Fachbeiträge & Kommentare zu Jahresabrechnung

Leitsatz Kein Bereicherungsrückforderungsanspruch eines einzelnen Eigentümers gegen die Gemeinschaft außerhalb einer Abrechnung Normenkette § 28 WEG Kommentar Dem Eigentümer ist es verwehrt, etwaige Rückforderungsansprüche gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft (z. B. wegen Überzahlung) außerhalb der Abrechnung der Wirtschaftsperiode zu verfolgen. Insoweit steht das Inne...mehr

Leitsatz Ein Verschulden des Versorgungsunternehmens oder des mit der Ablesung der Messdaten und Herstellung einer verbrauchsorientierten Abrechnung beauftragten anderen Unternehmens fällt dem Verwalter nicht zur Last. Das Versorgungs- oder Abrechnungsunternehmen wird nicht als Erfüllungsgehilfe des Verwalters (§ 278 BGB), sondern auf der Grundlage eines mit der Wohnungseige...mehr

Leitsatz Berechtigter Kostenerstattungsanspruch gegen die Gemeinschaft für bisher eigenständig verauslagte Instandsetzungskosten (hier: am Balkongemeinschaftseigentum) sowie ungültiger "abändernder Zweitbeschluss" (Verletzung des Grundsatzes notwendiger Gleichbehandlung der Miteigentümer) Eine Verjährungseinrede (im Sinne einer "Wagenburg-Mentalität") verstößt gegen Rücksicht...mehr

Leitsatz Der Verwalter ist als Vertreter von Wohnungseigentümern von der Abstimmung über seine Entlastung entsprechend § 25 Abs. 5 WEG ausgeschlossen. Wird zugleich unter demselben Tagesordnungspunkt und in einem Verfahren über eine weitere Frage, wie zum Beispiel Jahresabrechnung, abgestimmt, so erstreckt sich der Stimmrechtsausschluss des Verwalters auch auf die Abstimmung...mehr

Leitsatz Für die nach Anordnung der Zwangsverwaltung fällig werdenden Wohngeldforderungen kann neben dem Zwangsverwalter auch der Eigentümer der zwangsverwalteten Wohnung in Anspruch genommen werden. Fakten: Die Anordnung der Zwangsverwaltung für eine Eigentumswohnung hat zur Folge, dass der Zwangsverwalter für Wohngeldansprüche, die nach Anordnung der Zwangsverwaltung fällig...mehr

Leitsatz Das statthafte Rechtsmittel gegen Entscheidungen über sofortige Beschwerden in Angelegenheiten der freiwilligen Gerichtsbarkeit ist - soweit nicht gesetzlich etwas anderes angeordnet worden ist - auch in Kostenfestsetzungsangelegenheiten die sofortige weitere Beschwerde nach §§ 27 ff. FGG und nicht die Rechtsbeschwerde nach §§ 574 ff. ZPO ist. Fakten: Die Eigentümerg...mehr

Leitsatz Quartalsabrechnungen widersprechen dem Gesetz Normenkette §§ 23 Abs. 4, 28 Abs. 3 WEG Kommentar Eine vom Verwalter vorzulegende und zu beschließende Jahresabrechnung (mit entsprechenden Einzelabrechnungen) muss gem. § 28 Abs. 3 WEG das gesamte Kalenderjahr umfassen. Legt ein Verwalter nicht eine solche Gesamtjahresabrechnung zur Beschlussfassung vor, sondern stattdess...mehr

Leitsatz Ungültiger Ermächtigungsbeschluss an den Verwaltungsbeirat, einen formelhaften Verwaltervertrag mit mehreren Klauselungültigkeiten abzuschließen Normenkette §§ 21 und 24 WEG; §§ 307, 309 Nr. 7a, 181, 195, 199 BGB Kommentar Ein Eigentümerbeschluss widerspricht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung, in dem der Verwaltungsbeirat mit dem Abschluss (nicht Aushandeln) ...mehr

