Fachbeiträge & Kommentare zu Wohnungseigentum

Leitsatz Ein Beschluss, mit dem die Wohnungseigentümer die Niederschrift einer vorangegangenen Wohnungseigentümerversammlung genehmigen, widerspricht grundsätzlich ordnungsgemäßer Verwaltung. Fakten: Dabei kann offen bleiben, ob der Wohnungseigentümergemeinschaft insoweit überhaupt eine Beschlusskompetenz zukommt. Die Frage nämlich, ob die Vorgänge in einer Eigentümerversamml...mehr

Leitsatz Ein Wohnungseigentümer ist gemäß § 25 Abs. 5 WEG in dem Fall vom Stimmrecht ausgeschlossen, wenn die Beschlussfassung ein Rechtsgeschäft mit ihm zum Gegenstand hat, auch wenn es sich lediglich um ein deklaratorisches Rechtsgeschäft handelt. Fakten: Vorliegend kam es zu Schäden am Sondereigentum eines Wohnungseigentümers, die ihren Ursprung in Mängeln des Gemeinschaft...mehr

Leitsatz Gemeinsame Hydraulikanlage für sondergenutzte Hebebühnen an Doppelstockgaragen steht zwingend im Gemeinschaftseigentum Mangels gesonderter Vereinbarung keine Kostenverlagerung auf die Sondernutzungsberechtigten Normenkette §§ 15 Abs. 1, 16 Abs. 2 WEG Kommentar Die bloße Zuteilung von Sondernutzungsrechten an Pkw-Stellplätzen in Gestalt von Doppelstockgaragen und die Ko...mehr

Leitsatz Die durch den Verwalter erteilte Veräußerungszustimmung gemäß § 12 WEG besagt nur, dass aus der Person des Erwerbers keine wichtigen Gründe gegen den Eintritt in die Gemeinschaft hergeleitet werden. Die Veräußerungszustimmung bedeutet nicht, dass die aus dem genehmigten Kaufvertrag ersichtliche Absicht einer bestimmten künftigen Nutzung (Restaurant in Ladenräumen) g...mehr

Leitsatz Vereinbarte Protokollierung von Beschlüssen als Gültigkeits-, nicht jedoch Wirksamkeitsvoraussetzung Normenkette §§ 23, 24 WEG Kommentar Ist in der Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung als Gültigkeitsvoraussetzung von Beschlüssen vereinbart, dass diese zu protokollieren und durch einen zu bestimmenden Wohnungseigentümer im Protokoll zu unterzeichnen sind, so kom...mehr

Leitsatz Stimmrechtsausschluss des betreffenden Eigentümers im Rahmen der Beschlussfassung über einen Schuldbestätigungsvertrag (Schuldanerkenntnis) Normenkette § 25 Abs. 5 WEG Kommentar Der Stimmrechtsausschluss des § 25 Abs. 5 WEG des betreffenden Eigentümers gilt auch für ein Schuldanerkenntnis bzw. einen Schuldbestätigungsvertrag der Eigentümergemeinschaft, mit dem ein Sch...mehr

Leitsatz Der Rechtsnachfolger tritt nicht ohne weiteres durch in frühere Vereinbarung schuldrechtlich wirkende Sondernutzungsrechte ein Bejahtes Rechtsschutzinteresse für Anfechtung eines Negativbeschlusses, wenn mit der Anfechtung ein Antrag auf Feststellung verbunden wird, dass das vom Beschluss betroffene Rechtsverhältnis besteht Normenkette §§ 10 Abs. 2, 43 WEG; §§ 133, 24...mehr

Leitsatz Die Rücknahme eines nicht von vornherein mutwillig geltend gemachten Zahlungsantrags im WEG-Verfahren rechtfertigt es nicht automatisch, demjenigen, der den Antrag zurücknimmt die außergerichtlichen Kosten der Gegenseite aufzuerlegen. Fakten: Der WE-Verwalter hatte Hausgeldrückstände auf Grundlage der beschlossenen Jahresabrechnung gegen einen Wohnungseigentümer geri...mehr

