Fachbeiträge & Kommentare zu Mieter

Schadensersatzverfahren wegen vorgetäuschten Eigenbedarfs sind durchaus nicht selten. Überwiegend geht es um die Frage, ob der Eigenbedarf wirklich bestanden hat und erst nach erfolgter Räumung durch den Mieter entfallen ist. Der BGH (NZM 2017, 23 = WuM 2016, 743 = MDR 2017, 21 = MietPrax-AK § 573 BGB Nr. 61 m. Anm. Börstinghaus; Börstinghaus jurisPR-BGHZivilR 1/2017 Anm. 2;...mehr

Rauchen gefährdet bekanntlich die Gesundheit. Trotzdem gibt es seit Jahren einen kaum nachvollziehbaren Streit über den Schutz der Nichtraucher. Anders als andere Drogen wie Alkohohl oder harte Drogen belästigt und gefährdet der Raucher auch seine Umwelt; von den Kippen, die regelmäßig auf dem Boden entsorgt werden, sei hier gar nicht gesprochen. Seine ihm zugestandene Freih...mehr

Möglich ist, für die Umlegung der Mietnebenkosten eine Pauschale und/oder Vorauszahlungen mit Abrechnung zu vereinbaren. Dies kann für einzelne Positionen unterschiedlich geregelt werden. Ob eine Pauschale oder Vorauszahlung mit Abrechnung vereinbart ist, muss sich eindeutig aus dem Vertrag ergeben. Lässt sich dies nicht eindeutig ermitteln, fehlt eine wirksame Vereinbarung,...mehr

Hat der Vermieter nicht innerhalb der Abrechnungsfrist über die Betriebskosten abgerechnet, ist für die Frage, welche Rechte dem Mieter zustehen, bekanntlich zwischen inzwischen beendeten und fortbestehenden Mietverhältnissen zu unterscheiden. Besteht das Mietverhältnis noch fort, kann der Mieter bekanntlich an den Betriebskostenvorauszahlungen ein Zurückbehaltungsrecht ausü...mehr

Regelmäßig werden insbesondere größere Modernisierungsmaßnahmen mit Instandsetzungsarbeiten verbunden. Schwierig ist in der Praxis dann sowohl in formeller wie auch in materieller Hinsicht die Erstellung einer Modernisierungsmieterhöhung. Der BGH (GE 2015, 245 = WuM 2015, 165 = NZM 2015, 198 = NJW 2015, 934 = DWW 2015, 91 = ZMR 2015, 216 = MietPrax-AK § 559 BGB Nr. 6 mit Anm...mehr

(OLG Brandenburg, Urt. v. 22.9.2015 – 6 U 99/14) • Ein auf die bei Abschluss des Vertrags vorhandenen Mängel beschränkter Ausschluss der Sachmängelhaftung des Vermieters ist auch als AGB zulässig. Nach dem BGB hat der Mieter dem Vermieter einen im Laufe der Mietzeit auftretenden Mangel unverzüglich anzuzeigen. Auch bei sonstigen gravierenden Störungen oder Gefahren für die M...mehr

(BGH, Urt. v. 4.2.2015 – VIII ZR 154/14) • Der Vermieter muss von sich aus vor Abschluss eines unbefristeten Mietvertrags nicht unaufgefordert Ermittlungen über einen möglichen künftigen Eigenbedarf ("Bedarfsvorschau") anstellen. Auch muss er den Mieter nicht ungefragt über mögliche oder konkret vorhersehbare Eigenbedarfssituationen unterrichten. Daher liegt keine rechtsmiss...mehr

Der Petitionsausschuss des Bundestages unterstützt Bemühungen in Richtung einer Änderung der Berechnung der im Mietspiegel wiedergegebenen ortsüblichen Vergleichsmiete. Mitte Oktober beschlossen die Ausschussmitglieder einstimmig, eine dahingehende Petition dem Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz als Material zu überweisen und den Fraktionen zur Kenntnis z...mehr

