Fachbeiträge & Kommentare zu Mieter

Aktuelle Entscheidung des BGH zu Corona: Es kommt darauf an... Sehr umstritten und unterschiedlich geurteilt wurde über die Frage, ob ein Mieter wegen behördlich angeordneter Schließung seines Geschäfts (z. B. wegen "Corona") die Miete mindern darf, und wenn ja, in welcher Höhe. Der BGH hat sich aktuell in einem Urteil mit dieser Frage befasst und zum einen Klarheit geschaffen...mehr

Eine umfassende Verwaltungsvollmacht: "Mit der Verwaltung der Wohnung ist die Fa. XY beauftragt. Die Vollmacht des Verwalters umfasst alle mit der Verwaltung der Wohnung in Zusammenhang stehenden Rechtshandlungen, einschließlich des Rechts der Mieterhöhung, der Vertragsaufhebung und der Kündigung. Der Hausverwalter ist außerdem bevollmächtigt, den Vermieter in gerichtlichen ...mehr

Ein Antrag auf Gewährung einer Räumungsfrist ist vor dem Schluss der mündlichen Verhandlung zu stellen, auf die das Urteil ergeht (§ 721 Abs. 1 Satz 2 ZPO). Es handelt sich um einen Sachantrag. Beim Landgericht besteht Anwaltszwang. Antragsberechtigt ist nur der Mieter, nicht der Vermieter. Der Räumungspflichtige kann eine bestimmte Frist oder eine Mindestfrist beantragen, di...mehr

Nach üblicher Praxis wird bei der Vermietung einer Wohnung vereinbart, dass der Mieter neben der Grundmiete auch die Betriebskosten zu bezahlen hat. Die rechtliche Grundlage für die Betriebskostenumlage findet sich in § 556 Abs. 1 BGB. Danach können die Parteien vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt. Soweit die Parteien nichts anderes vereinbart haben, sind diese...mehr

Ist im Kopf des Vertrags nur eine Person als Mieter genannt, wird der Vertrag aber von mehreren Personen unterzeichnet, so liegt in der Rückgabe der unterzeichneten Vertragsurkunde an den Vermieter ein Angebot zur Vertragserweiterung, das der Vermieter annehmen oder ausschlagen kann. Nimmt der Vermieter die Vertragsurkunde rügelos entgegen, wird in der Regel von einer stillsc...mehr

Hat der Vermieter die Zustimmung erteilt, so wird der Mietvertrag abgeändert: Die Befugnis des Mieters zum Mietgebrauch wird erweitert. Der Mieter kann die baulichen Maßnahmen durchführen; der Vermieter muss die Arbeiten – und die damit verbundenen Eingriffe in sein Eigentum – dulden.mehr

Das Recht zur fristlosen Kündigung kann vertraglich abweichend vom Gesetz geregelt werden. Die Parteien können vereinbaren, dass der Vermieter oder der Mieter zur fristlosen Kündigung unter erleichterten Bedingungen berechtigt sein sollen. Achtung AGB beachten Bei formularvertraglichen Kündigungsklauseln ist insbesondere § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB zu beachten: Die Kündigungsklause...mehr

Durch das Mietrechtsreformgesetz neu geregelt ist das Recht des Mieters zur Minderung bei vorbehaltloser Zahlung der Miete. Bisher ging die Rechtsprechung in analoger Anwendung des § 536b BGB davon aus, dass der Minderungsanspruch bei längerer Zahlung verwirkt. Nunmehr ist in § 536c Abs. 2 Satz 2 BGB geregelt, dass dann, soweit der Vermieter infolge der Unterlassung der Anze...mehr

Aus der Teilungserklärung und den Beschlüssen der Wohnungseigentümer (Wohnungsgemeinschaftsrecht) kann sich ergeben, dass die Befugnisse der einzelnen Eigentümer hinsichtlich des Gebrauchsrechts am Sonder- und Gemeinschaftseigentum gewissen Beschränkungen unterliegen. Praxis-Beispiel Beschränktes Gebrauchsrecht bei der Tierhaltung, der Musikausübung in der Wohnung oder des Rec...mehr

Wenn der Mieter mit mehreren Mietzahlungen in Verzug ist und dann wieder leistet, kann er bestimmen, mit welcher der fälligen Mieten seine Zahlung verrechnet werden soll. Trifft er keine Bestimmung, ist die Zahlung auf die älteste Schuld anzurechnen (§ 366 Abs. 2 BGB). Eine Vereinbarung, wonach der Vermieter bestimmen kann, worauf Vorauszahlungen des Mieters anzurechnen sind...mehr