Leitsatz Verbesserung der Trittschalldämmung in Eigenregie (in erworbener Altbauwohnung) rechtfertigt keinen Kostenersatzanspruch gegen die Gemeinschaft Normenkette § 21 WEG; §§ 687 Abs. 1, 951 BGB Kommentar Lässt ein Wohnungseigentümer in seiner erworbenen Altbauwohnung nachträglich eine verbesserte Trittschalldämmung einbauen, kann er von der Gemeinschaft keine Erstattung de...mehr

Leitsatz Geltendmachung von Wohngeldansprüchen durch den Verwalter in gewillkürter Prozessstandschaft Hinwirkung des Gerichts im Rahmen der Amtsermittlungspflicht auf Vorlage der entsprechenden Wirtschaftspläne oder Jahresabrechnungen sowie der hierzu ergangenen Genehmigungsbeschlüsse Normenkette §§ 16 Abs. 2, 43 Abs. 1 Nr. 1 WEG; § 12 FGG Kommentar Ein Verwalter ist berechtigt...mehr

Leitsatz Verwalterhonorar darf nicht der Instandhaltungsrückstellung entnommen werden Ungültige Honorarerhöhungs-Spannungsklausel in einem Verwaltervertrag Normenkette §§ 26, 27 WEG; § 307 Abs. 1 BGB Kommentar Es widerspricht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn ein Verwalter sein Honorar der Instandhaltungsrücklage entnimmt. Die Gelder der Rücklage sind zweckgebund...mehr

Leitsatz Fehlerhafte Kostenverteilung hinsichtlich einer konkreten Instandsetzungsmaßnahme am Balkon-Gemeinschaftseigentum (hier: Lisenensanierung) wird durch einen bestandskräftig gewordenen Beschluss sanktioniert (Keine Beschlussnichtigkeit! Nur Anwendungsfehler im Einzelfall!) Ist in einer Großanlage ("Wohnturm" mit Wohnungseigentums-Appartements und einem Hotel-Teileigent...mehr

Leitsatz Vereinbarte Veräußerungszustimmung aller Eigentümer bei Eigentumswechsel Normenkette § 12 WEG; §§ 873, 878 BGB Kommentar Ist als Inhalt des Sondereigentums vereinbart, dass ein Wohnungseigentümer zur Veräußerung der Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer bedarf, steht die Zustimmungsbefugnis dem jeweiligen Wohnungseigentümer zu. Bei einem Eigentumswechsel vor Einga...mehr

Leitsatz Bei der Beschlussfassung darüber, zu welchen gewerblichen Zwecken eine Teileigentumseinheit genutzt werden darf, ist der jeweilige Teileigentümer nicht von der Abstimmung ausgeschlossen. Fakten: Ein Wohnungseigentümer betreibt in seinem Teileigentum einen Sexshop. Diesen erweiterte er aufgrund Mehrheitsbeschluss durch Mauerdurchbruch auf weitere in seinem Eigentum st...mehr

Leitsatz Internationale und örtliche Zuständigkeit für Ansprüche gegen einen Spanier am Ort der (deutschen) Wohnungseigentumsanlage Normenkette Art. 5 Nr. 1 a EuGVVO; § 269 Abs. 1 BGB Kommentar Die deutschen Gerichte sind gem. Art. 5 Nr. 1 a EuGVVO für einen Zahlungsanspruch einer deutschen Wohnungseigentümergemeinschaft aus dem Gemeinschaftsverhältnis gegen einen im Ausland (...mehr

Leitsatz Bei der Beschlussfassung über die konkret zu gestattende gewerbliche Nutzung eines Teileigentums ist der betreffende Teileigentümer nicht von der Abstimmung ausgeschlossen Die Bezeichnung eines Teileigentums als Laden in der Teilungserklärung hat nicht die Bedeutung einer Nutzungsbeschränkung, wenn in der Gemeinschaftsordnung ausdrücklich vereinbart ist, dass es auf ...mehr

Leitsatz Bleiben Beschlüsse der Eigentümerversammlung über die Vorbereitung und Durchführung der Behebung eines Mangels des gemeinschaftlichen Eigentums (Undichtigkeit eines Flachdachs) unangefochten, so kann ein einzelner Wohnungseigentümer die übrigen nicht wegen Verletzung ihrer Verpflichtung zur ordnungsgemäßen Verwaltung auf Schadensersatz (Mietausfall) mit der Begründu...mehr

