Fachbeiträge & Kommentare zu Bauliche Veränderung

Problemüberblick Im Fall geht es vor allem um die Frage, ob eine Erhaltungsmaßnahme oder eine bauliche Veränderung vorliegt und ob es bei der Zuordnung auf die Ansichten der Wohnungseigentümer ankommt. Einordnung Wie das LG erkennt, können die Wohnungseigentümer nicht bestimmen, wie eine Baumaßnahme einzuordnen ist. Die Einordnung bestimmt das Gesetz nach objektiven Prüfsteinen...mehr

Die Anfechtungsklage hat Erfolg! Der Beschluss widerspreche einer ordnungsmäßigen Verwaltung. Das Klimagerät benachteilige K im Sinne von § 20 Abs. 4 Halbsatz 1 WEG unbillig. Für die Annahme eines unbilligen Nachteils genüge es zwar nicht, dass sich ein verständiger Durchschnittseigentümer nach der Verkehrsanschauung nachvollziehbar beeinträchtigt fühle. Eine unbillige Benac...mehr

Die Wohnungseigentümer gestatten es Wohnungseigentümer X, auf dem Balkon seiner Wohnung ein Klima-Splitgerät zu installieren. In dem Beschluss wird das Klima-Splitgerät wie folgt beschrieben: "Energieeffizienzklasse – Kühlen: A++, Außengerät Schalldruckpegel: 50 dBA – im Regelbetrieb deutlich leiser. Die Sechste Allgemeine Verwaltungsvorschrift zum Bundes-Immissionsschutzges...mehr

Das LG meint, B müsse die Kosten tragen! Bei dem Austausch der Wohnungseingangs- gegen eine Brandschutztür handele um sich um eine bauliche Veränderung und nicht um die Realisierung eines Erstherstellungsanspruchs. Bei einem Erstherstellungsanspruch gehe es um die vollständige erstmalige Errichtung bzw. entsprechende Ausstattung des gemeinschaftlichen Eigentums durch Baumaßn...mehr

Die Wohnungseigentümer gestatten es Wohnungseigentümer X, auf seiner Dachterrasse eine Sauna (Holzaufbau), die nicht im Terrassenboden verankert ist, aufzustellen. Der Ofen in der Sauna wird elektrisch betrieben. Die Grundfläche beträgt ca. 3 × 2,74 m. Gegen diesen Beschluss wendet sich Wohnungseigentümer K. Er sieht sich durch den Aufbau erheblich in seinem "Wohnumfeld" ges...mehr

Das LG meint, ein Beschluss nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG oder § 21 Abs. 5 Satz 1 WEG sei nicht ersichtlich und könne daher nicht angegriffen werden. Der Umlageschlüssel sei nach der Bekanntgabe des Abstimmungsergebnisses mitgeteilt worden. Die Abstimmung habe ihn nicht erfasst. Die Berufung habe hingegen Erfolg, soweit sich K gegen den Beschluss über die Sonderumlage wende. E...mehr

Die Wohnungseigentümer beschließen, an den Balkonen ein den bauordnungsrechtlichen Anforderungen entsprechendes Geländer anbringen zu lassen und das bestehende Geländer zwecks Beweissicherung zu erhalten. Hintergrund ist, dass die durch den Bauträger angebrachten Balkongeländer bauordnungsrechtlich unzulässig sind, der Bauträger jedoch die Mangelbeseitigung verweigert. Sodan...mehr

Bei einem Erstherstellungsanspruch geht es um die vollständige erstmalige Errichtung bzw. entsprechende Ausstattung des gemeinschaftlichen Eigentums durch Baumaßnahmen auf den Stand, der sich aus der Zweckbestimmung der Einheiten oder der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung und/oder dem eindeutig mit beurkundeten bzw. in Bezug genommenen Aufteilungsplan als Soll-Zustand b...mehr

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer K verlangt von Wohnungseigentümer B im Wege der einstweiligen Verfügung, es zu unterlassen, eine Brandschutztür einzubauen, für die es keine Gestattung gebe. B meint, zum Einbau ohne Gestattung berechtigt zu sein. Er habe das Dach-/Speichergeschoss zur Nutzung für Wohnzwecke ausgebaut. Der Einbau der Brandschutztür beruhe auf Auflagen,...mehr

