Fachbeiträge & Kommentare zu Wohnungseigentum

Leitsatz Haftung des Verwalters für Kontenüberziehungszinsen aufgrund jahrelang verzögerter Rechnungslegung nach seiner Amtsbeendigung Normenkette § 28 Abs. 4 WEG; §§ 257, 280, 670, 675 BGB Kommentar Ein Verwalter handelt vorwerfbar pflicht- und treuwidrig, wenn er die von ihm bei seinem Ausscheiden aus dem Amt geschuldete Rechnungslegung jahrelang verzögert und dadurch erhebl...mehr

Leitsatz Beschlussbindung (hier: auf Beseitigung einer baulichen Veränderung) nur gegenüber einem faktischen Eigentümer! Erlangt ein Erwerber Besitz an seiner Wohnung zeitlich erst nach Entstehung einer Wohnungseigentümergemeinschaft, hat er vorher keine Rechte und Pflichten aus dem WEG Normenkette (§§ 8, 22 Abs. 1 WEG; § 1004 BGB) Kommentar Ein durch Eigentumsvormerkung gesich...mehr

Leitsatz 1. Auch wenn der Miteigentümer eines Zwei- oder Mehrfamilienhauses mit Einverständnis der übrigen Miteigentümer eine Wohnung allein bewohnt, steht ihm der Fördergrundbetrag nur entsprechend seinem Miteigentumsanteil zu. 2. Die Anweisung in Rz. 66 des BMF, Schreiben vom 10.2.1998 (BStBl I 1998, 190), nach welcher der Miteigentümer eines Zwei- oder Mehrfamilienhauses, ...mehr

Leitsatz Ist durch Vereinbarung § 22 Abs. 1 Satz 1 WEG abbedungen, darf im Rahmen des öffentlich-rechtlich Zulässigen auch eine solche bauliche Veränderung (hier: Balkonverglasung in einer Reihenhauseigentumswohnanlage) durchgeführt werden Normenkette (§§ 15 Abs. 3 und 22 Abs. 1 Satz 1 WEG; Art. 29 BayBO; §§ 921, 922 BGB) Kommentar Ist – wie hier – in der Teilungserklärung § 2...mehr

Leitsatz Nichtige Vereinbarung in der Gemeinschaftsordnung und nichtige Beschlüsse über den Ausschluss eines zahlungssäumigen Eigentümers von der Versammlung bei gleichzeitigem Abstimmungsverbot Normenkette § 25 WEG; § 242 BGB Kommentar Vorliegend war in der Gemeinschaftsordnung vereinbart, dass "ein Eigentümer, der mit der Zahlung von Wohngeldbeiträgen länger als einen Monat ...mehr

Leitsatz Vereinbarte Trennung auch der Instandsetzungskosten zwischen gemeinschaftlichen Bauteilen einer Tiefgarage und darauf errichteter Wohnhäuser Normenkette §§ 16 Abs. 2 und 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG Kommentar In der Gemeinschaftsordnung war zu den "Kosten und Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums"vereinbart, dass zwischen den Wohnungen und den Stellplatzeinheiten in der Tief...mehr

Leitsatz Unzulässige Blockwahl eines Verwaltungsbeirats; Verfälschung des Wählerwillens Normenkette § 29 WEG Kommentar Die Blockwahl eines Beirats ist mit den auch in einer Wohnungseigentümergemeinschaft geltenden demokratischen Grundprinzipien nicht vereinbar und deshalb unzulässig. Die Entscheidung erging insoweit nach Hauptsacheerledigung (erneute Wahl) ausschließlich noch z...mehr

Leitsatz Allstimmige Zustimmung zu baulichen Veränderungen kann vereinbart werden Normenkette (§§ 15 Abs. 3, 22 Abs. 1 WEG; §§ 242, 1004 Abs. 1 BGB) Kommentar Die Wohnungseigentümer können durch Vereinbarung bestimmen, dass bauliche Veränderungen, auch soweit sie die Rechte der übrigen Wohnungseigentümer nicht über das in § 14 WEG bestimmte Maß beeinträchtigen, stets der Zusti...mehr

