Fachbeiträge & Kommentare zu Wohnungseigentum

Als Vertragsparteien des Verwaltervertrags stehen sich der Verwalter auf der einen Seite und die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als rechtsfähiger Verband auf der anderen Seite gegenüber. Vor Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes (WEMoG) am 1.12.2020 wurde der Verwaltervertrag als ein solcher mit Schutzwirkung für die Wohnungseigentümer angesehen, da ...mehr

Wichtige Verwaltungsunterlagen Die nachfolgenden Verwaltungsunterlagen stellen die elementaren Unterlagen dar, wobei die Aufzählung nicht abschließend ist[1]: Gemeinschaftsordnung bzw. Teilungserklärung mit Aufteilungsplänen, ggf. Hausordnung, vollständige Auflistung aller Eigentümer mit Namen und ggf. Anschriften, vollständige Übersicht über offene Forderungen und Verbindlichke...mehr

Nach einigen Irrungen und Wirrungen hinsichtlich eines möglichen Sonderhonorars des Verwalters für den Ausweis der haushaltsnahen Dienstleistungen, hat es schließlich nach altem Recht herrschender Meinung entsprochen, dass dem Verwalter entsprechende Zusatzvergütungen zugesprochen werden können.[1] In diesem Zusammenhang wurde es sogar für möglich gehalten, das Zusatzhonorar...mehr

Die Begründung von Sondernutzungsrechten kann auch in der Form erfolgen, dass dem Verwalter vom teilenden Eigentümer in der Teilungserklärung zur Zuordnung von Sondernutzungsrechten an bestimmten Gemeinschaftsflächen Vollmacht erteilt wird. Der aufschiebend bedingte Ausschluss der übrigen Miteigentümer an der Nutzung von Gemeinschaftseigentum erlangt mit der Eintragung der B...mehr

In der Praxis leider immer wieder zu verzeichnen sind Bauträgerinsolvenzen mit der Folge, dass die Wohnungseigentumsanlage nicht fertig gestellt werden kann. In einem derartigen Fall besteht nach herrschender Meinung ein Anspruch eines jeden Wohnungseigentümers, den Wiederaufbau als Maßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung zu verlangen dann, wenn die Voraussetzungen des § 22 WEG ...mehr

Andere Grundsätze gelten dann, wenn bereits die Öffnungsklausel selbst die Möglichkeit einer nachträglichen Verpflichtung von Sondernutzungsberechtigten ermöglicht. Musterklausel: Öffnungsklausel zur beschlussweisen Begründung von Erhaltungspflichten eines Sondernutzungsberechtigten "Sollten zugunsten einzelner Wohnungseigentümer in der Teilungserklärung oder in dieser Gemein...mehr

§ 24 Abs. 7 Satz 8 WEG verleiht den Wohnungseigentümern das Recht zur Einsichtnahme in die Beschluss-Sammlung. Auch einem Dritten, den ein Wohnungseigentümer entsprechend ermächtigt hat, steht das Recht zu, Einsicht in die Beschluss-Sammlung zu nehmen. Beim Einsichtsrecht nach § 24 Abs. 7 Satz 8 WEG gelten dieselben Grundsätze wie im Fall des Einsichtsrechts nach § 18 Abs. 4...mehr

Rechtswirksam können Sondernutzungsrechte nur durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer begründet werden.[1] Wesen einer Vereinbarung ist, dass sämtliche im Grundbuch eingetragenen Wohnungseigentümer dem Regelungsgehalt zustimmen müssen. Darüber hinaus muss feststehen, dass die Wohnungseigentümer insoweit eine Dauerregelung beabsichtigen. Vereinbarungen der Wohnungseigentüme...mehr

Ist die Öffnungsklausel bereits derart qualifiziert, dass sie die Begründung von Sondernutzungsrechten an in der Öffnungsklausel selbst konkretisierten bestimmten Teilflächen des Gemeinschaftseigentums ausdrücklich zulässt, genügt das in der Öffnungsklausel festgelegte Mehrheitsquorum. Musterklausel: Konkrete Öffnungsklausel hinsichtlich der Begründung von Sondernutzungsrech...mehr

Eine abweichende Vereinbarung ist nach § 11 Abs. 1 Satz 3 WEG aber für den Fall zulässig, dass das Gebäude ganz oder teilweise zerstört ist und eine Verpflichtung zum Wiederaufbau nicht besteht. Die Wohnungseigentümer können also für diesen Fall vereinbaren, dass einzelne Wohnungseigentümer die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen können. Den Wiederaufbau regelt die Bestimmun...mehr

