Nach der Krise ist digitales Immobilienmanagement gefragt

Nicht nur den Markt für Ein­zel­handels- und Hotelimmobilien treffen die Maßnahmen zur Bewältigung der Corona-Pandemie mit voller Wucht, selbst der sonst recht krisenresistente Woh­nungs­­markt könnte davon mehr oder weniger stark gebeutelt wer­den – zumindest mittelfristig. So prognostizierte das For­schungs­institut Empirica kürzlich, dass in den deutschen Me­tro­­­po­­len die Woh­nungspreise zunächst um zehn bis 25 Pro­zent fallen könn­ten.

Endgültige Schlussfolgerungen hält Thomas Meyer, Vorstandschef der Wertgrund Immobilien AG, für ver­früht. "Es gibt gerade in der aktuellen Situation zu viele Faktoren, die die An­ge­­bots- und Nachfra­ge­ent­wicklung und somit die Preise von Wohnim­mo­bi­li­en be­einflussen", sagt er. Wenn sich das Wirtschaftsleben wieder halbwegs stabi­li­­siert habe, sei ei­ne verläss­li­che­re Datenbasis für Preisprognosen vorhanden.

Digitale Analyse als Grundlage für nachhaltiges Investment- und Bestandsmanagement 

Hierfür werden digitale Analyseinstrumente immer wichtiger. Das gelte sowohl für die Vorbereitung von Immobilientransaktionen als auch für die Hausverwaltung sowie die Steuerung von Vermietungsprozessen, meint Wertgrund-Chef Meyer. Ein di­gi­ta­­les Ana­­ly­se­Ins­tru­­men­­ta­ri­um für diesen Anwendungsbereich hat zum Beispiel das Softwareunternehmen 21st Real Estate in sei­ner Pro­dukt­pa­let­te. "Wir haben Tools zur Unter­suchung und Be­wer­tung von Lagen, Einzelob­jekten und Immo­­bi­li­en­port­folien ent­wick­elt", sagt Ni­co­lai Wend­land, Mitgründer und Chief Information Officer (CIO) des Berliner PropTechs.

Wend­land ist stolz auf den "Datenschatz", den 21st Real Estate inzwischen angehäuft hat: Auf 1,3 Milli­arden Datenpunkte und mehr als 65 Millionen Miet- und Kaufpreise kann für Bewertungs- und Analysezwecke zugegriffen werden. Damit lassen sich Investitionsszenarien durch­spie­len – etwa solche: Wie wirken sich die Mietpreisbremse oder der Mietendeckel auf die Immobilien­prei­se in Berlin aus? Interessiert an den Daten oder Tools zur digitalen Lagebewertung des Marktes sind neben Bauträgern auch gro­ße Makler­- und Fondshäu­ser oder Immobilien­ban­ken, wie die Berlin Hyp.

Das Tool "Relas" von 21st Real Estate zur digitalen Lagebewertung von Immobilien hat der gewerbliche Immobilienfinanzierer aus der Sparkassengruppe bereits mit großem Interesse registriert und sieht sich durch die Co­ro­na-Pan­demie in seiner Strategie bestätigt, die Digitalisierung des Kreditvergabeprozesses forciert voranzutreiben. "Insgesamt verfolgen wir das Ziel, die vielfältigen Aspekte der Immobilienbe­wer­tung in einer modularen digitalen Lösung zu­sam­­men­­zu­fassen", erklärt Piet Kok, Leiter Werter­mitt­­lung bei der Berlin Hyp AG.

Standardisierte Datenbanken für Planungen und Re­por­­ting werden unver­zicht­bar

Auch die Wertgrund Immobilien AG ist vom Know-how der 21st Real Estate durchaus angetan. "Die setzen bei ihren Analyse-Tools auf künstliche In­tel­li­genz, um Entwick­lun­­gen und deren Aus­wir­kun­gen auf Immobilienportfolien möglichst treffsicher vorherzusagen", sagt Vorstandschef Meyer. Gerade in Zeiten großer Ungewissheit sei es gewinn­brin­gend, schnell entschei­den zu können, welche Immobilien man behalten will, welche man besser verkaufen und von welcher man am besten die Finger lassen sollte.

Für das Bestands- und Transaktionsmanagement, so Meyer, würden digitale Tools zur Zusammen­füh­rung aller In­for­matio­nen in ei­ner standardisierten Datenbank für Planungen samt Re­por­­ting zunehmend unver­zicht­bar. Sein Unternehmen nutzt für diesen Bereich die Lösung "Bison Box" – eine modular aufgebaute Standard-Software der Control.it GmbH mit Hauptsitz in Bremen. "Das heißt aber nicht, dass man auf die Begutachtung vor Ort verzichten sollte", gibt Meyer zu bedenken.