Leitsatz Einsichtsrecht in Abrechnungs- und Verwaltungsunterlagen sowie eingeschränkter Anspruch auf Übersendung von Kopien Normenkette § 28 Abs. 3 WEG; § 242 BGB Kommentar Dem einzelnen Wohnungseigentümer steht ein Anspruch auf Einsichtnahme in alle der Jahresabrechnung zu Grunde liegenden Verwaltungsunterlagen zu. Die Verpflichtung des Verwalters auf Gewährung der Einsichtna...mehr

Leitsatz Wegfall des Rechtsschutzinteresses für die Anfechtung einer Wirtschaftsplanbeschlussgenehmigung nach bestandskräftiger Beschlussfassung zur Abrechnungsgenehmigung Zur Höhe der Ansammlung einer angemessenen Instandhaltungsrückstellung Grenzen der Forderung einer öffentlich beglaubigten Vollmacht im Gerichtsverfahren: Rechtsmissbrauch Erweiterung der Beschwerdebegründung...mehr

Leitsatz Anspruchsgegner für die Rückforderung zu viel bezahlter Wohngelder und damit Verfahrensbeteiligte ist regelmäßig die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als teilrechtsfähiger Verband, da diese Verbindlichkeiten das Verwaltungsvermögen betreffen. Fakten: In der Jahresabrechnung wurden einem Wohnungseigentümer aufgrund einer nur mehrheitlich beschlossenen Änderung des ...mehr

Leitsatz Anfechtung eines Negativbeschlusses auf Ablehnung einer Verwalterabberufung (Unzulässigkeit des Antrags mit Ablauf des Bestellungszeitraums) Auch korrigierte Abrechnungsunterlagen müssen den Eigentümern vor genehmigender Beschlussfassung bekannt sein Normenkette §§ 21 Abs. 4, 43 Abs. 1 Nr. 1 und 4 WEG; § 32 FGG Kommentar Ein Verfahren auf gerichtliche Abberufung des Ve...mehr

Leitsatz Bestimmt die Gemeinschaftsordnung, dass für verschiedene Gebäude einer einheitlichen Wohnungseigentümergemeinschaft die Kosten getrennt zu tragen sind, so widerspricht ein Beschluss über die Genehmigung einer Jahresabrechnung nicht ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn die Abrechnung nur den Gesamtbetrag der Instandhaltungsrücklage ausweist, solange aus der Instandhaltun...mehr

Leitsatz Ausweisung der Instandhaltungsrücklage – vor erfolgten Entnahmen – als Gesamtbetrag in der Abrechnung einer Mehrhausanlage Normenkette §§ 10, 28 WEG Kommentar Ist in der Gemeinschaftsordnung vereinbart, dass für verschiedene Gebäude einer einheitlichen Wohnungseigentümergemeinschaft die Kosten getrennt zu tragen sind, so widerspricht ein Beschluss über die Genehmigung...mehr

Leitsatz Bestandskräftig beschlossene Abrechnung mit Sonderbelastung in der Einzelabrechnung eines Eigentümers Normenkette §§ 16, 28 WEG Kommentar Die Beschlussfassung über eine Jahresabrechnung, die einem Sondereigentümer bestimmte Kostenpositionen (u.a. Gutachterhonorar) direkt und allein belastet, führt – bei zu Unrecht erfolgter Sonderbelastung – nur zu Fehlerhaftigkeit (u...mehr

Leitsatz Das Mitglied einer vor rechtlicher Invollzugsetzung bestehenden werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft behält sein eigenes Stimmrecht, wenn die Gemeinschaft rechtlich in Vollzug gesetzt wird. Fakten: Eine Wohnungseigentümerin verweigert vorliegend die Zahlung der beschlossenen Hausgelder, da sie der Auffassung ist, die entsprechende Beschlussfassung über den Wirtsc...mehr

Leitsatz Anspruchsgrundlage für Wohngeldrückstände aus Wirtschaftsplan und Abrechnung Verjährung von Wohngeldrückständen Normenkette §§ 197, 201, 222 BGB a. F.; § 195 BGB n. F.; Art. 229 § 6 EGBGB Kommentar Der Beschluss über die Jahresabrechnung ist Anspruchsgrundlage für rückständige Wohngeldzahlungen ebenso wie der bestandskräftige Beschluss über den Wirtschaftsplan. Auch de...mehr

