Fachbeiträge & Kommentare zu Gemeinschaftseigentum

Obwohl die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums nach § 18 Abs. 1 WEG n. F. künftig der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer obliegt und nicht mehr den Wohnungseigentümern, obliegen Ausgestaltung und konkrete Reichweite der Verwaltung der Beschlussfassung durch die Wohnungseigentümer. Da bereits sachlogisch nur die Wohnungseigentümer Regelungen über die Benutzung des gemeinsc...mehr

Zusammenfassung Überblick Die bedeutsamste Erweiterung erfährt der Katalog der Gegenstände ordnungsmäßiger Verwaltung in § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG n. F. mit dem neuen Regelbeispiel der Bestellung eines zertifizierten Verwalters. § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG n. F. ist frühestens ab 1. Dezember 2022 anzuwenden. Auch dann steht es den Wohnungseigentümern frei, ab diesem Zeitpunkt einen Ver...mehr

mehr

WEMoG: Nutzung und Verwaltung des Gemeinschaftseigentums Neu: Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung haben neuen Standort im Gesetz Der Katalog der Maßnahmen, die per Gesetz ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen und den Rahmen für ordnungsmäßige Verwaltungsmaßnahmen vorgeben, findet sich lediglich sprachlich modifiziert nicht mehr in § 21 Abs. 2 WEG a. F., sondern künftig in §...mehr

Das WEMoG greift mit der Neuregelung in § 13 Abs. 2 WEG n. F. sinngemäß die Rechtsprechung des BGH[1] zur baulichen Veränderung des Sondereigentums auf: (2) Für Maßnahmen, die über die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung (Erhaltung) des Sondereigentums hinausgehen, gilt § 20 mit der Maßgabe entsprechend, dass es keiner Gestattung bedarf, soweit keinem der andere...mehr

In dem Recht eines Wohnungs- oder Teileigentümers, sein Sondereigentum zu vermieten, liegt auch die Befugnis, das ihm zustehende Recht auf Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums auf den Mieter zu übertragen.[1] Grundsätzlich gilt dies auch im Hinblick auf diejenigen gemeinschaftlichen Einrichtungen, die für die Nutzung des Sondereigentums nicht notwendig sind.[2] Praxi...mehr

Häufig enthalten Bauträgerverträge Klauseln, wonach die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch den Verwalter zu erfolgen hat. Bauträger ist Verwalter Setzt sich der Bauträger selbst als Erstverwalter der Wohnungseigentümergemeinschaft ein, ist eine Regelung im Bauträgervertrag, wonach die Abnahme durch den Verwalter zu erfolgen hat, per se unwirksam.[1] Bauträger entscheidet ...mehr

Zur Abnahme sind also in erster Linie die Wohnungseigentümer als Vertragspartner des Bauträgers berufen. Sie können die Abnahme persönlich erklären oder sich auch vertreten lassen. Wichtig Abnahmeerklärung eines Wohnungseigentümers: Bindung nur zwischen ihm und Bauträger Die von einem Wohnungseigentümer erklärte Abnahme des Gemeinschaftseigentums im Hinblick auf seinen Miteige...mehr

Grundsätzlich zu beachten ist zunächst, dass ein Wohnungseigentümer nicht nur Eigentümer seiner Wohnung oder Teileigentumseinheit ist, sondern darüber hinaus auch Miteigentümer des Gemeinschaftseigentums, was über seinen Miteigentumsanteil zum Ausdruck kommt. Diese Doppelstellung ist bedeutsam für die Abnahme von Sonder- und Gemeinschaftseigentum. Der Wohnungseigentümer ist ...mehr

Das Inkrafttreten des WEMoG dürfte in vielen Eigentümergemeinschaften Begehrlichkeiten dahingehend wecken, dass Bereiche, an denen bislang Sondernutzungsrechte zugunsten einzelner Sondereigentumseinheiten begründet waren, in Sondereigentum umgewandelt werden. So bereits Sondernutzungsrechte nicht durch Beschluss begründet werden können, gilt dies erst recht für Sondereigentum...mehr

