Fachbeiträge & Kommentare zu Wohnungseigentum

Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn der Verwalter sein Vermögen und das der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nicht getrennt führt[1]; das gemeinschaftliche Konto als offenes Treuhandkonto führt und ihm weitere Pflichtverletzungen zum Vorwurf zu machen sind[2]; Verbindlichkeiten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer auflaufen lässt und nicht für ausreichende Liquidität im W...mehr

Das Ausnutzen eines majorisierenden Stimmrechts als solches ist noch nicht rechtsmissbräuchlich.[1] Folgende Kriterien sind insoweit zu berücksichtigen: Beschlüsse, die dadurch zustande kommen, dass ausschließlich der Mehrheitseigentümer für den zugrunde liegenden Beschlussantrag gestimmt hat, sind grundsätzlich zulässig. Eine Majorisierung liegt auch dann nicht vor, wenn der ...mehr

Konkret setzt der klagende Wohnungseigentümer seinen Anspruch mittels Beschlussersetzungsklage nach § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG durch. Nach dieser Bestimmung fasst das Gericht den Beschluss, so eine notwendige Beschlussfassung unterbleibt. Grundsätzlich bestehen insoweit 2 Möglichkeiten: Der klagende Wohnungseigentümer begehrt im Wege der Beschlussersetzung seine Ermächtigung zur E...mehr

Der Verwalter liefert einen wichtigen Grund für die fristlose Kündigung des Verwaltervertrags, wenn er einen schwierigen Wohnungseigentümer als Querulanten bezeichnet[1]; den Beiratsvorsitzenden als klassisch-psychologischen Fall bezeichnet[2]; die Wohnungseigentümer als "Sauhaufen" bezeichnet.[3]mehr

Für den Bereich des Arbeitsrechts regelt die Bestimmung des § 626 BGB, dass eine außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund innerhalb von 2 Wochen nach Kenntnisnahme von den die Kündigung rechtfertigenden Gründen zu erfolgen hat. Bereits vor dem Hintergrund, dass die Abberufung des Verwalters entsprechender Beschlussfassung der Wohnungseigentümer bedarf, kann di...mehr

Wechsel des persönlich haftenden Komplementärs einer KG Der Komplementär einer Kommanditgesellschaft haftet stets persönlich und unbeschränkt für Verbindlichkeiten der Gesellschaft. In der Praxis versucht man diese Haftung durch einen Wechsel des Komplementärs zu begrenzen. Zu diesem Zweck wird dann eine GmbH gegründet, die künftig als Komplementärin fungiert. Die ursprünglic...mehr

Ist der bisherige Verwalter zum Ablauf des Bestellungszeitraums nicht mehr gewillt, sich zur Wiederwahl zu stellen oder beabsichtigt er, sein Amt niederzulegen, müssen die Wohnungseigentümer über die Bestellung eines neuen Verwalters Beschluss fassen. Hinsichtlich der Beschlussfassung gelten keine Besonderheiten gegenüber einer solchen über die Erstbestellung des Verwalters,...mehr

Grundsätzlich unterliegt der Verwaltervertrag der Inhaltskontrolle Allgemeiner Geschäftsbedingungen nach den §§ 305 ff. BGB. Allerdings findet eine entsprechende richterliche Überprüfung erst im laufenden Vertragsverhältnis, also bei Durchführung bzw. Anwendung des Vertrags statt. Ob der Beschluss über den Abschluss des Verwaltervertrags etwa wegen einer Vielzahl unwirksamer...mehr

Eigener Anspruch des neuen Verwalters? Häufig gestaltet es sich schwierig, den Herausgabeanspruch gegenüber dem alten Verwalter durchzusetzen. Ist es in diesem Zusammenhang und im Verzugsfall des ausgeschiedenen Verwalters erforderlich, den Rechtsweg zu beschreiten, so ist der übernehmende Verwalter jedoch nicht berechtigt, den Herausgabeanspruch in eigenem Namen geltend zu m...mehr

Die Verwaltungsunterlagen stehen im Eigentum der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Kardinalspflicht des neu bestellten Verwalters ist es also zunächst, für die Übergabe der Verwaltungsunterlagen zu sorgen. Der frühere Verwalter ist nach einem Verwalterwechsel jedenfalls verpflichtet, sämtliche Verwaltungsunterlagen an den neuen Verwalter herauszugeben.[1] Ihm steht kein Z...mehr

