Schon kleinere Fremdumsätze können die Steuerbefreiung kosten

Gewerblich tätige Einzelunternehmer, Personen- und Kapitalgesellschaften unterliegen mit ihren Gewinnen grundsätzlich der Gewerbesteuer. Firmen, die ausschließlich eigenen Grundbesitz verwalten, können jedoch mit der "erweiterten Kürzung des § 9 Nr. 1 Satz 2 Gewerbesteuergesetz" ein Steuerprivileg nutzen, das die Belastung mit der Gewerbesteuer in der Regel auf null reduziert. Die Tätigkeit eines Immobilienunternehmens darf im Rahmen des Gewerbesteuerprivilegs nicht über eine reine Vermögensverwaltung hinausgehen.

Grundstücksmarkttypische Tätigkeiten nach Art eines Immobilienhändlers wären demnach schädlich und würden eine volle Gewerbesteuerbelastung des erzielten Gewinns auslösen. Auch die Vermietung von Betriebsvorrichtungen, wie Lastenaufzüge oder Trocknungs- und Belüftungsanlagen, fallen darunter. Es gilt das sogenannte Ausschließlichkeitsgebot – schon kleinere schädliche Fremdumsätze bringen die gesamte Steuerfreistellung zu Fall.

Finanzverwaltung nimmt Steuerprivileg der Immobilienbranche ins Visier

Unschädlich sind nebenbei erzielte Zinserträge, die eine Gesellschaft aus der Anlage ihres Kapitalvermögens erwirtschaftet. Diese Erträge unterliegen jedoch selbst nicht der Gewerbesteuerbefreiung, und die Finanzverwaltung nimmt die Privilegierung der Immobilienbranche zunehmend ins Visier. Vor dem Bundesfinanzhof (BFH) ist eine ganze Reihe von strittigen Fällen anhängig. Gerade erst geklärt hat der Große Senat des BFH eine Beteiligungskonstellation, die für die von Joint Ventures geprägte Immobilienwirtschaft in der Praxis von großer Bedeutung ist.

Urteilsfall BFH: Eine gewerblich geprägte GmbH & Co. KG war an einer vermögensverwaltenden Gesellschaft bürgerlichen Rechts beteiligt, die Eigentümerin mehrerer Immobilien war. Die GmbH & Co. KG machte in ihren eigenen Gewerbesteuererklärungen bezüglich der aus der GbR-Beteiligung bezogenen anteiligen Mieterträge die erweiterte Kürzung geltend.

Das Finanzamt lehnte dies ab. Der BFH schlug sich aber mit Beschluss vom 25.9.2018 auf die Seite des Unternehmens. Als grundstücksverwaltende Gesellschaft, die nur kraft ihrer Rechtsform der Gewerbesteuer unterliegt, kann sie demnach die erweiterte Kürzung bei der Gewerbesteuer in Anspruch nehmen, wenn sie an einer ebenfalls rein grundstücksverwaltenden, nicht gewerblich tätigen GbR beteiligt ist (Az. GrS 2/16).

Die vom Gesetz geforderte Verwaltung eigenen Grundbesitzes sei auch bei der Beteiligung an der GbR erfüllt, weil die im Eigentum der GbR befindlichen Wirtschaftsgüter ihren Gesellschaftern steuerlich anteilig entsprechend ihrer Beteiligungsquote zuzurechnen seien. Damit kommt erstmals eine klare Linie in die zuvor uneinheitliche Rechtsprechung der diversen Finanzgerichte.

Tipp: Das #BFH-Urteil eröffnet vielen bisher von dem #Steuerprivileg ausgeschlossenen Immobilienverwalter nachträglich die Möglichkeit einer gewerbesteuerlichen Vollkürzung. Prüfen Sie mit Ihrem #Steuerberater, ob Sie für Altjahre bereits abgegebene Steuererklärungen nachträglich korrigieren können.  #immobilienverwalter  #gewerbesteuer #steuererklärung

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Demnächst wird der BFH auch darüber entscheiden müssen, ob die erweiterte Kürzung noch gewährt werden kann, wenn dem Mieter Betriebsvorrichtungen mit überlassen werden. Dazu sind momentan allein fünf Revisionsverfahren anhängig (III R 36/15; III R 34/17; III R 36/17, III R 5/18 und 6/18).