Begriff Nach der gesetzlichen Regelung ist unter dem Begriff "Miete" das gesamte Entgelt zu verstehen, das der Mieter für die Überlassung der Mietsache zu bezahlen hat.mehr

Nach der Auffassung des Kammergerichts (a. a. O.) hat der Mieter "einen gerichtlich durchsetzbaren Anspruch auf Mängelbeseitigung", der allerdings nicht im Wege der Ersatzvornahme (§ 887 ZPO), sondern nach § 888 ZPO durch Zwangsgelder zu vollstrecken ist. Diese Ansicht beruht auf der Erwägung, dass weder der Vermieter noch der Mieter zu Eingriffen in das Gemeinschaftseigentu...mehr

Es kann vereinbart werden, dass der Mieter im Fall eines Mangels nicht zur Kürzung der Miete berechtigt ist; dem Mieter muss allerdings die Möglichkeit verbleiben, eine überzahlte Miete nach § 812 BGB zurückzufordern.[1] Der vollständige Ausschluss der Rechte aus § 536 BGB ist dagegen nicht möglich, weil das Prinzip der Gleichwertigkeit von Leistung und Gegenleistung zu den ...mehr

Hat die Eigentümergemeinschaft eine Modernisierungsmaßnahme des Gemeinschaftseigentums beschlossen, entspricht die Umsetzung des Beschlusses einer ordnungsgemäßen Verwaltung. Daraus folgt wiederum, dass der Vermieter verpflichtet ist, den Duldungsanspruch aus § 555d Abs. 2 BGB gegenüber dem Mieter geltend zu machen (§ 19 WEG). Unter Umständen muss der Vermieter hierbei auch ...mehr

Die Räumungsfrist kann vom Gericht einmal oder auch mehrmals verlängert werden bis zur Höchstdauer von 1 Jahr (§ 721 Abs. 5 Satz 1 ZPO). Hinweis Antragsfrist für Verlängerung Der Antrag auf Fristverlängerung ist spätestens 2 Wochen vor Ablauf der Räumungsfrist zu stellen (§ 721 Abs. 3 Satz 2 ZPO). Der Mieter muss die Gründe darlegen (und ggf. beweisen), aus denen sich die Notwe...mehr

Die Miete für Räume, egal ob Wohn- oder Geschäftsräume oder sonstige Räume, ist gem. §§ 556b Abs. 1, 579 Abs. 2 BGB zu Beginn, spätestens bis zum 3. Werktag der einzelnen Zeitabschnitte zu entrichten, nach denen sie bemessen ist. Achtung "Entrichten" heißt nur überweisen Das "Entrichten" ist nicht mit dem Zahlungseingang beim Vermieter gleichzusetzen.[1] Es genügt, dass der Mi...mehr

Beeinträchtigt der Zustand der Eigentumswohnung das Eigentum der übrigen Wohnungseigentümer und geht dies auf rechtswidriges Handeln des vermietenden Wohnungseigentümers zurück, so kann jeder Eigentümer den Eigentümer und den Mieter der Wohnung nach § 1004 Abs. 1 BGB auf Duldung der Störungsbeseitigung in Anspruch nehmen. Praxis-Beispiel Rückbau baulicher Änderungen Hiervon is...mehr

Lehnt der Vermieter die Erteilung der Erlaubnis ab, so kann der Mieter Klage erheben. Nach dem Wortlaut des § 554 BGB muss der Klageantrag auf Verurteilung zur Zustimmung zur Durchführung baulicher Änderungen gerichtet sein. Die beabsichtigten baulichen Veränderungen müssen so genau bezeichnet werden, dass deren Art und Umfang zweifelsfrei feststeht. Im Zweifelsfall muss der...mehr

Mit der Rechtskraft des Zustimmungsurteils gilt die Zustimmungserklärung als abgegeben (§ 894 ZPO). Der Mieter hat nun ein vertragliches Recht zur Durchführung der Arbeiten. Der Vermieter muss die Arbeiten dulden. Die Duldungsverpflichtung kann allerdings nicht aus dem Zustimmungsurteil abgeleitet und vollstreckt werden. Vielmehr benötigt der Mieter einen weiteren Titel auf ...mehr

Geschäftserweiterungen, -anpassungen oder -umstellungen sind nicht ohne Weiteres unzulässig. Hier kommt es vielmehr darauf an, ob dem Vermieter die Duldung der Änderung unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalls zumutbar ist.[1] Über die Zumutbarkeit ist aufgrund einer Interessenabwägung zu entscheiden. Zugunsten des Vermieters kann berücksichtigt werden eine verstärk...mehr

