Fachbeiträge & Kommentare zu Mieter

Der Mieter kann sich gegen eine Abmahnung deshalb nicht wehren, weil sie ihn nicht in seinen Rechten verletzt. Die Abmahnung selbst hat noch keine Rechtswirkung. Sie ist in aller Regel lediglich "die Vorstufe" einer (außerordentlichen fristlosen) Kündigung und Unterlassungsklage. Wenn der Mieter aus seiner Sicht ungerechtfertigt abgemahnt wurde und der Vermieter das Mietverhä...mehr

Antragsteller auch Mieter Der Antragsteller muss Eigentümer oder Mieter einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses sein. Ist ein Mieter der Antragsteller, muss er bereits über einen Mietvertrag für das Förderobjekt verfügen.mehr

Tritt in den gemieteten Räumen oder in den Zubehörräumen (z. B. Keller) ein Feuchtigkeitsschaden auf, so liegt ein Sachmangel vor. Die Ursache der Feuchtigkeitsschäden ist unerheblich. Der Umstand, dass die Wohnung den zur Zeit ihrer Errichtung geltenden DIN-Vorschriften entspricht und dass bei der Erstellung die Regeln der Baukunst eingehalten worden sind, steht der Annahme...mehr

Bei der Wohnraummiete ist zu unterscheiden: Hat der Vermieter dem Mieter lediglich gestattet, dass dieser sein Fahrzeug auf dem Grundstück abstellen kann, erwirbt der Mieter hierdurch keinen Rechtsanspruch auf den Abstellplatz. Ist ein bestimmter Abstellplatz mitvermietet, so gelten die für die Gewerbemiete dargestellten Grundsätze. Gleiches gilt, wenn dem Mieter das Recht ein...mehr

Grundsätzlich darf ein Mieter beim Auszug die Wohnung nicht mit farbig gestalteten Wänden zurückgeben. Hat er sie zu Mietbeginn in neutralen Farben übernommen, muss er sie wieder in einen ähnlichen Zustand versetzen und mit neutralen Farben streichen oder tapezieren. Anderenfalls steht dem Vermieter Schadensersatz zu. Der BGH argumentiert, dass ein außergewöhnlicher farblich...mehr

Ist in dem Mietvertrag die Größe der Wohnung angegeben, gilt dies als Beschaffenheitsvereinbarung; hierfür muss der Vermieter grundsätzlich einstehen. Dies gilt nicht nur, wenn die angegebene Wohnfläche ausdrücklich als "vereinbart" bezeichnet wird, sondern auch dann, wenn der Mietvertrag in Verbindung mit einer Aufzählung der vermieteten Räume die Angabe enthält: "Wohnfläch...mehr

Praxis-Beispiel Formulierung der Renovierungspflicht "Der Mieter hat die Schönheitsreparaturen zu tragen." Bei dieser Vertragsgestaltung ist der Mieter gegenüber dem Vermieter zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet. Die Klausel "Die Kosten der Schönheitsreparaturen trägt der Mieter" ist nach der Rechtsprechung des BGH in derselben Weise zu verstehen.[1] Auch na...mehr

In Verzug befindet sich der Mieter dann, wenn er zum Zeitpunkt der Fälligkeit die Miete nicht zahlt. Nach der insoweit maßgeblichen Bestimmung des § 556b Abs. 1 BGB ist die Miete zu Beginn, spätestens bis zum 3. Werktag des jeweiligen Zeitabschnitts zu entrichten, nach dem sie bemessen ist. Praxis-Beispiel Zeitabschnitt ist regelmäßig Kalendermonat In aller Regel vereinbaren d...mehr

Bestehen keine Forderungen des Vermieters gegen seinen Mieter, ist die Kaution in voller Höhe zuzüglich Zinsen an den Mieter zurückzuzahlen. Vorbehaltlose Auszahlung Vermieter sollten stets vor Rückzahlung der Kaution prüfen, ob ihnen berechtigte Forderungen gegen ihre Mieter zustehen, mit denen sie gegen den Auszahlungsanspruch mit der Kaution aufrechnen können. In der vorbe...mehr

