Fachbeiträge & Kommentare zu Eigentümerversammlung

Zwar findet eine allgemeine Inhaltskontrolle der Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung regelmäßig nicht statt. Zwingende gesetzliche Regelungen können allerdings nach wie vor auch durch Vereinbarung nicht ersetzt bzw. geändert werden. Grenzen setzen hier zunächst §§ 134, 138 und 242 BGB.[1] Auch spezialgesetzlich sind den Wohnungseigentümern Grenzen ihrer Vereinbarungsk...mehr

Bei der Erhaltungs- bzw. Instandhaltungsrücklage handelt es sich um zweckgebundenes Sondervermögen der Eigentümergemeinschaft. Die Erhaltungsrücklage dient allein der Finanzierung von Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen. Hieran wird sich auch unter Geltung des WEMoG nichts ändern. Hier wird nur der Terminus geändert und es wird künftig in § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG n. F...mehr

Grundsätzlich kommt auch die Finanzierung einer Baumaßnahme durch Kreditaufnahme infrage. Gerade bei Maßnahmen der energetischen Modernisierung oder der privilegierten Maßnahmen des § 20 Abs. 2 WEG n. F. ist zu berücksichtigen, dass der Gesetzgeber es den Wohnungseigentümern erleichtern wollte, ihre Wohnanlage in wirtschaftlich vernünftiger Weise an die Erfordernisse der Zei...mehr

Nach § 34c Abs. 2a Satz 1 GewO sind die Wohnimmobilienverwalter verpflichtet, sich weiterzubilden. Das Gleiche gilt entsprechend für unmittelbar bei der erlaubnispflichtigen Tätigkeit mitwirkende beschäftigte Personen. Da die Weiterbildungspflicht in erster Linie den Gewerbetreibenden selbst trifft, ist zunächst der Verwalter fortbildungsverpflichtet. Bekanntlich werden die ...mehr

Selbstverständlich entspricht auch ein Beschluss über eine gemeinschaftliche Maßnahme der baulichen Veränderung lediglich dann ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn im Vorfeld der Beschlussfassung Vergleichsangebote eingeholt wurden. Angesichts der meist sehr hohen Kosten bei privilegierten Maßnahmen des § 20 Abs. 2 WEG n. F. oder auch sonstigen Maßnahmen der energetischen Moderni...mehr

Eigentümerversammlungen vollständig online durchführen zu dürfen, ist (noch) Zukunftsmusik. Bis zum Jahresende soll ein Gesetzentwurf hierzu vorliegen. In einem offenen Brief erhöhen nun Verwalter den Druck auf die Politik. Seit der WEG-Reform können die Wohnungseigentümer einzelnen Eigentümern per Mehrheitsbeschluss ermöglichen, online an (Präsenz-)Eigentümerversammlungen te...mehr

Die WEG-Verwaltung ist ein wichtiger Leistungsbereich innerhalb der immobilienwirtschaftlichen Unternehmen und setzt nicht nur tiefgehende Kenntnisse des Wohnungseigentumsrechts voraus, sondern auch umfangreiche kaufmännische Kenntnisse. Zu den wesentlichen kaufmännischen Verwaltungsaufgaben einer WEG-Verwaltung gehören insbesondere: Erstellung von Wirtschaftsplan, Jahresabre...mehr

Grundsätzlich können die Wohnungseigentümer nach § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG von den Bestimmungen des WEG abweichende Vereinbarungen treffen, soweit nicht ausdrücklich etwas anderes bestimmt ist. Abweichungen von den gesetzlichen Bestimmungen bedürfen demnach der Zustimmung aller Wohnungseigentümer. Ergänzend sieht § 10 Abs. 3 Satz 1 WEG vor, dass derartige abweichende Vereinbaru...mehr

Die Ansprüche der Gemeinschaft gegen den Schuldner im Zwangsversteigerungsverfahren müssen fällig sein. Nicht erforderlich ist demgegenüber, dass die Ansprüche auch tituliert sind, soweit die Gemeinschaft das Zwangsversteigerungsverfahren nicht selbst betreibt. Es muss also kein rechtskräftiges Urteil oder rechtskräftiger Vollstreckungsbescheid über den Anspruch vorliegen. W...mehr

Begriff Während Wohnungseigentum typischerweise zu Wohnzwecken genutzt wird, dient das Teileigentum nicht zu Wohnzwecken. Nach § 1 Abs. 6 WEG gelten die Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes entsprechend für das Teileigentum. Bezüglich der jeweiligen Nutzungsmöglichkeit der Teileigentumseinheiten kommt es maßgeblich auf deren Zweckbestimmung in der Teilungserklärung an....mehr

