Fachbeiträge & Kommentare zu Wohnungseigentum

Trägt die Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung dem Umstand Rechnung, dass es sich um eine Mehrhausanlage handelt und ordnet sie eine Kostentrennung zwischen den einzelnen Häusern an, muss der Verwalter prüfen, ob eine wirtschaftliche Trennung dergestalt vorliegt, dass den Wohnungseigentümern der einzelnen Häuser eigene Beschlusskompetenzen eingeräumt sind, über die Kosten ...mehr

Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann Einnahmen insbesondere aus der Vermietung von Gemeinschaftseigentum erzielen. Für die Verteilung von "Früchten des gemeinschaftlichen Eigentums", zu denen Mieteinnahmen zählen, sieht § 16 Abs. 1 WEG eine Verteilung nach Miteigentumsanteilen vor. Dies korrespondiert mit der gesetzlichen Kostenverteilung nach § 16 Abs. 2 WEG, wonach die ...mehr

Unabhängig von der Frage, wer eine Beschlussfassung über eine Kostenverteilungsänderung initiiert, muss der Verwalter stets prüfen, ob dafür überhaupt eine Beschlusskompetenz besteht. Das Wohnungseigentumsgesetz verleiht unmittelbare Beschlusskompetenzen zur Änderung des gesetzlichen und vereinbarten Kostenverteilungsschlüssels mit den Bestimmungen der §§ 16 Abs. 2 Satz 2 un...mehr

Erfahrungsgemäß stehen Wohnungseigentümer einem für sie unerwarteten "Geldsegen" offen gegenüber, weshalb das Risiko einer Beschlussanfechtung als gering zu bewerten sein dürfte. Zur Vermeidung jeglicher Anfechtungsrisiken sollte die Auflösung der Rücklage durch Auszahlung an die Wohnungseigentümer als solche – also als Auszahlung – auch im Ladungsschreiben angekündigt werde...mehr

Da die Bildung einer Erhaltungsrücklage stets ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, hat auch ein jeder Wohnungseigentümer nach § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG hierauf einen Anspruch.[1] Ist eine Rücklage nicht gebildet, kann er deren Bildung grundsätzlich gerichtlich durchsetzen. Zwingend erforderlich ist allerdings, dass der Wohnungseigentümer zunächst die übrigen Wohnungseigentümer...mehr

Wie bereits erwähnt, stellt die Erhaltungsrücklage einen Bestandteil des gemeinschaftlichen Verwaltungsvermögens nach § 9a Abs. 3 WEG dar. Dies hat zur Konsequenz, dass die einzelnen Wohnungseigentümer keinen Anteil an der Erhaltungsrücklage haben. Sie haben auch keinen "ideellen" Anteil an der Rücklage. Letztlich haben Wohnungseigentümer ganz allgemein keine unmittelbaren, ...mehr

Begriff § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG sieht als Regelbeispiel ordnungsmäßiger Verwaltung "die Ansammlung einer angemessenen Erhaltungsrücklage" vor. Gemeint ist die Ansammlung einer angemessenen Geldsumme, die der wirtschaftlichen Absicherung künftig notwendiger Erhaltungs-, also Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen am gemeinschaftlichen Eigentum dient.[1] Verzicht auf Bildun...mehr

So wohl bereits Maßnahmen der modernisierenden Erhaltung nicht über die Erhaltungsrücklage finanziert werden können, gilt dies erst recht für Maßnahmen der baulichen Veränderung des Gemeinschaftseigentums nach § 20 Abs. 1 WEG. Dies ist nicht lediglich darin begründet, als es sich bei Maßnahmen der baulichen Veränderung gerade nicht um Erhaltungsmaßnahmen handelt, sondern wei...mehr

ALG II Ist der Arbeitsuchende als Eigentümer einer Eigentumswohnung Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft, sind auf ihn umgelegte und nicht abwendbare Kosten einer Erhaltungsrücklage und eines Kabelanschlusses als Kosten der Unterkunft nach § 22 SGB II zu übernehmen.[1] Anfechtungsklage Die Ablehnung der Bildung einer angemessenen Erhaltungsrücklage entspricht nicht ord...mehr

Im Verwalteralltag ist es keine Seltenheit, dass die Wohnungseigentümer ihrer Zahlungspflicht auf Grundlage beschlossener Wirtschafspläne nicht in voller Höhe nachkommen. In aller Regel zahlen die Wohnungseigentümer das Hausgeld auch in einer Summe, also ohne nach den Bewirtschaftungsbeiträgen und denjenigen zur Erhaltungsrücklage zu unterscheiden bzw. eine entsprechende Til...mehr

