Fachbeiträge & Kommentare zu Wohnungseigentum

Belastungsgegenstand ist immer das Grundstück. Auch mehrere Grundstücke unterschiedlicher Eigentümer können mit einer gleichgerichteten Grunddienstbarkeit belastet werden. Grundsätzlich kann das gemeinschaftliche Grundstück auch zugunsten einer Sondereigentumseinheit mit einer Grunddienstbarkeit belastet werden. Praxis-Beispiel Heizkraftwerk zur Versorgung der Sondereigentums...mehr

Gemeinschaftliches Eigentum kann durch alle Wohnungseigentümer als Teilhaber der Bruchteilsgemeinschaft zur Erzielung von Einkünften genutzt werden. Beispiel (angelehnt an FG Köln v. 22.1.2020 – 3 K 1065/16, juris.) Zum gemeinschaftlichen Eigentum der Wohnungseigentümergemeinschaft Lindenstraße 10 gehören drei Garagen, die an die Bewohner eines Nachbargrundstücks vermietet wer...mehr

Im Hinblick auf die beschränkte persönliche Dienstbarkeit nach §§ 1090 ff. BGB gilt der Grundsatz, dass alles, was Gegenstand einer Grunddienstbarkeit sein kann, nach § 1090 Abs. 1 BGB auch Gegenstand einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit sein kann. Maßgeblicher Unterschied zur Grunddienstbarkeit ist, dass die Grundstücksbelastung nicht zugunsten eines Grundstückseig...mehr

Eine Zwangsversteigerung eines Wohnungseigentums durch das örtlich zuständige Vollstreckungsgericht hat die Befriedigung der GdWE aus dem Erlös des Wohnungseigentums durch Veräußerung zum Ziel. Die GdWE kann selbst einen Antrag auf Zwangsversteigerung stellen (Eigenantrag). Sie kann aber auch dem Verfahren eines Dritten beitreten oder bloß ihre Forderungen in einem von einem Dr...mehr

Die steuerrechtliche Intransparenz des Gemeinschaftsvermögens im Vergleich zu einem nach § 39 Abs. 2 Nr. 2 AO transparenten Vermögen (z.B. Gesamthandsvermögen) hat im Ergebnis keine Auswirkung bei gewerblichen Einkünften aus diesem Vermögen. Für den Besteuerungstatbestand des § 15 Abs. 1 S. 1 Nr. 2 EStG ist eine anteilige Zurechnung der Wirtschaftsgüter nach § 39 Abs. 2 Nr. ...mehr

Das gegenüber einem Wohnungseigentümer bis zur Eröffnung des Insolvenzverfahrens begründete Hausgeld (Vorschuss und/oder Nachschuss) ist eine einfache Insolvenzforderung. Einfache Insolvenzforderungen sind nach § 38 InsO nämlich solche Verbindlichkeiten gegenüber persönlichen Gläubigern des Insolvenzschuldners, die einen zur Zeit der Eröffnung des Insolvenzverfahrens begründ...mehr

Zahlt ein Wohnungseigentümer sein Hausgeld nicht, ist er i. d. R. bereits ohne Mahnung in Verzug. Dies ist der Fall, wenn eine Vereinbarung der Gemeinschaftsordnung ein Zahlungsziel nennt, die Wohnungseigentümer einen Beschluss nach § 28 Abs. 3 WEG zur Fälligkeit der Zahlungen gefasst haben oder § 271 BGB anwendbar ist. Dennoch ist es im Einzelfall empfehlenswert, den Säumig...mehr

Vorstellbar ist, dass eine Vereinbarung Bestimmungen zur Verrechnung trifft oder dass die GdWE und ein Wohnungseigentümer einen Vertrag zur Verrechnung schließen.[1] Zum anderen besteht nach § 28 Abs. 3 WEG eine Beschlusskompetenz, für künftig eingehende Zahlungen die Tilgungsreihenfolge zu ändern.[2] Möglich ist es, zu vereinbaren oder zu beschließen, eine künftige Teilzahl...mehr