Die Aufhebung eines Mietverhältnisses durch Vertrag ist formlos möglich[1], weil der Erwerber nur durch bestehende, nicht durch aufgehobene Mietverträge tangiert wird. Anders ist es, wenn lediglich einzelne Verpflichtungen des Vermieters oder des Mieters aufgehoben werden. Diese Änderungsverträge bedürfen der Schriftform, es sei denn, dass lediglich unwesentliche Verpflichtu...mehr

Die Dauer der Räumungsfrist wird aufgrund einer Interessenabwägung bestimmt. Maßgeblich sind die besonderen Interessen des Vermieters an der Rückerlangung der Wohnung, die Gegebenheiten des Wohnungsmarkts, die Dauer des zwischen Kündigung und mündlicher Verhandlung liegenden Zeitraums, die Wohnzeit des Mieters, die Frage, ob der Mieter die Vertragsbeendigung verschuldet hat, ob er...mehr

Die Verkürzung einer Räumungsfrist (§ 721 Abs. 3 Satz 1 ZPO) setzt voraus, dass sich die für die Fristbemessung maßgeblichen Umstände nach Erlass der Entscheidung geändert haben oder dass nach Erlass der Entscheidung Umstände eingetreten sind, aufgrund derer eine Verkürzung der Räumungsfrist gerechtfertigt erscheint. Die Umstände können in der Person des Vermieters (z. B. erh...mehr

Die Kündigungsfrist für die Geschäftsraummiete ergibt sich aus § 580a Abs. 2 BGB. Danach gilt unabhängig von der Dauer des Mietverhältnisses und von der Bemessung der Miete eine einheitliche Kündigungsfrist. Achtung Einheitliche Frist von 6 Monaten Kündigungstag ist der 3. Werktag eines Kalendervierteljahrs. Kündigungstermin ist der Ablauf des nächsten Kalendervierteljahrs. Di...mehr

Beim Wohnungseigentum Im Wohnungseigentum kommen für die Änderung des Umlagemaßstabs 2 Regelungen in Betracht: Jeder Wohnungseigentümer kann "eine vom Gesetz abweichende Vereinbarung oder die Anpassung einer Vereinbarung verlangen, soweit ein Festhalten an der geltenden Regelung aus schwerwiegenden Gründen unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der...mehr

Wird der Änderungsvertrag in der Wohnung des Mieters abgeschlossen, so ist die Vorschrift des § 312 BGB zu beachten. Danach kann eine Partei eine auf den Abschluss eines Vertrags gerichtete Erklärung u. a. dann widerrufen, wenn die Vertragsverhandlungen im Bereich einer Privatwohnung geführt worden sind. Praxis-Tipp Verhandlungen außerhalb der vermieteten Wohnung führen Der Mi...mehr

Die Miete ist die Gegenleistung des Mieters für die Überlassung der Mietsache. Sie umfasst das gesamte Entgelt für die Leistung des Vermieters. Zur Miete gehören auch die Betriebskosten , falls sie im Mietvertrag gesondert ausgewiesen sind (§ 556 Abs. 1 BGB). Anderenfalls sind sie in der vereinbarten Miete enthalten. Nachforderungen aus der jährlichen Nebenkostenabrechnung sin...mehr

Aus dem neuen § 556a Abs. 3 BGB folgt, dass – anders als vorher – die mietrechtlichen Betriebskosten grundsätzlich entsprechend den wohnungseigentumsrechtlichen Abrechnungsmaßstäben abzurechnen sind. Wird jedoch in der Folgezeit der Beschluss der Wohnungseigentümer über die Jahresabrechnung für ungültig erklärt, können sich für den vermietenden Eigentümer aus der vom Verwalte...mehr

Der Antrag auf Durchführung eines selbstständigen Beweisverfahrens setzt ein rechtliches Interesse voraus. Das liegt vor, wenn die Beweiserhebung einen Rechtsstreit vermeiden kann (§ 485 Abs. 2 Satz 2 ZPO). Hiervon ist auszugehen, wenn der Ausgang des Rechtsstreits im Wesentlichen von bestimmten Tatsachen abhängt. Praxis-Beispiel Tatsachen für rechtliches Interesse Zustand der...mehr