Leitsatz Bei der Verteilung von gerichtlichen und außergerichtlichen Kosten in Wohnungseigentumsverfahren ist auf den Verteilungsmaßstab des § 16 Abs. 2 WEG zurückzugreifen; die Verteilung erfolgt demnach nicht gemäß § 100 Abs. 1 ZPO nach Kopfteilen. Fakten: Die Verteilung der gerichtlichen und außergerichtlichen Kosten in verschiedenen WE-Verfahren wurde vorliegend nach Kopf...mehr

Leitsatz Interne Aufteilung gerichtlicher und außergerichtlicher Kosten nicht nach Kopfteilen, sondern nach dem allgemeinen Verteilungsschlüssel! (Vorlage zum BGH wegen Abweichung zu OLG Düsseldorf v. 18.10.2002, 3 Wx 261/02, ZMR 2003, 228) Normenkette §§ 16 Abs. 2 und Abs. 5, 47 WEG; § 100 ZPO; § 426 BGB Kommentar Gerichtliche und außergerichtliche Kosten, die durch die Gerich...mehr

Leitsatz Spätere Korrektur der Jahresabrechnung durch Mehrheitsbeschluss Normenkette §§ 16 Abs. 2, 28 Abs. 3 und Abs. 5 WEG Kommentar Beschließen die Wohnungseigentümer, einen Gesamtbetrag wegen "doppelt abgerechneter Kosten" allgemein in den Jahresabrechnungen 1997 und 1998 den Eigentümern "gutzubuchen", diesen Betrag zunächst nach dem Ursprung auf die betroffenen Häuser und ...mehr

Leitsatz Die in einem WEG-Verfahren der Gemeinschaft entstandenen Anwaltskosten dürfen vor einer gerichtlichen Entscheidung gem. § 47 WEG in den Einzelabrechnungen quotenmäßig nur unter den Wohnungseigentümern umgelegt werden, die in diesem Verfahren als Beteiligte auf einer Seite stehen. Fakten: Der Verwalter hatte vorliegend Anwaltsgebühren aus einem noch nicht rechtskräfti...mehr

Leitsatz Verteilung und Abrechnung von Anwaltskostenvorschüssen im anhängigen Beschlussanfechtungsverfahren: Keine Umlage auf alle Eigentümer! Normenkette §§ 16 Abs. 2, 28 Abs. 3 und Abs. 5 WEG Kommentar Die in einem WEG-Verfahren der Gemeinschaft entstandenen Anwaltskosten (auch Vorschusszahlungen der auf Antragsgegnerseite stehenden restlichen Eigentümer an den beauftragten ...mehr

Leitsatz Beschlussanfechtung bei fehlerhaften Einzelabrechnungen (Sonderbelastung!) Normenkette §§ 16 Abs. 2, 28 Abs. 3 und Abs. 5 WEG Kommentar Im Verfahren der Anfechtung eines Beschlusses der Eigentümerversammlung über eine Jahresabrechnung ist auf die entsprechende konkrete Rüge des anfechtenden Eigentümers vom Gericht zu prüfen, ob in den Einzelabrechnungen die Sonderbela...mehr

Leitsatz Wichtiger Grund gegen die Wiederbestellung des Verwalters Normenkette §§ 21 Abs. 4, 23 Abs. 4, 26, 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG Kommentar Ein Eigentümerbeschluss zur Wiederwahl eines Verwalters widerspricht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn er gravierende Defizite einer Jahresabrechnung in der nachfolgenden Abrechnungsperiode nicht ausräumt und zudem die Gemeins...mehr

Leitsatz Fehlende Jahresabrechnung verbietet eine generelle Entlastung des Verwalters Zu Geschäftsordnungsbeschlüssen auf Erweiterung der Tagesordnung und zu anfechtbaren Beschlüssen unter dem TOP "Verschiedenes" Neuerrichtung einer Solaranlage als nachteilige bauliche Veränderung Haftung des Verwalters gegenüber einem einzelnen Sondereigentümer (Entsorgung Balkongeländer) Norm...mehr

