Europäische Regulatorik in der Bau- und Immobilienwirtschaft

Der Gebäudesektor in Deutschland hat wiederholt seine Klimaziele verfehlt. Beispielsweise lagen die CO₂-Emissionen dieses Sektors in den letzten Jahren konstant über den im Bundes-Klimaschutzgesetz (KSG) festgelegten Jahreszielen. Darüber hinaus fällt ein erheblicher Teil der CO₂-Emissionen in der Bau- und Immobilienwirtschaft schon bei der Errichtung von Gebäuden an, was zusätzliche Herausforderungen für die Reduzierung der Emissionen mit sich bringt. Diese wiederholten Verfehlungen der Emissionsziele könnten rechtliche Konsequenzen nach sich ziehen (vgl. für die Energiewirtschaft bereits die Verfahren gegen RWE und Shell, oder für die Automobilwirtschaft das Verfahren von Greenpeace gegen VW).

Der wachsende Druck durch die Öffentlichkeit und Umweltorganisationen könnte zu vermehrten Klima- und Umweltschutzklagen gegen die Bau- und Immobilienwirtschaft führen, da sie einen signifikanten Beitrag zu den nationalen CO₂-Emissionen leistet und damit die Erreichung der Klimaziele gefährdet.

Die Bau- und Immobilienwirtschaft befindet sich nicht nur deswegen inmitten einer fundamentalen Transformation. Der Paradigmenwechsel wird unter anderem getrieben von den Themen Nachhaltigkeit, Digitalisierung und Fachkräftemangel. Um wettbewerbsfähig zu bleiben, müssen Unternehmen Antworten auf diese Herausforderungen finden. Es gilt, viele (neue) Aufgaben zu bewältigen, um unter anderem Finanzierungs- und Investitionsinteressen einerseits sowie Haftungsrisiken andererseits gerecht zu werden.

Die (europäische) Regulatorik – im Kern ursprünglich Gesetzesregeln für Banken und Finanzmarktteilnehmer – ist gleichermaßen Treiber und Lösung für die Immobilienwirtschaft. Unternehmen, die über ambitionierte und integrierte ESG-Strategien verfügen, wachsen schneller, sind profitabler, wettbewerbsfähiger, resilienter und für den Markt sowie Fachkräfte attraktiver. Die Gründe hierfür werden durch ein besseres Verständnis des European Green Deals (Green Deal) und anhand ausgewählter Regulatorik aufgezeigt. Daneben sollen Praxisbeispiele das Bewusstsein schärfen, wie die Regulatorik bereits heute unmittelbar die Entscheidungsagenda für die Immobilienwirtschaft vorgibt, und welche Herausforderungen, aber eben auch Chancen eröffnet werden.

European Green Deal

Unter dem Titel „Green Deal“ hat die im Jahre 2019 eingesetzte EU-Kommission Maßnahmen gegen den Klimawandel und für eine „klimaneutrale“ Wirtschaft innerhalb der Europäischen Union (EU) vorgeschlagen. Anknüpfend an die Vorgaben des Pariser Klimaschutzübereinkommens (2015) sollen diese dazu führen, dass die EU bis 2050 „klimaneutral“ ist und die Treibhausgasemissionen bis zum Jahr 2030 netto um mindestens 55 Prozent im Vergleich zu 1990 reduziert werden (Fit for 55). Dies soll unter anderem durch nachhaltiges Wirtschaftswachstum angestoßen werden. Zur Finanzierung der Programme sollen öffentliche Mittel aufgewendet und privates Kapital mobilisiert werden. Letzteres soll durch die Lenkung der Kapitalflüsse hin zu nachhaltigen Investitionen erfolgen. Transparenz und Taxonomie sollen dabei helfen, die jeweilige Wirtschaftstätigkeit von außen, aber auch von innen zu beurteilen. Das regulatorische Fundament und dessen Zweck- und Stoßrichtung sind damit eindeutig: Der Erhalt der langfristigen weltweiten Wettbewerbsfähigkeit der europäischen Wirtschaft hängt von einem gesunden Planeten ab. Unternehmen müssen die planetaren Grenzen beachten. Diese Zielsetzung wird weiter bestehen und die Maßnahmen werden schärfer und ausdifferenzierter, je präziser die erforderlichen Daten verfüg- und auswertbar werden.

