Fachbeiträge & Kommentare zu Wohnungseigentum

Häufig führt das Abstellen eines Wohnmobils auf dem zur Wohnungseigentumsanlage gehörenden Parkplatz zu Meinungsverschiedenheiten unter den Wohnungseigentümern. Stellplätze einer Wohnungseigentumsanlage dienen unstreitig zumindest dem kurzfristigen Parken von Pkws. Das Abstellen eines Wohnmobils auf der gemeinschaftlichen Hoffläche vor einem Doppelhaus stellt einen unzulässi...mehr

In der Regel beschließen die Wohnungseigentümer eine Hausordnung. Ausreichend ist grundsätzlich ein einfachmehrheitlicher Beschluss. Formulierungsvorschläge werden zumeist auf der Grundlage gängiger Muster von Verwaltern oder Verwaltungsbeiräten vorbereitet und den Wohnungseigentümern zur Beschlussfassung vorgelegt. Allerdings darf die Verwendung derartiger Muster die Entsch...mehr

Nach § 19 Abs. 2 Nr. 1 WEG stellt die Aufstellung einer Hausordnung ein Regelbeispiel ordnungsmäßiger Verwaltung und Benutzung dar. Hieraus folgt zum einen, dass es einer Hausordnung nicht zwingend bedarf. Zum anderen folgt hieraus, dass im Fall des Fehlens einer Hausordnung jeder Wohnungseigentümer die Aufstellung einer Hausordnung resultierend aus seinem Anspruch auf ordnu...mehr

In einer Gemeinschaftsordnung kann der Verwalter zur Erstellung einer Hausordnung ermächtigt sein. Insoweit wiederum ist entscheidend, welche Formulierung die Gemeinschaftsordnung enthält. Einerseits kann sie den Verwalter ermächtigen, andererseits kann sie ihn verpflichten, eine Hausordnung aufzustellen. Aus der Ermächtigung ergibt sich keine Verpflichtung, sodass die Gemei...mehr

Ein generelles Verbot von Parabolantennen kann nicht durch Beschluss angeordnet werden. Ein entsprechender Beschluss ist aber grundsätzlich nicht nichtig, sondern nur anfechtbar. Zur Nichtigkeit führt es, wenn mit dem Beschluss eine Vereinbarung abgeändert wird.[1] Ein Wohnungseigentümerbeschluss, mit dem die Gemeinschaft mehrheitlich beschließt, dass Parabolantennen auf und ...mehr

Die Wohnungseigentümer haben die generelle Beschlusskompetenz, entsprechende Gebrauchsregelungen nach § 19 Abs. 1 WEG zu treffen, soweit sich Abweichendes nicht aus der Gemeinschaftsordnung ergibt. So können Turnusregelungen für die Nutzung von Kfz-Stellplätzen beschlossen oder die vorhandenen Stellplätze auch durch Los einzelnen Wohnungseigentümern zum Gebrauch überlassen w...mehr

Grundsätzlich sollten vermietende Eigentümer darauf achten, dass im Rahmen des Mietvertrags keine der Gemeinschaftsordnung oder der Hausordnung der Wohnungseigentümergemeinschaft widersprechenden Bestimmungen aufgenommen werden. Ebenso grundsätzlich muss danach unterschieden werden, ob im Innenverhältnis der Wohnungseigentümer zueinander geltende Gebrauchs- oder Nutzungsrege...mehr

Wohnungseigentümer können durch Beschluss grundsätzlich nicht zur tätigen Mithilfe verpflichtet werden. Wirksam können Regelungen zu Reinigungs-, Streu- und Winterdiensten oder sonstigen Diensten, wie etwa Laubfegen, durch Beschluss der Wohnungseigentümer nicht getroffen werden. Zunächst hatte der BGH für den Bereich der Räum- und Streupflichten klargestellt, dass derartige ...mehr

Rechte aus dem Sondereigentum Nach § 13 Abs. 1 WEG kann jeder Eigentümer mit seinem Sondereigentum nach Belieben verfahren, soweit nicht Rechte Dritter entgegenstehen. Das Gesetz lässt großzügig die Nutzung des Sondereigentums zu. Die Grenzen ergeben sich erst, wenn durch die Nutzung die Rechte eines anderen Eigentümers verletzt werden. Hier wird vom Gesetz die problematische...mehr

6.9.1 Wohnungseigentum Die Ausübung der Prostitution in einer Eigentumswohnung ist nicht mehr von der Zweckbestimmung gedeckt und somit nicht erlaubt.[1] Dies gilt sowohl für die Wohnungseigentümer selbst als auch für deren Mieter.[2] Die Ausübung der Prostitution verstößt gegen die guten Sitten und beeinträchtigt die anderen Wohnungseigentümer über das in § 14 WEG bestimmte ...mehr