Wird über das Vermögen des Vermieters das Insolvenzverfahren eröffnet, bleibt der vollzogene Mietvertrag bestehen. Der Mietvertrag ist auch der Insolvenzmasse gegenüber wirksam.[1] Achtung Beiderseitige Erfüllung des Mietvertrags Der Insolvenzverwalter muss das Mietverhältnis gegenüber dem Mieter erfüllen; der Mieter hat die Miete einschließlich aller Nebenkosten[2] an den Ins...mehr

Solange das Mietverhältnis dauert, kann der Mieter mangels Fälligkeit des Rückzahlungsanspruchs weder die Kaution zurückfordern noch mit dem Rückzahlungsanspruch gegen Mietforderungen aufrechnen. Hinweis Aussonderungsrecht bei Treuhandkonto Nach Beendigung des Mietverhältnisses hat der Mieter gem. § 47 InsO ein Aussonderungsrecht, wenn die Kaution entsprechend § 551 BGB auf ei...mehr

Da die Mietvertragsparteien nach der Bestimmung des § 551 BGB vielfältige Möglichkeiten im Hinblick auf die Vereinbarung einer Sicherheitsleistung des Mieters haben, kann auch eine Verpfändung von Wertpapieren in Betracht kommen, die allerdings in der Praxis keine große Rolle spielt. Werden etwa Aktien verpfändet, setzt die Entstehung des Pfandrechts nach §§ 1293, 1205 BGB v...mehr

Wird eine vertragliche Leistungspflicht verletzt, wandelt sich der dem Vermieter zustehende Anspruch auf Erfüllung nur unter den Voraussetzungen des § 281 Abs. 1 BGB – also nach Fristsetzung – in einen Anspruch auf Schadensersatz in Geld um. Hierzu zählen im Wesentlichen 3 Gruppen von Vertragsverletzungen: Ist der Mieter vertraglich zur Ausführung von Schönheitsreparaturen ver...mehr

Mit der Erteilung des Zuschlags geht das Eigentum an einem Grundstück auf den Erwerber über.[1] Zugleich erwirbt der Ersteher Eigentum an den wesentlichen Bestandteilen eines Grundstücks. Hierzu zählen solche Gegenstände, die fest mit dem Gebäude verbunden sind, sodass sie nur unter Zerstörung der Sachsubstanz entfernt werden können.[2] Praxis-Beispiel Keine wesentlichen Gebä...mehr

Ist im Mietvertrag keine entsprechende Klausel vereinbart, muss der Vermieter dem Mieter ein Angebot für eine Vertragsänderung zukommen lassen und notfalls gegen den Mieter auf Zustimmung klagen. Dabei ist zu beachten, dass in dem Schreiben des Vermieters oder des Verwalters, in dem die Änderung des Umlageschlüssels angekündigt wird, kein Angebot auf Vertragsänderung zu sehe...mehr

Nach der Bestimmung des § 575 Abs. 1 BGB kann ein Mietverhältnis auf bestimmte Zeit eingegangen werden, wenn der Vermieter nach Ablauf der Mietzeit die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts nutzen will, in zulässiger Weise die Räume beseitigen oder so wesentlich verändern oder instand setzen will, dass die Maßnahmen durch eine F...mehr

Die Mängelbeseitigung ist Sache des Vermieters.[1] Deshalb kann der Mieter grundsätzlich keinen Aufwendungsersatzanspruch geltend machen, wenn er den Mangel selbst beseitigt.[2] Hinweis Parteivereinbarung oder Verzug Etwas anderes gilt, wenn sich die Parteien darauf einigen, dass der Mieter die Mängel gegen Kostenerstattung beseitigen soll oder wenn sich der Vermieter im Verzu...mehr

