Fachbeiträge & Kommentare zu Wohnungseigentum

Der Verwaltervertrag ist in der Regel kein Vertrag mit Schutzwirkung zugunsten der einzelnen Wohnungseigentümer.mehr

Die Wohnungseigentümer "erkennen" die "Gesamt- und Einzelabrechnungen" 2018, 2019 und 2020 an. Fraglich ist, ob die Beschlussfassung einer ordnungsmäßigen Verwaltung entspricht.mehr

Wohnungseigentümer K meint, die Jahresabrechnung habe Mängel. Er verklagt daher Verwalter B, diese zu beheben.mehr

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer K klagt gegen eine gaststättenrechtliche Erlaubnis, die einem Mieter erteilt worden ist.mehr

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer haftet jedenfalls seit dem 1.12.2020 für Pflichtverletzungen der Verwaltung.mehr

Eine Gemeinschaft der Wohnungseigentümer darf einen Rechtsanwalt am Ort des Sitzes ihres Verwalters beauftragen. Die dem Rechtsanwalt entstehenden Reisekosten zum Gerichtstermin sind in der Regel dennoch notwendig i. S. v. § 91 ZPO.mehr

Auch nach der WEG-Reform können die Wohnungseigentümer im begründeten Einzelfall Ansprüche auf Unterlassung von Videoaufzeichnungen und damit verbundene Schadensersatzansprüche individuell geltend machen.mehr

Der Gebührenstreitwert für den Antrag, einen Wohnungseigentümer auf künftige Zahlung der Vorschüsse bis zum Beschluss über andere Vorschüsse zu verurteilen, bemisst sich nicht nach dem 3,5-fachen Jahresbetrag der aktuell geschuldeten Vorschüsse. Maximal ist vielmehr ein Jahresbetrag anzusetzen.mehr

Wohnungseigentümer K verlangt vom Verwalter B den Erlass einer einstweiligen Verfügung, die Warmwasserversorgung wiederherzustellen. Das AG gibt dem Antrag statt. Danach stellt B die Warmwasserversorgung wieder her. K erklärt seinen Antrag in der Hauptsache daher für erledigt. Dieser Erledigungserklärung schließt sich B nicht an. Fraglich ist, wer die Kosten zu tragen hat.mehr

Auch nach Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 gibt es keine öffentlich-rechtlichen Nachbarschutzansprüche innerhalb der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer – auch dann, wenn Störungen durch einen Dritten geltend gemacht werden. Diese Grundsätze gelten auch für die Klage gegen eine Gaststättenerlaubnis.mehr

Problemüberblick Im Fall fassen Wohnungseigentümer einerseits rechtskräftig für ungültig erklärte Beschlüsse erneut. Sie ändern dabei, soweit es um die Kosten für Wärme und Warmwasser geht, nichts. Fraglich ist, ob dieses Vorgehen einer ordnungsmäßigen Verwaltung entsprechen kann, und ob dafür überhaupt eine Beschlusskompetenz gegeben ist. Dabei ist für das Revisionsverfahren...mehr

Öffentlich-rechtliche Nachbarschutzrechte sind grundsätzlich unter den Mitgliedern einer Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nicht anzuwenden. Etwas Anderes kann aber gelten, wenn der Miteigentümer von der Behörde nicht allein den Schutz seiner Rechte begehrt, sondern er ein behördliches Einschreiten wegen bestehender Gefahren verlangt, die von einer bestimmten Art der Nutzu...mehr

Problemüberblick Zum BGH kommt man nur, wenn die Revision zugelassen ist oder der Wert der mit der Revision geltend zu machenden Beschwer 20.000 EUR übersteigt. Beschwer Im Fall war vor allem fraglich, ob die Beschwer dem Gebührenstreitwert entspricht. Dies lehnt der BGH ab. So sieht er es auch bei anderen Beschlussklagen. Dogmatisch dürfte das Gegenteil richtig sein. Streitgege...mehr