Problemüberblick Im Fall geht es um die Frage, ob eine bauliche Veränderung einen Wohnungseigentümer unbillig benachteiligt und ob für die Antwort auf diese Frage nur auf die Beeinträchtigung durch die Maßnahme selbst oder auf den späteren bloß möglichen Betrieb einer Anlage abgestellt werden darf. Mögliche Nachteile Das AG Ludwigshafen (Urteil v. 26.1.2022, 2p C 88/21, ZWE 202...mehr

Das AG sieht das auch so! Der Beschluss, mit dem eine bauliche Veränderung gestattet werde, müsse aus sich heraus genau, klar und deutlich erkennen lassen, was gelte. Dazu müsse er so ausführlich wie nötig beschreiben, was gebaut werden solle. Ob eine allgemeine Gestattung, nach der es im Belieben des Bauwilligen stehe, wie und was er im Einzelnen baue ("Blankett-Zustimmung"...mehr

Problemüberblick Im Fall geht es um die Frage, wie bestimmt ein Gestattungsbeschluss sein muss, wenn es beispielsweise um Balkonkraftwerke und Split-Klimaanlagen geht. Gestattungsbeschluss und Bestimmtheit Ein Gestattungsbeschluss muss dem Grundsatz der Bestimmtheit genügen. Dazu muss der Beschluss die bauliche Veränderung nach Art, Maß und Umfang genau beschreiben. Es muss für...mehr

Problemüberblick Im Fall geht es um die Frage, ob die Wohnungseigentümer – gegebenenfalls nach § 20 Abs. 1 WEG – beschließen können, eine Einrichtung bloß stillzulegen. Begriff der Verwaltung Es ist kein Gegenstand der Verwaltung, das gemeinschaftliche Eigentum aufzugeben. Gemeinschaftliches Eigentum kann auch nicht dadurch – wirtschaftlich betrachtet – aufgegeben werden, dass ...mehr

Der Antrag hat Erfolg! K habe einen Verfügungsgrund glaubhaft gemacht. Dies meine, dass der angefochtene Beschluss mit hoher Wahrscheinlichkeit keiner ordnungsmäßigen Verwaltung oder Benutzung entspreche. Ein Antragsteller müsse wesentliche Nachteile im Sinne von § 940 ZPO glaubhaft machen, die abgewendet werden müssten. Hierbei habe das Gericht zu bedenken, dass der Mechani...mehr

Schutzziel des Anhangs 3.7 ist eine Lärmbekämpfung in allen Arbeitsstätten an den Arbeitsplätzen der Arbeitsräume und in sonstigen Räumen, in denen sich Beschäftigte aufhalten. Unmittelbar auf Lärm zurückzuführende Gesundheitsschäden sollen unterbunden (Schutz gegen Lärmschwerhörigkeit, gegen Lärmstress und andere psychische Folgewirkungen) und sonstige mittelbar auf Lärm zu...mehr

Rz. 78 Bei der wesentlichen Verbesserung muss es sich um eine das Wesen eines Gegenstandes betreffende Veränderung seiner Gebrauchs- oder Verwendungsmöglichkeit handeln.[1] Ersetzt z. B. ein Versorgungsunternehmen eine alte Leitung seines Versorgungsnetzes durch eine neue mit einer höheren Leistungsfähigkeit, um gegenwärtige oder künftige Kapazitätsengpässe des Leitungsnetze...mehr

Die Wohnungseigentümer müssen zum Umfang des Gebrauchs nichts bestimmen.[1] Ohne besondere Abrede ist es dem Berechtigten erlaubt, das gemeinschaftliche Eigentum – soweit es seinem Sondernutzungsrecht unterliegt – nach seinem Belieben zu gebrauchen. Die Grenze bildet § 14 Abs. 1 Nr. 1 WEG. Die Wohnungseigentümer können allerdings Regelungen zum Gebrauch vereinbaren.[2] Hat d...mehr