Das Fogging-Problem ist seit 1995 bekannt. Hierbei wird das optische Erscheinungsbild der Räume nachteilig verändert: Schwarze schmierige Beläge setzen sich an Wänden und an der Decke ab. Eine Gesundheitsgefahr besteht nach gegenwärtigem Erkenntnisstand nicht.[1] Die Ursachen des Foggings sind noch nicht erforscht. Es wird vermutet, dass das Fogging mit der Verwendung bestim...mehr

Die Voraussetzungen des § 573a Abs. 1 BGB sind nur erfüllt, wenn das Gebäude nicht mehr als 2 Wohnungen hat. Ob in einem Gebäude (nicht) mehr als 2 Wohnungen vorhanden sind, ist die Verkehrsanschauung maßgebend. Danach ist eine Wohnung ein selbstständiger, räumlich und wirtschaftlich abgegrenzter Bereich, der eine eigenständige Haushaltsführung ermöglicht. Praxis-Beispiel Einl...mehr

Diesen Personenmehrheiten ist gemeinsam, dass sie keine eigene Rechtspersönlichkeit haben. Hinweis Vertrag mit allen Mitgliedern Der Mietvertrag kommt deshalb nicht mit der Gesellschaft/Gemeinschaft als solcher, sondern mit den einzelnen Mitgliedern der Gemeinschaft zustande.[1] Kraft Gesetzes gilt, dass alle Mitglieder der Gesellschaft/Gemeinschaft beim Abschluss des Mietvertr...mehr

Die wirtschaftliche Verwertung kann eine Kündigung nur rechtfertigen, wenn sie "angemessen" ist. Eine Angemessenheit ist jedenfalls dann zu bejahen, wenn die Verwertung nach wirtschaftlichen Gesichtspunkten vernünftig und sinnvoll und nicht lediglich spekulativ ist. Praxis-Beispiel Angemessene Verwertungsmöglichkeiten Die Geldmittel aus dem Verkauf sollen für die Unterhaltung,...mehr

Im Fall der Veräußerung des Grundstücks nach der Überlassung an den Mieter tritt der Erwerber an die Stelle des Vermieters in die sich aus dem Mietverhältnis während seines Eigentums ergebenden Rechte und Pflichten gemäß dem Grundsatz: Kauf bricht nicht Miete.[1] Als Veräußerungsgeschäft im Sinne der Bestimmung kommen in Betracht: Kauf, Tausch, Schenkung, Vermächtnis, Einbrin...mehr

Hat der Mieter vor Insolvenzeröffnung eine Mietvorauszahlung an den Vermieter geleistet, so ist diese Zahlung gegenüber der Insolvenzmasse nur insoweit wirksam, als sie sich auf die Miete für den zur Zeit der Eröffnung des Verfahrens laufenden Kalendermonat bezieht. Ist die Eröffnung nach dem 15. Tag des Monats erfolgt, ist die Verfügung auch für den folgenden Kalendermonat ...mehr

Bei Mängeln der Mietsache ist zu unterscheiden: War die Mietsache bereits während der Vertragszeit mangelhaft, so schuldet der Mieter die Nutzungsentschädigung nur in geminderter Höhe. Dabei kommt es grundsätzlich nicht darauf an, ob der Mieter die Miete bis zur Vertragsbeendigung in voller Höhe bezahlt hat; maßgeblich ist vielmehr, dass der Mangel während der Mietzeit einge...mehr

Der Vermieter kann das Mietverhältnis auch dann kündigen, wenn der Mieter mit der Zahlung der Betriebskostenvorauszahlung oder Betriebskostenpauschale in Verzug ist und der Rückstand insgesamt 2 Monatsmieten erreicht. Die fristlose Kündigung ist also auch dann möglich, wenn der Mieter mit der Grundmiete nicht in Rückstand ist. Bemessungsgrundlage ist auch hier die Grundmiete...mehr

