Fachbeiträge & Kommentare zu Wohnungseigentum

Ob in wohnungseigentumsrechtlicher Hinsicht die GdWE verantwortlich ist, ergibt sich nicht aus dem Gesetz. Anders als im GEIG (§ 2 Nr. 1) und der HeizkostenV (§ 1 Abs. 2), ist die GdWE jedenfalls im GEG nicht dem Eigentümer gleichgestellt. Allerdings obliegt die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums nach § 18 Abs. 1 WEG der GdWE. Im Übrigen nimmt die GdWE gem. § 9a Abs....mehr

§ 71l GEG regelt allgemein Übergangsfristen für Etagenheizungen oder Einzelraumfeuerungsanlagen. Die Bestimmung gilt grundsätzlich auch für den Bereich des Wohnungseigentums, § 71n GEG enthält insoweit konkretisierende Vorgaben für Wohnungseigentümergemeinschaften, insbesondere das Prozedere der Entscheidungsfindung und der Kostenverteilung im Innenverhältnis der Gemeinschaf...mehr

Entscheidend für den Energieverbrauch ist das Nutzerverhalten. Fehlverhalten, wie z. B. falsches Lüften durch Dauerkippstellung der Fenster bei geöffneten Heizkörper-Thermostatventilen, Zustellen von Heizkörpern mit Möbeln, Offenstehenlassen von Türen ungeheizter Räume, Beleuchtung nicht auszuschalten, obwohl niemand im Raum ist, oder Elektrogeräte, die selten benutzt werden, im ...mehr

Neben Verkäufern bzw. Vermietern oder Verpächtern sind auch die Immobilienmakler zur Vorlage verpflichtet. Im Bereich des Wohnungseigentums wird unterschiedlich beurteilt, ob der betroffene Wohnungseigentümer den Energieausweis selbst und auf eigene Kosten erstellen lassen muss oder ob er insoweit einen Anspruch gegen die GdWE hat. Der Gesetzgeber geht diesbezüglich von eine...mehr

Die Vorgabe des § 71 Abs. 1 GEG, also die 65 %-EE-Vorgabe, gilt gemäß § 71l Abs. 1 GEG nicht nach Ablauf eines Zeitraums von 5 Jahren seit Inkrafttreten des GEG, sondern erst im Zeitpunkt des Austauschs der Zentralheizung oder der ersten Etagenheizung. Auch für die Etagenheizungen gilt, dass Pflichten nach dem GEG erst mit irreparablem Ausfall entstehen.[1] Dem GEG ist bezügl...mehr

Wie ausgeführt, handelt es sich bei den nach GEG erforderlichen Maßnahmen um solche der ordnungsmäßigen Erhaltung des Gemeinschaftseigentums. Nach § 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG hat jeder Wohnungseigentümer gegen die GdWE einen Anspruch auf ordnungsmäßige Verwaltung und somit auch auf Erfüllung der Maßgaben des GEG, weshalb der Verwalter entsprechenden Beschlussinitiativen einzelner ...mehr

Dämmung oberster Geschossdecken Oberste Geschossdecken, die nicht den Anforderungen an den Mindestwärmeschutz nach DIN 4108-2: 2013-02 genügen, müssen nach § 47 Abs. 1 Satz 1 GEG so gedämmt sein, dass der Wärmedurchgangskoeffizient der obersten Geschossdecke 0,24 (m2K/W) nicht überschreitet. Voraussetzung ist, dass das Gebäude seiner Zweckbestimmung nach mindestens 4 Monate i...mehr

Grundsätzlich sind die Wohnungseigentümer gem. § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG gegenüber der GdWE verpflichtet, u. a. das Betreten ihres Sondereigentums zu gestatten, wenn ihnen hierdurch kein Nachteil entsteht, der über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinausgeht. Diese Pflicht besteht auch hinsichtlich einer etwa erforderlichen Prüfung der energetischen Gebä...mehr

