Fachbeiträge & Kommentare zu Jahresabrechnung

Leitsatz Die Rücknahme eines nicht von vornherein mutwillig geltend gemachten Zahlungsantrags im WEG-Verfahren rechtfertigt es nicht automatisch, demjenigen, der den Antrag zurücknimmt die außergerichtlichen Kosten der Gegenseite aufzuerlegen. Fakten: Der WE-Verwalter hatte Hausgeldrückstände auf Grundlage der beschlossenen Jahresabrechnung gegen einen Wohnungseigentümer geri...mehr

Leitsatz Geltendmachung von Wohngeldansprüchen durch den Verwalter in gewillkürter Prozessstandschaft Hinwirkung des Gerichts im Rahmen der Amtsermittlungspflicht auf Vorlage der entsprechenden Wirtschaftspläne oder Jahresabrechnungen sowie der hierzu ergangenen Genehmigungsbeschlüsse Normenkette §§ 16 Abs. 2, 43 Abs. 1 Nr. 1 WEG; § 12 FGG Kommentar Ein Verwalter ist berechtigt...mehr

Leitsatz Fehlerhafte Kostenverteilung hinsichtlich einer konkreten Instandsetzungsmaßnahme am Balkon-Gemeinschaftseigentum (hier: Lisenensanierung) wird durch einen bestandskräftig gewordenen Beschluss sanktioniert (Keine Beschlussnichtigkeit! Nur Anwendungsfehler im Einzelfall!) Ist in einer Großanlage ("Wohnturm" mit Wohnungseigentums-Appartements und einem Hotel-Teileigent...mehr

Leitsatz Mangels anderweitiger Vereinbarung nichtiger Eigentümerbeschluss, der den Verwalter von der Aufstellung von Einzelwirtschaftsplänen mit Zukunftswirkung freistellt Anfechtbarer Beschluss (Verstoß gegen ordnungsgemäße Verwaltung), wenn im Wirtschaftsplan die Aufteilungsschlüssel und die einzelnen Wohngeldvorauszahlungsbeträge nicht angegeben sind (Beschlussungültigkeit...mehr

Leitsatz Die Wiederwahl eines Verwalters kann vom Gericht nur für ungültig erklärt werden, wenn ein wichtiger Grund gegen die Bestellung vorliegt. Das ist aufgrund einer umfassenden Abwägung aller Umstände zu prüfen, wobei die Beurteilung in erster Linie dem Tatrichter obliegt. Die voraussichtliche weitere Entwicklung der Verwaltungsführung kann berücksichtigt werden. Fakten...mehr

Leitsatz Kostenverteilungsänderung auch im Einzelfall (zur Genehmigung einer Jahresabrechnung und eines Wirtschaftsplans) bei vereinbarter Öffnungsklausel Kein Rechtsschutzbedürfnis eines unbeteiligten Miteigentümers für die Anfechtung eines Abmahnbeschlusses als Voraussetzung einer Entziehungsentscheidung Normenkette §§ 18 Abs. 2 Nr. 1, 23 Abs. 1 WEG Kommentar Eine in der Teil...mehr

Leitsatz Wohngeldrückstände aus Vorjahren (nur zu Informationszwecken in die aktuelle Jahreseinzelabrechnung aufgenommen) werden bei gerichtlicher Geltendmachung auch Verfahrensgegenstand Amtsermittlungspflicht des Gerichts Normenkette § 28 Abs. 1, 2, 3, 5 WEG Kommentar Wohngeldrückstände aus Vorjahren, die nur zu Informationszwecken in die Jahreseinzelabrechnung aufgenommen un...mehr

Leitsatz Die Entlastung des Verwalters widerspricht einer ordnungsmäßigen Verwaltung, wenn er es versäumt, der Jahresabrechnung eine Übersicht über die Konten der Eigentümergemeinschaft beizufügen. Fakten: Nach der Rechtsprechung des BGH steht ein Entlastungsbeschluss nicht grundsätzlich in Widerspruch zu einer ordnungsmäßigen Verwaltung, sondern lediglich dann, wenn die Entl...mehr

