Fachbeiträge & Kommentare zu Baukosten

Im Rahmen der Erlaubniserteilung hat eine Interessenabwägung zwischen den Interessen des Vermieters und denjenigen des Mieters stattzufinden. Aufseiten des Vermieters ist insbesondere sein sogenanntes Konservierungsinteresse zu berücksichtigen. Je größer der Eingriff, desto gewichtiger ist das Interesse des Vermieters. Auf finanzielle Interessen wird sich der Vermieter nur se...mehr

Aber auch wenn kein konkreter Instandsetzungsbedarf bestanden hat, ist nach der neueren BGH-Rechtsprechung ein Abzug sogenannter fiktiver Instandsetzungskosten vorzunehmen.[1] Nach dieser Entscheidung verbietet es sich bei Fällen, welche die Ersetzung schon länger genutzter Bauteile durch solche von besserer Qualität und höherem Wohnkomfort mit sich bringen, die gesamten für...mehr

Gemäß § 559 BGB kann der Vermieter die jährliche Miete um 8 % der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen. Zu den aufgewendeten Kosten gehören zunächst alle Baukosten, die im Rahmen der Modernisierungsmaßnahmen angefallen und notwendig sind. Wenn beispielsweise die Hinzuziehung eines Architekten oder eines Energieberaters erforderlich war, was bei größeren Modernisierung...mehr

Sofern eine Maßnahme der energetischen Modernisierung vorliegt, sind Mietminderungen durch die Einführung des § 536 Abs. 1a BGB für die Dauer von drei Monaten ausgeschlossen.[1] Insoweit werden regelmäßig auch keine Minderungen oder Mietausfälle eintreten. Wenn es aber um andere Modernisierungsmaßnahmen als um energetische geht, bleibt der Mieter weiterhin zur Minderung bere...mehr

Grundsätzlich schuldet der Mieter die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Monats nach Zugang der Erklärung des Vermieters. Diese Frist verlängert sich nach § 559b Abs. 2 Satz 2 BGB um 6 Monate, wenn der Vermieter die Modernisierungsmaßnahme nicht vorschriftsgemäß angekündigt hat oder die tatsächliche Mieterhöhung die angekündigte um mehr als 10 % übersteigt. Textform Die Miet...mehr

Musterschreiben: Modernisierung, Ankündigung (Außendämmung) Mietverhältnis Blumenstr. 1, 80000 München Modernisierungsankündigung g...mehr

Hat der Vermieter mehrere Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt, so gilt im vereinfachten Verfahren § 559c Abs. 2 BGB. Wenn der Vermieter in den letzten 5 Jahren entweder eine "normale" Modernisierungsmieterhöhung in Höhe von 8 % der Baukosten oder eine Mieterhöhung im vereinfachten Verfahren geltend gemacht hat, erfolgt eine Anrechnung. Folge: Es mindern sich die Kosten, die...mehr

Nach früherer Rechtsprechung wurden teilweise sehr hohe Anforderungen an die Ankündigung einer Modernisierungsmaßnahme gestellt. Der Gesetzgeber hat sich aber im Rahmen der Mietrechtsreform im Jahr 2001 ausdrücklich gegen zu strenge Anforderungen an den Inhalt von Modernisierungsankündigungen des Vermieters ausgesprochen und die zuvor vertretenen Maßstäbe abgesenkt.[1] Danach...mehr

Ist ein Mieter der Auffassung, dass er zur Duldung der angekündigten Modernisierungsmaßnahme nicht verpflichtet sei, weil er die ebenfalls bereits angekündigte Mieterhöhung nach den §§ 559 ff. BGB mit 8 % aus den Baukosten jährlich nicht bezahlen könne, so geht dies ins Leere. Der Einwand ist bezüglich der Frage, ob der Mieter die Maßnahmen dulden muss oder nicht, unerheblic...mehr

Tz. 93 Stand: EL 133 – ET: 08/2023 Werden Grundstücke, Gebäude oder Grundstücksteile an andere Unternehmer vermietet oder verpachtet, kann auf die Anwendung der Befreiungsvorschrift nach § 4 Nr. 12 Buchst. a UStG (Anhang 5) verzichtet werden (sog. Option zur Umsatzsteuerpflicht). § 9 UStG (Anhang 5) regelt den Verzicht auf die Steuerbefreiung. Danach kann der Verein einen Ums...mehr

