Fachbeiträge & Kommentare zu Wohnungseigentum

Die Anfechtungsklage hat Erfolg! Das AG ist der Ansicht, der Beschluss widerspreche einer ordnungsmäßigen Verwaltung. Die Verwaltung habe den Beschlussgegenstand bei der Einberufung nicht bezeichnet. Eine Bezeichnung oder Information, zu welcher konkreten baulichen Maßnahme oder zu welchem Themenkomplex ein Umlaufbeschluss erfolgen solle, sei in der Einladung nicht erwähnt w...mehr

Der BGH verneint die Frage! Die Ansicht von Wohnungseigentümer K, seine Beschwer stimme mit dem von dem LG für das Berufungsverfahren auf der Grundlage des § 49 GKG festgesetzten Streitwerts von 36.989,38 EUR überein, treffe nicht zu. Der Streitwert für wohnungseigentumsrechtliche Beschlussklagen entspreche in der Regel nicht der für die Zulässigkeit eines Rechtsmittels maßge...mehr

Gem. § 20 Abs. 1, Abs. 3 WEG können einem Wohnungseigentümer Maßnahmen einer baulichen Veränderung gestattet werden, wenn alle Wohnungseigentümer, deren Rechte durch die bauliche Veränderung über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt werden, einverstanden sind. Als Beeinträchtigungen kommen u. a. die Gefahr einer geringeren konstrukt...mehr

Beschlüsse, mit denen die Wohnungseigentümer vor dem 1.12.2020 ihre Mängelrechte gegen die Bauträgerin vergemeinschaftet hatten, sind weiterhin wirksam.mehr

Der Verwaltungsbeirat K klagt gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer auf Aufwendungsersatz aus §§ 662, 670 BGB. K hatte ein Kompaktseminar mit dem Titel "Hilfe, ich bin Verwaltungsbeirat" besucht. Dabei entstanden u. a. Reise- und Übernachtungskosten.mehr

Wenn die Wohnungseigentümer unter Geltung des Wohnungseigentumsgesetzes in der bis zum 30.11.2020 geltenden Fassung Erhaltungsmaßnahmen am gemeinschaftlichen Eigentum beschlossen haben, die notwendig Substanzeingriffe am Sondereigentum erfordern, besteht eine Beschlusskompetenz, diejenigen Maßnahmen zu beschließen, die zur Wiederherstellung des Sondereigentums erforderlich s...mehr

Hat ein Wohnungseigentümer eine Anfechtungsklage gegen einen Beschluss nach § 28 Abs. 5 WEG a. F. erhoben, der noch vor dem 1.12.2020 gefasst wurde, ist das Rechtsschutzbedürfnis für diese Klage nicht am 1.12.2020 entfallen.mehr

Ein Wohnungseigentümer hat auch nach der Löschung von Zwangseintragungen keinen Anspruch auf Umschreibung seines Wohnungsgrundbuchs.mehr

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer K klagt gegen B fälliges Hausgeld ein. Gegenstand der Zahlungsklage (i. H. v. 3.240 EUR nebst Verzugszinsen seit dem 16.11.2021) ist die hälftige Sonderumlage aus einem Beschluss vom 14.10.2021, der eine Zahlung bis zum 15.11.2021 vorsieht. Die Klage wird B am 7.12.2021 zugestellt. Nach Zahlung der Klageforderung am 13.12.2021 erklärt ...mehr

Bei einer Auftragsvergabe mit einem höheren Wert als 3.000 EUR müssen mindestens 3 Vergleichsangebote eingeholt und den Wohnungseigentümern vorgelegt werden, um eine angemessene und hinreichende Vergleichsbasis zur Abwägung der in Rede stehenden Arbeiten und Aufträge zu ermöglichen.mehr

Besteht eine Haftungsklausel, bedarf auch die unentgeltliche Übertragung eines Wohnungseigentums einer familiengerichtlichen Genehmigung.mehr

Ohne Erfolg! Das Grundbuchamt verlange zu Recht eine familiengerichtliche Genehmigung. Denn die Auflassung an B unterfalle § 1915 BGB i. V. m. § 1822 Nr. 10 BGB. Die Übernahme einer fremden Verbindlichkeit liege auch dann vor, wenn der Minderjährige gemeinsam mit einem Dritten die gesamtschuldnerische Haftung für eine Verbindlichkeit übernehme, die im Innenverhältnis der Dri...mehr