Hat der Verwalter Mängel erkannt, ist das weitere Vorgehen nach Art und Schwere des konkreten Mangels zu beurteilen. Erinnere: Selbstständige Vornahme ohne Beschluss nur bei Maßnahmen von untergeordneter Bedeutung Gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG ist der Verwalter berechtigt, alle Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, die von untergeordneter Bedeutung sind und die nicht z...mehr

Je nach Art und Umfang der durchzuführenden Maßnahme sind ggf. mindestens 2 Wohnungseigentümerversammlungen erforderlich. So kann zunächst eine Entscheidung über das "Ob" einer Maßnahme erforderlich sein und eine 2. Versammlung, in der über das "Wie" der Maßnahme zu entscheiden ist. Fassadensanierung Beschlussmuster: Fassadensanierung (2 Eigentümerversammlungen über "Ob" und ...mehr

Die Umwandlung von Gemeinschaftseigentum in Sondereigentum kann weder im Beschlussweg noch durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer herbeigeführt werden. Hierfür ist vielmehr eine Einigung der Wohnungseigentümer nach § 925 Abs. 1 BGB in Form der Auflassung und der Eintragung in das Grundbuch.[1] erforderlich. Achtung Unzuständigkeit der Eigentümerversammlung Ein Eigentümerbes...mehr

Eigentümergemeinschaft __________________________ Lage des Objekts ________________________________ Baujahr _________ Ggf. Foto/Abbildung: 1. Grundstück und Gebäude 1.1. Katasterangabenmehr

Werden Sanierungs- oder Modernisierungsmaßnahmen geplant, sollte die Expertise eines Energieeffizienzexperten, kurz: Energieberater, eingeholt werden. Energieberater sind in der Regel Baufachleute oder Bausachverständige, die über ein einzelnes Gewerk hinaus über sämtliche Aspekte einer energetischen Gebäudesanierung beraten können. Bundesförderung für Energieberatung für Woh...mehr

Beschlussmuster: Verwalterbudget für eigenständige Vornahme[1] TOP XX Verwalterbudget für Erhaltungsmaßnahmen Der Verwalter ist auch ohne entsprechende Beschlussfassung der Wohnungseigentümer ermächtigt, Erhaltungs- bzw. Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen namens und auf Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer in Auftrag zu geben, soweit die Maßnahme im Einze...mehr

Der Brandschutz zählt zu den elementaren Sicherheitsvorkehrungen des Bauordnungsrechts bei Wohn- und Nichtwohngebäuden. Das Bauordnungsrecht trifft Vorkehrungen für eine Ausgestaltung der (Gebäude-)Anlagen, die im Fall eines Brandes eine wirksame Personenrettung ermöglichen. § 14 MBO [1] regelt, "dass bauliche Anlagen so anzuordnen, zu errichten, zu ändern und instand zu halte...mehr

Die Verwaltung ist grundsätzlich dazu verpflichtet, Baumängel festzustellen. Werden solche erkannt, sind diese den Eigentümern mitzuteilen und es ist mittels Beschlusses eine Entscheidung der Eigentümerversammlung zum weiteren Vorgehen herbeizuführen (siehe Rechte und Pflichten des WEG-Verwalters (ZertVerwV), Kap. 3.2). Insbesondere bei umfangreicheren Sanierungs- oder Moder...mehr

Dem Zwangsverwalter steht darüber hinaus ein begrenztes Stimmrecht in der Wohnungseigentümerversammlung zu. Ein Stimmverbot des Wohnungseigentümers hat keinerlei Auswirkung auf das Stimmrecht des Zwangsverwalters, da dieser nicht Interessenvertreter des Wohnungseigentümers ist, sondern als unabhängiges Organ der Rechtspflege gilt. Praxis-Beispiel Beschränktes Stimmrecht Das KG...mehr

Begriff Die Zwangsverwaltung spielt neben einer etwaigen Zwangsvollstreckung in das unbewegliche Vermögen eines Schuldners eine nicht unerhebliche Rolle. Der Gläubiger wird hier nicht aus der Substanz eines Grundstücks bzw. einer Eigentumswohnung, sondern aus den laufenden Erträgen, wie beispielsweise den Mieteinnahmen, befriedigt. Das Eigentum an der Wohnung verbleibt dem s...mehr