Verbesserungspotential für die Immobilienbranche

Entsprechend hatte bereits der European Green Deal verschiedene Zielgruppen, von Haushalten über Unternehmen bis hin zu Finanzinstitutionen und Ratingagenturen. Dessen Umsetzung in der Regulatorik führt bereits heute spürbar zu einer gezielten Lenkung von Kapitalströmen in nachhaltige Wirtschaftsaktivitäten, fördert die ökologische Nachhaltigkeit und unterstützt die Erreichung der Klimaziele der EU.

Während zunächst die Lenkung von Kapitalströmen in nachhaltiges Wirtschaften im Fokus der Regulatorik stand, werden zunehmend auch die ebenfalls vom European Green Deal identifizierten Bereiche Soziales (Social) und Unternehmensführung (Governance) Regelungsgegenstand von Verordnungen und Richtlinien, wenngleich sich derzeit für die Immobilienwirtschaft noch konstatieren lässt, dass sie im Hinblick auf die Umsetzung von „Social“- und „Governance“-Anforderungen noch zahlreiche Möglichkeiten für Verbesserungen hat. Dies liegt zum einen daran, dass für eine „gute“ Governance ein erhebliches Maß an Transparenz erforderlich ist, zum anderen aber auch daran, dass etwa hinreichend gefestigte Kriterien für das sozial nachhaltige Wirtschaften noch nicht in letzter Konsequenz nachvollziehbar sind (es kann mit guten Gründen angezweifelt werden, warum etwa Gebäude mit einem Mieter der öffentlichen Hand als sozial nachhaltig qualifizieren).

„Regulatorische Bausteine“

Die mit dem European Green Deal festgelegten Nachhaltigkeitsziele wurden durch eine Vielzahl von Gesetzesinitiativen weiter konkretisiert. Im absoluten Fokus stehen unter anderem die Offenlegungs-Verordnung (SFDR), Taxonomie-Verordnung (Tax-VO), die sich aktuell noch in Umsetzung befindlichen Corporate Social Responsibility Directive (CSRD) und die European Sustainablity Reporting Standards (ESRS). In einem ersten Schritt legen sie offenzulegende Nachhaltigkeitsinformationen der jeweiligen Finanzmarktteilnehmer resp. Unternehmen fest und bestimmen Standards, die derzeit allein für ökologische Kriterien weitgehend bestehen. Ziel ist es daher, durch Veröffentlichungsverpflichtungen für Transparenz und damit Vergleichbarkeit von Marktteilnehmern zu sorgen. Gleichzeitig dienen die Regelungen dazu, den Nachhaltigkeitsbegriff zu schärfen und eine Orientierungshilfe darzustellen, die sich im stetigen Wandel hin zu weitreichenderen Maßnahmen im Sinne der Nachhaltigkeitsförderung befindet. Das von der Regulatorik aufgestellte – in engen Grenzen – einheitliche Korsett für die Berichterstattung fördert ein einheitliches Verständnis für die jeweiligen Berichtskriterien. Die durch die Offenlegung vermittelte Transparenz im Binnenmarkt und auch global sorgt entsprechend für Vergleichbarkeit im internationalen Wettbewerb: Der Gedanke ist, dass Investoren die Nachhaltigkeitsbemühungen eines Unternehmens durch deren Messbarkeit vergleichen können, um dann Investitionsentscheidungen bewusst im Sinne einer tiefergreifenden Nachhaltigkeitsstrategie zu treffen.