Problemüberblick Nach § 15 Abs. 3 Satz 1 GBO sind die zu einer Eintragung im Grundbuch erforderlichen Erklärungen vor ihrer Einreichung für das Grundbuchamt von einem Notar grundsätzlich auf "Eintragungsfähigkeit" zu prüfen. Wie vom OLG Naumburg dargestellt, ist streitig, ob eine Zustimmung, die nach § 12 Abs. 1 WEG nach einer Vereinbarung der Wohnungseigentümer erforderlich ...mehr

Problemüberblick Für jeden Miteigentumsanteil wird nach § 7 Abs. 1 Satz 1 WEG von Amts wegen ein besonderes Grundbuchblatt (Wohnungsgrundbuch, Teileigentumsgrundbuch) angelegt. Auf diesem wird nach § 7 Abs. 1 Satz 2 WEG das zu dem Miteigentumsanteil gehörende Sondereigentum und als Beschränkung des Miteigentums die Einräumung der zu den anderen Miteigentumsanteilen gehörenden...mehr

Ohne Erfolg! Vor allem habe B die Klage nicht sofort i. S. v. § 93 ZPO anerkannt. Denn B habe einen Anlass zur Klage gegeben. So liege es nämlich, wenn sich die beklagte Partei – ohne Rücksicht auf Verschulden – vorprozessual so verhalten habe, dass die klagende Partei annehmen musste, ohne Anrufung des Gerichts ihr Ziel nicht erreichen zu können. Bei fälligen Forderungen ge...mehr

Problemüberblick Der Fall behandelt einen "Klassiker". Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer soll zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums einen Vertrag schließen. Dann fragt es sich, ob die Verwaltung von mehreren Unternehmen für den gewollten Vertragsinhalt ein Angebot einholen muss. 3 Angebote Im Grundsatz gilt: es bedarf in der Regel wenigstens dreier Angebote. Geht...mehr

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer K nimmt Teileigentümer B auf Unterlassung der Nutzung seines Sondereigentums als kulturelle Begegnungsstätte in Anspruch. Das AG gibt der Klage statt. Das Urteil wird dem erstinstanzlichen Prozessbevollmächtigten (Y) des B am 23.1.2020 zugestellt. Der zweitinstanzliche Prozessbevollmächtigte (Z) des B legt fristgerecht gegen das Urteil...mehr

Wohnungseigentümer K beantragt, sein Wohnungsgrundbuch umzuschreiben. Aus dem Wohnungsgrundbuch sind bislang erkennbar: ein im Jahr 2004 gelöschter Vermerk über die Anordnung der Zwangsversteigerung, ein im Jahr 2014 gelöschtes allgemeines Verfügungsverbot nach § 21 Abs. 2 Nr. 2 InsO, die Eröffnung des Insolvenzverfahrens über das Vermögen des K (gelöscht im Jahr 2020) und e...mehr

Problemüberblick Im Fall will Wohnungseigentümer K eine BGH-Entscheidung herbeiführen. Dies ist, wenn die Revision nicht zugelassen worden ist, grundsätzlich nur möglich, wenn der Wert der mit der Revision geltend zu machenden Beschwer 20.000 EUR übersteigt (§ 544 Abs. 2 Nr. 1 ZPO). Das Wort "Beschwer" will beschreiben, dass die klagende oder beklagte Partei einen Nachteil du...mehr

Auch der "werdende Wohnungseigentümer" ist Hausgeldschuldner.[1] Wer gegen den teilenden Eigentümer einen Anspruch auf Übertragung von Wohnungseigentum hat, der durch Vormerkung im Grundbuch gesichert ist, gilt nach § 8 Abs. 3 WEG gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und den anderen Wohnungseigentümern anstelle des teilenden Eigentümers als (werdender) Wohnungse...mehr