Leitsatz Abberufung des Verwalters unter bestimmten Voraussetzungen auch auf Antrag eines einzelnen Eigentümers Normenkette § 26 WEG Kommentar Das Rechtsschutzbedürfnis eines Wohnungseigentümers, gerichtlich die Abberufung des Verwalters durchzusetzen, ist anzunehmen, wenn der Versuch, einen Mehrheitsbeschluss über die Abberufung herbeizuführen, gescheitert ist oder wenn in An...mehr

Leitsatz Bei den Kosten für die Nutzung des Kabelanschlusses handelt es sich nicht um Kosten des Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums, sondern um solche, die allein durch die Nutzung im Bereich des Sondereigentums anfallen. Fakten: Wie die im Bereich des jeweiligen Sondereigentums veranlassten Kosten zu verteilen sind, bestimmt sich in erster Linie nach der Teilungserkl...mehr

Leitsatz Kosten für die Nutzung eines Kabelanschlusses sind mangels Vereinbarung nicht solche des gemeinschaftlichen Eigentums, sondern betreffen allein den angeschlossenen Sondereigentümer Nichtiger Eigentümerbeschluss ohne vollziehbaren Inhalt Unbilliger Öffnungsklausel-Beschluss Normenkette §§ 16 Abs. 2 und 28 WEG Kommentar Bei den Kosten für die Nutzung des Kabelanschlusses ...mehr

Leitsatz Kostenentscheidung des Gerichts erwächst in materieller Rechtskraft nur hinsichtlich der Verfahrensbeteiligten (subjektive Grenzen der Rechtskraft) Rechtsmitteleinlegung durch den Verwalter gem. § 27 Abs. 2 Nr. 4 WEG nur zur Vermeidung den Eigentümern konkret drohender Nachteile! Normenkette §§ 27 Abs. 2 Nr. 4, 45 Abs. 2 S. 2 WEG; § 683 BGB Kommentar Die in einem vorau...mehr

Leitsatz Hat gemäß Vereinbarung ein Eigentümer die seiner alleinigen Nutzung unterliegenden Gebäudeteile instand zu setzen, kann die Durchführung einer Sanierung nicht mehrheitlich beschlossen werden Ein zu unbestimmter Beschluss ist ungültig Bei einem Beschluss über mehrere Instandsetzungen an eng verbundenen Gegenständen des Gemeinschaftseigentums handelt es sich um einen ei...mehr

Leitsatz Sonderumlage für die Bezahlung von Kostenvorschüssen an den Rechtsanwalt der Antragsgegner in einem Beschlussanfechtungsverfahren ist anfechtbar, allerdings nicht nichtig Keine Wiedereinsetzung bei schuldhaftem Rechtsirrtum über Anfechtungsfrist Normenkette §§ 16 Abs. 5 und 23 WEG Kommentar Ein Beschluss über die Erhebung einer Sonderumlage ist anfechtbar, aber nicht n...mehr

Leitsatz Auch ohne Vorlage einer schriftlichen Vollmachtsurkunde kann die vertretungsweise abgegebene Stimme wirksam bleiben, wenn die Stimmabgabe vom Versammlungsleiter nicht aus diesem Grund zurückgewiesen wurde Zur Aussetzung eines angefochtenen Verwalterbestellungsbeschlusses Normenkette §§ 25, 26 WEG; § 148 ZPO Kommentar Das Erfordernis der Vorlage einer schriftlichen Voll...mehr

Leitsatz Verlust der Verfahrensbefugnis des Zwangsverwalters nach Aufhebung der Zwangsverwaltung Normenkette §§ 16 Abs. 2 und 28 Abs. 5 WEG; §§ 29 und 161 ZVG Kommentar Wird die Zwangsverwaltung über Wohnungseigentum wegen Antragsrücknahme oder Nichtzahlung des Vorschusses durch den betreibenden Gläubiger aufgehoben, verliert der Zwangsverwalter ohne Ermächtigung im Aufhebungs...mehr

Leitsatz Direktzahlung durch einen einzelnen Eigentümer an Gemeinschaftsgläubiger und Gesamtschuldausgleich (Erstattung) im Innenverhältnis nach dem Kostenverteilungsschlüssel Normenkette § 28 WEG; § 426 Abs. 1 und § 242 BGB Kommentar Ein Wohnungseigentümer, der einen Gläubiger der Gemeinschaft im Außenverhältnis befriedigt (hier: hinsichtlich rückständiger Forderungen aus der...mehr