Leitsatz Die dem Verwalter mit einer Jahresabrechnung erteilte Entlastung bezieht sich nicht nur auf die konkrete Jahresabrechnung selbst, sondern auch auf das den einzelnen Zahlungsvorgängen zugrunde liegende Verwalterhandeln. Zum Abschluss eines langjährigen Hausmeistervertrags bedarf der Verwalter der besonderen Ermächtigung durch die Wohnungseigentümergemeinschaft. Fakte...mehr

Leitsatz Zum Abschluss eines langjährigen Hauswartvertrags bedarf der Verwalter besonderer Ermächtigung Die Entlastung des Verwalters bezieht sich auch auf das den einzelnen Zahlungsvorgängen der Abrechnung zugrunde liegende Verwalterhandeln Normenkette §§ 21, 28 WEG Kommentar Zum Abschluss eines langjährigen Hauswartvertrags (hier: mit 5-jähriger Laufzeit) bedarf der Verwalter...mehr

Leitsatz Sonderumlage ist grundsätzlich in der allgemeinen Jahresabrechnung abzurechnen Normenkette § 28 Abs. 2 und 3 WEG Kommentar Allein dadurch, dass die Wohnungseigentümer die Auflistung offener Verbindlichkeiten zur Grundlage eines Sonderumlagebeschlusses machen, tritt keine Zweckbindung der Umlage in dem Sinne ein, dass die Zahlungen nur auf die genannten Verbindlichkeit...mehr

Leitsatz Die Bestandskraft eines Genehmigungsbeschlusses über die Jahresgesamt- und Einzelabrechnungen führt zur endgültigen Verbindlichkeit der Abrechnung. Dies gilt auch dann, wenn in einer Einzelabrechnung eine Schadensersatzforderung gegen einen Wohnungseigentümer eingestellt ist, die in der Jahresgesamtabrechnung keine Erwähnung findet und materiellem Recht widerspricht...mehr

Leitsatz Bestandskraft eines Abrechnungsgenehmigungsbeschlusses (selbst bei zu Unrecht erfolgter Einstellung einer Schadensersatzforderung in einer Einzelabrechnung) Keine Beschlussnichtigkeit in einem solchen Fall Eine Stimmabgabe wegen Irrtums oder arglistiger Täuschung kann auch noch nach Ablauf der Beschlussanfechtungsfrist erklärt werden; insoweit allerdings Kausalitätspr...mehr

Leitsatz Zur vereinbarten Eintragung von Beschlüssen in ein Beschlussbuch als "Wirksamkeitsvoraussetzung"; Nichteintragung wohl nur als Anfechtungsgrund auszulegen "Sonstige Kosten" in einer Jahresabrechnung müssen aus Nachvollziehbarkeitsgründen näher aufgeschlüsselt werden Normenkette §§ 10, 28 WEG Kommentar In einer Gemeinschaftsordnung war vereinbart, dass "der Verwalter Be...mehr

Leitsatz Beschlussgenehmigung der Jahresabrechnung unter aufschiebender Bedingung Normenkette §§ 23, 28 WEG; § 158 Abs. 1 BGB Kommentar Ein Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung, die Jahresabrechnung unter der Bedingung zu genehmigen, dass ein sich an der Abstimmung zunächst nicht beteiligender Eigentümer die Jahresabrechnung innerhalb von 2 Wochen ebenfalls noch (nach)g...mehr

Leitsatz Ein Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung, die Jahresabrechnung unter der Bedingung zu genehmigen, dass ein sich an der Abstimmung zunächst nicht beteiligender Eigentümer die Jahresabrechnung innerhalb von 2 Wochen ebenfalls noch genehmigt, ist wirksam. Folgt diese Genehmigung dann fristgerecht nach, ist die Jahresrechnung wirksam beschlossen und Rechtsgrundla...mehr

Leitsatz Wohngeldinkassoverfahren und Eigentümerliste Sonderumlage muss grundsätzlich den Verteilungsschlüssel angeben Zur Auslegung eines Beschlussinhalts kann auch auf die einer Einladung beigefügten Unterlagen Bezug genommen werden Normenkette § 28 WEG; § 253 ZPO Kommentar Für die gerichtliche Geltendmachung einer Wohngeldforderung durch die Wohnungseigentümer (als Gläubiger)...mehr