Die Erfüllung der Vorgaben des GEG kann im Einzelfall zu erheblichen Kosten führen und die finanzielle Leistungsfähigkeit einzelner Gemeinschaften übersteigen. Das GEG regelt insoweit ein allgemeines Wirtschaftlichkeitsgebot und lässt bestimmte Ausnahmen zu. Die finanzielle Leistungsfähigkeit wird allerdings lediglich im Rahmen der Prüfung des Vorliegens einer unbilligen Här...mehr

Die rechtlichen Vorgaben zu Energieausweisen sind im GEG geregelt, und zwar in den §§ 79 ff. GEG. Der Energieausweis dient zunächst nur der Information über die energetischen Eigenschaften eines Gebäudes. Er soll einen Vergleich dieser Eigenschaften mit denen anderer Gebäude ermöglichen, was die Grundnorm des § 79 Abs. 1 GEG regelt. Im Fall von Mehrhausanlagen ist zu beachten...mehr

Als Beeinträchtigung sind alle baulichen und anlagentechnischen Maßnahmen anzusehen, die denkmal- und erhaltungsrechtlich nicht zulässig sind. Hierzu zählen vor allem bauliche Änderungen an der Gebäudehülle nach § 48 GEG und Anbauten und Ausbauten i. S. v. § 51 GEG. Für den Bereich des Wohnungseigentums praxisrelevant sind vor allem Änderungen an der Gebäudehülle. Praxis-Bei...mehr

Eine praktische Bedeutung kommt dem Ausbau oder der Erweiterung eines Bestandsgebäudes im Bereich des Wohnungseigentums nur im Hinblick auf einen nachträglichen Dachgeschossausbau zu. Bekanntlich können entsprechende Ausbaubefugnisse bereits in der Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung gestattet werden, sie können aber auch durch Beschluss auf Grundlage von § 20 Abs. 1 ...mehr

Erfolgt im Bestandsgebäude ein Austausch bislang ungedämmter Wärmeverteilungs- und Warmwasserleitungen oder Armaturen, sind nach § 69 GEG die Dämmschichtvorgaben nach Anlage 8 GEG einzuhalten. Dies gilt allerdings dann nicht, wenn sich die Wärmeverteilungsleitungen in beheizten Räumen oder in Bauteilen zwischen beheizten Räumen befinden und ihre Wärmeabgabe durch frei liegen...mehr

Die beiden Bestimmungen des § 60b GEG bezüglich der Heizungsprüfung und des § 60c GEG bezüglich des hydraulischen Abgleichs von Heizungssystemen sind am 1.10.2024 in Kraft getreten. Bis zum 30.9.2024 waren korrespondierende Regelungen in der EnSimiMaV [1] enthalten. Verstöße gegen die EnSimiMaV stellten keine Ordnungswidrigkeiten dar. Anders ist das aber seit 1.10.2024: Mit I...mehr

Das CO2KostAufG regelt allein die Rechtsbeziehungen zwischen Vermieter und Mieter. Vermietende Wohnungseigentümer hatte der Gesetzgeber nicht im Blick. Um jedenfalls die Vorgaben des CO2KostAufG erfüllen zu können, muss der vermietende Wohnungseigentümer Kenntnis von der Kohlendioxidemission seiner Wohnung bzw. Teileigentumseinheit haben. Insoweit vorteilhaft wäre der Auswei...mehr

Die ordentliche Kündigungsfrist ist abhängig von der Dauer des Mietverhältnisses (§ 573c Abs. 1 BGB) und beträgt maximal 9 Monate. Wurde jedoch an den vermieteten Wohnräumen nach Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet ("Umwandlung") und das Wohnungseigentum veräußert, kann sich der Erwerber auf Eigenbedarf erst nach Ablauf von 3 Jahren seit der Veräußerung beru...mehr

