Wohntrends: Worauf wir uns heute schon vorbereiten können

Welche Kräfte und Wirkfaktoren beeinflussen das Wohnen in der Zukunft? Wie entwickeln sich Einkommen und Bevölkerung in Deutschland? Was bedeutet die fortschreitende Digitalisierung für das Wohnen? Welche Wohnformen werden künftig nachgefragt? Diese Fragen müssen sich nachhaltig agierende Wohnungs- und Immobilienunternehmen stellen.

In der Studie "Wohntrends 2035" im Auftrag des GdW Bundesverbands deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen beschreiben die Beratungsunternehmen Analyse & Konzepte (A & K) sowie InWIS die Zukunft des Wohnens. Wir haben drei der wichtigsten Themen herausgegriffen: Integration, Digitalisierung sowie neue Wohnformen.

Einkommen, Alter, Herkunft: Integration als Daueraufgabe

Wenn von Integration die Rede ist, geht es dabei meist um Menschen unterschiedlicher Herkunftsländer. Doch schon jetzt zeichnen sich andere Herausforderungen ab. So kommt es in den deutschen Städten zu einer zunehmenden räumlichen Trennung (Segregation) von jungen Haushalten und Senioren. Es konzentrieren sich sowohl die 15- bis 29-Jährigen als auch die Bewohner ab 65 Jahren immer stärker in bestimmten Stadtteilen.

Die soziale Segregation nach Einkommensschichten hat in deutschen Großstädten in den vergangenen zehn Jahren deutlich zugenommen. Dies lässt sich etwa einer stärkeren Konzentration von SGB-II-Beziehern in bestimmten Stadtteilen festmachen. Besonders ausgeweitet hat sich die räumliche Trennung zwischen "Arm" und "Reich" in den meisten ostdeutschen Städten. Dort ist der sogenannte Segregationsindex, der den Grad der räumlichen Trennung misst, von 26 im Jahr 2005 auf 32 im Jahr 2014 gestiegen.

Zunehmende Segregation ist nicht nur ein Phänomen boomender Städte, sondern kann auch in vergleichsweise entspannten lokalen Märkten auftreten. Demgegenüber hat die ungleiche räumliche Verteilung von Menschen mit Migrationshintergrund (gemessen als Personen mit ausländischem Pass), die sogenannte ethnische Segregation, in den deutschen Städten abgenommen. Sie ist inzwischen geringer als die soziale Segregation.

Gelungene Integration: das Quartier als Zentrum

Gerade die Bevölkerungsgruppen, die besonders von Armut betroffen sind, leben vornehmlich zur Miete: Mit 29 Prozent (2015) weisen Mieter eine deutlich erhöhte Armutsrisikoquote auf. Die "Wohntrends 2035" zeigen zudem, dass unter denjenigen, die zur Miete wohnen, Mieter privater Wohnungsunternehmen am einkommensstärksten sind. Das geringste Einkommen ergibt sich für Mieter von Wohnungsgenossenschaften und kommunalen Wohnungsunternehmen. Hier liegt die Kaufkraft rund 30 Prozent unter derjenigen der Gesamtbevölkerung.

Integration bedeutet, auch Menschen unterschiedlichen Alters und unterschiedlicher Einkommensgruppen zusammenzubringen und ein gutes Miteinander im Quartier zu fördern. Das gilt nicht nur für große, sondern auch für Klein- und Mittelstädte. Mehr denn je wird das Quartier der zentrale Ort sein, an dem die verschiedenen Akteure die komplexe Querschnittsaufgabe der Integration verfolgen müssen – zum Beispiel durch eine entsprechende Portfolioentwicklung, die Mietpreis- und Vermietungspolitik sowie Nachbarschaftsangebote und das Sozialmanagement.

Digitalisierung: Mieterakzeptanz steigt, Vermieter müssen Strukturen überdenken

Die Digitalisierung zwingt Wohnungsunternehmen dazu, die eigenen Strukturen und Abläufe zu überdenken. Egal, ob es um Vermietung, Buchführung oder Beschwerdemanagement geht: Überall halten digitale Instrumente Einzug. Die Entwicklung wird durch die Erwartungshaltung der Kunden befördert, die von anderen Unternehmen schnelle Reaktionen und Transparenz gewohnt sind. Wohnungsunternehmen werden sich dem nicht entziehen können.

Die Akzeptanz der Mieter für digitale Angebote in den Häusern und Wohnungen steigt. Eine schnelle Internetverbindung wird heute vorausgesetzt. Intelligente Energie- und Heizungssteuerungen kommen mehr und mehr zum Einsatz. Insbesondere Haushalte mit kommunikativem, häuslichem und anspruchsvollem Wohnkonzept sind offen für die Vielzahl weiterer digitaler Leistungen. Hierzu gehören beispielsweise:

• Sensorik und Gerätesteuerung: "Smart Living"
• Logistik: automatische Bestellungen
• Augmented-Reality-Anwendungen wie "Smart Shopping"
• E-Health-Anwendungen wie Tele-Diagnostik oder der Einsatz von Pflegerobotern

Am Internet of Things führt kein Weg vorbei

Vor diesem Hintergrund wird sich die Wohnungswirtschaft intensiver mit dem Internet der Dinge befassen müssen. Dabei geht es für die Wohnungsunternehmen sowohl um die Ausstattung der Wohnungen und Gebäude als auch um die Analyse von Daten:

• Welche digitalen Services können sie entwickeln, um ihren Kunden einen Mehrwert zu bieten?
• Wo können sie Daten erheben und daraus wertvolle Erkenntnisse gewinnen?
• Wie können sie daraus einen Gewinn für das Unternehmen ableiten und gleichzeitig gewährleisten, dass die persönlichen Daten der Kunden sicher sind und geschützt werden?