Leitsatz Solange eine vollständige Jahresabrechnung nicht vorliegt, widerspricht eine Entlastung des Verwalters für Teilbereiche der Jahresabrechnung regelmäßig den Grundsätzen einer ordnungsmäßigen Verwaltung. Fakten: Ohne eine Jahresabrechnung besteht im Allgemeinen kein Anlass, dem Verwalter für einzelne Teilabschnitte seiner Tätigkeit ein besonderes Vertrauen zu bekunden....mehr

Leitsatz Ein Beschluss über die Genehmigung einer Jahresabrechnung ist auf einen Anfechtungsantrag hin für unwirksam zu erklären, wenn zuvor keine Möglichkeit bestand, in zumutbarer und ausreichender Weise auch in alle Einzelabrechnungen der anderen Wohnungseigentümer Einsicht zu nehmen. Fakten: Zur ordnungsgemäßen Abrechnung einer Wohnungseigentumsanlage zählt nicht nur eine...mehr

Leitsatz Einsichtsrecht der Eigentümer in Einzelabrechnungen Kostenentscheidung zu Lasten des Verwalters (vorliegend verneint) Normenkette §§ 28, 47 WEG; § 280 BGB Kommentar Ein Beschluss über die Genehmigung einer Jahresabrechnung ist auf Anfechtung hin für unwirksam zu erklären, wenn zuvor für den antragstellenden Eigentümer keine Möglichkeit bestand, in zumutbarer und ausrei...mehr

Leitsatz Wegen angeblich fehlerhafter Jahresabrechnungen kann kein Zurückbehaltungsrecht gegenüber laufenden Hausgeldzahlungen aufgrund eines Wirtschaftsplans geltend gemacht werden. Link zur Entscheidung OLG Frankfurt am Main, Beschluss vom 19.08.2005, 20 W 391/05mehr

Leitsatz Zu den notwendigen Bestandteilen einer Jahresabrechnung und eines Wirtschaftsplans Finanzierung von Instandsetzungsmaßnahmen durch Aufnahme von Fremddarlehen entspricht grds. nicht ordnungsgemäßer Verwaltung Abrechnungsergänzungsanspruch Normenkette §§ 21 Abs. 3, Abs. 5 Nr. 2, 4, 5 sowie 27 Abs. 1 Nr. 4 und Abs. 4 sowie 28 Abs. 1, 3 WEG Kommentar Ein ordnungsgemäßer Eig...mehr

Leitsatz Die Verteilung der Kosten eines WE-Verfahrens bei Eigentumswechsel unter Berücksichtigung der Fälligkeitstheorie Normenkette §§ 16, 47 WEG Kommentar Auch die Rechtsverfolgungskosten von WE-Verfahren sind in eine Jahresgesamtabrechnung aufzunehmen. Im Rahmen der endgültigen Verteilung dieser Kosten im Innenverhältnis zwischen den Wohnungseigentümern ist allerdings die ...mehr

Leitsatz Der Nießbraucher (früherer Eigentümer) ist nicht verfahrensantragsberechtigt Normenkette §§ 23 Abs. 4, 28 Abs. 5, 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG Kommentar Der Nießbraucher und frühere Wohnungseigentümer ist nicht berechtigt, die mit §§ 23 Abs. 4, 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG verbundenen Verfahrensrechte (hier: Anfechtung eines nach dem Verlust seiner Eigentümerstellung von der Gemeinscha...mehr

Leitsatz Der Nießbraucher und frühere Wohnungseigentümer ist nach dem Verlust seiner Eigentümerstellung nicht berechtigt, anstelle des (neuen) Eigentümers den von der Gemeinschaft gefassten Beschluss über die Genehmigung der Jahresabrechnung anzufechten. Fakten: Die frühere Eigentümerin ist nur noch als Nießbraucherin im Grundbuch eingetragen. Die Gemeinschaft beschloss unter...mehr

