Fachbeiträge & Kommentare zu Wohnungseigentum

Leitsatz Die in einem WEG-Verfahren der Gemeinschaft entstandenen Anwaltskosten dürfen vor einer gerichtlichen Entscheidung gem. § 47 WEG in den Einzelabrechnungen quotenmäßig nur unter den Wohnungseigentümern umgelegt werden, die in diesem Verfahren als Beteiligte auf einer Seite stehen. Fakten: Der Verwalter hatte vorliegend Anwaltsgebühren aus einem noch nicht rechtskräfti...mehr

Leitsatz Verteilung und Abrechnung von Anwaltskostenvorschüssen im anhängigen Beschlussanfechtungsverfahren: Keine Umlage auf alle Eigentümer! Normenkette §§ 16 Abs. 2, 28 Abs. 3 und Abs. 5 WEG Kommentar Die in einem WEG-Verfahren der Gemeinschaft entstandenen Anwaltskosten (auch Vorschusszahlungen der auf Antragsgegnerseite stehenden restlichen Eigentümer an den beauftragten ...mehr

Leitsatz Der über eine Wohnung und eine Garage geschlossene einheitliche Mietvertrag wird durch die Veräußerung der Wohnung und der Garage an verschiedene Erwerber nicht in mehrere Mietverhältnisse aufgespalten; vielmehr treten die Erwerber in den einheitlichen Mietvertrag ein. Ihr Verhältnis bestimmt sich nach den Regelungen über die Bruchteilsgemeinschaft (amtlicher Leitsa...mehr

Kommentar Es ist gefragt worden, ob Grunderwerbsteuer bei der Aufhebung von Sondereigentum anfällt. Im konkreten Fall ging es um ein mit mehreren Reihenhäusern bebautes Grundstück, an denen Sondereigentum besteht. Die Eigentümer wollten durch übereinstimmenden Beschluss das Sondereigentum aufheben und im Anschluss daran das gemeinschaftliche Grundstück real teilen in der Wei...mehr

Leitsatz Beschlussanfechtung bei fehlerhaften Einzelabrechnungen (Sonderbelastung!) Normenkette §§ 16 Abs. 2, 28 Abs. 3 und Abs. 5 WEG Kommentar Im Verfahren der Anfechtung eines Beschlusses der Eigentümerversammlung über eine Jahresabrechnung ist auf die entsprechende konkrete Rüge des anfechtenden Eigentümers vom Gericht zu prüfen, ob in den Einzelabrechnungen die Sonderbela...mehr

Leitsatz Wichtiger Grund gegen die Wiederbestellung des Verwalters Normenkette §§ 21 Abs. 4, 23 Abs. 4, 26, 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG Kommentar Ein Eigentümerbeschluss zur Wiederwahl eines Verwalters widerspricht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn er gravierende Defizite einer Jahresabrechnung in der nachfolgenden Abrechnungsperiode nicht ausräumt und zudem die Gemeins...mehr

Leitsatz Anwaltsbeauftragung zur Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen gegen einen Ex-Verwalter als grds. ordnungsgemäße Verwaltungsmaßnahme Interessenkollision der beauftragten Anwältin Abrechnungsunterlagen sind mit der Einladung zur EV zu versenden Normenkette §§ 21 ff. WEG Kommentar Grds. entspricht eine Beschlussfassung der Eigentümer ordnungsgemäßer Verwaltung, unter...mehr

Leitsatz Fehlende Jahresabrechnung verbietet eine generelle Entlastung des Verwalters Zu Geschäftsordnungsbeschlüssen auf Erweiterung der Tagesordnung und zu anfechtbaren Beschlüssen unter dem TOP "Verschiedenes" Neuerrichtung einer Solaranlage als nachteilige bauliche Veränderung Haftung des Verwalters gegenüber einem einzelnen Sondereigentümer (Entsorgung Balkongeländer) Norm...mehr

Leitsatz Solange eine vollständige Jahresabrechnung nicht vorliegt, widerspricht eine Entlastung des Verwalters für Teilbereiche der Jahresabrechnung regelmäßig den Grundsätzen einer ordnungsmäßigen Verwaltung. Fakten: Ohne eine Jahresabrechnung besteht im Allgemeinen kein Anlass, dem Verwalter für einzelne Teilabschnitte seiner Tätigkeit ein besonderes Vertrauen zu bekunden....mehr

