Fachbeiträge & Kommentare zu Wohnungseigentum

In aller Regel enthalten die Gemeinschaftsordnungen Stimmrechtsvertretungsregelungen. Häufig mangelt es jedoch an Regelungen darüber, wie die Bevollmächtigung zu erfolgen hat, wenn das Sondereigentum im Miteigentum/Bruchteilseigentum mehrerer – insbesondere Ehegatten – steht. Das OLG Düsseldorf[1] hat jedenfalls klargestellt, dass die in der Gemeinschaftsordnung enthaltene Re...mehr

Auch bei den Versicherungsbeiträgen (Gebäudeversicherung, Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung) wurde die Auffassung vertreten, eine Änderung des gesetzlichen oder vereinbarten Kostenverteilungsschlüssels nach Miteigentumsanteilen (etwa künftig nach Objekten) widerspreche den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung.[1] Wie im Übrigen kommt auch hier jeder Verteilungs...mehr

Als grenzwertig sind Kostenbelastungen für die Nutzung besonderer Gemeinschaftseinrichtungen wie Schwimmbäder, Saunen- oder Fitnessräume anzusehen. Zu berücksichtigen ist hier, dass die entsprechenden Einrichtungen bereits auf Kosten der Wohnungseigentümer angeschafft und unterhalten werden. Sollen künftig die Betriebs- und Erhaltungskosten dieser Einrichtungen lediglich den...mehr

Der Vermieter hat zu beachten, dass die das Gebäude betreffende Verkehrssicherungspflicht grundsätzlich ihm obliegt, soweit es sich nicht um einen vermietenden Wohnungseigentümer in einer Wohnungseigentümergemeinschaft handelt. In diesem Fall obliegt die Pflicht zur Verkehrssicherung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Diese würde aber die Gestattung der Montage eines B...mehr

Eine grundsätzliche und pauschale Änderung des gesetzlichen oder hiervon abweichend vereinbarten Kostenverteilungsschlüssels ist von der Beschlusskompetenz des § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG nicht gedeckt. Praxis-Beispiel "Global-Beschluss" Ein Beschluss folgenden Inhalts wäre mangels Beschlusskompetenz nichtig: "Die Wohnungseigentümer beschließen, dass die Kostenverteilung künftig ni...mehr

Wird eine Maßnahme der baulichen Veränderung mit einer Mehrheit von mehr als 2/3 der abgegebenen Stimmen beschlossen, die dabei (mehr als) die Hälfte der Miteigentumsanteile repräsentieren, werden die Kosten nach § 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG dann unter allen Wohnungseigentümern verteilt, wenn sie nicht unverhältnismäßig sind. 4.1.1.1 Doppelt qualifizierte Mehrheit Voraussetzun...mehr

Ist der ordnungsmäßige Ablauf einer Wohnungseigentümerversammlung wegen nachhaltiger Störungen durch einen Versammlungsteilnehmer nicht mehr gewährleistet, kann dieser ganz von der Versammlung ausgeschlossen werden.[1] Da es sich um eine Ultima-Ratio-Maßnahme handelt, kommt ein Ausschluss nur in schwerwiegenden Fällen in Betracht. Erforderlich ist, dass der Auszuschließende ...mehr

Auch bei den Kosten der Gebäudereinigung wurde die Auffassung vertreten, dass ein Kostenverteilungsänderungsbeschluss bei vereinbarter Kostenverteilung nach Miteigentumsanteilen in eine solche nach Objekten den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung widerspricht.[1] Dies ist vor dem Hintergrund einleuchtend, als größere Wohnungen üblicherweise auch von mehr Personen bewohnt ...mehr

Bezüglich baulicher Veränderungen des Gemeinschaftseigentums ist zunächst zu berücksichtigen, dass sämtliche Maßnahmen, die über die Erhaltung hinausgehen, bauliche Veränderungen darstellen, also insbesondere auch Modernisierungsmaßnahmen. Des Weiteren ist der Grundsatz zu berücksichtigen, dass die Kosten der Baumaßnahme diejenigen Wohnungseigentümer tragen, die sie beschlie...mehr

Bei den Kosten des Hausmeisters gelten die Grundsätze bezüglich der Versicherungsbeiträge entsprechend. Musterbeschluss: Änderung der Kostenverteilung (Hausmeister) TOP XX Änderung der Kostenverteilung hinsichtlich der Kosten des Hausmeisters Gemäß § ____ der Gemeinschaftsordnung der Wohnungseigentümergemeinschaft des Notars _______________ (Name und Kanzleisitz) vom _____ zu ...mehr