Seit der Mietrechtsreform von 2001 sind an die Stelle der alten einfachen Zeitmietverträge in der Praxis Kündigungsausschlussvereinbarungen getreten. Die Wirksamkeit solcher Vereinbarungen hängt von verschiedenen Parametern ab: Individualvereinbarung oder Formularvertrag; die Vereinbarung gilt für Vermieter und Mieter oder nur für den Mieter; sie ist mit einer Staffelmiete verb...mehr

§ 556a Abs. 1 BGB gestattet die Umstellung auf eine verursachungsabhängige Abrechnung der Abfallbeseitigungskosten. Dieser – unter ökologischen Gesichtspunkten der möglichen Müllvermeidung begrüßenswerte – Abrechnungsmaßstab birgt leider das Risiko des "Mülltourismus" und schlimmer noch der wilden Müllentsorgung. Diese Erfahrung musste jetzt auch ein Vermieter in Erfurt mach...mehr

Aus allem folgt, dass der Mieter mit Hilfe eines Mietspiegels i.d.R. selbst ermitteln kann, wie hoch die ortsübliche Vergleichsmiete für seine Wohnung ist. Existiert allerdings kein Mietspiegel vor Ort, dann wird auch der Vermieter keine Kenntnis über die materiell richtige Miete haben, da ihm i.d.R. kein Sachverständigengutachten vorliegen wird. Zur Erstellung eines solchen...mehr

(BGH, Urt. v. 17.2.2016 – XII ZR 183/13) • Die in einem Mietvertrag über Gewerberäume enthaltene AGB-Klausel „Die Grundsteuer zahlt die Vermieterin. Erhöhungen gegenüber der bei Übergabe des Objekts erhobenen Grundsteuer tragen die Mieter.“ ist hinsichtlich der durch die Vermietbarkeit des bebauten Grundstücks bedingten Grundsteuererhöhung nicht eindeutig und daher zu Lasten...mehr

Hat der Vermieter vor der Vermietung seine Wohnung modernisiert und macht geltend, zu einer Überschreitung der nach § 556d BGB zulässigen Miete berechtigt zu sein, hat der Mieter das Recht auf eine entsprechende Auskunft. Mit dem Verweis des Gesetzgebers auf § 559b Abs. 1 S. 2 und 3 BGB ergibt sich für den Mieter ein Auskunftsanspruch über die Art der Modernisierungsmaßnahme,...mehr

(BGH, Urt. v. 14.10.2015 – XII ZR 84/14) • Die vorbehaltlose Ausübung einer Verlängerungsoption durch einen gewerblichen Mieter führt nicht dazu, dass der Mieter für die Zukunft mit seinem Recht auf Mietminderung ausgeschlossen ist. Bei der Ausübung einer Verlängerungsoption handelt es sich nicht um einen neuen Vertragsschluss, sondern vielmehr um ein schon im Ausgangsvertra...mehr

Generell gilt eigentlich auch im Mietrecht "Kauf bricht Miete". Erst durch den BGB-Gesetzgeber von 1900 wurde, wie es in den Materialien heißt, "ein Tropfen sozialpolitischen Öls" ins Bürgerliche Gesetzbuch gegossen und zumindest für die Wohnraummiete der noch heute geltende Satz formuliert: "Kauf bricht nicht Miete". Das gilt über diverse Verweisungen heute auch in der Grun...mehr

Der Vermieter hat eine Barkaution auf einem offen ausgewiesenen Sonderkonto ("Mietkautionskonto") anzulegen. Nur dadurch wird verhindert, dass die Bank von ihrem Pfandrecht Gebrauch machen kann. Der Mieter kann auch noch nach Beendigung des Mietvertrags bis zur endgültigen Abrechnung der Kaution eine entsprechende Anlage der Mietsicherheit verlangen. Ist der Vermieter dieser...mehr

§ 556e BGB sowie § 556f BGB sehen Ausnahmen zur Mietpreisbremse (§ 556d BGB) vor. Obwohl nur § 556f BGB die Überschrift "Ausnahme" aufweist, werden andere, weitere Ausnahmen schon in § 556e BGB formuliert, aber in der Überschrift der Norm nicht als Ausnahme bezeichnet. § 556e Abs. 1 S. 1 BGB sieht vor, dass dann, wenn die Miete, die der vorherige Mieter zuletzt schuldete (Vor...mehr