Leitsatz Einzelner Eigentümer hat grundsätzlich keine Klagebefugnis für öffentlich-rechtliche Störabwehransprüche gegen einen Nachbargrundstückseigentümer Normenkette §§ 20 Abs. 1, 21 Abs. 1 WEG; § 34 Abs. 2 BauGB; § 15 Abs. 1 Satz 2 BauNVO; Art. 6 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Satz 1, 71 Abs. 1 Satz 1 und Abs. 3 Satz 2 sowie 73 Abs. 1 BayBauO; §§ 42 Abs. 2, 65 Abs. 1, 162 Abs. 3 VwG...mehr

Leitsatz Dem einzelnen Wohnungseigentümer steht gegen die übrigen Wohnungseigentümer kein Anspruch auf Zahlung von voraussichtlichen Kosten für eine künftige Ersatzvornahme einer von ihm für notwendig erachteten Reparatur am Gemeinschaftseigentum zu. Bei Streit darüber, ob die Maßnahme zur ordnungsmäßigen Verwaltung gehört, muss sich der Wohnungseigentümer ggf. gerichtlich u...mehr

Leitsatz Kein Erstattungsanspruch des einzelnen Eigentümers für voraussichtliche Kosten einer künftigen von ihm durchzuführenden Ersatzvornahme Erfüllungswirkung der Auszahlung von Abrechnungsguthaben Normenkette § 21 Abs. 1, 2 WEG; §§ 362 Abs. 1 und 363, 683 BGB Kommentar Dem einzelnen Wohnungseigentümer steht gegen die übrigen Eigentümer kein Anspruch auf Zahlung von voraussi...mehr

Leitsatz Wird einem der Ehegatten im Wege vorweggenommener Erbfolge Grundbesitz zugewandt und übernimmt der Bedachte die Verpflichtung zur Leistung einer Leibrente, ergibt sich im Zugewinnausgleich die Problematik, inwieweit sich diese Leistungspflicht auf den Wert der Zuwendung auswirkt. Dies gilt vor allem für die Bewertung im Anfangsvermögen bei einem nach § 1374 Abs. 2 B...mehr

Leitsatz Die Erklärung des Verwalters über seine Amtsniederlegung muss allen Eigentümern zugehen Allein verbleibender Beirat kann die Befugnisse eines Vorsitzenden ausüben Normenkette § 26 WEG; § 130 BGB Kommentar Erklärt ein Verwalter in einer Eigentümerversammlung die Niederlegung seines Verwalteramts und die Kündigung des Verwaltervertrags, so wird diese Erklärung erst wirks...mehr

Kommentar Verwalter, die die Verwaltung der WEG betreiben, können ihre Verwalterumsätze im Gegensatz zu den Leistungen der WEG nicht nach § 4 Nr. 13 UStG als umsatzsteuerfrei behandeln. Wenn Verwalter, die als Wohnungseigentümer auch Mitglied in der WEG sind bzw. Wohnungseigentümer vertreten, den auf sie selbst entfallenden Kostenanteil für die Verwaltertätigkeit gegenüber d...mehr

Leitsatz § 22 Abs. 1 WEG kann durch Vereinbarung abbedungen werden Änderung des Farbanstrichs durch den Eigentümer eines Anbaus (in einer Mehrhausanlage) Normenkette §§ 14 Nr. 1, 22 Abs. 1 WEG; § 12 Abs. 1 BauO NW Kommentar Ist in der Teilungserklärung für eine Mehrhausanlage bestimmt, dass die Wohnungseigentümer des von der Änderung betroffenen Gebäudes mit Stimmenmehrheit u.a...mehr

Leitsatz Ein Beschluss über die Genehmigung einer Jahresabrechnung ist auf einen Anfechtungsantrag hin für unwirksam zu erklären, wenn zuvor keine Möglichkeit bestand, in zumutbarer und ausreichender Weise auch in alle Einzelabrechnungen der anderen Wohnungseigentümer Einsicht zu nehmen. Fakten: Zur ordnungsgemäßen Abrechnung einer Wohnungseigentumsanlage zählt nicht nur eine...mehr