Auch die Übertragung von Wohnungseigentum in Erfüllung eines Vermächtnisses (§ 2147 BGB) ist als Veräußerung (§ 577a Abs. 1 BGB) anzusehen, da es sich auch insofern – wie bei Kauf, Schenkung oder Tausch – um einen rechtsgeschäftlichen Erwerbsvorgang handelt, der auf einer freiwilligen Entscheidung (Testierwillen des Erblassers) beruht.[1] Achtung Sperrfristen gelten auch hier...mehr

Der Zuschlag von Wohnungseigentum im Wege der Zwangsversteigerung ist als Veräußerung (§ 577a Abs. 1 BGB) anzusehen. Das bedeutet, dass nicht nur der Käufer, sondern auch der Ersteigerer einer umgewandelten Eigentumswohnung die Kündigung wegen Eigenbedarfs erst nach Ablauf der Sperrfrist aussprechen kann. Dies gilt auch dann, wenn das Mietverhältnis unter Einhaltung der geset...mehr

Rz. 70 Bei der Vermietung einer Eigentumswohnung, die dinglich, eigentumsrechtlich, in die Wohnungseigentümergemeinschaft eingebettet ist, steht dem Mieter schuldrechtlich im Rahmen des Mietvertrags auch nur der Eigentümer der Eigentumswohnung als Vermieter gegenüber, steht der Mieter in keiner rechtlichen Beziehung zu der Wohnungseigentümergemeinschaft. Der Anspruch nach § ...mehr

Rz. 54 Gemäß § 536 Abs. 1 Satz 3 ist die Minderung jedoch ausgeschlossen, wenn die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch nur unerheblich eingeschränkt ist. Dies ist der Fall, wenn die Auswirkungen des Mangels derart gering sind, dass sie kaum spürbar sind. Auf den Kostenaufwand für die Beseitigung des Mangels ist dagegen nicht abzustellen. Beispiele: gelegent...mehr

Rz. 73 Unter Rechtsmängel fallen nicht öffentlich-rechtliche Beschränkungen als Mangel der Mietsache, wie fehlende Nutzungsgenehmigungen, Zweckentfremdungsgenehmigungen, Sperrung der Wohnung wegen Baufälligkeit und dgl. Diese Beschränkungen sind Sachmängel i. S. d. § 536 Abs. 1, da sie sich auf Beschaffenheit, Benutzbarkeit oder Lage der Mietsache beziehen und nicht auf die ...mehr

Rz. 101 Ein Gewerbetreibender mit Gewinnermittlung nach § 5 EStG kann in der Regel Grundstücke, die nicht zum notwendigen Privatvermögen gehören, z. B. Mietwohngrundstücke, als Betriebsvermögen behandeln, es sei denn, dass dadurch das Gesamtbild der gewerblichen Tätigkeit so verändert wird, dass es den Charakter einer Vermögensnutzung im nicht gewerblichen Bereich erhält.[1]...mehr

Wie bereits oben ausgeführt[1], muss bei der Installation von Videoüberwachungsanlagen auf einem Privatgrundstück sichergestellt sein, dass weder der angrenzende öffentliche Bereich noch benachbarte Privatgrundstücke oder der gemeinsame Zugang zu diesen von den Kameras erfasst werden, sofern nicht ein das Persönlichkeitsrecht der Betroffenen überwiegendes Interesse des Betre...mehr

Probleme können sich dann ergeben, wenn die Videoüberwachung von einem einzelnen Wohnungseigentümer installiert wird, um den Eingangsbereich zu seiner Wohnung oder den Außenbereich seines Sondereigentums zu überwachen, und er die Überwachung selbst steuert. Die Verwaltung und/oder die übrigen Wohnungseigentümer haben in diesen Fällen keine Kontrollmöglichkeiten. Solche Konfl...mehr

Beim Einbau einer Videoüberwachungsanlage handelt es sich um eine bauliche Veränderung. Seit Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes (WEMoG) am 1.12.2020 sind bauliche Veränderungen einfach-mehrheitlich zu beschließen. Jeder Wohnungseigentümer kann außerdem nach § 20 Abs. 2 Nr. 3 WEG angemessene bauliche Veränderungen verlangen, die dem Einbruchschutz dien...mehr