Wurde das Gemeinschaftseigentum aufgrund einer unwirksamen Klausel im Bauträgervertrag abgenommen, fehlt es an einer rechtswirksamen Abnahme. Auch wenn die Wohnungseigentümer bereits in die Wohnungen eingezogen sind bzw. Teileigentümer ihre Sondereigentumseinheiten nutzen, kann in diesen Fällen auch nicht von einer konkludenten Abnahme ausgegangen werden.[1] Denn auch eine k...mehr

Eine sukzessive Abnahme des Gemeinschaftseigentums seitens der einzelnen Erwerber ist selbstverständlich nicht im Sinne des Bauträgers. Zwischen der Abnahme des Ersterwerbers und des letzten Erwerbers können Jahre liegen. Da grundsätzlich ein jeder Wohnungseigentümer Anspruch auf mängelfreies Gemeinschaftseigentum hat, kann der Bauträger daher selbst dann noch Mängelansprüch...mehr

Auch eine Klausel, wonach die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch einen vom Bauträger bestimmten Sachverständigen zu erfolgen hat, ist unwirksam. Dies auch dann, wenn die Abnahme auf Kosten des Bauträgers erfolgen soll.[1] Der Grund ist ebenso plausibel wie beim vom Bauträger eingesetzten Erstverwalter: Auch auf den Sachverständigen kann der Bauträger maßgeblich Einflus...mehr

Wesen eines Sondernutzungsrechts ist bekanntlich, dass einem Wohnungseigentümer ein bestimmter Bereich des Gemeinschaftseigentums zur ausschließlichen Nutzung zugewiesen ist und die übrigen Wohnungseigentümer von der Nutzung des betroffenen Bereichs ausgeschlossen sind. Da es sich bei den vom Sondernutzungsrecht umfassten Bereichen um Gemeinschaftseigentum handelt, sind die ...mehr

Grundsätzlich bezieht sich die Verpflichtung des Bauträgers in den jeweiligen Erwerberverträgen nicht nur auf die Errichtung der einzelnen Wohnung bzw. Sondereigentumseinheit und das im Bereich dieser Sondereigentumseinheit vorhandene Gemeinschaftseigentum, sondern auf die Errichtung des gemeinschaftlichen Eigentums insgesamt. Insofern bezieht sich die Abnahme auch nicht nur...mehr

Begriff Die Wohnungseigentümer können seit Inkrafttreten des WEMoG[1] am 1.12.2020 grundsätzlich bis zur Grenze der grundlegenden Umgestaltung der Wohnanlage[2] und der unbilligen Benachteiligung einzelner Wohnungseigentümer[3] sämtliche Maßnahmen beschließen, die über die Erhaltung des Gemeinschaftseigentums hinausgehen. Vornahmebeschlüsse nach § 20 Abs. 1 WEG sind auf Grun...mehr

Jeder Wohnungseigentümer hat zunächst die Pflicht, die in seinem Sondereigentum stehenden Gebäudeteile so zu erhalten, also instand zu halten und instand zu setzen, dass dadurch keinem der anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst. Die Pflicht zur Erhaltung besteht unabhängig davon, in welchem Zusta...mehr

Zwar obliegt die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums künftig nicht mehr den Wohnungseigentümern, sondern gemäß § 18 Abs. 1 WEG n. F. der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Dies ändert aber nichts daran, dass die einzelnen Verwaltungsmaßnahmen nach wie vor der Beschlussfassung der Wohnungseigentümer unterliegen. Den Gesetzeswortlaut einmal genauer unter die Lupe genommen,...mehr

Neu: Sondereigentum kann sich auf Außenbereiche erstrecken Gemäß § 3 Abs. 2 WEG n. F. kann sich künftig das Sondereigentum auch auf einen außerhalb des Gebäudes liegenden Teil des Grundstücks erstrecken, sofern die Wohnung oder die nicht zu Wohnzwecken dienenden Räume wirtschaftlich die Hauptsache bleiben. Dies allerdings unter der Bedingung, dass kein isoliertes Sondereigen...mehr