Da der gute Glaube zugunsten des Erwerbers wirkt, erwirbt er das fälschlich eingetragene Recht mit all seinen Bestandteilen. Praxis-Beispiel Sondernutzungsrecht Im Grundbuch ist zugunsten der Sondereigentumseinheit des veräußernden Wohnungseigentümers ein Sondernutzungsrecht eingetragen, das nie begründet wurde. Zugunsten des gutgläubigen Erwerbers gilt dieses Sondernutzungsre...mehr

Nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG ist es eine Aufgabe der Verwaltung, das durch Beschluss begründete Hausgeld anzufordern. Die Verwaltung schuldet alle notwendigen, geeigneten und erforderlichen außergerichtlichen Tätigkeiten zur Beitreibung des Hausgelds.[1] Hiermit sind Zahlungsaufforderungen und Mahnungen gemeint.[2] Einer weiteren Ermächtigung bedarf die Verwaltung nicht.[3] Be...mehr

I. d. R. muss die Verwaltung sofort tätig werden, wenn eine einzige Hausgeldzahlung ausbleibt.[1] Spätestens nach 2 ausgebliebenen Hausgeldzahlungen verhält sich die Verwaltung jedenfalls pflichtwidrig und macht sich ggf. schadensersatzpflichtig, wenn sie einfach untätig bleibt. Schadensersatz ist beispielsweise zu zahlen, wenn es durch die Säumigkeit des Verwalters zu einem...mehr

Den Beschluss über seine Abberufung kann der Verwalter seit Inkrafttreten des WEMoG nicht mehr anfechten. Er kann grundsätzlich nicht mehr Kläger einer Beschlussklage sein, wie § 44 Abs. 1 WEG zum Ausdruck bringt. Dies könnte er nur, wenn er gleichzeitig Wohnungseigentümer wäre. Ist dies nicht der Fall, kann er dem Anfechtungskläger als Nebenintervenient, also als Streithelf...mehr

8.7.1 Allgemeines Ob und ggf. in welcher Höhe und Reichweite ein Insolvenzverwalter anstelle des Wohnungseigentümers schuldet, kann immer noch nicht als rechtlich vollständig geklärt betrachtet werden. Zu unterscheiden sind verschiedene Forderungsgruppen. 8.7.2 Hausgeld: Vor Eröffnung fällige Forderungen Das gegenüber einem Wohnungseigentümer bis zur Eröffnung des Insolvenzverf...mehr

Seit Inkrafttreten des WEMoG kann der Verwalter nach § 26 Abs. 1 WEG jederzeit von seinem Amt abberufen werden. Nach § 26 Abs. 5 WEG kann abweichendes weder beschlossen noch vereinbart werden.[1] Die Abberufung bedarf keiner besonderen Voraussetzungen, insbesondere ist eine vorherige Abmahnung nicht erforderlich.mehr

Der Nießbrauch ist das unveräußerliche und unvererbliche Recht, Nutzungen aus einer Sache zu ziehen. Der Nießbrauch gewährt seinem Inhaber nach § 1030 Abs. 1 BGB grundsätzlich die gesamten Nutzungen eines Gegenstands. Die Person, der ein Nießbrauch an einer Sache eingeräumt ist, hat also ein umfassendes Nutzungsrecht, das auf die Person des Inhabers des Rechts beschränkt ist...mehr

Das Insolvenzgesetz unterscheidet zwischen dem Regel- und dem Verbraucherinsolvenzverfahren. Verbraucherinsolvenzverfahren Für eine GdWE ist vor allem von Bedeutung, dass sie bei einem Verbraucherinsolvenzverfahren befragt wird, ob sie an einer außergerichtlichen oder gerichtlichen Schuldenbereinigung teilnimmt (im Regelinsolvenzverfahren kann es dazu im Zusammenhang mit einem...mehr