Verschmelzen 2 juristische Personen, z. B. 2 GmbHs, ist nach maßgeblicher BGH-Rechtsprechung[1] sowohl eine Verschmelzung durch Aufnahme wie eine solche durch Neugründung ohne Beteiligung der von den Gesellschaften verwalteten Wohnungseigentümergemeinschaften möglich. In beiden Fällen endet weder die Organstellung der bisherigen GmbH, die als Verwalterin bestellt ist, noch w...mehr

Im Übrigen wurde ein wichtiger Grund zur sofortigen Abberufung des Verwalters angenommen, wenn das zwischen den Wohnungseigentümern und dem Verwalter erforderliche Vertrauensverhältnis zerstört war und den Wohnungseigentümern deshalb unter Berücksichtigung aller Umstände – gleichgültig, ob dies vom Verwalter verschuldet war oder nicht – nach Treu und Glauben eine Fortsetzung...mehr

Bei der Abspaltung wird ein Teilbereich der unternehmerischen Tätigkeit in eine selbstständige Gesellschaft verlagert, die zu diesem Zweck gegründet wird. Praxis-Beispiel Bauträger gründet Verwaltungs-GmbH Die Bauträgergesellschaft, die auch eine Abteilung zur Wohnungseigentumsverwaltung unterhält, hat sich in der Teilungserklärung als Erstverwalterin eingesetzt. Im Laufe des...mehr

Die Wiederbestellung des Verwalters kann entweder durch Versammlungsbeschluss erfolgen oder durch einen Beschluss im Umlaufverfahren des § 23 Abs. 3 WEG. Freilich wird ein bestellter Verwalter von sich aus niemals seine Wiederbestellung durch Umlaufbeschluss initiieren. Enthält sich auch nur ein Wohnungseigentümer oder nimmt er an der Beschlussfassung nicht teil, ist der Bes...mehr

Der vom Gericht im Wege der Beschlussersetzung bestellte Verwalter hat dann denselben Aufgabenkreis, den auch ein durch die Wohnungseigentümer bestellter Verwalter hätte. Das Gericht ist in seiner Entscheidung nicht an eine beantragte Bestelldauer gebunden. Setzt es keinen Bestellzeitraum fest, gilt die Höchstbestelldauer von 5 Jahren, nach Begründung des Wohnungseigentums v...mehr

Der fristlosen Kündigung des Verwaltervertrags kann auch die Wiederbestellung des Verwalters entgegenstehen. Grundsätzlich kann freilich auch der wiederbestellte Verwalter nach erfolgter Wiederbestellung jederzeit grundlos von seinem Amt abberufen werden. Allerdings ist dieser Aspekt wiederum von der fristlosen Kündigung des Verwaltervertrags zu trennen. Voraussetzung für di...mehr

Da die Abberufung des Verwalters nicht mehr auf das Vorliegen eines wichtigen Grundes beschränkt werden kann und § 26 Abs. 3 Satz 1 WEG auch für vor Inkrafttreten des WEMoG begründete Bestellungsverhältnisse gilt, kann der Verwalter bereits sachlogisch erst recht abberufen werden, wenn ein wichtiger Grund vorliegt. Da der Verwalter aber kein Anfechtungsrecht mehr hat, hat da...mehr

Ein wichtiger Grund zur fristlosen Kündigung des Verwaltervertrags liegt vor, wenn der Verwalter grob fehlerhafte Beschlussanträge formuliert und die Wohnungseigentümer nicht auf Risiken und Gefahren hinweist[1]; sich weigert, Beschlüsse der Wohnungseigentümer durchzuführen, obwohl diese nicht angefochten sind.[2]mehr

Im Hinblick auf eine gerichtliche Verwalterbestellung im Wege des vorläufigen Rechtsschutzes ist zunächst zu beachten, dass allein die "Verwalterlosigkeit" einer Wohnungseigentümergemeinschaft nicht die gerichtliche Verwalterbestellung im Verfahren der einstweiligen Verfügung rechtfertigt.[1] Eine einstweilige Verfügung erfordert stets einen Verfügungsanspruch und einen Verf...mehr

Mit Verkündung des Abberufungsbeschlusses bzw. der Rechtskraft des Abberufungsurteils verliert der Verwalter seine organschaftliche Stellung. Er ist nicht mehr zur Vertretung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer befugt und auch nicht mehr zur Einberufung einer Wohnungseigentümerversammlung. Ihm stehen keinerlei Befugnisse mehr zu.[1] Wird der Abberufungsbeschluss hingegen...mehr