Leitsatz Einsichtsrecht der Eigentümer in Einzelabrechnungen Kostenentscheidung zu Lasten des Verwalters (vorliegend verneint) Normenkette §§ 28, 47 WEG; § 280 BGB Kommentar Ein Beschluss über die Genehmigung einer Jahresabrechnung ist auf Anfechtung hin für unwirksam zu erklären, wenn zuvor für den antragstellenden Eigentümer keine Möglichkeit bestand, in zumutbarer und ausrei...mehr

Leitsatz Hebebühnen einer Doppelstockgarage als konstruktiver Gebäudeteil sind zwingend Gemeinschaftseigentum und nicht sondereigentumsfähig Normenkette §§ 5 Abs. 2, 16 Abs. 2 WEG Kommentar Ein Beschluss der Eigentümerversammlung, der regelt, dass die anfallenden Instandsetzungskosten in Bezug auf einzelne Hebebühnen einer Doppelstockgarage nicht nur die betreffenden Stellplat...mehr

Leitsatz Zwangsvollstreckung aus einem WEG-Zahlungstitel gegen den Voreigentümer im Fall einer Rechtsnachfolge Normenkette §§ 10 Abs. 3, 14, 15, 45 Abs. 3 WEG; § 633 BGB a.F.; §§ 325, 768, 727 ZPO Kommentar Die Zwangsvollstreckung aus einem wohnungseigentumsgerichtlichen Titel findet gem. § 45 Abs. 3 WEG nach den Vorschriften der ZPO statt. Diese gesetzliche Verweisung umfasst...mehr

Leitsatz Ein Beschluss über die Finanzierung von Instandsetzungsmaßnahmen durch die Aufnahme von Fremddarlehen entspricht nicht ordnungsmäßiger Verwaltung. Fakten: In einer großen Wohnanlage wurden Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung in einer Größenordnung von ca 1,5 Mio. Euro beschlossen. Gleichzeitig wurde beschlossen, dass die Finanzierung der Sanierungsmaßnahm...mehr

Leitsatz Zu den notwendigen Bestandteilen einer Jahresabrechnung und eines Wirtschaftsplans Finanzierung von Instandsetzungsmaßnahmen durch Aufnahme von Fremddarlehen entspricht grds. nicht ordnungsgemäßer Verwaltung Abrechnungsergänzungsanspruch Normenkette §§ 21 Abs. 3, Abs. 5 Nr. 2, 4, 5 sowie 27 Abs. 1 Nr. 4 und Abs. 4 sowie 28 Abs. 1, 3 WEG Kommentar Ein ordnungsgemäßer Eig...mehr

Leitsatz Selbst bei vereinbarter Zulässigkeit baulicher Veränderungen ist auf die Interessen der übrigen Miteigentümer Rücksicht zu nehmen Normenkette §§ 14, 22 WEG; §§ 133, 157 BGB Kommentar Selbst wenn über Öffnungsklauselvereinbarung in der Gemeinschaftsordnung einem Wohnungseigentümer eine weit gefasste Möglichkeit für Ausbaumaßnahmen eingeräumt ist (hier: Balkonanbau durc...mehr

Leitsatz Erstattungsfähigkeit der erhöhten Verfahrensgebühr (Mehrauftraggebergebühr) bei Klageantrag vor Verkündung der BGH-Entscheidung zur Teilrechtsfähigkeit der Eigentümergemeinschaft Normenkette Nr. 1008 VV RVG, § 6 Abs. 1 Satz 2 BRAGO Kommentar Ist dem von den Mitgliedern einer Wohnungseigentümergemeinschaft beauftragten Anwalt eine erhöhte Verfahrensgebühr (Mehrauftragg...mehr