Da die Erhaltungsrücklage Bestandteil des Vermögens der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist, steht den Wohnungseigentümern kein Anteil an ihr zu. Insoweit stellt die Erhaltungsrücklage keinen Vermögensbestandteil des jeweiligen Wohnungseigentümers dar. Für den Fall des Erwerbs durch Zuschlag in der Zwangsversteigerung hatte der BFH[1] zunächst klargestellt, dass das Meis...mehr

Übernimmt der Verwalter die Erstverwaltung einer neu entstandenen Wohnungseigentümergemeinschaft, hat er die Gemeinschaftsordnung dahingehend zu prüfen, ob Regelungen über die Bildung einer Erhaltungsrücklage vorhanden sind. In aller Regel wird dies der Fall sein. Der Verwalter hat dann nicht mehr für eine Beschlussfassung über die Bildung einer Erhaltungsrücklage zu sorgen,...mehr

Neben den im Wirtschaftsplan festgesetzten Beiträgen, die von den Wohnungseigentümern in die Rücklage zu zahlen sind, können auch sonstige Einnahmen der Gemeinschaft der Erhaltungsrücklage zugeführt werden. Zunächst einmal unterliegt die Frage, ob Zinsen des Rücklagenkontos in der Rücklage verbleiben sollen oder unter den Wohnungseigentümern als Einnahme ausgeschüttet werden...mehr

Die Verteilung der zur Rücklage zu leistenden Beiträge der Wohnungseigentümer erfolgt nach dem hierfür vereinbarten Kostenverteilungsschlüssel. Gemeinschaftsordnungen sehen hier regelmäßig eine der gesetzlichen Regelung in § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG korrespondierende Verteilung der Beiträge nach Miteigentumsanteilen vor. Fehlen Regelungen zur Verteilung der Beiträge zur Erhaltun...mehr

Eine Teilauflösung der Erhaltungsrücklage zur Finanzierung einer Maßnahme der baulichen Veränderung des Gemeinschaftseigentums kommt ausschließlich dann in Betracht, wenn alle Wohnungseigentümer entweder nach § 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG oder § 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WEG zur anteiligen Kostentragung verpflichtet sind. Dies ist nach § 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG dann der Fall, wen...mehr

Seit Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 ist den Wohnungseigentümern die Kompetenz eingeräumt, neben der Erhaltungsrücklage weitere Rücklagen zu bilden. Eine solche zusätzliche Rücklage muss nicht gebildet werden, wenn sie aber gebildet wird, muss sie ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen. Das dürfte im Fall einer Liquiditätsrücklage wenigen Zweifeln unterliegen, stellen d...mehr

Überblick Die Bildung einer Erhaltungsrücklage (vor Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes (WEMoG) in § 21 Abs. 2 Nr. 4 WEG a. F. als "Instandhaltungsrückstellung" bezeichnet) stellt nach § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG das Regelbeispiel einer Maßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung dar. Ist demnach eine Erhaltungsrücklage (noch) nicht gebildet, hat ein jeder Wohnungse...mehr

Ausgehend vom aktuellen Marktpreis/qm unterstellt die v. Hauff'sche Formel, dass vom Kaufpreis einer Eigentumswohnung lediglich 25 % auf das gemeinschaftliche Eigentum entfallen und dieses spätestens alle 50 Jahre instandsetzungsbedürftig ist. Praxis-Beispiel Berechnung nach v. Hauff'scher Formel Der Marktpreis beträgt 2.500 EUR je qm Wohnfläche. Bei einer 70-qm-Wohnung würde ...mehr

Der Vermögensbericht muss zum einen den Stand der Erhaltungsrücklage und etwaiger weiterer durch Beschluss vorgesehener Rücklagen enthalten. Anzugeben ist jeweils der Ist-Stand des tatsächlich vorhandenen Vermögens, das für die Erhaltung beziehungsweise andere Zwecke reserviert ist. Der Stand der Rücklagen ist ungeachtet seiner Höhe anzugeben. Daneben muss der Vermögensberic...mehr

Die Festsetzung der Rücklagenhöhe unterfällt grundsätzlich der Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer. Insbesondere in älteren Teilungserklärungen/Gemeinschaftsordnungen finden sich vereinzelt Regelungen über konkrete Beträge, die der Erhaltungsrücklage zuzuführen sind. Derartige Regelungen sind für die Wohnungseigentümer lediglich insoweit maßgeblich, als sie geeignet si...mehr