Leitsatz Pflicht zur Erstellung der Jahresabrechnung nach Verwalterwechsel Normenkette §§ 21 Abs. 4, 28 Abs. 3 WEG Kommentar Wechselt der Verwalter im Laufe eines Wirtschaftsjahres, hat derjenige Verwalter die Abrechnung für das vorherige Wirtschaftsjahr aufzustellen, der zum Zeitpunkt des Eintritts der Fälligkeit des Anspruchs auf Abrechnungserstellung gem. § 28 Abs. 3 WEG zu...mehr

Leitsatz Ein Eigentümerbeschluss über die Neuwahl eines Verwalters widerspricht ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn von ihm erstellte Jahresabrechnungen grobe Mängel aufweisen und zudem weitere Tatsachen Zweifel an seiner Eignung aufkommen lassen. Link zur Entscheidung OLG Köln, Beschluss vom 08.06.2005, 16 Wx 53/05mehr

Leitsatz Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist rechtsfähig, soweit sie bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums am Rechtsverkehr teilnimmt. Neben der Haftung der teilrechtsfähigen Wohnungseigentümergemeinschaft kommt eine akzessorische gesamtschuldnerische Haftung der Wohnungseigentümer nur in Betracht, wenn diese sich neben dem Verband klar und eindeutig auc...mehr

Leitsatz Verneinte rechtsmissbräuchliche Stimmrechtsmajorisierung (hier: mehrheitliche Ablehnung von Abrechnungsvorlagen) Verteilung der Kabelkosten grds. nach Miteigentumsanteilen Normenkette §§ 23, 25, 28 WEG Kommentar Das Abstimmungsverhalten eines Wohnungseigentümers, der über eine Stimmenmehrheit verfügt, ist nicht rechtsmissbräuchlich, wenn für die Stimmenabgabe nachvollz...mehr

Leitsatz Ein Beschlussanfechtungsverfahren wird durch die Eröffnung des Insolvenzverfahrens über das Vermögen des anfechtenden Wohnungseigentümers nicht unterbrochen. Fakten: Im wohnungseigentumsrechtlichen Beschlussanfechtungsverfahren als einem Verfahren der freiwilligen Gerichtsbarkeit führt die Insolvenz eines Verfahrensbeteiligten nicht zur Unterbrechung des Verfahrens. ...mehr

Leitsatz Die Vermögensnachteile, die einem Wohnungseigentümer durch die Tatsache entstehen, dass er gezwungen wird, dem Verwalter die Ermächtigung zu erteilen, die monatlichen Hausgeldvorauszahlungen sowie die sich aus der jeweiligen Jahresabrechnung ergebenden Nachzahlungsbeträge von seinem Konto einzuziehen, sind nach objektiven Maßstäben zu bewerten und übersteigen den Be...mehr

Leitsatz Nicht jahresbezogene Heizkostenabrechnung Normenkette § 28 Abs. 3 WEG Kommentar Werden die Heizkosten abweichend von den übrigen Bewirtschaftungskosten nicht für das Kalenderjahr abgerechnet, weil eine Messung der Verbrauchsergebnisse für das Kalenderjahr nicht vorliegt, führt dies nicht zur Ungültigerklärung des Eigentümerbeschlusses über die Jahresabrechnung (vgl. a...mehr

Leitsatz Voraussetzung für die Geltendmachung von Fehlbeträgen aus der Jahresabrechnung ist ein Beschluss der Wohnungseigentümer gem. § 28 Abs. 5 WEG über die Jahresgesamt- und die Einzelabrechnungen. Fakten: Eine Wohnungseigentümerin verweigerte vorliegend die Zahlung der auf sie entfallenden Fehlbeträge aus der Jahresgesamtabrechnung. Mithin zurecht, da auf der Eigentümerve...mehr

Leitsatz Interne Verteilung der Kabelgebühren durch Beschlussfassung und bis dahin nach allgemeinem gesetzlichen oder vereinbarten Kostenverteilungsschlüssel (Abweichung zu OLG Hamm v. 4.5.2004, 15 W 142/03, ZMR 2004, 774) Normenkette §§ 16 Abs. 2, 21 Abs. 3 und 4 WEG Kommentar Vorliegend geht es um den Streit, ob in einer Jahresabrechnung die Verteilung der Gebühren für einen...mehr