I. Begriff. Rn 2 Bauliche Veränderung ist jede Maßnahme eines WEigtümers (BGH NJW 15, 2027 [BGH 14.11.2014 - V ZR 118/13] Rz 8 ff), die über § 19 II Nr 2 (§ 19 Rn 20) hinausgeht, auf Dauer angelegt, auf das gemE (§ 1 Rn 6 ff; BGH NJW 17, 2184 [BGH 18.11.2016 - V ZR 49/16] Rz 8) bezogen ist und dieses substanziell (also bspw nicht: Anbinden, Anstrahlen, Befestigen, Draufstelle...mehr

Rn 2 Eine bauliche Veränderung ist ein nicht nur unerheblicher Eingriff in die Mietsache, durch die ein neuer oder veränderter baulicher Zustand entsteht. Eine bauliche Veränderung iSd § 555b muss – anders als eine solche nach § 20 I WEG – nicht in die Substanz der Mietsache oder ihres Zubehörs (§ 97) eingreifen (BGH ZMR 23, 770 Rz 22; NJW 15, 2487 Rz 12). Voraussetzung ist ...mehr

Zusammenfassung Gesetzestext (1) Maßnahmen, die über die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen (bauliche Veränderungen), können beschlossen oder einem Wohnungseigentümer durch Beschluss gestattet werden. (2) 1Jeder Wohnungseigentümer kann angemessene bauliche Veränderungen verlangen, diemehr

Rn 9 Hat ein WEigtümer (oder mehrere) eine bauliche Veränderung allein bezahlt, gebühren nach §§ 16 III, 21 I 2 oder §§ 16 III, 21 III 2 nur ihm die Nutzungen der baulichen Veränderung. Dazu gehört auch der Gebrauch.mehr

Rn 31 Bauliche Veränderungen bedürfen grds der Zustimmung. Die Zustimmung gilt bereits als erteilt, soweit bauliche Veränderungen Eingang in die Beschreibung des SNRs gefunden haben (zB Stellplatz, Terrasse) oder wenn sie nach dem Inhalt des jeweiligen SNRs üblicherweise vorgenommen werden und der WE-Anlage dadurch kein anderes Gepräge verleihen (BGH NJW 17, 1167 Rz 14; ZMR ...mehr

I. Überblick. Rn 19 Der Vermieter hat eine bauliche Veränderung (Rn 2) der Mietsache (§ 555a Rn 2) nicht zu vertreten, wenn sie auf Umständen beruht, die außerhalb seines Einflussbereichs liegen. Es sind Maßnahmen, die auf nachträglichen gesetzlichen Geboten (BGH NJW 20, 835 [BGH 09.10.2019 - VIII ZR 21/19] Rz 42), technischen Änderungen (LG Berlin IMR 17, 264) oder Verboten ...mehr

Rn 44 Die Erhaltungsrücklage darf – kommt es zu keiner Umwidmung – nicht für die Finanzierung einer baulichen Veränderung eingesetzt werden. Stattdessen müssen die WEigtümer eine Sonderumlage bilden oder die GdW muss ein Darlehen aufnehmen. Alternativ ist es aber auch möglich, zur Finanzierung einer geplanten konkreten oder möglichen abstrakten Modernisierung prospektiv die ...mehr

Rn 56 Soweit die übrigen WEigtümer durch eine bauliche Veränderung nicht über das unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt werden, besteht nach § 20 III ein Anspruch auf Zustimmung zur baulichen Maßnahme (Rn 36). Dieser kann einem Anspruch auf Beseitigung nicht entgegengehalten werden (BGH ZMR 23, 556 Rz 20 ff). Ob dies auch für eine ohne vorherigen Beschluss bereits fertig ...mehr

Rn 40 Eine Beeinträchtigung iSv § 20 III liegt vor, wenn sie über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinausgeht (dazu iE § 14 Rz 42; LG Frankfurt aM ZMR 24, 231). Bei Auslegung und Anwendung des Nachteilsbegriffs sind nach hM Art 14 I 1, 13 I GG zu beachten (BVerfG NJW 10, 220 [BVerfG 06.10.2009 - 2 BvR 693/09] Rz 19). Das Zusammenleben in einer WE-Anl...mehr

