Future Real Estate: Bereit für Smart Buildings?

Ich stehe am Eingang meines Hotels – ein modernes Konzept ohne Rezeption, dafür mit kontaktlosem Check-in. Ein Zugangscode wird von mir verlangt. In meiner Buchungsbestätigungsmail finde ich tatsächlich zwei Codes. Doch beide werden nach Eingabe in das Tastenfeld abgelehnt. Und so stehe ich mit leerem Magen bei Minusgraden und nach einem halben Tag im Zug vor verschlossener Tür. Ich kann nicht genug betonen, wie sehr ich mir in dem Moment ein stinknormales, traditionelles Hotel mit Rezeption und helfendem Personal gewünscht habe.

Nach einem Telefonat mit dem Betreiber stellt sich heraus: Ich habe mich dumm angestellt beziehungsweise war nicht vollends über den Prozess informiert. Es geht etwa zwanzig Minuten hin und her und dann habe ich endlich meinen Code, mit dem ich ins Gebäude und letztlich auch in mein Zimmer komme.

Was ist ein Smart Building überhaupt?

Ob so ein System schon reicht, um das Hotelgebäude zu einem Smart Building zu deklarieren? Etwa zwölf Stunden später sitze ich bei der Veranstaltung "Future Real Estate Smart Building" – einem Think Tank für die Digitalisierung und technische Aufrüstung von Immobilien, organisiert von Heuer Dialog. Wo, wenn nicht hier, kann ich darauf hoffen, eine Antwort auf meine Frage zu erhalten. Doch es stellt sich heraus, dass sich auch die anwesenden Immo-Tech-Experten mit einer einheitlichen Definition schwertun.

Die Frage danach kommt im Laufe des Tages immer wieder auf – es wird zum Teil emotional und kontrovers diskutiert. Am Ende bin ich trotz – oder gerade wegen – der vielen genannten assoziativen Schlagwörter wie IOT, Vernetzbarkeit, digitale Zwillinge, Energiemonitoring, Gebäudeautomatisierung, Sensorik, Klimafreundlichkeit nicht viel schlauer. Muss ein Smart Building all diese Kriterien erfüllen oder reicht nur einer dieser Aspekte?  Fragen, die ungeklärt bleiben. 

Sind Smart Buildings nutzerfreundlich?

Meine Erfahrung vom Vorabend steht aber sinnbildlich für ein weiteres großes Problem in dieser Thematik: Sind wir als Nutzerinnen und Nutzer überhaupt bereit für Smart Buildings? Während etwa 1.000 PropTechs im deutschsprachigen Raum Ideen für digitale Innovationen entwickeln, kann der Nutzer nicht immer mithalten. Melanie Ploch, ESG-Lead und Projektleiterin Development bei CA Immo, berichtet aus eigener Erfahrung: "Alles nur smart in generationsübergreifenden Flächen, das geht einfach nicht." Trotz genauer Instruktionen, sind viele überfordert: "Sobald wir das Onboarding hinter uns haben, wird alles wieder vergessen".

Auch Viktor Weber, selbst innovationsgetriebener PropTech-Gründer, erkennt diesen Missstand und erklärt daher: "Die wichtigste Kernaussage zum Thema "Smart Building" ist für mich, dass es den Bedürfnissen der Nutzenden und der Umwelt dienen sollte. Das kann ich voll und ganz unterschreiben." Bis wirklich alle ins Boot geholt worden sind, ist es aber noch ein langer Weg. Damit sind nicht nur die Nutzer gemeint. Im gesamten Lebenszyklus eines Gebäudes gibt es noch zu viele digitale Lücken. Thomas Kirmayr, Geschäftsführer der Fraunhofer Allianz Bau, drückt es sogar drastischer aus: "Wir starten bei Ground Zero."

Cyberkriminalität – in der Immobilienbranche unterschätzt

Und dann ist da noch die Cybersecurity. Auch hierzu eine Anekdote vom Vorabend: Im Zuge des Verifizierungsprozesses zur Bereitstellung des Zugangscodes muss ich erwartungsgemäß einige Sicherheitsschranken überwinden und mich identifizieren. So weit, so gut. Ein mulmiges Gefühl begleitet mich allerdings, als ich meinen Ausweis scannen und hochladen soll. Und ich frage mich: Muss das denn sein? Wo landen denn meine Daten? Wie ist die Aufbewahrung geregelt? Am Ende bleibt mir nichts anderes übrig, aber so richtig wohl fühle ich mich damit nicht.

Im Rahmen des Summits am Folgetag weist Gastgeber Robert Betz, Partner, Asset Management, Real Estate bei KPMG, in einer Keynote auf die absolute Notwendigkeit von strikten Sicherheitsmaßnahmen zum Schutz vor Cyberkriminellen hin. Eine Daumenregel: Je smarter das Gebäude, desto anfälliger ist es für Hackerangriffe. Und umso ausgefeilter müssen in der Folge die Sicherheitsmaßnahmen à la Sensortechnik, elektronische Zugangsschranken, Kameras & Co. sein. Gerade Immobilienunternehmen böten viele Einfalltore für Cyberkriminelle. Die Gefahr werde aber noch unterschätzt.

KPMG hat in Kooperation mit dem ZIA eine Studie veröffentlicht, die mehr Aufschluss geben und einen Weckruf in der Immobilienbranche auslösen soll. Die Ergebnisse werden in Kürze veröffentlicht – eine Einordnung der Ergebnisse durch Robert Betz können Sie in der IMMOBILIENWIRTSCHAFT lesen, die digital oder im Print am 11.12.2023 erscheint.

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