Die Folgen von Vorausverfügungen des Vermieters vor Veräußerung sind in § 566b BGB geregelt. Von Bedeutung ist diese Vorschrift dann, wenn der Vermieter Mietansprüche abgetreten oder verpfändet hat. Solche Verfügungen über die Miete, die auf die Zeit der Berechtigung des Erwerbers entfallen, sind insoweit wirksam, als sie sich auf die Miete für den zur Zeit des Übergangs lau...mehr

Der Vermieter kann das Mietverhältnis nach der Bestimmung des § 569 Abs. 2a BGB auch ohne vorherige Abmahnung fristlos kündigen, wenn der Mieter mit der Zahlung der Mietsicherheit bzw. Kaution in Höhe der 2-fachen Monatsmiete in Verzug ist. Dem Mieter muss keine Zahlungsfrist gesetzt werden. Haben Vermieter und Mieter also eine Sicherheitsleistung in Höhe von 3 Monatsgrundmi...mehr

Minderung kann nicht ausgeschlossen werden Bei einem Wohnraummietverhältnis kann das Minderungsrecht weder ausgeschlossen noch beschränkt werden. Dies gilt auch für solche Vereinbarungen, durch die das Minderungsrecht mittelbar tangiert wird. Praxis-Beispiel Unbeschränkte Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht Wird die Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht ohne gegen...mehr

In den Fällen des Mietzahlungsverzugs und des Verzugs mit Kautionszahlungen wird die Kündigung unwirksam, wenn der Vermieter vor Zugang der Kündigung befriedigt wird.[1] Geht die Kündigung dem Mieter also zu einem Zeitpunkt zu, indem er bereits die Rückstände ausgeglichen hatte, ist die Kündigung unwirksam. Praxis-Beispiel Der trickreiche Mieter Der Mieter hat im Juli die Miet...mehr

Liegen die nachfolgenden Voraussetzungen vor, kann ein Wohnraummietverhältnis auch durch Anfechtung beendet werden.[1] Die Anfechtung des Mietvertrags kommt in erster Linie dann in Betracht, wenn der Mieter den Vermieter bei Abschluss des Mietvertrags arglistig getäuscht hat. Eine arglistige Täuschung liegt insbesondere dann vor, wenn der Mieter auf eine zulässige Frage im Rah...mehr

Ein zwar in der mietrechtlichen Praxis seltener Fall, aber dennoch nicht ausgeschlossen, ist die Konstellation, dass der Mieter den Mietvertrag unterzeichnet hat, das Mietobjekt aber nicht übernimmt bzw. zum vereinbarten Übergabezeitpunkt nicht erscheint. Zunächst und grundsätzlich hat der Mieter aufgrund des Mietvertrags ein Gebrauchsrecht, ihn trifft aber keine Gebrauchspf...mehr

Praxis-Beispiel Freizeichnungsklausel "Die Durchführung von Schönheitsreparaturen bleibt dem Mieter überlassen." "Dekoration ist Sache des Mieters." Bei diesen Vertragsgestaltungen wird § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB teilweise abbedungen. Der Vermieter zeichnet sich von der Verpflichtung zur Durchführung der regelmäßig fällig werdenden Renovierungsarbeiten frei. Diese Verpflichtung wi...mehr

Die mutwillige Beschädigung von Einrichtungen im Bereich der Wohnanlage stellt einen Grund für eine außerordentliche fristlose Kündigung dar. Einer vorherigen Abmahnung bedarf es bereits deshalb nicht, weil dem Vermieter nicht zugemutet werden kann, dass weitere Schäden verursacht werden.[1] Eine erhebliche Sachbeschädigung des Mieters rechtfertigt aber dann weder eine frist...mehr