Wie bereits ausgeführt[1], ist über jede Baumaßnahme ein Beschluss zu fassen – egal, ob es sich um eine gemeinschaftliche Vornahmemaßnahme oder eine Gestattungsmaßnahme handelt. Beschlüsse, die eine bauliche Veränderung auf Grundlage des § 20 WEG zum Gegenstand haben, müssen ebenfalls – wiederum egal, ob es sich um eine gemeinschaftliche Baumaßnahme oder eine Individualmaßna...mehr

Das Wohnungseigentumsgesetz bestimmt in § 19 Abs. 2 Nr. 1 WEG, dass die Aufstellung einer Hausordnung zu den Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung gehört. Es handelt sich dabei um eine Nutzungs- bzw. Gebrauchsregelung, deren Ziel ein geordnetes und friedliches Miteinander in der Eigentümergemeinschaft ist. Für das Zustandekommen einer Hausordnung stehen grundsätzlich 3 Möglic...mehr

Das Gesetz behandelt das Amt des Verwaltungsbeirats als Ehrenamt, eine Vergütung ist jedenfalls nicht geregelt. In aller Regel wird das Amt des Verwaltungsbeirats von den betreffenden Wohnungseigentümern auch unentgeltlich ausgeübt. Abhängig davon, wie groß der Arbeitsaufwand und der Aufgabenbereich des Verwaltungsbeirats je nach Größe der Wohnungseigentumsanlage ist, kann a...mehr

Wie bei größeren Erhaltungsmaßnahmen, werden Maßnahmen der baulichen Veränderung als Gemeinschaftsmaßnahmen bzw. nach gemeinschaftlicher Beschlussfassung in erster Linie solche der modernisierenden Erhaltung oder der Modernisierung des Gemeinschaftseigentums darstellen. Baumaßnahmen in diesem Größenumfang können selten in nur einer Wohnungseigentümerversammlung abschließend ...mehr

Überblick Beschlüsse stellen das wichtigste Element gemeinschaftlicher Willensbildung der Wohnungseigentümer dar und prägen entscheidend die Rechtslage innerhalb einer Eigentümergemeinschaft. Über den konkreten Einzelfall hinaus können mit Beschlüssen auch Rahmenbedingungen geschaffen werden, die auf Dauer Organisation und Abläufe innerhalb einer Gemeinschaft regeln, ohne da...mehr

Nach der nicht mehr geltenden Bestimmung des § 49 Abs. 2 WEG a. F. konnten dem Verwalter die Kosten insbesondere eines Anfechtungsverfahrens auferlegt werden, wenn er dieses aufgrund groben Verschuldens zu verantworten hatte. § 49 Abs. 2 WEG a. F. ist mit Inkrafttreten des WEMoG deshalb entfallen, weil seit jeher ein materiell-rechtlicher Schadensersatzanspruch gegen den Verw...mehr

12.1.1 Umzugskostenpauschale Seit Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 haben die Wohnungseigentümer keine Kompetenz mehr zur Beschlussfassung über Umzugskostenpauschalen. Solche können nur noch vereinbart werden. Durch das Entfallen der Beschlusskompetenz haben Beschlüsse über Umzugskostenpauschalen ihre Wirkung mit der Folge verloren, dass Umzugskostenpauschalen nicht mehr e...mehr

Die wohl unproblematischste Variante eines Einbruchsschutzes würde zwar der Türspion darstellen, der aber auch nur insoweit hilfreich ist, dass der jeweilige Wohnungseigentümer erkennen kann, ob er denjenigen, der an der Tür klingelt, auch kennt. Effektiver Einbruchsschutz vermag hiermit nicht verbunden sein.mehr

Die Installation von Balkonkraftwerken wird einfacher. Vermieter und WEG können den Einbau der Minisolaranlagen künftig nicht mehr so einfach ablehnen. Der Bundesrat hat Änderungen im Mietrecht und im Wohnungseigentumsrecht abschließend zugestimmt. Der Bundesrat hat am 27.9.2024 Änderungen im Mietrecht und im Wohnungseigentumsrecht zugestimmt, um die Installation von Balkonkr...mehr

Das Wohnungseigentumsgesetz sieht nur einen Geschäftsordnungsbeschluss vor: die Bestimmung des Versammlungsvorsitzenden in § 24 Abs. 5 WEG. Da aber allgemein anerkannt ist, dass sich jede Versammlung auch ohne besondere Ermächtigungsgrundlage eine Geschäftsordnung geben darf[1], können Einzelheiten des Ablaufs und der Gestaltung jeder Wohnungseigentümerversammlung mehrheitli...mehr