Rn 42 Bei baulichen Veränderungen haben sich für die Frage eines Nachteils ›Fallgruppen‹ herausgebildet. Ein Nachteil liegt danach vor bei einer negativen Veränderung des optischen Gesamteindrucks (BGH ZMR 19, 55 Rz 14; NJW 17, 2184 Rz 7). Dazu ist festzustellen, ob die Veränderung des einzelnen Bauteils zu einer erheblichen optischen Veränderung des gesamten Gebäudes geführ...mehr

I. Unterlassung und/oder Beseitigung. 1. Überblick. Rn 48 Der Anspruch auf Unterlassung und/oder Beseitigung einer Störung des SonderE, steht jedem WEigtümer nach § 1004 I BGB und/oder § 14 II Nr 1 zu (BGH ZMR 21, 826 Rz 13). Der Anspruch auf Unterlassung und/oder Beseitigung einer Störung des gemE ist hingegen ein sich aus dem gemE ergebendes Recht, das nach § 9a II Fall 1 al...mehr

I. Überblick. Rn 38 § 20 III begründet für jeden WEigtümer unter seinen Tatbestandsvoraussetzungen einen Anspruch auf Gestattung einer ganz konkreten baulichen Veränderung. Der Anspruch besteht ›unbeschadet‹ des Anspruchs aus § 20 II. Zu einer Anspruchskonkurrenz kann es kommen, wenn eine privilegierte Maßnahme keine relevante Beeinträchtigung auslöst oder ein Einverständnis ...mehr

Gesetzestext (1) Maßnahmen, die über die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen (bauliche Veränderungen), können beschlossen oder einem Wohnungseigentümer durch Beschluss gestattet werden. (2) 1Jeder Wohnungseigentümer kann angemessene bauliche Veränderungen verlangen, diemehr

Rn 2 Bauliche Veränderung ist jede Maßnahme eines WEigtümers (BGH NJW 15, 2027 [BGH 14.11.2014 - V ZR 118/13] Rz 8 ff), die über § 19 II Nr 2 (§ 19 Rn 20) hinausgeht, auf Dauer angelegt, auf das gemE (§ 1 Rn 6 ff; BGH NJW 17, 2184 [BGH 18.11.2016 - V ZR 49/16] Rz 8) bezogen ist und dieses substanziell (also bspw nicht: Anbinden, Anstrahlen, Befestigen, Draufstellen) umgestal...mehr

Rn 5 Will ein Drittnutzer am gemE Veränderungen vornehmen, erfahren die WEigtümer durch solche Maßnahmen idR eine Beeinträchtigung, die sich nicht anders auswirkt als eine bauliche Veränderung. Diese Fälle unterfallen dennoch nicht § 20 (aA BGH NJW 14, 1233 [BGH 24.01.2014 - V ZR 48/13] Rz 6), da es um keine bauliche Veränderung geht – soweit nicht ein WEigtümer um Gestattun...mehr

Rn 3 Eine bauliche Veränderung liegt nicht vor, wenn ein Wohnungseigentum vom Bauträger, wenn auch auf Verlangen des künftigen WEigtümers, abweichend von den Plänen erstellt wird (BGH ZMR 15, 320 Rz 14; aA LG Itzehoe ZMR 18, 628). In einem solchen Fall besteht ggf ein Anspruch auf Herstellung eines den Plänen entspr Zustandes (BGH ZMR 15, 320 Rz 20).mehr

Rn 171 Baden und Duschen. Der Mieter darf idR baden und duschen. Balkon. Der Balkon oder eine Loggia dürfen nicht mit einem Baum bepflanzt werden (LG München NZM 17, 365 [LG München I 08.11.2016 - 31 S 12371/16]). Möglich ist der übliche, § 569 II beachtende Gebrauch. Inwieweit zB Blumengießen, Blumenkübel, Grillen, Möbel oder Wäscheständer gegen § 569 II verstoßen, ist eine ...mehr