Ist eine Vertragsklausel unklar, so gilt die Auslegungsregel des § 305c Abs. 2 BGB. Danach sind mehrdeutige Klauseln nach der kundenfeindlichsten Variante auszulegen. Diese Regelung gilt auch im Individualprozess. Praxis-Beispiel Unwirksame Klauselformulierungen Unter Anwendung dieser Grundsätze hat der BGH die Klausel: "Der Mieter kann gegenüber den Ansprüchen der Vermieterin...mehr

Hat der Mieter gegen das Räumungsurteil Berufung eingelegt, kann der Vermieter im Wege der Anschlussberufung den Wegfall oder die Verkürzung der Räumungsfrist beantragen. Stattdessen – und in den übrigen Fällen – kann der Vermieter sofortige Beschwerde einlegen, wenn er sich gegen die Gewährung oder eine zu lang bemessene Räumungsfrist wendet. Die Beschwerdefrist beträgt auch...mehr

Überblick Der Mieter kann vom Vermieter die Zustimmung zu baulichen Veränderungen der Mietsache verlangen, die dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen dienen. Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung Nach dieser gesetzlichen Neuregelung (der ähnliche, aber nicht identische frühere § 554a BGB wurde aufgehoben) findet auch eine Abwägung mit den Interessen des Vermieters s...mehr

Die gesetzlichen Regelungen bezüglich der Höhe, des Ratenzahlungsrechts, der Anlage und der Verzinsungspflicht gelten bei der Geschäftsraummiete nicht. Daraus folgt zunächst, dass die Parteien die Höhe der Kaution – bis zur Grenze der §§ 137, 138 BGB – frei vereinbaren können.[1] Ebenso kann vereinbart werden, dass die Kaution bereits vor der Übergabe zu erbringen ist[2] ode...mehr

Eine Formularklausel, die das Risiko des Fehlens einer behördlichen Genehmigung auf den Mieter abwälzt, verstößt jedoch gegen § 307 BGB.[1]mehr

Der Mieter muss die Arbeiten fachgerecht ausführen. Die Arbeiten müssen plangerecht – entsprechend der Ankündigung – durchgeführt werden. Werden durch die Einrichtung Sicherheitsbelange tangiert (Statik, Elektrizität, Sanitär), so kann der Vermieter verlangen, dass die Arbeiten von einer Fachfirma ausgeführt werden.[1]mehr

Der vermietende Eigentümer darf von seinem Mieter nicht verlangen, dass dieser das an die Verwaltung zu zahlende Wohngeld entrichtet und den sich aus der jährlichen Verwalterabrechnung ergebenden Betrag bezahlt. § 556 Abs. 1 BGB bestimmt, dass Nebenkostenvorauszahlungen lediglich für Betriebskosten vereinbart werden dürfen. Diese Betriebskosten sind in § 2 Betriebskostenvero...mehr

Auch der Anspruch auf Zahlung der Erhöhung aufgrund einer Staffelmietvereinbarung kann verwirken. Das LG München I hat entschieden, dass in dem Fall, dass der Vermieter den aus einer Staffelmietvereinbarung sich ergebenden Erhöhungsbetrag 2 1/2 Jahre nicht geltend macht, er konkludent auf die Rechte aus dieser Vereinbarung gegenüber dem Mieter verzichtet hat; hilfsweise hat ...mehr

Zu den unwesentlichen Änderungen ist die Erteilung von Erlaubnissen[1] zu zählen. Weiter gehören hierzu: Vereinbarungen über eine Mietminderung für eine absehbare Zeit oder ähnliche Vereinbarungen, die sich nicht oder in nicht nennenswertem Umfang auf einen potenziellen Erwerber auswirken. Eine Änderung der Betriebskostenvorauszahlungen ist formfrei; anders ist es, wenn der ...mehr

Für Geschäftsraummietverhältnisse gilt § 721 ZPO nicht. Eine analoge Anwendung der Vorschrift ist ausgeschlossen. Im Einzelfall kann Vollstreckungsschutz nach § 765a ZPO gewährt werden. Hinweis § 765a ZPO: Absolute Ausnahme Dann muss die Vollstreckungsmaßnahme nach Güterabwägung der Interessen für den Mieter eine besondere Härte bedeuten, die mit den guten Sitten nicht vereinb...mehr

Das selbstständige Beweisverfahren ist in 3 Fällen zulässig, nämlich wenn der Gegner zustimmt, wenn zu besorgen ist, dass das Beweismittel verloren oder seine Benutzung erschwert werde und wenn der Zustand einer Person oder der Zustand oder Wert einer Sache, die Ursache eines Personen- oder Sachschadens oder Sachmangels oder der Aufwand für die Beseitigung eines Personen- oder ...mehr