Tz. 32 Stand: EL 133 – ET: 08/2023 Echte Mitgliederbeiträge werden aufgrund der Satzung erhoben und sind dem außerunternehmerischen Tätigkeitsbereich des Vereins zuzuordnen (s. Abschn. 1.4 Abs. 1 Satz 1 und Abs. 2 UStAE mit weiteren Nachweisen und s. BFH vom 20.12.1984, BStBl II 1985, 176). Vereine sind mit der Wahrnehmung ihrer ideellen, steuerbegünstigten satzungsmäßigen Tät...mehr

Rz. 3 Die gem. § 15 Abs. 2 und 3 UStG wegen der Ausführung steuerfreier Umsätze vom Abzug ausgeschlossenen Vorsteuern gehören beim leistenden Unternehmer zu den Kosten des Umsatzes. Der Unternehmer wird diese Kostenbelastung regelmäßig bei seiner Preisbildung berücksichtigen, weil er nicht bereit sein wird, seinen Gewinn um die nichtabzugsfähigen Vorsteuern zu mindern. Gelin...mehr

Rz. 126 Zuwendungen, die der Zuschussgeber nicht wegen bestimmter Leistungen, sondern unabhängig von einer bestimmten Leistung gewährt, um dem empfangenden Unternehmer Mittel zur Fortsetzung seiner Tätigkeit zuzuführen[1], sind nicht steuerbar (echter Zuschuss). Es fehlt ein Leistungsaustausch[2], denn der Unternehmer erwartet den Zuschuss nicht als Gegenleistung für eine Le...mehr

Überblick Die 8 größten deutschen Städte (Top 8) bleiben – trotz Inflation und Zinsanstieg – für Investments in Wohnimmobilien interessant, wie eine Analyse von Empira zeigt. Die Mieten steigen und langfristig auch die Erträge. Die Mietwohnungsmärkte in den deutschen Metropolen sind laut einer Analyse der Empira Group für Investoren nachhaltig stabil. Untersucht wurden die T...mehr

Um zu vermeiden, dass die Vertragsparteien die Höhe der AfA – und damit der Ertragssteuer – bestimmen können, muss zudem geprüft werden, ob nennenswerte Zweifel an der vertraglichen Aufteilung bestehen. Dazu muss die vertragliche Vereinbarung durch weitere Umstände – insbesondere die objektiv am Markt erzielbaren Preise bzw. Verkehrswerte – verifiziert werden. Wesentliche Dis...mehr

Bei Darlehensverträgen wird der Fremdvergleich mit Vertragsgestaltungen durchgeführt, die zwischen Kreditinstituten und Darlehensnehmern üblich sind.[1] Dabei ist die Intensität der Prüfung des Fremdvergleichs vom Anlass der Darlehensaufnahme abhängig.[2] Der Darlehensvertrag muss zweifelsfrei von einer verschleierten Schenkung abgrenzbar sein.[3] Darlehensverträge müssen in...mehr

Wird ein Bürogebäude veräußert, das vor der Veräußerung nicht benutzt bzw. vermietet wurde (kein "lebender Vermietungsbetrieb"), kann eine nicht steuerbare Geschäftsveräußerung vorliegen, wenn der Veräußerer die Vermietung (und nicht von vornherein die Veräußerung) ernsthaft beabsichtigte und der Erwerber das Gebäude zu Vermietungsumsätzen nutzt.[1] Praxis-Beispiel Verkauf ei...mehr

Weitere Voraussetzung für eine nicht steuerbare Geschäftsveräußerung ist, dass der Erwerber Unternehmer ist und beabsichtigt, das erworbene Unternehmen fortzuführen bzw. dass sich die vom Veräußerer und Erwerber erbrachten Ausgangsleistungen ähneln. Maßgeblich für die Fortführung ist der im Zeitpunkt der Übertragung mit dem übertragenen Wirtschaftsgut tatsächlich ausgeübte G...mehr

Rz. 24 Nachrangig zu den Ermäßigungstatbeständen gem. § 15 Abs. 2 und 3 GrStG normiert § 15 Abs. 4 GrStG eine Ermäßigung der Steuermesszahl in Höhe von 25 % für Wohngrundstücke i. S. d. § 249 Abs. 1 Nr. 1 bis 4 BewG bestimmter Gesellschaften.[1] Die Anwendung des § 15 Abs. 4 GrStG setzt zuvörderst voraus, dass für das Grundstück weder die Tatbestandsvoraussetzungen für eine G...mehr

Tz. 26 Stand: EL 132 – ET: 06/2023 Beispiel 1: Der Tennisverein, "Grün-Weiß e. V." hat im Kalenderjahr 01 eine neue Tennishalle errichtet und die gesamte Anlage an einen anderen Unternehmer als Betreiber zur Überlassung an Dritte (so genannte Zwischenvermietung) zur Nutzung überlassen Die Baukosten betragen:mehr

