Fachbeiträge & Kommentare zu Gesetz

Rz. 11 Der Arbeitgeber muss die Nachweise, also sowohl die Arbeitsaufzeichnungen als auch das Verzeichnis der Arbeitnehmer, mindestens 2 Jahre aufbewahren. Die Berechnung der 2-Jahres-Frist erfolgt nach §§ 187 Abs. 1, 188 Abs. 2 BGB.[1] Da das Gesetz nicht vorschreibt, wie die Aufbewahrung zu erfolgen hat, kann der Arbeitgeber diese frei wählen, wobei entscheidend ist, dass ...mehr

Gemäß § 19 Abs. 2 WEG n. F. gehören zur ordnungsmäßigen Verwaltung und Benutzung insbesondere die Aufstellung einer Hausordnung, die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums, die angemessene Versicherung des gemeinschaftlichen Eigentums zum Neuwert sowie der Wohnungseigentümer gegen Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht, die Ansammlung einer angemessenen Erhaltungs...mehr

Nach dem Gesetz ist der Verwalter nicht verpflichtet, den Wohnungseigentümern die Versammlungsniederschriften zu übersenden. Es dürfte aber im Interesse aller Wohnungseigentümer liegen, dass ihnen diese übersandt werden. Eine entsprechende Verpflichtung des Verwalters kann durchaus in die Gemeinschaftsordnung aufgenommen werden, wenn gleichzeitig ein Sondervergütungsanspruch...mehr

WEMoG: Duldungspflichten von Mietern und sonstigen Drittnutzern Neu: Duldungspflicht von Drittnutzern bzw. Mietern § 15 WEG n. F. regelt erstmals im Wohnungseigentumsgesetz eine Duldungspflicht von Drittnutzern einer Sondereigentumseinheit. Die Duldungspflicht bezieht sich auf Erhaltungsmaßnahmen und solche, die darüber hinausgehen, also insbesondere Modernisierungsmaßnahmen...mehr

Die Beschluss-Sammlung gewährleistet, dass sich Sonderrechtsnachfolger von Wohnungseigentümern über die bestehende Rechts- bzw. Beschlusslage informieren können, da Beschlüsse zur Geltung gegen Rechtsnachfolger der Wohnungseigentümer gemäß § 10 Abs. 3 Satz 2 WEG nicht der Eintragung ins Grundbuch bedürfen. Dies gilt allerdings nach § 10 Abs. 3 Satz 1 WEG nicht für vom Gesetz...mehr

Ist ein Verwalter nicht bestellt, obliegt die Pflicht zum Führen der Beschluss-Sammlung gemäß § 24 Abs. 8 Satz 2 WEG zunächst dem Vorsitzenden der Wohnungseigentümerversammlung. Die Wohnungseigentümer können für diese Aufgabe auch einen anderen Wohnungseigentümer durch Mehrheitsbeschluss bestimmen. Soweit dieser entgegen seiner Pflicht die Beschluss-Sammlung nicht, unvollstä...mehr

Durch Gebrauchsregelung können die Wohnungseigentümer zwar die Nutzung des Sondereigentums näher ausgestalten. Weder durch Vereinbarung noch durch vereinbarte Öffnungsklauseln kann in unentziehbare und unverzichtbare Rechte der Wohnungseigentümer eingegriffen werden. Auch die elementaren Grundprinzipien des WEG unterliegen nicht der Disposition der Wohnungseigentümer. Seit In...mehr

Der Anwendungsbereich des § 43 Abs. 1 Satz 2 WEG n. F. bezüglich Klagen Dritter gegen die Wohnungseigentümer, wird nur noch den Fall der unmittelbaren Teilhaftung der Wohnungseigentümer für Verbindlichkeiten außenstehender dritter Gläubiger gemäß § 9a Abs. 4 Satz 1 WEG n. F. umfassen. In diesem Fall ist der Gerichtsstand des § 43 Abs. 1 Satz 2 WEG n. F. aber nach wie vor auc...mehr

Gemäß § 14 Abs. 1 Nr. 1 WEG n. F. ist jeder Wohnungseigentümer der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gegenüber verpflichtet, die gesetzlichen Regelungen, Vereinbarungen und Beschlüsse einzuhalten – insbesondere beschlossene Hausordnungen. Diese Bestimmung wird die derzeit geltende und modifiziert lautende Regelung in § 15 Abs. 3 WEG a. F. ablösen, wonach "jeder Wohnungseige...mehr