3.1 Hausordnung als Bestandteil der Gemeinschaftsordnung Regelungen zur Hausordnung können bereits in die Gemeinschaftsordnung eingebunden werden. Im Fall der Entstehung der Gemeinschaft nach § 3 WEG durch Teilungsvertrag ist die Zustimmung aller Ersteigentümer zu einer bestimmten Hausordnung erforderlich. Bei Begründung von Wohnungseigentum nach § 8 WEG durch Teilung treten ...mehr

6.1 Tierhaltung Verbot der Tierhaltung Ein generelles Haustierhaltungsverbot kann nicht beschlossen werden, es bedarf vielmehr einer entsprechenden Vereinbarung.[1] Allerdings kann durch einen unangefochtenen Mehrheitsbeschluss die Hundehaltung in einer Wohnanlage generell verboten werden, obwohl es auch hierfür einer Vereinbarung bedarf.[2] § 19 Abs. 1 WEG verleiht den Wohnun...mehr

Bei Knappheit von Parkraum kann andererseits die Befugnis zum Parken zeitweise oder für bestimmte Fahrzeuge eingeschränkt werden.[1] Zeitliche Einschränkung Auch ein Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümerversammlung, der die Nutzung einer im Gemeinschaftseigentum stehenden Grundstücksfläche als Parkplatz so regelt, dass nicht alle Wohnungseigentümer auch während der Zeit vo...mehr

Durch eine Gebrauchsregelung bezüglich der Art der Nutzung für das Sondereigentum oder für Teile des gemeinschaftlichen Eigentums kann die Teilungserklärung abschließende Regelungen enthalten, was regelmäßig auch der Fall ist. Definiert wird insoweit, ob Sondereigentum zu Wohnzwecken oder nicht zu Wohnzwecken bestimmt ist und genutzt werden darf. Es handelt sich dabei um ein...mehr

Inhalt oder Mindestinhalt einer Hausordnung sind im Gesetz nicht geregelt. Der Gesetzgeber überlässt die Festlegung der Eigenverantwortung der Wohnungseigentümer. Charakter und Bedürfnisse von Eigentümergemeinschaften sind vielfältig und unterschiedlich. Es existieren gemischt genutzte Anlagen mit Gewerbe- und Wohneinheiten, reine Wohnanlagen in Stadtrand-, Kur- oder Erholun...mehr

Eine Änderung der dinglichen Zuordnung der Pkw-Abstellplätze betrifft den Kernbereich des Sondereigentums und ist daher der Beschlusskompetenz der Eigentümerversammlung entzogen.[1] So also etwa in der Teilungserklärung die Kfz-Stellplätze bestimmten einzelnen Sondereigentumseinheiten zugeordnet sind, können diese nicht durch Beschluss anderen Sondereigentumseinheiten zugeor...mehr

Stilllegung von Schwimmbädern Schwimmbäder haben sich inzwischen als teilweise teure Kostenstellen einer Eigentümergemeinschaft erwiesen. Ältere Schwimmbäder entpuppen sich als Dauerbaustellen. Statt Nutzungsregelungen stehen deswegen nicht selten Überlegungen an, die Nutzung zu beenden, um weiterlaufende Kosten zu meiden. Aber: Ein Schwimmbad und dessen Nutzung in einer Wohn...mehr

Grundsätzlich ist Musizieren, das außerhalb der eigenen Wohnung nicht zu hören ist, im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung durch Gebrauchsregelungen nicht beschränkbar, weil durch ein solches Musizieren kein anderer Wohnungseigentümer beeinträchtigt wird. Jeder Eigentümer kann sein Sondereigentum gem. § 13 Abs. 1 WEG nach Belieben nutzen, soweit nicht das Gesetz oder Rechte Dr...mehr

Da die Hausordnung von den Eigentümern beschlossen werden kann, können einzelne oder auch alle Verhaltens- bzw. Gebrauchsregelungen nach § 19 Abs. 1 WEG grundsätzlich auch mit einfacher Beschlussmehrheit wieder aufgehoben, neu gefasst, geändert oder ergänzt werden. Auch wenn die Hausordnung Teil der Gemeinschaftsordnung ist, kann sie nach herrschender Meinung durch Beschluss...mehr