Begriffserläuterung Hier nun einige Erläuterungen zu den Begriffen, die im Zusammenhang mit diesem Programm immer wieder vorkommen.mehr

Bau und Erwerb Gefördert wird der Bau oder der Erwerb eines Eigenheims oder einer Eigentumswohnung zu eigenen Wohnzwecken. Das Förderobjekt muss dabei im Land Baden-Württemberg belegen sein. Nicht gefördert werden Umschuldungen oder Nachfinanzierungen. Liegen die Objektvoraussetzungen vor, so werden folgende Kosten finanziert: Kaufpreis für ein Baugrundstück. Ist das Grundstück...mehr

Förderfähig sind die Gesamtkosten i. S. d. §§ 5 bis 8 II. BV in der jeweils geltenden Fassung. Dazu gehören auch die Grundstückskosten, Erschließungskosten, Baukosten und Baunebenkosten.mehr

Baumaßnahmen Gefördert werden der Neubau, der Ersterwerb (erstmalige Anschaffung innerhalb von 18 Monaten ab Bezugsfertigkeit), der Ersatzneubau nach Abriss des Objekts (Abriss nicht länger als 18 Monate), der Ankauf einer gebrauchten Immobilie (bei Nichtwohngebäuden muss das Objekt innerhalb von 18 Monaten zu angemessenen Wohnzwecken umgebaut werden), der Ausbau, die Umwandlung, de...mehr

Ist die Wesentlichkeitsgrenze von 20 % überschritten, liegt eine Mietpreiserhöhung gleichwohl nicht vor, wenn die Entgelte zur Deckung der laufenden Aufwendungen des Vermieters erforderlich sind. Der Begriff der laufenden Aufwendungen ist in § 5 WiStG nicht bestimmt. Heranzuziehen sind daher die für den sozialen Wohnungsbau entwickelten Vorschriften der II. Berechnungsverord...mehr

Schon im Mittelalter war es Brauch, wegen der beengten Raumverhältnisse innerhalb der Städte Gebäude in geschlossener Bauweise zu errichten. Bei dieser Bauweise stoßen zwei auf verschiedenen Grundstücken errichtete Häuser aneinander. Hat jedes dieser Häuser eine eigene, unmittelbar an der Grenze zum Nachbargrundstück gebaute Abschlusswand, dann handelt es sich um eine Grenzwa...mehr

Komponenten Die Förderung erfolgt als sog. Anteilsfinanzierung im Rahmen einer Projektförderung. Ein Förderdarlehen setzt sich aus folgenden Komponenten zusammen: Baudarlehen Tilgungszuschuss und Baukostenzuschuss Eigenanteil 20 % Der Bauherr muss zur Deckung der Gesamtkosten mindestens einen Eigenanteil von 20 %,bezogen auf die Gesamtkosten, erbringen. Als Eigenleistung werden ne...mehr

Um dieses Programm in Anspruch nehmen zu können, müssen neben den förderfähigen Baumaßnahmen folgende Zuwendungsbedingungen erfüllt sein: Erhaltungswürdigkeit Das zu modernisierende Gebäude muss auch erhaltungswürdig sein. Gehört das Gebäude beispielsweise abgerissen, besteht keine Erhaltungswürdigkeit. 5.000 Einwohner Das Gebäude muss sich in einer Gemeinde mit mehr als 5.000 E...mehr

Wendet ein Schenker zweckgebunden Geld für den Kauf eines bestimmten Grundstücks oder für ein bestimmtes Bauvorhaben zu, ist Zuwendungsgegenstand nicht der Geldbetrag, sondern das Grundstück bzw. das Gebäude.[1] Der Schenkungsteuer unterliegt dann der steuerliche Wert des Grundstücks oder Grundstücksteils. Da die steuerlichen Grundbesitzwerte dem gemeinen Wert angenähert sin...mehr

Hinweis Keine Änderung der Bewertung zum 1.1.2023 Bei der Bewertung der Grundstücke im Zustand der Bebauung nach § 196 BewG haben sich zum 1.1.2023 keine Veränderungen ergeben. Ein Grundstück im Zustand der Bebauung liegt vor, wenn mit den Bauarbeiten begonnen wurde und Gebäude und Gebäudeteile noch nicht bezugsfertig sind.[1] Der Zustand der Bebauung beginnt mit den Abgrabung...mehr