(BGH, Urt. v. 15.3.2017 – VIII ZR 270/15) • Bei einer Eigenbedarfskündigung müssen keine Ausführungen zu Räumlichkeiten gemacht werden, die für den Begünstigten alternativ als Wohnraum in Betracht kommen könnten. Denn das Begründungserfordernis dient nicht dazu, eine aus Sicht des Vermieters bestehende Alternativlosigkeit der Kündigung aufzuzeigen oder sonst den Mieter schon...mehr

Mietminderungen können vorübergehende Mängel betreffen, die der Vermieter jederzeit beheben kann. So wie schon bei der Bildung der ortsüblichen Vergleichsmiete derartige behebbare Mängel ohne Berücksichtigung bleiben, ist dies auch bei der Vormiete der Fall. Wenn schon an die ortsübliche Vergleichsmiete angeknüpft wird, dürfen für die Berücksichtigung der Minderung keine unt...mehr

(BGH, Urt. v. 29.3.2017 – VIII ZR 44/16) • Begründet ein Vermieter eine Kündigung mit einem tatsächlich nicht bestehenden (Eigen-)Bedarf, so macht er sich grds. gegenüber dem Mieter schadensersatzpflichtig. Das gilt prinzipiell auch dann, wenn in einem gerichtlichen Verfahren ein Räumungsvergleich geschlossen wurde. Hinweis: Auch ein Räumungsvergleich hindert den Mieter nich...mehr

(BGH, Urt. v. 7.10.2015 – VIII ZR 247/14) • Es obliegt allein dem Mieter, einen geeigneten Nachfolger zu benennen, wenn er vom Vermieter mit Rücksicht auf Treu und Glauben (§ 242 BGB) eine vorzeitige Entlassung aus dem Mietverhältnis begehrt. Denn der Mieter trägt gem. § 537 Abs. 1 BGB das Verwendungsrisiko der Mietsache. Es ist deshalb allein seine Sache, einen geeigneten N...mehr

Durch einvernehmliche Vertragsänderung können die gleichen Vereinbarungen getroffen werden wie bei Mietvertragsabschluss. Der Mieter wird hierzu i.d.R. jedoch nur seine Bereitschaft erklären, wenn er von der Änderung einen Vorteil oder zumindest keinen Nachteil hat. Für Vermieter ist es daher wichtig, die Neustrukturierung so zu gestalten, dass Mieter diese akzeptieren. Bei ...mehr

Fraglich kann sein, ob sich der Mieter auf die Einhaltung der Mietpreisbremse berufen kann, wenn er sich von Mitmietern trennt und das Mietverhältnis allein fortsetzt. Ein immer wiederkehrender Problemfall betrifft den Auszug eines Mitmieters, wenn z.B. beide Partner einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft den Mietvertrag unterschreiben und nach einiger Zeit feststellen, dass...mehr

Die Legaldefinition des § 555a Abs. 1 BGB erfasst diese Begriffe als "Erhaltungsmaßnahmen". Diese Vorschrift ist gem. § 578 Abs. 2 BGB auf Geschäftsräume entsprechend anwendbar. Erfasst werden Kosten, die für vorbeugende Instandhaltungsmaßnahmen aufzuwenden sind und solche für nachträgliche Instandsetzung. Kosten der Instandhaltung umfassen – vorbehaltlich anderweitiger Vere...mehr

Weder die Trennung noch die Scheidung an sich haben Einfluss auf den Bestand eines Mietverhältnisses unabhängig davon, ob beide Ehegatten die Wohnung angemietet hätten oder nur ein Ehegatte Mieter ist. Ist nur ein Ehegatte Mieter, ist der Ehegatte, der nicht Partei des Mietvertrags ist, nicht Dritter i.S.d. §§ 540, 553 BGB, solange es sich bei der von ihm bewohnten Wohnung um...mehr