Ein wichtiger Grund für die Abberufung des Verwalters lag nach § 26 Abs. 1 Satz 4 WEG a. F. auch dann vor, wenn die von ihm geführte Beschluss-Sammlung fehlerhaft oder unvollständig ist. Zwar stellte nicht jeder Fehler beim Führen der Beschluss-Sammlung einen wichtigen Grund im Sinne des § 26 Abs. 1 Satz 4 WEG a. F. dar.[1] Allerdings obliegt die Beurteilung, ob das Kriteriu...mehr

Wie bereits ausgeführt, endet der Verwaltervertrag qua Gesetz spätestens 6 Monate nach Abberufung des Verwalters. Was nun Vergütungsansprüche des abberufenen Verwalters betrifft, sind verschiedene Konstellationen zu berücksichtigen. Im Fall des Vorliegens eines wichtigen Grunds zur Kündigung des Verwaltervertrags, enden Vergütungsansprüche des Verwalters mit der Beschlussfas...mehr

Seit Inkrafttreten des WEMoG enthält das Wohnungseigentumsgesetz keine Regelung mehr über die Verpflichtung des Verwalters zur Rechnungslegung. § 28 Abs. 4 WEG regelt nunmehr die Pflicht des Verwalters zur Erstellung des Vermögensberichts. Dies ändert allerdings nichts an der Rechtslage. Nach den Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) über das Auftragsverhältnis, be...mehr

Im Rahmen der Verwalterbestellung wird in aller Regel mit dem bestellten Verwalter auch ein Verwaltervertrag abgeschlossen und hierüber Beschluss gefasst.[1] Darüber, ob dies zwingend erforderlich ist oder nicht, besteht in der Rechtsprechung Streit.[2] Die herrschende Trennungstheorie zugrunde gelegt, müssten die Wohnungseigentümer den Verwalter auch bestellen können, ohne e...mehr

Das Verwalteramt ist höchstpersönlich. Haben die Wohnungseigentümer eine bestimmte natürliche oder juristische Person zum Verwalter bestellt, müssen sie sich ohne erneuten Bestellungsakt in der Regel keine andere Person als Verwalter aufdrängen lassen. Der Verwalter kann seine Aufgaben auch nicht vollständig auf Dritte delegieren. 7.1 Grundsätze Wenn es um das Thema der Umwand...mehr

Der übernehmende Verwalter sollte im Rahmen der Übergabe darauf achten, dass ihm insbesondere folgende Unterlagen seitens des ausscheidenden Verwalters übergeben werden: Gemeinschaftsordnung bzw. Teilungserklärung mit Aufteilungsplänen, ggf. Hausordnung Vollständige Liste aller Eigentümer mit Namen und Anschriften Vollständige Übersicht über offene Forderungen und Verbindlichke...mehr

Von besonderer Bedeutung für Verwalter ist die Tatsache, dass sie die fristlose Kündigung des Verwaltervertrags dann riskieren, wenn sie überhaupt keine Beschluss-Sammlung führen. Stellt nämlich bereits das nicht ordnungsmäßige Führen der Beschluss-Sammlung einen wichtigen Grund dar, ist dies erst recht der Fall, wenn überhaupt keine Beschluss-Sammlung geführt wird. Fehlerh...mehr

Bis zum Inkrafttreten des WEMoG war zwar umstritten, ob der Verwalter bereits in der Gemeinschaftsordnung bestellt werden kann, wurde aber verbreitet angenommen und insbesondere auch vom BGH bejaht.[1] Nach § 26 Abs. 1 WEG beschließen die Wohnungseigentümer über die Bestellung und Abberufung des Verwalters. Nach § 26 Abs. 5 WEG sind Abweichungen u. a. von § 26 Abs. 1 WEG nich...mehr

Anders ist die Rechtslage bei Beschädigung des Gemeinschaftseigentums durch den Mieter. In dem vom AG München entschiedenen Fall verursachten Helfer des Mieters beim Auszug Schäden im Treppenhaus. Der Vermieter zog die Reparaturkosten von der Kaution ab. Auf Klage des Mieters verurteilte das AG München den Vermieter zur Rückzahlung der gesamten Kaution. Eine Aufrechnung sei ...mehr

Da die Abberufung des Verwalters ohnehin jederzeit grundlos möglich ist und ein wichtiger Grund gerade nicht vorliegen muss, wird man für die Berechtigung der fristlosen Kündigung des Verwaltervertrags ein Abmahnerfordernis nicht annehmen können. Ohnehin gilt auch im Wohnungseigentumsrecht der Grundsatz des § 626 BGB, dass eine Abmahnung entbehrlich ist, wenn das Vertrauensv...mehr