Jüngstes Beispiel hierfür ist die politische Einigung zur ESG-Rating-VO. Die Veröffentlichung der ESG-Rating-VO im EU-Amtsblatt wird für Ende 2024 erwartet. Finanzmarktteilnehmer und -berater nutzen schon heute von Drittgesellschaften bereitgestellte ESG-Ratings, die Bewertungen zum Nachhaltigkeitsprofil eines Kapitalanlageproduktes oder eines Unternehmens erhalten. Vor diesem Hintergrund soll gemäß Art. 1 ESG-Rating-VO ein einheitlicher Regulierungsansatz eingeführt werden, um damit die Integrität, Transparenz, Vergleichbarkeit und Unabhängigkeit von ESG-Ratings zu verbessern.

Herausforderungen und Chancen für Projektentwicklungen

Projektentwicklungen leiden derzeit unter geopolitisch multiplen Krisen und einem fundamental veränderten Zinsumfeld. Die Beschaffung von Liquidität ist die zentrale Aufgabe von Projektentwicklern. Festzuhalten ist zunächst, dass nicht jeder Projektentwickler von den Anforderungen der Regulatorik unmittelbar betroffen sein dürfte. Aufgrund ihrer Größe und Unternehmensstruktur dürften sogar die wenigsten Projektentwickler unmittelbar von den Berichts- und Veröffentlichungspflichten selbst betroffen sein. Allerdings dürften in der anerkanntermaßen fremdkapitalhungrigen Projektentwicklungsbranche die finanzierenden Kapitalgeber, insbesondere Banken von den Berichtspflichten erfasst sein, die also in ihren Berichten prüfbar zu erklären haben, welche Finanzierung zu welchem Nachhaltigkeitszweck ausgegeben wurde. Demzufolge ist diejenige Projektentwicklung einem regulierten Fremdkapitalgeber leichter zu vermitteln, die in der Lage ist, erforderliche Kennzahlen für den Finanzierer bereitzustellen, weil der Projektentwickler die Anforderungen an seine Kapitalgeber gleichsam mitdenkt. Durch die CSRD wird zusätzlich erforderlich, weitreichendere Daten für die nichtfinanzielle Berichterstattung zu erheben, auszuwerten und bereitzustellen. Letztere betreffen die weiteren Stakeholder (bspw. Planungsbüros, Bauunternehmen oder Mieter). Dies ist bereits bei der Projektentwicklung und den Verhandlungsgesprächen mit Banken zu beachten. Die jeweils im Projekt entstehenden Datenströme (Länge der Anlieferungswege, verwendete Materialien, Bauablauf und die hierbei jeweils freigesetzte Menge an CO₂ usw.) sind im Projekt zu erfassen und vor dem Hintergrund einer Lebenszyklusbetrachtung auszuwerten. Es gilt, sowohl Nachhaltigkeitsrisiken auf die eigene Wirtschaftstätigkeit als auch ihre Auswirkungen auf Umwelt und Gesellschaft zu prüfen ( Double Materiality), abzuwägen und letztlich auch zu entscheiden. Dies sollte ganzheitlich gedacht und Synergien gehoben werden.

Gerade weil die Projektentwicklung sämtliche Leistungen vom Grundstückserwerb bis zum späteren Betrieb des Gebäudes umfasst, muss der gesamte Lebenszyklus eines Gebäudes berücksichtigt werden, was eben von der Regulatorik adressiert wird. Es soll eine ganzheitliche Bewertung der Nachhaltigkeit von Immobilien erfolgen. Dies indes nicht nur mit Blick auf Umweltkriterien, bspw. das Ziel der Kreislaufwirtschaft oder Biodiversität, sondern auch unter sozialen Kriterien und mit Blick auf die Unternehmensführung. In Bezug auf Umweltkriterien lassen sich damit korrespondierende Pflichten und Anforderungen im Neubau sicherlich einfacher als im Bestand realisieren. Gleichwohl ist auch Letzterer von der Regulatorik umfasst, denn vor dem Hintergrund der vorgegeben Richtung der zunehmenden Entsiegelung, weniger Versiegelung und mehr Nachverdichtung, kommt ihm eine wichtige Rolle zu. Um diese ökologischen Ziele möglichst ökonomisch umzusetzen, sollten die dazu erforderlichen Investitionen mit einem individuellen Sanierungsfahrplan systematisch priorisiert werden, soll die eigene Immobilie nachhaltig bewirtschaftet, resp. kein unveräußerliches „stranded asset“ entstehen.