Überblick Ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ausnahmsweise selbst "Wohnungseigentümerin" oder ist sie "Wohnungseigentümerin" geworden, ist auch sie Hausgeldschuldner und schuldet die Vor- und/oder Nachschüsse. Zwar wird im Gesellschaftsrecht dann, wenn eine Aktiengesellschaft eigene Aktien erworben hat oder wenn eine Gesellschaft eigene Anteile hält, überwiegend vert...mehr

Teilhaber eines Wohnungseigentums sind nach h. M. jeweils Wohnungseigentümer[1] und haften für Hausgeld gemeinsam und gemäß § 421 BGB als Gesamtschuldner.[2] Eine solche gesamtschuldnerische Haftung gilt etwa für: Miteigentümer eines Wohnungseigentums nach Bruchteilen im Sinne der §§ 741 ff. BGB [3], z. B. Eheleute; Mitglieder von Gesamthandsgemeinschaften; die Gesellschafter ei...mehr

Steht dem Hausgeldschuldner gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer eine Forderung zu, ist diese hingegen grundsätzlich berechtigt, aufzurechnen, z. B. gegen überzahlte Vorschüsse mit älteren Hausgeldschulden[1]. Anders ist es, wenn die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer für einen Hausgeldschuldner Treuhänderin ist, z. B. für eine Versicherungsleistung.[2]mehr

Fehlt es an einer solchen Bestimmung, sind die Ansprüche der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nach § 271 Abs. 1 BGB sofort fällig.mehr

Ein ehemaliger Wohnungseigentümer ist nach h. M. für die Hausgeldforderungen Verpflichteter, die während seiner Eintragung im Wohnungsgrundbuch als Wohnungseigentümer fällig geworden sind. Haftungsklausel Haben die Wohnungseigentümer eine Haftungsklausel vereinbart (= Erwerberhaftung), haftet der Sondernachfolger kumulativ neben dem Alteigentümer. Hausgeld, das nach dem Eigent...mehr

Mit dem Begriff "Hausgeld", andere sprechen von "Wohngeld", sind die von den Wohnungseigentümern der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nach § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG geschuldeten Mittel angesprochen. Kein "eigentliches" Hausgeld sind Nachschüsse nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG sowie Vorschüsse auf eine Sonderumlage, sei es, um eine Liquiditätskrise zu meistern, um eine Baumaßnahm...mehr

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist – auch wenn sie ein Wohnungseigentum erworben hat und Wohnungseigentümerin ist – nach § 9a Abs. 5 WEG nicht insolvenzfähig. Statt der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer müssen ihre "Mitglieder", mithin die Wohnungseigentümer, die fälligen Hausgelder begleichen.[1]mehr

3.3.3.1 Vorschüsse Soweit Vorschüsse fällig werden, nachdem ein Sondernachfolger "Wohnungseigentümer" geworden ist, also im Wohnungsgrundbuch als Eigentümer des Wohnungseigentums eingetragen worden ist, schuldet allein er die Erfüllung des Vorschusses.[1] Den Vorschuss auf eine nach Eigentumsumschreibung fällig werdende Sonderumlage, schuldet nur der Sondernachfolger. Dies gil...mehr

3.3.2.1 Grundsatz: Keine Erwerberhaftung Der Erwerber schuldet nach h. M. kein Hausgeld, das vor seiner Eintragung im Wohnungsgrundbuch[1] fällig geworden ist ("Altverbindlichkeiten").[2] Dem Gesetz sei eine "Erwerberhaftung" für Altverbindlichkeiten unbekannt. Ein Haftungsübergang für bereits gegen den Rechtsvorgänger fällig gestellte rückständige Verbindlichkeiten sei auch ...mehr

3.2.1 Natürliche Personen Wohnungseigentümer im Sinne von § 28 WEG ist, wer zu Recht im Wohnungsgrundbuch eingetragen ist.[1] Dies gilt auch dann, wenn der im Grundbuch Eingetragene das Eigentum nur treuhänderisch innehat.[2] Erbe und Ersteigerer Der Erbe oder der Ersteigerer eines Wohnungseigentums steht zwar nicht im Wohnungsgrundbuch, ist aber Wohnungseigentümer und schulde...mehr