Während die Befürworter des Grillens ihren Anspruch auf die weitgehenden Gebrauchs- und Nutzungsrechte in § 13 Abs. 1 WEG stützen, fordern die Gegner aus der gleichen Rechtsgrundlage und aus § 14 WEG ein Verbot, weil sie mit den Folgen des Grillens, wie Rauch- und Geruchsbelästigung, konfrontiert und dadurch in ihrem Recht auf Nutzung ihrer Wohnung ohne solche Störung beeint...mehr

Bei jeder Abänderung eines bestandskräftigen Beschlusses oder einer richterlichen Entscheidung nach § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG sind die Rechte der Eigentümer zu beachten, die auf die Gültigkeit des bestehenden Beschlusses vertrauen und deswegen etwa Vermögensdispositionen getroffen haben. Praxis-Beispiel Hundehaltungsverbot Ein Eigentümer schafft sich einen Hund an. Beschließen di...mehr

Ist in der Gemeinschaftsordnung festgelegt, dass ein Sondereigentum während der Ladenöffnungszeiten gewerblich genutzt werden darf, erweitern sich die in einer Gemeinschaft zulässigen Betriebszeiten für dieses Sondereigentum, wenn öffentlich-rechtlich die Ladenöffnungszeiten verlängert oder ganz aufgehoben werden.[1] Ist in der Teilungserklärung ein Teileigentum als Laden od...mehr

Die Ausübung der Prostitution oder der Bordellbetrieb in Räumen des Teileigentums wird ebenso größtenteils unter Hinweis auf die Sittenwidrigkeit für unzulässig gehalten.[1] Anderer Ansicht ist das LG Nürnberg[2] für den Fall der Prostitution in einer Wohnungseigentumsanlage, in der die gewerbliche Nutzung zulässig ist. Wird die Prostitution in einer atypischen Wohnanlage au...mehr

Regelfall der Erstellung oder Ergänzung einer Hausordnung ist eine entsprechende Beschlussfassung der Eigentümerversammlung. Der Verwalter nimmt einen entsprechenden Antrag auf die Tagesordnung und lässt die Eigentümer darüber entscheiden, ob bestimmte Themen in die Hausordnung aufgenommen werden. Gründe, die für und gegen einen Antrag sprechen, können in der Eigentümerversa...mehr

Die Hausordnung muss nicht in einem einzigen Werk niedergelegt sein. Im Laufe des Bestehens einer Eigentümergemeinschaft können immer wieder Einzelbeschlüsse zu unterschiedlichen Themen gefasst worden sein, deren Summe letztlich die eigentliche Hausordnung bildet. Es kann mühsam werden, alle Hausordnungsregelungen einer Gemeinschaft zusammenzutragen. Beschlüsse bis zum 30.6....mehr

Das Offenhalten einer Haustür stellt keinen ordnungsmäßigen Gebrauch i. S. d. § 19 Abs. 1 WEG dar.[1] Ordnungsmäßig ist danach ein Gebrauch, der u. a. den Interessen der Gesamtheit der Wohnungseigentümer entspricht. Bei Wohngebäuden besteht der Zweck einer Haustür im Wesentlichen darin, die Bewohner und die Räume vor Übergriffen Unbefugter zu schützen. Dieser Sicherungsfunkt...mehr

Häufiger Streitpunkt in Eigentümergemeinschaften sind spielende Kinder, die einerseits ihren Freiraum benötigen, deren Spiel andererseits aber als störend empfunden wird.[1] Insoweit kann eine ausgewogene Regelung in einer Hausordnung helfen, ob und in welcher Zeit Kinder im Hof oder Treppenhaus spielen dürfen oder ob und wie der Garten für die Kinder nutzbar ist. Spielen auf...mehr

Grundsätzlich stellt sich das Problem, dass im Vorfeld der Beschlussfassung nicht vorauszusehen ist, wie viele Wohnungseigentümer für die Austauschmaßnahme stimmen werden. Dies steht erst dann fest, wenn der Versammlungsleiter das Beschlussergebnis verkündet hat. Hier stellt sich dann das weitere Problem, dass Wohnungseigentümer etwa unter der Voraussetzung zugestimmt haben,...mehr

Die Wohnanlage soll mit einer Zentralschließanlage dergestalt ausgestattet werden, dass zum Öffnen und Verschließen der Eingangstür zur Wohnanlage und der jeweiligen Eingangstüren zu den Sondereigentumseinheiten nur noch ein Schlüssel benötigt wird. Zur Schaffung einer endgültigen Ermessensentscheidung der Wohnungseigentümer aufgrund gesonderter Beschlussfassung ist es erford...mehr