Mit einem Zwischenerfolg! Der Minderheitenschutz werde nach BGH-Ansicht faktisch entwertet, wenn die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer einen inhaltlich mit dem für ungültig erklärten identischen Beschluss fasse. Lediglich in Ausnahmefällen könnten besondere Umstände die Annahme rechtfertigen, dass ein derartiger Zweitbeschluss ordnungsmäßiger Verwaltung entspreche. Dies ko...mehr

Mit Erfolg! Die Beauftragung eines Ingenieur- bzw. Planungsbüros hinsichtlich der Planung zur Schaffung einer Ladeinfrastruktur einschließlich Ausschreibung und Angebotseinholung für maximal 10.000 EUR stelle keine Maßnahme nur untergeordneter Bedeutung dar und unterfalle daher nicht § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG. Es komme daher auf § 27 Abs. 2 WEG an. Der Beschluss nach § 27 Abs. 2...mehr

Problemüberblick Im Fall geht es um die Frage der Entstörung des Sondereigentums. Formal scheint die Videokamera zwar das gemeinschaftliche Eigentum zu "stören". Der Sache nach will aber ein Wohnungseigentümer ungestört seine Wohnung erreichen. Es sollte möglich sein, dass er dafür kämpfen darf. Daher ist es wohltuend, dass das LG den Kampf als möglich ansieht. Der BGH hat es...mehr

Problemüberblick Gibt es dringende Erhaltungsmaßnahmen, kann ein Wohnungseigentümer auf diese nach § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG klagen. Der Fall zeigt, dass es im Einzelfall, nämlich dann, wenn Gefahren von einer bestimmten Art der Nutzung des Sondereigentums oder der Gemeinschaftsanlagen ausgehen, auch die Bauaufsichtsbehörde eingeschaltet werden kann. Was ist für die Verwaltung be...mehr

Gemäß § 32 Abs. 3 WoFG hat der Vermieter der zuständigen Stelle die Veräußerung von belegungs- oder mietgebundenen Wohnungen und die Begründung von Wohnungseigentum an solchen Wohnungen unverzüglich schriftlich mitzuteilen. Hinweis Kündigung wegen Eigenbedarfs Die Kündigung eines Mietverhältnisses über eine Sozialwohnung, die nach Überlassung an den Mieter in eine Eigentumswoh...mehr

Rz. 328 Der Tatbestand Nr. 5 Buchst. c Doppelbuchst. aa) unterwirft Erträge der beschr. Steuerpflicht, bei denen die zugrunde liegende Forderung durch einen im Inland belegenen Vermögensgegenstand unmittelbar oder mittelbar dinglich gesichert ist. Anknüpfungspunkt der beschr. Steuerpflicht ist hier der besonders enge Bezug zu einem inländischen Vermögensgegenstand durch die ...mehr

Bundesfinanzministerium – Arbeitshilfe zur Aufteilung eines Gesamtkaufpreises für ein bebautes Grundstück (Kaufpreisaufteilung) Das BMF stellt auf seiner Internetseite eine Arbeitshilfe zur Aufteilung eines Gesamtkaufpreises für ein bebautes Grundstück zum Download bereit. Hierbei wird der Gesamtkaufpreis nach höchstrichterlicher Rechtsprechung nicht nach der Restwertmethode,...mehr

Gegenstand des gemeinschaftlichen Eigentums sind die Räume und Gebäudeteile, die nicht gemäß vorstehender Regelung zum Sondereigentum erklärt sind. Zu gemeinschaftlichem Eigentum gehören insbesondere diejenigen Teile und Anlagen des Gebäudes, die für deren Bestand und Sicherheit erforderlich sind, also die Grund- und Umfassungsmauern sowie die tragenden Zwischenwände und das...mehr

Begriff Nach § 1 Abs. 5 WEG sind das Grundstück und das Gebäude gemeinschaftliches Eigentum, soweit sie nicht im Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten stehen. Nach § 5 Abs. 2 WEG sind Teile des Gebäudes zwingend Gemeinschaftseigentum, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienen,...mehr

Nach § 5 Abs. 2 WEG sind Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, auch dann zwingend Gemeinschaftseigentum, wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume oder Teile des Grundstücks befinden. Von erheblicher Bedeutung ist in...mehr

