Die Mischung macht's: Hybride Immobilien können sich lohnen

Frau Piller, Sie haben in Ihrer Master-Thesis die Rentabilität von gemischt genutzten Hochhäusern untersucht. Was wollten Sie zeigen?

Vanessa Piller: Ich wollte zunächst einmal grundsätzlich beweisen, dass eine Nutzungsdurchmischung nicht nur städtebaulich sinnvoll und wünschenswert, sondern auch für Investoren lohnend ist. Es ist bislang kaum erforscht, wie sich der Mehraufwand beim Bau einer hybriden Immobilie zum tatsächlichen Nutzen verhält. Mein Ziel war ein Verfahren, mit dem sich das rentabelste Mischungsverhältnis der Nutzungsarten kalkulieren lässt.

Wie verbreitet sind hybride Immobilien in Deutschland überhaupt?

Piller: Inzwischen gibt es einige größere Immobilienprojekte, die auf multifunktionale Nutzung setzen, etwa den Omniturm in Frankfurt oder den Elbtower in Hamburg. Aber eine große Tradition insbesondere bei Hybridhochhäusern, wie etwa in den USA oder Asien, gibt es hier noch nicht. Eine Light-Version mit Einzelhandel im Erdgeschoss und Wohnungen darüber ist zwar etabliert, aber ein breiterer Mix an Nutzungsarten wird selten angedacht – von allen Beteiligten.

Warum die Zurückhaltung?

Piller: Oft ist es einfach in den Köpfen noch drin, dass im Zentrum gearbeitet und eingekauft und in den Vororten geschlafen wird. Die Akzeptanz der Menschen dafür, dass Innenstädte abends leergefegt sind und die Menschen täglich Stunden mit Pendeln verbringen, lässt aber langsam nach. Sie möchten ihr Leben – arbeiten, wohnen, einkaufen, Freizeit gestalten – zunehmend mehr an einem zentralen Ort verbringen. Das käme auch dem Klimaschutz entgegen und würde für belebtere Innenstädte sorgen. Viele neue Quartiersprojekte sehen deshalb schon deutlich mehr Mischnutzung und dörflichen Charakter vor als früher. 

"Die Hochhäuser in den Premiumlagen könnten eben auch mehr als vertikale Dörfer angelegt sein – sofern sich das Ganze rechnet."

Was lässt Investoren bei hybriden Immobilien zögern?

Piller: Hybride Immobilien, insbesondere als Mixed-Use-Hochhaus, sind vor allem im Bau deutlich teurer, als wenn Sie sich auf eine Nutzungsart wie etwa das Wohnen konzentrieren. Sie haben es mit vielen zusätzlichen Anforderungen zu tun. Bauvorschriften, Sicherheitsaspekten wie Rettungswegen, Aufzugsanlagen, Parkplätzen. Zudem sind die Erfahrungswerte mit solchen Objekten hierzulande noch dünn. In Summe führt das zu deutlich höheren Planungs- und Entwicklungskosten. Das schreckt Projektentwickler und Investoren verständlicherweise erstmal ab.

Und trotzdem können sich hybride Hochhäuser durchaus rentieren, wie Ihre Berechnungen zeigen.

Piller: Ja, denn mit der optimalen Mischung der Nutzungsarten stehen den höheren Kosten im Gegenzug höhere langfristige Erträge entgegen – was die Sache wieder interessant macht.

Ohne ins Detail Ihrer 130-seitigen Forschungsarbeit gehen zu wollen, aber wie sind Sie bei Ihrer Untersuchung vorgegangen?

Piller: Ich habe – fokussiert auf Immobilienmärkte mit einem hohen Preisniveau – ein Modell entwickelt, bei dem ich über den sogenannten Target-Costing-Ansatz die akzeptablen Baukosten für ein Produktportfolio erfasst habe, ebenso die erzielbaren Mieten. Dafür wurden die Präferenzen der Nutzer erhoben und berücksichtigt, um auf der Ertragsseite einen nachhaltigen Erfolg über den gesamten Lebenszyklus der Immobilie zu gewährleisten. Unter Berücksichtigung aller bau- und planungsrechtlichen Gegebenheiten eines Projektes lassen sich dann Szenarien für alternative Nutzungen modellieren und mit Blick auf ihre Wirtschaftlichkeit kalkulieren.

Der Praxistest zeigt: Breite Mischung rechnet sich

Sie haben Ihr Modell anschließend am „lebenden Objekt“ getestet?

Piller: Als Referenzobjekt habe ich das 2019 fertig gestellte Stadtquartier „Schwabinger Tor“ in der Münchener Leopoldstraße gewählt. Es erfüllt recht genau die Rahmenparameter meines Modells: hochpreisiger Immobilienmarkt in Innenstadtlage und sehr geringe Unterschiede zwischen den erzielbaren Mieten je Nutzungsart.

Auf dem rund vier Hektar großen Gelände sind Wohnungen, Büros, Handel, Gastronomie und Hotellerie entstanden. Unter Berücksichtigung der baurechtlichen Möglichkeiten habe ich für ein Hochhaus innerhalb dieses Ensembles drei verschiedene Nutzungskonzepte entworfen – mal mit einer kräftigen Durchmischung, mal mit weniger. Für alle drei Szenarien wurden die Kosten und die langfristigen Erträge kalkuliert und entsprechende Renditen abgeleitet. Für die beste und die schlechteste Version habe ich dann Ertragswerte berechnet (siehe Tabelle unten).

Mit welchem Ergebnis?

Piller: Die beste Version, Konzept II, erzielte einen um 2,3 Millionen Euro höheren Ertragswert als die schlechteste der drei Versionen, Konzept I. Die rentabelste war die mit der höchsten Durchmischung, am schlechtesten schnitt die monofunktionalste Version ab. Wobei man festhalten muss, dass diese Quotierung nicht automatisch immer zum rentabelsten Ergebnis führt. Wie die beste Mischung aussieht, muss man individuell jeweils am konkreten Projekt durchkalkulieren.

Unterm Strich aber habe ich zeigen können, dass hybride Immobilien trotz Mehrkosten für Investoren lohnen können – und zwar insbesondere an hochpreisigen Standorten, also etwa in den Innenstadtlagen der Großstädte.

Modell als Orientierungshilfe für Investoren und Entwickler

Für wen sind Ihre Forschungsergebnisse nützlich?

Piller: Für Investoren bietet meine Arbeit einen Weg, Kosten und Ertrag für unterschiedliche Nutzungsarten einer Immobilie zu kalkulieren. Im Vergleich der Gesamtrentabilitäten können sie so den profitabelsten Mix finden. Gleiches gilt für Projektentwickler. Und Städte und Kommunen könnten auf Basis der Daten soziale und städtebauliche Vorgaben für gemischte Projekte ausloten und entsprechend ausgestalten.

(Quelle: Möglichkeiten der Projektentwicklung einer „hybriden Immobilie“ auf der Grundlage des Target Costing in hochpreisigen Märkten – am Beispiel München, Vanessa Piller)

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