Leitsatz Verneinter Erstattungsanspruch des Ex-Verwalters bei Soll-Stand auf dem offenen Treuhandkonto Normenkette § 28 WEG; §§ 426, 670 BGB Kommentar Nur wenn ein Ex-Verwalter einen Soll-Stand auf dem offenen Treuhandkonto aus eigenen Mitteln ausgeglichen hat, kann ihm insoweit ein Aufwendungsersatzanspruch gegen die Gemeinschaft zustehen. Hat der Ex-Verwalter durch unstreitig...mehr

Leitsatz Zur Darstellung der Instandhaltungsrückstellung in der Jahresabrechnung Normenkette §§ 21 Abs. 5 Nr. 4 und 28 WEG Kommentar Das Einnahmen-/Ausgabenprinzip kann in einzelnen Positionen jahresabgrenzend durchbrochen werden. Es empfiehlt sich bei Differgenz von den tatsächlich auf dem Instandhaltungskonto zur Verfügung stehenden und den zu zahlenden Beträgen die Darstellu...mehr

Leitsatz Maßgebend für den Anteil eines Wohnungs- oder Teileigentümers an den Lasten und Kosten des Gemeinschaftseigentums ist grundsätzlich sein eingetragener Miteigentumsanteil am Grundstück. Dies gilt auch dann, wenn für bestimmte Räume im Keller der Wohnanlage Teileigentum begründet wurde, während andere Kellerräume den Wohnungen zugerechnet werden, ohne dass Teileigentu...mehr

Leitsatz Das Fehlen von Zwischenergebnissen zwischen Anfangs- und Endbestand der Gemeinschaftskonten führt nicht zur Ungültigerklärung der von den Wohnungseigentümern mehrheitlich beschlossenen Jahresabrechnung und verschafft auch keinen Ergänzungsanspruch. Fakten: Ohne Erfolg beanstandete vorliegend der den Beschluss über die Jahresabrechnung anfechtende Wohnungseigentümer, ...mehr

Leitsatz Zurückweisung einer Vertretungsstimme kann im Fall der Erheblichkeit zu erfolgreicher Beschlussanfechtung führen Eine Abrechnung ist nur dann vollständig, wenn auch der Stand der gemeinschaftlichen Konten, insbesondere der Rücklage und der Zinserträge ausgewiesen ist; über Ergänzungsanspruch sind die fehlenden Angaben nachholbar Auch Entlastung des Verwaltungsbeirats ...mehr

Leitsatz Gesamtschuldnerische Haftung der Eigentümer für fälliges Verwalterhonorar und interne Ausgleichspflicht im Abrechnungswesen (Vorlage zum BGH) Normenkette §§ 16 Abs. 2, 28 Abs. 2 und 5 WEG Kommentar Im beschlussgenehmigten Verwaltervertrag war u.a. zum einen geregelt, dass die Verwaltervergütung ab dem Jahr 2001 DM 50,- pro Wohneinheit und Monat zzgl. einer Unkostenpaus...mehr

Leitsatz Auch in einer Mehrhausanlage entscheiden grundsätzlich alle Eigentümer über die Abrechnung und Entlastung Wiederbestellung des Verwalters Normenkette §§ 26 Abs. 2, 2. Halbs., 20, 21 WEG Kommentar Über die Jahresabrechnung und die Entlastungen der Verwaltung und des Verwaltungsbeirats haben auch in einer Mehrhauswohnanlage grundsätzlich alle Wohnungs- und Teileigentümer...mehr

Leitsatz Wohngeldinkassoverfahren und Eigentümerliste Anspruchsgrund für Wohngeldvorauszahlungsrückstände ist auch die Einzelabrechnung (ohne Beschränkung lediglich auf eine Abrechnungsspitze) Fortgeltung eines Wirtschaftsplans über das Wirtschaftsjahr hinaus bedarf grundsätzlich ausdrücklicher Beschlussfassung Normenkette § 28 WEG; § 253 ZPO Kommentar Für die gerichtliche Gelte...mehr

