Transparenz für Investoren: KI und ESG-Daten als Treiber

Künstliche Intelligenz (KI) und verstärkte Investitionen in Datentechnologien haben die Transparenz in den weltweit führenden Immobilienmärkten weiter erhöht. Dies geht aus dem Global Real Estate Transparency Index (GRETI) 2024 von JLL hervor, der alle zwei Jahre erscheint.

Die Studie analysiert, wie in 89 Ländern und 151 Städten in Immobilien investiert wird, wie sie entwickelt und genutzt werden. Bewertet werden unter anderem auch das rechtliche und regulatorische Umfeld und die Datenverfügbarkeit.

Transparenz: Sechs Top-Immobilienmärkte in Europa

In der aktuellen GRETI-Ausgabe sind gleich sechs europäische Länder in den "Top 10": Spitzenreiter ist Großbritannien (Platz eins), vor Frankreich (zwei), den Niederlanden (sechs), Irland (acht), Schweden (neun) und Deutschland (zehn). Das Feld im JLL-Ranking komplettieren die USA (Platz drei), Australien (vier), Kanada (fünf) und Neuseeland auf Rang sieben. In der Kategorie "Highly Transparent" sind zudem Japan (elf), Belgien (zwölf) und erstmals Singapur (13).

"Es gibt belegte Verbindungen zwischen Transparenz, Vertrauen in die Märkte und Investitionen. Diese 13 Top-Länder haben in den vergangenen beiden Jahren insgesamt mehr als 1,2 Billionen US-Dollar direkter gewerblicher Immobilieninvestitionen angezogen", sagt Dr. Konstantin Kortmann, Country Leader JLL Germany und Head of Markets Advisory. Das entspreche rund 84 Prozent des weltweiten Gesamtvolumens. "Deshalb ist es für Deutschland entscheidend, in dieser Gruppe vertreten und damit attraktiv für internationale Immobilieninvestoren zu sein."

Deutschland: Schwächen bei ESG und Marktdaten

Die Nachfrage nach hochwertigen Flächen in zentralen Lagen ist laut Kortmann weiterhin sehr groß. Die Nachfrage nach ESG-konformen Flächen werde das Angebot auch mittelfristig um ein Vielfaches übersteigen, so dass Investitionen in zukunftsfähige Gebäude – idealerweise als Bestandssanierung – dringend notwendig seien, so der Experte.

"Im Wettbewerb um die Zukunftsfähigkeit der Immobilienbranche in Deutschland kommt es auf die Qualität der Produkte, aber ebenso auf die Rahmenbedingungen an", ergänzt Kortmann. Während der Index Deutschland in puncto Rechtslage und Transaktionsprozesse sehr positiv bewertet, gibt es im Vergleich zu den anderen Ländern der "Highly Transparent"-Gruppe noch Verbesserungspotential bei Nachhaltigkeit und Verfügbarkeit der Marktdaten.

Im Vergleich der weltweiten Immobilienhochburgen schneiden im JLL-Ranking 2024 britische, amerikanische und australische Städte am besten ab. Einzige Ausnahme unter den "Top 15" ist die französische Hauptstadt Paris auf Platz zwei hinter London (eins). Die deutschen Metropolen Frankfurt am Main, München und Berlin folgen erst auf den Plätzen 47 bis 49, fallen damit aber noch in die Top-Kategorie "Highly Transparent". Das Schlusslicht unter den 151 Städten ist Bagdad.

Nachhaltigkeitsberichte: Investoren brauchen Transparenz

Am deutlichsten verbessert haben sich im globalen Vergleich seit der Studie 2022 asiatische Länder. Indien hat bei der Transparenz mit einer größeren Datenabdeckung und Datenqualität in allen Immobiliensektoren die meisten Fortschritte gemacht und wird nun als "Transparent" eingestuft.

