Fachbeiträge & Kommentare zu Mieter

Führt der Vermieter eine Modernisierungsmaßnahme durch, so sind die zur Zeit der Durchführung maßgeblichen technischen Normen einzuhalten. Schallschutzfenster müssen den aktuellen DIN-Normen entsprechen. Anderenfalls liegt ein Mangel der Mietsache vor.[1] Die Gewährleistungsrechte des Mieters nach §§ 536 ff. BGB werden durch die Duldungspflicht nicht berührt. Deshalb ist ein...mehr

War dem Mieter die Mietsache zur Zeit der Eröffnung des Insolvenzverfahrens noch nicht überlassen, so können sowohl der Vermieter als auch der Insolvenzverwalter vom Vertrag zurücktreten.[1] Tritt der Insolvenzverwalter zurück, steht dem Vermieter – wie im Fall des § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO – ein Schadensersatzanspruch zu.[2] Die Ausübung des Rücktrittsrechts kann grundsätzli...mehr

Grundsätzlich muss der Vermieter aufgrund seiner Instandhaltungspflicht für einen vertragsgemäßen Zustand des Treppenhauses sorgen. Weicht der tatsächliche Zustand hiervon ab, stehen dem Mieter Erfüllungs- und Gewährleistungsansprüche zu. Allerdings werden die Anforderungen an den geschuldeten Zustand eines Treppenhauses von der Rechtsprechung sehr unterschiedlich bewertet.[1...mehr

Insbesondere von psychisch kranken Mietern können erhebliche Hausfriedensstörungen ausgehen. Der Vermieter muss zwar in gewissen Grenzen krankheitsbedingte Auffälligkeiten hinnehmen. Jedenfalls ist im nachbarschaftlichen Zusammenleben mit kranken Menschen ein erhöhtes Maß an Toleranzbereitschaft zu fordern.[1] Die Grenzen sind aber dann überschritten, wenn nach Abwägung alle...mehr

Entstehen im Zuge der Weitervermietung Insertions- oder Maklerkosten, so sind diese ebenfalls erstattungsfähig. Der allgemeine, mit einem Wohnungswechsel verbundene Zeit- und Materialaufwand (Wohnungsabnahme/Wahrnehmung von Besichtigungsterminen/Ausfertigung des neuen Mietvertrags usw.) ist dagegen nicht erstattungsfähig, weil der mit dem Wohnungswechsel verbundene Arbeitsauf...mehr

Von der Tierhaltung ist die Frage zu unterscheiden, ob sich Tiere in der Wohnung des Mieters aufhalten dürfen, die von Besuchern mitgebracht worden sind, oder die der Mieter für eine vorübergehende Zeit versorgt. Diese Frage ist grundsätzlich zu bejahen.[1] Hinweis Ausnahme bei Störung oder Gefährdung Eine Ausnahme gilt auch hier, wenn von den Tieren Störungen ausgehen oder we...mehr

Nach der Bestimmung des § 124 BGB kann der Vermieter innerhalb eines Jahres seit Kenntnisnahme des zur Anfechtung berechtigenden Sachverhalts den Mietvertrag anfechten. Praxis-Beispiel Berechnung der Anfechtungsfrist Das Mietverhältnis wurde im September 2022 begründet. Am 15.7.2023 erfährt der Vermieter, dass über das Vermögen des Mieters im Februar 2022 das Insolvenzverfahre...mehr

Die Fälle der Verzögerung oder der schleppenden Durchführung einer Modernisierungsmaßnahme sind über § 241 Abs. 2 BGB zu lösen. Danach muss der Vermieter auf die Interessen des Mieters Rücksicht nehmen. Hierzu gehört, dass die modernisierungsbedingten Beeinträchtigungen auf das geringstmögliche Maß beschränkt werden. Die Neuregelung ändert daran nichts. Hinweis Minderung nur ...mehr

Befinden sich die Mieträume bei Vertragsende nicht in dem vertraglich geschuldeten Zustand oder kann der Mieter nicht alle Schlüssel zurückgeben, darf der Vermieter die Rücknahme der Räume dennoch nicht ablehnen. Anderenfalls verliert er den Anspruch auf die Nutzungsentschädigung.[1] Der Vermieter ist auf Schadensersatzansprüche beschränkt.[2] Die Ablehnung der Rücknahme bew...mehr