Rn 45 Eine unbillige Benachteiligung liegt vor, wenn die beabsichtigte Maßnahme bei wertender Betrachtung und in Abwägung mit den mit der baulichen Veränderung verfolgten Vorteilen einem verständigen Wohnungseigentümer in zumutbarer Weise nicht abverlangt werden dürfte (BGH WuM 24, 171 [BGH 09.02.2024 - V ZR 33/23] Rz 21; NZM 24, 241 [BGH 09.02.2024 - V ZR 244/22] Rz 44). De...mehr

Rn 19 Der Vermieter hat eine bauliche Veränderung (Rn 2) der Mietsache (§ 555a Rn 2) nicht zu vertreten, wenn sie auf Umständen beruht, die außerhalb seines Einflussbereichs liegen. Es sind Maßnahmen, die auf nachträglichen gesetzlichen Geboten (BGH NJW 20, 835 [BGH 09.10.2019 - VIII ZR 21/19] Rz 42), technischen Änderungen (LG Berlin IMR 17, 264) oder Verboten oder behördli...mehr

Wächteramt 1666 1 Waffen Verkehrspflichten 823 164; 832 10 Wahlrecht 262 4 Wahlrecht für Ausgleichsberechtigte bei Ausgleich einer laufenden Versorgung 19 VersAusglG 16 f. Wahlschuld 243 5; 245 14; 262 1; 2154 1 Wahlvermächtnis 262 3; 2154 1; 2184 1; 2185 1 Wahrscheinlichkeit und Schadensersatz 249 52 Währung 245 12 CISG 245 17 Ersetzungsbefugnis 245 14 stillschweigende Rechtswahl Art....mehr

Rn 8 Mit einem Gestattungsbeschl nach § 20 I, II 2 wird es erlaubt, dass ein WEigtümer eine bauliche Veränderung selbst durchführt. Das Konzept des bauwilligen WEigtümers, welches ausreichend bestimmt sein muss, kann ohne Bedingungen/Auflagen gestattet werden. Wie aus § 20 II 2 folgt, können die WEigtümer von dem Konzept aber auch abweichen und dem Bauwilligen vorgeben, wie ...mehr

Rn 4 § 20 ist nicht anzuwenden, wenn zu klären ist, ob die WEigtümer bzw. die GdW der Bebauung eines Nachbargrundstücks zustimmen. Etwas anderes gilt, wenn mit den Maßnahmen zugleich eine substanzielle Veränderung des gemE verbunden ist (Köln FGPrax 95, 191 [OLG Köln 07.06.1995 - 16 Wx 56/95]). Ob § 20 I entspr anzuwenden ist, wenn es um eine Belastung des gemE geht, zB um e...mehr

Rn 34 Ist ein WEigtümer nach § 20 II 1 berechtigt, hat er nach § 20 II 2 einen Anspruch, dass über die Durchführung der entspr baulichen Veränderung(en) iR ordnungsmäßiger Verwaltung nach §§ 20 I, 19 I beschlossen wird. Der Vertreter der GdW hat bei einem Verlangen einen Beschl-Vorschlag in die Tagesordnung der nächsten Versammlung aufzunehmen (BRDrs 168/20, 69) und/oder ein...mehr

Rn 5 Ein berechtigtes Interesse des Mieters im Hinblick auf die begehrte bauliche Veränderung wird nicht gefordert. Die Interessenabwägung findet erst iRd Ausnahme des § 554 I 2 statt. Der Begriff ›bauliche Veränderung‹ ist weit zu verstehen; von ihm werden auch Veränderungen der Anlagentechnik des Gebäudes erfasst. Diese bauliche Veränderung beschränkt sich nicht auf die Mie...mehr