Wird dem sondernutzungsberechtigten Wohnungseigentümer nicht die Pflicht zur Erhaltung auferlegt, dürfte es jedenfalls im wohlverstandenen Interesse der Wohnungseigentümer liegen, ihn zumindest mit den entsprechenden Kosten zu belasten. Musterklausel: Kostentragungspflicht des Sondernutzungsberechtigten "Die Wohnungseigentümer sind sich darüber einig, dass zugunsten des jewei...mehr

Gegenstand von Sondernutzungsrechten können sämtliche Bereiche des Gemeinschaftseigentums sein: Freiflächen – insbesondere Außen-Kfz-Stellplätze, Terrassen, Gartenflächen (bei Einfamilienhäusern ist es möglich, jeweils die gesamte dem Haus zugewiesene Gartenfläche zu unterwerfen;[1] Räume – insbesondere Dachböden, Keller, Garagen; Gebäudebestandteile – insbesondere Obergeschoss...mehr

Die Geltendmachung eines Anspruchs gegen den Verwalter auf Herausgabe der Verwaltungsunterlagen nach § 667 BGB gehört zur Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums der Wohnungseigentümer. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist damit insoweit aktivlegitimiert.[1] Das Verfahren gegen den ehemaligen Verwalter auf Herausgabe der Verwaltungsunterlagen ist ein wohnungseigen...mehr

Nach § 9b Abs. 2 WEG vertritt der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gegenüber dem Verwalter. Qua Gesetz ist also er der Vertragsunterzeichnende für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Vorerwähnte Bestimmung ermöglicht es, auch einen anderen Wohnungseigentümer als Vertreter der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gegenüber dem Ver...mehr

Begriff Sondernutzungsrechte verleihen den entsprechend begünstigten Wohnungseigentümern das alleinige Gebrauchs- und Nutzungsrecht der dem Sondernutzungsrecht unterliegenden (Teil-)Flächen des gemeinschaftlichen Eigentums. Die übrigen Wohnungseigentümer sind von Gebrauch und Nutzung der dem Sondernutzungsrecht unterliegenden (Teil-)Flächen des gemeinschaftlichen Eigentums a...mehr

Nach der Bestimmung des § 18 Abs. 1 WEG obliegt die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Zu einer ordnungsmäßigen Verwaltung gehört nach § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG insbesondere die Erhaltung, also die Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums. Verantwortlich und kostentragungsverpflichtet ist demnach die Gemeinschaft de...mehr

In gewissen Grenzen kann der Verwalter seine Haftung für Pflichtverletzungen beschränken. Da entsprechende Haftungsbeschränkungen einseitig aber ausschließlich den Interessen des Verwalters dienen und dies auch eindrücklich dokumentieren, sind entsprechende Klauseln m. E. nicht empfehlenswert. Ein redlicher und "gestandener" Verwalter sollte sich hinsichtlich einer möglichen...mehr

Im Regelfall wird ein neu zu bestellender Verwalter entweder vom noch amtierenden Verwalter oder aber von einem Wohnungseigentümer, in aller Regel dem Verwaltungsbeirat, zwecks Abgabe eines Vertragsangebots kontaktiert. Bei telefonischer Kontaktaufnahme sollte der anfragende Verwalter um Angabe des Grunds für den Verwalterwechsel gebeten werden. Entsprechendes gilt selbstver...mehr

Grundsätzlich kommt der Verwaltervertrag – wie jeder andere gegenseitige Vertrag auch – durch Angebot und Annahme zustande. Da der Verwaltervertrag keiner Form bedarf, kommt er also im Regelfall mit der Beschlussfassung durch die Wohnungseigentümer zustande. Freilich kann der Vertragsabschluss auch bereits mit dem teilenden Eigentümer erfolgen. Da die Gemeinschaft der Wohnun...mehr

Es ist allgemein anerkannt, dass der 1. Verwalter bereits in der Teilungserklärung bestellt werden kann.[1] Allerdings besteht hierzu kein Bedürfnis, da nach § 9a Abs. 1 Satz 2 WEG die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bereits mit dem Anlegen der Grundbücher entsteht. Der teilende Eigentümer bildet eine "Ein-Personen-Gemeinschaft" mit der Möglichkeit, "Ein-Personen-Beschlü...mehr

Ein Verwalter kann gerichtlich im Klageverfahren oder im Wege des vorläufigen bzw. einstweiligen Rechtsschutzes durch einstweilige Verfügung bestellt werden. Im Rahmen seiner Gestaltungsentscheidung nach § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG übt das Gericht kein freies Ermessen aus, sondern ein Ermessen anstelle der Wohnungseigentümer. Unter Beachtung des Beibringungsgrundsatzes muss der di...mehr