Ein individualvertraglich vereinbarter Kündigungsausschluss ist auch dann wirksam, wenn lediglich das Kündigungsrecht des Mieters ausgeschlossen wird. Die Höchstdauer der Ausschlussvereinbarung beträgt 4 Jahre. Für die Berechnung der 4-Jahres-Frist kommt es weder auf den Beginn des Mietverhältnisses noch auf die erste Mieterhöhung, sondern auf den Zeitpunkt an, zu dem die St...mehr

In Tauwetterlagen kann es zur Durchfeuchtung des Daches kommen, und zwar auch bei einem Aufstauen von Schmelzwasser wegen Vereisung von Regenrinnen und -fallrohren. Es ist in solchen Fällen nicht Sache des Mieters, eine solche Vereisung zu verhindern. Ob der Mieter aufgrund formularvertraglicher Regelungen verpflichtet ist, Regenrinnen und -fallrohre eisfrei zu halten, ist e...mehr

Rechtsgeschäftlicher Erwerber Nach der Bestimmung des § 566 BGB tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein. Der Erwerber ist erst dann zur Kündigung berechtigt, wenn er als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist. Kündigung durch den Erwerber vor Eintragung in das Grundbuch Umstritten ist, ob der Erwerber v...mehr

§ 3 EnSikuMaV setzt Vereinbarungen in Wohnraummietverträgen außer Kraft, nach denen ein Mieter durch eigene Handlungen eine Mindesttemperatur zu gewährleisten hat. Die Pflicht des Mieters, durch angemessenes Heiz- und Lüftungsverhalten Substanzschäden an der Mietsache vorzubeugen, bleibt davon unberührt. Hinweis Vermieter § 3 gilt nicht für den Vermieter. Enthält der Mietvertr...mehr

Wird der Wohnwert deshalb beeinträchtigt, weil sich in der Umgebung des Anwesens zahlreiche Tauben aufhalten, so ist dieser Umstand i. d. R. als großstadttypisch von den Mietern hinzunehmen. Kein Anspruch auf Abwehrmaßnahmen Die Mieter haben gegen den Vermieter keinen Anspruch auf Abwehrmaßnahmen. Etwas anderes gilt allerdings dann, wenn die Tauben durch eine konkrete Fassadeng...mehr

Lediglich eine Verschlechterung der Vermögensverhältnisse des Mieters berechtigen den Vermieter nicht zur Kündigung des Mietverhältnisses. Ist der Mieter nach wie vor in der Lage insbesondere seinen Zahlungspflichten nachzukommen, reicht allein die vage Möglichkeit, dass sich dies in Zukunft ändern könnte, nicht für eine Kündigung. So ist etwa die Abgabe der Vermögensauskunf...mehr

Der Vermieter muss gerade die zu kündigende Wohnung benötigen. Ist er Eigentümer bzw. Vermieter mehrerer vergleichbarer Wohnungen, hat er die freie Wahl, welches Mietverhältnis er kündigt. Spezifische Belange des betroffenen Mieters sollen insoweit keine Rolle spielen, eine "Sozialauswahl" ist nicht erforderlich. Weiß der Vermieter bereits bei Abschluss des Mietvertrags, dass...mehr

Begriff Der Mieter ist im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauchs grundsätzlich berechtigt, die nächsten Angehörigen, also seinen Ehegatten[1], die Kinder[2] und Nichten und Neffen[3] in die Wohnung aufzunehmen. Zu dem Kreis der Angehörigen gehören auch die Geschwister[4] sowie die Eltern[5] des Mieters. Genauso dürfen Enkelkinder aufgenommen werden.[6] Bei persönlichen engen B...mehr

Nach dem Gesetz zur Förderung erneuerbarer Energien im Wärmebereich[1] sind die Eigentümer von Neubauten mit einer Nutzfläche von mehr als 50 qm verpflichtet, den Wärmeenergiebedarf anteilig mit erneuerbaren Energien (Geothermie, Umweltwärme, solare Strahlungsenergie, Biomasse) zu decken.[2] Ersatzmaßnahmen (Nutzung von Abwärme, Wärme aus Anlagen der Kraft-Wärme-Kopplung, Fe...mehr