Leitsatz Haftung des Verwalters aus positiver Vertragsverletzung (Pflichtverletzung) in Zusammenhang mit anfänglichen Baumängeln (hier: Konstruktionsmängel an der Außenfront von Wintergärten) Normenkette § 27 WEG Kommentar Nach h.R.M. ist der Verwalter verpflichtet, im Rahmen regelmäßiger Überwachung Mängel in der Wohnanlage festzustellen, die Wohnungseigentümer darüber zu unt...mehr

Leitsatz Bezugnahme auf eine Skizze ohne Maßangaben lässt kein Sondernutzungsrecht mit dinglicher Wirkung entstehen Ausnahmsweise Anspruch auf Ergänzung der Teilungserklärung, um das Sondernutzungsrecht entstehen zu lassen Normenkette § 14 Nr. 1 WEG; § 1004 BGB Kommentar Wird zur näheren Bestimmung eines Sondernutzungsrechts in der Teilungserklärung auf einen Ergänzungsplan Bez...mehr

Leitsatz Nichtigkeit einer formlosen "Verwalterbestellung" bei einem "Käufertreffen"; Rechtsschutzinteresse an der Feststellung der Nichtigkeit Beschlussanfechtung auch ohne besonderes Rechtsschutzinteresse, soweit keine Rechtsmissbräuchlichkeit vorliegt Verneintes Rechtsschutzbedürfnis für Anfechtung eines Rücklagebeschlusses Normenkette §§ 26, 28, 43 WEG; § 256 ZPO Kommentar W...mehr

Leitsatz Geräteschuppen auf Gartensondernutzungsfläche darf nicht zu Wohnzwecken genutzt und insbesondere nicht mit einem Kaminofen ausgestattet werden Normenkette (§ 14 Nr. 1 WEG; §§ 133, 157 BGB) Kommentar Im Eingabeplan, der als Aufteilungsplan verwendet wurde, war auf einer Gartensondernutzungsfläche ein Altbau eingetragen, der dort mit "bestehender Geräteschuppen" bezeich...mehr

Leitsatz Ein generelles Verbot von Parabolantennen kann nicht durch Mehrheitsbeschluss angeordnet werden. Ein Eigentümerbeschluss, der grundsätzlich ein generelles Verbot von Parabolantennen ausspricht, Ausnahmeregelungen aber aus "verfassungsrechtlichen Gründen" vorsieht, ist wegen fehlender Bestimmtheit auf Anfechtung für ungültig zu erklären. Fakten: Die Eigentümergemeinsc...mehr

Leitsatz Beiratsermächtigung zur Mängelanspruchsverfolgung gegen den Bauträger Gesamtschuldnerische Haftung der Mitglieder einer Bauträger-Bauherrengemeinschaft Unwirksame Klausel über den Verjährungsbeginn in einem formelhaften Erwerbsvertrag; entscheidend ist die Abnahme des Gemeinschaftseigentums Normenkette §§ 133, 633, 635 BGB; § 9 AGB-Gesetz (jeweils alte Gesetzesfassung ...mehr

Leitsatz Parabolantenne darf nicht eigenmächtig installiert werden Normenkette (§ 14 Nr. 1 WEG; Art. 5 Abs. 1 GG; § 1004 BGB) Kommentar Eine von den Wohnungseigentümern grundsätzlich hinzunehmende Parabolantenne (vgl. BGH v. 22.1.2004, V ZB 51/03, NJW 2004, 937) darf die anderen Wohnungseigentümer nicht über das unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigen (§ 14 Nr. 1 WEG). Dies ...mehr

Leitsatz Wird eine Jahreseinzelabrechnung, die Zahlungen eines Wohnungseigentümers während des Abrechnungszeitraums nicht aufführt, mangels Anfechtung des Eigentümerbeschlusses bestandskräftig, ist es dem in Anspruch genommenen Wohnungseigentümer verwehrt, eine Tilgung der Wohngeldschuld durch Zahlungen im Abrechnungszeitraum einzuwenden. Fakten: Einer der Wohnungseigentümer ...mehr