Insbesondere um einen temporären Zugriff im Fall von Liquiditätsengpässen auf die Erhaltungsrücklage zu vermeiden, bietet es sich im Rahmen einer Teilauflösung der Erhaltungsrücklage geradezu an, die dort vorhandenen überschüssigen finanziellen Mittel in eine Liquiditätsrücklage zu transferieren. Die Bildung einer Liquiditätsrücklage – auch neben einer bestehenden Erhaltungs...mehr

Beiträge zur Erhaltungsrücklage führen in 1. Linie zu einer Einnahme der Wohnungseigentümergemeinschaft. Zwar stellen diese Beiträge für die zahlungsverpflichteten Wohnungseigentümer zunächst eine Ausgabe dar, weil sie ja die entsprechenden Beiträge tatsächlich zu zahlen haben. Allerdings ist dieses Geld nicht verloren, da es der Gemeinschaft zufließt. Die von den Wohnungsei...mehr

Da die Erhaltungsrücklage Bestandteil des gemeinschaftlichen Verwaltungsvermögens ist, hat der Verwalter sie gemäß § 9a Abs. 3 WEG nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG zu verwalten. Ihn treffen insoweit Vermögensbetreuungspflichten gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Er hat zu beachten, dass er auch die Gelder der Erhaltungsrücklage zwingend getrennt von seinem Vermögen...mehr

In der Praxis ist es keine Seltenheit, dass über Jahre hinweg Beiträge in die Rücklage geflossen sind und diese eine stattliche Höhe erreicht hat. Sind in einem derartigen Fall keine größeren Erhaltungsmaßnahmen absehbar, haben die Wohnungseigentümer die Kompetenz zur Beschlussfassung über eine Teilauflösung der Rücklage.[1] Stets aber muss noch eine angemessene Rücklage ver...mehr

Bei Übernahme einer bestehenden Eigentümergemeinschaft als Nachfolgeverwalter hat der übernehmende Verwalter die Wirtschaftspläne und Jahresabrechnungen der letzten Wirtschaftsperioden dahingehend zu überprüfen, ob und in welcher Höhe Beiträge zur Erhaltungsrücklage geleistet wurden. Allein den Bankkontenunterlagen des Vorverwalters wird er dies nur dann entnehmen können, we...mehr

In aller Regel ordnet bereits die Gemeinschaftsordnung die Bildung einer Erhaltungsrücklage an. Der Verwalter muss dann nicht erst einen entsprechenden Beschluss herbeiführen. Allerdings obliegt die Entscheidung über die Höhe der zu bildenden Rücklage den Wohnungseigentümern durch Beschlussfassung. Eines entsprechenden Beschlusses über die Rücklagenhöhe bedarf es freilich da...mehr

In engen Grenzen ließ die Rechtsprechung nach alter Rechtslage Ausnahmen zu. Die dazu entwickelten Grundsätze gelten auch nach Inkrafttreten des WEMoG. Einzelfallregelung Zunächst ist zu beachten, dass beschlussweise nur eine Einzelfallregelung herbeigeführt werden kann und keine abstrakt-generelle Regelung.[1] Praxis-Beispiel Ungültiger Beschluss "Die Erhaltungsrücklage kann vo...mehr

Sämtliche Maßnahmen, die über die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen, stellen gemäß § 20 Abs. 1 WEG bauliche Veränderungen dar. Der Gesetzgeber ist daher der Auffassung, dass auch Maßnahmen der modernisierenden Erhaltung nicht mehr zu den Erhaltungsmaßnahmen im Sinne des § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG gehören.[1] Vereinzelt wird demgegenüber davon a...mehr

Völlig unproblematisch ist die Ausgangslage dann, wenn die Mehrhausanlage ohnehin ungeregelt ist und keine Trennung der einzelnen Häuser bzw. Gebäudeteile vorsieht, insbesondere also die Kostenverteilung einheitlich unter sämtlichen Wohnungseigentümern erfolgt. Stets ist hier nur eine Erhaltungsrücklage für die Gesamtanlage zu bilden. Keine Beschlusskompetenz Die Wohnungseige...mehr

