Fachbeiträge & Kommentare zu Wohnungseigentum

Ist dem sondernutzungsberechtigten Wohnungseigentümer nicht mit Begründung seines Sondernutzungsrechts auch die Verpflichtung zur Erhaltung auferlegt worden, kann entsprechendes im Nachhinein rechtssicher nur noch durch Vereinbarung herbeigeführt werden. Eine Beschlusskompetenz besteht insoweit jedenfalls nicht. Ein Beschluss, der dem Sondernutzungsberechtigten die Verpflich...mehr

Da es für die Begründung von Sondernutzungsrechten stets einer Vereinbarung der Wohnungseigentümer bedarf und daneben der Zustimmung der dinglich Berechtigten, sind Alternativen zu prüfen, die eine mehrheitliche Beschlussfassung ermöglichen. 1.3.1 Vermietung/Verpachtung Die Vermietung von Gemeinschaftseigentum kann grundsätzlich durch Mehrheitsbeschluss geregelt werden.[1] Die...mehr

Mit der Begründung von Sondernutzungsrechten sollten Kostentragungsregelungen und/oder Regelungen über die Erhaltung der von den Sondernutzungsrechten umfassten Bereiche des gemeinschaftlichen Eigentums zumindest erwogen werden. Ob die Übertragung von Erhaltungspflichten stets sinnvoll ist, wird maßgeblich vom konkreten Einzelfall abhängen. Entsprechende Kostentragungspflich...mehr

Der Verwalter hat die Verwaltertätigkeit grundsätzlich "in Person" zu erbringen. Ist der Verwalter eine juristische Person, ist die besondere Vertrauensstellung an die Organisation und die Erfahrung der juristischen Person geknüpft. Selbstverständlich kann der Verwalter als Einzelunternehmer oder Geschäftsführer einer GmbH nicht sämtliche Tätigkeiten in persona erbringen. Le...mehr

Der Verwalter hat gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nur dann einen Anspruch auf Zahlung der Umsatzsteuer zuzüglich zur vereinbarten Verwaltervergütung, wenn dies im Verwaltervertrag vereinbart ist. Ansonsten sind die im Verwaltervertrag enthaltenen Beträge als Bruttobeträge anzusehen, in denen die Umsatzsteuer bereits enthalten ist. Besondere Bedeutung hat di...mehr

Vereinzelt enthalten Teilungserklärungen bzw. Gemeinschaftsordnungen Bestimmungen über Verwalterhonorarhöchstsätze. Derartige Bestimmungen waren nach der Rechtslage vor Inkrafttreten des WEMoG unbeachtlich, da nichtig. Nach § 26 Abs. 1 Satz 4 WEG a. F. durfte die Verwalterbestellung auch durch Vereinbarung nicht erschwert werden. Eine Festlegung von Honorarhöchstsätzen stell...mehr

Wie bereits in Kap. 3.2.2 ausgeführt, kann sich der Verwalter unproblematisch Sondervergütungen dann ausbedingen, wenn er im Vertrag transparent eine Grundvergütung für stets wiederkehrende Verwalteraufgaben ausweist und sich daneben Sonderhonorare für bestimmte punktuell und nicht ständige Verwaltertätigkeiten ausbedingt.[1] Für den Fall, dass eine gesonderte Abrede über die...mehr

Werden Sondernutzungsrechte begründet und einer Sondereigentumseinheit direkt zugewiesen, erfolgt dies regelmäßig bereits in der Teilungserklärung. Dies ist insbesondere im Hinblick auf Kfz-Stellplätze oder gemeinschaftliche Gartenflächen der Fall. Musterklausel: Zuweisung von Sondernutzungsrecht "Das Sondernutzungsrecht an dem mit der Nr. 222 im Aufteilungsplan bezeichneten ...mehr

Der das Sachenrecht prägende Bestimmtheitsgrundsatz erfordert, dass die von dem Sondernutzungsrecht umfasste Fläche in der Eintragungsbewilligung eindeutig bestimmt oder zumindest unproblematisch bestimmbar ist.[1] Denn Sondernutzungsrechte bestimmen den Inhalt des im Grundbuch eingetragenen Sondereigentums. Zur näheren Bezeichnung des Gegenstands und des Inhalts des Sondere...mehr

Der Arbeitsaufwand des Verwalters hängt bei der Verwaltung einer Wohnungseigentumsanlage nicht primär von der Anzahl der Wohneinheiten ab. Bei einer großen Anlage ist dies zwar sicherlich zu Beginn der Verwaltertätigkeit der Fall, wenn die Eigentümerdaten in die EDV eingepflegt werden müssen. Erfahrungsgemäß kommt auf den Verwalter aber auch mehr Arbeit zu, wenn die Wohnungs...mehr