Leitsatz Wird ein Eigentümerbeschluss über eine Jahresabrechnung vom Gericht für ungültig erklärt, so kann der Verwalter diese Entscheidung in der Regel anfechten, wenn ihm vom Gericht Verfahrenskosten auferlegt worden sind. Fakten: Der Verwalter ist zur Anfechtung einer gerichtlichen Entscheidung über die Ungültigerklärung eines Eigentümerbeschlusses nur dann berechtigt, wen...mehr

Leitsatz Zahlungsverpflichtung von Wohngeldschulden ausschließlich durch einen Dritten (hier: Mieter) bedarf einer Vereinbarung Wirtschaftsplan und Abrechnung als Grundlage von Wohngeldzahlungsansprüchen Normenkette §§ 10 Abs. 1 Satz 2, 16 Abs. 2, 28 WEG; § 415 BGB Kommentar Soll anstelle des im Grundbuch eingetragenen Wohnungseigentümers ein Dritter ausschließlich Schuldner de...mehr

Leitsatz Wird eine Jahreseinzelabrechnung, die Zahlungen eines Wohnungseigentümers während des Abrechnungszeitraums nicht aufführt, mangels Anfechtung des Eigentümerbeschlusses bestandskräftig, ist es dem in Anspruch genommenen Wohnungseigentümer verwehrt, eine Tilgung der Wohngeldschuld durch Zahlungen im Abrechnungszeitraum einzuwenden. Fakten: Einer der Wohnungseigentümer ...mehr

Leitsatz Vorrang des internen Abrechnungswesens gegenüber Bereicherungsansprüchen eines Eigentümers, der ohne bestehende Anspruchsgrundlage Wohngeldvorauszahlungen geleistet hat Normenkette §§ 16 Abs. 2, 28 Abs. 1 WEG; § 812 Abs. 1 BGB Kommentar Leistet ein Wohnungseigentümer Wohngeldvorschüsse, obwohl eine wirksame Beschlussfassung über einen Wirtschaftsplan nicht besteht, so...mehr

Leitsatz Ein Beschluss über eine Abrechnung kann nicht deshalb angefochten werden, weil Hobbyräume zu Wohnzwecken genutzt werden und dieser Umstand bei einer der Gemeinschaftsordnung entsprechenden Kostenverteilung nicht berücksichtigt wird. Fakten: Eine Wohnungseigentümerin nutzte die ihrem Raumeigentum zugeordneten Hobbyräume zweckbestimmungswidrig zu Wohnzwecken. Bei der K...mehr

Leitsatz Genehmigung der Abrechnung bestätigt nur die rechnerische Richtigkeit Bestimmung eines Kostenrahmens für eine Instandsetzungsmaßnahme kann ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen Systemumstellung der Medienversorgung setzt die Einholung verschiedener anderer System-Angebote voraus Normenkette §§ 21 Abs. 3 und 5 Nr. 2, 28 Abs. 3 WEG Kommentar In einer Jahresabrechnung sin...mehr

Leitsatz Wenn sämtliche Wohnungseigentümer den Anspruch auf Rechnungslegung geltend machen, bedarf es nicht eines vorherigen förmlichen Eigentümerbeschlusses in einer Wohnungseigentümerversammlung. Fakten: Im vorliegenden Fall hatten die Richter zunächst entschieden, dass der Anspruch auf Rechnungslegung auch gegenüber einem Verwalter besteht, dessen Amtszeit beendet ist. Die...mehr

Leitsatz Vertretungsbefugnis des WEG-Verwalters auch im Beschwerdeverfahren Auszahlung von Abrechnungsguthaben und Aufrechnungsbefugnis Normenkette §§ 21 Abs. 3, 27 Abs. 2, 28 Abs. 5 WEG; § 387 BGB Kommentar Soweit keine Interessenkollision vorliegt, kann der WEG-Verwalter die Eigentümergemeinschaft in gerichtlichen Verfahren umfassend vertreten. Es reicht regelmäßig, wenn die ...mehr