Soweit die Verwaltungsbeiräte für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer anstelle des Verwalters gemeinsam handeln, sind sie ein Organ der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Umstritten ist, ob dies auch dort gilt, wo nicht alle Verwaltungsbeiräte handeln können. Nach hier vertretener Ansicht sind dann nur die Verwaltungsbeiräte als Organ der Gemeinschaft der Wohnungseigen...mehr

Bezüglich der Definition und Reichweite des Gemeinschaftseigentums erfolgt in § 1 Abs. 5 WEG n. F. lediglich eine sprachliche Anpassung aufgrund weiterer durch das WEMoG geplanter Änderungen bezüglich des Sondereigentums.mehr

Ist mit der baulichen Veränderung kein über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinausgehender Nachteil für die Wohnungseigentümer verbunden und besteht auch nicht die konkrete Gefahr eines derartigen Nachteils, hat der bauwillige Wohnungseigentümer einen Anspruch auf Gestattung der Maßnahme durch Beschluss nach § 20 Abs. 3 WEG n. F. Auch wenn mit der b...mehr

Zwar findet eine allgemeine Inhaltskontrolle der Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung regelmäßig nicht statt. Zwingende gesetzliche Regelungen können allerdings nach wie vor auch durch Vereinbarung nicht ersetzt bzw. geändert werden. Grenzen setzen hier zunächst §§ 134, 138 und 242 BGB.[1] Auch spezialgesetzlich sind den Wohnungseigentümern Grenzen ihrer Vereinbarungsk...mehr

Wesentliches Herzstück der WEG-Reform ist die teilweise Neuregelung des Rechts der baulichen Veränderung. Bisher in § 22 WEG a. F. geregelt, werden sich künftig die einschlägigen Vorschriften in §§ 20 f. WEG n. F. finden. § 20 WEG n. F. wird insoweit die baulichen Maßnahmen selbst regeln, § 21 WEG n. F. die Verteilung ihrer Kosten.mehr

Überblick Gemäß § 29 Abs. 2 Satz 1 WEG n. F. unterstützt und überwacht der Verwaltungsbeirat den Verwalter bei der Durchführung seiner Aufgaben. Die Ergänzung des Gesetzeswortlauts um die "Überwachung" des Verwalters wurde auf Empfehlung des Rechtsausschusses in das Gesetz aufgenommen.[1] Nach Auffassung des Gesetzgebers wird damit der gestiegenen Bedeutung der Rolle des Verw...mehr

Gemäß § 554 Abs. 1 Satz 3 BGB n. F. kann sich der Mieter im Zusammenhang mit der baulichen Veränderung zur Leistung einer besonderen Sicherheit verpflichten. Gegenüber der bisherigen Regelung des § 554a Abs. 2 BGB a. F. bringt das WEMoG eine gewisse Unschärfe mit sich. Nach derzeit noch geltender Rechtslage kann der Vermieter seine Zustimmung zu einer privilegierten Maßnahme...mehr

Wie nach bisheriger Rechtslage auch, können die Wohnungseigentümer jede Art der baulichen Veränderung mehrheitlich beschließen. Derzeit stellt das Gesetz noch auf das Zustimmungserfordernis sämtlicher über das Maß des § 14 Nr. 1 WEG a. F. beeinträchtigten Wohnungseigentümer ab. Dennoch ist den Wohnungseigentümern eine grundsätzliche Beschlusskompetenz eingeräumt, weshalb man...mehr

Mit Blick auf spezifizierte Öffnungsklauseln ist zunächst von erheblicher Bedeutung, dass Beschlüsse nichtig sind, wenn sie sich nicht mehr im Rahmen der vorgegebenen Konkretisierung halten. Praxis-Beispiel Beispiel Erlaubt die Öffnungsklausel die mehrheitliche Beschlussfassung über eine Abänderung des vereinbarten Kostenverteilungsschlüssels, können die Wohnungseigentümer ein...mehr

Neu: Verwalter haben kein Anfechtungsrecht mehr "Das Gericht kann auf Klage eines Wohnungseigentümers einen Beschluss für ungültig erklären …" § 44 Abs. 1 WEG n. F. bringt damit deutlich zum Ausdruck: Ein Verwalter hat kein eigenes Recht mehr zu einer Beschlussanfechtung oder Erhebung einer Nichtigkeitsklage. Bereits nach bisheriger Rechtslage hat ein Verwalter lediglich ein ...mehr