Leitsatz Pflicht des Verwalters zur Beseitigung einer Gefahrenquelle (hier: Asbestkontamination) Eingeschränkte Dachterrassennutzung (hier: verneinter ersatzfähiger Vermögensschaden) Normenkette § 27 Abs. 2 Nr. 1 WEG; §§ 249, 280 BGB Kommentar Ein WE-Verwalter muss grds. keinen Anlass für die Annahme haben, dass Gebäudeteile, an denen Reparaturarbeiten durchgeführt werden sollt...mehr

Leitsatz Eine schuldhafte Verletzung der dem Verwalter obliegenden Pflichten kann nicht darin gesehen werden, dass ihm das Risiko der Asbesthaltigkeit der für die Errichtung eines Lüftungsschachtes verwendeten Materialien nicht bekannt war und er infolgedessen die Prüfung auf Asbestzement vor Durchführung der Arbeiten an dem auf der Dachterrasse eines Wohnungseigentümers bef...mehr

Leitsatz Rechtsverfolgungskosten sind in die Jahresgesamtabrechnung aufzunehmen. Im Rahmen der endgültigen Verteilung dieser Kosten im Innenverhältnis zwischen den Wohnungseigentümern ist allerdings § 16 Abs. 5 WEG zu beachten. Daraus folgt, dass die Kostenentscheidung des Richters nach § 47 WEG bei der Verteilung Vorrang haben soll. Es sind diese Kosten in den Einzelabrechn...mehr

Leitsatz Die Verteilung der Kosten eines WE-Verfahrens bei Eigentumswechsel unter Berücksichtigung der Fälligkeitstheorie Normenkette §§ 16, 47 WEG Kommentar Auch die Rechtsverfolgungskosten von WE-Verfahren sind in eine Jahresgesamtabrechnung aufzunehmen. Im Rahmen der endgültigen Verteilung dieser Kosten im Innenverhältnis zwischen den Wohnungseigentümern ist allerdings die ...mehr

Leitsatz Die mehrheitlich beschlossene Androhung einer Versorgungssperre bei einem Rückstand i.H.v. mehr als sechsmonatlichen Beitragsvorschüssen widerspricht nicht ordnungsmäßiger Verwaltung. Durch Teilzahlungen in Höhe der auf die Versorgungsleistungen entfallenden Beträge kann das Zurückbehaltungsrecht der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht abgewendet werden. Fakten: Nac...mehr

Leitsatz Der Nießbraucher und frühere Wohnungseigentümer ist nach dem Verlust seiner Eigentümerstellung nicht berechtigt, anstelle des (neuen) Eigentümers den von der Gemeinschaft gefassten Beschluss über die Genehmigung der Jahresabrechnung anzufechten. Fakten: Die frühere Eigentümerin ist nur noch als Nießbraucherin im Grundbuch eingetragen. Die Gemeinschaft beschloss unter...mehr

Leitsatz Der Nießbraucher (früherer Eigentümer) ist nicht verfahrensantragsberechtigt Normenkette §§ 23 Abs. 4, 28 Abs. 5, 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG Kommentar Der Nießbraucher und frühere Wohnungseigentümer ist nicht berechtigt, die mit §§ 23 Abs. 4, 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG verbundenen Verfahrensrechte (hier: Anfechtung eines nach dem Verlust seiner Eigentümerstellung von der Gemeinscha...mehr

Leitsatz Zwei nicht personenidentischen Gesellschaften bürgerlichen Rechts stehen beim Kopfstimmrechtsprinzip zwei eigenständige Stimmen zu Normenkette § 25 Abs. 2 WEG; § 242 BGB Kommentar Hält ein Wohnungseigentümer an zwei BGB-Gesellschaften, die Wohnungseigentümer in derselben Anlage sind, einen Gesellschaftsanteil von 90 %, und handelt es sich bei den andern beiden Minderh...mehr

Leitsatz Im Rahmen der Haftung für Wohngeldansprüche tritt bei zwangsverwaltetem Wohnungseigentum der Zwangsverwalter neben den Eigentümer, nicht an dessen Stelle, weshalb die persönliche Verpflichtung des Wohnungseigentümers zur Zahlung rückständiger Beiträge nicht entfällt. Fakten: Die Eigentümergemeinschaft hatte vorliegend eines ihrer Mitglieder gerichtlich auf Zahlung rü...mehr