Überblick Das "Herz" der Verwaltung stellen die Verwaltungsunterlagen dar. Von besonderer Bedeutung sind hier diejenigen Unterlagen, die die Rechtslage innerhalb der Gemeinschaft prägen, wie die Teilungserklärung, die Gemeinschaftsordnung, die Versammlungsniederschriften und die Beschluss-Sammlung. Darüber hinaus können die Jahreseinzelabrechnungen und Einzelwirtschaftspläne...mehr

Sondernutzungsrechte können grundsätzlich nicht durch (Mehrheits-)Beschluss begründet werden. Mangels Beschlusskompetenz wäre ein entsprechender Beschluss nichtig.[1] Hatten die Wohnungseigentümer zugunsten eines Wohnungseigentümers die Begründung eines Sondernutzungsrechts beschlossen, kann sich jeder Wohnungseigentümer zeitlich unbegrenzt auf die Nichtigkeit des Beschlusses...mehr

Auch wenn die Gewährung einer Einsicht in die Verwaltungsunterlagen allein mit Blick auf den hiermit verbundenen Zeitaufwand für den Verwalter Kosten verursacht, kann er den ihm entstehenden Aufwand nicht ohne entsprechende Vereinbarung berechnen. Das Gewähren einer Einsichtnahme in die Verwaltungsunterlagen gehört zu den gesetzlichen Grundpflichten des Verwalters. Zweifellos...mehr

Ob sondernutzungsberechtigten Wohnungseigentümern Erhaltungspflichten auferlegt werden oder ob insoweit lediglich eine entsprechende Kostentragungsverpflichtung geregelt werden soll, bedarf der umfassenden Abwägung im konkreten Einzelfall insbesondere im Hinblick auf die dem jeweiligen Sondernutzungsrecht unterliegenden Bereiche des Gemeinschaftseigentums. Bei Übertragung de...mehr

Begriff Kein Wohnungseigentümer kann die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen (§ 11 Abs. 1 WEG). Dies gilt auch, wenn ein wichtiger Grund für die Aufhebung der Gemeinschaft vorliegt. Selbstverständlich kann aber die Eigentümergemeinschaft eine Aufhebung unter Beachtung der gesetzlichen Vorgaben vereinbaren. Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung Gesetzliche Regelungen zur U...mehr

Verwalter sollten bei der Vertragsgestaltung selbstverständlich vermeiden, per se unwirksame Vertragsklauseln aufzunehmen. Grundsätzlich unterliegt der Verwaltervertrag nämlich der Inhaltskontrolle Allgemeiner Geschäftsbedingungen. Allerdings findet eine entsprechende richterliche Überprüfung erst im laufenden Vertragsverhältnis, also bei Durchführung bzw. Anwendung des Vert...mehr

Nach der Bestimmung des § 181 BGB darf der Vertreter in aller Regel kein Insichgeschäft tätigen. Er darf also nicht im Namen des Vertretenen mit sich im eigenen Namen oder als Vertreter eines Dritten ein Rechtsgeschäft vornehmen. Allerdings lässt diese Bestimmung Ausnahmen für den Fall zu, dass dem Vertreter das Insichgeschäft gestattet ist. Eine entsprechende generelle Gest...mehr

Die Einsichtnahme in die Verwaltungsunterlagen ist angemessene Zeit vorher anzukündigen, wobei auf die Bürozeiten und den Bürobetrieb des Verwalters Rücksicht zu nehmen ist.[1] Allerdings ist der Anspruch in zeitlicher Hinsicht nicht per se auf die üblichen Bürozeiten des Verwalters begrenzt.[2] Ermöglicht der Verwalter die Einsichtnahme für einen angemessenen Zeitraum, ist e...mehr

Wie bereits erwähnt, existieren keine bestimmten Vorschriften oder Gebührenordnungen für die Festlegung eines angemessenen Verwalterhonorars. Höhe der Vergütung Im Schnitt und je nach Größe der Wohnanlage bewegen sich die Verwalterhonorare zwischen 16 und 35 EUR netto je Einheit und Monat. Jedenfalls bewegt sich ein Verwalterhonorar in Höhe von monatlich 25 EUR im Rahmen üblic...mehr