Die Videoüberwachung von Teilen des Gemeinschaftseigentums ist eine Maßnahme der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums zum Schutz der Wohnanlage und ihrer Bewohner. Die mit dem Einbau der Videoanlage angestrebte Überwachung muss den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen. Hinweis Einbruch und Sachbeschädigung Eine Videoüberwachung ist sinnvoll, wenn es in der Verga...mehr

Ein Beschluss über den Betrieb einer Videoüberwachungsanlage muss verbindlich festlegen, welche Regeln hierfür gelten sollen, damit der Umfang der Überwachung und ihre Bedingungen für jeden transparent und jederzeit verifizierbar sind.[1] Dabei sind insgesamt stets die Vorgaben des Datenschutzrechts (berechtigtes Interesse, Erforderlichkeit und Abwägung im Einzelfall) zu bea...mehr

Begriff Die Videoüberwachung ist ein zunehmend häufiger Streitpunkt zwischen Nachbarn, Vermietern und Mietern sowie Wohnungseigentümern. Egal, ob Kamera-Attrappe oder ständig laufende Kamera mit Aufzeichnungsmöglichkeit: Ziel ist aus Sicht des Überwachenden in den meisten Fällen die Gefahrenabwehr. Vor allem Vermieter und Wohnungseigentümer, aber auch Mieter erhoffen sich Sc...mehr

In seinem Urteil vom 9.10.1991 hatte der BFH noch ausgeführt, dass das Guthaben aus der Erhaltungsrückstellung nach dem WEG eine mit einer Geldforderung vergleichbare Vermögensposition darstellt (BFH v. 9.10.1991 – II R 20/89, BStBl. II 1992, 152). Es handele sich wirtschaftlich um Vorauszahlungen der Wohnungseigentümer auf zukünftige Instandhaltungsaufwendungen. Diese könne...mehr

Entgegen der vorstehende dargestellten früheren Betrachtung nach der die Erhaltungsrücklage kein Teil der grunderwerbsteuerlichen Gegenleistung ist, hat der BFH mit Urteil vom 16.9.2020 entschieden, dass beim Erwerb von Teileigentum der vereinbarte Kaufpreis als Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer nicht um die anteilige Erhaltungsrücklage zu mindern ist (BFH v. 16.9.20...mehr

Obwohl die neue Rechtslage auch in der einschlägigen Kommentarliteratur (vgl. z.B. Loose in Viskorf, GrEStG, § 9 Rz. 106 und 506) als zutreffend beurteilt wird, sind durchaus Zweifel an der Auffassung des BFH angebracht. Die Auffassung sollte daher auch unter Berücksichtigung der parallel laufenden Einstufung von Erhaltungsrücklagen bei den Ertragsteuern kritisch hinterfragt...mehr

Unter Berücksichtigung der unterschiedlichen Rspr. ist festzustellen, dass die steuerliche Beurteilung der Erhaltungsrücklage nach dem WEG i.R.d. Grunderwerbsteuer und der Ertragsteuer deutlich auseinanderfällt: Während bei der Grunderwerbsteuer die Rücklage als Bestandteil des der Gemeinschaft zuzurechnenden Verwaltungsvermögens, also eine im fremden Eigentum stehendes Wirts...mehr

Die Grunderwerbsteuer richtet sich gem. § 8 Abs. 1 GrEStG grundsätzlich nach der Gegenleistung, die ein Erwerber für den Erwerb eines inländischen Grundstückes aufbringen muss. Als Gegenleistung kommen dabei Leistungen jeder Art in Betracht. Hierzu gehören neben Geldleistungen auch sonstige Leistungen, die in unterschiedlichsten Variationen auftauchen können. Gerade bei Eige...mehr