Leitsatz Bestandskräftig gewordener Sanierungs-Vorbereitungsbeschluss führt grundsätzlich zur Verneinung einer möglichen Schadensersatzverpflichtung der Gemeinschaft aus Verzögerungsgründen notwendiger Sanierungsmaßnahmen Normenkette §§ 21 Abs. 4, 23 Abs.4 WEG Kommentar Bleiben Beschlüsse der Eigentümerversammlung über die Vorbereitung und Durchführung der Behebung eines Mange...mehr

Leitsatz Keine Haftung der Wohnungseigentümer untereinander für Fehlverhalten (Unterlassung) einer gebotenen Verwaltungsmaßnahme durch den Verwalter Keine Ersatzansprüche bei eigenmächtiger Fensterauswechslung durch einen Eigentümer (als Maßnahme einer unzulässigen baulichen Veränderung) Normenkette §§ 16 Abs. 3, 22 Abs. 1, 27 Abs. 1 WEG; § 276 BGB Kommentar Die Wohnungseigentü...mehr

Leitsatz Zulässige Versorgungssperre gegen einen Wohngeldschuldner (unter gewissen Einschränkungen) Normenkette § 273 BGB Kommentar Eine Beschlussfassung, einen Wohngeldschuldner von der Versorgung mit Wasser, Allgemeinstrom und Heizenergie auszuschließen (im Wege der Ausübung eines Zurückbehaltungsrechts nach § 273 Abs. 1 BGB) setzt vorherige Androhung voraus. Weiterhin muss ...mehr

Leitsatz Mangels anderweitiger Vereinbarung nichtiger Eigentümerbeschluss, der den Verwalter von der Aufstellung von Einzelwirtschaftsplänen mit Zukunftswirkung freistellt Anfechtbarer Beschluss (Verstoß gegen ordnungsgemäße Verwaltung), wenn im Wirtschaftsplan die Aufteilungsschlüssel und die einzelnen Wohngeldvorauszahlungsbeträge nicht angegeben sind (Beschlussungültigkeit...mehr

Leitsatz Die Zustellung eines Beschlussanfechtungsantrags darf nicht von der Einzahlung eines Kostenvorschusses abhängig gemacht werden. Geschieht dies gleichwohl, steht die darauf beruhende Verzögerung einer Bewertung der Zustellung als demnächst erfolgt im Sinne des § 167 ZPO nicht entgegen. Fakten: Grundsätzlich hat der anfechtende Wohnungseigentümer einen Gerichtskostenvo...mehr

Leitsatz Hebeanlage als Gemeinschaftseigentum Rückstausichere Ausbildung einer Entwässerungsanlage (Anspruch auf ordnungsgemäße Verwaltung) Zustellung eines Beschlussanfechtungsantrags auch ohne einbezahlten Kostenvorschuss Normenkette §§ 5 Abs. 2, 21 Abs. 4, 23 Abs. 4 Satz 2 WEG; § 8 Abs. 2 Kostenordnung Kommentar Gem. § 21 Abs. 4 WEG hat jeder Miteigentümer Anspruch auf ordnun...mehr

Leitsatz Die Wiederwahl eines Verwalters kann vom Gericht nur für ungültig erklärt werden, wenn ein wichtiger Grund gegen die Bestellung vorliegt. Das ist aufgrund einer umfassenden Abwägung aller Umstände zu prüfen, wobei die Beurteilung in erster Linie dem Tatrichter obliegt. Die voraussichtliche weitere Entwicklung der Verwaltungsführung kann berücksichtigt werden. Fakten...mehr

Leitsatz Verneinte Nachteilswirkung einer baulichen Veränderung (hier: Errichtung eines unterkellerten Wintergartens unter einer Garten- bzw. Terrassensondernutzungsfläche) durch die WEG-Fachgerichte Hiergegen erfolgreiche Verfassungsbeschwerde (Verstoß gegen Art. 14 GG) Normenkette §§ 14 Nr. 1, 22 Abs. 1 Satz 2 WEG; Art. 14 GG Kommentar Ein Eigentümer hatte unter seinem sonder...mehr