Rz. 91 [Autor/Stand] Fraglich ist, ob die Raummeterpreise in den Anlage 14 bis 16 BewRGr allgemein um unbestimmte Zuschläge erhöht werden können, wenn die Baukosten aufgrund besonderer Verhältnisse wesentlich höher sind als sonst üblich. Dies wird seitens der Finanzverwaltung mit der Begründung verneint, dass bei der Ermittlung des Gebäudenormalherstellungswertes von Herstel...mehr

Rz. 1 § 547 gilt für alle Arten von Mietverhältnissen. Die Vorschrift umfasst nicht nur die (selten vorkommende) Vorauszahlung der reinen Miete, sondern alle Leistungen des Mieters, die als Gegenleistung für die Überlassung der Mietsache nach § 535 erbracht werden. Hierzu gehören im Wesentlichen abwohnbare Baukostenzuschüsse (BGH, Urteil v. 12.2.1959, VIII ZR 54/58, BGHZ 29, ...mehr

Die Auswirkungen von Beton auf die 3 Säulen der Nachhaltigkeit kann wie folgt zusammengefasst werden:mehr

Ein enger sachlicher Zusammenhang zwischen Kauf- und Bauvertrag wird indiziert, wenn der Grundstücksveräußerer dem Interessenten aufgrund einer in bautechnischer und finanzieller Hinsicht konkreten und bis (annähernd) zur Baureife gediehenen Vorplanung ein bestimmtes Gebäude auf einem bestimmten Grundstück zu einem im Wesentlichen feststehenden Preis anbietet und der Erwerbe...mehr

Die Regelungen zum einheitlichen Vertragswerk finden nicht grenzenlos auf alle Sachverhalte Anwendung, in denen der tatsächliche Zustand des Erwerbsgrundstücks im zeitlichen Zusammenhang mit dem Erwerb verändert wird. Vorplanungen durch Veräußerers oder Bauverpflichtung des Erwerbers Voraussetzung für die Annahme eines bebauten Grundstücks als Erwerbsgegenstand ist, dass die a...mehr

Bemessungsgrundlage für die Steuer ist der Wert der Gegenleistung.[2] Zur Gegenleistung zählt dabei jede Leistung, die der Erwerber als Entgelt für den Erwerb des Grundstücks in dem Zustand gewährt, in dem es Gegenstand des Erwerbsvorgangs ist. Ist Gegenstand des Erwerbsvorgangs ein (zukünftig) bebautes Grundstück, gehören zur Gegenleistung als Bemessungsgrundlage der Grunde...mehr

Ein objektiv enger sachlicher Zusammenhang zwischen dem Kaufvertrag über das Grundstück und dem Vertrag über die Gebäudeerrichtung liegt u. a. in folgenden Fällen vor: Der Erwerber hat sich bereits vor Abschluss des Grundstückskaufvertrags oder zeitgleich durch den Abschluss eines Gebäudeerrichtungsvertrags an die Bebauung des Grundstücks durch die Veräußererseite gebunden. E...mehr

Das Niedersächsische FG vertritt in ständiger Wiederkehr die Auffassung, dass die Rechtsprechung des II. Senats des BFH zum einheitlichen Erwerbsgegenstand gegen das GrEStG, die Einheit der Steuerrechtsordnung, das verfassungsrechtliche Gleichbehandlungsgebot, das Verfahrensgrundrecht des Bürgers auf seinen gesetzlichen Richter und europäisches Gemeinschaftsrecht verstößt.[2] Im Ü...mehr

Hier sind die folgenden Fälle denkbar[1] Werden vom Schenker die Kosten für den Erwerb des Grundstücks übernommen und dazu auch die Kosten zur Errichtung des Gebäudes, so ist von einer einheitlichen Schenkung eines bebauten Grundstücks auszugehen.[2] Daher ist als Steuerwert der Zuwendung (schenkungsteuerli...mehr

Durch Gebäudeaufstockung könnten in Deutschland Tausende neue Wohnungen geschaffen werden – und das Potenzial wird immer größer, wie neue Studien verdeutlichen. Zudem wäre Nachverdichtung klimafreundlicher als neues Bauland zu erschließen. Allein im Rhein-Main-Gebiet könnten durch die Aufstockung von Gebäuden 250.000 neue Wohnungen entstehen. Neues Bauland zu erschließen, sei...mehr