Die Angabe der Kündigungsgründe ist auch bei der außerordentlichen fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses gemäß § 569 Abs. 4 BGB Wirksamkeitsvoraussetzung. Enthält die Kündigung keine Gründe, ist sie unwirksam. Auch wenn an die Begründung einer Kündigung keine zu hohen und übertrieben formalistischen Anforderungen zu stellen sind, ist der der Kündigung zugrunde liegende G...mehr

Liegen die Voraussetzungen einer Kündigung wegen einer Vertragsverletzung des Mieters vor, kann der private, nicht rechtskundige Vermieter einen Rechtsanwalt mit dem Ausspruch der Kündigung beauftragen. Wegen der an die Kündigung zu stellenden formalen Anforderungen ist der Vermieter nicht gehalten, auf die Hilfe des Rechtsanwalts zu verzichten. Hinweis Mieter trägt RA-Kosten...mehr

Wird das Mietverhältnis befristet – was allerdings nur in den Fällen des § 575 BGB möglich ist –, so ist es nicht erforderlich, dass die Befristung des Vertrags mit der Laufzeit der Staffelmietvereinbarung übereinstimmt. Jedoch bestimmt das Gesetz ausdrücklich, dass eine vertragliche Beschränkung des Kündigungsrechts insoweit unwirksam ist, als sie sich auf einen Zeitraum vo...mehr

Die persönliche Übergabe des Kündigungsschreibens ist nur dann zu empfehlen, wenn ein Zeuge die persönliche Übergabe im Streitfall bestätigen kann. Step by Step Was ist zu tun? Der Vermieter oder Verwalter sorgen für einen Zeugen. Bei diesem kann es sich um einen anderen Hausbewohner, einen Mitarbeiter des Vermieters bzw. Verwalters oder auch einen sonstigen beliebigen Dritten...mehr

Umwelteinflüsse gelten als Mangel, wenn sie einen negativen Einfluss auf die Gebrauchstauglichkeit ausüben. Ein nicht nur vorübergehend, sondern dauerhaft verschlechtertes Umfeld hat Einfluss auf die ortsübliche Vergleichsmiete, weil nach § 558 Abs. 2 BGB das Kriterium der "Lage" eine wichtige Rolle spielt. Dies ist bei der Bemessung der Minderungsquote zu berücksichtigen, w...mehr

Die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses durch den Vermieter regelt § 573 BGB. Voraussetzung einer ordentlichen Kündigung des Vermieters ist gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB im hier maßgeblichen Bereich, dass der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat. Zwar sind die zur Kündigung führenden Gründe im Kündigungsschreiben gemäß § 573 A...mehr

Miet- und Pachtverhältnisse über unbewegliche Gegenstände oder Räume bestehen mit Wirkung für die Insolvenzmasse fort.[1] Der Insolvenzverwalter kann ein gewerbliches Mietverhältnis kündigen ohne Rücksicht auf eine vereinbarte Vertragsdauer oder einen vertraglichen Kündigungsausschluss. Die Frist beträgt 3 Monate zum Ende eines Monats, sofern keine kürzere Frist maßgeblich i...mehr

Die Vorschrift setzt zunächst voraus, dass der Mietgebrauch "nach Ablauf der Mietzeit" fortgesetzt wird. Wird das Mietverhältnis vom Vermieter oder Mieter im Wege der ordentlichen Kündigung beendet, so kommt es für das Mietende auf den Ablauf der Kündigungsfrist an (Kündigungstermin). Wird mit einer kürzeren als der gesetzlichen oder vertraglich vereinbarten Frist gekündigt,...mehr

Soweit dem Vermieter ein Kündigungsrecht zusteht, muss die Kündigung gegenüber dem Insolvenzverwalter erklärt werden. Auch die Räumungsklage muss gegen den Insolvenzverwalter gerichtet werden, wenn dieser die Mietsache im Verwaltungsbesitz hat oder für die Masse nutzt.[1] Hierfür reicht es aus, wenn der Insolvenzverwalter das Recht für sich in Anspruch nimmt, die Mietsache f...mehr