Leitsatz Störabwehr- und Beseitigungsansprüche sind Angelegenheit der einzelnen Wohnungseigentümer, nicht des teilrechtsfähigen Verbands Normenkette §§ 15 Abs. 3, 43 Abs. 1 Nr. 1 und Abs. 4 WEG; § 1004 Abs. 1 BGB Kommentar Die Abwehr von Störungen (hier: Beseitigung einer Funkamateurantennenanlage) betrifft nicht den Rechtsverkehr des teilrechtsfähigen Verbandes im Sinne der B...mehr

Leitsatz Der Wohnungseigentümer bleibt neben dem Zwangsverwalter Wohngeldschuldner Normenkette § 16 Abs. 2 WEG; §§ 20 Abs. 1, 146 Abs. 1, 148 Abs. 3 ZVG Kommentar Durch die Beschlagnahme (§§ 146 Abs. 1, 20 Abs. 1 ZVG) wird dem Schuldner die Verwaltung und Benutzung der Wohnung entzogen (§ 148 Abs. 2 ZVG). Allerdings findet kein Rechtsübergang statt, sodass auch der Zwangsverwa...mehr

Leitsatz Nach § 12 Abs. 2 WEG darf die Zustimmung zur Veräußerung des Wohnungseigentums nur aus wichtigem Grund versagt werden. Fakten: Verweigert werden kann danach die Zustimmung, wenn die Übertragung des Wohnungseigentums auf den Erwerber für die übrigen Miteigentümer eine gemeinschaftswidrige Gefahr mit sich bringt. Diese Gefahr muss ihre Ursache in der Person des Erwerbe...mehr

Leitsatz Grundsätzlich richtet sich der Streitwert für eine auf Auflassung und Eintragungsbewilligung gerichtete Klage nach dem vollen Streitwert des Wohnungseigentums. Link zur Entscheidung OLG Karlsruhe, Beschluss vom 27.07.2005, 1 W 33/05mehr

Leitsatz Verweigerung der Veräußerungszustimmung im Fall nachgewiesener Streitsucht des Erwerbers Normenkette § 12 WEG; §§ 12, 25, 27, 45 FGG Kommentar Eine vereinbarte Zustimmungsverweigerung zur Veräußerung eines Eigentums aus wichtigem Grund (§ 12 Abs. 2 WEG) ist dann gerechtfertigt, wenn die Übertragung des Eigentums auf den Erwerber für die übrigen Miteigentümer eine geme...mehr

Leitsatz Zuständigkeit des Streitgerichts zum Wohngeldzahlungsanspruch der Gemeinschaft gegen den früheren Eigentümer aus einem an die Gemeinschaft abgetretenem kaufvertraglichen Freistellungsanspruch des Erwerbers Normenkette §§ 16 Abs. 2, 43 Abs. 1 Nr. 1 WEG; §§ 13, 17 a Abs. 2 und 3 GVG Kommentar Für Ansprüche auf Wohngeldzahlung, welche die Wohnungseigentümergemeinschaft g...mehr

Leitsatz Duldungspflichtiger Einbau eines Gartentors Normenkette §§ 14 Nr. 1, 22 Abs. 1 WEG; § 123 Abs. 1 StGB Kommentar Der erstmalige Einbau eines Gartentors am straßenseitigen Zugang zu einem Mehrfamilienhaus ist i.d.R. eine bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums. Das unvermeidliche Maß eines damit verbundenen Nachteils kann im Einzelfall nicht überschritten und ein...mehr

Leitsatz Mängelgewährleistungsklage auf Kostenerstattung durch einzelne Erwerber Normenkette §§ 633 Abs. 3, 635 BGB a.F. Kommentar Haben einzelne Erwerber von Wohnungseigentum den Veräußerer mit der Beseitigung von Mängeln am Gemeinschaftseigentum in Verzug gesetzt und anschließend die Mängel beseitigen lassen, können sie Ersatz ihrer Aufwendungen nach § 633 Abs. 3 BGB a.F. mi...mehr

