Fachbeiträge & Kommentare zu Wohnungseigentum

Unter einer Veräußerung im Sinne des § 12 Abs. 1 WEG versteht man die rechtsgeschäftliche Übertragung des Wohnungseigentums unter Lebenden. Erfasst sind insoweit sowohl das schuldrechtliche Verpflichtungsgeschäft als auch das dingliche Rechtsgeschäft, also die Auflassung.[1] Hiervon abzugrenzen ist stets der Eigentumsübergang im Wege der Universalsukzession durch den Erben n...mehr

8.1 Grundsätze § 12 Abs. 4 Satz 1 WEG ermöglicht es den Wohnungseigentümern, eine vereinbarte Veräußerungszustimmung durch einfachen Mehrheitsbeschluss aufzuheben. Diese Befugnis kann allerdings seit Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 entgegen vormals geltender Rechtslage durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer eingeschränkt oder ausgeschlossen werden. Zur Aufhebung einer ...mehr

1.1 Keine Änderungen durch WEMoG Mit dem Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG) ist am 1.12.2020 die größte WEG-Reform seit Bestehen dieses Gesetzes in Kraft getreten. So obliegt u. a. die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums nach § 18 Abs. 1 WEG nun der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und nicht mehr den Wohnungseigentümern und der Verwalter fungiert gem. § 9b Ab...mehr

3.1 Zustimmungspflichtige Veräußerungsfälle Unter einer Veräußerung im Sinne des § 12 Abs. 1 WEG versteht man die rechtsgeschäftliche Übertragung des Wohnungseigentums unter Lebenden. Erfasst sind insoweit sowohl das schuldrechtliche Verpflichtungsgeschäft als auch das dingliche Rechtsgeschäft, also die Auflassung.[1] Hiervon abzugrenzen ist stets der Eigentumsübergang im Weg...mehr

Mahnungen säumiger Wohnungseigentümer stellen unzweifelhaft einen Zusatzaufwand für den Verwalter dar. Insoweit war sich die Rechtsprechung Jahrzehnte lang darüber einig, dass dieser Zusatzaufwand mit der Verwaltergrundvergütung nicht abgegolten ist. Insoweit wurde dem Verwalter für Mahnungen ein Zusatzhonorar zugebilligt. Soweit sich dieses in einer Höhe von 10 bis 15 EUR b...mehr

Sowohl für die erstmalige Begründung einer Veräußerungszustimmung[1] als auch für die Wiederbegründung einer durch Beschluss aufgehobenen Veräußerungsbeschränkung bedarf es einer Vereinbarung.[2] Auch bei der Wiederbegründung fehlt der Versammlung der Wohnungseigentümer die Beschlusskompetenz. § 12 Abs. 4 Satz 1 WEG gilt als gesetzliche Ausnahme vom Vereinbarungsprinzip näml...mehr

Im Fall der Veräußerungszustimmung und erfolgreicher Anfechtung des Bestellungsbeschlusses liegt keine wirksame Veräußerungszustimmung vor.[1] Die Ungültigerklärung des Bestellungsbeschlusses durch das Gericht erfolgt nämlich mit Wirkung ex tunc, d. h. der Beschluss ist von Anfang an nichtig und wirkungslos, der Bestellte verliert mit rückwirkender Kraft seine Verwalterstell...mehr

Regelfall ist die dingliche Vereinbarung, also diejenige, die im Grundbuch eingetragen ist. Im Gegensatz zu sonstigen Vereinbarungen der Wohnungseigentümer, die sich dem Wortlaut nach nicht dem Grundbuch entnehmen lassen, weil nach den Bestimmungen der Wohnungsgrundbuchverfügung (WGV) i. V. m. § 7 Abs. 3 WEG wegen des Gegenstands und des Inhalts des Sondereigentums auf die E...mehr

