Bestellerprinzip bei Immobilienkauf: Makler in Aufruhr

Die Maklergebühr schwankt in Deutschland zwischen 5,95 und 7,14 Prozent des Kaufpreises. In Berlin, Bremen, Hamburg, Hessen und Brandenburg zahlt der Käufer die Provision komplett, in den anderen Bundesländern wird sie in der Regel zwischen Käufer und Verkäufer geteilt. Die Maklerkosten und die zu zahlende Grunderwerbssteuer machen dadurch einen nicht unerheblichen Teil der Kaufsumme aus.

Ein Beispiel: Kostet eine Immobilie in Berlin 400.000 Euro, fallen allein 28.560 Euro an Maklerprovision für die Käufer an, außerdem 24.000 Euro Grunderwerbssteuer plus Notarkosten. Zuletzt hatten die Grünen im Bundestag den Antrag gestellt, das Bestellerprinzip auch auf den Immobilienerwerb auszuweiten. Im Bundestagswahlkampf 2017 gab es diese Forderung von Grünen, SPD und Linken.

Grüne hatten "Makler-Kuschelkurs" kritisiert

In den meisten Bundesländern liege die Maklergebühr weit über dem europäischen Durchschnitt, schrieben die Grünen in dem Antrag für den Bundestag. Die Bundesregierung fahre einen "Makler-Kuschelkurs“, kritisierte Grünen-Fraktionschefin Katrin-Göring-Eckardt. "Maklergebühren müssen von denjenigen gezahlt werden, die eine Immobilie verkaufen, und nicht von den Käufern."

Auch die Linke unterstützte das Vorhaben: "Wer bestellt, muss auch bezahlen", sagte die stellvertretende Fraktionsvorsitzende Caren Lay. Das will die Bundesregierung nun überlegen. "Wir prüfen aktuell, ob sich das Bestellerprinzip auch auf Immobilienverkäufe übertragen lässt", sagte Bundesjustizministerin Katarina Barley (SPD).

Die Maklerbranche ist aufgeschreckt

"Das Bestellerprinzip würde Immobilienkäufer nicht entlasten, sondern im Gegenteil stärker belasten", so Jürgen Michael Schick, Präsident des Immobilienverbandes IVD. Denn der Verkäufer würde die Provision auf den Kaufpreis aufschlagen. Dadurch würde sich auch die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbssteuer erhöhen, und die Gesamtkosten für den Erwerber würden steigen.

Schicks Vorschlag: Eine Reform der Grunderwerbssteuer. Auch Dr. Andreas Mattner, Präsident des Zentralen Immobilien Ausschusses (ZIA), sagte: "Seit 2007 haben die Bundesländer die Grunderwerbsteuer insgesamt 26 Mal erhöht. Länder und Bund könnten mehrere Fliegen mit einer Klatsche schlagen, wenn sie die Grunderwerbsteuer senken und die Motivation aus dem Länderfinanzausgleich entfernen." Das Bestellerprinzip beim Immobilienkauf sei "nur die Schminke auf dem eigentlichen Problem der staatlich verursachten zu hohen Erwerbsnebenkosten – vor allem der Grunderwerbsteuer", so Mattner. Ein Bestellerprinzip nach aktueller Planung sei kein Allheilmittel.

Eigentümerverband fordert mehr Transparenz

Der Präsident des Eigentümerverbands Haus & Grund, Kai Warnecke, nahm ebenfalls die Steuer ins Visier, forderte aber auch, dass der Staat kartellrechtlich gegen Preisabsprachen unter den Maklern vorgehen müsse. Vieles sei beim Immobilienerwerb heute intransparent und ein Verhandeln der Provision in der Regel unmöglich – da man sonst halt an andere Interessenten verkaufe.

Auch die CDU zeigte mit der Aussage der Bundesjustizministerin nicht einverstanden. Im Koalitionsvertrag sei vereinbart worden, Freibeträge bei der Grunderwerbssteuer zu prüfen, sagte der CDU-Rechtsexperte Jan-Marco Luczak. Aber dafür müssen die Länder mitmachen, für die das eine wichtige Einnahmequelle ist. Das meinte auch die FDP.  Sie unterstützte den Vorstoß Barleys zwar, hielt ihn aber nicht für ausreichend.

"Endlich nimmt sich die Bundesregierung der viel zu hohen Baunebenkosten an, aber die Vorschläge sind wenig ambitioniert", sagte der baupolitische Sprecher der FDP-Bundestagsfraktion, Daniel Föst. Bei einer schlichten Änderung des Bestellerprinzips würde die Courtage wahrscheinlich vom Verkäufer auf den Kaufpreis aufgeschlagen: "Wesentlich unbürokratischer wäre ein Freibetrag bei der Grunderwerbssteuer." Das senke die Kaufnebenkosten spürbar und erleichtere die Finanzierung der Immobilie, betonte Föst.

Bestellerprinzip für Miete: 2015 eingeführt

Barley meint indes, dass sich das Bestellerprinzip bei Mietwohnungen bewährt hat. "Die Einführung dieses Bestellerprinzips war ein wichtiger Schritt, um Mieter spürbar zu entlasten", sagte Barley. Das Bestellerprinzip für Mietwohnungen war zum 1.6.2015 zusammen mit den Vorschriften zur Mietpreisbremse eingeführt worden.

Auch dagegen gab es seierzeit viel Protest aus der Wohnungswirtschaft. Der IVD sagte bereits einige Monate nach Einführung der neuen Regelung, dass 80 Prozent der Makler spürbare Einbußen im Bereich Vermietung verzeichneten. Zwei Immobilienmakler legten Verfassungsbeschwerde ein. Doch das Bundesverfassungsgericht urteilte 2016, dass das Bestellerprinzip verfassungsgemäß ist.