Verliert der Wohnungseigentümer oder sein Mieter einen Schlüssel, besteht zunächst dem Grunde nach ein Schadensersatzanspruch der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gegen den Wohnungseigentümer, der im Fall des Schlüsselverlusts seines Mieters diesen entsprechend in Regress nehmen kann. Ist ein Schlüsselmissbrauch aufgrund der konkreten Verlustsituation mit an Sicherheit gre...mehr

Wie in der Wohnungseigentümerversammlung vom __________ zu TOP _____ beschlossen, soll eine Zentralschließanlage der Sicherheitsstufe _____ zum Einbau kommen, jeder Sondereigentumseinheit sind 4 Schlüssel zur Verfügung zu stellen. Insoweit hatte die Verwaltung drei Angebote von Fachunternehmen eingeholt, die den Wohnungseigentümern mit dem Einberufungsschreiben übersandt wurd...mehr

Aufgrund eines drohenden irreparablen Defekts der zentralen Schließanlage wird deren Austausch erforderlich. Konkret _______________ (Beschreibung des Defekts). Auf Grundlage des derzeitigen Sicherheitsstandards der Gruppe 2 der Schließanlage hatte die Verwaltung 3 Angebote von Fachunternehmen eingeholt, die den Wohnungseigentümern mit dem Einberufungsschreiben übersandt wur...mehr

Aufgrund des Umstands, dass der Mieter des Wohnungseigentümers W einen Schlüssel der zentralen Schließanlage verloren hat, ist ein Austausch der Schließanlage erforderlich, da ein Missbrauch des Schlüssels nicht auszuschließen ist. Auf Grundlage des derzeitigen Sicherheitsstandards der Gruppe 2 der Schließanlage hatte die Verwaltung 3 Angebote von Fachunternehmen eingeholt, d...mehr

Liegt ein Defekt an der Schließanlage nicht vor und ist ein solcher auch nicht absehbar, handelt es sich bei einem dennoch erfolgenden Austausch der Schließanlage um eine bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums nach § 20 Abs. 1 WEG. Da sich die Kosten der Maßnahme nicht amortisieren, kommt es für die Kostentragungsverpflichtung sämtlicher Wohnungseigentümer darauf an...mehr

Aufgrund eines drohenden irreparablen Defekts der zentralen Schließanlage an der Zugangstür zur Wohnanlage wird deren Austausch erforderlich. Konkret ______ (Beschreibung des Defekts). Auf Grundlage des derzeitigen Sicherheitsstandards der Gruppe 2 der Schließanlage hatte die Verwaltung 3 Angebote von Fachunternehmen eingeholt, die den Wohnungseigentümern mit dem Einberufung...mehr

Rz. 67 Nach der Entscheidung des BGH v. 2.6.2005[40] ist auch die Wohnungseigentümergemeinschaft teilweise rechts- und parteifähig und damit als nur ein Gläubiger anzusehen. Rz. 68 Es entsteht daher keine Erhöhung nach Nr. 1008 VV, wenn der Auftrag im Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft erteilt wird.[41] Ein Antrag auf Durchführung der Zwangsvollstreckung für eine Wohnun...mehr

Wird der Austausch der Schließanlage wegen eines (drohenden) Defekts der Anlage erforderlich, bestehen zunächst keine rechtlichen Besonderheiten. Es handelt sich um eine Maßnahme der Erhaltung des Gemeinschaftseigentums, deren Kosten von allen Wohnungseigentümern zu tragen sind. Allerdings stellt sich die Frage, ob es zusätzlich eines Austauschs der Schließzylinder auch der W...mehr

Bei der Auswechslung einer bestehenden Zentralschließanlage sind unterschiedliche Konstellationen zu unterscheiden: Der Austausch erfolgt wegen eines Defekts. Der Austausch wird erforderlich aufgrund Schlüsselverlusts eines der Wohnungseigentümer oder seines Mieters. Der Austausch soll zwar nicht wegen eines Defekts erfolgen, aber zur Anpassung an zeitgemäße Standards. Stets ist...mehr

Begriff Es gibt zahlreiche Gründe für den Austausch der zentralen Schließanlage. Zunächst muss der jeweilige Sachverhalt genau analysiert werden, bevor über den Austausch in der Eigentümerversammlung beschlossen wird. Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung LG Hamburg, Beschluss v. 10.3.2016, 318 S 79/15: Wird der Austausch wegen eines Schlüsselverlusts erforderlich, handelt...mehr

Rz. 24 [Autor/Stand] Bei Wohnungseigentum ist – wie bei Ein- und Zweifamilienhäusern – zur Gewährleistung einer relations- und realitätsgerechten Bewertung von Wohnungseigentum im Ertragswertverfahren eine Abstufung der gesetzlich normierten Liegenschaftszinssätze in Korrelation zu hohen Bodenrichtwerten erforderlich. Auch hier verringert sich der Liegenschaftszinssatz bei s...mehr