Eine bestimmte Frist, innerhalb derer die Zustimmung zu erteilen oder aber zu versagen ist, ist gesetzlich nicht geregelt. Jede Veräußerung und hiermit verbunden die etwa erforderliche Veräußerungszustimmung ist grundsätzlich von den Umständen des Einzelfalls abhängig. Die Zustimmung ist jedenfalls ohne schuldhafte Verzögerung zu erteilen oder zu versagen. Abhängig vom Einze...mehr

Ein in der Praxis zwar seltener Fall, kann zustimmungsberechtigt auch der Verwaltungsbeirat sein. Insoweit ist nicht auf die Zustimmung eines jeden einzelnen Beiratsmitglieds abzustellen, sondern auf das Ergebnis der internen Willensbildung des Beirats. Mangels abweichender Vereinbarung entscheidet der Verwaltungsbeirat dabei mehrheitlich.[1] Der Nachweis der Bestellung zum ...mehr

Durch einfachen Mehrheitsbeschluss kann eine Veräußerungsbeschränkung nicht geschaffen werden. Es bedarf vielmehr zwingend einer Vereinbarung. Anders aber dann, wenn die Gemeinschaftsordnung eine Öffnungsklausel enthält, nach der die Gemeinschaftsordnung selbst oder das Wohnungseigentumsgesetz in seinen abdingbaren Regelungsbereichen geändert werden kann. Enthält die Gemeins...mehr

Der Verwalter hat grundsätzlich nicht von sich aus Informationen einzuholen. Vielmehr obliegt es dem veräußernden Wohnungseigentümer, die vom Verwalter für erforderlich gehaltenen Informationen einzuholen. Der Verwalter ist allerdings verpflichtet, aktiv tätig zu werden und den veräußernden Wohnungseigentümer entsprechend aufzufordern. Stets kann der Verwalter vom veräußernd...mehr

Für den Fall der verzögerten oder zu Unrecht versagten Veräußerungszustimmung steht dem Veräußerer gegen den Zustimmungsberechtigten ein Schadensersatzanspruch resultierend aus § 280 BGB bzw. § 286 BGB zu.[1] Eine Pflichtverletzung ist insoweit unzweifelhaft gegeben, wenn der Zustimmungsberechtigte weiß oder wissen musste, dass kein Verweigerungsgrund gegeben ist. Ein Anspru...mehr

Keine Veräußerung im Sinne des § 12 Abs. 1 WEG stellen die Fälle des Eigentumsübergangs kraft Gesetzes dar. Bedeutendster Fall stellt hier der Eigentumsübergang im Wege der Erbfolge dar. Auch die testamentarischen oder erbvertraglichen Regelungen fallen nicht unter die Zustimmungsbedürftigkeit, da es sich hier um letztwillige Verfügungen handelt. Schenkungsvertrag im Wege vorw...mehr

Enthält die Gemeinschaftsordnung eine Regelung, wonach die erste Veräußerung der Sondereigentumseinheiten nach erfolgter Teilung nicht dem Zustimmungserfordernis des § 12 WEG unterfällt, erfasst diese Ausnahme nicht eine erneute Veräußerung durch eine Person, in deren Hand sich nach den Erstveräußerungen sämtliche Wohnungseigentumsrechte vereinigt haben.[1] Praxis-Beispiel Ve...mehr

Grundsätzlich ist der Wohnungseigentumsverwalter nicht gehindert, als Verkaufsmakler von Sonder-/Teileigentum tätig zu werden. Das gilt sowohl bei einer Tätigkeit für den Verkäufer (Mitglied der Eigentümergemeinschaft) als auch für den Käufer.[1] Die Rechtsbeziehungen zwischen den Beteiligten richten sich ausschließlich nach den Vorschriften über das Maklerrecht. Besonderhei...mehr