Bisherige Linie der Rechtsprechung äußerst restriktiv

Die bisherige Linie der Rechtsprechung dazu ist äußerst restriktiv. Die im Gesetz nicht näher definierten Begriffe "Verwaltung und Nutzung" sowie "eigener Grundbesitz" werden von den Finanzämtern und Gerichten eng ausgelegt. Eine uneingeschränkte Begünstigung kommt demnach nur in Betracht, wenn das Grundstücksunternehmen ausnahmslos eigenen Grundbesitz nutzt und verwaltet (BFH-Urteil vom 14.06.2005 – VIII R 3/03). Folglich scheidet eine Begünstigung bereits dann aus, sofern auch fremde Grundstücke vermietet oder verpachtet werden. In einem speziell gelagerten Fall dazu hat das Finanzgericht Münster gerade anders entschieden und die Begünstigung gewährt (Urteil vom 06.12.2018, Az. 8 K 3685/17 G).

Urteilsbegründung Finanzgericht Münster: Die Richter sahen die Mitvermietung eines benachbarten Teilgrundstücks als unschädlich an, weil die vom Grundbesitzunternehmen angemietete Fläche mit einer Dienstbarkeit für das eigene Grundstück belastet war und damit als zwingend notwendiger Bestandteil einer sinnvollen eigenen Grundstücksverwaltung und -nutzung angesehen werden konnte.

Rechtskräftig ist das Urteil nicht – das letzte Wort hat im Revisionsverfahren IV R 4/19 der BFH.

Geringfügige Mitverwaltung fremder Gewerbeflächen mit fatalen Folgen

Auch die geringfügige Mitverwaltung fremder Gewerbeflächen hat mitunter für das Wohnungsunternehmen fatale Folgen. Das Niedersächsische Finanzgericht versagte einem Immobilienverwalter mit Urteil vom 19.9.2018 (Az. 10 K 174/16) die Gewerbesteuerfreiheit auf sämtliche Erträge.

Urteilsfall Finanzgericht Niedersachsen: Das Unternehmen erwirtschaftete 2011 rund 9,5 Millionen Euro Erträge aus Bau, Anschaffung und Bewirtschaftung von Wohnungen und gewerblich genutzten Flächen für eigene Rechnung. Insgesamt wurden 5.831 Wohnungen, 79 gewerbliche Einheiten sowie 2.930 Garagen und Stellplätze als Eigentum verwaltet. Daneben erzielte das Unternehmen rund 75.000 Euro jährliche Erträge aus der Verwaltung von drei fremden Einheiten, die zum Teil nicht zu Wohnzwecken vermietet waren. Damit war die Gewerbesteuerfreistellung zu versagen, da die Begünstigung nur für die Erträge aus der Verwaltung eigenen Grundbesitzes sowie für die Betreuung von Wohnungsbauten gewährt wird.

Der BFH wird im Revisionsverfahren (Az. IV R 32718) Gelegenheit haben, den bisher höchstrichterlich nicht geklärten Begriff der "Wohnungsbauten" rechtssicher zu definieren.

"Kreative" Ideen der Finanzverwaltung zu Nebenumsätzen

Wie kreativ die Finanzverwaltung bisweilen werden kann, um die Gewährung gesetzlicher Steuervergünstigungen kritisch zu hinterfragen, zeigt eine Anweisung der Oberfinanzdirektion (OFD) Nordrhein-Westfalen vom 28.9.2018.

Danach sollten die Finanzämter bei immobilienverwaltenden Unternehmen prüfen, ob diese auch Nebenumsätze aus der Überlassung betrieblicher Fahrzeuge an Gesellschafter, Mitunternehmer oder leitende Arbeitnehmer erzielen. Ob diese Nebenumsätze eine für das Gewerbesteuerprivileg schädliche Vermietungstätigkeit darstellen, ist höchstrichterlich nicht entschieden. Dennoch wurden die Finanzämter in NRW im Herbst 2018 angewiesen, alle identifizierten Fälle zunächst auf Eis zu legen und keine Steuerbescheide zu erteilen.

Erst mit erneuter Verfügung vom 8.3.2019 ruderte die OFD NRW dann zurück. Eine Abstimmung mit Steuerreferenten des Bundes und der Bundesländer hatte ergeben, dass die reine Überlassung von betrieblichen Fahrzeugen an Gesellschafter, Mitunternehmer und Arbeitnehmer des Grundstücksunternehmens zu privaten Zwecken keine schädliche Tätigkeit darstellen soll. 

Der Artikel erschien im Magazin "Immobilienwirtschaft", Ausgabe 7+8/2019.