Leitsatz Der Abrechnungsgenehmigungsbeschluss muss grundsätzlich auch Einzelabrechnungen umfassen Zulässiger Auftrag an den Rechtsanwalt zum Wohngeldinkasso, der zugleich Mitgesellschafter der Verwaltungs GmbH ist Normenkette §§ 16, 28 WEG Kommentar Voraussetzung für die Geltendmachung von Fehlbeträgen aus einer Jahresabrechnung ist ein Beschluss der Eigentümer gem. § 28 Abs. 5...mehr

Leitsatz Nicht berücksichtigte Wohngeldzahlung in bestandskräftig gewordener Einzelabrechnung Normenkette §§ 16, 28 WEG Kommentar Auch nach Bestandskraft eines Genehmigungsbeschlusses über die betreffende Jahreseinzelabrechnung kann der Wohn- bzw. Hausgeldschuldner im Zahlungsverfahren Erfüllung durch während des betreffenden Wirtschaftsjahrs geleistete Zahlungen einwenden. An...mehr

Leitsatz Ein Verwalter ist ohne gesonderte Vereinbarung nicht verpflichtet, für eine vermietete Wohnung eine Einzeljahresabrechnung zu erstellen, die unverändert als wirksame Betriebskostenabrechnung gegenüber dem Mieter verwendet werden kann. Fakten: Die vermietenden Wohnungseigentümer hatten die vom Verwalter gefertigten Jahreseinzelabrechnungen unverändert zur Nebenkostena...mehr

Leitsatz Teilungültigkeit eines Jahresabrechnungsbeschlusses (hier: unklare Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung) muss sich aus der Gerichtsentscheidung erkennen lassen Keine verbindliche Verbrauchserfassung hinsichtlich der Wasser- und Abwasserkosten bei ungeeichten Zählern Normenkette § 28 WEG; § 7 HeizKV; § 25 Abs. 1 Nr. 1a Eichgesetz Kommentar Wird ein Eigentümerbeschluss ü...mehr

Leitsatz Teilungültiger Jahresabrechnungsbeschluss Auswirkungen einer teilungültigen Abrechnung auf andere Rechnungspositionen Keine Verwendung ungeeichter Zähler für die Wasser- und Abwasserkosten Normenkette § 28 WEG; § 12 FGG; §§ 7 und 8 Heizkostenverordnung; Eichgesetz Kommentar Wird ein Abrechnungsgenehmigungsbeschluss insgesamt angefochten, kann das Gericht den Beschluss a...mehr

Leitsatz Fehlt eine Jahresabrechnung, kann ein Wohnungseigentümer nur beantragen, dass das Gericht dem Verwalter die Aufstellung aufgibt. Ein Verpflichtungsantrag gegenüber den übrigen Wohnungseigentümern, die Jahresabrechnung durch den Verwalter aufstellen zu lassen, ist demgegenüber unbegründet. Fakten: Vorliegend hatte ein Wohnungseigentümer beantragt, die übrigen Wohnungs...mehr

Leitsatz Geltendmachung eines gemeinschaftlichen Anspruchs setzt (Ermächtigungs)Beschlussfassung voraus (h.R.M.) Hat ein Verwalter keine Jahresabrechnung zur Beschlussfassung gestellt, kann ein einzelner Eigentümer nur beantragen, dass das Gericht dem Verwalter die Aufstellung aufgibt Unzulässiger Antrag eines Eigentümers gegen die restlichen Wohnungseigentümer, die gegen sie ...mehr

Leitsatz Die erstmalige Errichtung einer Solaranlage zur Warmwasseraufbereitung ist im Allgemeinen eine bauliche Veränderung. An den für eine bauliche Veränderung entstandenen Kosten braucht sich gemäß § 16 Abs. 3 Halbs. 2 WEG jedenfalls derjenige Wohnungseigentümer nicht zu beteiligen, der der Maßnahme nicht zugestimmt hat und auch nicht zuzustimmen brauchte. Fakten: Im Zuge...mehr