Zum Thema Datenschutz wurde entschieden,[1] dass der Verwalter – ohne dass ein Verstoß gegen die DSGVO vorliege – eine Saldenliste an sämtliche Eigentümer versenden darf, in welcher zahlungssäumige Eigentümer namentlich benannt und die Hausgeldrückstände aufgelistet werden. Die namentliche Nennung der Hausgeldschuldner durch den Verwalter dürfe in Erfüllung einer rechtlichen...mehr

Als Organ der GdWE ist der Verwalter verpflichtet, die Beschlüsse der Wohnungseigentümer durchzuführen. Ansprüche auf Beschlussdurchführung sind also gegen die GdWE zu richten und nicht gegen den Verwalter, weil ihr die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums nach § 18 Abs. 1 WEG obliegt.[1] Beschlüsse sind zeitnah durchzuführen. Dies gilt insbesondere für beschlossene Maßnahme...mehr

Nach § 14 Abs. 1 Nr. 1 WEG sind die Wohnungseigentümer gegenüber der GdWE verpflichtet, die gesetzlichen Regelungen, Beschlüsse und Vereinbarungen der Wohnungseigentümer einzuhalten. Als Vollzugs- bzw. Ausführungsorgan der GdWE hat der Verwalter für die Einhaltung der einschlägigen Regelwerke zu sorgen. Soweit also der Verwalter verpflichtet ist, für die Durchführung der Hau...mehr

Das Einsichtsrecht des Wohnungseigentümers ist umfassend und schließt insbesondere auch die Einzelabrechnungen der übrigen Wohnungseigentümer ein.[1] Sie sind auch berechtigt, wiederholt Einsicht in die Unterlagen zu nehmen.[2] Grenzen setzt lediglich das Missbrauchs- und Schikaneverbot. Ob diese Grenzen überschritten sind, richtet sich maßgeblich nach den Umständen des konk...mehr

Den Verwalter treffen grundsätzlich Überwachungs-, Kontroll- und Hinweispflichten. Die Pflicht des Verwalters erstreckt sich insbesondere darauf, Mängel und Schäden am Gemeinschaftseigentum zu ermitteln sowie nach Ursache und Umfang festzustellen, was Kontrollaufgaben mit umfasst. Verletzt er diese Pflicht schuldhaft, macht er sich schadensersatzpflichtig.[1] Der Verwalter h...mehr

Die Notgeschäftsführungsbefugnis des Verwalters ist grundsätzlich auf den Bereich des gemeinschaftlichen Eigentums beschränkt. Der Verwalter ist jedoch über die in § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG bestimmte Befugnis hinaus nach §§ 683 Satz 1, 680 BGB zum Schutz des von ihm verwalteten Vermögens und in Wahrung der Interessen der Wohnungseigentümer berechtigt, die Maßnahmen zu ergreifen,...mehr

Jeder Wohnungseigentümer hat gemäß § 18 Abs. 4 WEG ein Einsichtsrecht in die Verwaltungsunterlagen,[1] das der Verwalter zu gewähren hat. Dies gilt auch für ausgeschiedene Wohnungseigentümer und schließt das Recht auf Duldung des Kopierens ein.[2] Trifft den Vorverwalter aus dem Verwaltervertrag noch die Pflicht, die Jahresabrechnung erstellen zu müssen, hat er ein Einsichtsr...mehr

Sämtliche im WEG geregelten Pflichten sind solche der GdWE, auch dann, wenn der Verwalter im Gesetz als Verpflichteter ausdrücklich benannt ist. Insbesondere obliegt die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums gemäß § 18 Abs. 1 WEG der GdWE. Der Verwalter fungiert nach § 9b Abs. 1 WEG als deren Vertretungs- und Ausführungsorgan. Erfüllt der Verwalter einzelne Pflichten nicht, ...mehr

