sich um eine Organpflicht. Die Pflicht zur Erstellung der Jahresabrechnung en...mehr

Auch Fehlverhalten rund um die Vorbereitung, Durchführung und Nachbereitung der Eigentümerversammlung kann einen wichtigen Grund für die fristlose Kündigung des Verwaltervertrags darstellen. Dies ist insbesondere dann der Fall, wenn er überhaupt keine Wohnungseigentümerversammlung einberuft[1]; berechtigte Anträge zur Tagesordnung ignoriert[2]; einzelne Wohnungseigentümer vorsä...mehr

Folgende Pflichtverletzungen des Verwalters können schließlich ebenfalls die außerordentliche Kündigung des Verwaltervertrags begründen: Er führt für die Gemeinschaft ein offenes Treuhandkonto mit ihm als Kontoinhaber, er entnimmt unberechtigt eine ungenehmigte Ausgleichszahlung und führt die Beschluss-Sammlung nicht ordnungsgemäß.[1] Er sorgt trotz entsprechender Beschlussfas...mehr

Die Bestellung eines Verwalters entspricht nur dann ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn dieser in finanzieller Hinsicht über ausreichende Sicherheiten verfügt. Zwar haben Verwalter nach § 34c Abs. 2 Nr. 3 GewO in der ab 1.8.2018 geltenden Fassung für Versicherungsschutz zu sorgen. Diese Verpflichtung bezieht sich allerdings nur auf eine Berufshaftpflichtversicherung. Umfasst ein...mehr

In seiner Klage sollte sich der Wohnungseigentümer nicht lediglich darauf beschränken, die Abberufung des bisherigen Verwalters herbeizuführen. Zur Vermeidung einer verwalterlosen Zeit sollte er vielmehr auch die Bestellung eines neuen Verwalters durch das Gericht beantragen. Hierbei kann er ein von ihm favorisiertes Unternehmen bereits im Klageantrag benennen. Hilfsweise so...mehr

Die Abberufung des Verwalters kann nach § 26 Abs. 3 Satz 1 i. V. m. Abs. 5 WEG seit Inkrafttreten des WEMoG nicht mehr auf das Vorliegen eines wichtigen Grundes beschränkt werden. Die Wohnungseigentümer können sich also wesentlich leichter vom Verwalter trennen, wenn sie mit seiner Tätigkeit nicht mehr zufrieden sind, das erforderliche Vertrauensverhältnis zumindest nicht me...mehr

Zuständiges Gericht bei Pflichtverletzung im Rahmen der Abwicklung Sollte der abberufene Verwalter seinen Verpflichtungen anlässlich der Beendigung seines Verwalteramts nicht freiwillig nachkommen und muss der Rechtsweg beschritten werden, sind entsprechende Ansprüche vor dem sachlich und örtlich ausschließlich zuständigen Amtsgericht des Belegenheitsorts der Wohnanlage gemäß...mehr