Leitsatz Ein Eigentümerbeschluss, der unter dem Tagesordnungspunkt "Sonstiges" gefasst wird und nicht nur eine unbedeutende Angelegenheit regelt, ist auf rechtzeitige Anfechtung allein deswegen für ungültig zu erklären. Fakten: Einer der Wohnungseigentümer unterhält auf dem Flachdach der Wohnanlage eine Amateur-Funkantenne, deren Errichtung ihm durch entsprechenden Eigentümer...mehr

Leitsatz Abberufung des bauträgeridentischen Verwalters aus wichtigem Grund (bereits wegen der Gefahr von Interessenkollisionen im Zuge der Geltendmachung von Gewährleistungsansprüchen) Normenkette § 26 Abs. 1 WEG Kommentar Ein WEG-Verwalter kann aus wichtigem Grund bereits dann abberufen werden, wenn die Gefahr von Interessenkollisionen, die bereits bei seiner Bestellung in d...mehr

Leitsatz Gültige Stimmrechtsvereinbarung zur Beschlussfassung über die Entziehung des Wohnungseigentums in Abweichung zu § 18 Abs. 3 WEG Normenkette § 18 WEG Kommentar In der Gemeinschaftsordnung war u.a. zum Entziehungsbeschluss vereinbart, dass ein solcher der qualifizierten Mehrheit von mehr als der Hälfte aller Stimmen bedürfe. In weiterer Vereinbarung fand sich dann die R...mehr

Leitsatz Fensterrenovierung (hier: Austausch) muss Interessen aller Wohnungseigentümer berücksichtigen, selbst wenn entsprechende Maßnahmen nach Gemeinschaftsordnungsvereinbarung vom Sondereigentümer allein zu finanzieren sind Normenkette §§ 5 Abs. 2, 21 Abs. 4 und Abs. 5 Nr. 2 WEG Kommentar Die Renovierungspflicht für Fenster und Fensterläden als Teil des Gemeinschaftseigentu...mehr

Leitsatz Gültige Vereinbarung, dass die Bestellung eines Verwaltungsbeirats eines allstimmigen Beschlusses bedarf Änderung einer Vereinbarung durch jahrelange Übung nur in eingeschränkter Weise zulässig (hier: Beiratsbestellung nur durch Mehrheitsbeschluss) Sondervergütungsregelung für den Verwalter nach Zeit- und Arbeitsaufwand mit bestimmter Stundensatzregelung grundsätzlich...mehr

Leitsatz Ein Eigentümerbeschluss über die Abtrennung von Versorgungsleitungen zur Wohnung eines säumigen Wohngeldschuldners ist nicht nichtig. Fakten: Die verstorbene Wohnungseigentümerin war mit der Zahlung eines Jahresbetrags an Hausgeldern in Rückstand. Der als ihr Rechtsnachfolger in die Eigentümergemeinschaft eingetretene Sohn zahlte auch weiterhin kein Hausgeld an die G...mehr

Leitsatz 1. Sind Versorgungsbezüge i.H. eines festen Betrags zugesagt, der im Verhältnis zu den Aktivbezügen am Bilanzstichtag überhöht ist (sog. Überversorgung), so ist die nach § 6a EStG zulässige Rückstellung für Pensionsanwartschaften nach Maßgabe von § 6a Abs. 3 Satz 2 Nr. 1 Satz 4 EStG unter Zugrundelegung eines angemessenen Vomhundertsatzes der jeweiligen letzten Akti...mehr

Leitsatz Nochmals: Nicht nichtiger Eigentümerbeschluss über die Abtrennung von Versorgungsleitungen zur Wohnung eines säumigen Wohngeldschuldners Normenkette (§§ 22, 23 WEG; § 273 BGB) Kommentar Der Antragsgegner ist Rechtsnachfolger seiner verstorbenen Mutter, die Wohngeldrückstände in Höhe von ca. 3.300 EUR hinterlassen hatte. Seit dem Tod der Mutter zahlte der Antragsgegner...mehr