Der Vermieter ist verpflichtet, dem Mieter alle Schlüssel zur Wohnung zu übergeben. Daher gehört zur ordnungsgemäßen Gebrauchsgewährung als seine Hauptpflicht auch die Überlassung der Schlüssel für die Haus- und Wohnungstür, sonstige verschließbare Räume und die Nebenräume, z. B. den Keller. Wie viele Schlüssel stehen dem Mieter zu? Das richtet sich nach der Anzahl der Bewohn...mehr

Überblick Grundsätzlich hat der Vermieter nur dann Anspruch auf Stellung einer Mietsicherheit gegen seinen Mieter, wenn dies zwischen den Mietvertragsparteien vereinbart ist. Jedenfalls existiert weder im Bereich der Wohnraummiete noch im Bereich der Geschäftsraummiete eine gesetzliche Verpflichtung des Mieters zur Kautionsleistung. Wird im Bereich des Wohnraummietrechts eine...mehr

Häufig gibt es in Gewerbemietverträgen Abreden, die den Mieter an ein bestimmtes Sortiment binden. Eine Sortimentsbindung dient, nach Auffassung der Rechtsprechung im Interesse aller Mieter, dem Erhalt eines für die Attraktivität eines Einkaufzentrums wichtigen "Branchenmix". Die Vereinbarung einer Sortimentsbindung ist grundsätzlich auch dann wirksam, wenn zugleich der Aussc...mehr

Schadensersatzansprüche können sowohl dem Vermieter als auch dem Mieter zustehen. Schadensersatzansprüche des Mieters sehen die mietrechtlichen Vorschriften des BGB in § 536a BGB vor. Ansprüche des Mieters können sich auch aus der Verletzung allgemeiner schuldrechtlicher Vorschriften ergeben, z. B. aus der Verletzung der Verkehrssicherungspflicht des Vermieters. Ein Ausschlu...mehr

Sind mehrere Personen Vertragspartner des Vermieters und gehen die Belästigungen nur von einem von ihnen aus, sollte die Abmahnung stets gegenüber allen Mietern erklärt werden. Dies hat den Vorteil, dass die nichtstörenden Mieter mäßigend auf den störenden Mieter einwirken können. Bei weiteren Beeinträchtigungen durch den störenden Mieter gehen nämlich durchaus seine Mitmiet...mehr

Als Mietsicherheiten kommen sämtliche Arten einer Sicherheitsleistung nach § 232 BGB in Betracht. Folgende Möglichkeiten der Vereinbarung einer Mietsicherheit stehen den Mietvertragsparteien u. a. zur Verfügung: Barkaution, Sparbuch, (Bank-)Bürgschaft, Patronatserklärung, Verpfändung von Wertpapieren, Verpfändung von Lohn- bzw. Gehaltsansprüchen und Sicherungsübereignung von Wertsa...mehr

Baumaßnahmen im oder am Haus stellen einen Mangel dar, wenn der Mieter hierdurch beeinträchtigt wird.[1] Die Minderungsbefugnis besteht auch dann, wenn der Mieter mit der Maßnahme einverstanden ist oder wenn er sie nach §§ 555a, 555d BGB (§ 554 a. F.) dulden muss.[2] Die Art der Beeinträchtigung ist gleichgültig. Praxis-Beispiel Beeinträchtigung durch Baumaßnahmen In Betracht ...mehr

Eine Abweichung bis zu 10 % muss der Mieter nach aktueller Rechtslage noch akzeptieren. Sie berechtigt ihn nicht, die Miete zu kürzen, es sei denn, die Wohnungsgröße war zugesichert.[1] Die bloße Flächenangabe im Vertrag ist jedoch noch keine Zusicherung, möglicherweise aber die Vereinbarung eines qm-Preises.[2] Ist die Wohnung mehr als 10 % kleiner, als im Vertrag angegeben...mehr