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Die Maklergebühr schwankt in Deutschland zwischen 5,95 und 7,14 Prozent des Kaufpreises. In Berlin, Bremen, Hamburg, Hessen und Brandenburg zahlt der Käufer die Provision komplett, in den anderen Bundesländern wird sie in der Regel zwischen Käufer und Verkäufer geteilt. Die Maklerkosten und die zu zahlende Grunderwerbssteuer machen dadurch einen nicht unerheblichen Teil der Kaufsumme aus.
Ein Beispiel: Kostet eine Immobilie in Berlin 400.000 Euro, fallen allein 28.560 Euro an Maklerprovision für die Käufer an, außerdem 24.000 Euro Grunderwerbssteuer plus Notarkosten. Zuletzt hatten die Grünen im Bundestag den Antrag gestellt, das Bestellerprinzip auch auf den Immobilienerwerb auszuweiten. Im Bundestagswahlkampf 2017 gab es diese Forderung von Grünen, SPD und Linken.
Grüne hatten "Makler-Kuschelkurs" kritisiert
In den meisten Bundesländern liege die Maklergebühr weit über dem europäischen Durchschnitt, schrieben die Grünen in dem Antrag für den Bundestag. Die Bundesregierung fahre einen "Makler-Kuschelkurs“, kritisierte Grünen-Fraktionschefin Katrin-Göring-Eckardt. "Maklergebühren müssen von denjenigen gezahlt werden, die eine Immobilie verkaufen, und nicht von den Käufern."
Auch die Linke unterstützte das Vorhaben: "Wer bestellt, muss auch bezahlen", sagte die stellvertretende Fraktionsvorsitzende Caren Lay. Das will die Bundesregierung nun überlegen. "Wir prüfen aktuell, ob sich das Bestellerprinzip auch auf Immobilienverkäufe übertragen lässt", sagte Bundesjustizministerin Katarina Barley (SPD).
Die Maklerbranche ist aufgeschreckt
"Das Bestellerprinzip würde Immobilienkäufer nicht entlasten, sondern im Gegenteil stärker belasten", so Jürgen Michael Schick, Präsident des Immobilienverbandes IVD. Denn der Verkäufer würde die Provision auf den Kaufpreis aufschlagen. Dadurch würde sich auch die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbssteuer erhöhen, und die Gesamtkosten für den Erwerber würden steigen.
Schicks Vorschlag: Eine Reform der Grunderwerbssteuer. Auch Dr. Andreas Mattner, Präsident des Zentralen Immobilien Ausschusses (ZIA), sagte: "Seit 2007 haben die Bundesländer die Grunderwerbsteuer insgesamt 26 Mal erhöht. Länder und Bund könnten mehrere Fliegen mit einer Klatsche schlagen, wenn sie die Grunderwerbsteuer senken und die Motivation aus dem Länderfinanzausgleich entfernen." Das Bestellerprinzip beim Immobilienkauf sei "nur die Schminke auf dem eigentlichen Problem der staatlich verursachten zu hohen Erwerbsnebenkosten – vor allem der Grunderwerbsteuer", so Mattner. Ein Bestellerprinzip nach aktueller Planung sei kein Allheilmittel.
Eigentümerverband fordert mehr Transparenz
Der Präsident des Eigentümerverbands Haus & Grund, Kai Warnecke, nahm ebenfalls die Steuer ins Visier, forderte aber auch, dass der Staat kartellrechtlich gegen Preisabsprachen unter den Maklern vorgehen müsse. Vieles sei beim Immobilienerwerb heute intransparent und ein Verhandeln der Provision in der Regel unmöglich – da man sonst halt an andere Interessenten verkaufe.
Auch die CDU zeigte mit der Aussage der Bundesjustizministerin nicht einverstanden. Im Koalitionsvertrag sei vereinbart worden, Freibeträge bei der Grunderwerbssteuer zu prüfen, sagte der CDU-Rechtsexperte Jan-Marco Luczak. Aber dafür müssen die Länder mitmachen, für die das eine wichtige Einnahmequelle ist. Das meinte auch die FDP. Sie unterstützte den Vorstoß Barleys zwar, hielt ihn aber nicht für ausreichend.
"Endlich nimmt sich die Bundesregierung der viel zu hohen Baunebenkosten an, aber die Vorschläge sind wenig ambitioniert", sagte der baupolitische Sprecher der FDP-Bundestagsfraktion, Daniel Föst. Bei einer schlichten Änderung des Bestellerprinzips würde die Courtage wahrscheinlich vom Verkäufer auf den Kaufpreis aufgeschlagen: "Wesentlich unbürokratischer wäre ein Freibetrag bei der Grunderwerbssteuer." Das senke die Kaufnebenkosten spürbar und erleichtere die Finanzierung der Immobilie, betonte Föst.
Bestellerprinzip für Miete: 2015 eingeführt
Barley meint indes, dass sich das Bestellerprinzip bei Mietwohnungen bewährt hat. "Die Einführung dieses Bestellerprinzips war ein wichtiger Schritt, um Mieter spürbar zu entlasten", sagte Barley. Das Bestellerprinzip für Mietwohnungen war zum 1.6.2015 zusammen mit den Vorschriften zur Mietpreisbremse eingeführt worden.
Auch dagegen gab es seierzeit viel Protest aus der Wohnungswirtschaft. Der IVD sagte bereits einige Monate nach Einführung der neuen Regelung, dass 80 Prozent der Makler spürbare Einbußen im Bereich Vermietung verzeichneten. Zwei Immobilienmakler legten Verfassungsbeschwerde ein. Doch das Bundesverfassungsgericht urteilte 2016, dass das Bestellerprinzip verfassungsgemäß ist.