Sachenrechtliche Auseinandersetzungen wie etwa Zuordnung, Übertragung oder Abgrenzung (z. B. von Gemeinschafts- und Sondereigentum) sind seit Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 wohnungseigentumsrechtliche Angelegenheiten. Der ordentliche Rechtsweg ist also nicht einzuschlagen, es handelt sich um Streitigkeiten nach § 43 Abs. 2 Nr. 1 WEG. Für Streitigkeiten betreffend Sonde...mehr

Grundsätzlich obliegt es den Vertragsparteien, die Verwaltervergütung frei auszuhandeln. Gesetzliche Schranken stellen dabei die Bestimmungen der §§ 134, 138 BGB dar. Bestimmte Vorschriften oder Gebührenordnungen für die Festlegung eines angemessenen Verwalterhonorars existieren nicht. Vielmehr richtet sich die Angemessenheit des Verwalterhonorars nach dem individuellen Einz...mehr

Um diesem Nachteil aus dem Weg zu gehen, besteht auch die Möglichkeit einer "gestreckten" Begründung von Sondernutzungsrechten durch aufschiebend bedingte Zuordnung. Danach werden die künftigen Erwerber bzw. Wohnungseigentümer unter der aufschiebenden Bedingung einer Zuweisung eines Sondernutzungsrechts von der Mitnutzung bestimmter Teile des gemeinschaftlichen Eigentums aus...mehr

Bei der Wiederbestellung des Verwalters wird häufig geregelt, dass der für den Erstbestellungszeitraum geschlossene Verwaltervertrag auch für den Wiederbestellungszeitraum fortgelten soll. Selbstverständlich kann für den Wiederbestellungszeitraum auch ein neuer Verwaltervertrag abgeschlossen werden. Ein Wiederbestellungsbeschluss ist auch dann hinreichend bestimmt, wenn ein s...mehr

Zusammenfassung Begriff Wohnungseigentum kann auf 2 Arten begründet werden: entweder durch die vertragliche Einräumung von Sondereigentum oder durch Teilung. Andere Formen der Begründung gibt es nicht. Grundsätzlich kann Wohnungseigentum gemäß § 1 Abs. 4 WEG lediglich an einem Grundstück und nicht an mehreren rechtlich selbstständigen Grundstücken gebildet werden. Konsequenz: ...mehr

Die vertragliche Einräumung von Sondereigentum gemäß § 3 Abs. 1 WEG und damit die Begründung von Wohnungseigentum ist nur möglich, wenn die Personen, die Sondereigentum erwerben sollen, bereits Miteigentümer des Grundstücks sind oder jedenfalls gleichzeitig Miteigentum durch Auflassung und Eintragung im Grundbuch erwerben. Hinweis Bruchteilseigentum ist zu bilden Da Wohnungsei...mehr

Von der Teilung nach § 8 WEG ist die Unterteilung einer Sondereigentumseinheit nach Begründung der Wohnungseigentümergemeinschaft zu unterscheiden. Ein Wohnungseigentümer kann jedenfalls sein Wohnungseigentum unter vollständiger Aufteilung der bisherigen "Raumeinheit" in selbstständige Wohnungs- und Teileigentumsrechte unterteilen. Hierzu bedarf er nicht der Zustimmung ander...mehr

Begriff Wohnungseigentum kann auf 2 Arten begründet werden: entweder durch die vertragliche Einräumung von Sondereigentum oder durch Teilung. Andere Formen der Begründung gibt es nicht. Grundsätzlich kann Wohnungseigentum gemäß § 1 Abs. 4 WEG lediglich an einem Grundstück und nicht an mehreren rechtlich selbstständigen Grundstücken gebildet werden. Konsequenz: Soll sich das W...mehr

Der Eigentümer eines Grundstücks kann gem. § 8 WEG durch Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt das Eigentum an dem Grundstück in Miteigentumsanteile teilen, und zwar so, dass mit jedem Anteil das Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung oder an nicht zu Wohnzwecken dienenden bestimmten Räumen in einem auf dem Grundstück errichteten oder zu errichtenden Gebäude verbunden ist...mehr

Die Erfüllung der öffentlich-rechtlichen Anforderungen an den Stellplatznachweis ist Aufgabe aller Wohnungseigentümer, wenn der Bauträger bei der Errichtung der Wohnanlage und der Teilung nach § 8 WEG von den der Baugenehmigung zugrunde liegenden Plänen abgewichen ist und dadurch die öffentlich-rechtliche Verpflichtung besteht, weitere Stellplätze zu schaffen.[1] Entsprechend...mehr