Obwohl die Anzahl öffentlicher Ladepunkte stetig zunimmt, sind die Wege bis zur nächsten Ladesäule für viele Mieter und Eigentümer von Mehrfamilienhäusern oftmals noch zu weit oder die Zahl der Ladepunkte ist zu gering, um auf die Elektromobilität umzusteigen. Insbesondere für diese Zielgruppe war die Installation von eigener Ladetechnik, zum Beispiel in der Tiefgarage, bish...mehr

Auch Fehlverhalten rund um die Vorbereitung, Durchführung und Nachbereitung der Eigentümerversammlung kann einen wichtigen Grund für die fristlose Kündigung des Verwaltervertrags darstellen. Dies ist insbesondere dann der Fall, wenn er überhaupt keine Wohnungseigentümerversammlung einberuft[1]; berechtigte Anträge zur Tagesordnung ignoriert[2]; einzelne Wohnungseigentümer vorsä...mehr

Nach § 24 Abs. 3 WEG haben die Wohnungseigentümer die Möglichkeit, einen Wohnungseigentümer durch Beschluss zur Einberufung von Wohnungseigentümerversammlungen zu ermächtigen. Bedeutung hat diese seit Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 geschaffene Möglichkeit insbesondere in verwalterlosen Gemeinschaften, in denen auch ein Verwaltungsbeirat nicht bestellt ist. Die Wohnungs...mehr

Existieren weder ein Verwalter noch ein Verwaltungsbeirat, können sämtliche Wohnungseigentümer eine Eigentümerversammlung einberufen, soweit nicht von der Möglichkeit des § 24 Abs. 3 WEG Gebrauch gemacht wurde, beschlussweise einen Wohnungseigentümer zur Einberufung von Wohnungseigentümerversammlungen zu ermächtigen.[1] Durch Initiative eines Wohnungseigentümers Einer der Wohn...mehr

Anfechtung des Bestellungsbeschlusses Der Bestellungsbeschluss ist für ungültig zu erklären, wenn ein wichtiger Grund vorliegt, der gegen die Bestellung dieses Verwalters spricht. Ein solcher Grund ist zu bejahen, wenn unter Berücksichtigung aller, nicht notwendig vom Verwalter verschuldeter Umstände nach Treu und Glauben eine Zusammenarbeit mit dem gewählten Verwalter unzumu...mehr

Wollen die Wohnungseigentümer den Verwalter abberufen, bedarf es einer entsprechenden Beschlussfassung. Diese Beschlussfassung kann entweder in einer Eigentümerversammlung erfolgen oder im Umlaufverfahren des § 23 Abs. 3 Satz 1 WEG. Teilnahmerecht des Verwalters? Soll der Verwalter abberufen werden, wurde nach der noch vor dem Inkrafttreten des WEMoG geltenden Rechtslage dem ...mehr

Zunächst ist zu beachten, dass die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums nicht Sache des einzelnen Wohnungseigentümers ist, sondern diese vielmehr der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer obliegt. Vor Klageerhebung muss sich also der betreffende Wohnungseigentümer zunächst an die übrigen Wohnungseigentümer wenden, um einen Beschluss über die gewünschte Maßnahme herbeizu...mehr

In seiner Klage sollte sich der Wohnungseigentümer nicht lediglich darauf beschränken, die Abberufung des bisherigen Verwalters herbeizuführen. Zur Vermeidung einer verwalterlosen Zeit sollte er vielmehr auch die Bestellung eines neuen Verwalters durch das Gericht beantragen. Hierbei kann er ein von ihm favorisiertes Unternehmen bereits im Klageantrag benennen. Hilfsweise so...mehr

Von erheblicher praktischer Bedeutung ist § 24 Abs. 7 Satz 7 WEG. Hiernach ist der Verwalter verpflichtet, Eintragungen, Vermerke und Löschungen unverzüglich zu erledigen und mit Datum zu versehen. Unverzüglich handelt nach § 121 Abs. 1 Satz 1 BGB nur, wer "ohne schuldhaftes Zögern" tätig wird. Der Verpflichtete muss also sofort handeln, es sei denn, er ist aus von ihm nicht...mehr

Bei einer Erst- bzw. Neubestellung des Verwalters müssen zwingend Vergleichsangebote mehrerer Verwalter eingeholt werden. Daneben müssen auch Verwaltervertragsentwürfe vorliegen und die Erklärung der Verwalterunternehmen, die Verwaltung tatsächlich übernehmen zu wollen. Vergleichsangebote Wie allgemein bei Maßnahmen, die zu einem größeren Kostenaufwand der Wohnungseigentümer f...mehr