Die Bestellung durch Beschluss der Wohnungseigentümer stellt den Regelfall dar. Nach § 26 Abs. 1 i. V. m. § 25 Abs. 1 WEG erfolgt die Bestellung mit einfacher Mehrheit der Wohnungseigentümer. In diesem Zusammenhang gewinnt § 26 Abs. 5 WEG an Bedeutung, wonach u. a. eine Abweichung von der Mehrheitsbeschlussfassung nicht zulässig ist. Für die Bestellung des Verwalters genügt ...mehr

Nach der Bestimmung des § 19 Abs. 1 WEG können die Wohnungseigentümer die Benutzung des Gemeinschaftseigentums grundsätzlich durch Mehrheitsbeschluss regeln, wenn keine entsprechende Vereinbarung entgegensteht. Man könnte nun der Auffassung sein, bei der Begründung von Sondernutzungsrechten handele es sich um eine derartige Nutzungsregelung. Dem ist aber nicht so. Wesen des ...mehr

Nach § 26 Abs. 3 Satz 1 WEG kann der Verwalter seit dem 1.12.2020 jederzeit grundlos von seinem Amt abberufen werden. Entgegenstehende Regelungen in der Gemeinschaftsordnung sind unwirksam geworden.[1] Die Abberufung kann nach § 26 Abs. 5 WEG nicht mehr auf das Vorliegen eines wichtigen Grunds beschränkt werden. Mit Blick auf den Verwaltervertrag bestimmt § 26 Abs. 3 Satz 2 WE...mehr

Der Zensus 2021 ist zwar wegen der Corona-Pandemie auf das Jahr 2022 verschoben worden. Dies änderte allerdings nichts an der Tatsache, dass mit ihm ein erheblicher Arbeitsaufwand für den Verwalter verbunden war. Verwalter waren jedenfalls verpflichtet, die Erhebungsmerkmale "für Gebäude", also insbesondere Art des Gebäudes, Zahl der Wohnungen im Gebäude, Gebäudetyp, Baujahr...mehr

Vor der Bestellung eines neuen Verwalters sind Vergleichsangebote einzuholen. Im Regelfall müssen mindestens 3 Angebote eingeholt werden.[1] Ein Beschluss über die erstmalige Bestellung eines Verwalters entspricht jedenfalls nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn vor der Bestellung keine ausreichenden Alternativangebote eingeholt worden sind. Die vorliegenden Konkurrenzangeb...mehr

Für die einzelnen Wohnungseigentümer muss das finanzielle Risiko stets überschaubar sein. Die Verantwortlichkeit für eine diesbezügliche Entscheidung muss bei der Eigentümerversammlung verbleiben. Eine Klausel ohne gegenständliche Beschränkung, Budgetierung oder Begrenzung der Höhe nach benachteiligt die Wohnungseigentümer entgegen dem Gebot von Treu und Glauben unangemessen...mehr

Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist grundsätzlich auf Dauer angelegt. Aus diesem Grund regelt die Bestimmung des § 11 Abs. 1 Satz 1 WEG zunächst, dass kein Wohnungseigentümer die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen kann. Der Grund ist plausibel: Das Interesse der übrigen Wohnungseigentümer am Fortbestand der Gemeinschaft ist zu schützen. Diese Grundsätze gelten nach § 11...mehr

Auch die Beschlussfassung über die Wiederbestellung des Verwalters und somit die Beschlussfassung über das weitere Schicksal des Verwaltervertrags erfolgt mit einfacher Mehrheit, wie der Bestimmung des § 26 Abs. 2 Satz 2 WEG zu entnehmen ist. Im Rahmen der Wiederbestellung können die Wohnungseigentümer die Fortgeltung des bisherigen Verwaltervertrags beschließen. Sie können ...mehr

Beim Verwaltervertrag handelt es sich um einen entgeltlichen Geschäftsbesorgungsvertrag nach §§ 675, 662 ff. BGB, der Elemente verschiedener Vertragstypen vereint. So enthält der Verwaltervertrag dienstvertragliche Elemente im Hinblick auf die allgemeine Verwaltung des Gemeinschaftseigentums; werkvertragliche Elemente im Hinblick auf die Erstellung von Jahresabrechnung, Wirtsc...mehr

Nach der Bestimmung des § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG ist der Verwalter allgemein und konturenlos berechtigt und verpflichtet, Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung von untergeordneter Bedeutung zu treffen, die nicht mit erheblichen Verpflichtungen für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verbunden sind. § 9b Abs. 1 Satz 1 WEG verleiht ihm die erforderliche Vertretungsmacht im Auß...mehr