Begriff Das Wohnungseigentum untersteht dem Schutz des § 1004 BGB (Beseitigungs- und Unterlassungsanspruch). In erster Linie stehen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Unterlassungsansprüche zu, wenn Wohnungs- oder Teileigentum von einem Wohnungseigentümer oder dessen Mieter entgegen der Zweckbestimmung gemäß der Teilungserklärung oder der Gemeinschaftsordnung bestimmung...mehr

Unter bestimmten Voraussetzung kann jeder Eigentümer Individualanspruch durchsetzen Der Unterlassungsanspruch nach § 1004 Abs. 1 Satz 2 BGB i. V. m. § 14 Abs. 2 Nr. 1 WEG kann als Individualanspruch von jedem einzelnen Eigentümer gerichtlich geltend gemacht werden, so er durch das Verhalten bzw. eine zweckbestimmungswidrige Nutzung eines Wohnungseigentümers konkret in seinem ...mehr

Bereits die Besorgnis eines rechtswidrigen Eingriffs in das Gemeinschaftseigentum kann zu Unterlassungsansprüchen führen. Beantragt beispielsweise ein Wohnungseigentümer bei der Baubehörde die Genehmigung von Baumaßnahmen, die über die Erhaltung des Gemeinschaftseigentums hinausgehen und nicht durch entsprechenden Beschluss nach § 20 Abs. 1 WEG legitimiert sind, ist i. d. R. ...mehr

Grundstücke können mit sog. Dienstbarkeiten belastet werden. Als Dienstbarkeiten an fremden Grundstücken kennt das BGB die Grunddienstbarkeit, die beschränkte persönliche Dienstbarkeit und den Nießbrauch. Gesetze Vorschriften und Rechtsprechung Die Dienstbarkeiten sind gesetzlich in den §§ 1018 ff. BGB geregelt. BGH, Urteil v. 30.6.2023, V ZR 165/22: Aus dem als gesetzliche Folge ...mehr

Verjährung Verjährungsrechtlich bestimmt § 199 Abs. 5 BGB, dass bei Ansprüchen auf dauerndes Unterlassen letztlich mit jeder Zuwiderhandlung eine erneute Verjährungsfrist in Gang gesetzt wird[1] und Unterlassungsansprüche insoweit nicht verjähren können. Konkret: Wird etwa eine Sondereigentumseinheit zweckbestimmungswidrig genutzt, verjährt der Unterlassungsanspruch nicht, so...mehr

Zum Gemeinschaftseigentum gehören nach § 5 Abs. 2 WEG alle wesentlichen Bestandteile des Gebäudes sowie alle Anlagen und Einrichtungen, welche dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienen. Anspruch auf Mängelbeseitigung Nach der Rechtsprechung des BGH ist jeder Erwerber berechtigt, Beseitigung der Baumängel am Gemeinschaftseigentum auf der Grundlage des mit ihm geschlossenen Vertrag...mehr

Ein Grundstück, das sog. dienende Grundstück, kann mit einer Grunddienstbarkeit zugunsten des jeweiligen Eigentümers eines anderen Grundstücks, des sog. herrschenden Grundstücks, belastet werden. Die Grunddienstbarkeit kann nach § 1018 BGB wie folgt ausgestaltet sein: Sie berechtigt den jeweiligen Eigentümer des herrschenden Grundstücks, das dienende Grundstück in bestimmter W...mehr

Wird eine Klage auf Unterlassung einer Eigentumsstörung abgewiesen, ist bezüglich der Beschwer des klagenden Wohnungseigentümers auf sein Interesse an der Unterlassung dieser Störung abzustellen und dieses nach § 3 ZPO zu bestimmen. Anhaltspunkte für die Bemessung der Beschwer können ein Wertverlust des Wohnungseigentums oder sonstige dem klagenden Wohnungseigentümer durch d...mehr

Die Durchführung der Erhaltung, also der Instandhaltung und Instandsetzung, nach Maßgabe der Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft obliegt gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG zwingend dem Verwalter. Er schließt Werkverträge mit Bauhandwerkern nicht im Namen der einzelnen Wohnungseigentümer ab, sondern im Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft in ihrer Eigenschaft als recht...mehr