Leitsatz Bei der Prüfung der Ordnungsmäßigkeit von Verwaltungsmaßnahmen ist auf den Erkenntnisstand der beschließenden Wohnungseigentümergemeinschaft abzustellen. Spätere Erkenntnisse über die Angemessenheit der Verwaltungsmaßnahmen können weder eine ordnungsmäßige Maßnahme ordnungswidrig machen noch eine zunächst ordnungswidrige Maßnahme ordnungsmäßig werden lassen. Fakten:...mehr

Leitsatz Kein Druck durch ungerechtfertigte Abmahnung Fakten: Über zehn Jahre lang hatte ein Wohnungseigentümer jeweils die wesentlichen Beschlüsse der Gemeinschaft wie diejenigen über Jahresabrechnung, Wirtschaftsplan und größere Instandsetzungsmaßnahmen angefochten und die jeweiligen Verfahren durch alle Instanzen betrieben. Die Gemeinschaft war demnach mit erheblichen Geri...mehr

Leitsatz Der Verwalter darf grundsätzlich im Interesse aller Eigentümer auch Berater (z.B. Rechtsanwälte oder Architekten) ohne Ankündigung mit in die Versammlung nehmen Beschlussfassung über die Ermächtigung zur Verfahrensführung auf Beseitigung einer baulichen Veränderung (hier: Entfernung eines Wintergartens) kann ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen Normenkette §§ 21 Abs...mehr

Leitsatz Es widerspricht nicht den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn die Wohnungseigentümer mehrjährige Bauarbeiten am Schluss erstmalig jahresübergreifend abrechnen. Fakten: Vorliegend wurden Sanierungsarbeiten an der Fassade der Wohnanlage über zwei Jahre durchgeführt und die entstandenen Kosten erst nach Abschluss der Arbeiten in die Jahresabrechnung des Fertigs...mehr

Leitsatz Jahresübergreifende Abrechnung der Kosten mehrjähriger Instandsetzungsarbeiten Baukosten-Sonderumlage in der Jahresabrechnung Normenkette §§ 16 Abs. 2, 212 Abs. 3 und 28 Abs. 5 WEG Kommentar Es widerspricht nicht Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn die Wohnungseigentümer mehrjährige Bauarbeiten am Schluss erstmalig jahresübergreifend abrechnen. Bei Zweifeln übe...mehr

Leitsatz Fortgeltung des Wirtschaftsplans Heizkostenvorschuss nach Wirtschaftsplan Rücklagenbildung im Wirtschaftsplan (keine Vorgreiflichkeit für die nachfolgende Jahresabrechnung; keine Ausweisung eines Rücklagenstatus) Normenkette §§ 21 Abs. 3, 4 und 28 Abs. 5 WEG Kommentar Der Eigentümerbeschluss über die Fortgeltung des konkret beschlossenen Wirtschaftsplans bis zur gültige...mehr

Leitsatz Rechtsmissbräuchliche Anfechtung einer Jahresabrechnung oder eines Wirtschaftsplans im Einzelfall, wenn der Antragsteller durch eine erwünschte Änderung des Kostenverteilungsschlüssels nur Nachteile erleidet Ungültige Bestellung eines Beirats-Ersatzmitglieds; nur teilungültiger Beiratsbestellungsbeschluss Normenkette §§ 16 Abs. 2 und 29 Abs. 1 WEG Kommentar Die Anfecht...mehr

Leitsatz Eine verbrauchsabhängige Abrechnung über die Heizungs- und Warmwasserkosten, in die die Kosten des Betriebsstroms der zentralen Heizungsanlage und des Wasserverbrauchs der zentralen Warmwasserversorgungsanlage nicht einbezogen, sondern wegen fehlender Messgeräte insgesamt nach Wohnfläche umgelegt werd Fakten: Bei einer verbrauchsabhängigen Abrechnung der Kosten für H...mehr