Die Wohnungsunternehmen stehen hier Mitbewerbern aus anderen Branchen gegenüber, die zunehmend die vier Wände der Kunden erobern und damit Informationen über das Wohnen und die Gewohnheiten der Mieter gewinnen: so etwa Anbieter von Smart-Home-Anwendungen, Pflegeunterstützung und digitalen Assistenten. Es ist zu erwarten, dass der Pool an Leistungen und damit verbunden der Erlösquellen wachsen wird.

Dabei werden sich Wohnungsunternehmen stärker als bislang gegenüber Kooperationspartnern öffnen müssen. Einerseits, um schneller flexible und kundengerechtere Lösungen zu entwickeln, und andererseits, um Angebote Dritter in das eigene Leistungsportfolio zu integrieren.

Nicht-familiäre Lebensformen prägen die Gesellschaft: Neue Wohnformen sind gefragt

Die zunehmende Anzahl privater Haushalte bedeutet für die Wohnungs- und Immobilienwirtschaft, dass auch künftig mit einer wachsenden Nachfrage nach Wohnungen zu rechnen ist. Dabei ist der Zuwachs auch ein Ausdruck sich verändernder Lebensformen: Während traditionelle Familienmodelle an Bedeutung verlieren, spielen neue Formen des Zusammenlebens eine immer größere Rolle. Neben alleinerziehenden Elternteilen, Lebensgemeinschaften mit Kindern oder "Living Apart Together" prägen nicht-familiäre Lebensformen zunehmend das gesellschaftliche Bild. Damit einher geht der Trend zur Bildung kleinerer Haushalte, insbesondere von Single- und Zwei-Personen-Haushalten.

Gleichzeitig präferiert der Großteil der Bevölkerung weiterhin Städte als Wohnorte und will dabei möglichst zentral wohnen. Dafür gibt er sich auf höherpreisigen Wohnungsmärkten auch mit weniger Wohnfläche zufrieden. Die Folge: Kleine Wohnungen mit intelligenten Grundrissen sind gefragt. Mikroapartments stoßen allerdings nur bei wenigen Menschen als dauerhafte Wohnform auf Akzeptanz. Sie werden überwiegend als vorübergehende Lösung genutzt – ebenso wie Boardinghouses und Serviced Apartments.

Wichtige Ideengeber: Clusterwohnen, Collaborative Living, Co-Housing und Baugemeinschaften

Der Sharing-Trend setzt sich auch in Bezug auf das Wohnen fort: In den kommenden Jahren steigen daher die Anforderungen an die Wohnungsunternehmen, flexible Nutzungskonzepte und Gemeinschaftsleben zu ermöglichen. Derzeitige Nischenprodukte wie Clusterwohnen, Collaborative Living und Co-Housing, aber auch Baugemeinschaften, sind wichtige Ideengeber dafür, wie bestehende halb-öffentliche und gemeinschaftliche Bereiche im Gebäude und dessen Umfeld besser und vielseitiger von den Bewohnern genutzt werden können. Hieraus ergeben sich für die Wohnungsunternehmen Chancen für die zielgruppengerechte Gestaltung des eigenen Portfolios.

Fazit

Niemand kann sicher vorhersagen, wie die Welt in 20 oder 30 Jahren aussehen wird. Doch aus den aktuellen Wohntrends lassen sich Entwicklungen ablesen, die sehr wahrscheinlich sind. Hierzu gehören Segregationstendenzen, die Digitalisierung von immer mehr Lebensbereichen und der Wunsch nach neuen Wohnformen jenseits der bekannten Zwei-, Drei- oder Vier-Zimmer-Wohnungen.

Wohnungsunternehmen agieren grundsätzlich mit einem sehr weiten Zeithorizont. Insofern müssen sie diese langfristigen Trends berücksichtigen, wenn sie Entscheidungen über ihre geschäftliche Ausrichtung, ihr Immobilienportfolio und ihren Kundenservice treffen. Sie müssen sich fragen: Wie können wir die Vermietung und die Quartiersentwicklung ausrichten, wenn wir Segregation verhindern möchten? Wie können wir selbst digitaler werden und gleichzeitig digitale Angebote für die Mieter schaffen? Und welche Wohnformen wollen wir anbieten, um der künftigen Nachfrage gerecht zu werden?

Der vollständige Artikel erschien im Magazin "DW Die Wohnungswirtschaft", Ausgabe 04/19.

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