Mixed-Use-Immobilien bringen Preisvorteile

Mixed-Use-Immobilien sind nicht nur architektonisch und gesellschaftlich, sondern auch ökonomisch vorteilhaft. Das soll eine neue Studie der Irebs Immobilienakademie GmbH im Auftrag von Midstad quantitativ belegen: Eine höhere Nutzungsvielfalt in urbanen Märkten führt demnach messbar zu stabileren Erträgen – und damit oft zu höheren Werten und einer nachhaltigeren Stadtentwicklung.

Die empirische Analyse von mehr als 1.100 Transaktionen in Berlin und Frankfurt am Main zeigt, dass eine funktionale Diversifizierung innerhalb eines Objekts über alle Modellkonzeptionen hinweg deutlich häufiger Preiszuschläge als Preisabschläge mit sich bringt.

Strategien für Mixed-Use-Immobilien

Die Untersuchung verwendet Diversifizierungsindizes, um die Nutzungsvielfalt innerhalb einzelner Gebäude exakt zu messen. Dafür haben die Studienautoren hedonische Regressionsmodelle angewendet, um Preiszusammenhänge zu quantifizieren. Das Ergebnis: In Frankfurt am Main zeigen alle signifikanten Modelle einen positiven Preiseffekt ab einem Diversifizierungsindex von 0,70. In Berlin beginnt der positive Effekt bereits ab 0,54. Zur Einordnung: Monostrukturierte Gebäude haben einen Diversifizierungsindex von null, ein Gebäude mit drei gleichgewichteten Nutzungen hat einen Indexwert von eins.

"Dank der Studienergebnisse können wir mit dem Vorurteil aufräumen, dass eine Nutzungsmischung zu Preisabschlägen bei Endinvestoren führt", sagt Midstad-Geschäftsführer Dr. Kevin Meyer. "Die intelligente Kombination verschiedener Nutzungsarten erhöht die langfristige Vermietbarkeit und senkt das Klumpenrisiko von Mononutzungen in innerstädtischen Lagen. Dadurch steigt auch die Standortqualität. Allerdings muss Mixed-Use auch einer Strategie folgen."

Entscheidend ist, wie die Nutzungen kombiniert werden. Gebäude mit unklarer oder zu heterogener Nutzungsverteilung werden von Investoren teils negativ bewertet – strategisch abgestimmte Kombinationen zum Beispiel aus Wohnen, Arbeiten, Einzelhandel und Freizeit erzielen Preisprämien. "Mixed-Use erfordert Marktverständnis und Maß", erklärt Prof. Dr. Tobias Just, wissenschaftlicher Leiter und Geschäftsführer der Irebs Immobilienakademie. "Eine moderate, klar strukturierte Mischung wird positiv bewertet, während zufällige Kombinationen zu unnötigem Managementaufwand und Ineffizienzen führen können." Der richtige Mix sei ökonomisch und städtebaulich der Schlüssel zum Erfolg.

Wert von Mixed-Use-Objekten

Der Vergleich der beiden Metropolen in der Irebs-Studie verdeutlicht, wie stark lokale Marktbedingungen den Wert von Mixed-Use-Objekten beeinflussen:

• Frankfurt am Main ist durch eine kompakte, monozentrische Stadtstruktur mit einer hohen Dichte an Büroimmobilien geprägt. 227 Transaktionen im Zeitraum 2018 bis 2023 mit einem durchschnittlichen Verkaufspreis von 9,45 Millionen Euro wurden analysiert. Hier reagieren Investoren besonders positiv auf Mischnutzung, da eine ausgeprägte Flächenknappheit und erhöhte Nachfrage nach multifunktionalen Gebäuden zu hohen Preisaufschlägen führen.
• Berlin verfügt über eine polyzentral organisierte Stadtlandschaft mit historisch gewachsener Mischnutzung. 873 valide Transaktionen im Zeitraum 2013 bis 2023 wurden mit einem durchschnittlichen Verkaufspreis von 16,13 Millionen Euro untersucht. Der Preisvorteil ist hier weniger stark ausgeprägt, aber breit über verschiedene Bezirke verteilt – besonders in Friedrichshain-Kreuzberg, Neukölln und Mitte.

Mixed-Use kann der Studie zufolge auch ein Schlüssel für die nachhaltige Entwicklung und Resilienz von Innenstädten sein, die vor einem tiefgreifenden Wandel von der Einkaufs-, zur Erlebnis- und Begegnungsstadt stehen. Mischkonzepte bieten hier eine Zukunftsperspektive. "Sie schaffen lebendige Räume, fördern die soziale Interaktion und sichern langfristig stabile Erträge", so Meyer weiter. Eine hohe Diversifizierung könne außerdem in Krisenzeiten stabilisierend wirken. Wie die Studie zeigt, erwiesen sich gemischt genutzte Gebäude während der Covid-19-Pandemie und im Zuge steigender Zinsen als widerstandsfähig gegenüber Marktschwankungen. Die Vielfalt an Nutzungen verteile Risiken und ermögliche eine flexiblere Anpassung an neue Marktbedingungen.

Was Investoren für mehr Immobilienwert tun können

Für Investoren ergeben sich aus den Ergebnissen der Studie folgende klare Handlungsempfehlungen:

• Bewusste Planung von Nutzungsmischungen kann den Marktwert einer Immobilie erhöhen.
• Lokale Marktkenntnisse sind entscheidend: Was in Frankfurt als wertsteigernd gilt, gilt in Berlin nicht zwingend.
• Mischnutzung stabilisiert Cashflows, insbesondere in volatilen Marktphasen.

"Wenn Nutzungsmischungen gut geplant sind, entstehen vielfältige Quartiere, die das urbane Leben bereichern und den Anforderungen von morgen gerecht werden", so Just abschließend. "Mixed-Use ist keine Nische mehr, sondern ein neues Leitbild für die Stadt der Zukunft. Wer seine Immobilien strategisch diversifiziert, schafft für Investoren, Städte und die Gesellschaft langfristige Werte", ergänzt Meyer.

Irebs-Studie "Transformation der Innenstädte Wirtschaftliche Performance von Mixed-Use Immobilien" (Download)

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