In aller Regel handelt es sich beim Verwaltervertrag um einen Verbrauchervertrag nach § 310 Abs. 3 BGB. Der Wohnungseigentümergemeinschaft kommt eine Verbrauchereigenschaft gemäß § 13 BGB bereits dann zu, wenn ihr auch nur ein Verbraucher angehört.[1] Beim Verwalter handelt es sich demgegenüber regelmäßig um einen Unternehmer nach § 14 BGB. Verwalterverträge unterliegen also...mehr

Der Verzugszinssatz beträgt von Gesetzes wegen i. d. R. für das Jahr 5 Prozentpunkte über dem jeweiligen Basiszinssatz (§ 288 BGB). Die Wohnungseigentümer können die Höhe der geschuldeten Zinsen abweichend vom Gesetz vereinbaren.mehr

Wurde das Gemeinschaftseigentum aufgrund einer unwirksamen Klausel im Bauträgervertrag abgenommen, fehlt es an einer rechtswirksamen Abnahme. Auch wenn die Wohnungseigentümer bereits in die Wohnungen eingezogen sind bzw. Teileigentümer ihre Sondereigentumseinheiten nutzen, kann in diesen Fällen auch nicht von einer konkludenten Abnahme ausgegangen werden.[1] Denn auch eine k...mehr

Ein Auszug aus dem Baulastenverzeichnis kann beim zuständigen Bauamt formlos beantragt werden. Voraussetzung ist allerdings die Darlegung eines berechtigten Interesses. Einsichtsberechtigt sind in erster Linie die Eigentümer, im Bereich des Wohnungseigentums selbstverständlich auch der Verwalter.mehr

Zu welchem Zeitpunkt die Vor- und Nachschüsse fällig sein sollen, können die Wohnungseigentümer durch einen auf § 28 Abs. 3 WEG gestützten Beschluss[1] oder durch eine Vereinbarung[2] bestimmen, jenseits der §§ 27 Abs. 2, 19 Abs. 1 WEG aber nicht die Verwaltung.mehr

Ist über das Vermögen eines Hausgeldschuldners das Insolvenzverfahren eröffnet worden, muss geprüft werden, ob Aussonderungs- und/oder Absonderungsrechte bestehen. Vor allem Absonderungsrechte spielen seit der WEG-Reform 2007 eine große Rolle. 8.8.1 Aussonderung Die GdWE kann gegenüber dem Hausgeldschuldner im Einzelfall Aussonderungsrechte besitzen (infrage kommen eigentlich ...mehr

Mit der Befriedigung der Insolvenzgläubiger wird nach dem allgemeinen Prüfungstermin begonnen. Verteilungen können stattfinden, solange hinreichende Barmittel in der Insolvenzmasse vorhanden sind. Die Verteilungen werden vom Insolvenzverwalter vorgenommen. Vor einer Verteilung hat der Insolvenzverwalter ein Verzeichnis der Forderungen aufzustellen, die bei der Verteilung zu ...mehr

Zeitpunkt des Abzugs von Aufwendungen der Wohnungseigentümer nach den Änderungen durch das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz v. 16.10.2020 Dipl.-Finw. Jens Herkens[*] Der Zeitpunkt des Abzugs von Beiträgen zur Instandhaltungsrückstellung von Wohnungseigentümergemeinschaften (§ 21 Abs. 5 Nr. 4 WEG a.F.) beruht auf einer langjährigen und gefestigten BFH-Rechtsprechung. Dur...mehr

Die GdWE kann gegenüber dem Hausgeldschuldner im Einzelfall Aussonderungsrechte besitzen (infrage kommen eigentlich nur Gegenstände des Verwaltungsvermögens). Zur Aussonderung ist nach § 47 InsO berechtigt, wer aufgrund eines dinglichen oder persönlichen Rechtes geltend machen kann, dass ein Gegenstand nicht zur Insolvenzmasse gehört. Soweit dies der Fall ist, ist die GdWE k...mehr