Nach der alten, vor Inkrafttreten des WEMoG geltenden Rechtslage, war dem Verwalter in § 46 WEG a. F. ausdrücklich das Recht zur Beschlussanfechtung eingeräumt. Zwar hatte der Verwalter kein altruistisches Recht, ihm rechtswidrig erscheinende Beschlüsse der Wohnungseigentümer anfechten zu können. Vielmehr war er gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG a. F. grundsätzlich verpflichtet, a...mehr

Wird erstmals ein Verwalter bestellt, bestehen naturgemäß noch keine Erfahrungen mit diesem Verwalter, weshalb eine Zukunftsprognose erforderlich ist. Ganz allgemein ist der Bestellungsbeschluss für ungültig zu erklären, wenn ein wichtiger Grund vorliegt, der gegen die Bestellung des Verwalters spricht. Ein solcher Grund ist zu bejahen, wenn unter Berücksichtigung aller, nic...mehr

Wird der Abberufungsbeschluss für ungültig erklärt, erhält der Verwalter sein Amt zurück. Ein zwischenzeitlich bestellter anderer Verwalter verliert sein Amt. Seine Bestellung war dann von Anfang an unwirksam. Selbstverständlich hat der Interimsverwalter Anspruch auf Vergütung für seine Amtsführung. Allerdings hat auch der zu Unrecht vom Amt abberufene Verwalter Vergütungsans...mehr

Auch Verstöße gegen seine Verpflichtung zur Erstellung der Jahresabrechnung und des Wirtschaftsplans können die fristlose Kündigung des Verwaltervertrags zur Folge haben. Dies ist insbesondere der Fall, wenn der Verwalter überhaupt keine Jahresabrechnungen und/oder Wirtschaftspläne erstellt[1]; Jahresabrechnungen und/oder Wirtschaftspläne verspätet erstellt[2]; zugunsten eines ...mehr

Will der Verwalter ein bestehendes Verwalterunternehmen übernehmen, kommt es für die Frage, ob die von diesem zu übernehmenden verwalteten Gemeinschaften ohne ihre Mitwirkung auf den neuen Inhaber übergehen, auf die Rechtsform des zu übernehmenden Unternehmens an. Handelt es sich bei dem zu übernehmenden Unternehmen um eine juristische Person, also insbesondere eine GmbH, wi...mehr

Überblick Der Verwalterbestellung kommt in der Praxis größte Bedeutung zu. Beim Verwalter handelt es sich neben der Wohnungseigentümerversammlung um das wichtigste Organ einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Aus diesem Grund kann die Bestellung eines Verwalters auch nicht ausgeschlossen werden. Der Verwalter kann durch Versammlungs- oder Umlaufbeschluss im Verfahren des § 23...mehr

Wollen die Wohnungseigentümer den Verwalter abberufen, bedarf es einer entsprechenden Beschlussfassung. Diese Beschlussfassung kann entweder in einer Eigentümerversammlung erfolgen oder im Umlaufverfahren des § 23 Abs. 3 Satz 1 WEG. Teilnahmerecht des Verwalters? Soll der Verwalter abberufen werden, wurde nach der noch vor dem Inkrafttreten des WEMoG geltenden Rechtslage dem ...mehr

Ist ein Verwalter nicht bestellt, existiert in aller Regel auch kein Verwaltungsbeirat. Hier sind dann in der Praxis einige Hürden zu nehmen, um einen Verwalter bestellen zu können. Nach der maßgeblichen Bestimmung des § 24 Abs. 1 WEG kann die Wohnungseigentümerversammlung nämlich nur vom Verwalter und, soweit ein solcher nicht bestellt ist, nach § 24 Abs. 3 WEG vom Verwaltu...mehr

Wenn es um das Thema der Umwandlung des Verwaltungsunternehmens geht, sind zunächst 2 Aspekte zu beachten: Höchstpersönlichkeit des Verwalteramts und Publizität des Verwalterunternehmens Zu 1: Höchstpersönlichkeit Das Verwalterverhältnis ist höchstpersönlicher Natur: Es beruht insbesondere auf dem persönlichen Vertrauen der Wohnungseigentümer zum Verwalter sowie dem Vertrauen in...mehr

Will der Verwalter sein bislang als einzelkaufmännisches Unternehmen geführtes Verwaltungsunternehmen in eine haftungsbeschränkte Unternehmergesellschaft (UG) oder eine GmbH umwandeln, konnte dies nach bisher herrschender Meinung nicht ohne Mitwirkung der von ihm bislang verwalteten Eigentümergemeinschaften erfolgen. Im einen wie im anderen Fall mussten entweder die UG oder ...mehr