(OLG Koblenz, Beschl. v. 14.4.2015 – 5 U 1483/14) • Sofern nicht vertraglich eine bestimmte Kundenfrequenz für einen gewerblichen Mieter zugesichert wird, schuldet der Vermieter eine solche auch nicht. Erst recht gilt dies bei einem neu eröffneten Einkaufszentrum, da hier bestimmte Kundenfrequenzen naturgemäß noch nicht vorliegen. Hinweis: Der Vermieter von Gewerbeflächen in...mehr

Die Mietpreisbegrenzung gilt nur, wenn ein Mietvertrag abgeschlossen wird. Damit ist gemeint, dass ein Mietvertrag mit einem Mieter neu vereinbart wird. In dieser Situation zeigt sich die Marktmacht des Vermieters, die gerade in angespannten Wohnungsmärkten gedrosselt werden soll. Wie schon hervorgehoben, darf die Wiedervermietungsmiete die ortsübliche Miete nicht um mehr al...mehr

Durch die Mietrechtsreform 2001 ist die Kündigung aus wichtigem Grund in § 543 Abs. 1 BGB im Mietrecht kodifiziert worden. § 543 Abs. 1 S. 2 BGB verlangt dabei eine Abwägung der beiderseitigen Interessen der Mietvertragsparteien und eine Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls; hierzu gehören auch etwaige Härtegründe auf Seiten des Mieters. Bei drohenden schwerwiegen...mehr

Tricksereien im Zusammenhang mit Zwangsräumungen nach der Zwangsversteigerung eines Grundstücks sind inzwischen anscheinend sehr häufig. Der BGH musste sich mehrfach mit der Frage der Wirksamkeit solcher behaupteten Angehörigenmietverträge beschäftigen. Der BGH hat den Instanzgerichten dabei immer wieder aufgegeben, die im Zuge von Zwangsvollstreckungsmaßnahmen in ein Famili...mehr

Die Beteiligung an einer Werbegemeinschaft kann formularvertraglich oder individuell begründet werden. Diskutiert wird, ob nur eine Beitragspflicht vereinbart werden kann oder auch eine Beitrittspflicht. Gegen eine Beitragspflicht sämtlicher Mieter z.B. eines Einkaufszentrums, bestehen dann keine Bedenken, wenn der Verpflichtete von der Werbung profitieren kann (OLG Hamburg ...mehr

Bis zum Inkrafttreten des BGB galt der Grundsatz "Kauf bricht Miete" auch in der Immobiliarmiete. Heute ist das wegen § 566 BGB grundsätzlich nur noch in der Mobiliarmiete der Fall. Aber auch in der Immobiliarmiete ist der Mieterschutz durch die Vorschrift nicht umfassend. Problematisch ist immer noch der Fall der fehlenden Identität zwischen Veräußerer und Vermieter, der vo...mehr

Der Vermieter kann den vom BGH mit Urteil vom 18.3.2015 für Wohnraum gewiesenen Weg beschreiten. Eine unangemessene Benachteiligung des Mieters durch formularvertragliche Verpflichtung zur Beseitigung vorvertraglicher Abnutzungen besteht nicht, wenn der Vermieter einen angemessenen Ausgleich in Geld gewährt, der den Mieter so stellt, als seien ihm renovierte Geschäftsräume ü...mehr

Nur bei schweren Beleidigungen gibt es nach deutschem Recht Schmerzensgeld. Das ist seit der Herrenreiterentscheidung des BGH (BGHZ 26, 349) wohl ganz herrschende Meinung. Selbst bei groben Beleidigungen zwischen Vermietern und Mietern, die aber im persönlichen Umfeld ohne Breitenwirkung in der Öffentlichkeit bleiben, besteht kein Anspruch auf Zahlung einer Geldentschädigung...mehr