Leitsatz Irrtümlicher Vergleich über Entschädigungszahlung an die Gemeinschaft für ein Sondernutzungsrecht (hier: Treppenhauskopf) Normenkette §§ 15, 21 Abs. 3, 25 Abs. 5 WEG; § 779 Abs. 1 BGB Kommentar In Verwaltungsangelegenheiten, in denen eine Beschlusskompetenz besteht, kann ein schuldrechtliches Vertragsverhältnis zwischen der Gemeinschaft und einem einzelnen Wohnungseig...mehr

Leitsatz Weitgehendes Ermessen der Gemeinschaft über Detailregelungen zur Verwaltung und Gebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums, insbesondere in Hausordnungsfragen Normenkette § 15 WEG Kommentar Die Wohnungseigentümer haben bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums ebenso wie bei der Regelung seines Gebrauchs ein aus ihrer Verwaltungsautonomie entspringendes Ermes...mehr

Leitsatz Vorrang des internen Abrechnungswesens gegenüber Bereicherungsansprüchen eines Eigentümers, der ohne bestehende Anspruchsgrundlage Wohngeldvorauszahlungen geleistet hat Normenkette §§ 16 Abs. 2, 28 Abs. 1 WEG; § 812 Abs. 1 BGB Kommentar Leistet ein Wohnungseigentümer Wohngeldvorschüsse, obwohl eine wirksame Beschlussfassung über einen Wirtschaftsplan nicht besteht, so...mehr

Leitsatz Fassen die beiden Wohnungseigentümer einer Eigentümergemeinschaft, die keinen Verwalter hat, auf einer von einem der beiden Wohnungseigentümer einberufenen Versammlung, zum großen Teil einstimmig, Eigentümerbeschlüsse, ohne dass die Einberufung beanstandet wird, dann ist eine Anfechtung der gefassten Beschlüsse unter Berufung auf einen Einberufungsmangel rechtsmissb...mehr

Leitsatz Rechtsmissbräuchliche Berufung auf einen Einberufungsmangel in einer Gemeinschaft mit zwei Eigentümern Normenkette § 24 Abs. 1 WEG Kommentar Fassen die beiden Wohnungseigentümer einer Eigentümergemeinschaft, die keinen Verwalter hat, auf einer von einem der beiden Wohnungseigentümer einberufenen Versammlung, zum großen Teil einstimmig Eigentümerbeschlüsse, ohne dass d...mehr

Leitsatz Zulässige Veränderung des Dachs eines Reihenhauswohnungseigentums mit weitgehend vereinbarten Sondernutzungsrechten an gemeinschaftlichen Bauteilen (mangels öffentlich-rechtlich derzeit nicht zulässiger Grundstücksteilung) Normenkette (§ 22 WEG) Kommentar In einer Reihenhausanlage beabsichtigte ein Eigentümer, das Dach seines Hauses zu erneuern (Einbau einer besseren ...mehr

Leitsatz Beschlossener Rückschnitt einer Hecke als gärtnerische Pflegemaßnahme oder nachteilige bauliche Veränderung? Sonderumlagebeschluss Normenkette (§§ 14 Nr. 1, 16 Abs. 2, 21 Abs. 3, Abs. 5 Nr. 2, 22 Abs. 1 und 23 Abs. 4 WEG) Kommentar Der durch Eigentümerbeschluss vorgesehene dauerhafte deutliche Rückschnitt einer Hecke kann im Einzelfall, etwa dann, wenn die Hecke erkenn...mehr

Leitsatz 1. Veräußert der Alleingesellschafter-Geschäftsführer ein von ihm erworbenes unaufgeteiltes Mehrfamilienhaus an "seine GmbH", die er zur Aufteilung bevollmächtigt und die die entstandenen vier Eigentumswohnungen noch im selben Jahr an verschiedene Erwerber veräußert, so können die Aktivitäten der GmbH nur dem Anteilseigner zugerechnet werden, wenn die Voraussetzunge...mehr

Leitsatz Kostenbelastung gemäß bestandskräftiger Abrechnungen, auch wenn sich nachträglich herausstellt, dass bei einem Miteigentümer abgerechnete Räume nicht zu seinem Sondereigentum gehören! Normenkette (§§ 23 Abs. 4, 28 WEG) Kommentar 10 Jahre lang wurde ein Eigentümer mehrerer Teileigentumsrechte auch mit Haus- bzw. Wohngeldkosten für eine Einheit belastet, die nicht zu se...mehr