Dem Verwalter obliegt es nach ständiger Rechtsprechung Baumängel festzustellen, die Wohnungseigentümer hierüber zu unterrichten und eine Entscheidung der Wohnungseigentümerversammlung über das weitere Vorgehen durch Beschluss herbeizuführen.[1] Die wesentliche Pflicht des Verwalters ist es also, Baumängel festzustellen. Ist das Gemeinschaftseigentum bei Entstehen der Wohnungse...mehr

Da die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer also zunächst weiterhin von der Umsatzsteuer befreit ist, kann die Umsatzsteuerbefreiung allerdings für einzelne Eigentümer von Nachteil sein, nämlich für diejenigen, die ihr Teileigentum zu unternehmerischen Zwecken nutzen oder zu solchen Zwecken weitervermieten. Diese unternehmerisch tätigen Eigentümer hätten beispielsweise aus Er...mehr

Häufig wird Verwaltungsaufwand von einzelnen Wohnungseigentümern verursacht, sei es in Form von Mahnungen, der Nichtteilnahme am Lastschriftverfahren oder dem Erfordernis einer vereinbarten Veräußerungszustimmung nach § 12 WEG. Auf Grundlage der Bestimmung des § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG können die Wohnungseigentümer eine verursacherbezogene Kostenbelastung beschließen. Insoweit ...mehr

Begriff Das Sondereigentum ist gesetzlich in § 5 Abs. 1 WEG definiert. Hiernach sind Gegenstand des Sondereigentums die gemäß § 3 Abs. 1 Satz 1 WEG bestimmten Räume sowie die zu diesen Räumen gehörenden Bestandteile des Gebäudes, die verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne dass dadurch das gemeinschaftliche Eigentum oder ein auf Sondereigentum beruhendes Rech...mehr

Klagt ein Wohnungseigentümer auf Beseitigung einer baulichen Veränderung, bemisst sich der Streitwert nach dem Interesse des klagenden Wohnungseigentümers an der Beseitigung und dem Interesse des beklagten Wohnungseigentümers, keinen Rückbau vornehmen zu müssen. Das Interesse des klagenden Wohnungseigentümers bemisst sich dabei nach dem Wertverlust, den sein Wohnungseigentum ...mehr

Der Wohnungseigentümer kann mit dem Sondereigentum im Rahmen der gesetzlichen Bestimmungen und der Rechte Dritter nach seinen Vorstellungen verfahren. Hierbei hat er sich allerdings zu beschränken, wenn die Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung einen bestimmten Nutzungszweck (z. B. Wohnungseigentum) vorsieht und damit andere Nutzungen (z. B. gewerbliche Nutzung) aussch...mehr

Abgrenzungen Eine Durchbrechung des Jährlichkeitsprinzips ist nur hinsichtlich der Heiz- und Warmwasserkosten möglich. Hinsichtlich sämtlicher anderer Abrechnungspositionen verbleibt es bei der Abrechnung nach dem Zufluss-/Abfluss-Prinzip.[1] Abrechnungspflicht Für die Erstellung einer Jahresabrechnung ist nach Inkrafttreten des WEMoG nicht mehr der alte, noch vor Erstellung ab...mehr

In Streitigkeiten über die Zustimmung zur Veräußerung des Wohnungseigentums beläuft sich der Streitwert in der Regel auf 20 % des Verkaufspreises des Wohnungseigentums.[1] In Streitigkeiten über die Zustimmung zur Erteilung des Zuschlags in einem das Wohnungseigentum betreffenden Zwangsversteigerungsverfahren beläuft sich der Streitwert dementsprechend in der Regel auf 20 % d...mehr

Über die sich auf Grundlage der Jahresgesamtabrechnung ergebenden Nachschüsse bzw. Anpassungsbeträge beschließen die Wohnungseigentümer mit einfacher Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Da gesetzlich für die Beschlussfassung kein bestimmtes Stimmprinzip vorgesehen ist, richtet sich dieses nach dem gesetzlichen Kopfprinzip des § 25 Abs. 2 WEG oder einem hiervon abweichend verei...mehr

Auch wenn es lediglich einen formalen Mangel darstellt, wenn der Verwalter den Wohnungseigentümern den Entwurf der ihre Sondereigentumseinheit betreffenden Jahreseinzelabrechnung nicht übersendet, sollte der Verwalter das insoweit noch nach früherer Rechtslage bestehende Erfordernis durchaus weiter beachten, da dies bereits in der Rechtsprechung gefordert wurde.[1] Hiernach ...mehr

Da der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nach § 18 Abs. 1 WEG die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums obliegt, trifft die Verpflichtung zur Erstellung der Jahresabrechnung zunächst und grundsätzlich auch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, obwohl § 28 Abs. 2 Satz 2 WEG insoweit ausdrücklich den Verwalter verpflichtet. Der Verwalter ist allerdings im Innenverhältnis ...mehr

