Fachbeiträge & Kommentare zu Betriebskostenabrechnung

1 Leitsatz Die Einrede, die Nachzahlung der Betriebskosten sei noch nicht fällig, weil der Mieter noch nicht alle Belege einsehen konnte, ist nur zulässig, wenn die Einsichtnahme zur Begründung eines Widerspruchs erforderlich ist, der auch erfolgreich sein kann. 2 Normenkette § 556 Abs. 3 BGB 3 Das Problem Der Vermieter muss dem Mieter die Betriebskostenabrechnung spätestens bis ...mehr

Der Vermieter muss dem Mieter die Betriebskostenabrechnung spätestens bis zum Abschluss des 12. Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitteilen, d. h., sie muss dem Mieter innerhalb dieser Frist zugehen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter, z. B. weil die Vorauszahlungen nicht kostendeckend waren, ausgeschlossen. Ausnah...mehr

In dem vom AG Frankfurt (Oder) entschiedenen Fall verweigerte der Mieter die Nachzahlung von Betriebskosten mit der Begründung, er habe noch nicht alle zugrunde liegenden Belege einsehen können. Allerdings ging dem Mieter die streitige Betriebskostenabrechnung des Kalenderjahres 2019 Ende 2020, d. h. rechtzeitig zu. Einwendungen hätte der Mieter somit bis spätestens 31.12.20...mehr

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Die Einrede, die Nachzahlung der Betriebskosten sei noch nicht fällig, weil der Mieter noch nicht alle Belege einsehen konnte, ist nur zulässig, wenn die Einsichtnahme zur Begründung eines Widerspruchs erforderlich ist, der auch erfolgreich sein kann.mehr

AG Frankfurt (Oder), Urteil v. 17.6.2022, 22 C 108/22, GE 2022 S. 909mehr

AG Ludwigslust, Urteil v. 22.2.2022, 44 C 504/20, ZMR 2022 S. 559mehr

Eine Zusammenfassung der in verschiedenen Ziffern des Betriebskostenkatalogs genannten Kostenpositionen ist unzulässig – unabhängig davon, ob diese Positionen mit einheitlicher Rechnung gegenüber dem Vermieter abgerechnet worden sind.mehr

AG Hamburg, Urteil v. 3.3.2022, 48 C 320/20, ZMR 2022 S. 556mehr

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Wurden die Originalbelege nach dem Einscannen nicht vernichtet, sondern nur in der entfernten Unternehmenszentrale gelagert, so sind sie nach einem Urteil des AG Ludwigslust dem Mieter zur Einsicht vorzulegen. Der Vermieter darf den Mieter nicht auf eingescannte Kopien in einer Zweigstelle verweisen. Bis zur Vorlage der Originale hat der Mieter ein Zurückbehaltungsrecht, d. ...mehr

Gleiches gilt nach einem Urteil des AG Hamburg bei Ausweisung einer Sammelposition, wenn unter ihr letztlich nur eine einzige Kostenart materiell abgerechnet worden ist. Denn für die Beurteilung der formellen Ordnungsgemäßheit einer Abrechnung kommt es gerade nicht darauf an, ob der Mieter durch eine Einsichtnahme in die Belege hätte ermitteln können, welche Einzelpositionen...mehr

Nach der Rechtsprechung des BGH muss ein Mieter kein besonderes Interesse darlegen, um seinen Anspruch auf Einsicht in die Originale der Abrechnungsbelege geltend zu machen. Als Originale gelten dabei nicht nur solche in Papierform; es kann sich auch um Belege handeln, die dem Vermieter von seinen Dienstleistern ausschließlich in digitaler Form übermittelt worden sind. In Au...mehr

Eine Zusammenfassung mehrerer Betriebskostenarten in einer Summe bedarf eines sachlichen Grundes. Sie ist nur ausnahmsweise zulässig, z. B. darf der Vermieter die Kosten für Frischwasser (§ 2 Nr. 2 BetrKV) und Schmutzwasser (§ 2 Nr. 3 BetrKV) dann in einer Summe zusammenfassen und einheitlich abrechnen, wenn die Berechnung der Kosten des Abwassers an den Frischwasserverbrauc...mehr