Rz. 13 Die Aufwendungen sind zu mindern um öffentliche oder private Zuwendungen, aus dem Kulturgut erzielte Einnahmen sowie sonstige erzielte Einnahmen (z. B. Eintrittsgelder, soweit keine Einkunftserzielungsabsicht vorliegt).[1] Zuschüsse müssen sich, damit sie anrechnungsfähig sind, nicht konkret auf die Herstellungskosten oder Erhaltungsaufwendungen beziehen. Bei mehreren ...mehr

Sachverhalt Schönheitschirurg S hat nach Abschluss aller notwendigen Ausbildungsschritte eine chirurgische Fachklinik eröffnet, in der er zu ca. 50 % steuerfreie ärztliche Leistungen nach § 4 Nr. 14 UStG und zu ca. 50 % steuerpflichtige schönheitschirurgische Leistungen ausführt. Da er seine Praxis gerne in eigenen Räumen unterhalten wollte, hatte er zusammen mit seinem Vater...mehr

Bei Wohnungseigentümern, die mangels Kostentragungsverpflichtung auch nicht nutzen dürfen, kann das Bedürfnis entstehen, die neu geschaffene Einrichtung nutzen zu wollen. Insoweit regelt § 21 Abs. 4 WEG, dass ein Wohnungseigentümer, der nicht berechtigt ist, Nutzungen zu ziehen, verlangen kann, dass ihm dies nach billigem Ermessen gegen angemessenen Ausgleich gestattet wird....mehr

Nach § 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WEG haben sämtliche Wohnungseigentümer die Kosten einer baulichen Veränderung zu tragen, wenn sich deren Kosten innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren. Die Kostentragungspflicht besteht für alle Kosten, die auf der baulichen Veränderung beruhen, also Baukosten und Folgekosten des Gebrauchs und der Erhaltung. Ausreichend ist ein einf...mehr

Für sämtliche Gestattungsmaßnahmen ordnet § 21 Abs. 1 WEG die alleinige Kostentragungspflicht des oder derjenigen Wohnungseigentümer an, denen die bauliche Veränderung gestattet wurde. Allein sie sind auch nur zur Nutzung der Einrichtung berechtigt. Praxis-Beispiel Der Treppenlift – Teil 1 In der aus 15 Wohnungseigentümern bestehenden Wohnanlage leben 3 bereits hochbetagte und...mehr

Wird eine Maßnahme der baulichen Veränderung mit einer Mehrheit von mehr als 2/3 der abgegebenen Stimmen beschlossen, die dabei die Hälfte der Miteigentumsanteile repräsentieren, werden die Kosten nach § 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG dann unter allen Wohnungseigentümern verteilt, wenn sie nicht unverhältnismäßig sind. Hinweis "Mehr" oder "mindestens" die Hälfte? Umstritten ist, o...mehr

Neufassung § 7b EStG: Die Sonderabschreibung für den Mietwohnungsneubau nach § 7b EStG wurde verlängert. Sie kommt für Mietwohnungen in Betracht, die aufgrund eines nach dem 31.12.2022 und vor dem 1.1.2027 gestellten Bauantrags oder einer Bauanzeige hergestellt werden (§ 7b Abs. 2 S. 1 Nr. 2 und 3 EStG). Beachten Sie: Die neue Wohnung muss im Jahr der Anschaffung/Herstellung und...mehr

Das FG Münster entschied zu einer Kaufpreisaufteilung und die Berücksichtigung der vereinbarten Anschaffungskosten bei der Besteuerung. Dabei ging es insbesondere um den Verdacht, ob die Vereinbarungen der Vertragsparteien über Einzelpreise für Einzelwirtschaftsgüter die Voraussetzungen eines Gestaltungsmissbrauchs erfüllen. Kaufpreisaufteilung im Kaufvertrag Im Streitfall gin...mehr

Am 1.1.2023 ist das Fünfte Gesetz zur Änderung des Bundesfernstraßenmautgesetzes v. 8.12.2022 in Kraft getreten (BGBl I S. 2237). Das Gesetz dient der Einhaltung europarechtlicher Vorgaben für die Erhebung von Mautgebühren, wonach sich die Infrastrukturgebühren an den Baukosten und den Kosten für den Betrieb, die Instandhaltung und den Ausbau der betreffenden Verkehrsnetze o...mehr

Rz. 44 Auch bei einem Tausch von unterschiedlich werthaltigen Gegenständen finden die Grundsätze der gemischten Schenkung Anwendung, wenn den Beteiligten die Wertdifferenz bewusst ist und der Zuwendende eine teilunentgeltliche Zuwendung tätigen möchte. Wird z.B. ein weniger wertvolles Grundstück gegen ein werthaltigeres Grundstück getauscht, besteht die Besonderheit dieser g...mehr