Das Wohnungseigentumsgesetz sieht keinen Kassenprüfer vor. Der Grund ist plausibel, da die Wohnungseigentümer einen Verwaltungsbeirat bestellen können. Seit Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 sind die Wohnungseigentümer nach § 29 Abs. 1 WEG nicht mehr gezwungen, eine bestimmte Zahl von Wohnungseigentümern zum Beirat zu bestellen. Sie können die Zahl der Beiräte vielmehr fl...mehr

Überblick Müllcontainer und auch Mülltonnen gehören zum Gemeinschaftseigentum, soweit sie nicht im Eigentum Dritter (z. B. der Stadtwerke etc.) stehen. Der Mülltonnenstellplatz muss zunächst so festgelegt sein, dass die Vorgaben der jeweiligen Landesbauordnungen und auch die Vorgaben der Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung berücksichtigt werden. Schließlich dürfen einze...mehr

Begriff Kamine dienen im Allgemeinen dem Abzug von Rauchgasen und der Be- und Entlüftung des Gebäudes und sind deshalb als Anlagen des gemeinschaftlichen Gebrauchs Gemeinschaftseigentum. Sondereigentum kann jedoch ein offener Kamin in der Wohnung sein. Baut ein Wohnungseigentümer ohne Genehmigung der übrigen Wohnungseigentümer einen Kamin ein, dessen Rohr durch die Dachhaut...mehr

Abberufung bei verweigerter Einsicht Verweigert der Verwalter den Wohnungseigentümern die Einsicht in die Verwaltungsunterlagen, stellt dies einen wichtigen Grund zu dessen Abberufung dar.[1] Anmerkung: Der Verwalter kann jederzeit grundlos von seinem Amt abberufen werden. Allerdings endet der Verwaltervertrag nach § 26 Abs. 3 Satz 2 WEG erst spätestens 6 Monate nach der Abber...mehr

Nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG ist der Verwalter berechtigt und verpflichtet, sämtliche Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, die unbedeutend und nicht mit erheblichen Verpflichtungen für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verbunden sind. Mit Blick auf Hausgeldverfahren für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, kapriziert sich der Gesetzgeber auch insoweit auf...mehr

Insbesondere hinsichtlich eines im Sondereigentum auftretenden Feuchtigkeitsschadens im Bereich des Gemeinschaftseigentums sollte der Verwalter zügig und flexibel in der Lage sein, für die Klärung der Schadensursache einen Sonderfachmann beauftragen zu können, ohne zuvor eine Eigentümerversammlung einberufen zu müssen. Freilich wäre der Verwalter mit Blick auf das Außenverhä...mehr

Ist die Zustimmung des Verwalters zur Veräußerung eines Wohnungseigentums gemäß § 12 WEG erforderlich, kann er für den tatsächlich eintretenden Veräußerungsfall ein Sonderhonorar vereinbaren. Angemessen dürfte hier eine Pauschale in Höhe von 200 bis 300 EUR sein.[1] Zu beachten ist, dass die Sondervergütung im Fall der Veräußerungszustimmung stets als Pauschale vereinbart wer...mehr

Nach der Bestimmung des § 5 Abs. 4 Satz 2 WEG ist bei der Begründung, Veränderung, Aufhebung oder Übertragung von Sondernutzungsrechten die Zustimmung derjenigen erforderlich, zugunsten derer eine Hypothek, Grund- oder Rentenschuld oder eine Reallast besteht. Rentenschuld Bei Rentenschulden handelt es sich um Grundschulden, durch die das Grundstück nicht für eine feste Summe, ...mehr

Wesen einer allgemeinen Öffnungsklausel ist, dass sie im Bereich der durch Vereinbarung abdingbaren Regelungen des Gesetzes uneingeschränkt eine von Gesetz und Gemeinschaftsordnung abweichende Beschlussfassung zulässt. Musterklausel: Allgemeine Öffnungsklausel "Die Wohnungseigentümer können, soweit zulässig, vom Gesetz und dieser Gemeinschaftsordnung abweichende Regelungen du...mehr