Dagegen soll nach einem Urteil des AG Spandau eine Klausel in einem Formularmietvertrag unwirksam sein, wonach der Vermieter jederzeit berechtigt ist, von einer Netto-Kaltmiete zuzüglich Betriebskostenpauschale auf eine Netto-Kaltmiete zuzüglich einer Betriebskostenvorauszahlung umzustellen. Dabei führt nach Auffassung des AG Spandau auch die vermieterseitige Erstellung von ...mehr

Der übernehmende Verwalter sollte im Rahmen der Übergabe darauf achten, dass ihm insbesondere folgende Unterlagen seitens des ausscheidenden Verwalters übergeben werden: Gemeinschaftsordnung bzw. Teilungserklärung mit Aufteilungsplänen, ggf. Hausordnung Vollständige Liste aller Eigentümer mit Namen und Anschriften Vollständige Übersicht über offene Forderungen und Verbindlichke...mehr

Die Wohnungseigentümer haben für die Bestimmung der Vorschüsse, also die Höhe des Hausgeldes, Ermessen.[1] Die "Ansätze" des Wirtschaftsplans zum Hausgeld (= die Beiträge der Wohnungseigentümer zu den Betriebs- und Verwaltungskosten sowie zur Erhaltungsrücklage) dürfen großzügig sein. Es ist zulässig, bei der notwendigen Schätzung der zu erwartenden Einnahmen und Ausgaben, i...mehr

Rz. 471 Nach § 35a EStG sind Steuerermäßigungen (direkter Steuerabzug von der tariflichen ESt) für haushaltsnahe Beschäftigungsverhältnisse, Pflegeleistungen, haushaltsnahe Dienstleistungen und Handwerkerleistungen möglich. Die Ermäßigungsgründe lassen sich in folgende drei Gruppen einteilen: Sämtliche Höchstbeträge sind Jahresbeträge und können nebeneinander in Anspruch genom...mehr

Rz. 7 Die entsprechende Anwendung des Mietrechts auf derartige Werkdienstwohnungen bedeutet, dass sowohl die Vorschriften über die Beendigung des Mietverhältnisses als auch der soziale Kündigungsschutz gelten. Rz. 8 Ist der Dienst-/Arbeitsvertrag auf bestimmte Zeit abgeschlossen worden, so endet das Mietverhältnis über den Wohnraum ebenfalls, ohne dass es einer Kündigung beda...mehr

Rz. 6 Bei Beendigung des gewerblichen Zwischenmietverhältnisses tritt der (Haupt-)Vermieter in die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis zwischen dem Zwischenmieter und dem Untermieter (= Dritten) ein. Hierfür kommt jeder Beendigungsgrund in Betracht, also sowohl die Kündigung des gewerblichen Zwischenmietverhältnisses, Zeitablauf, Eintritt einer auflösenden Bedingung ...mehr

Rz. 2 Aufgrund des Eintritts in das Mietverhältnis gemäß § 563 Abs. 1 und Abs. 2 haften der überlebende Ehegatte, die Familien- bzw. Haushaltsangehörigen oder Lebenspartner im Außenverhältnis zum Vermieter für alle Verbindlichkeiten aus dem Mietverhältnis ab dem Tod des verstorbenen Mieters allein. Gem. § 563b Abs. 1 Satz 1 haften sie für die bis zum Tod des Mieters entstand...mehr

Rz. 3 Der Erbe wird unmittelbar mit dem Tode des Mieters Vertragspartei. Haben eintrittsberechtigte Personen von ihrem Ablehnungsrecht Gebrauch gemacht, wird das Mietverhältnis mit dem Erben rückwirkend auf den Zeitpunkt des Todes des Mieters fortgesetzt (Schmidt-Futterer/Streyl, § 564 Rn. 2), und zwar im Wege der Gesamtrechtsnachfolge. Soll nur einer von mehreren Erben, die...mehr

Rz. 6 Bestand die Ehe, das Familienband, die auf Dauer angelegte Haushaltsführung oder die Lebenspartnerschaft im Zeitpunkt des Todes mit dem Mieter und hatten alle zusammen in der Wohnung einen gemeinsamen Haushalt, so wird beim Tode des Mieters das Mietverhältnis allein mit dem überlebenden Ehegatten, Familien- bzw. Haushaltsangehörigen oder Lebenspartner fortgesetzt. Der ...mehr