(OLG Frankfurt/M., Urt. v. 10.6.2015 – 2 U 201/14) • Die Forderung unstreitig nicht geschuldeter Vermögensvorteile als Voraussetzung für die unstreitig geschuldete Räumung und Herausgabe eines Miet-/Pachtobjekts kann eine Erpressung des Vermieters durch den Mieter/Pächter sowie seine vorsätzliche sittenwidrige Schädigung begründen. Das Verfassen des Anwaltsschreibens, in dem...mehr

(BGH, Urt. v. 4.2.2015 – VIII ZR 175/14) • Dem für einen Mietzahlungsverzug des Mieters erforderlichen Vertretenmüssen steht nicht entgegen, dass er, um die Miete entrichten zu können, auf Sozialleistungen einer öffentlichen Stelle angewiesen ist und diese Leistungen rechtzeitig beantragt hat. Der Mieter hat verschuldensunabhängig für seine finanzielle Leistungsfähigkeit ein...mehr

Anders als zu Zeiten der alten Konkursordnung steht bei der Insolvenzordnung die Sanierung im Vordergrund und nicht die Zerschlagung. Da der Insolvenzverwalter aber Zeit benötigt, um die Sanierungsfähigkeit des Betriebes festzustellen, hat der Gesetzgeber in § 112 InsO die sog. Kündigungssperre eingeführt. Danach darf wegen Mietrückständen, die bis zur Stellung des Insolvenz...mehr

(BGH, Urt. v. 29.6.2016 – VIII ZR 173/15) • Ein Verschulden des Jobcenters bzgl. unpünktlicher Mietzahlungen ist dem Mieter nicht zuzurechnen. Eine Behörde, die im Rahmen der Daseinsvorsorge staatliche Transferleistungen erbringt, wird nicht als Erfüllungsgehilfe des Mieters tätig, wenn sie für ihn die Miete an den Vermieter zahlt. Allerdings kann sich ein wichtiger Grund fü...mehr

Weiter ist zu erwägen, den Ausgleichsbetrag für die Abnutzung durch den Vormieter entsprechend den in Quotenklauseln verwendeten Fristen von fünf, acht und zehn Jahren zu berechnen (umgekehrte Quotenabgeltung, s. Langenberg NZM 2015, 681, 684). Hat beispielsweise der Vormieter Räume, in denen die Schönheitsreparaturen i.d.R. alle fünf Jahre fällig werden, drei Jahre abgenutz...mehr

Zunächst kann man anzweifeln, ob ein "schönheitsreparaturfreies Mietverhältnis" nach § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB mit dem gesetzlichen Leitbild der Miete vereinbar ist. Ein Teil der das Mietverhältnis prägenden Hauptleistungspflicht aus § 535 Abs. 1 S. 2 BGB (Ghassemi-Tabar in Ghassemi-Tabar/Guhling/Weitemeyer, Gewerberaummiete, § 307 BGB Rn 36) wäre von keiner Vertragspartei zu e...mehr

(BGH, Beschl. v. 21.2.2017 – VIII ZR 1/16) • Der Mieter genügt seiner Darlegungslast bzgl. eines Mangels bereits dann, wenn er die Mangelsymptome vorträgt. Das Maß der Gebrauchsbeeinträchtigung oder einen bestimmten Minderungsbetrag braucht er nicht vorzutragen, da die Minderung kraft Gesetzes eintritt. Hinweis: Für die Geltendmachung eines Mietmangels aufgrund einer Lärmbel...mehr

Zweifelhaft kann sein, wem der Rückerstattungsanspruch zusteht, wenn auf der Vermieterseite ein Personenwechsel durch Veräußerung stattfindet. Hier gilt das Fälligkeitsprinzip, das besagt, dass Ansprüche, die vor dem Eigentumsübergang fällig geworden sind, dem veräußernden Vermieter zustehen bzw. von ihm zu erfüllen sind und Ansprüche, die danach fällig geworden sind, hingeg...mehr

Zunächst ist denkbar, an die Rechtsprechung des BGH zum bereicherungsrechtlichen Ausgleichsanspruch des Mieters für nicht geschuldete Schönheitsreparaturen anzuknüpfen (BGH, Urt. v. 27.5.2009 – VIII ZR 302/07). Danach wäre für die Höhe des Ausgleichs das maßgeblich, was der Mieter neben seinem Einsatz an freier Zeit als Kosten für das notwendige Material sowie als Vergütung ...mehr