Leitsatz Strenge Anforderungen an den wichtigen Grund bei Anfechtung eines Verwalterbestellungs- bzw. Wiederbestellungsbeschlusses Normenkette §§ 21 Abs. 3, 26 WEG Kommentar Ein Beschluss über die Bestellung eines Verwalters ist dann für ungültig zu erklären, wenn unter Berücksichtigung aller, nicht notwendig vom Verwalter verschuldeter Umstände nach Treu und Glauben eine Zusa...mehr

Leitsatz Kostenverteilungsänderung auch im Einzelfall (zur Genehmigung einer Jahresabrechnung und eines Wirtschaftsplans) bei vereinbarter Öffnungsklausel Kein Rechtsschutzbedürfnis eines unbeteiligten Miteigentümers für die Anfechtung eines Abmahnbeschlusses als Voraussetzung einer Entziehungsentscheidung Normenkette §§ 18 Abs. 2 Nr. 1, 23 Abs. 1 WEG Kommentar Eine in der Teil...mehr

Leitsatz Einem gewerblichen Hausverwalter müssen seine vertraglichen, aber auch seine gesetzlichen Verpflichtungen bekannt sein. Beruft er sich im Rahmen eines gegen ihn gerichteten Schadensersatzanspruchs auf einen Rechtsirrtum, so sind daran grundsätzlich strenge Anforderungen zu stellen. Fakten: Der Verwalter hatte vorliegend infolge gesundheitlicher Probleme die Hausverwa...mehr

Leitsatz Verhindert der Verwalter vorsätzlich die Teilnahme eines Wohnungseigentümers an der Versammlung, die über die Wiederwahl des Verwalters beschließen soll, ist der auf dieser Versammlung über die Wiederwahl des Verwalters mehrheitlich gefasste Beschluss der Eigentümer unabhängig davon nichtig, ob die Stimme des ausgeschlossenen Eigentümers angesichts der Mehrheitsverh...mehr

Leitsatz Vorsätzliche Nichtladung eines missliebigen Eigentümers führt zur Beschlussnichtigkeit (hier: Beschlussfassung über Wiederwahl des Verwalters) Willkürliche Handhabung von Stimmrechtsvertretungsregelungen durch den Verwalter Haftung des Verwalters für Verfahrenskosten im Fall schuldhafter Pflichtverletzung des Verwaltervertrags Normenkette §§ 25, 26 WEG; §§ 280, 254 BGB...mehr

Leitsatz Eine Maßnahme, wonach das an der Rückseite des Hauses vorhandene Fassadengrün (hier: wilder Wein) entfernt und zukünftig die Entstehung jeglichen Fassadengrüns sofort unterbunden werden soll, hat eine bauliche Veränderung zum Inhalt und kann daher nicht mit Stimmenmehrheit beschlossen werden. Fakten: Im Rahmen der Sanierung der Außenfassade beschlossen die Wohnungsei...mehr

Leitsatz Verfolgung eines Schadensersatzanspruchs gegen den Verwalter bedarf stets einer Ermächtigung durch die Wohnungseigentümergemeinschaft Normenkette § 21 WEG; §§ 670, 683 BGB Kommentar Auch derjenige Eigentümer, der einen Schaden am Gemeinschaftseigentum im Wege der Notgeschäftsführung auf seine Kosten beseitigt hat, kann nicht ohne Ermächtigung durch die Wohnungseigentü...mehr

Leitsatz Verwirkung des Anspruchs auf Beseitigung einer vorgenommenen baulichen Veränderung (hier: Balkonverglasung im Sinne einer sog. "Einhausung") Normenkette §§ 22 Abs. 1, 23 Abs. 1 und 4 WEG; § 242 BGB Kommentar Ein Eigentümer hatte bereits 1991 eigenmächtig und ohne die zusätzlich vereinbarte Zustimmung des Verwalters seinen Balkon verglast. 1998 wurde ein Antrag auf Bes...mehr