Eine Gleitklausel liegt vor, wenn die Klausel ohne jedes weitere Zutun der Vertragspartner selbsttätig zu einer Anpassung an alle Veränderungen der Vergleichs- oder Bezugsgröße, d. h. des Wertmessers, führt. Das Entscheidende liegt in der Automatik. Eine Zahlungsaufforderung des Vermieters ist nicht nötig. Für die Miete bedeutet das: Sie ändert sich im gleichen Verhältnis wi...mehr

Die Mietvertragsparteien können die steigenden Energiepreise zum Anlass nehmen, die Höhe der vom Mieter geschuldeten Vorauszahlungen nicht erst gem. § 560 Abs. 4 BGB einseitig nach einer Abrechnung, sondern einvernehmlich zeitnah zu verändern.[1] Eine einvernehmliche Vertragsanpassung kommt insbesondere in Betracht, wenn nach einer bereits erfolgten Erklärung gem. § 560 Abs....mehr

Füttern von Singvögeln Vögel im Garten, wie z. B. Amsel, Rotkehlchen oder Spatz, dürfen gefüttert werden. Aber auch dies, insbesondere die sog. Winterfütterung von Vögeln, kann zu Streit unter den Nachbarn führen, denn die Fütterung lockt nicht nur Singvögel an, sondern auch Tauben oder Ratten und führt zu Verschmutzungen durch Vogelkot. Im Mietrecht rechtfertigen nur ganz unv...mehr

Die Übermittlung einer Abmahnung per Telefax kann auch gefährlich sein. Allein der Sendebericht mit dem Übermittlungsvermerk "Ok" liefert allenfalls einen Anscheinsbeweis. Maßgeblich kommt es nämlich darauf an, dass der Mieter von der Abmahnung auch Kenntnis erlangt – sprich, er muss das Telefax auch ausdrucken können. Findigen Mietern wird hier immer ein Grund einfallen, wa...mehr

Grundsätzlich kann der Vermieter von Wohnraum das Mietverhältnis nur dann ordentlich fristgemäß kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses gemäß der Bestimmung des § 573 BGB hat. Dieses berechtigte Interesse liegt stets bei schuldhaften Pflichtverletzungen des Mieters vor, aber auch dann, wenn der Vermieter Eigenbedarf geltend machen...mehr

Der Vermieter konnte unter anderem bestimmen, dass die Kosten der Wasserversorgung, Entwässerung und Müllabfuhr unmittelbar zwischen dem Versorgungsunternehmen und den Mietern abgerechnet werden (sog. Direktabrechnung).[1] Diese Option besteht nicht mehr. Die Parteien können allerdings vertraglich vereinbaren, dass der Mieter mit dem Versorgungsunternehmen einen entsprechend...mehr

Die gesetzlichen Ansprüche können vertraglich ausgeschlossen werden. Allerdings setzt dies eine Individualvereinbarung voraus.[1] Bereicherungsansprüche werden von einer entsprechenden Ausschlussklausel nicht erfasst. Ein solcher Bereicherungsanspruch ist gegeben, wenn ein auf längere Zeit geschlossener Mietvertrag vorzeitig endet und der Vermieter hierdurch Vorteile erlangt,...mehr

Nach der Rechtsprechung des BGH kann der Beschwerdewert für eine Klage des Mieters auf Genehmigung der Tierhaltung nicht nach starren, vorgegebenen Werten ermittelt werden. Vielmehr komme es im Einzelfall auf die Bedeutung der Tierhaltung für die Lebensführung des Mieters an. Ein Regelwert biete keine geeignete Orientierungshilfe. Ebenso könne das Interesse des Mieters an de...mehr

Dieses Programm begünstigt folgende Personen: Eigentümer von Mietwohnungen Erbbauberechtigte sonstige Verfügungsberechtigte Mieter von Mietwohnungen Eigentümer von selbstgenutzten Wohnungen Berechtigte Haushalte Antragsberechtigt sind Haushalte, in denen eine schwerbehinderte Person lebt und dies eine Umgestaltung der Wohnung erforderlich macht. Die Schwerbehinderung ist durch den ...mehr

Wenn Sie sich mit Hilfe des Zivilrechts gegen Lärmbelästigungen aus der Nachbarschaft zur Wehr setzen wollen, um etwa einen vollstreckbaren Titel in Händen zu haben, müssen Sie sich zunächst über Ihre Rechtsposition im Klaren sein. Denn je nach dem, ob Sie Mieter, Wohnungseigentümer oder Hauseigentümer sind, hält das Gesetz unterschiedliche Schutzvorschriften für Sie bereit. 2.1 ...mehr