Wenngleich zur Verwalterbestellung die einfache Mehrheit erforderlich ist, genügt die relative Stimmenmehrheit dann nicht, wenn die Wohnungseigentümer über mehrere Bewerber gleichzeitig abstimmen.[1] Stellen sich mehrere Personen für das Amt des Verwalters zur Wahl, muss über jede Person abgestimmt werden, sofern nicht ein Bewerber bereits die absolute Mehrheit erreicht und ...mehr

Die Abberufung des Verwalters kann grundsätzlich im Verfahren des § 23 Abs. 3 Satz 1 WEG durch sog. Umlaufbeschluss erfolgen. Die Initiative zur entsprechenden Beschlussfassung kann von jedem Wohnungseigentümer ausgehen. Zu beachten ist allerdings, dass ein Beschluss im Umlaufverfahren nur dann zustande kommt, wenn sämtliche im Grundbuch eingetragenen Wohnungseigentümer - we...mehr

Folgende Pflichtverletzungen des Verwalters können schließlich ebenfalls die außerordentliche Kündigung des Verwaltervertrags begründen: Er führt für die Gemeinschaft ein offenes Treuhandkonto mit ihm als Kontoinhaber, er entnimmt unberechtigt eine ungenehmigte Ausgleichszahlung und führt die Beschluss-Sammlung nicht ordnungsgemäß.[1] Er sorgt trotz entsprechender Beschlussfas...mehr

Der fristlosen Kündigung des Verwaltervertrags kann auch die Wiederbestellung des Verwalters entgegenstehen. Grundsätzlich kann freilich auch der wiederbestellte Verwalter nach erfolgter Wiederbestellung jederzeit grundlos von seinem Amt abberufen werden. Allerdings ist dieser Aspekt wiederum von der fristlosen Kündigung des Verwaltervertrags zu trennen. Voraussetzung für di...mehr

Nach der insoweit maßgeblichen Bestimmung des § 26 Abs. 2 Satz 2 WEG darf die Wiederbestellung frühestens ein Jahr vor Ablauf des Bestellungszeitraums erfolgen. Wird die Wiederbestellung des Verwalters entgegen den gesetzlichen Vorgaben länger als ein Jahr vor Ablauf der Bestellungszeit vorgenommen, so ist der entsprechende Eigentümerbeschluss nichtig.[1] Berechnungsbeispiel...mehr

Da die Abberufung des Verwalters ohnehin jederzeit grundlos möglich ist und ein wichtiger Grund gerade nicht vorliegen muss, wird man für die Berechtigung der fristlosen Kündigung des Verwaltervertrags ein Abmahnerfordernis nicht annehmen können. Ohnehin gilt auch im Wohnungseigentumsrecht der Grundsatz des § 626 BGB, dass eine Abmahnung entbehrlich ist, wenn das Vertrauensv...mehr

Ein wichtiger Grund für die Abberufung des Verwalters lag nach § 26 Abs. 1 Satz 4 WEG a. F. auch dann vor, wenn die von ihm geführte Beschluss-Sammlung fehlerhaft oder unvollständig ist. Zwar stellte nicht jeder Fehler beim Führen der Beschluss-Sammlung einen wichtigen Grund im Sinne des § 26 Abs. 1 Satz 4 WEG a. F. dar.[1] Allerdings obliegt die Beurteilung, ob das Kriteriu...mehr

Der Verwalter sollte sich ohnehin darauf beschränken, entsprechende Zahlungsklage zu erheben. Im Rahmen dieser Klage wird dann inzidenter geprüft, ob die Kündigung wirksam oder wegen des Fehlens eines wichtigen Grundes unwirksam ist. Zeitnahe Geltendmachung Auch wenn die Zahlungsklage zeitlich unbefristet erhoben werden kann, sollte sich der Verwalter nicht allzu viel Zeit las...mehr

Trennungstheorie: Bestellung und Verwaltervertrag Nach der herrschenden Trennungstheorie ist das organschaftliche Bestellungsverhältnis des Verwalters vom Vertragsverhältnis mit der Eigentümergemeinschaft zu unterscheiden. Der Beschluss über die Abberufung des Verwalters führt also nicht automatisch auch zur Beendigung des Verwaltervertrags. Insbesondere die Abberufung des Ve...mehr

Im Rahmen der Verwalterbestellung wird in aller Regel mit dem bestellten Verwalter auch ein Verwaltervertrag abgeschlossen und hierüber Beschluss gefasst.[1] Darüber, ob dies zwingend erforderlich ist oder nicht, besteht in der Rechtsprechung Streit.[2] Die herrschende Trennungstheorie zugrunde gelegt, müssten die Wohnungseigentümer den Verwalter auch bestellen können, ohne e...mehr