Im Fall der Amtsbeendigung – aus welchem Grund auch immer – hat der Verwalter sämtliche Verwaltungsunterlagen herauszugeben.[1] Er hat diejenigen Unterlagen herauszugeben, die er aufgrund eigener Verwaltertätigkeit erlangt hat[2], die aus der Geschäftsbesorgung resultieren[3] und die er von seinem Amtsvorgänger erhalten hat.[4] Zu übergeben sind stets die Originalunterlagen. Die...mehr

Der Wohnungseigentümergemeinschaft kommt eine Verbrauchereigenschaft gemäß § 13 BGB bereits dann zu, wenn ihr auch nur ein Verbraucher angehört.[1] In aller Regel handelt es sich daher beim Verwaltervertrag um einen Verbrauchervertrag nach § 310 Abs. 3 BGB. Ob der Wohnungseigentümergemeinschaft ein Widerrufsrecht nach §§ 312b Abs. 1, 312g Abs. 1 BGB mit Blick auf einen von ih...mehr

Durch Vereinbarung kann den Wohnungseigentümern grundsätzlich die Verpflichtung zur Erhaltung bestimmter Bereiche des Gemeinschaftseigentums auferlegt werden. Auf Grundlage einer vereinbarten Öffnungsklausel ist dies bei einer allgemeinen Öffnungsklausel nur mit Zustimmung der entsprechend belasteten Wohnungseigentümer möglich. Bei einer entsprechend spezifizierten Öffnungsk...mehr

Um zu vermeiden, dass das Sondernutzungsrecht bei einem Eigentümerwechsel untergeht, wird stets die Begründung eines dinglichen Sondernutzungsrechts zumindest im Interesse des sondernutzungsberechtigten Wohnungseigentümers liegen. Zur Wirkung gegen die Sondernachfolger von Wohnungseigentümern muss die Vereinbarung, mittels derer das Sondernutzungsrecht begründet wird, in das...mehr

Eine schuldrechtliche Vereinbarung bedarf grundsätzlich keiner bestimmten Form. Wesentlich ist, dass sämtliche Wohnungseigentümer dem Vereinbarungsgegenstand zustimmen. Wirkung gegenüber Sondernachfolgern belasteter Wohnungseigentümer Die schuldrechtliche Vereinbarung wirkt lediglich unter den aktuellen Wohnungseigentümern. Sie wirkt zwar auch gegenüber Gesamtrechtsnachfolgern...mehr

Vom Recht der Einsicht des Wohnungseigentümers in die Verwaltungsunterlagen ist sein Recht auf Auskunft gegenüber dem Verwalter abzugrenzen. Anders als beim Einsichtsrecht handelt es sich dabei in erster Linie nicht um einen individuellen Anspruch des einzelnen Wohnungseigentümers, sondern um einen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zustehenden Anspruch. Allerdings wird...mehr

Durch einfach-mehrheitliche Beschlussfassung können auch Turnusregelungen getroffen werden. Auch eine Turnusregelung führt nicht zu einem Entzug des Mitgebrauchs, vielmehr soll eine gleichwertige Mitbenutzung des Gemeinschaftseigentums durch die Wohnungseigentümer erreicht werden, weil ein gleichzeitiger Gebrauch nicht möglich oder nicht zweckmäßig ist. Ob Turnusregelungen i...mehr

Aus § 269 Abs. 1, Abs. 2 BGB folgt, dass das Recht auf Einsichtnahme in die Verwaltungsunterlagen grundsätzlich am Ort der Wohnanlage auszuüben ist. Allerdings fungiert der Verwalter als gesetzlicher Vertreter der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und als deren Ausführungsorgan. Insoweit ist das Recht auf Einsichtnahme in den Geschäftsräumen des Verwalters auszuüben.[1] Ve...mehr