Die Bestimmung des § 49 GKG hat die Streitwertbemessung bei Beschlussklagen des § 44 Abs. 1 WEG zum Gegenstand. Nach § 49 Satz 1 GKG ist der Streitwert in diesen Anfechtungs-, Nichtigkeits- und Beschlussersetzungsverfahren auf das Interesse aller Wohnungseigentümer an der Entscheidung festzusetzen. Nach § 49 Satz 2 GKG ist der Streitwert allerdings der Höhe nach in doppelter...mehr

Begriff Der Streitwert richtet sich grundsätzlich nach dem geltend gemachten Anspruch. Bei bezifferten Zahlungsklagen bildet in aller Regel der beanspruchte Zahlungsbetrag den Streitwert. Dieser wiederum bildet die Grundlage für die Berechnung der Gerichts- und Rechtsanwaltsgebühren. Die Höhe des Streitwerts kann auch für die sachliche Zuständigkeit eines Gerichts von Bedeutu...mehr

Maßgeblich für die nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG zu beschließenden Nachschüsse bzw. Anpassungsbeträge sind zwar in erster Linie die Jahreseinzelabrechnungen. Allerdings sollte auch hier aus Transparenzgründen nicht auf die Erstellung der Jahresgesamtabrechnung verzichtet werden. Insoweit hat die Jahresabrechnung eine geordnete und übersichtliche, inhaltlich zutreffende Aufstell...mehr

Ist der Beschluss nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG über die Einforderung der auf Grundlage der Jahresabrechnung festgelegten Nachschüsse bzw. Anpassungsbeträge angefochten, entbindet diese Tatsache den anfechtenden Wohnungseigentümer und freilich auch die anderen nicht von ihren Zahlungspflichten. Etwaige Nachschüsse sind also auch dann zur Zahlung fällig, wenn der Beschluss ange...mehr

Grundsätzlich kann der Wohnungseigentümer im Bereich seiner Sondereigentumseinheit frei schalten und walten. Grenzen bilden hier aber bauliche Maßnahmen, die für andere Wohnungseigentümer mit einem über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinausgehenden Nachteil verbunden sind. Ist dies der Fall, bedarf es gemäß § 13 Abs. 2 WEG eines Gestattungsbeschlus...mehr

Gerät der Verwalter mit der Erstellung der Abrechnung in Verzug, können die Wohnungseigentümer insoweit die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer in Anspruch nehmen. Ist die Klage erfolgreich, können zunächst die Verfahrenskosten gegen den Verwalter geltend gemacht werden. Bleibt er weiter untätig, haftet er unmittelbar gegenüber den vermietenden Wohnungseigentümern hinsichtli...mehr

Überblick Die Erstellung der Jahresabrechnung ist eine der wesentlichsten Pflichten des Verwalters gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Die Jahresabrechnung ist eine zeitnah zu erstellende, geordnete Aufstellung der Einnahmen und Ausgaben des betreffenden Wirtschaftsjahres. Sie muss übersichtlich und für einen nicht geschulten Wohnungseigentümer ohne Hinzuziehu...mehr

Beschlussgegenstand sind seit Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 nicht mehr der Wirtschaftsplan und die Jahresabrechnung als Rechenwerke, sondern nach § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG nur noch das Ergebnis des Wirtschaftsplans, nämlich die Hausgeldvorschüsse, und nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG die sich aus der Jahresabrechnung ergebenden Abrechnungsspitzen als sog. Nachschüsse bzw. Anp...mehr

Verfügt beispielsweise nur eines von mehreren Häusern über einen Aufzug, ist dies aber bei der Kostenverteilung in der Gemeinschaftsordnung nicht berücksichtigt, können auf Grundlage von § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG die Betriebs- und Wartungskosten sowie die Kosten der Erhaltung des Lifts nur den Wohnungseigentümern des Aufzugshauses aufgebürdet werden. Mit Blick auf die Kostenpos...mehr

Aus der Jahresgesamtabrechnung leitet sich als notwendiger Bestandteil die Einzelabrechnung ab, indem das Ergebnis auf die Wohnungseigentümer aufgeteilt wird. Die Einzelabrechnungen sind insoweit von maßgeblicher Bedeutung für die nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG durch Beschluss festzusetzenden Nachschüsse bzw. Beitragsanpassungen. Genehmigungsbeschluss ist Anspruchsgrundlage Ein ...mehr