Diese Ansicht teilt auch Sascha Kilb, Partner und Geschäftsführer von Drees & Sommer, einem Immobilienberater, dessen Kundenkreis sich von Family Offices über Fonds bis zur öffentlichen Hand erstreckt. "Für die Beratung, etwa zur Vor­be­rei­tung einer Trans­ak­tion, sind Daten und Vergleichskennziffern zwar extrem bedeutsam – doch die Be­ur­­tei­lung einer Im­mobilie vor Ort, kann sie dennoch nicht ersetzen", sagt Kilb.

Immobilienwirtschaft mit digitalen Lösungen

Der Geschäftsführer von Drees & Sommer gibt zu bedenken: "Ei­ne Immobilie wird jeden Tag älter und verändert sich. Da bräuchten wir schon einen digitalen Zwilling, um allein vom Desktop aus eine fun­dierte Investitionsentschei­dung fällen zu können". Es gebe bereits mehrere Pilot­pro­jek­te in die­se Richtung – doch dabei, fundierte In­vest­­ment­entscheidungen bei Immobilien nur anhand digitaler Daten treffen zu kön­nen, dürfte wohl frühestens in fünf Jahren etwas herauskom­men, meint Kilb.

Was den Input di­­­gita­ler Marktdaten betrifft, kooperiert Drees & Sommer unter anderem mit Bulwiengesa. Die Berliner Immobiliendatenexperten verfügen mit RIWIS (Regionales Immobilienwirtschaftliches Informationssystem) über einen umfangreichen und hochwertigen Datenpool. Gemeinsam habe man außerdem mit "Asset-Check" ein digitales Benchmarking-Tool entwickelt, so Kilb. Damit könne man eine Immobilie vollautomatisch mit dem Datenbestand beider Unternehmen abgleichen und auf Knopfdruck verlässliche Werte zu Kosten- und Marktdaten liefern.

Neben stärker datengesteuerten Investmententscheidungen hat die Co­vid-19-Pan­de­mie der digitalen Kommunikation zum Boom verholfen. So wurde etwa die Besprechung von Home­of­fice zu Homeoffice per Video-Konferenz binnen weniger Wo­chen zur ge­leb­ten Norma­­lität. Sebst bei der Vermietung von Wohnungen ist Digitalität mittlerweile Trumpf.

Corona-Pan­de­mie pusht digitale Vermietung

"Wir haben bei uns den Ver­mie­­tungs­­pro­zess fast durchgehend di­gi­ta­li­siert", sagt Lisa Borgmann von der Bauge­nos­senschaft Land­­kreis Os­na­brück. Vor der Covid-19-Pandemie lief das noch so ab: So­­bald eine Wohnung frei geworden ist, wur­de sie per Klein­anzeige auf dem Webportal Immowelt zur Vermietung angeboten. "Am Wochen­en­de gingen dann die Anfragen per Telefon oder E-Mail bei uns ein", erinnert sich Borg­mann. Und am darauffolgenden Montag muss­ten In­teres­sen­ten von Mitarbeitern kon­taktiert sowie Be­wer­berdaten in Excel-Listen zeitaufwändig eingepflegt wer­den.

Mit einer Software der Ever Real GmbH aus München werden jetzt die Kon­takt­anfragen, die Vereinbarung von Besichtigungsterminen und der Be­wer­ber­­check komplett automatisiert und digitalisiert. "Sogar eine virtuelle Besichtigung und der digita­le Abschluss des Mietvertrages lässt sich in den Prozessablauf integrie­ren", er­klärt Ever Real-Geschäftsführer Nessim Djerboua. Im nächsten Schritt will die Baugenossenschaft bis Ende 2020 auch den An- und Verkauf von Wohnungen mit ei­ner Softwarelösung des Münchner Unternehmens di­gi­talisieren.

Wertgrund kooperiert bei der Digitalisierung des Vermietungsprozesses mit Wohnungshelden, einem Konkurrenten von Ever Real, ins­besondere beim Management der Schnittstellen zu Web­por­ta­len wie Immoscout24. "Uns ist es wichtig, möglichst alle Daten, die unsere Mie­ter betreffen, bei uns zu be­halten", betont Meyer. Bei Cloud-Lösungen habe er Zwei­fel, ob dies gewähr­leis­tet sei. "Die Mieter sind un­se­re wichtigsten Kunden. Ihre Daten helfen uns, besser zu verstehen, wie sie ticken", sagt er. "Diesen Schatz wür­den wir nie in fremde Hände geben und auf eine Cloud auslagern."

Bei der Digitalisierung von Prozessen in der Immobilienverwaltung favorisiert Wertgrund hingegen prin­zipiell ei­ge­ne Lösungen statt Konzepte externer Software-Anbieter. "Wir sind da­bei, für un­se­ren gesamten Immobilienbestand eine einheitliche Informationsplattform zu konzipieren", ver­rät Meyer abschließend – dort sol­len zu allen Objekten beispielsweise Daten über deren Zustand und anstehende Sanierungsmaßnahmen hinterlegt werden.

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