Vor Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 war das Recht zur Einsichtnahme in (Verwaltungs-)Unterlagen lediglich in § 24 Abs. 6 Satz 3 WEG bezüglich der Versammlungsniederschriften und in § 24 Abs. 7 Satz 8 WEG bezüglich der Beschluss-Sammlung geregelt. Ein Einsichtsrecht der Wohnungseigentümer in die übrigen Verwaltungsunterlagen wurde aus den Bestimmungen der §§ 675, 666 BGB...mehr

Die Vermietung von Gemeinschaftseigentum kann grundsätzlich durch Mehrheitsbeschluss geregelt werden.[1] Dies gilt auch für längerfristige Mietverhältnisse.[2] Auch die Verpachtung von Gemeinschaftseigentum kann mehrheitlich beschlossen werden.[3] Die Vermietung bzw. Verpachtung von Gemeinschaftseigentum stellt auch keinen Gebrauchsentzug der übrigen Wohnungseigentümer dar, ...mehr

Vielfach werden Sonderhonorare durch einzelne Wohnungseigentümer verursacht. Dies ist insbesondere der Fall bei vereinbarter Veräußerungszustimmung, erforderlicher Mahnung, der Nichtteilnahme am Lastschriftverfahren, erforderlicher gerichtlicher Geltendmachung von Hausgeldrückständen. Schuldnerin der Verwaltervergütung ist aber die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als Vertrags...mehr

Die Bestimmung des § 26 Abs. 2 Satz 1 WEG begrenzt den Zeitraum der Bestellung des Verwalters in zweifacher Hinsicht: Der Bestellungszeitraum des Erstverwalters nach Begründung von Wohnungseigentum ist auf 3 Jahre begrenzt, im Übrigen ist der Bestellungszeitraum auf 5 Jahre beschränkt. In aller Regel ist es sinnvoll, aber nicht zwingend, die Vertragslaufzeit an den Bestellungsz...mehr

Einsichtsberechtigt ist zunächst jeder Wohnungseigentümer. Neben dem Wohnungseigentümer haben der Insolvenzverwalter, Zwangsverwalter und der Testamentsvollstrecker ein eigenständiges Einsichtsrecht. Auch der Vorverwalter hat ein Einsichtsrecht. Dem Verwalter wird durch das Ausscheiden aus dem Amt die Erstellung der Jahresabrechnung für das abgelaufene Wirtschaftsjahr nicht unmög...mehr

Sondernutzungsrechte werden in aller Regel einer Sondereigentumseinheit zugewiesen. Praxis-Beispiel Wird einem Wohnungseigentümer das Recht eingeräumt, auf einer Fläche, die im gemeinschaftlichen Eigentum steht, einen Holzschuppen aufzubauen, liegt bereits darin ein Sondernutzungsrecht.[1] Sind Sondernutzungsrechte in der Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung oder durch ...mehr

Allgemein setzt das Missbrauchs- und Schikaneverbot dem Einsichtsbegehren der Wohnungseigentümer Grenzen. Ob diese Grenzen überschritten sind, richtet sich maßgeblich nach den Umständen des konkreten Einzelfalls. Zu beachten ist jedenfalls grundsätzlich, dass der Anspruch auf Einsicht in die Verwaltungsunterlagen nicht auf eine nur einmalige Einsichtnahme beschränkt ist.[1] ...mehr

Das Aushandeln und Abschließen des Verwaltervertrags gehört zu den ureigensten Aufgaben der Wohnungseigentümerversammlung.[1] Damit die Wohnungseigentümer ihr Ermessen ausreichend ausüben können, muss ihnen der Entwurf des Verwaltervertrags im Vorfeld der Beschlussfassung bekannt sein. Die Rechtsprechung verlangt insoweit, dass der Vertragsentwurf der beschlussfassenden Wohn...mehr