Um abschließend beurteilen zu können, wer für diverse Einrichtungen finanziell aufzukommen hat, müssen immer die in der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung vorgenommenen Kostentragungsregeln beachtet werden, so keine entsprechenden Beschlüsse gefasst sind.[1] Hinweis Übertragung auf den Sondereigentümer Hier kann es nämlich sein, dass für begrifflich eigentlich dem Gemeinsc...mehr

Die Abnahme des Gemeinschaftseigentums vom Bauträger obliegt grundsätzlich jedem Wohnungseigentümer gesondert. Zwar ist dies nicht im Interesse des Bauträgers, der auch an einer Abnahmewirkung zulasten von "Nachzüglererwerbern" interessiert ist. Allerdings kann er insoweit vertraglich keine wirksamen Regelungen treffen. So ist auch eine vom Bauträger vorformulierte Klausel, ...mehr

Verbreitet finden sich in Teilungserklärungen und Gemeinschaftsordnungen Auflistungen der Sondereigentumsbereiche. Wie bereits ausgeführt können jedoch Bereiche des Gemeinschaftseigentums auch nicht durch Vereinbarung zu Sondereigentum erklärt werden. Entsprechende Auflistungen in einer Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung haben daher in aller Regel lediglich deklarat...mehr

Seit Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes (WEMoG) am 1.12.2020 ist den Wohnungseigentümern durch § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG die Kompetenz auch zur Beschlussfassung einer exklusiven Belastung mit Kosten von Erhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum eingeräumt, das sich im Bereich des Sondereigentums des jeweiligen Wohnungseigentümers befindet. Hauptanwend...mehr

Nicht selten sind durch Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung Bereiche oder Teile des Gemeinschaftseigentums dem Sondereigentum zugeordnet. Derartige Regelungen sind nichtig. Hinweis Umdeutung in Kostentragungsregel In derartigen Fällen kann die unwirksame Zuordnung zum Sondereigentum in eine Kostentragungsregel zulasten des jeweiligen Sondereigentümers umgedeutet werden. Ein...mehr

Problemüberblick Für das Wohnungseigentumsrecht fragt sich, ob K wegen § 9a Abs. 2 WEG gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer vorgehen musste. Liegen die Dinge so, wie es das OLG annimmt, müssten also alle Wohnungseigentümer über die Beseitigung entscheiden, ist die Frage meines Erachtens zu bejahen. Die Klage wäre daher abzuweisen gewesen, hätte gegen die Gemeinschaft...mehr

K ist Eigentümer des Grundstücks 1. B1 bis B4 sind die Wohnungseigentümer des benachbarten Grundstücks 2 (ein Doppelhaus). Im Abstand von 0,5 m bis 3 m zur Grundstücksgrenze stehen seit dem Jahr 1985 auf dem im Wohnungseigentum aufgeteilten Grundstück 2 heute über 10 m hohe Kiefern. B1 und B2 ist das alleinige Sondernutzungsrecht an ihrer Grundstückshälfte zugewiesen; auf di...mehr

Wohnungseigentümergemeinschaften, die nach § 4 Nr. 13 UStG steuerfreie Leistungen an die einzelnen Wohnungseigentümer weitergeben, sind keine bauleistenden Unternehmer. Wohnungseigentümergemeinschaften werden somit als Leistungsempfänger von Bauleistungen nicht Schuldner der Umsatzsteuer. Dies gilt auch dann, wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft nach § 9 Abs. 1 EStG freiw...mehr

Seit dem 1.1.2021 gilt das Reverse-Charge-Verfahren auch für sonstige Leistungen an Wiederverkäufer auf dem Gebiet der Telekommunikation. D. h., dass die Unternehmer, die Telekommunikationsdienstleistungen nur als Nebenleistung erbringen, nicht vom Reverse-Charge-Verfahren betroffen sind. Auf dem Gebiet der Telekommunikation schuldet der Leistungsempfänger die Umsatzsteuer, w...mehr