Folgende Vorschriften stellen gesetzliche Öffnungsklauseln dar: § 12 Abs. 4 Satz 1 WEG – Aufhebung vereinbarter Veräußerungsbeschränkung § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG – Änderung der Kostenverteilung bezüglich einzelner Kosten oder Kostenarten § 21 Abs. 5 Satz 1 WEG – Änderung der Kostenverteilung bezüglich Maßnahmen der baulichen Veränderung § 28 Abs. 3 WEG – Beschlussfassung über Art ...mehr

Einführend ist anzumerken, dass auch eine Kostenverteilungsänderung auf Grundlage von § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen muss. Zwar sieht diese Bestimmung nicht mehr bestimmte Verteilungskriterien wie Verursachung oder Verbrauch betreffend die Betriebskosten vor, wie dies in § 16 Abs. 3 WEG a. F. der Fall war. Bei der Beurteilung ab...mehr

Gemäß § 24 Abs. 5 WEG führt der Verwalter den Vorsitz in Wohnungseigentümerversammlungen, "sofern diese nichts anderes beschließt". Soweit also in der Gemeinschaftsordnung oder einer späteren Vereinbarung nicht etwas anderes bestimmt ist, können die Wohnungseigentümer eine andere Person als den Verwalter zum Versammlungsleiter bestimmen. Auch die Protokollführung obliegt zun...mehr

Nach § 554 Abs. 1 Satz 1 BGB haben Mieter einen Anspruch auf bauliche Veränderungen, die der Montage von Steckersolargeräten dienen. Demnach können die Mieter von ihren Vermietern verlangen, ihnen die Montage eines Balkonkraftwerks zu erlauben. Durch entsprechende Erweiterung des Katalogs der privilegierten baulichen Veränderungen des § 20 Abs. 2 Satz 1 WEG ist hiermit korre...mehr

Nach § 28 Abs. 3 WEG können die Wohnungseigentümer beschließen, wann Forderungen fällig werden und wie sie zu erfüllen sind. Korrespondierend mit der nicht mehr geltenden Vorschrift des § 21 Abs. 7 WEG a. F. steht auch § 28 Abs. 3 WEG nicht unter einem Vereinbarungsvorbehalt. Eine Beschlusskompetenz besteht also auch dann, wenn der Beschlussgegenstand bereits (abweichend) Ge...mehr

Auch dann, wenn die Vertragsbedingungen des Vorbestellungsverhältnisses unverändert fortgelten sollen, bedarf es zumindest dieser Klarstellung im Wiederbestellungsbeschluss, denn auch bei unverändert fortbestehenden Vertragsbedingungen für den Wiederbestellungszeitraum ist der Beschluss anfechtbar, wenn dies nicht ausdrücklich geregelt ist.[1] Musterbeschluss: Wiederbestellu...mehr

In der Praxis werden Verwalter von (Teilen) der Eigentümergemeinschaft immer wieder aufgefordert, Maßnahmen durchzuführen, die zwar auf in der Gemeinschaft "bewährter" Beschlussfassung beruhen, als vereinbarungs- oder gesetzeswidrige Beschlüsse jedoch ein besonderes Anfechtungsrisiko bergen. Verständlicherweise beugen sich die Verwalter diesem Begehren, um nicht ihre Wiederb...mehr

Textbaustein Versammlungsprotokoll: Vermietung von Sondereigentum TOP Sonstiges: Anzeige der Vermietung des Sondereigentums Wohnungseigentümer, die ihr Sondereigentum an Dritte vermieten oder verpachten, sollten dies dem Verwalter möglichst unverzüglich mitteilen, und zwar unter vollständiger Namensnennung des Mieters bzw. Pächters. Die Kenntnis der tatsächlichen Bewohner der ...mehr

Die Verteilung der Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums erfolgt grundsätzlich entweder aufgrund des gesetzlichen Verteilungsschlüssels in § 16 Abs. 2 WEG nach Miteigentumsanteilen oder einem durch die Wohnungseigentümer vereinbarten anderweitigen Kostenverteilungsschlüssel. Für die Kosten baulicher Veränderungen verweist § 16 Abs. 3 WEG auf die entsprechende Regelung in §...mehr

Im Rahmen der WEG-Reform 2007[1] wurde bekanntlich mit § 24 Abs. 7 und 8 WEG die Beschluss-Sammlung aus der Taufe gehoben. Intention des Gesetzgebers war es, die innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaften geltende Rechtslage, die nicht selten auch durch Beschlüsse auf Grundlage vereinbarter Öffnungsklauseln geprägt war, transparent zu machen. Insbesondere zum Schutz der ...mehr