Förderkomponente beachten Die Antragsberechtigung hängt davon ab, welche der beiden über dieses Programm angebotenen Förderkomponenten gewählt wird. Förderkomponente A: Antragsberechtigt für die Zuschüsse der Förderkomponente A sind Eigentümer, deren Grundstücke mit selbst genutztem Wohneigentum bebaut sind. Förderkomponente B: Antragsberechtigt für die Zuschüsse der Förderkompon...mehr

Dieses Programm ist für Privatpersonen als Grund-/Gebäudeeigentümer oder sonstige Verfügungsberechtigte. Mieter oder Pächter können auch die Zuschüsse beantragen. Sie müssen allerdings eine Zustimmungserklärung beibringen. Unternehmer sind auch antragsberechtigt, wenn sie sich vertraglich zur Übernahme der Wärmeversorgung und/oder Warmwasserversorgung eines Gebäudes verpflic...mehr

Die Grenze für die Zumutbarkeit von Baulärm für die Nachbarschaft wird für den Regelfall durch die Lärmrichtwerte der Allgemeinen Verwaltungsvorschrift zum Schutz gegen Baulärm[1] markiert, die mit den Lärmrichtwerten der TA Lärm und der VDI-Richtlinie 2058, Blatt 1 "Arbeitslärm in der Nachbarschaft" identisch sind (vgl. hierzu Kap. 2.4.2). Werden die Lärmrichtwerte überschr...mehr

Befindet sich der Mieter in Verzug mit der Kautionsleistung, kann der Vermieter diese einklagen und/oder das Mietverhältnis kündigen. 1.3.1 Zahlungsklage Zunächst kann der Vermieter seinen Mieter im Fall des Verzugs mit der Leistung der Kaution gerichtlich in Anspruch nehmen und auf Zahlung klagen. Zu berücksichtigen ist hier die Regelverjährungsfrist der §§ 195, 199 BGB, die ...mehr

Erhöhen sich die Betriebskosten nach Vertragsschluss, so kann der Vermieter den Erhöhungsbetrag auf die Mieter umlegen.[1] Die Erhöhung richtet sich nach dem Unterschied der in der Pauschale enthaltenen Betriebskosten bei Abschluss des Mietvertrag oder nach der zuletzt vorgenommenen Erhöhung einerseits und der Kostenbelastung zum Zeitpunkt des Erhöhungsverlangens andererseit...mehr

Diese Kosten gehören ebenfalls zum Schaden.[1]mehr

Das OLG Düsseldorf hat eine Minderungsquote von 100 % für angemessen erachtet, wenn ein Austausch der Wohnungstür notwendig wird und der Vermieter es versäumt, nach der Maßnahme dem Mieter den neuen Schlüssel auszuhändigen.[1] Wenn die Zimmertüren in der Wohnung fehlen, sind 25 % Mietminderung angemessen.[2]mehr

Begriff Der Vermieter ist bei der Umlage von Betriebskosten grundsätzlich an einen vertraglich vereinbarten oder an den gesetzlich bestimmten Umlagemaßstab gebunden; eine Änderung des Umlagemaßstabs ist nur im Ausnahmefall möglich. Für einige Betriebskostengruppen hat der Vermieter allerdings ein Umgestaltungsrecht (Änderungsrecht). Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung Da...mehr

Der Vermieter muss in der Kündigung angeben, dass er die Kündigung gerade auf sein Sonderkündigungsrecht stützt, ansonsten ist sie unwirksam. Es reicht insbesondere nicht aus, dass dem Mieter bekannt ist, dass der Vermieter von seinem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen möchte. Ist die Kündigung unwirksam, kann der Vermieter aber erneut kündigen. Will der Vermieter wegen ei...mehr

Bei verspäteter Rückgabe kann der Vermieter vom Mieter Nutzungsentschädigung und ggf. Schadensersatz verlangen.[1]mehr

Für die Feststellung einer Überbelegung einer Mietwohnung sind in erster Linie die Wohnfläche, die Zimmerzahl und die Bewohneranzahl maßgeblich. Zusätzlich können aber auch besondere Umstände im Einzelfall, wie das Vorhandensein von Nebenräumen, der Wohnungszuschnitt, familiäre Beziehungen oder die allgemeine Wohnungsmarktlage herangezogen werden.[1] Wann liegt Überbelegung ...mehr