Wird ein Gebäude von den Bruchteilseigentümern, die zugleich Vermieter sind, gem. § 3 WEG in Wohnungseigentum aufgeteilt und für jeden Miteigentümer Sondereigentum an einer Wohnung begründet, ist dies nicht als Veräußerung zu bewerten.[1] Zwar trete in einem solchen Fall eine Rechtsänderung auf der Vermieterseite ein. Dies geschehe aber nicht "durch Eintritt des Sondereigent...mehr

Zustimmung des Grundpfandgläubigers? Ob zur Begründung von Wohnungseigentum die Zustimmung des Grundpfandgläubigers vorliegen muss, war umstritten. Inzwischen hat der BGH[1] klargestellt: Auch nach Einführung des Rangklassenprivilegs für Wohngeldansprüche[2] bedarf die Begründung von Wohnungseigentum nicht der Zustimmung der Gläubiger, deren Grundpfandrechte auf dem ganzen Gr...mehr

Bei Wohnungseigentum ist im Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG einschlägig. Nach dieser Vorschrift ist jeder Wohnungseigentümer verpflichtet, das Betreten und Benutzen seines Sondereigentums zu dulden, wenn dies zur Erhaltung (also zur Instandhaltung und Instandsetzung) des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlich ist.mehr

Die dem Verwalter einer Wohnanlage durch Vertrag übertragene Pflicht, alles zu einer ordnungsgemäßen Verwaltung Notwendige zu tun, umfasst auch die Verkehrssicherungspflicht. Hat der Verwalter einen auch die Räum- und Streupflichten umfassenden Hausmeistervertrag mit einem Dritten nicht im Namen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, sondern im eigenen Namen abgeschlossen,...mehr

Wenn Sie Wohnungseigentümer sind, können Sie auch nicht so frei schalten und walten, wie Sie wollen. Dies folgt aus den gesetzlichen Regelungen im Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Zwar kann jeder Wohnungseigentümer nach § 13 Abs. 1 WEG mit den in seinem Sondereigentum stehenden Gebäudeteilen nach Belieben verfahren. Dieser Grundsatz wird aber mit Rücksicht auf das notwendige Zu...mehr

Fallen Kosten an, muss die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer diese tragen. Sie sind nach § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG auf die Wohnungseigentümer umzulegen. Die Wohnungseigentümer können etwas anderes vereinbaren oder beschließen. Hinweis Dritter/Contractor Hat sich ein Dritter/Contractor vertraglich zum Betrieb der Heizungsanlage verpflichtet, muss dieser auch die mit den Maßnahme...mehr

Soweit die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums und die Benutzung des gemeinschaftlichen Eigentums und des Sondereigentums nicht durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer geregelt sind, beschließen die Wohnungseigentümer über eine ordnungsmäßige Verwaltung nach § 19 Abs. 1 WEG. Auf dieser Grundlage ist es ohne Weiteres möglich, durch Beschluss die von der Gemeinschaft ...mehr

6.1 Mietrecht Erhöhte Brandgefahr Stellt der Vermieter dem Mieter einen Kamin zur Verfügung, bei dem der Mieter die Asche selbst entsorgen muss, birgt das Mietobjekt eine größere Betriebsgefahr in sich als andere Mietobjekte. Wird die Asche von einem Dritten (Besucher des Mieters) entsorgt und kommt es dabei zu einem Wohnungsbrand, lässt dieses fahrlässige Handeln des Dritten ...mehr

Wenn Sie Wohnungseigentümer sind, können Sie auch nicht so frei schalten und walten, wie Sie wollen. Dies folgt aus den gesetzlichen Regelungen im Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Zwar kann jeder Wohnungseigentümer nach § 13 Abs. 1 WEG mit seinem Sondereigentum nach Belieben verfahren. Dieser Grundsatz wird aber mit Rücksicht auf das notwendige Zusammenleben in einer Hausgemein...mehr

