Maklerrecht: BGH-Urteil zum Bestellerprinzip bei Miete

Constanze Becker

Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, München

Maklerrecht: BGH-Urteil zum Bestellerprinzip bei Miete — Bild: Adobe Systems Ein verzwicktes BGH-Urteil zum Bestellerprinzip bei der Wohnungsmiete stärkt die Position des Maklers

Ist der Vormieter vom Vermieter berechtigt, sich um einen Nachmieter zu kümmern, ist er auch befugt, einen Makler zu beauftragen. Bietet der Makler die Wohnung einem Wohnungssuchenden an und dieser mietet, dann zahlt er auch. Ein verzwicktes Urteil der Bundesgerichtshofs (BGH) zum Bestellerprinzip.

Ein Vormieter, der vom Vermieter die Erlaubnis bekommen hat, sich selbst um einen Nachmieter zu kümmern, ist grundsätzlich als "anderer Berechtigter" im Sinne von § 2 Abs. 1 a Wohnungsvermittlungsgesetz (WoVermittG ) anzusehen.

Und ein Makler ist im Fall, dass er den Auftrag zum Angebot der Wohnung im Interesse und auf Initiative eines einzigen Wohnungssuchenden eingeholt hat, mit dem der Vermieter anschließend den Mietvertrag geschlossen hat, im Sinne von § 2 Abs. 1 a Halbsatz 1 WoVermittG ausschließlich im Interesse dieses Wohnungssuchenden tätig geworden.

Wird also die Wohnung von einem Makler einem Wohnungssuchenden angeboten, kann der Wohnungssuchende dem Vergütungsanspruch des Maklers nicht entgegenhalten, die Vermittlungstätigkeit sei sehr stark im Interesse des Vormieters erfolgt, der ein erhebliches eigenes Interesse an der baldigen Vermietung der Wohnung an einen Nachmieter gehabt habe, urteilten die Karlsruher Richter.

BGH Urteil vom 14.03.2019 - I ZR 134/18

Sachverhalt: Nachmieter sieht Verstoß des Maklers gegen das Bestellerprinzip

Der Vormieter einer Wohnung musste ausziehen und fand mittels des nunmehr klagenden Maklers einen Nachmieter. Der beklagte Nachmieter hatte den klagenden Makler selbst mit der Suche einer Wohnung beauftragt. Nach der Anmietung der Wohnung stellte der Makler dem Nachmieter seine Vermittlungsprovision in Rechnung. Der beklagte Nachmieter zahlte nicht.

Er meinte, der Makler habe gegen das Bestellerprinzip verstoßen (§ 2 Abs. 1a in Verbindung mit § 6 Abs. 1 WoVermittG). Denn der Makler dürfe nur dann ein Entgelt fordern, wenn er ausschließlich wegen des Vermittlungsvertrags mit dem Wohnungssuchenden vom Vermieter den Auftrag zum Anbieten der Wohnung einhole. Der BGH führt in seiner Entscheidung aus, dass der klagende Makler nicht gegen das Verbot des § 652 Abs. 1 Satz 1 BGB in Verbindung mit § 2 Abs. 1a WoVermittG verstoßen hat.

Entscheidungsgründe: "Makler-Suchauftrag" begründet Verpflichtung zur Courtage

Der Nachmieter hat mit dem Makler einen Maklervertrag geschlossen, indem er ihm am 29.09.2016 den "Makler-Suchauftrag" erteilt hat. Darin war vereinbart, dass der Nachmieter verpflichtet war, an den Makler nach einem Vertragsabschluss eine Courtage in Höhe von 2,38 Netto-Kaltmieten inklusive Mehrwertsteuer zu zahlen. Ferner war vereinbart, dass der Courtageanspruch für den Makler auch entstand, wenn der Nachmieter einen Mietvertrag für eine Wohnung von den durch den Makler hergestellten Kontakten erhielt.

Der erfolgreich abgeschlossene Mietvertrag beruhte nach den Feststellungen des Berufungsgerichts darauf, dass der Makler die Wohnung benannt und den ersten Kontakt mit dem von der Vermieterin zur Suche eines Nachmieters ermächtigten Vormieter der Wohnung hergestellt hat. Der Vormieter war durch die Zustimmung der Vermieterin berechtigt, den Makler die Wohnung anbieten zu lassen.

Der klagende Makler hat damit den Auftrag, die Wohnung anzubieten, von einem im Sinne des § 2 Abs. 1a WoVermittG Berechtigten eingeholt. Der beklagte Nachmieter ist auch Besteller und ist damit zur Provisionszahlung verpflichtet, da der Makler sich für ihn auf die Suche begeben und die Wohnung ausschließlich für diesen und in seinem Interesse gesucht hat.

Der Einwand des beklagten Nachmieters, der Makler habe den Auftrag zur Vermarktung der Wohnung nicht ausschließlich wegen des Vermittlungsvertrags mit dem Wohnungssuchenden eingeholt, greife nicht, da der Makler hier den Auftrag zum Angebot der Wohnung ausschließlich wegen des Vermittlungsvertrags mit dem beklagten Nachmieter eingeholt hat. Er hat die mit Einwilligung der Vermieterin erklärte Zustimmung des Vormieters zum Angebot der Wohnung ausschließlich im Interesse und auf Initiative des Nachmieters eingeholt. Diese Tätigkeit des Maklers hat zum Zustandekommen des Mietvertrags geführt.

Praxishinweis: Musterfall für "einen anderen Berechtigten“ i. S. v. § 2 Abs. 1a WoVermittG

Das Urteil überzeugt. Es liegt geradezu ein Musterfall für "einen anderen Berechtigten“ im Sinne von § 2 Abs. 1a WoVermittG vor.

Der Makler hatte den Auftrag zum Angebot der Wohnung ausschließlich auf Initiative des Kunden eingeholt. Daher konnte der BGH offen lassen, wie das Ausschließlichkeitskriterium in § 2 Abs. 1a WoVermittG auszulegen sei. Die höchstrichterliche Antwort auf diese Frage ist also vorerst aufgeschoben.

Der Beitrag erschien im Magazin "Immobilienwirtschaft", Ausgabe 12/2019.

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