Rn 11 Der Beschl muss einer ordnungsmäßigen Verwaltung entsprechen. Die Frage der Ordnungsmäßigkeit ist zum einen an § 20 IV Hs 1 zu messen. Zum anderen ist aber auch § 18 II Nr 1 zu beachten (BGH NZM 24, 241 Rz 33). Dazu gehört zB die Einhaltung der öffentlich-rechtlichen Vorschriften (BGH NZM 24, 241 [BGH 09.02.2024 - V ZR 244/22] Rz 33). Der Beschl muss ferner dem Grundsa...mehr

Rn 29 Mit der Fassung des Gestattungsbeschl hat sich der Anspruchsberechtigte an den Kosten nach Maßgabe von § 21 III zu beteiligen. Die Pflicht, die Kosten zu tragen, geht auf seinen Sondernachfolger über. Ferner ist der Ausgleichsbetrag fällig. Rn 30 Durch das Verlangen nach einem Mitgebrauch kann es notwendig werden, weitere bauliche Veränderungen vorzunehmen und/oder die ...mehr

Rn 49 Anspruchsgegner als Handlungsstörer ist der im Zeitpunkt der Durchführung eingetragene WEigtümer. Etwas anderes gilt, wenn die rechtswidrige Baumaßnahme von einem Dritten stammt, zB einem Mieter, und der WEigtümer für diesen nicht einzustehen hat. Dies ist der Fall, wenn er ihm das SonderE nicht mit der Erlaubnis zum Stören überlassen hat, oder er versucht hat, dessen ...mehr

Rn 17 Jeder WEigtümer kann nach § 20 II 1 Nr 1 angemessene bauliche Veränderungen verlangen, die dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen dienen. § 20 II 1 Nr 1 bezieht sich sowohl auf das gemE, das sich im Bereich der Wohnung eines WEigtümers befindet, als auch auf das übrige gemE (BRDrs 168/20, 69). Vom Begriff ›WEigtümer‹ erfasst sind auch Dritte, also die Personen, ...mehr

Rn 5 Der Begriff ›Nutzung‹ meint das Recht, die Früchte der baulichen Veränderung zu ziehen. Dies kann zB eine Miete und/oder Pacht oder Nutzungsgebühr sein. Der Begriff meint ferner das Recht, die bauliche Veränderung unter Ausschluss der anderen WEigtümer allein zu gebrauchen. Die bauliche Veränderung muss eine neue Gebrauchsmöglichkeit schaffen. Nicht ausreichend ist zB e...mehr

Rn 38 Die Parteien können im Zusammenhang mit einer privilegierten baulichen Veränderung vereinbaren (einen Anspruch hat der Vermieter nicht), dass der Mieter – neben/zusätzlich zu der Sicherheit nach § 551 – eine weitere angemessene Sicherheit leistet. Die Höchstgrenze von 3 monatlichen Nettomieten in der Wohnraummiete gilt hier nicht. Eine solche Zusatzkaution ist analog §...mehr

Rn 13 ›Art‹ (Rn 10) und ›voraussichtlicher Umfang‹ (Rn 11) sind nur in ihren jew wesentlichen Zügen anzugeben. Dies gilt im Ergebnis nur für den Umfang, nicht aber für die Art: diese kann nur nach Maßgabe des § 555b und damit präzise angegeben werden. Die Einschränkung ›wesentliche Züge‹ streicht heraus, dass an eine Modernisierungsankündigung keine überhöhten Anforderungen ...mehr

Rn 39 § 20 III regelt 2 Tatbestände. Zum einen geht es um eine bauliche Veränderung, die für einige oder alle WEigtümer zwar nachteilig ist, mit der diese aber einverstanden sind. Und zum anderen geht es um bauliche Veränderungen, die den anderen WEigtümern nicht iSv § 14 I Nr 2 nachteilig sind.mehr

Rn 25 Frühere ›berechtigte Interessen‹, wie Art, Dauer (Heilungschancen) und Schwere der Behinderung, Umfang und Erforderlichkeit der Maßnahme, Dauer der Bauzeit und Möglichkeiten des Rückbaus werden beim Wohnraummieter wohl weiter als Abwägungskriterien angesehen (LG Duisburg ZMR 00, 463) sowie die restliche/voraussichtliche Dauer des Mietverhältnisses, Entwicklung des Gesu...mehr