Wann Hausgeld fällig ist, können die Wohnungseigentümer durch einen auf § 28 Abs. 3 WEG gestützten Beschluss[1] oder durch eine Vereinbarung[2] bestimmen, jenseits der §§ 27 Abs. 2, 19 Abs. 1 WEG aber nicht der Verwalter. 2.1.1 Gemeinschaftsordnung Häufig enthält bereits die Gemeinschaftsordnung eine Bestimmung zur Fälligkeit von Hausgeldzahlungen, wie beispielsweise das nachf...mehr

Zusammenfassung Überblick In einer Wohnungseigentumsanlage entstehen Kosten. Soweit diese unmittelbar auf das Sondereigentum entfallen, ist es Aufgabe des jeweiligen Wohnungseigentümers, die entsprechenden Verbindlichkeiten zu erfüllen.[1] Auf welche Art und Weise er etwa für sein Gas, seinen Strom oder seine Grundsteuer die erforderlichen Mittel aufbringt, ist allein seine S...mehr

Besteht an einem Wohnungseigentum ein Nießbrauch, schuldet nur der Wohnungseigentümer das Hausgeld, nicht aber der Nießbraucher[1]; Entsprechendes gilt bei einem Dauerwohn- oder Dauernutzungsrecht sowie bei einem Wohnungsberechtigten im Sinne von § 1093 BGB.mehr

Wenn ein Wohnungseigentümer seine Pflichten als Wohnungseigentümer so schwer verletzt, dass sein Verbleiben in der Gemeinschaft für die übrigen Wohnungseigentümer unzumutbar wird, können die anderen Wohnungseigentümer von ihm die Veräußerung seines Wohnungseigentums verlangen. Steht ein Wohnungseigentum mehreren Wohnungseigentümern gesamthänderisch zu und stört nur einer von...mehr

Bewohnt ein Leistungsberechtigter selbst sein Wohnungseigentum, gehören zu den Bedarfen für die Unterkunft und Heizung nach § 22 Abs. 1 Satz 1 SGB II die Aufwendungen, die tatsächlich und untrennbar mit dem Gebrauch verbunden sind. Das ist das Hausgeld[1], auch eine Sonderumlage.[2] Als Bedarf werden nach § 12 Abs. 3 Satz 1 SGB II auch unabweisbare Aufwendungen für Instandha...mehr

Zu dem Anspruch eines Wohnungseigentümers auf Rückzahlung eines Teils des Vorschusses kommt es, wenn etwa die Prognosen des Wirtschaftsplans unzutreffend hoch waren oder der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer aus anderen Gründen Liquidität während des Wirtschaftsjahres zufließt und einem Wohnungseigentümer daher nach der Einzelabrechnung als Rechnungsgrundlage eine "Anpassu...mehr

Anders ist es, wenn ein Wohnungseigentümer der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer eine Zahlung ohne Rechtsgrund geleistet hat. So liegt es, wenn er der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer versehentlich zu viel gezahlt hat.[1] Dieses Geld ist ihm ohne Weiteres auszuzahlen.mehr

Wenn der Wohnungseigentümer eine GmbH oder AG ist, schuldet nur diese das Hausgeld.mehr

Einem Wohnungseigentümer kann nach dem Beschluss nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG ein Rückforderungsanspruch zustehen. Waren als Vorschuss 4.800 EUR geschuldet (Soll), sind auf ein Wohnungseigentum aber nur 4.000 EUR entfallen, muss der Beschluss nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG die Vorschüsse auf 4.000 EUR reduzieren. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist befugt, gegen dieses "G...mehr

Überblick Wenn die Vor- und/oder Nachschüsse erst nach dem Erbfall fällig werden und damit keine Schulden des nicht mehr existenten Erblassers sein können, ist nach h. M. nicht das Eigentum maßgeblich, sondern die Frage, ob dem Erben das Halten der Wohnung (= Behalten des Wohnungseigentums) als ein "Handeln bei der Verwaltung des Nachlasses" zugerechnet werden kann.[1] Dies i...mehr

Im Verwaltervertrag können ohne deren Mitwirkung in Bezug auf das Hausgeldinkasso keine Verpflichtungen zu Lasten einzelner Wohnungseigentümer vorgesehen werden.[1] Solche Pflichten wären als Verpflichtungen zu Lasten Dritter nichtig.[2] Praxis-Beispiel Nichtigkeit Werden die Wohnungseigentümer im Verwaltervertrag verpflichtet, am Lastschriftverfahren teilzunehmen[3], ist dies...mehr