Ein berechtigtes Interesse an einer Eigenbedarfskündigung kann auch dann bestehen, wenn der Vermieter die vermietete Wohnung als Zweitwohnung benötigt oder die von seinem Mieter bewohnte Wohnung erheblich näher am Arbeitsplatz des Vermieters liegt oder die Wohnung gemischt genutzt auch freiberuflichen oder gewerblichen Zwecken dienen soll.[1]mehr

Ansprüche der Mieter und Wohnungseigentümer auf Weitergabe der Entlastung im Rahmen der Heizkostenabrechnung oder Jahresabrechnung sind gem. § 28 EWPBG unpfändbar.mehr

Befinden sich die Räume in einem Zustand, der die Gesundheit beeinträchtigt, so kann der Mieter neben oder anstelle der nach § 569 Abs. 1 BGB möglichen Kündigung auch die Miete mindern. 100 % Mietminderung bei erheblicher Gesundheitsgefährdung durch Schimmelpilzsporen.[1]mehr

Grundsätzlich ist der Mieter zur Nutzung des Mietobjekts nur im Rahmen des mietvertraglichen Zwecks berechtigt. 3.2.6.1 Berufliche, freiberufliche oder gewerbliche Nutzung Bei einer Nutzung der Wohnung zu beruflichen, freiberuflichen oder gewerblichen Zwecken ist allerdings zu beachten, dass eine berufliche Tätigkeit ohne Außenwirkung durchaus noch unter den Begriff des "Wohne...mehr

3.3.1 Während der Mietzeit Allgemeiner Grundsatz Solange das Mietverhältnis dauert, kann der Mieter die Räume nach seinem Geschmack gestalten.[1] Achtung Rückgabe in vertragsgemäßem Zustand Dabei ist allerdings zu beachten, dass der Mieter verpflichtet ist, die Räume in einem vertragsgemäßen Zustand zurückzugeben. Deshalb kann der Mieter gehalten sein, eine aus dem Rahmen fallend...mehr

Beleidigt der Mieter Verwandte des Vermieters, soll ein Kündigungsgrund nicht vorliegen, wenn die Verwandten nicht im selben Haus wohnen.[1] Wohnen sie im selben Haus, dürfte in aller Regel eine außerordentliche fristlose Kündigung auch ohne vorherige Abmahnung gerechtfertigt sein.mehr

Der rasante Ausbau von Funknetzen für Internetempfang per UMTS und LTE sowie Smartphones bringt ein dichtes Netz von Mobilfunkmasten mit sich. Diese sind nicht nur unschön anzusehen, sondern werden von vielen auch wegen befürchteter Gesundheitsrisiken aufgrund elektromagnetischer Strahlung abgelehnt. Der BGH hat hierzu geurteilt, dass die von einer Mobilfunkanlage ausgehende...mehr

3.1.1 Die Freizeichnungsklausel Praxis-Beispiel Formulierung der Freizeichnung "Die Durchführung von Schönheitsreparaturen bleibt dem Mieter überlassen." Bei dieser Vertragsgestaltung wird § 535 BGB teilweise abbedungen. Der Vermieter zeichnet sich von der Verpflichtung zur Durchführung der regelmäßig fällig werdenden Renovierungsarbeiten frei. Diese Verpflichtung wird allerdin...mehr

Achtung Erwerber haftet Nach der Neufassung in § 566a Satz 1 BGB kann der Mieter den Erwerber in jedem Fall auf Rückgewähr der Sicherheit in Anspruch nehmen.[1]mehr

Ist eine vertragliche Regelung über die Wartung von Warmwassergeräten nicht getroffen, ist der Mieter nicht zur Entkalkung dieser Geräte verpflichtet.mehr

Die oben geschilderten Grundsätze über das anwendbare Werkvertragsrecht sind auf Mietverträge mit Winterdienstverpflichtung nur bedingt übertragbar. Schon die unterschiedlichen Vertragsvarianten (Entgelt-, Mietnachlass- oder Turnusmodell) erfordern eine spezielle Betrachtung. Je nach Gestaltung kommt etwa eine Minderung nicht in Betracht. Mit der Heranziehung des Werkvertrag...mehr