Bei Bestandsimmobilien ist Kernpunkt der Kaufentscheidung eines Investors die Due-Diligence-Prüfung zur Bewertung tatsächlicher und rechtlicher Risiken. Eine schlechte oder fehlende Datenlage führt zu Risiken bei der Bewertung resp. im schlimmsten Fall zu einem unveräußerlichen Objekt. Um dennoch von einer schwierigen Datenlage betroffene Objekte veräußern zu können, bietet es sich bspw. an, mit dem Know-How eines Projektentwicklers ein Ertüchtigungskonzept beizufügen, welches unter Beachtung der regulatorischen Anforderungen die Tauglichkeit der Immobilie für die Zukunft bestimmt. Vertraglich sind entsprechende Regelungen zum Kaufpreis zu regeln. Daneben muss aber auch bei der Vertragsgestaltung die Dynamik der Regulatorik berücksichtigt werden: So können sich die Technischen Bewertungskriterien (Anlage zur Tax-VO) oder sonstige Klassifizierungen ändern, sodass bei der Projektentwicklung aufgrund eines ggf. langen Realisierungszeitraums weitere Fragen vor dem Hintergrund einer aktualisierten Regulatorik beantwortet werden müssen.

Vorrangig und essenziell ist zu beachten, dass ein einheitliches Verständnis über die Nachhaltigkeit geschaffen wird, entsprechende Kenndaten definiert und der Lebenszyklus als Maßstab dient, um über die lange Laufzeit bspw. nicht am Ende eine Immobilie zu entwickeln oder ertüchtigen, die der Dynamik der Regulatorik nicht standgehalten hat. Es empfiehlt sich alle Stakeholder in die Planung und Realisierung so frühzeitig wie möglich einzubinden.

Vertrags- und Nachtragsmanagement

Bei bereits in Umsetzung befindlichen Bauprojekten kann es in der Regel Vertrags- und Nachtragsmanagements schnell zu regulatorischen Einflüssen auf Leistungsänderungen kommen. Dies verdeutlichen die drei nachfolgend dargestellten Beispiele.

1. Geplante oder vereinbarte Leistungsänderungen müssen auf deren Compliance mit einer Finanzierung des Projekts geprüft werden, bspw. wenn das Unternehmen einen sogenannten Green Bond, eine Anleihe ausgegeben hat. Mittlerweile emittieren auch Unternehmen aus umweltnahen Bereichen diese Wertpapiere, um entsprechend ausgerichtete Investitionen zu erhalten. Investoren, deren Fokus auf einer nachhaltigkeitsorientierten Rendite liegt, werden sich auf derartige Investments festlegen. Umgekehrt wird der Projektentwickler attraktiv für derartige Investments, sodass das vom Green Deal beabsichtige „Win-Win“ zum Zwecke der Nachhaltigkeit greifbar wird.
2. Eine Überprüfung von Verträgen und Nachträgen hat vor dem Hintergrund der Ziele des Green Deals und der Zweckrichtung der bestehenden Regulatorik zu erfolgen. Daher sind Maßnahmen zur Erreichung der Zielvorgaben (Grunddatenstock) zu ergreifen. Diese Maßnahmen müssen dabei im Grundsatz flexibel aufgesetzt sein, damit regulatorische veränderte Zielrichtungen beantwortet werden können, zum Beispiel auch vor dem Hintergrund, dass der Stand der Technik sich kontinuierlich verändert.
3. Abschließend enthält die Regulatorik (zum Beispiel durch die Tax-VO) sogenannte Technische Bewertungskriterien, die mitunter den Stand der Technik definieren. Sie fungiert als mögliche Quelle, den Nachhaltigkeitsbegriff zu schärfen und an entsprechende Finanzierungs- und Berichterstattungspflichten zu knüpfen. Dies ist unter anderem von Planern und ausführenden Unternehmen zu beachten, soll mangelfrei geplant und gebaut werden.