Was die Nutzung von Sondereigentum betrifft, haben zunächst Teilungserklärung und Aufteilungsplan grundlegende Bedeutung. Im Rahmen der Aufteilung der Wohnanlage wird nämlich in aller Regel die Zweckbestimmung der Sondereigentumseinheiten im weiteren Sinn festgelegt. Zweckbestimmung im weiteren Sinne Die Zweckbestimmung im weiteren Sinne ordnet dabei eine Sondereigentumseinhei...mehr

Zunächst richten sich Art und Umfang des konkreten Gebrauchs des Gemeinschaftseigentums nach der in der Teilungserklärung festgelegten Zweckbestimmung. Diese regelt die Nutzungsmöglichkeit des Gemeinschaftseigentums. Eine Zweckbestimmung kann insoweit für gemeinschaftliche Räume wie auch gemeinschaftliche Außenflächen getroffen werden. Praxis-Beispiel Nutzung des "Fahrradkell...mehr

Die mit einer Maßnahme der baulichen Veränderung verbundenen Kosten können zunächst keine unbillige Benachteiligung von Wohnungseigentümern zur Folge haben, da nur die bauwilligen und zustimmenden Wohnungseigentümer sowohl die Kosten der Maßnahme selbst als auch ihre Folgekosten zu tragen haben. Was bauliche Veränderungen gemäß § 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG n. F. betrifft, die...mehr

Grundsätzlich haben die Wohnungseigentümer auch die Kompetenz zur Beschlussfassung über eine ggf. langjährige Kreditaufnahme.[1] Die Kreditaufnahme kann nicht nur bei Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung infrage kommen, sondern auch bei Modernisierungsmaßnahmen.[2] Allerdings ist insoweit zu beachten, dass die Voraussetzungen des § 21 Abs. 2 WEG n. F. erfüllt sind...mehr

Mit dem Sondernutzungsrecht ist dem Wohnungseigentümer die Befugnis zum alleinigen Gebrauch eines bestimmten Teils des Gemeinschaftseigentums eingeräumt. Für die Begründung eines Sondernutzungsrechts ist maßgebend, dass ein solches neben der Zuweisung an den begünstigten Wohnungseigentümer für die übrigen Wohnungseigentümer einen vollständigen Ausschluss vom Mitgebrauch des ...mehr

Ein weiteres Regelbeispiel ordnungsmäßiger Verwaltung stellt nach der neuen Bestimmung des § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG n. F. die Bestellung eines zertifizierten Verwalters nach der ebenfalls neuen Regelung des § 26a WEG n. F. dar.[1] Die Rechtsprechung wird klären müssen, ob ein jeder Wohnungseigentümer einen Anspruch auf Bestellung eines Verwalters hat, der nach entsprechender Pr...mehr

Auch der Katalog der Maßnahmen, die per Gesetz ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen und den Rahmen für ordnungsmäßige Verwaltungsmaßnahmen vorgeben, findet sich lediglich sprachlich modifiziert nicht mehr in § 21 Abs. 2 WEG a. F., sondern künftig in § 19 Abs. 2 WEG n. F. Die gesetzliche Systematik wird hierdurch sicherlich transparenter. Eine bedeutsame Erweiterung erfährt...mehr

Wie schon nach alter Rechtslage, nennt auch § 19 Abs. 2 WEG n. F. lediglich Regelbeispiele von Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung und ist bei weitem nicht abschließend. Nach wie vor wird es zur Beantwortung der Frage, ob eine Maßnahme den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, maßgeblich auf den konkreten Einzelfall ankommen. Praxis-Beispiel Hausmeister In einer ...mehr

Im Hinblick auf eine Kreditaufnahme ist zunächst zu beachten, dass der Verwalter gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG n. F. lediglich berechtigt ist, Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, die untergeordnete Bedeutung haben. Des Weiteren ordnet die neue Bestimmung des § 9b Abs. 1 Satz 1 WEG n. F. eine Beschränkung der Vertretungsmacht des Verwalters bezüglich des Abschlusse...mehr

Überblick Die bedeutsamste Erweiterung erfährt der Katalog der Gegenstände ordnungsmäßiger Verwaltung in § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG n. F. mit dem neuen Regelbeispiel der Bestellung eines zertifizierten Verwalters. § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG n. F. ist frühestens ab 1. Dezember 2022 anzuwenden. Auch dann steht es den Wohnungseigentümern frei, ab diesem Zeitpunkt einen Verwalter zu beste...mehr