Bei der Wohnraummiete ist gesetzlich geregelt (§ 571 Abs. 1 BGB), dass der Vermieter im Fall der verspäteten Rückgabe außer der Nutzungsentschädigung nur dann einen weiteren Schaden geltend machen kann, wenn die Rückgabe infolge von Umständen unterblieben ist, die der Mieter zu vertreten hat. Hat der Wohnungsmieter vom Gericht eine Räumungsfrist erhalten, so ist die Geltendm...mehr

Für den Anspruch auf Zahlung der Kaution gilt die regelmäßige Verjährungsfrist von 3 Jahren, beginnend mit dem Schluss des Jahres, in dem die Kautionsvereinbarung getroffen wurde.[1] Im Einzelfall kann Verwirkung des Kündigungsrechts vorliegen, wenn die Kaution längere Zeit nicht geltend gemacht wird und der Mieter darauf vertrauen durfte, dass er nicht mehr in Anspruch genom...mehr

Der Vermieter von Geschäftsraum hat im Unterschied zum Wohnraumvermieter allerdings auch keinen gesetzlichen Anspruch gegen den Mieter auf Zustimmung zur Mieterhöhung. Ist der Mietvertrag auf unbestimmte Zeit geschlossen, kann der Vermieter eine Mieterhöhung lediglich im Wege der sog. Änderungskündigung durchsetzen (Kündigung verbunden mit dem Angebot zur Vertragsfortsetzung...mehr

Wird die Ergänzung oder Änderung auf einer gesonderten Urkunde niedergelegt, muss die Urkunde von beiden Parteien unterschrieben und fest mit der Ursprungsurkunde verbunden werden. Sind über den Ursprungsvertrag 2 inhaltsgleiche Urkunden ausgefertigt worden, so müssen sämtliche Ursprungsverträge ergänzt werden.[1] Nach neuerer Rechtsprechung ist eine körperliche Verbindung d...mehr

Die vom Verwalter des Wohnungseigentums nach § 28 WEG zu erstellende Abrechnung ist eine reine Ausgaben-Einnahmen-Rechnung. Maßgeblich für die Kostenerfassung (Ausnahme: Heiz- und Warmwasserkosten) sind die im Abrechnungszeitraum getätigten Zahlungen, gleichgültig, ob die jeweils zugrunde liegenden Leistungen in vollem Umfang oder nur zum Teil im Abrechnungszeitraum angefall...mehr

Bei der Prozessführung im eigenen Namen (sog. "gewillkürte Prozessstandschaft") kann der Verwalter beispielsweise rückständige Mieten im eigenen Namen einklagen. Auch Gestaltungsrechte wie der Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung können im Wege der Prozessstandschaft geltend gemacht werden; die Prozessstandschaft setzt insbesondere nicht voraus, dass das geltend gemachte...mehr

Beim Wohnungseigentum Nach § 19 WEG können neue Kosten wie Betriebskosten für Rauchmelder ordnungsgemäßer Verwaltung gemäß § 19 WEG entsprechen, die dann grundsätzlich gemäß § 16 WEG umzulegen sind. Praxis-Beispiel Sonstige Betriebskosten bei Rauchmeldern Bei der Nutzung von Rauchmeldern entstehen Betriebskosten (optische Funktionsprüfung, Probealarm, Reinigung, Kosten für Batt...mehr

In einigen Fällen ist die Anwendung des § 721 ZPO kraft Gesetzes ausgeschlossen (§ 721 Abs. 7 ZPO). Der Ausschluss gilt für Wohnraum, den eine juristische Person des öffentlichen Rechts oder ein anerkannter privater Träger der Wohlfahrtspflege angemietet hat, um ihn Personen mit dringendem Wohnungsbedarf zu überlassen, wenn sie den Mieter bei Vertragsschluss auf die Zweckbest...mehr

Aus der speziellen Ausgestaltung des § 555d Abs. 2 und 3 BGB folgt, dass der Anspruch auf Duldung einer Modernisierung und die Befugnis des Mieters zur Kündigung des Mietverhältnisses im Modernisierungsfall auf das Vertragsverhältnis zugeschnitten sind. Deshalb kann der Duldungsanspruch nur vom Vermieter, nicht von der Wohnungseigentümergemeinschaft geltend gemacht werden.mehr

Das Recht des Mieters zur Wegnahme von Einrichtungen (§ 539 BGB) kann bei der Geschäftsraummiete ausgeschlossen werden.mehr