Leitsatz Verwalterhonorar und Kostenverteilung Normenkette § 675 BGB Kommentar Die im Verwaltervertrag vereinbarte Vergütung pro Wohneinheit kann von der Verteilung der Verwaltervergütung im Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander abweichen. Die richtige Verteilung spielt erst bei der Aufstellung der Jahresabrechnung und des Wirtschaftsplans eine Rolle (vgl. auch KG, D...mehr

Leitsatz Hauptsacheerledigung führt grundsätzlich zu einer Unzulässigkeit nachträglicher Beschlussungültigkeitsfeststellung Verfahrensführungsermächtigung des Verwalters trotz Anfechtung des Verwalterbestellungsbeschlusses Abrechnungs- und Wirtschaftsplangenehmigungsbeschluss bleibt bei inhaltlicher Richtigkeit gültig, selbst wenn die Bestellung des rechnungsprüfenden Beirats ...mehr

Leitsatz Hat eine Wohnungseigentümergemeinschaft einer aus mehreren Häusern bestehenden Anlage über 20 Jahre lang eine einheitliche Instandhaltungsrücklage nach Gebäudekomplexen in Jahresabrechnungen und Wirtschaftspläne eingestellt und entsprechend erhoben, so kann hierin eine konkludent zustande gekommene schuldrechtliche Vereinbarung dann liegen, wenn der jahrelangen Hand...mehr

Leitsatz Abrechnungsgenehmigungsbeschluss mit Saldenvorträgen ist allenfalls anfechtbar, allerdings nicht nichtig Normenkette § 28 WEG Kommentar Der Beschluss über eine Jahresabrechnung, welche Rückstände aus vergangenen Jahren in den Abrechnungssaldo einbezieht, entspricht zwar nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, ist aber nicht nichtig. Der beschlossene Gesamtbetrag ist dann Gr...mehr

Leitsatz Verspätete Vorlage von Wirtschaftsplänen und Abrechnungen sowie unterlassene rechtzeitige Versammlungseinberufungen als wichtiger Abberufungsgrund des Verwalters Normenkette § 26 WEG Kommentar Eine nicht fristgerechte Vorlage von Wirtschaftsplänen und Jahresabrechnungen sowie die unterlassene Einberufung von Eigentümerversammlungen kann die außerordentliche Abberufung...mehr

Leitsatz Fehlerhafte (intransparente) Jahresabrechnung Zu unbestimmte Beschlussgegenstände und Beschlüsse Ungültige Entlastungsbeschlussfassung Normenkette §§ 23 Abs. 2, 28 WEG Kommentar Eine Jahresabrechnung ist nicht hinreichend transparent und deshalb nicht genehmigungsfähig, wenn nicht erkennbar ist, aus welchen Mitteln die die Einnahmen übersteigenden Ausgaben getätigt worde...mehr

Leitsatz Eine Jahresabrechnung ist nicht hinreichend transparent und deshalb nicht genehmigungsfähig, wenn nicht erkennbar ist, aus welchen Mitteln die die Einnahmen übersteigenden Ausgaben getätigt worden sind, sie unklare Positionen enthält, in der Darstellung der Entwicklung der "planmäßigen" Instandhaltungsrückstellung Elemente aus einer Jahresabrechnung, einer Gewinn- u...mehr

Leitsatz Zur vereinbarten Ermächtigung des Verwalters, im Falle gewerblicher oder beruflicher Nutzung von Wohnungen Bewirtschaftungskosten eigenständig höher oder niedriger festzusetzen (hier: zu Lasten einer Zahnarztpraxis) Ohne Anhaltspunkte für Pflichtverletzungen entspricht Entlastungsbeschluss ordnungsgemäßer Verwaltung (im Anschluss an BGH, Beschluss vom 17.7.2003 und i...mehr

Leitsatz Verwalter muss rechtliche Grundkenntnisse in seinem Kernaufgabenbereich besitzen Beschlussfassung auf generelle Zuziehung eines Rechtsanwalts zu Eigentümerversammlungen auch in zerstrittener Gemeinschaft entspricht ohne inhaltliche Vorgaben nicht ordnungsgemäßer Verwaltung Ausnahmsweise kann ein Generalschlüssel an einen Hausmeister ausgehändigt werden, selbst wenn er...mehr