Im Zuge der ursprünglich vom Gesetzgeber angedachten Erweiterungen der Verwalterkompetenzen, die insbesondere bei den Wohnungseigentümerverbänden auf heftige Kritik gestoßen waren, waren im Gegenzug allseits Rufe nach einem Sachkundenachweis des Verwalters laut geworden. Im Rahmen des Gesetzgebungsverfahrens wurde entsprechendes dann auch von der Regierungskoalition angekünd...mehr

Gemäß § 19 Abs. 2 WEG n. F. gehören zur ordnungsmäßigen Verwaltung und Benutzung insbesondere die Aufstellung einer Hausordnung, die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums, die angemessene Versicherung des gemeinschaftlichen Eigentums zum Neuwert sowie der Wohnungseigentümer gegen Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht, die Ansammlung einer angemessenen Erhaltungs...mehr

Das WEMoG sieht in § 28 Abs. 1 Satz 1 i. V. m § 19 Abs. 1 WEG n. F. ausdrücklich die Möglichkeit der Bildung weiterer Rücklagen neben der Erhaltungsrücklage vor. In Betracht kämen hier Liquiditätsrücklagen, Rücklagen zur Finanzierung der Verteidigung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bei Beschlussklagen oder Rücklagen zur Finanzierung von Maßnahmen der baulichen Veränderu...mehr

Überblick Nach der maßgeblichen Bestimmung des § 640 Abs. 1 Satz 1 BGB ist der Besteller "verpflichtet, das vertragsmäßig hergestellte Werk abzunehmen, sofern nicht nach der Beschaffenheit des Werkes die Abnahme ausgeschlossen ist". Bei der Abnahme handelt es sich also neben der Werklohnzahlung um eine Hauptpflicht des Vertragspartners des Bauträgers. Unter der Abnahme wird "...mehr

Der Regelungsgehalt von § 16 Abs. 1 WEG wird durch das WEMoG lediglich sprachlich modifiziert. Materiell-rechtliche Änderungen ergeben sich nicht.mehr

Gemäß § 10 Abs. 6 Satz 3 HS 1 WEG a. F. und inhaltsgleich nach § 9a Abs. 2 WEG n. F. übt die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer die gemeinschaftsbezogenen Rechte der Wohnungseigentümer aus und nimmt die gemeinschaftsbezogenen Pflichten der Wohnungseigentümer wahr (sog. "geborene" Wahrnehmungsbefugnis). Eine gemeinschaftsbezogene Pflicht im Sinne dieser Vorschrift liegt nach...mehr

WEMoG: Erweiterte Kompetenzen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Verwaltung des Gemeinschaftseigentums Neu: Verwaltung obliegt der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Künftig obliegt die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums nicht mehr den Wohnungseigentümern, sondern der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Praktische Auswirkungen hat dieser Systemwechsel in erster...mehr

Als gesetzliche Verbote i. S. v. § 134 BGB gelten des Weiteren die folgenden unabdingbaren Vorschriften des WEG selbst. Hier kann also auch nicht wirksam Abweichendes in der Gemeinschaftsordnung vereinbart werden. § 5 Abs. 2 WEG: Zwingende Bestandteile des Gemeinschaftseigentums können nicht zu Sondereigentum erklärt werden Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Siche...mehr

Mustervertrag: Verwaltervertrag für Wohnungseigentum zwischen der Wohnungseigentümergemeinschaft _________-Straße ____, _____ (PLZ), ___________ (Ort) – im Folgenden als Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bezeichnet – und Frau/Herrn/Firma _____________________, vertreten durch den/die Geschäftsführer, Frau ___________ und Herrn ___________, ___________ (Straße)...mehr

Höchst umstritten ist, ob die Wohnungseigentümer in der Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung eine gemeinschaftliche Abnahme vereinbaren können. Gerade im Hinblick auf den "Nachzüglererwerb" ist es für den Bauträger von größtem Interesse, auch Erwerber an eine Abnahme des Gemeinschaftseigentums zu binden, die ihre Sondereigentumseinheit ggf. erst nach vielen Monaten od...mehr