(BGH, Beschl. v. 21.9.2016 – VIII ZR 277/15) • Beruft sich im Zuge von Zwangsvollstreckungsmaßnahmen in ein Familienheim ein naher Verwandter des ehemaligen Eigentümers gegenüber dem Zwangsverwalter/Ersteigerer auf einen bestehenden Mietvertrag mit dem früheren Eigentümer, in dem infolge dort vereinbarter ungewöhnlicher Konditionen (Mietvorauszahlungen und/oder ungewöhnlich ...mehr

Die Anforderungen an die Auskunftspflicht des Vermieters bei der Überprüfung der Vormiete sind umstritten. In der Begründung weist der Gesetzgeber darauf hin, dass der Vermieter die Daten des Vormieters jedenfalls insoweit mitteilen darf, als dieser eingewilligt hat (BT-Drucks. 18/3121, S. 34). Verlangt der Mieter einen Nachweis über die Höhe der Vormiete, soll der Vermieter...mehr

Wenn der Begriff "Objektbetreuung" verwandt wird, gelten dieselben Grundsätze. Allein die Verwendung des Begriffs "Betreuung" lässt den Mieter nicht erkennen, welche von ihm zu tragenden Kosten hiermit gemeint sind, da hierunter sowohl Leistungen der Objektverwaltung als auch der Instandhaltung fallen können. Eine Erläuterung der Einzelpositionen ist ebenso erforderlich wie ...mehr

Die Wirksamkeit einer Zahlungsverzugskündigung in der Wohnraummiete hängt zum einen von der Höhe des genauen Rückstands und zum anderen vom Fälligkeitszeitpunkt der jeweiligen Forderung ab. Die Kündigung ist möglich entweder bei einem Rückstand in Höhe von einer Monatsmiete und einem Cent, wenn dieser Rückstand in zwei aufeinander folgenden Monaten entstanden ist, oder bei e...mehr

Die Kündigung seitens der Bank birgt für Privat- und Geschäftskunden erhebliches Konfliktpotenzial, z.B. den fast vollständigen Ausschluss vom Zahlungsverkehr, ggf. den Eintrag in "Schwarze Listen" mit weitgehender Aussperrung vom Markt – auch als Mieter (s. Glenk, Schwarze Listen: Bürgerlicher Tod ohne Gerichtsverfahren und ohne Beweise, ZRP 2/2014, 61).mehr

Hat der Vermieter ein unstreitig vorliegendes vertragswidriges Verhalten abgemahnt, muss der Mieter im Räumungsverfahren darlegen und beweisen, dass er die unstreitige oder bewiesene vertragswidrige Nutzung danach unterlassen hat. Die Kündigung ist aber nur zulässig, wenn die vertragswidrige Nutzung zum Zeitpunkt der Kündigung noch fortbesteht (BGH MietPrax-AK § 543 BGB Nr. ...mehr

Nimmt der Vermieter das Angebot des auf dem Nachbargrundstück eine Großbaustelle betreibenden Unternehmens, Staubeinwirkungen verhindernden Maßnahmen durchzuführen, nicht an, hat der Vermieter die hierdurch beim Mieter entstehenden Schäden gem. §§ 280, 536a BGB zu vertreten (BGH GE 2015, 1395 = MietPrax-AK § 536a BGB Nr. 11 m. Anm. Eisenschmid; Burbulla MietRB 2015, 262) und...mehr

Das "Dilemma", dass Ansprüche des Schuldners auf Rückzahlung der Mietkaution bereits vor Verfahrenseröffnung entstanden sind und daher grundsätzlich in die Masse fallen, kann nach Auffassung des LG Berlin dahingehend gelöst werden, dass im Hinblick auf die Regelung des § 109 Abs. 1 S. 2 InsO nicht auf das Entstehen eines Anspruchs, sondern auf dessen Fälligkeit abgestellt wi...mehr