Rz. 2 Voraussetzung für den Ausschluss der anderen Eintrittsberechtigten und des Erben von dem erbrechtlichen Eintritt in das Mietverhältnis ist, dass es sich um ein Mietverhältnis über Wohnraum handelt. Weitere Voraussetzung ist, dass es sich bei den Mitmietern, mit denen allein das Mietverhältnis fortgesetzt wird, um den Personenkreis des § 563 handelt, also um den Ehegatt...mehr

Rz. 14 Die Ansprüche auf Zahlung der Miete verjähren grundsätzlich in drei Jahren ab dem Schluss des Jahres, in dem der Mietzahlungsanspruch fällig geworden ist und der Vermieter von den Mietzahlungsanspruch begründenden Umständen und der Person des Mieters Kenntnis erlangt hat (§ 199 Abs. 1a Nr. 1, 2). Achtung Verjährungsfrist auch für Nebenkosten Die dreijährige Verjährungsf...mehr

Rz. 5 Unwirksam sind nur die zum Nachteil des Mieters von den §§ 557-561 abweichenden Vereinbarungen (§ 557 Abs. 4). Dies wird bei den einzelnen Vorschriften für alle Mieterhöhungsrechte jeweils nochmals gesondert geregelt. Insoweit kommt es auf die Betrachtung zum Zeitpunkt des Abschlusses der Vereinbarung an. Nachteilig für den Mieter ist eine Vereinbarung, durch die der V...mehr

Rz. 17 Vereinbarungen, die zum Vorteil des Wohnraummieters von den Vorschriften der §§ 557–560 abweichen, sind wirksam, wie z. B. eine Vereinbarung, dass die Miete einen bestimmten Betrag unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht übersteigen darf. Ebenso kann – wie bereits ausgeführt (vgl. oben Rn. 11) – die Kappungsgrenze zugunsten des Mieters niedriger vereinbart we...mehr

Rz. 17 § 556b Abs. 2 beschränkt – unabhängig von § 536 Abs. 4 und den vorrangig zu prüfenden §§ 307, 309 Nr. 3 – für ab dem 1.9.2001 abgeschlossene Wohnraummietverträge die Möglichkeit, das Aufrechnungsrecht des Mieters vertraglich einzuschränken. Für die Zeit vor dem 1.9.2001 gilt weiterhin § 552a a. F. Der Mieter kann nunmehr entgegen einer vertraglichen Vereinbarung nicht...mehr

Rz. 60 Hinweis WEMoG und Betreibskostenabrechnung Über den neuen Absatz 3 in § 556a, der gem. Art. 18 WEMoG (BGBl. I S.2187) am 1.12.2020 in Kraft getreten ist, wird der im Verhältnis der Wohnungseigentümer jeweils geltende Verteilungsmaßstab nunmehr in die Betriebskostenabrechnung übernommen, wenn nichts anderes vereinbart worden ist. Achtung Geltungsbereich nur Wohnraummiete...mehr

Rz. 42 Durch § 556a Abs. 2 ist den Vermietern von freifinanziertem und dem Wohnraumförderungsgesetz unterliegenden Wohnraum für den Fall, dass sie etwas anderes vereinbart haben, das Recht eingeräumt worden, verbrauchs- oder verursachungsabhängig erfasste Betriebskosten ganz oder teilweise nach einem Maßstab umzulegen, der dem erfassten unterschiedlichen Verbrauch oder der e...mehr

Rz. 1 § 556a gilt für sämtliche Wohnraummietverhältnisse, auch für Wohnungen, die nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet worden sind (§ 549 Abs. 2 Nr. 1), für Einliegerwohnungen (§ 549 Abs. 2 Nr. 2), für Personen mit dringendem Wohnbedarf angemietete Wohnungen (§ 549 Abs. 2 Nr. 3) und für Wohnraum in einem Studenten- und Jugendwohnraum (§ 549 Abs. 3). § 556a gilt auch fü...mehr

Rz. 117 Der Eigentümer einer vermieteten Wohnung muss gegenüber seinem Mieter jährlich die Betriebskosten abrechnen. Diese millionenfach praktizierte Angelegenheit war bis zur WEG-Reform 2020 nicht immer unproblematisch, sondern teilweise hoch umstritten. Die Probleme sind aber inzwischen im Wesentlichen eliminiert. Die ehedem gravierendste Divergenz zwischen Jahres- und Bet...mehr