Es erscheint für die Beteiligten einer Projektentwicklung essenziell, eine fortlaufende Kommunikation zu Nachhaltigkeitsthemen während der Vertragslaufzeit zu gewährleisten, um durch partnerschaftliches Zusammenwirken gemeinsam das gesamte Potential des Objekts vor dem Hintergrund einer Nachhaltigkeitsbewertung auszuschöpfen. Es wird zu beobachten bleiben, ob sich das sogenannte „Partnering-Modell“, das zuletzt bei größeren Projektentwicklungen sehr häufig zu beobachten war, insgesamt als Zukunftsmodell für die Baubranche durchsetzen wird.

Datenaufbereitung und -optimierung

Die Regulatorik bestimmt Berichts- und Transparenzerfordernisse. Die dafür erforderlichen „Nachhaltigkeitsangaben“ hängen von der Datenverfügbarkeit und -genauigkeit ab, sodass es sinnvoll ist, entsprechende Kennzahlen im Voraus zu determinieren und in der Projektrealisierung zu erfassen. Dies gelingt im Neubau einfacher als im Bestand. Gerade bei Letzterem liegt ein wesentliches Problem darin, dass die Datenlage in Deutschland weiterhin eine Herausforderung darstellt. Zu wenige liegen vor und zu selten werden diese interessengerecht aufbereitet. Daher sollte ein wesentliches Augenmerk darauf gerichtet werden, die erforderlichen Daten zu bestimmen, erfassen und eine rechtzeitige Verfügbarkeit zu sichern sowie Skalierbarkeit zu schaffen. Ein gutes Verständnis der Regulatorik ist dafür zwingend, will man vor allem die Nachhaltigkeit definieren. Dabei hilft enorm, dass Datenpunkte neutral sind, sodass für jeden Stakeholder, trotz möglicher unterschiedlicher Interessenlagen, die Erfassung der relevanten einen Mehrwert bietet; der Zweck der Datenerhebung und -auswertung wird bereits durch die Regulatorik bestimmt. Das sollte gerade bei der Vertragsgestaltung berücksichtigt werden, denn je besser die Datenlage und je besser diese aufbereitet ist, desto leichter wird es entsprechende Stakeholder für das Projekt zu gewinnen.

Fazit und Ausblick

Die bestehende Dynamik und teilweise Unbestimmtheit der Regulatorik ist herausfordernd, gleichzeitig bietet sie das Potenzial, die Bau- und Immobilienwirtschaft grundlegend zu verändern. Nachhaltiges Bauen und Sanieren wird zur Norm werden und Unternehmen, die sich frühzeitig darauf einstellen oder eingestellt haben, können von diesem Wandel profitieren. Die Datenverfügbarkeit ist essenziell. Bei Neubauvorhaben ist die Berücksichtigung relevanter ESG-Daten gut zu bewerkstelligen; im Bestand wird dies zwar deutlich diffiziler, aber zwingend und daher umzusetzen. Für Letztere ist eine (neu gedachte) Due-Diligence unter Beachtung möglicher Ertüchtigungskonzepte und entsprechender Vertragsgestaltung wesentlich. Die Risiken lassen sich mit einer entsprechenden Vertragsgestaltung adressieren, sodass für Investition und Innovation Raum geschaffen werden kann. Gleichzeitig gilt es zu betonen, dass auch der beste Vertrag nicht hilft, wenn die Parteien ein entsprechendes Verständnis und eine partnerschaftliche Herangehensweise nicht aufweisen und teilen.

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Hinweis: Dieser Beitrag wurde ursprünglich in Ausgabe Juli 2024 des Magazins „Kleine Kniffe“ veröffentlicht. Wir danken der Redaktion für die freundliche Genehmigung zur Zweitveröffentlichung.