Gläubigerin des Hausgeldes ist nach h. M. ausschließlich – auch in einer Zweiergemeinschaft – die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.[1] Nur die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer – in der Regel vertreten durch den Verwalter – kann von einem Wohnungseigentümer das von ihm geschuldete Hausgeld verlangen und ist im Fall eines Hausgeldausfalls die Geschädigte. Nur die Gemeins...mehr

Bei einem Beschluss, mit dem die Vorschüsse angepasst werden, muss meines Erachtens klargestellt werden, welche Forderungen im Einzelnen erlöschen. Die Unterscheidung hat Bedeutung für einen Eigentümerwechsel. Fallbeispiel Auf das Wohnungseigentumsrecht Nr. 1 entfielen für das Jahr 2021 insgesamt 2.400 EUR (12 x 200 EUR) als Vorschuss. Nach der Einzeljahresabrechnung entfalle...mehr

Gehört ein Wohnungseigentum zu dem Nachlass, weil es der Testamentsvollstrecker für den Erben mit Nachlassmitteln erworben hat, sind die Hausgeldschulden, die während der Dauer der Testamentsvollstreckung fällig werden, Nachlassverbindlichkeiten, die sowohl der Erbe als auch der Testamentsvollstrecker schulden.[1]mehr

Eine Person, die lediglich Bucheigentümerin und damit zu Unrecht im Wohnungsgrundbuch als Eigentümerin eines Wohnungseigentums eingetragen ist, ist keine Wohnungseigentümerin und schuldet weder die Vor- und Nachschüsse[1], noch haftet sie für das Hausgeld. Wer z. B. den Erwerb von Wohnungseigentum oder Teileigentum wirksam nach §§ 119 ff. BGB angefochten hat, haftet weder di...mehr

Ist eine rechtsfähige Außen-GbR, eine OHG oder KG Wohnungseigentümerin, haften neben der Gesellschaft die (persönlich haftenden) Gesellschafter gemäß § 128 HGB akzessorisch für die Beitragsverpflichtungen.[1] Ist eine 2-Personen-GbR Wohnungseigentümerin und tritt einer der beiden Gesellschafter aus der GbR aus, so geht das Wohnungseigentum durch Anwachsung gemäß § 738 BGB ana...mehr

Gegenstand des Beschlusses ist die Einforderung von Nachschüssen oder die Anpassung der beschlossenen Vorschüsse. Die sich aus dem Wohnungseigentum ergebenden Rechte und Pflichten sind dabei nach § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG nicht personenbezogen, sondern an ein Wohnungseigentum geknüpft.[1] Wird daher ein Nachschuss für eine Wohnung von einem "falschen Namen" verlangt, ist die Fo...mehr

Die Fälligkeit der Vorschüsse bestimmt sich nach § 271 Abs. 1 BGB. Die Wohnungseigentümer können nach § 28 Abs. 3 WEG einen anderen Zeitpunkt bestimmen.[1] In der Praxis wird von dieser Beschlusskompetenz in der Regel Gebrauch gemacht und – wenn die Fälligkeit nicht ohnehin vereinbart ist[2] – bestimmt, dass das Hausgeld in bestimmten Raten zu bestimmten Zeitpunkten fällig is...mehr

Ein Wohnungseigentümer kann der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer im Einzelfall Hausgeld im weiteren Sinne auch in Form des Schadensersatzes schulden.[1] Das ist zum einen dann der Fall, wenn die Wohnungseigentümer keine Beschlüsse nach § 28 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Satz 1 WEG fassen. Und zum anderen dann, wenn die Wohnungseigentümer die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ni...mehr

4.1 Allgemeines Zu dem Anspruch eines Wohnungseigentümers auf Rückzahlung eines Teils des Vorschusses kommt es, wenn etwa die Prognosen des Wirtschaftsplans unzutreffend hoch waren oder der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer aus anderen Gründen Liquidität während des Wirtschaftsjahres zufließt und einem Wohnungseigentümer daher nach der Einzelabrechnung als Rechnungsgrundlag...mehr