Japan, Australien, China, Südkorea, die Vereinigten Arabischen Emirate und Saudi-Arabien verzeichnen laut JLL-Studie im Jahr 2024 ebenfalls Fortschritte. Im Gegensatz dazu gab es in der Region Subsahara / Afrika die geringsten Fortschritte bei der Transparenz, obwohl es in Kenia, Nigeria und Ghana Anzeichen für Verbesserungen gibt.

"Der Fokus auf Transparenz für Investoren war auf den globalen Immobilienmärkten noch nie so groß wie heute", erklärt Richard Bloxam, CEO JLL Capital Markets. Gründe seien externe Herausforderungen wie geopolitische Spannungen und Wahlzyklen in naher Zukunft . Zusätzliche Faktoren wie KI und höhere Standards bei den Nachhaltigkeitspflichten und der Nachhaltigkeitsberichterstattung dürften die Anleger dazu bringen, mehr Transparenz zu suchen und einzufordern.

KI und Nachhaltigkeit: Treiber für Transparenz

Ein entscheidender Treiber ist die Verbreitung Künstlicher Intelligenz und deren Einsatz in der Immobilienwirtschaft. Viele Unternehmen setzen bereits eigene Plattformen ein, um große Datenmengen auszuwerten und Analysen zu erstellen oder das Gebäudemanagement zu automatisieren – gleichzeitig wird KI durch die Datenmenge besser trainiert.

Nachhaltigkeitskennzahlen gehören nach Angaben von JLL aber weltweit weiterhin zu den am wenigsten transparenten. Verbindliche Gebäudeleistungsstandards, die Offenlegung des Energieverbrauchs von Gebäuden, die Berichterstattung über Klimarisiken und die Resilienzplanung sind in den meisten Märkten noch begrenzt. Der Einsatz der Dekarbonisierung von Gebäuden müsste sich laut der Studie für das Netto-Null-Ziel verdreifachen. Die Nachfrage nach umweltfreundlichen Gebäuden übersteigt das Angebot deutlich – nur 30 Prozent der benötigten ESG-konformen Büroflächen auf den globalen Märkten werden bis 2030 gedeckt werden können. JLL geht davon aus, dass die Transparenz der Nachhaltigkeit in den größten Volkswirtschaften der Welt bis 2026 zunehmen wird, wenn neue Richtlinien erlassen werden.

Finanzierung und Geldwäsche: Sensible Transparenzfaktoren

Weltweit laufen bis Ende 2025 rund 3,1 Billionen US-Dollar an Immobilienkrediten aus, wovon 2,1 Billionen US-Dollar refinanziert werden müssen, schreiben die Studienautoren. Die Zentralbanken haben Bedenken hinsichtlich der potenziellen Risiken geäußert, die sich aus dem relativen Mangel an Transparenz ergeben, da Kreditgeber außerhalb des Bankensektors expandieren und traditionelle Kreditquellen ergänzen.

Während die Kreditvergabe an gewerbliche Immobilien in der Vergangenheit von regulierten Banken dominiert wurde, hat sich die Kreditgeberlandschaft mit neuen Geldquellen wie Schuldfonds, Pensionskassen und Versicherungsgesellschaften erweitert. Die Diversifizierung hat laut JLL zwar zu einem ausgewogeneren Markt geführt, bietet aber auch weniger Einblick in die Finanzierungsbedingungen in vielen Ländern, was neue Bedenken hinsichtlich der Transparenz aufwirft.

Neben den Finanzierungsmärkten haben sich auch Geldwäsche und Vorschriften zum wirtschaftlichen Eigentum als sensible Transparenzbereiche herauskristallisiert. Neue Leitlinien der Financial Action Task Force (FATF), die die Länder dazu verpflichten, sicherzustellen, dass sie die wahren Eigentumsverhältnisse von Unternehmen nachverfolgen können, gepaart mit der Ausweitung der Finanzsanktionsregelungen, haben den Kampf gegen Geldwäsche verstärkt. Die Umsetzung und die Definitionen seien aber oft widersprüchlich und leicht zu umgehen, heißt es abschließend.

Global Real Estate Transparency Index 2024 (Download)

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