Leitsatz Hat das Gericht den früheren Verwalter zur Auskunft darüber verpflichtet, welche Verwalterunterlagen sich in seinem Besitz befinden, so kann im Wege des Stufenantrags verlangt werden, dass der Verwalter die Richtigkeit und Vollständigkeit aller gemachten Angaben eidesstattlich versichert, wenn Grund zu der Annahme besteht, dass die Auskunft nicht mit der erforderlic...mehr

Leitsatz Vermietung an Suchtkranke und Betreuungspersonen kann einer zulässigen Nutzung zu Wohnzwecken entsprechen Normenkette §§ 14 Nr. 1, 2 und 15 Abs. 3 WEG Kommentar Die Vermietung von Wohnungseigentum eines Betreuungsvereins an Suchtkranke, die aus der Anstaltsunterbringung entlassen worden sind, kann sich im Rahmen zulässiger Nutzung zu Wohnzwecken halten. Es geht hier u...mehr

Leitsatz Pauschale Aufwandsentschädigung für Verwaltungsbeiratsmitglieder Verfahrensverbindung mehrerer Beschlussanfechtungsanträge Normenkette §§ 29, 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG; § 670 BGB Kommentar Ein Mitglied des Verwaltungsbeirats kann von den Wohnungseigentümern Ersatz der Aufwendungen oder Auslagen verlangen, die er im Zusammenhang mit seiner Tätigkeit hatte und die er den Umstä...mehr

Leitsatz Zuständigkeit des Wohnungseigentumsgerichts für Unterlassungsanspruch gegen einen Miteigentümer, der die Wohnung eines anderen Miteigentümers angemietet hat Normenkette §§ 15, 43 WEG; § 17 a GVG; § 1004 BGB Kommentar Die Zuständigkeit der Wohnungseigentumsgerichte ist auch dann eröffnet, wenn die Wohnungseigentümer gegen einen Miteigentümer vorgehen, der die Wohnung e...mehr

Leitsatz Eine in der Teilungserklärung enthaltene Regelung, dass das Sondereigentum im Interesse des friedlichen Zusammenlebens der Hausgemeinschaft so auszuüben ist, dass weder einem anderen Miteigentümer noch einem Hausbewohner über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst und dass dies insbesondere für die Tierhaltung und die ...mehr

Leitsatz Wird einem Wohnungseigentümer der Tagungsort der Eigentümerversammlung vorsätzlich nicht mitgeteilt, sind dort gefasste Beschlüsse i.d.R. nichtig Normenkette §§ 23, 24 WEG Kommentar Die Mitteilung eines Versammlungsorts ist wesentlich für eine ordnungsgemäße Einladung, da mangels Kenntnis des Versammlungsorts eine Teilnahme nicht möglich ist. Ein allgemeiner Einladungs...mehr

Leitsatz Reparatur von zwingend im Gemeinschaftseigentum stehenden Bauteilen eines Wintergartens Normenkette §§ 5 Abs. 1, 2, 14, 21 Abs. 5 Nr. 2, 23 Abs. 4 WEG; § 133 BGB Kommentar Eine Bestimmung der Teilungserklärung, wonach die zu Sondereigentum erklärten, aber nicht sondereigentumsfähigen Gebäudeteile den jeweiligen Sondereigentumseinheiten zur Sondernutzung zugewiesen und...mehr

Leitsatz Eine Bestimmung der Teilungserklärung, wonach die zu Sondereigentum erklärten, aber nicht sondereigentumsfähigen Gebäudeteile den jeweiligen Sondereigentumseinheiten zur Sondernutzung zugewiesen und hinsichtlich Instandhaltungspflicht und Verkehrssicherungspflicht wie Sondereigentum zu behandeln seien, statuiert weder eine Instandsetzungsverpflichtung noch eine Kost...mehr

Leitsatz Die Entlastung des Verwalters widerspricht einer ordnungsmäßigen Verwaltung, wenn er es versäumt, der Jahresabrechnung eine Übersicht über die Konten der Eigentümergemeinschaft beizufügen. Fakten: Nach der Rechtsprechung des BGH steht ein Entlastungsbeschluss nicht grundsätzlich in Widerspruch zu einer ordnungsmäßigen Verwaltung, sondern lediglich dann, wenn die Entl...mehr