Leitsatz Nutzung zweier Zimmer einer 4-Zimmer-Wohnung als Praxis? Normenkette §§ 13, 14 WEG Kommentar In einer größeren Wohnanlage beabsichtigte eine Eigentümerin, ihre im 10. OG gelegene 4-Zimmer-Wohnung teilweise (im Bereich zweier Zimmer) als Praxis zu benutzen und dort eine Gäste-Toilette einzubauen. Der Verwalter erteilte hierzu seine in der Gemeinschaftsordnung vorgesehe...mehr

Leitsatz Für die Frage, ob eine Nutzung zu anderen als zu Wohnzwecken die anderen Wohnungseigentümer mehr stört oder beeinträchtigt als eine Nutzung als Wohnung, ist eine typisierende bzw. generalisierende Betrachtung entscheidend. Für diese Betrachtung ist der Gebrauch nach seiner Art und Durchführung zu konkretisieren und auf die örtlichen (Umfeld, Lage im Gebäude) und zei...mehr

Leitsatz Mängel am Gemeinschaftseigentum der vermieteten Wohnung: Pflichten des Vermieters und "Opfergrenze" Normenkette §§ 21, 23 WEG; §§ 275, 535 BGB Kommentar Wären die erforderlichen Aufwendungen für die Beseitigung eines Mangels einer Wohnung im Bereich des Gemeinschaftseigentums voraussichtlich unverhältnismäßig hoch und würden sie die "Opfergrenze" für den Vermieter übe...mehr

Leitsatz Wären die erforderlichen Aufwendungen für die Beseitigung eines Mangels einer Wohnung im Bereich des Gemeinschaftseigentums voraussichtlich unverhältnismäßig hoch und würden die "Opfergrenze" für den Vermieter übersteigen, kann der Mieter vom Vermieter nicht die Beseitigung verlangen. Grundsätzlich aber steht dem Verlangen einer Mangelbeseitigung nicht entgegen, das...mehr

Leitsatz Wären die erforderlichen Aufwendungen für die Beseitigung eines Mangels einer Wohnung im Bereich des Gemeinschaftseigentums voraussichtlich unverhältnismäßig hoch und würden sie die "Opfergrenze" für den Vermieter übersteigen, kann der Mieter vom Vermieter nicht die Beseitigung des Mangels verlangen. Grundsätzlich steht dem Verlangen einer Mangelbeseitigung jedoch n...mehr

Leitsatz Führt der Anschluss eines offenen Kamins eines Wohnungseigentümers an einen gemeinschaftlichen Schornstein dazu, dass keine anderen Öfen mehr angeschlossen werden können, können Beseitigungsansprüche eines anderen Wohnungseigentümers bestehen. Dann spricht im Einzelfall nichts dagegen, dass der berechtigte Wohnungseigentümer gestützt auf § 15 Abs. 3 WEG - im Rahmen ...mehr

Leitsatz Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist rechtsfähig, soweit sie bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums am Rechtsverkehr teilnimmt (BGH Beschluss v. 2.6.2005, V ZB 32/05). Hinsichtlich der das Verwaltungsvermögen betreffenden Forderungen und Verbindlichkeiten ist die Wohnungseigentümergemeinschaft beteiligungsfähig. Fakten: Konsequenz der Teilrechtsfä...mehr

Leitsatz Wohngeldinkasso durch den Verwalter Normenkette §§ 28, 43 WEG Kommentar Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist rechtsfähig, soweit sie bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums am Rechtsverkehr teilnimmt (vgl. BGH v. 2.6.2005, V ZB 32/05). Hinsichtlich der das Verwaltungsvermögen betreffenden Forderungen und Verbindlichkeiten ist die Wohnungseigentümerg...mehr

Leitsatz Ob ein über das in § 14 Nr. 1 WEG bezeichnete Maß hinausgehender Nachteil vorliegt, ist anhand aller Umstände des Einzelfalles zu beurteilen. Die Verringerung der nutzbaren Breite einer Treppe durch den Einbau eines Treppensitzlifts unter die in einer Landesbauordnung geforderte Mindestbreite kann danach einen hinnehmbaren Nachteil darstellen. Fakten: Die sehr betagt...mehr