Wurde der Werkvertrag vor dem 1. Januar 2018 geschlossen, ist § 640 Abs. 1 Satz 3 BGB a. F. mit folgendem Wortlaut maßgeblich: "Der Abnahme steht es gleich, wenn der Besteller das Werk nicht innerhalb einer ihm vom Unternehmer bestimmten angemessenen Frist abnimmt, obwohl er dazu verpflichtet ist." Voraussetzung der fiktiven Abnahme ist also, dass der Unternehmer dem Bestelle...mehr

Nach bisheriger Rechtslage hat jeder Wohnungseigentümer einen Individualanspruch gegen einen anderen Wohnungseigentümer auf Unterlassung einer zweckbestimmungswidrigen Nutzung des Sondereigentums. Dieser Anspruch resultiert bislang aus § 15 Abs. 3 WEG a. F. i. V. m. § 1004 Abs. 1 BGB. Der Unterlassungsanspruch wird sich künftig aus § 14 Abs. 1 Nr. 1 WEG n. F. i. V. m. § 1004 ...mehr

§ 29 Abs. 1 Satz 1 WEG n. F. stellt klar, dass nur "Wohnungseigentümer" zum Mitglied des Verwaltungsbeirats bestellt werden können. Dies korrespondiert mit dem Wortlaut des § 29 Abs. 1 Satz 2 WEG a. F., wonach der Verwaltungsbeirat "aus einem Wohnungseigentümer als Vorsitzenden und zwei weiteren Wohnungseigentümern als Beisitzern besteht". Das Gesetz sieht also nach wie vor ...mehr

Neu: Haftung des unentgeltlich tätigen Beiratsmitglieds nur bei Vorsatz und grober Fahrlässigkeit § 29 Abs. 3 WEG n. F. sieht vor, dass die Mitglieder des Verwaltungsbeirats nur Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit zu vertreten haben, wenn sie unentgeltlich tätig sind. Mit dieser Haftungsbeschränkung soll die Bereitschaft der Wohnungseigentümer gefördert werden, sich unentgeltli...mehr

Auch bei noch so geordneten Finanzverhältnissen kann es vorkommen, dass zuverlässige Wohnungseigentümer einmal in finanzielle Engpässe geraten. Soweit diese kurzfristig sind und abzusehen ist, dass sich die finanzielle Lage des Wohnungseigentümers verbessern wird, dürfte es nicht im Interesse der Gemeinschaft liegen, im Fall des Verzugs mit Hausgeldern oder Beiträgen zu eine...mehr

Einschneidendste Änderungen bringt das WEMoG hinsichtlich der Änderung einer Verteilung der Kosten von Erhaltungsmaßnahmen, die derzeit noch als Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung bezeichnet werden. Einzelfallregelung § 16 Abs. 4 WEG a. F. erlaubt bislang eine Kostenverteilungsänderung lediglich im konkreten Einzelfall einer Maßnahme der Instandhaltung oder Instan...mehr

Nach § 34c Abs. 2a Satz 1 GewO sind die Wohnimmobilienverwalter verpflichtet, sich weiterzubilden. Das Gleiche gilt entsprechend für unmittelbar bei der erlaubnispflichtigen Tätigkeit mitwirkende beschäftigte Personen. Da die Weiterbildungspflicht in erster Linie den Gewerbetreibenden selbst trifft, ist zunächst der Verwalter fortbildungsverpflichtet. Bekanntlich werden die ...mehr

Vorteile Vorteile bietet der Verbandsprozess in mehrfacher Hinsicht: Die Finanzierung der Verfahrenskosten ist unproblematisch Da das Beschlussmängelverfahren nach künftigem Recht ein Verbandsprozess ist, steht zur Finanzierung der Verteidigung gegen die Beschlussklagen das gemeinschaftliche Vermögen zur Verfügung. Da auch der klagende Wohnungseigentümer weiterhin als Mitglied ...mehr

Praxis-Beispiel Die Schwimmhalle Beschli...mehr

§ 16 Abs. 3 WEG a. F. ermöglicht die Änderung des gesetzlichen oder abweichend hiervon vereinbarten Kostenverteilungsschlüssels für Betriebs- und Verwaltungskosten. Ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht hiernach eine Änderung, die sich an den Maßstäben des Verbrauchs oder der Verursachung orientiert. Bezüglich des Begriffs der "Betriebskosten" verweist § 16 Abs. 3 WEG a. F. ...mehr