Leitsatz Beschlusswidrig von einem ausländischen Wohnungseigentümer installierte Parabolantenne ist zu entfernen Normenkette §§ 14 Nr. 1, 15 Abs. 3, 22 Abs. 1 WEG; Art. 5, 14 GG Kommentar Hat die Wohnungseigentümergemeinschaft mehrheitlich bestandskräftig beschlossen, an welchen Gebäudeteilen Parabolantennen fachgerecht installiert werden dürfen (Ortsbestimmung durch die Gemei...mehr

Leitsatz Gesamtschuldhaftung der Eigentümer für Kosten der Straßenreinigung sowie Müllentsorgung Normenkette § 16 WEG; §§ 421, 305 ff. BGB; § 4 Abs. 1 Berliner Straßenreinigungsgesetz Kommentar Bei privatrechtlicher Ausgestaltung des Nutzungsverhältnisses haften Wohnungseigentümer für Kosten der Straßenreinigung sowie Müllentsorgung als Gesamtschuldner. Für den Vertragsschluss ...mehr

Leitsatz Hauptsacheerledigung durch außergerichtliche Einigung Bindung des Gerichts auch an Einigung über Kostentragung Geschäftswert bei Streit über die Nutzung von Dachräumen zu Wohnzwecken Normenkette §§ 47, 48 Abs. 3 Satz 1 WEG Kommentar Erklären die Beteiligten im Hinblick auf eine außergerichtliche Einigung das wohnungseigentumsgerichtliche Verfahren übereinstimmend für er...mehr

Leitsatz Rechtsmittel des Verwaltungsbeirats zu Gunsten des Verwalters Aufnahme von Tagesordnungspunkten Normenkette §§ 29 Abs. 2, 43 Abs. 4 Nr. 2, 45 Abs. 1 WEG; § 66 ZPO Kommentar Im Interesse ordnungsgemäßer Verwaltung kann ein einzelner Wohnungseigentümer (auch als Beirat, der einen Verwalter nach § 29 Abs. 2 WEG zu unterstützen hat) als Nebenintervenient eine gerichtliche ...mehr

Leitsatz Zum Abschluss eines langjährigen Hauswartvertrags bedarf der Verwalter besonderer Ermächtigung Die Entlastung des Verwalters bezieht sich auch auf das den einzelnen Zahlungsvorgängen der Abrechnung zugrunde liegende Verwalterhandeln Normenkette §§ 21, 28 WEG Kommentar Zum Abschluss eines langjährigen Hauswartvertrags (hier: mit 5-jähriger Laufzeit) bedarf der Verwalter...mehr

Leitsatz Berechtigte Unterbrechung der Heizungs- und Wasserversorgung gegenüber einem Wohnungseigentümer mit nicht nur geringfügiger und titulierter Wohngeldschuld Normenkette (§ 16 Abs. 2 WEG; § 273 BGB) Kommentar Ein Wohnungseigentümer hatte seit Mitte 2003 Wohngeldrückstände in Höhe von knapp 4.000 EUR, die zwischenzeitlich auch in dieser Höhe rechtskräftig tituliert waren....mehr

Leitsatz Aufzugssanierung in Mehrhausanlage (Beschlussfassung; Kostenverteilung) Bestimmtheitsanforderungen an einen Eigentümerbeschluss Normenkette §§ 10 Abs. 1, 16 Abs. 2, 23 Abs. 4, 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG Kommentar Wenden die Wohnungseigentümer im Einzelfall auf die Kostenverteilung für eine Instandsetzungsmaßnahme einen fehlerhaften Kostenverteilungsschlüssel an, ist ein solch...mehr

Leitsatz Sonderumlage ist grundsätzlich in der allgemeinen Jahresabrechnung abzurechnen Normenkette § 28 Abs. 2 und 3 WEG Kommentar Allein dadurch, dass die Wohnungseigentümer die Auflistung offener Verbindlichkeiten zur Grundlage eines Sonderumlagebeschlusses machen, tritt keine Zweckbindung der Umlage in dem Sinne ein, dass die Zahlungen nur auf die genannten Verbindlichkeit...mehr