Die Kosten und Nutzungen baulicher Veränderungen regelt § 21 WEG. Zunächst und grundsätzlich gilt, dass diejenigen, die die Baumaßnahme beschlossen haben, auch ihre Kosten zu tragen haben und dafür die geschaffene Einrichtung auch ausschließlich nutzen dürfen. Von diesem Grundsatz gibt es 2 praxisrelevante Ausnahmen, die in § 21 Abs. 2 Satz 1 WEG geregelt und mit einer Koste...mehr

Namentlich von dieser Position umfasst ist insbesondere die Grundsteuer. Hier besteht indes keine Beschlusskompetenz gem. § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG, da die Grundsteuer gemäß § 93 Abs. 1 Satz 1 BewG gesondert für jedes Sondereigentum erhoben wird. Auch etwa Erschließungsbeiträge fallen nicht unter die Beschlusskompetenz des § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG, da sie gem. § 134 BauGB die Woh...mehr

Für Baumaßnahmen, insbesondere solche einer energetischen Modernisierung des Gemeinschaftseigentums, existieren mannigfaltige Förderprogramme. Vom Verwalter wird man hier nicht verlangen können, dass er die für die konkrete Maßnahme infrage kommende günstigste Fördermöglichkeit selbst ermittelt. Dies dürfte auch vor dem Hintergrund der damit verbundenen Haftungsrisiken kaum ...mehr

Das Wohnungseigentumsgesetz sieht grundsätzlich und abschließend 2 Modalitäten kollektiver Willensbildung in der Wohnungseigentümergemeinschaft vor: die Vereinbarung und den Beschluss. Soweit die Wohnungseigentümer von den gesetzlichen Bestimmungen abweichende Regelungen durch Vereinbarung treffen können, stellen diese Vereinbarungen (hier in erster Linie die Gemeinschaftsord...mehr

Soweit durch Gemeinschaftsordnung oder Eigentümerbeschluss nichts anderes geregelt ist, kann der Verwalter als Leiter der Wohnungseigentümerversammlung das tatsächliche Ergebnis einer Abstimmung grundsätzlich auch mittels der sog. Subtraktionsmethode feststellen.[1] Er kann also zunächst Gegenstimmen und Enthaltungen abfragen und aus deren Zahl auf die abgegebenen Ja-Stimmen...mehr

Ja, die Bestimmung des § 20 Abs. 1 WEG ist abdingbar. In der Gemeinschaftsordnung bzw. einer späteren Vereinbarung können daher unterschiedliche Beschluss- bzw. Zustimmungserfordernisse vereinbart werden. Zu beachten ist hier allerdings, wann die Vereinbarung getroffen wurde. Nach § 47 WEG sind jedenfalls Vereinbarungen, die vor dem Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmoderni...mehr

Erhebliche Änderungen hat das WEMoG hinsichtlich der Möglichkeit der Änderung einer Kostenverteilung von Erhaltungsmaßnahmen gebracht. War eine solche nach § 16 Abs. 4 WEG a. F. noch beschränkt auf eine konkrete Einzelmaßnahme, erlaubt § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG nun auch hier Beschlüsse über dauerhafte Kostenverteilungsänderungen. Nunmehr ist es auch unproblematisch möglich, den...mehr

Überblick Das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG)[1] hat mit seinem Inkrafttreten am 1.12.2020 insbesondere das Recht der baulichen Veränderungen und somit auch der Modernisierungen grundlegend reformiert. Allerdings blieben die europäischen Klimaschutzziele rund um das 1,5 %-Klimaschutzprogramm insbesondere hinsichtlich der Solarthermie auf der Strecke. Jedenfall...mehr

Hier ist zunächst zu unterscheiden, ob es sich um eine bauliche Veränderung handelt, der ein bestandskräftiger Mehrheitsbeschluss zugrunde liegt oder aber ein entsprechender Mehrheitsbeschluss noch nicht bestandskräftig ist oder aber ggf. eine bauliche Veränderung seitens eines Wohnungseigentümers eigenmächtig durchgeführt wurde. Soweit die bauliche Veränderung auf einem bes...mehr

"Schwebend" gültig sind gesetzes- bzw. vereinbarungsersetzenden Beschlüsse[1], die gerade in der Verwalterpraxis eine überragende Rolle spielen. Gegenstände dieser gesetzes- bzw. vereinbarungsersetzenden Beschlüsse sind Benutzungsregelungen des Gemeinschaftseigentums gem. § 19 Abs. 1 WEG, Verwaltungsmaßnahmen gem. § 19 WEG sowie Maßnahmen der baulichen Veränderung des gemeinsch...mehr

