Erhaltungsaufwand

Der Immobilienwirtschaftliche Fachausschuss (IFA) hat den Entwurf einer Neufassung der IDW Stellungnahme zur Rechnungslegung: Abgrenzung von Erhaltungsaufwand und Herstellungskosten bei Gebäuden in der Handelsbilanz (IDW ERS IFA 1 n.F.) verabschiedet.

Ungeklärt war bislang, ob nach § 82b Abs. 1 Satz 1 EStDV auf 2 bis 5 Jahre verteilte Erhaltungsaufwendungen eines Steuerpflichtigen, soweit sie bei seinem Tod noch nicht verbraucht sind, auf seine Erben übergehen und diese die Verteilung fortsetzen müssen.

Bei Versterben innerhalb des Verteilungszeitraums ist der noch nicht berücksichtigte Teil der Erhaltungsaufwendungen i.S.v. § 82b EStDV im Todesjahr als Werbungskosten abzusetzen (entgegen R 21.1 Abs. 6 Sätze 2 und 3 EStR).

Bestandskräftig, zu Unrecht als Aufwand geltend gemachte Anschaffungskosten dürfen nicht ein weiteres Mal über die Abschreibungen berücksichtigt werden. Dies hat der BFH klargestellt.

Bestandskräftig zu Unrecht als sofort abziehbarer Erhaltungsaufwand geltend gemachte Anschaffungskosten führen zu einer Minderung des AfA-Volumens und stehen insoweit einer Weiterführung der AfA entgegen.

Größere Aufwendungen für die Erhaltung von Gebäuden, die nicht zu einem Betriebsvermögen gehören und überwiegend Wohnzwecken dienen, können auf 2 bis 5 Jahre gleichmäßig verteilt werden. Doch was gilt in diesem Fall, wenn der Steuerpflichtige innerhalb des Verteilungszeitraums stirbt?

Unvermutete Aufwendungen für Renovierungsmaßnahmen, die lediglich dazu dienen, Schäden zu beseitigen, welche aufgrund des langjährigen vertragsgemäßen Gebrauchs der Mietsache durch den Nutzungsberechtigten entstanden sind, führen unter den weiteren Tatbestandsvoraussetzungen des § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG zu anschaffungsnahen Herstellungskosten.

Für die Einordnung von Aufwendungen als anschaffungsnahe Herstellungskosten nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a Satz 1 EStG ist es unerheblich, ob diese für den Steuerpflichtigen unvorhersehbar waren, ob diese im Rahmen eines Mieterwechsels angefallen sind oder ob die zugrunde liegenden Maßnahmen ein übliches Vorgehen im Rahmen der Neuvermietung darstellen.

So mancher kauft sich eine Eigentumswohnung, um sie zu vermieten und damit Rendite zu machen. Die Einkünfte daraus aber sind einkommensteuerpflichtig – und nicht alle Ausgaben, die Sie im Zusammenhang mit der Vermietung haben, können Sie im gleichen Jahr in der Steuererklärung komplett geltend machen. So dürfen anschaffungsnahe Herstellungskosten nur abgeschrieben werden. Die Rechtsprechung hat nun die Regeln dazu verschärft ‒ und die Finanzverwaltung übernimmt dies. Allerdings gibt es eine Übergangsregelung.

Bestandskräftige Einkommensteuerfestsetzungen können nach einem Urteil des FG Köln noch zugunsten der Steuerbürger geändert werden, wenn sie eine Bescheinigung der Denkmalschutzbehörde nachreichen.

Eine Übertragung verbleibender Aufwendungen nach § 82b EStDV scheidet nach Auffassung des FG Berlin-Brandenburg in Rechtsnachfolgefällen generell aus. Dies gilt insbesondere dann, wenn ein Vorbehaltsnießbraucher Erhaltungsaufwendungen trägt, im Verteilungszeitraum verstirbt und vom Grundstückseigentümer beerbt wird.

Ob vom Erblasser getragene und gem. § 82b EStDV auf mehrere Jahre verteilte größere Erhaltungsaufwendungen beim Erben als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abzugsfähig sind, soweit sie nicht beim Erblasser abgezogen wurden, ist nach Auffassung des Finanzgerichts Berlin – Brandenburg ernstlich zweifelhaft.

Das BMF hat auf ein aktuelles Urteil des BFH reagiert, wonach eine Einbauküche in einem vermieteten Immobilienobjekt ein einheitliches Wirtschaftsgut darstellt.

Eine Einbauküche mit ihren einzelnen Elementen (Spüle, Herd, Möbel, Elektrogeräte) ist ein einheitliches Wirtschaftsgut. Die Kosten für die Erneuerung sind nicht sofort als Werbungskosten abziehbar, sondern auf 10 Jahre abzuschreiben (Änderung der Rechtsprechung).

Ob Erhaltungsaufwendungen sofort abzugsfähig oder als anschaffungsnahe Herstellungskosten im Wege der Abschreibung zu berücksichtigen sind, musste das FG Düsseldorf entscheiden.

Die Einkommensteuerdurchführungsverordnung enthält ein Wahlrecht: Größere Aufwendungen für die Erhaltung von Gebäuden, die im Zeitpunkt der Leistung des Erhaltungsaufwands nicht zu einem Betriebsvermögen gehören und überwiegend Wohnzwecken dienen, können auf 2 bis 5 Jahre gleichmäßig verteilt werden. Der BFH entschied aktuell einen Fall, bei dem die Immobilie verschenkt wurde und der Verteilungszeitraum noch nicht abgeschlossen war.

Hat der Nießbraucher größere Erhaltungsaufwendungen nach § 82b EStDV auf mehrere Jahre verteilt und wird der Nießbrauch innerhalb des Verteilungszeitraums beendet, kann der Eigentümer den verbliebenen Teil der Aufwendungen nicht als Werbungskosten geltend machen. Dies hat das FG Münster entschieden.

Kaum ein gekauftes und schon mehrere Jahre altes Gebäude entspricht den Vorstellungen der neuen Eigentümer. Häufig fallen nach dem Erwerb des Gebäudes Renovierungs- und Modernisierungsaufwendungen an. 

Wird anlässlich einer Sanierungsmaßnahme die Nutzfläche - wenn auch nur geringfügig - vergrößert, liegt kein Erhaltungsaufwand, sondern eine zu nachträglichen Herstellungskosten führende Gebäudeerweiterung vor.

Aufwendungen, die durch den erstmaligen Einbau von Kabelschächten für Netzwerkkabel in ein Bürogebäude entstehen, müssen aktiviert werden. Das FG Sachsen-Anhalt argumentiert, dass es sich hierbei um Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten für eigenständige bewegliche Wirtschaftsgüter handelt.