Die Ausübung der Prostitution in einer Eigentumswohnung ist nicht mehr von der Zweckbestimmung gedeckt und somit nicht erlaubt.[1] Dies gilt sowohl für die Wohnungseigentümer selbst als auch für deren Mieter.[2] Die Ausübung der Prostitution verstößt gegen die guten Sitten und beeinträchtigt die anderen Wohnungseigentümer über das in § 14 WEG bestimmte Maß hinaus. In diesem ...mehr

Rz. 97 Nach § 2 Abs. 2 Nr. 3 GrEStG stehen auch dinglich gesicherte Sondernutzungsrechte i. S. d. WEG und § 1010 BGB dem Grundstücksbegriff gleich. Nach § 1010 BGB können Miteigentümer eines Grundstücks, die die Verwaltung und Benutzung geregelt haben oder das Recht, die Aufhebung der Gemeinschaft zu verlangen, für immer oder auf Zeit ausgeschlossen haben oder eine Kündigung...mehr

4.1 Gesetzliche Vorgaben Rechte aus dem Sondereigentum Nach § 13 Abs. 1 WEG kann jeder Eigentümer mit seinem Sondereigentum nach Belieben verfahren, soweit nicht Rechte Dritter entgegenstehen. Das Gesetz lässt großzügig die Nutzung des Sondereigentums zu. Die Grenzen ergeben sich erst, wenn durch die Nutzung die Rechte eines anderen Eigentümers verletzt werden. Hier wird vom G...mehr

Die Wohnungseigentümer haben bei der Erstellung der Hausordnung ein aus ihrer Verwaltungsautonomie entspringendes Ermessen betreffend Notwendigkeit und Zweckmäßigkeit einer Regelung. Dieses Ermessen ist einer gerichtlichen Nachprüfung weitgehend entzogen.[1] Ein richterlicher Eingriff in Regelungen der Wohnungseigentümer, insbesondere deren Abänderung oder Ersetzung durch ei...mehr

Zusammenfassung Überblick Eine Hausordnung soll dem gedeihlichen Zusammenleben der Miteigentümer dienen und deren Zusammenleben möglichst störungsfrei ordnen. Sie kann auf verschiedenen Wegen zustande kommen und unterliegt als Gebrauchs- und Nutzungsregelung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum bestimmten Schranken. Als Maßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung nach § 19 Abs. 2 Nr...mehr

Regelungen zur Hausordnung können bereits in die Gemeinschaftsordnung eingebunden werden. Im Fall der Entstehung der Gemeinschaft nach § 3 WEG durch Teilungsvertrag ist die Zustimmung aller Ersteigentümer zu einer bestimmten Hausordnung erforderlich. Bei Begründung von Wohnungseigentum nach § 8 WEG durch Teilung treten die Erwerber mit Abschluss des Kaufvertrags, ihrer Eintr...mehr

6.4.1 Grundsätze Eine Änderung der dinglichen Zuordnung der Pkw-Abstellplätze betrifft den Kernbereich des Sondereigentums und ist daher der Beschlusskompetenz der Eigentümerversammlung entzogen.[1] So also etwa in der Teilungserklärung die Kfz-Stellplätze bestimmten einzelnen Sondereigentumseinheiten zugeordnet sind, können diese nicht durch Beschluss anderen Sondereigentums...mehr

Überblick Eine Hausordnung soll dem gedeihlichen Zusammenleben der Miteigentümer dienen und deren Zusammenleben möglichst störungsfrei ordnen. Sie kann auf verschiedenen Wegen zustande kommen und unterliegt als Gebrauchs- und Nutzungsregelung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum bestimmten Schranken. Als Maßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung nach § 19 Abs. 2 Nr. 1 WEG hat jed...mehr

Verbot der Tierhaltung Ein generelles Haustierhaltungsverbot kann nicht beschlossen werden, es bedarf vielmehr einer entsprechenden Vereinbarung.[1] Allerdings kann durch einen unangefochtenen Mehrheitsbeschluss die Hundehaltung in einer Wohnanlage generell verboten werden, obwohl es auch hierfür einer Vereinbarung bedarf.[2] § 19 Abs. 1 WEG verleiht den Wohnungseigentümern d...mehr

Zwar kann ein negativer Beschluss infolge mehrheitlicher Ablehnung eines Beschlussantrags ebenfalls von jedem Eigentümer gerichtlich angefochten werden. Allerdings entfaltet ein Negativbeschluss keine Sperrwirkung bezüglich einer erneuten Beschlussfassung über den ursprünglich abgelehnten Beschlussantrag. Ein Negativbeschluss ändert auch die Rechtslage vor und nach dem Besch...mehr