Um kurzfristige Liquiditätsengpässe der Gemeinschaft zu vermeiden, könnte es sich auch anbieten, vorübergehend auf die Erhaltungsrücklage zuzugreifen. Sinn und Zweck der Erhaltungsrücklage besteht darin, ausreichend Geldmittel für künftige Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen bereitstellen zu können, weshalb Entnahmen des Verwalters für andere Zwecke unzulässig sind...mehr

Tragfähigkeit Ein Balkonkraftwerk kann von vornherein nur montiert werden, wenn die Balkonbrüstung ausreichend tragfähig ist. Ein Solarmodul mit einer Leistung von 400 Watt hat einschließlich Wechselrichter und Montagematerial ein Gewicht von ca. 20 bis 25 Kilo. Um die derzeit höchstmögliche Solarenergie von 800 Watt[1] zu gewinnen, bedarf es 2 Solarmodulen, womit sich das Ge...mehr

Das Wohnungseigentumsgesetz enthält keine Vorgaben dazu, zu welchem Zeitpunkt eine Wohnungseigentümerversammlung stattzufinden hat. Wohnungseigentümerversammlungen können sowohl an Werk- als auch an Sonn- und Feiertagen stattfinden.[1] Die Einberufung einer Eigentümerversammlung in der typischen Reisezeit entspricht allerdings nur dann ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn sie mi...mehr

Die Frage, ob eine bauliche Veränderung die Wohnanlage grundlegend umgestaltet, bedarf stets einer Einzelfallbetrachtung unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls.[1] Bezugspunkt ist zunächst die Wohnanlage in ihrem Gesamtbestand. Maßgeblich ist, dass lediglich optische Beeinträchtigungen nicht ausreichen, um von einer grundlegenden Umgestaltung ausgehen zu können...mehr

Im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauchs der Mietsache liegen solche Maßnahmen, die rückgängig gemacht werden können, die keinen Eingriff in die bauliche Substanz darstellen, die die Einheitlichkeit der Wohnanlage nicht beeinträchtigen und die keine nachteiligen Folgewirkungen z. B. auf die Mitbewohner des Anwesens haben. Praxis-Beispiel Geringfügige bauliche Maßnahmen Anbringen ne...mehr

Überblick Am 27.9.2024 hat der Bundesrat einer Änderung des WEG zugestimmt und damit die Möglichkeit einer rein virtuellen Eigentümerversammlung geschaffen. Die Änderungen sind am 17.10.2024 in Kraft getreten. Die Vorteile liegen auf der Hand: Das Bereitstellen von Versammlungsräumen entfällt und eine Teilnahme wird von überall aus ermöglicht. Gleichwohl stellt diese Form d...mehr

Vereinbarung im Mietvertrag Achtung Vertragliche Vereinbarung notwendig Der Mieter ist zur Zahlung von Betriebskosten bzw. zur Leistung einer Vorauszahlung auf die Betriebskosten nur verpflichtet, wenn und soweit dies vertraglich ausdrücklich vereinbart wurde (§ 556 Abs. 1 BGB). Hinweis CO2-Preis: Aufteilung zwischen Vermieter und Mieter Vermieter müssen sich ab 1.1.2023 an der ...mehr

Für den Bereich des Wohnungseigentums regelt § 71n GEG ein Pflichtenprogramm zur Vorbereitung der Entscheidung über das weitere Schicksal der Beheizung innerhalb der Wohnanlage. Diese Pflichten bestehen unabhängig davon, ob eine Etagenheizung ausgetauscht wird oder nicht, und waren teilweise bereits bis 31.12.2024 zu erfüllen. Wurden die entsprechenden Pflichten noch nicht e...mehr

Der einzelne Wohnungseigentümer kann etwa im Fall des gestatteten Dachgeschossausbaus als Bauherr fungieren. Werden im Übrigen bestimmte Anforderungen an das Sondereigentum gestellt, ist der jeweilige Wohnungseigentümer verpflichtet.[1]mehr

4.5.1 Ansprüche Wie ausgeführt, handelt es sich bei den nach GEG erforderlichen Maßnahmen um solche der ordnungsmäßigen Erhaltung des Gemeinschaftseigentums. Nach § 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG hat jeder Wohnungseigentümer gegen die GdWE einen Anspruch auf ordnungsmäßige Verwaltung und somit auch auf Erfüllung der Maßgaben des GEG, weshalb der Verwalter entsprechenden Beschlussinitiat...mehr