Die Wiederbestellung des Verwalters kann entweder durch Versammlungsbeschluss erfolgen oder durch einen Beschluss im Umlaufverfahren des § 23 Abs. 3 WEG. Freilich wird ein bestellter Verwalter von sich aus niemals seine Wiederbestellung durch Umlaufbeschluss initiieren. Enthält sich auch nur ein Wohnungseigentümer oder nimmt er an der Beschlussfassung nicht teil, ist der Bes...mehr

In aller Regel erfolgt die Abberufung des Verwalters durch Beschlussfassung in einer Eigentümerversammlung. Für die Abberufung des Verwalters genügt grundsätzlich ein einfacher Mehrheitsbeschluss – nach § 25 Abs. 1 WEG die Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Insoweit ist insbesondere zu beachten, dass die Wohnungseigentümerversammlung seit Inkrafttreten des WEMoG bereits dann ...mehr

Im Rahmen der konkreten Beschlussfassung über die Bestellung des Verwalters ist bei mehreren Kandidaten zunächst durch unverbindliche Beschlussanträge zu ermitteln, auf welchen Verwalter die meisten Stimmen entfallen. Sodann wird dieser Verwalter förmlich durch Beschlussfassung zum Verwalter bestellt. Entsprechendes sollte in der Versammlungsniederschrift dokumentiert werden...mehr

Regelfall der Erstellung oder Ergänzung einer Hausordnung ist eine entsprechende Beschlussfassung der Eigentümerversammlung. Der Verwalter nimmt einen entsprechenden Antrag auf die Tagesordnung und lässt die Eigentümer darüber entscheiden, ob bestimmte Themen in die Hausordnung aufgenommen werden. Gründe, die für und gegen einen Antrag sprechen, können in der Eigentümerversa...mehr

Eine Änderung der dinglichen Zuordnung der Pkw-Abstellplätze betrifft den Kernbereich des Sondereigentums und ist daher der Beschlusskompetenz der Eigentümerversammlung entzogen.[1] So also etwa in der Teilungserklärung die Kfz-Stellplätze bestimmten einzelnen Sondereigentumseinheiten zugeordnet sind, können diese nicht durch Beschluss anderen Sondereigentumseinheiten zugeor...mehr

Die Hausordnung muss nicht in einem einzigen Werk niedergelegt sein. Im Laufe des Bestehens einer Eigentümergemeinschaft können immer wieder Einzelbeschlüsse zu unterschiedlichen Themen gefasst worden sein, deren Summe letztlich die eigentliche Hausordnung bildet. Es kann mühsam werden, alle Hausordnungsregelungen einer Gemeinschaft zusammenzutragen. Beschlüsse bis zum 30.6....mehr

Die Wohnanlage soll mit einer Zentralschließanlage dergestalt ausgestattet werden, dass zum Öffnen und Verschließen der Eingangstür zur Wohnanlage und der jeweiligen Eingangstüren zu den Sondereigentumseinheiten nur noch ein Schlüssel benötigt wird. Zur Schaffung einer endgültigen Ermessensentscheidung der Wohnungseigentümer aufgrund gesonderter Beschlussfassung ist es erford...mehr

Begriff Es gibt zahlreiche Gründe für den Austausch der zentralen Schließanlage. Zunächst muss der jeweilige Sachverhalt genau analysiert werden, bevor über den Austausch in der Eigentümerversammlung beschlossen wird. Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung LG Hamburg, Beschluss v. 10.3.2016, 318 S 79/15: Wird der Austausch wegen eines Schlüsselverlusts erforderlich, handelt...mehr

Wegen seiner überragenden Bedeutung gerade mit Blick auf die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums kann die Bestellung eines Verwalters gemäß § 26 Abs. 5 WEG auch nicht durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer ausgeschlossen werden. Weiter zu beachten ist, dass es stets nur einen Verwalter geben kann und auch die Bestellung eines Stellvertreters des Verwalters nicht möglich...mehr

Mit der Entlastung billigen die Wohnungseigentümer die zurückliegende Amtsführung des Verwalters für den jeweils genannten Zeitraum als dem Gesetz, der Gemeinschaftsordnung und seinen vertraglichen Pflichten entsprechend. Gleichzeitig sprechen die Wohnungseigentümer dem Verwalter auf diese Weise für die künftige Verwaltertätigkeit ihr Vertrauen aus.[1] Dabei hat die Entlastu...mehr