Leitsatz Kein neuer Aufteilungsplan und keine neue Abgeschlossenheitsbescheinigung bei Zusammenlegung zweier Sondereigentumseinheiten Normenkette §§ 3 Abs. 2 und 7 Abs. 4 WEG Kommentar Das Grundbuchrecht erfordert auch bei Errichtung der Wohnungseigentumsanlage abweichend vom ursprünglichen Plan keine Aktualisierung der Abgeschlossenheitsbescheinigung. Durch die rechtliche Vere...mehr

Leitsatz Ein konkludenter Vertragsschluss durch Entnahme von Energie kommt nicht in Betracht, wenn bereits ein Vertragsverhältnis zwischen dem Versorgungsunternehmen und einem Dritten besteht, aufgrund dessen die Energielieferungen erbracht werden. Fakten: Der Energieversorger hatte mit dem früheren Eigentümer einen Versorgungsvertrag abgeschlossen. Die Erwerber-GmbH trat in ...mehr

Leitsatz Ein Beschluss über eine Abrechnung kann nicht deshalb angefochten werden, weil Hobbyräume zu Wohnzwecken genutzt werden und dieser Umstand bei einer der Gemeinschaftsordnung entsprechenden Kostenverteilung nicht berücksichtigt wird. Fakten: Eine Wohnungseigentümerin nutzte die ihrem Raumeigentum zugeordneten Hobbyräume zweckbestimmungswidrig zu Wohnzwecken. Bei der K...mehr

Leitsatz Umstellung der Medienversorgung Fakten: Die Wohnungseigentümer beschlossen vorliegend, die Medienversorgung der Wohnanlage künftig über einen Anschluss an das Breitbandkabel zu gewährleisten. Hierzu würde ein Miet- und Betriebsvertrag mit 15 Jahren Laufzeit zu einer bestimmten monatlichen Miete je Wohneinheit abgeschlossen. Eine Wohnungseigentümerin hat nun diesen Be...mehr

Leitsatz Abmahnung des Verwalters auf Entziehung des Wohnungseigentums Unzulässiger Feststellungsantrag auf Ungültigkeit und Rechtswidrigkeit einer solchen Abmahnung Normenkette §§ 18, 21 Abs. 4, 43 WEG; § 256 ZPO Kommentar Der Verwalter hatte einen Eigentümer u.a. wie folgt abgemahnt: "Wegen Ihres den Gemeinschaftsinteressen zuwiderlaufenden renitenten Verhaltens erteilen wir I...mehr

Leitsatz Anspruch auf Zahlung eines Nutzungsentgelts (Ausgleichs) für die Überlassung sondergenutzter Stellplatzflächen (zur Schaffung öffentlich-rechtlich vorgeschriebener Besucherparkplätze) Normenkette (§ 15 WEG; § 242 BGB) Kommentar Ist ein Wohnungseigentümer aus dem Gemeinschaftsverhältnis verpflichtet, den übrigen Wohnungseigentümern ursprünglich ihm überlassene Sondernu...mehr

Leitsatz Kein Wintergarten auf Terrassenfläche Fakten: Vorliegend hatte einer der Wohnungseigentümer auf der ihm zur Sondernutzung zugewiesenen Terrassenfläche einen Wintergarten zur Wohnnutzung errichtet. Auf einer anschließenden Eigentümerversammlung wurde eine nachträgliche Nutzungsgenehmigung der übrigen Wohnungseigentümer im Beschlussweg verweigert. Das Gericht hat demen...mehr

Leitsatz Im Verwaltervertrag kann ein Sonderkündigungsrecht der Wohnungseigentümer für den Fall vereinbart werden, dass der derzeitig für die Vewaltung zuständige Sachbearbeiter bei dem Verwalter ausscheidet. Fakten: Vorliegend wendet sich die Verwalterin gegen ihre Abberufung und die Kündigung des Verwaltervertrags. Im Rahmen der Verlängerung der Verwalterstellung hatten die...mehr