Rz. 6 Der Arbeitgeber ist nach dem Wortlaut des § 16 Abs. 2 Satz 1 Halbsatz 1 ArbZG verpflichtet, die über die werktägliche Arbeitszeit des § 3 Satz 1 ArbZG hinausgehende Arbeitszeit der einzelnen Arbeitnehmer aufzuzeichnen, also nur jene Arbeitszeit, die über 8 Stunden hinausgeht. Nach Sinn und Zweck der Regelung (vgl. oben Rz. 2) ist eine nur geringfügige Überschreitung an...mehr

WEMoG: Entstehung der Wohnungseigentümergemeinschaft Neu: "Ein-Personen-Gemeinschaft" § 9a Abs. 1 Satz 2 WEG n. F.: "Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer entsteht mit Anlegung der Wohnungsgrundbücher; dies gilt auch im Fall des § 8". Mit dieser Vorschrift wird das über die letzten Jahrzehnte von Literatur und Rechtsprechung geschaffene Rechtsinstitut der "werdenden Eigentüm...mehr

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Die elektronische Teilnahme der Wohnungseigentümer an der Eigentümerversammlung muss berücksichtigen, dass die auf elektronischem Weg teilnehmenden Wohnungseigentümer "sämtliche oder einzelne Rechte" ausüben können. Die typischen und unentziehbaren Rechte der Wohnungseigentümer neben dem Teilnahmerecht, stellen das Rederecht, das Fragerecht und bis auf die eng umgrenzten Fälle ...mehr

Neu: Abberufung des Verwalters ist jederzeit möglich Einschneidende Änderungen wird es für die Abberufung des Verwalters geben. Die Abberufung kann nach § 26 Abs. 3 Satz 1 i. V. m. Abs. 5 WEG n. F. nicht mehr an das Vorliegen eines wichtigen Grundes geknüpft werden. Die Wohnungseigentümer sollen sich also leichter vom Verwalter trennen können, wenn sie mit seiner Tätigkeit n...mehr

Jeder Wohnungseigentümer ist verpflichtet, für die Einhaltung der ihm selbst obliegenden Pflichten durch Personen zu sorgen, die seinem Hausstand oder Geschäftsbetrieb angehören oder denen er sonst die Benutzung der im Sonder- oder Miteigentum stehenden Grundstücks- oder Gebäudeteile überlässt. Kein Eigentümer kann sich also durch Überlassung des Sondereigentums an einen Dri...mehr

Ausgehend vom Sinn einer Schätzung, nämlich die konkreten Besteuerungsgrundlagen zu ermitteln, unterscheidet man grundsätzlich zwischen einer Vollschätzung und Teil- bzw. Ergänzungsschätzungen. Welche Schätzungsart im Einzelfall zutreffend ist, bestimmt sich nach den aktuellen Erkenntnissen des FA. Bei einer Vollschätzung werden alle Besteuerungsgrundlagen einer bestimmten Pe...mehr

"Was zu vereinbaren ist, kann nicht beschlossen werden, solange nicht vereinbart ist, dass dies auch beschlossen werden darf." Das vom BGH am 20.9.2000 proklamierte Ende der Zitterbeschlüsse hatte die Bedeutung vereinbarter Öffnungsklauseln in ein ganz besonderes Licht gerückt. Vereinbarte Öffnungsklauseln verleihen den Wohnungseigentümern allerdings lediglich eine entspreche...mehr

Auch der Regelungsgehalt des § 43 Abs. 2 Nr. 3 WEG n. F. stimmt überwiegend mit § 43 Nr. 3 WEG a. F. überein. Gegenüber der bisherigen Regelung in § 43 Nr. 3 WEG a. F. wird lediglich der Satzteil "bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums" nicht übernommen. Nach Auffassung des Gesetzgebers folgt bereits aus dem Tatbestandsmerkmal "Verwalter", dass die Vorschrift nu...mehr

Nach dem Wortlaut des Gesetzes ist der Vermögensbericht nach Ablauf eines Kalenderjahres zu erstellen. Stichtag des Vermögensberichts ist zwar der Ablauf des Kalenderjahres, also der 31. Dezember eines jeden Jahres, allerdings ist hiermit noch nichts darüber ausgesagt, wann die Pflicht zur Erstellung des Vermögensberichts entsteht. Mit guten Argumenten wird man hier sicherli...mehr

Überblick § 28 WEG a. F., der derzeit Regelungen zum Wirtschaftsplan, der Jahresabrechnung und der Rechnungslegung enthält, ist grundlegend reformiert worden. Der Gesetzgeber hatte insoweit folgende Aspekte im Auge: Die Vorschriften sollen klarer gefasst werden, sodass die wesentlichen Inhalte von Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung dem Wortlaut des Gesetzes entnommen werden...mehr