Fraglich ist, ob ein vermietender Wohnungseigentümer die Informationskosten auf seinen Mieter umlegen kann. Erste Stellungnahmen bejahen das. Sie sehen die Kosten als Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschließlich der Abgasanlage i. S. v. § 2 Satz 1 Nr. 4 Buchst. a) BetrKV.[1] Ich selbst meine hingegen, es komme – allein – auf § 7 Abs. 2 HeizkostenV an.[2] D...mehr

3.3.1 Befreiungen für bestimmte Mieter (§ 5 Abs. 3 EWSG) Der Mieter, dessen Vorauszahlungen für Betriebskosten aufgrund der steigenden Kosten für leitungsgebundenes Erdgas und Wärme in den letzten 9 Monaten vor dem 19.11.2022 erhöht wurden, ist nach § 5 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 EWSG in Höhe dieses Erhöhungsbetrags zur Vorauszahlung für Betriebskosten für den Monat Dezember 2022 be...mehr

3.6.1 Überblick Haben sich die Wohnungseigentümer dazu entschieden, Temperaturen abzusenken oder Wärme oder Warmwasser nicht mehr ganztägig zur Verfügung zu stellen, wird dies in der Regel ein Wohnungseigentümer, der sein Sondereigentum vermietet, nicht verhindern können. Selbst dann, wenn er gegen einen derartigen Beschluss im Wege der Anfechtungsklage vorgeht, ist nicht sich...mehr

3.4.1 Weitergabe der Entlastung und Ausweisung – Jahresabrechnung (§ 5 Abs. 3 Satz 1 EWSG) § 5 Abs. 3 Satz 1 EWSG verpflichtet die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, mithin in der Regel die Verwaltung, die Entlastung, die sie nach den §§ 2 oder 4 ESWG erlangt, im Rahmen der Jahresabrechnung an die Wohnungseigentümer weiterzugeben. Die Höhe der Entlastung der Gemeinschaft der...mehr

Nach der Rechtsprechung des BGH kann die Gemeinschaft die Versorgung einer Eigentumswohnung mit Wärme einstellen, wenn der Wohnungs(= Sonder)eigentümer keine Wohngeldzahlungen leistet. Das Zurückbehaltungsrecht ergibt sich in einem solchen Fall aus § 273 BGB. Der danach erforderliche wirtschaftliche Zusammenhang besteht aus dem Recht des Säumigen auf Bezug von Wärme und dess...mehr

Weiter gilt das Vorkaufsrecht für "vermietete Wohnräume, an denen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet werden soll". Damit wird klargestellt, dass das Vorkaufsrecht auch in solchen Fällen entsteht, in denen die Mietwohnung als noch umzuwandelnde Eigentumswohnung verkauft wird. Diese Variante gilt, wenn der Erwerber ein mit einem Mehrfamilienhaus bebau...mehr

Im Fall der Veräußerung des Grundstücks nach der Überlassung an den Mieter tritt der Erwerber an die Stelle des Vermieters in die sich aus dem Mietverhältnis während seines Eigentums ergebenden Rechte und Pflichten gemäß dem Grundsatz: Kauf bricht nicht Miete.[1] Als Veräußerungsgeschäft im Sinne der Bestimmung kommen in Betracht: Kauf, Tausch, Schenkung, Vermächtnis, Einbrin...mehr

Der WEG-Hausverwalter ist auch zur Kündigung des Mietvertrags im Namen des Vermieters berechtigt und aufgrund einer erteilten Hausverwaltervollmacht prozessführungsbefugt.[1] Der Verwalter eines Mietshauses dagegen (Verwalter von Sondereigentum) kann wegen Verstoßes gegen das Rechtsdienstleistungsgesetz auch dann keine Räumungsklage vor Gericht vertreten, wenn er zu dieser Re...mehr

Das Vorkaufsrecht ist nicht übertragbar[1]; der Mieter kann das Vorkaufsrecht deshalb nur selbst ausüben und auch nur Eigentumsübertragung auf sich selbst verlangen. An einer Weiterveräußerung der Wohnung ist der Mieter allerdings nicht gehindert. In § 473 BGB ist weiter geregelt, dass das Vorkaufsrecht nicht vererblich ist. Nach § 577 BGB geht das Vorkaufsrecht beim Tod des ...mehr