Im Bereich des Wohnungseigentums handelt es sich beim Bauträgervertrag in aller Regel um einen Verbraucherbauvertrag nach § 650i BGB. Insoweit unterliegt er der Inhaltskontrolle Allgemeiner Geschäftsbedingungen nach Maßgabe der §§ 305 ff. BGB, da er wiederum in aller Regel i. S. v. § 310 Abs. 3 BGB vom Unternehmer gestellt wird (siehe ausführlich Kap. B.II.1.9.6 und Kap. B.I...mehr

Nicht zu den vorweg zu bestreitenden Ausgaben der Verwaltung gehören die vor der Beschlagnahme fällig gewordenen rückständigen Vorschüsse. Dies gilt auch für rückständige Vorschüsse auf Sonderumlagen. Soweit daher in den Nachschüssen Beträge enthalten sind, die bereits vorher fällig geworden sind, scheidet ein Ausgleich aus. Übersieht der Zwangsverwalter, dass in nach der An...mehr

Da der Verwalter nach § 26 Abs. 2 Satz 1 WEG für einen Zeitraum von 5 Jahren bestellt werden kann, im Fall der Erstverwalterbestellung nach Begründung des Wohnungseigentums für einen solchen von 3 Jahren, stellt sich die Frage, ob der Verwaltervertrag ebenfalls für diese Zeiträume befristet abgeschlossen werden kann. Bezüglich der Bindung von Verbrauchern an Dauerschuldverhäl...mehr

Vereinbarungen der Wohnungseigentümer können den (Nutzungs-)Wert einzelner Wohnungen durchaus mindern. So ist zur Änderung einer Vereinbarung die Zustimmung der dinglich Berechtigten analog §§ 877, 876 Satz 1 BGB stets dann erforderlich, wenn diese von der Änderung der Vereinbarung betroffen sind. Ihre Zustimmung ist nur dann nicht erforderlich, wenn nicht bloß eine wirtscha...mehr

Der Insolvenzverwalter hat die von der GdWE angemeldeten Forderungen mit den in § 174 Abs. 2 und 3 InsO genannten Angaben in eine Tabelle einzutragen. In einem Prüfungstermin werden dann die angemeldeten Forderungen ihrem Betrag nach und ihrem Rang nach geprüft. Soweit gegen die Forderungen der GdWE im Prüfungstermin oder in einem schriftlichen Verfahren ein Widerspruch wede...mehr

Andere dinglich gesicherte Gläubiger des Hausgeldschuldners sind i. d. R. berechtigt, die GdWE nach § 268 BGB abzulösen.[1] Für sie besteht grundsätzlich die Gefahr, dass sie im Fall der Versteigerung des Wohnungseigentums ihre in Abt. III des Grundbuchs eingetragenen Grundpfandrechte verlieren. Denn ihre Rechte, meist Grundpfandrechte, werden nicht in das geringste Gebot (§...mehr

Nach der herrschenden Trennungstheorie sind die Organisationsakte Bestellung und Abberufung des Verwalters vom rechtsgeschäftlichen Abschluss des Verwaltervertrags und seiner Kündigung zu trennen (siehe ausführlich Kap. B.I.8.3.1). Der Verwaltervertrag ist gesetzlich nicht geregelt, wird aber vorausgesetzt, was § 26 Abs. 2 Satz 2 WEG zum Ausdruck bringt, wonach der Verwalter...mehr

Die GdWE kann sich mit dem Hausgeldschuldner vergleichen. Dies ist vor allem sinnvoll, wenn man wirklich ernsthaft über den Anspruch der GdWE streiten kann oder es andere Gründe gibt, aufeinander zuzugehen, und wenn die GdWE und der Hausgeldschuldner anwaltlich vertreten sind. Ein von Rechtsanwälten im Namen und mit Vollmacht der von ihnen vertretenen Parteien abgeschlossener...mehr

Ist das Sondereigentum mangelhaft, stehen Mängelrechte naturgemäß dem jeweiligen Erwerber zur Verfügung. Eine Zuständigkeit der Gemeinschaft besteht nicht. Allerdings kann der Erwerber die GdWE ermächtigen, Mängelrechte für ihn geltend zu machen. Dies dürfte insbesondere dann vorteilhaft sein, wenn die GdWE ohnehin Mängelrechte bezüglich des Gemeinschaftseigentums durch Besc...mehr