Rz. 1 § 16 Abs. 1 ArbZG verpflichtet den Arbeitgeber zunächst, einen Abdruck der maßgeblichen arbeitszeitrechtlichen Bestimmungen an geeigneter Stelle im Betrieb zur Einsichtnahme auszulegen oder auszuhängen. Dies soll den Arbeitnehmern ermöglichen, die für sie geltenden Schutzbestimmungen an geeigneter Stelle im Betrieb kennenzulernen.[1] Rz. 2 Nach § 16 Abs. 2 ArbZG ist der...mehr

Eine Gemeinschaftsordnung ist für das Entstehen bzw. die Begründung einer Wohnungseigentümergemeinschaft nicht erforderlich, insoweit bedarf es lediglich einer Teilungserklärung nach § 8 WEG oder eines Teilungsvertrags nach § 3 WEG. In der Praxis ist die Gemeinschaftsordnung meist Bestandteil der Teilungserklärung bzw. des Teilungsvertrags. Zu berücksichtigen ist dabei stets...mehr

In vielen Fällen enthalten Teilungserklärungen bzw. Gemeinschaftsordnungen eine Bestimmung, wonach für die Erteilung der Vollmacht die Schriftform vorgeschrieben ist. Ob solche Vereinbarungen auch nach Inkrafttreten des WEMoG ihre Gültigkeit behalten werden, lässt sich dem Gesetzentwurf und seiner Begründung nicht eindeutig entnehmen; siehe hierzu sogleich unten. Alte Rechtsl...mehr

Die Anfechtungsklage gegen einen Negativbeschluss muss nach derzeitiger Rechtslage nicht mit einem Verpflichtungsantrag verbunden werden. Sie kann auch isoliert geführt werden.[1] Grundsätzlich könnte sich der in o.g. Beispielsfall beschriebene gehbehinderte Wohnungseigentümer darauf beschränken, lediglich den Negativbeschluss anzufechten. Nach künftiger Rechtslage bedarf es...mehr

Bekanntlich richtet sich die Antwort auf die Frage nach der Anfechtbarkeit oder Nichtigkeit eines Beschlusses, der auf Grundlage des Gesetzes gefasst werden soll, danach, ob den Wohnungseigentümern eine entsprechende Beschlusskompetenz eingeräumt ist und wie weit diese Kompetenz reicht. Werden die Grenzen der eingeräumten Beschlusskompetenz eingehalten, ist ein auf Grundlage...mehr

In der Versammlung ist der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats – bestimmen die Wohnungseigentümer keine andere Person – als Ladender der "geborene" Versammlungsleiter. Als solcher eröffnet er die Versammlung, kann sie, sind nicht alle Tagesordnungspunkte "abgearbeitet", vertagen (= Tag und Ort bestimmen, an dem die Versammlung fortgesetzt wird) und sie auch unterbrechen. Hinw...mehr

Die Regelung des § 640 Abs. 2 BGB hat in seiner seit 1. Januar 2018 geltenden Fassung zunächst folgenden Wortlaut: "Als abgenommen gilt ein Werk auch, wenn der Unternehmer dem Besteller nach Fertigstellung des Werks eine angemessene Frist zur Abnahme gesetzt hat und der Besteller die Abnahme nicht innerhalb dieser Frist unter Angabe mindestens eines Mangels verweigert hat. I...mehr

Mustervertrag: Verwaltervertrag für Sondereigentum mit Verwaltervollmacht zwischen Frau/Herrn/Firma _____________________ – im Folgenden als Eigentümer bezeichnet – und Frau/Herrn/Firma _____________________, vertreten durch den/die Geschäftsführer, Frau ___________ und Herrn ___________, ___________ (Straße), _____ (PLZ), ___________ (Ort) – im Folgenden als Ver...mehr

Mustervertrag: Mietvertrag über Eigentumswohnung Zwischen undmehr

Mustervertrag: Verwaltervertrag für Wohnungseigentum zwischen der Wohnungseigentümergemeinschaft _________-Straße ____, _____ (PLZ), ___________ (Ort) – im Folgenden als Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bezeichnet – und Frau/Herrn/Firma _____________________, vertreten durch den/die Geschäftsführer, Frau ___________ und Herrn ___________, ___________ (Straße)...mehr