Verweigert der Verwalter zu Unrecht die Einsicht in die Verwaltungsunterlagen, kann er vom Einsicht begehrenden Wohnungseigentümer nicht direkt gerichtlich in Anspruch genommen werden. Der Einsicht begehrende Wohnungseigentümer muss vielmehr die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer entsprechend in Anspruch nehmen. Beim Einsichtsrecht des Wohnungseigentümers handelt es sich im...mehr

Verwalter führt Verfahren selbst Unproblematisch kann im Verwaltervertrag ein Sonderhonorar für das Führen von Aktivverfahren des Verwalters für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer geregelt werden. Verwalter führt Verfahren selbst Für den Fall, dass ein Verwalter das Verfahren selbst ohne Einschaltung eines Rechtsanwalts führt, entspricht auch eine Vergütung nach den Bestim...mehr

Jeder Wohnungseigentümer hat nach § 18 Abs. 4 WEG einen Anspruch auf Gewährung von Einsicht in sämtliche Verwaltungsunterlagen.[1] Da die Einsichtnahme auch der Überprüfung der Verwaltertätigkeit dient, besteht das Einsichtsrecht nach der bestandskräftigen Genehmigung der auf Grundlage der Jahresabrechnung gemäß § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG festgesetzen Nachschüsse bzw. Anpassungs...mehr

Auch ohne Inbezugnahme der Regelungen der Gemeinschaftsordnung ist der Verwalter an die Vereinbarungen der Wohnungseigentümer gebunden. Deshalb ist insbesondere im Hinblick auf die Gestaltung des Verwaltervertrags und die Kalkulation von Grundvergütung und Sonderhonoraren die Kenntnis des Inhalts der Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung von erheblicher Bedeutung. Der p...mehr

Hinsichtlich des Stimmrechts der Wohnungseigentümer sind im Fall der Beschlussfassung über den Verwaltervertrag dann keine Besonderheiten zu berücksichtigen, wenn der Verwalter nicht aus den Reihen der Wohnungseigentümer stammt. Stimmrechtsverbote Ist der potenzielle Verwalter gleichzeitig auch Wohnungseigentümer, stellt sich allein die Frage, ob er bei der Beschlussfassung üb...mehr

Das Recht des Sondernutzungsberechtigten unterliegt immanenten Schranken, die sich aus dem Gemeinschaftsverhältnis der Wohnungseigentümer ergeben und die für das Gemeinschaftseigentum aus anderen Gründen, insbesondere aufgrund des Rechts zum Mitgebrauch, bestehen.[1] So ist ein Eigentümer mit einem Sondernutzungsrecht an einer Gartenfläche verpflichtet, dem benachbarten Mitei...mehr

Der Verwalter sollte stets berücksichtigen, dass er zur Vorlage geordneter Unterlagen verpflichtet ist. Völlig ungeordnete Unterlagen hat er vor der Einsichtnahme zu ordnen, wobei das entsprechende System seinem Ermessen obliegt. Begehrt der Wohnungseigentümer Einsicht in bestimmte von ihm bezeichnete Unterlagen, genügt der Verwalter seiner Einsichtsverpflichtung nicht, wenn...mehr

Unproblematischer gestaltet sich die nachträgliche Belastung des sondernutzungsberechtigten Wohnungseigentümers mit Kosten betreffend der seinem Sondernutzungsrecht unterliegenden Bereiche des Gemeinschaftseigentums. Seit Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 kann eine dauerhafte Änderung des Kostenverteilungsschlüssels gemäß § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG nicht nur bezüglich der Bet...mehr

Man könnte auch auf die Idee kommen, ein Sondernutzungsrecht würde nicht begründet, wenn einem jeden Wohnungseigentümer eine gleichartige Gebrauchsmöglichkeit von bestimmten Bereichen des gemeinschaftlichen Eigentums eingeräumt wird. Praxis-Beispiel Kompensation Kfz-Stellplätze: Die Gemeinschaft verfügt über ausreichend Stellplätze für jede Wohnung. Sondernutzungsrechte sind n...mehr