Da die Verwaltungsunterlagen zum Gemeinschaftsvermögen nach § 9a Abs. 3 WEG gehören und Inhaberin des Gemeinschaftsvermögens die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist, gehört die Aufbewahrung der Verwaltungsunterlagen zu den ureigensten Amtspflichten des amtierenden Verwalters. Gesetzliche Regelungen darüber, wo, in welcher Art und Weise und wie lange Verwaltungsunterlagen...mehr

Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) regelt zum Verwaltervertrag lediglich in § 26 Abs. 3 Satz 2 WEG, dass dieser (automatisch) spätestens 6 Monate nach der Abberufung des Verwalters endet – es schreibt einen Verwaltervertrag aber nicht vor. Zu berücksichtigen ist, dass die in § 26 Abs. 1 und 2 WEG geregelte Bestellung des Verwalters diesem zunächst nur seine Organstellung vers...mehr

Für den Fall, dass die Gemeinschaftsordnung eine allgemeine Öffnungsklausel enthält, führt eine entsprechende Verpflichtung zur schwebenden Unwirksamkeit des Beschlusses bis der Sondernutzungsberechtigte seine Zustimmung erteilt. Praxis-Beispiel Erhaltung des Gartenteils Zugunsten einer Wohnungseigentümerin ist an einem bestimmten Teil des gemeinschaftlichen Gartens ein Sonder...mehr

Beispiel einer unwirksamen Klausel im Verwaltervertrag "Die Hausverwaltung ist berechtigt, alle Verwaltungsunterlagen aus laufender Verwaltung (wie Kontoauszüge, Belege und bedingte Teile von Korrespondenz) nach Ablauf von 5 Kalenderjahren datenschutzsicher zu vernichten." Die handels- und steuerrechtlichen Vorschriften für die Dauer der Aufbewahrungspflicht von Belegen und B...mehr

Ist eine Aufhebung der Gemeinschaft nach § 11 WEG erfolgt, wandelt sich die Wohnungseigentümergemeinschaft in eine Bruchteilsgemeinschaft gemäß §§ 741 ff. BGB im Hinblick auf das Gesamtgrundstück. Jedes Mitglied dieser Gemeinschaft kann nun Aufhebung dieser Gemeinschaft nach der Bestimmung des § 749 BGB verlangen. Wie der Wert nun etwa bei Veräußerung der gesamten Anlage unt...mehr

Haben sich Gemeinschaft und Verwalter auf ein bestimmtes Honorar geeinigt, so sind sie als Vertragsparteien hieran gebunden. Weder kann der Verwalter das Honorar einseitig erhöhen, noch kann die Gemeinschaft beispielsweise im Beschlussweg eine Senkung des Honorars herbeiführen. Wollen die Parteien eine Honoraranpassung nach bestimmten Zeitabschnitten vereinbaren, muss dies au...mehr

Enthält die Gemeinschaftsordnung eine Öffnungsklausel, die eine Änderung von Gesetz oder Vereinbarung – also insbesondere der Gemeinschaftsordnung selbst – durch Beschlussfassung mit bestimmter Mehrheit ermöglicht, ist im Hinblick auf die Möglichkeit der Begründung von Sondernutzungsrechten grundsätzlich zu unterscheiden, ob es sich um eine allgemeine oder eine konkrete bzw....mehr

Gemäß § 24 Abs. 1 WEG hat der Verwalter mindestens einmal im Jahr eine Wohnungseigentümerversammlung einzuberufen. Die Einberufung dieser Eigentümerversammlung ist mit der Verwaltergrundvergütung abgegolten. Die Einberufung weiterer (außerordentlicher) Wohnungseigentümerversammlungen rechtfertigt die Vereinbarung eines Zusatzhonorars für den Verwalter. Das Sonderhonorar kann ...mehr

Maßnahmen der Erhaltung, also der Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums, sind grundsätzlich mit der Grundvergütung des Verwalters abgegolten und können eine zusätzliche Honorierung nicht rechtfertigen. Ist der Verwalter jedoch mit der Bauüberwachung[1] oder der Geltendmachung von Baumängeln beauftragt, rechtfertigt dies ein Sonderhonorar. Zu beac...mehr

Das Wohnungseigentumsgesetz enthält keine Regelung über die Aufbewahrungsfristen von Verwaltungsunterlagen. Allgemein anerkannt – wenn auch dogmatisch nicht gesichert – ist, dass insoweit bezüglich der Verwaltungsunterlagen die in § 257 HGB und 147 AO geregelten Fristen entsprechend anwendbar sind.[1] Beide Vorschriften regeln für bestimmte Unterlagen eine Aufbewahrungsfrist...mehr