Rz. 87 Bei einem Nutzerwechsel hat der Gebäudeeigentümer gem. § 9b HeizKV eine Zwischenablesung und eine entsprechende Zwischenabrechnung vorzunehmen. Darauf angewiesen sind nur der oder die vom Nutzerwechsel betroffenen Wohnungseigentümer: Der vermietende Wohnungseigentümer braucht die Zwischenabrechnung nach einem Mieterwechsel zur Erstellung der Betriebskostenabrechnung;[...mehr

Rz. 13 Obwohl die gesetzliche Grundlage (§ 28 Abs. 2 WEG) dürftig ist, stellt die Rspr. detailreich ausdifferenzierte Anforderungen an die Gestaltung der Jahresabrechnung, die nachfolgend dargestellt werden. Von diesen Vorgaben darf durch Mehrheitsbeschluss nicht abgewichen werden, was mit dem ansonsten hochgehaltenen Grundsatz der Selbstverwaltung schwer zu vereinbaren ist....mehr

Rz. 79 Messgeräte unterliegen der Eichpflicht. Wärmemengen- und Warmwasserzähler (nicht aber Heizkostenverteiler) müssen alle 6 Jahre geeicht werden.[147] Um die fristgerechte Eichung oder den Austausch der Messgeräte innerhalb der Eichfristen muss sich – wenn einer beauftragt ist – der Messdienstleister kümmern (→ § 8 Rdn 63). Aber auch die Verwendung ungeeichter Zähler (in...mehr

Rz. 17 Solange das Mietverhältnis noch nicht beendet ist, hat der Mieter nur einen durch das Vertragsende aufschiebend bedingten Anspruch auf Rückzahlung der Kaution OLG Düsseldorf, Urteil v. 15.12.2011, I-10 U 118/11, ZMR 2012, 186) zuzüglich etwaiger vom Vermieter gezogener oder bei Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist erzielbarer Zinsen (BGH v. 8.7.1982, VIII AR...mehr

Insolvenzanfechtung von Zahlung aus 2001 Der gewerbliche Schuldner – ein Gastronom – ist mit Mietzahlungen gegenüber der Gläubigerin in Rückstand geraten, die die Forderung deshalb an uns übergab. Bei einer monatlichen Miete von 2.363,00 DM waren bis Februar 2001 Rückstände von 30.719,00 DM aufgelaufen. Da der Schuldner die Forderung zunächst nicht ausglich, wurde Mahnantrag ...mehr

Die rechtlichen Voraussetzungen Eine Rechtshandlung ist nach § 130 Abs. 1 S. 1 Nr. 2 InsO anfechtbar, wenn sie einem Insolvenzgläubiger eine Sicherung oder Befriedigung gewährt oder ermöglicht hat und sie nach dem Eröffnungsantrag vorgenommen worden ist. Weiter ist erforderlich, dass der Gläubiger zur Zeit der Handlung die Zahlungsunfähigkeit oder den Eröffnungsantrag kannte....mehr

In einem Mietshaus werden die Heizungswärme und das Warmwasser zentral durch Bezug von Fernwärme mittels einer Anlage bereitgestellt, bei der die Versorgung mit Wärme mit der Warmwasserversorgungsanlage verbunden ist (verbundene Anlage). Die auf die zentrale Warmwasserversorgungsanlage entfallende Wärmemenge wird entgegen § 9 Abs. 2 Satz 1 HeizkostenV nicht mit einem Wärmezä...mehr

1. Betriebskostenabrechnung zwischen Vermieter und Mieter Aus dem Umsatzsteueranwendungserlass ergibt sich, dass bei der Betriebskostenabrechnung zu einer umsatzsteuerfreien Vermietung keinerlei Umsatzsteuerausweis erfolgen darf.[8] Zugleich steht dem Vermieter in diesem Fall keinerlei Vorsteuerabzug aus den diesbezüglich an ihn gerichteten Eingangsrechnungen zu[9]. Aus wirts...mehr