Grundsätzlich haben die Wohnungseigentümer auch die Kompetenz, Entscheidungen über die Verwaltung und Benutzung des gemeinschaftlichen Eigentums auf den Verwalter zu delegieren. Im Hinblick auf Erhaltungsmaßnahmen wird eine Delegation regelmäßig jedenfalls dann ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen, wenn die Wohnungseigentümer selbst die grundlegende Entscheidung über deren...mehr

Gem. § 27 Abs. 2 WEG können die Wohnungseigentümer die Rechte und Pflichten des Verwalters nach § 27 Abs. 1 WEG durch Beschluss einschränken oder erweitern. Rechte und Befugnisse, die über das im WEG geregelte Maß hinausgehen oder dieses einschränken, kann ein Verwaltervertrag nur dann regeln, wenn er den Wohnungseigentümern im Vorfeld der Beschlussfassung vorlag und im Ladun...mehr

Bezüglich des Kriteriums der "nicht erheblichen Verpflichtung" dürfte in erster Linie auf die Größe der Gemeinschaft abzustellen sein. Soweit der Gesetzgeber insoweit auf die unmittelbare Teil- bzw. Außenhaftung der Wohnungseigentümer des § 9a Abs. 4 WEG Bezug nimmt,[1] ist dies in der juristischen Literatur zurecht auf Kritik gestoßen. Denn der Verwalter darf die Eigentümer...mehr

Es bedarf keiner Problematisierung, dass beispielsweise der Austausch defekter Leuchtmittel unabhängig von der Größe der zu verwaltenden Gemeinschaft stets eine Maßnahme untergeordneter Bedeutung darstellt. Entsprechendes gilt für den Fall, dass während der Heizperiode Heizöl nachzukaufen ist. Keiner der Wohnungseigentümer dürfte als Alternative ein Frieren oder die Anschaff...mehr

Da § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG den Verwalter ermächtigt, eigenständig Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, kann es sich dabei nur um erforderliche Maßnahmen handeln. Unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt ist er ohne entsprechenden Ermächtigungsbeschluss berechtigt, eigenständig Maßnahmen zu treffen, die vielleicht durchaus sinnvoll, aber nicht erforderlich sind. Praxi...mehr

Die Verwalterbefugnisse bzw. -verpflichtungen im Rahmen des § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG korrespondieren zunächst mit denjenigen der einzelnen Wohnungseigentümer bezüglich deren Befugnis zur Durchführung von Notmaßnahmen in § 18 Abs. 3 WEG. Droht hier unmittelbar ein Schaden, ist der einzelne Wohnungseigentümer berechtigt, ohne Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer entsprechend...mehr

Die Vergütung des Verwalters ist zentraler Kern üblicher Regelungen im Verwaltervertrag. Zumeist wird zwischen einer Grundvergütung und diversen Sondervergütungstatbeständen differenziert (siehe hierzu vertiefend Kap. B.I.8.3.6). Regelt der Verwaltervertrag eine monatliche Fälligkeit der Grundvergütung, so wird sie nach Ablauf des Monats fällig und der Verwalter kann sich di...mehr

Der Verwalter ist aus keinem Rechtsgrund verpflichtet, nichtige Beschlüsse durchzuführen. Erkennbar nichtige Beschlüsse darf der Verwalter nicht durchführen. Allerdings ist die Grenze im Einzelfall fließend, ob ein Beschluss nur lediglich anfechtbar oder nichtig ist. Die h. M. in der Literatur will hier das Risiko auf den Verwalter verlagern: Führt er nichtige Beschlüsse dur...mehr

Der Verwalter ist berechtigt und verpflichtet, Kostenbeiträge anzufordern, in Empfang zu nehmen und abzuführen, soweit es sich um gemeinschaftliche Angelegenheiten der Wohnungseigentümer handelt. Umfasst sind davon sämtliche Zahlungen, die an die GdWE geleistet werden – unabhängig davon, ob sie von den Wohnungseigentümern oder außenstehenden Dritten geleistet werden. Insbeso...mehr