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Selbst dann würde der Kunde günstiger wegkommen.
Unabhängige Experten sagen jedoch voraus, dass die Provisionssätze beim Immobilienkauf durch das Bestellerprinzip, wie auch zuvor beim Mietwohnungsmarkt, stark sinken werden.
Unabhängig davon das Bestellerprinzip auszuweiten spricht nichts dagegen zukünftig auch über die die Grunderwerbsteuer nachzudenken bzw. diese zu senken.
Für Mietwohnungen wurde das Bestellerprinzip 2015 eingeführt. Gegenüber aller Unkenrufe hat es sich schnell bewährt. Viele Makler mussten ihre Courtage senken, weil Vermieter nicht bereit waren diese bisher überzogenen Preise zu bezahlen.
Das Bestellerprinzip ist nicht dafür gedacht um das Wohnungsangebot bzw. den Wohnraumstandard zu erhöhen. Ziel ist, Immobilienkäufer zu entlasten und deren Position zu stärken.
Die Rechtsgrundlage auf der sich die Makler berufen wurde vor über 100 Jahren im BGB niedergeschrieben und bis heute nie verändert oder angepasst, es ist daher an der Zeit.
Eigentümer wie auch Immobilienmakler werden unabhängig vom Bestellerprinzip, immer den am Markt höchst möglichen zu erzielenden Verkaufspreis aufrufen. Die Nebenkosten kommen in der aktuellen Situation nur noch obendrauf.
Für den Verkäufer besteht weiterhin die Möglichkeit auf Immobilienmakler oder die Leistung sonstiger Dienstleister zurückzugreifen, wenn dies gewünscht wird. Das Resultat wird sein, dass sich bei den Immobilienmaklern die Spreu vom Weizen trennt. Dies bedeutet, seriöse Dienstleister werden sich durchsetzen unseriöse verschwinden vom Markt. Die Dienstleistung wird transparenter und nachvollziehbarer als es bisher ist. Es entsteht ein Wettbewerbsdruck auf die Immobilienmakler was wiederum zur Folge hat, dass die Qualifikation und somit auch die Qualität der Dienstleistung steigt. Ein echter Wettbewerb entsteht wovon der Kunde aufgrund fallender Kosten profitieren wird.
Spätestens mit dem Beginn der Nullzinspolitik befindet sich die Immobilienbranche ausschließlich im Verkäufermarkt. Dies bedeutet, dass aufgrund des nur noch stark begrenzten Immobilienangebots unter Maklern ein Kampf um verkaufswillige Eigentümer ausgebrochen ist.
Selbstverständlich hat auch speziell aufgrund der aktuellen Marktsituation nur der Verkäufer Einfluss auf den Makler.
Welche Details zwischen Verkäufer und Makler tatsächlich vereinbart werden wird der Käufer letztendlich nie erfahren.
Der Arbeitsaufwand beim Verkauf einer Immobilie hat sich für Makler in den letzten 30 Jahren nicht verändert, die Provisionen sind aufgrund der stark gestiegenen Verkaufspreise in die Höhe geschossen. Die Höhe der Maklerprovision hängt direkt mit dem Verkaufspreis zusammen. Ein Makler ist selbstverständlich immer daran interessiert, einen möglichst hohen Verkaufspreis zu erzielen.
Ein Immobilienmakler in Bezug auf den Käufer einer Immobilie als Berater zu sehen, ist doch sehr fragwürdig. Sollten nach einem Immobilienkauf z.B. versteckte Mängel zum Vorschein kommen, ist der Käufer gegenüber dem Makler in der Beweispflicht.
Dies bedeutet u.a. der Käufer muss auf eigenen Kosten externe Gutachter sowie einen Rechtanwalt einschalten.
Aus diesem Grund greifen schon heute viele Käufer, vor dem Kauf, auf externe und somit unabhängige Gutachter und somit Berater zurück.
Die Möglichkeit für Käufer auf Berater zurückzugreifen bleibt bei einem Bestellerprinzip unverändert bestehen. Hinzu kommt, dass der Käufer dann in der Lage ist, Umfang und Art der Beraterleistung zu verhandeln. Man bezahlt nur die Kosten welche tatsächlich anfallen.
Immobilienkäufer das Nachsehen haben – das Bestellerprinzip ist überfällig!
Da bei einem Immobilienkauf die Nebenkosten prozentual vom Kaufpreis abhängen, profitieren von den seit Jahren steigenden Immobilienpreisen vor allem Immobilieneigentümer und Immobilienmakler welche die Marktsituation ausnutzen.
Käufer müssen eine Leistung bezahlen auf die Sie keinen Einfluss haben.
Die Maklerprovision macht einen erheblichen Anteil der Erwerbsnebenkosten aus. Der Kauf einer Immobilie scheitert heute oft schon an den Ersparnissen welche von der Bank als Eigenkapital gefordert werden um die Erwerbsnebenkosten zu bezahlen.
Makler sowie Lobbyisten aus der Immobilienbranche werden nicht müde das Bestellerprinzip in ein negatives Licht zu rücken bzw. Nachteile aufzeigen zu wollen welche keine sind.
Es bleibt zu hoffen, dass sich die Politiker nicht beeinflussen lassen und das Bestellerprinzip auch beim Immobilienkauf baldmöglichst in Kraft tritt. In anderen EU Ländern wie z.B. Frankreich, Niederlande etc. ist dies längst Standard.
Das Bestellerprinzip sagt nichts anders aus als, dass derjenige der die Vermarktungsleistung bestellt, diese auch bezahlt.
Fazit: Einige Immobilienmakler haben vor lauter Gier ihr eigenes Grab geschaufelt und sind nun überrascht, wenn sie darin begraben werden!