Der Anwendungsbereich der Norm wird insoweit enger werden, als die Wohnungseigentümer künftig nur noch dann unmittelbare Individualansprüche gegen andere Wohnungseigentümer haben werden, wenn konkret ihr Sondereigentum von der Störung betroffen ist. Zumindest, was die Ansprüche wegen einer unzulässigen baulichen Veränderung des Gemeinschaftseigentums betrifft, ist die Rechts...mehr

Vor Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 konnten auf Grundlage der Bestimmung des § 21 Abs. 7 WEG a. F. "Umzugskostenpauschalen" beschlossen werden.[1] Eine entsprechende Beschlusskompetenz kennt das neue WEG nicht mehr. Altbeschlüsse über Umzugskostenpauschalen haben keine Geltung mehr; auf ihrer Grundlage können keine entsprechenden Ansprüche mehr geltend gemacht werden. D...mehr

WEMoG: Pflichten der Wohnungseigentümer Neu: Pflichten bestehen nur noch gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Im Gegensatz zu der bislang geltenden Rechtslage, wird der Anspruch künftig allein der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zugewiesen und steht nicht mehr den einzelnen Wohnungseigentümern zu. Bei Pflichtverstößen eines Wohnungseigentümers muss also die G...mehr

Insbesondere im Fall von Feuchtigkeitsschäden sollten unverzüglich Maßnahmen der Ursachenerforschung eingeleitet werden. In aller Regel wird insoweit kein Weg an einer entsprechenden Sachverständigenbegutachtung vorbeiführen. Wiederum in aller Regel zeigen sich Feuchteerscheinungen im Bereich von Sondereigentumseinheiten. Sollte Ursache für Schäden am Gemeinschaftseigentum e...mehr

Den Wohnungseigentümern kommt eine umfassende Regelungskompetenz insbesondere mit Blick auf das Führen von Hunden im Bereich des Gemeinschaftseigentums zu. So kann im Einzelfall durchaus auch ein Beschluss über die Gestattung des leinenlosen Spielens mit einem Hund auf einer gemeinschaftlichen Rasenfläche ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen.[1] Dies allerdings auch nur, w...mehr

Es bedarf keiner Diskussion darüber, dass eine Abnahme durch den Bauträger selbst ausscheidet und entsprechende Klauseln unwirksam sind.mehr

mehr

2.4.1.1 Stellplätze im Gemeinschaftseigentum Stehen Stellplätze im Gemeinschaftseigentum, haben die Wohnungseigentümer einen weiten Spielraum, Gebrauchsregelungen auf Grundlage der Bestimmung des § 19 Abs. 1 WEG zu beschließen. Insbesondere dann, wenn der Parkraum knapp ist, können die Wohnungseigentümer beschließen, dass die Stellplätze ausschließlich dem Gebrauch der Wohnun...mehr

Die alte Fassung des Wohnungseigentumsgesetzes enthielt keine Regelungen zu Maßnahmen der Barrierefreiheit. Im Zuge der WEG-Reform des Jahres 2007 hatte man bewusst von entsprechenden Regelungen abgesehen, "da insbesondere vor dem Hintergrund der Einführung des § 22 Abs. 2 WEG a. F. ausreichende Regelungsmöglichkeiten bestünden".[1] Auch der BGH ist der Auffassung, dass die ...mehr

2.4.1 Stellplatznutzung 2.4.1.1 Stellplätze im Gemeinschaftseigentum Stehen Stellplätze im Gemeinschaftseigentum, haben die Wohnungseigentümer einen weiten Spielraum, Gebrauchsregelungen auf Grundlage der Bestimmung des § 19 Abs. 1 WEG zu beschließen. Insbesondere dann, wenn der Parkraum knapp ist, können die Wohnungseigentümer beschließen, dass die Stellplätze ausschließlich ...mehr

Es dürfte zwar eine Selbstverständlichkeit sein, dass sich die Wohnungseigentümer um ihr Eigentum kümmern und den Verwalter von festgestellten Mängeln auch ohne ausdrückliche Anordnung in der Gemeinschaftsordnung informieren. Dennoch schadet eine entsprechende Regelung nicht.mehr