Den öffentlichen Glauben des Grundbuchs regelt § 892 BGB. Er soll dem rechtsgeschäftlichen Erwerber die Sicherheit verleihen, dass das, was im Grundbuch steht, auch richtig ist. Insoweit kann nach der Fiktion des § 891 Abs. 1 BGB davon ausgegangen werden, dass demjenigen das Recht tatsächlich zusteht, zu dessen Gunsten es im Grundbuch eingetragen ist. Praxis-Beispiel Nießbrau...mehr

Beschlüsse nach § 28 Abs. 1 Satz 1 oder § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG müssen "bestimmt" genug gefasst werden.[1] Bestimmtheit eines Beschlusses Ein Beschluss ist "bestimmt", wenn er aus sich heraus genau, klar, eindeutig und widerspruchsfrei erkennen lässt, was gilt.[2] Einem Beschluss fehlt hingegen die Bestimmtheit, wenn er keine sinnvolle, in sich geschlossene und verständliche R...mehr

Eingesehen werden kann das Grundbuch persönlich oder durch einen Bevollmächtigten. Ein Nachweis der Vollmacht kann, muss aber nicht verlangt werden. Die von einem Rechtsanwalt begehrte Einsicht in die Grundakten zur Ermittlung des Umfangs einer die Wohnungseigentümer belastenden Dienstbarkeit kann nur dann von dem Nachweis der Legitimation des Verwalters abhängig gemacht wer...mehr

Bis zum Inkrafttreten des WEMoG war umstritten, ob der Verwalter bereits in der Gemeinschaftsordnung bestellt werden kann. Dies wurde verbreitet angenommen und insbesondere vom BGH bejaht.[1] Nach § 26 Abs. 1 WEG beschließen die Wohnungseigentümer über die Bestellung und Abberufung des Verwalters. Nach § 26 Abs. 5 WEG sind Abweichungen u. a. von § 26 Abs. 1 WEG nicht zulässig...mehr

Beim Verwaltervertrag handelt es sich in aller Regel um einen entgeltlichen Geschäftsbesorgungsvertrag nach §§ 675, 662 ff. BGB, der Elemente verschiedener Vertragstypen vereint. So enthält der Verwaltervertrag dienstvertragliche Elemente im Hinblick auf die allgemeine Verwaltung des Gemeinschaftseigentums; werkvertragliche Elemente im Hinblick auf die Erstellung von Jahresabr...mehr

Die GdWE hat nach § 45 Abs. 3 ZVG ferner die Möglichkeit, ihre Forderungen gegen einen Hausgeldschuldner bei einem von einem Dritten betriebenen Verfahren anzumelden.[1] Schadensersatz droht Der Verwalter macht sich schadensersatzpflichtig, wenn er die Anmeldung im Termin unterlässt und der GdWE dadurch ein Schaden entsteht, weil die Hausgelder gegen den säumigen Wohnungseige...mehr

Auch bei der Beschlussfassung über die Wiederbestellung des Verwalters ist genau darauf zu achten, dass sämtliche formellen Anforderungen an die Beschlussfassung erfüllt sind. Von erheblicher Bedeutung ist darüber hinaus, dass im Wiederbestellungsbeschluss ausdrücklich auch die Eckpunkte des Wiederbestellungszeitraums geregelt sein müssen.[1] Im Wesentlichen sind hier 3 Kons...mehr

Praxisrelevante Beschränkungen stellen Zwangsversteigerungs- oder Zwangsverwaltungsvermerke, Insolvenzvermerke, Nacherbenvermerke und Testamentsvollstrecker-Vermerke dar. Beschränkungen stehen einem Erwerb von Immobiliareigentum grundsätzlich nicht entgegen, können diesen jedoch erschweren. Zwangsversteigerungs- oder Zwangsverwaltungsvermerke Sind Zwangsversteigerung oder Zwangsver...mehr