Grundsätzlich sind die Gelder der Erhaltungsrücklage zweckgebunden und stehen allein der Finanzierung von Maßnahmen der Erhaltung, also der Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums zur Verfügung. Den Wohnungseigentümern ist in diesem Zusammenhang ein weites Ermessen dahingehend eingeräumt, statt eines entsprechenden Zugriffs auf die Rücklage zwecks Finanz...mehr

Sieht die Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung eine wirtschaftliche Trennung der einzelnen Gebäude vor und/oder verleiht sie den Untergemeinschaften eigene Beschlusskompetenzen, ändert auch dies zunächst nichts daran, dass eine einheitliche Erhaltungsrücklage für sämtliche Gebäude zu bilden ist. Stets kommt es insoweit darauf an, was konkret Teilungserklärung oder Gemeinsc...mehr

In Bemessung der Rücklagenhöhe bietet sich stets eine konkret auf das verwaltete Objekt bezogene Erhaltungsplanung unter Berücksichtigung der individuellen Eigenheiten der Wohnanlage, der Berücksichtigung konkreter vergangener Erhaltungs-, also Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen, sowie unter Berücksichtigung der Höhe einer etwa bereits gebildeten Rücklage an. Ein ...mehr

Gemäß § 28 Abs. 2 Satz 2 WEG hat der Verwalter eine Abrechnung zu erstellen, die die Einnahmen und Ausgaben enthält. Insoweit ist zu berücksichtigen, dass die zur Erhaltungsrücklage gezahlten Beiträge Einnahmen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer darstellen und somit in der Jahresgesamtabrechnung zwingend zu berücksichtigen sind. Um insoweit eine Verrechnung dieser Beitr...mehr

Um die aufwendige Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete zu vermeiden, gilt eine feste Obergrenze von 1.000 EUR monatlich bis zu der die tatsächlichen Aufwendungen für die auswärtige Zweitwohnung im Rahmen der doppelten Haushaltsführung im Inland als Werbungskosten abgezogen werden können.[1] Eine weitergehende Prüfung der Notwendigkeit und Angemessenheit ist bei der in...mehr

Ein Wohnungseigentümer kann sein Wohnungseigentum unter vollständiger Aufteilung der bisherigen "Raumeinheit" in selbstständige Wohnungs- und Teileigentumsrechte unterteilen, ohne dass er dazu nach dem Gesetz der Zustimmung anderer Wohnungseigentümer oder Dritter bedarf. Die Unterteilung erfolgt in entsprechender Anwendung des § 8 WEG durch ideelle Teilung des bisherigen Mit...mehr

Begriff Sondereigentum soll nur eingeräumt werden, wenn die Wohnungen oder sonstigen Räume in sich abgeschlossen sind. Sondereigentum kann also nicht nur an der in sich abgeschlossenen Wohnung begründet werden, sondern auch an außerhalb der Wohnung liegenden Räumen, sofern diese verschließbar sind. Seit Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes (WEMoG) am 1....mehr

Die Abgeschlossenheit erfordert stets abgeschlossene Räume. Eine Ausnahme bestand jedoch seit einer Gesetzesänderung im Jahr 1973 hinsichtlich dauerhaft markierter Garagenstellplätze. Diese galten gemäß § 3 Abs. 2 Satz 2 WEG a. F. als abgeschlossene Räume, wenn ihre Flächen durch dauerhafte Markierungen ersichtlich sind. Seit Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 sind Stellpl...mehr

Voraussetzung für die Eintragung in das Grundbuch ist der Nachweis der Abgeschlossenheit mithilfe der Abgeschlossenheitsbescheinigung. Der Inhalt der Abgeschlossenheitsbescheinigung ergibt sich dabei aus der AVA. Achtung Keine Aussage über baurechtlich zulässige Nutzung Die Abgeschlossenheitsbescheinigung trifft nach § 4 Abs. 2 AVA keinerlei Aussagen über eine baurechtlich zul...mehr

Wanddurchbrüche zwischen 2 Wohnungen, die zum Verlust der Abgeschlossenheit oder auch einem der Teilungserklärung widersprechenden Zustand führen, stellen nicht bereits aus diesen Gründen einen für die anderen Wohnungseigentümer nicht hinnehmbaren Nachteil dar. In diesem Zusammenhang ist grundsätzlich zu berücksichtigen, dass bereits nach den Bestimmungen des WEG nicht jede ...mehr

Abgeschlossenheit bedeutet im weitesten Sinn die Grenze zwischen Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum innerhalb der Wohnanlage und des Grundstücks. Nach § 4 Abs. 1 Nr. 1 AVA ist eine Abgeschlossenheitsbescheinigung auszustellen, wenn die Wohnungen und die nicht zu Wohnzwecken dienenden Räume, an denen Sondereigentum begründet werden soll, in sich abgeschlossen sind. Das ...mehr