Nach § 18 Abs. 1 WEG obliegt die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Über die Verwaltungsmaßnahmen selbst beschließen aber selbstverständlich die Wohnungseigentümer nach Maßgabe des § 19 WEG. Ordnungsmäßige Verwaltung Gemäß § 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG kann jeder Wohnungseigentümer von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer eine ordnungsmäß...mehr

Bearbeiterin: Dr. Ursula Roth-Caspari Die fetten Zahlen bezeichnen die Paragraphen, die mageren Zahlen die Randziffern. Abbauland Begriff BewG 34 114; BewG 43 6 ff.; BewG 237 78 Abgrenzung zu Substanzabbau durch Dritte BewG 43 9 Abgrenzung zu Umland BewG 43 14 Betrieb der Land- und Forstwirtschaft BewG 234 112 ff. Bewertung BewG 43 18 f. Einzelertragswert BewG 34 27; BewG 43 18; Bew...mehr

Das Gemeinschaftsvermögen ist gemäß § 9a Abs. 3 WEG der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zugeordnet. Es besteht aus den im Rahmen der gesamten Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums gesetzlich begründeten und rechtsgeschäftlich erworbenen Sachen und Rechten sowie den entstandenen Verbindlichkeiten. Zum Gemeinschaftsvermögen gehören insbesondere die Ansprüche und Befu...mehr

Wegen seiner überragenden Bedeutung gerade mit Blick auf die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums kann die Bestellung eines Verwalters gemäß § 26 Abs. 5 WEG auch nicht durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer ausgeschlossen werden. Weiter zu beachten ist, dass es stets nur einen Verwalter geben kann und auch die Bestellung eines Stellvertreters des Verwalters nicht möglich...mehr

Für Maßnahmen, die über die ordnungsmäßige Erhaltung (früher: Instandhaltung und Instandsetzung) des Sondereigentums hinausgehen, ordnet § 13 Abs. 2 WEG eine Gestattungsbeschlussfassung an, soweit durch die entsprechende Maßnahme anderen Wohnungseigentümern ein über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinausgehender Nachteil erwächst. § 13 Abs. 2 WEG be...mehr

In vielen Fällen wird in der Praxis durch eine entsprechende Gestaltung von Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung dem Charakter einer Mehrhausanlage dadurch Rechnung getragen, dass haus- bzw. gebäudebezogen Untergemeinschaften gebildet werden, die auch mit eigenen Beschlusskompetenzen ausgestattet sind. Praxis-Beispiel Weitest mögliche getrennte Verwaltung "Die einzelnen ...mehr

Nach der Bestimmung des § 1020 Satz 2 BGB hat der Berechtigte aus der Grunddienstbarkeit die von ihm gehaltene Anlage in ordnungsmäßigem Zustand zu erhalten. Praxis-Beispiel Geh- und Fahrtrecht für Hinterliegergemeinschaft Der Bauträger hat in der Vergangenheit auf einem Grundstück 2 Gebäude errichtet und später die Grundstücke geteilt und auch die Wohnungs- oder Gewerbeeinhei...mehr

Die Verwaltung des Gemeinschaftsvermögens obliegt dem Verwalter nach Maßgabe der Beschlüsse der Wohnungseigentümer. Unabhängig von den Beschlüssen der Wohnungseigentümer verleiht ihm das Gesetz in § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG die Kompetenz, sämtliche Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung von untergeordneter Bedeutung zu treffen. Insoweit hat er auch ohne entsprechende Beschlussfassu...mehr

Verbreitet sind Fälle, in den 2 oder mehr Wohnungseigentumsanlagen über eine sich unter den real geteilten Grundstücken befindliche Tiefgarage verfügen, die entsprechend der Häuser ebenfalls vertikal in der Luftlinie geteilt und insoweit jeweils teilweise gemeinschaftliches Eigentum der jeweiligen Wohnungseigentümer der einzelnen Häuser ist. Praxis-Beispiel Gemeinsame Zufahrt...mehr

Die Wohnungseigentümer einer Mehrhausanlage können zumindest mit Blick auf die Kostenverteilung eine Trennung zwischen den Häusern herbeiführen. Rechtsgrundlage bildet § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG. Nach dieser Vorschrift kann der gesetzliche oder vereinbarte Kostenverteilungsschlüssel bezüglich einzelner Kosten oder einzelner Arten von Kosten durch Beschluss geändert werden. Wicht...mehr