Aus dem Umsatzsteueranwendungserlass ergibt sich, dass bei der Betriebskostenabrechnung zu einer umsatzsteuerfreien Vermietung keinerlei Umsatzsteuerausweis erfolgen darf.[8] Zugleich steht dem Vermieter in diesem Fall keinerlei Vorsteuerabzug aus den diesbezüglich an ihn gerichteten Eingangsrechnungen zu[9]. Aus wirtschaftlicher Sicht ist es daher folgerichtig, dass die Mie...mehr

Robert C. Prätzler / Reglindis Müller-Adams[*] Die Betriebskostenabrechnung ist oft Anlass von Diskussionen zwischen Vermietern und Mietern, aber auch zwischen Verkäufern und Erwerbern von Immobilien. Neben primär mietrechtlichen Punkten wie der grundsätzlichen Umlagefähigkeit bestimmter Kosten geht es dabei häufig um die korrekte umsatzsteuerliche Behandlung. Mit solchen um...mehr

1. Betriebskostenabrechnung zwischen Vermieter und Mieter Wegen seiner deutlich engeren Auslegung der von der grundsätzlichen Umsatzsteuerfreiheit bezüglich Grundstücksvermietungen umfassten Nebenleistungen hat der EuGH mit seinem im Jahre 2015 Urteil ergangenen Urteil Wojskowa Agencja Mieszkaniowa w Warszawie (WAM)[16] einiges Aufsehen erregt. Das vorlegende polnische Gericht...mehr

Wegen seiner deutlich engeren Auslegung der von der grundsätzlichen Umsatzsteuerfreiheit bezüglich Grundstücksvermietungen umfassten Nebenleistungen hat der EuGH mit seinem im Jahre 2015 Urteil ergangenen Urteil Wojskowa Agencja Mieszkaniowa w Warszawie (WAM)[16] einiges Aufsehen erregt. Das vorlegende polnische Gericht fragte u.a. an, ob die eine Vermietungsleistung begleite...mehr

Die Betriebskostenabrechnung ist oft Anlass von Diskussionen zwischen Vermietern und Mietern, aber auch zwischen Verkäufern und Erwerbern von Immobilien. Neben primär mietrechtlichen Punkten wie der grundsätzlichen Umlagefähigkeit bestimmter Kosten geht es dabei häufig um die korrekte umsatzsteuerliche Behandlung. Mit solchen umsatzsteuerlichen Aspekten beschäftigen wir uns ...mehr

Robert C. Prätzler / Reglindis Müller-Adams[*] Die Betriebskostenabrechnung ist oft Anlass von Diskussionen zwischen Vermietern und Mietern, aber auch zwischen Verkäufern und Erwerbern von Immobilien. Neben primär mietrechtlichen Punkten wie der grundsätzlichen Umlagefähigkeit bestimmter Kosten geht es dabei häufig um die korrekte umsatzsteuerliche Behandlung. Mit solchen ums...mehr

Gehen im Rahmen von Immobilienverkäufen auch Mietverträge auf den Erwerber über, der diese weiterführt, liegt grundsätzlich eine nicht umsatzsteuerbare Geschäftsveräußerung im Ganzen[13] vor.[14] Die Parteien vereinbaren in der Regel, dass der Erwerber die Betriebskostenabrechnung gegenüber den Mietern für das am Übergangstag laufende Kalenderjahr übernimmt und die bis zum Ü...mehr

Nicht zuletzt bedingt dadurch, dass unter bestimmten Voraussetzungen auf die grundsätzliche Umsatzsteuerfreiheit von Grundstücksvermietungen verzichtet kann, sind bei Betriebskostenabrechnungen umsatzsteuerliche Aspekte zu beachten. Da die Finanzverwaltung den Nebenleistungsbegriff in Bezug auf Grundstücksvermietungen noch eher weit auslegt, werden Betriebskosten auch unter ...mehr

Geht man dem EuGH folgend bei Versorgungsleistungen regelmäßig von selbständigen Hauptleistungen des Vermieters aus, stellt sich die Frage, inwieweit diese sinnvollerweise überhaupt in die interne Abrechnung der Betriebskosten zwischen Veräußerer und Erwerber einer vermieteten Immobilie einbezogen werden sollten. Wohnungsmieter verfügen in der Regel über einen eigenen Stroman...mehr