Das Insolvenzgericht kann nach § 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 InsO einen vorläufigen Insolvenzverwalter bestellen. Die Verwaltungs- und Verfügungsbefugnis über das Vermögen des Schuldners geht nach § 22 Abs. 1 Satz 1 InsO auf diesen über, wenn das Gericht dem Schuldner ein allgemeines Verfügungsverbot auferlegt. In diesem Fall hat der vorläufige Insolvenzverwalter nach § 21 Abs. 1...mehr

Das Wohnungseigentumsgesetz setzt in § 26 Abs. 3 Satz 2 WEG den Verwaltervertrag voraus, ohne ihn näher zu regeln; in § 26 Abs. 1 WEG ist lediglich von der Bestellung die Rede. Der Verwaltervertrag regelt die schuldrechtlichen Beziehungen zwischen Verwalter und GdWE, die Bestellung verleiht ihm seine Organstellung. Beides ist voneinander zu trennen, weshalb von der Trennungs...mehr

Grundvoraussetzungen des Inkasso I. d. R. wird die Verwaltung nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG berechtigt sein, im Namen der GdWE gegen einen säumigen Hausgeldschuldner gerichtlich vorzugehen.[1] Zu diesem Zweck wird die Verwaltung auch einen Rechtsanwalt mit der Anspruchsdurchsetzung beauftragen können.[2] Erhebliche Verpflichtung nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG? Ausnahmsweise kann die g...mehr

Soweit ein Beschluss nicht an Nichtigkeitsgründen leidet, muss er innerhalb der Monatsfrist des § 45 Satz 1 WEG angefochten werden, ansonsten erwächst er in Bestandskraft und bindet sowohl die Wohnungseigentümer als auch die GdWE. Rechtsfolge von Verstößen gegen AGB-rechtliche Vorschriften führen hingegen nach § 306 BGB zur Unwirksamkeit der Klausel. Diese gilt von Anfang an ...mehr

Auch wenn ein Beschluss nach § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG und/oder § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG nicht ordnungsmäßig ist, bindet er nach seiner Rechtsnatur und nach den allgemeinen Grundsätzen die Verwaltung und sämtliche an- und abwesenden Wohnungseigentümer, wenn er nicht nichtig ist.[1] Ist der Beschluss Grundlage einer Hausgeldklage und ist er daneben im Wege der Anfechtungsklage ange...mehr

Der Nießbraucher ist nicht berechtigt, anstelle des Eigentümers Beschlüsse anzufechten. Dies ergibt sich aus dem Gesetz, denn nach § 44 Abs. 1 Satz 1 WEG können ausschließlich Wohnungseigentümer eine Anfechtungsklage erheben. Selbstständiges Beweisverfahren Als nach § 1041 BGB "zur Erhaltung der Sache" Verpflichteter kann der Nießbraucher auch ein rechtliches Interesse an der...mehr

Mit dem Eröffnungsbeschluss wird die GdWE als Gläubigerin des Schuldners aufgefordert, ihre Forderungen innerhalb einer bestimmten Frist (mindestens 2 Wochen, höchstens 3 Monate) beim Insolvenzverwalter anzumelden. Anzumelden ist die Forderung nebst möglicher Nebenforderungen; Zinsen sind bis zum Zeitpunkt der Insolvenzeröffnung zu berechnen, weiterlaufende Zinsen sind nachr...mehr

Nach § 366 Abs. 1 BGB kann der Hausgeldschuldner eine ausdrückliche oder schlüssige Bestimmung treffen, welches Hausgeld getilgt sein soll. Leistet der Hausgeldschuldner das Hausgeld, das er seiner Ansicht nach schuldet, kurz vor dem jeweiligen Fälligkeitszeitpunkt, liegt darin i. d. R. die stillschweigende Bestimmung, dass die gerade fällig werdende Hausgeldschuld getilgt w...mehr