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Rz. 2 § 23 GrEStG stellt bei der Anwendung des Grunderwerbsteuergesetzes 1983 in seiner ursprünglichen Fassung und der nachfolgenden, durch das JStG 1997, das StEntlG 1999/2000/2002 sowie das StÄndG 2001 geänderten Rechtsvorschriften des Gesetzes auf die "Verwirklichung des Erwerbsvorgangs" ab. Aus dem in diesem Zusammenhang verwendeten Begriff "Erwerbsvorgang" wird deutlich...mehr

Rz. 22 Die Erhöhungserklärung bedarf der Textform (§ 560 Abs. 1 Satz 1). Textform bedeutet, dass die Erklärung in einer Urkunde oder auf andere zur dauerhaften Wiedergabe in Schriftzeichen geeignete Weise abgegeben werden muss, die Person des Erklärenden genannt und der Abschluss der Erklärung durch Nachbildung der Namensunterschrift oder anders erkennbar gemacht wird (§ 126...mehr

1 Leitsatz Jeder Wohnungseigentümer hat einen Individualanspruch auf die Erstellung einer Jahresabrechnung. Dieser Anspruch wird grundsätzlich am Ende des 2. Quartals fällig. 2 Normenkette §§ 18, 28 WEG; § 91a ZPO 3 Das Problem Am 30.6.2023 liegt noch keine Jahresabrechnung vor. Wohnungseigentümer K erhebt daher gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer B eine Klage auf ihre ...mehr

1 Leitsatz Nach § 14 Abs. 2 Nr. 1 WEG ist jeder Wohnungseigentümer den anderen Wohnungseigentümern gegenüber verpflichtet, deren Sondereigentum nicht durch ein Verhalten zu beeinträchtigen, das den Vereinbarungen oder Beschlüssen widerspricht. Soweit entsprechende Vereinbarungen oder Beschlüsse (z. B. über die Hausordnung) fehlen, ist jeder Wohnungseigentümer verpflichtet, so...mehr

1 Leitsatz Die Klausel in einem Bauträgervertrag "Der Käufer/Erwerber übernimmt hiermit mit schuldbefreiender Wirkung für den Verkäufer/Veräußerer mit dem Verrechnungstag alle mit dem Eigentum am Vertragsgegenstand verbundenen Rechte und Verpflichtungen. Dies betrifft … auch die für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer begründeten Vertragsverhältnisse, insbesondere zur Ver...mehr

Problemüberblick Im Fall geht es neben der Frage, ob es Störungen gab (was sich nicht feststellen ließ), um die Frage, ob ein Wohnungseigentümer für eine Störung, die sein Mieter verursacht, haftet. Wohnungseigentümer haftet für Mieter Bis zum 1.12.2020 stand in § 14 Nr. 2 WEG, ein Wohnungseigentümer habe für die Einhaltung der in § 14 Nr. 1 WEG bezeichneten Pflichten durch Per...mehr

Problemüberblick Im Fall verlangt ein Wohnungseigentümer von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, dass diese bis zum Ende des 2. Quartals die Jahresabrechnung vorlegt. Zu beantworten ist, ob er hierauf überhaupt einen Anspruch hat. Individualanspruch auf Jahresabrechnung AG und LG gehen davon aus, dass ein Wohnungseigentümer gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ein...mehr

Nach § 14 Abs. 2 Nr. 1 WEG ist jeder Wohnungseigentümer den anderen Wohnungseigentümern gegenüber verpflichtet, deren Sondereigentum nicht durch ein Verhalten zu beeinträchtigen, das den Vereinbarungen oder Beschlüssen widerspricht. Soweit entsprechende Vereinbarungen oder Beschlüsse (z. B. über die Hausordnung) fehlen, ist jeder Wohnungseigentümer verpflichtet, solche Beein...mehr

Wohnungseigentümer K verlangt von Wohnungseigentümer B, dass dieser auf seinen Mieter M einwirkt, um Störungen des M zu unterbinden. K behauptet, M verursache übermäßigen Lärm, insbesondere durch lautes Trampeln, Möbelschieben, "Knallgeräusche", durch den Betrieb einer defekten Waschmaschine und das "geräuschvolle Betreten und Begehen" der Fußböden in der von ihm innegehalte...mehr