Fachbeiträge & Kommentare zu Recht

Rz. 49 Die Befugnisse des Verwalters waren nach altem Recht in § 27 WEG a.F. in Form einer Enumeration geregelt und zudem mit der Vertretungsmacht nach außen unglücklich verquickt. Dabei war nicht zuletzt vielfach unklar, wozu der Verwalter im Einzelnen bevollmächtigt war. Hier schafft das neue Recht in mehrfacher Hinsicht bedeutsame Vereinfachungen. Zunächst erhält der Verw...mehr

Rz. 39 Mit § 44 Abs. 2 S. 2 WEG normiert der Gesetzgeber die Pflicht des Verwalters, den Wohnungseigentümern die Erhebung einer Klage unverzüglich bekannt zu machen. Damit scheint auf den ersten Blick nur die früher in § 27 Abs. 1 Nr. 7 WEG a.F. normierte Informationspflicht modifiziert in das neue Recht übertragen zu sein. Tatsächlich begründet § 44 Abs. 2 S. 2 WEG nach neu...mehr

Rz. 17 § 25 Abs. 4 WEG wiederholt fast wortgleich § 25 Abs. 5 WEG a.F. Es ist dort lediglich bei den Ausschlusstatbeständen nicht mehr von der "Einleitung oder Erledigung eines Rechtsstreits der anderen Wohnungseigentümergegen ihn", sondern nur noch von einem Rechtsstreit gegen ihn die Rede. Damit will der Gesetzgeber den Wortlaut an die geänderten Verfahrensvorschriften anp...mehr

Rz. 25 Die Gesetzesmaterialien übersehen nicht, dass der Verwalter jenseits seiner eigenen Rechtsstellung Bedarf nach einer Klärung der Rechtslage haben kann. Sie nennen aber nur das Beispiel von Beschlüssen, deren Ausführung auf eine Ordnungswidrigkeit oder gar Straftat hinausliefe und gestehen dem Verwalter hier schon aus materiellem Recht zu, den Beschluss nicht auszuführ...mehr

Rz. 45 Bücher und sonstige erforderlichen Aufzeichnungen in Papierform sind nach § 146 Abs. 2 S. 1 AO im Geltungsbereich der AO, also in Deutschland zu führen und aufzubewahren. Das UStG und die UStDV enthalten keine eigenen Bestimmungen über den Ort der Aufzeichnungen. Es gelten insofern die allgemeinen abgabenrechtlichen Regelungen uneingeschränkt auch für die Aufzeichnung...mehr

Rz. 48 Nach früherem Recht war streitig, ob die Klagen gegen einen Beschluss gleichgerichtete Interessen verfolgen mussten.[41] Dies muss trotz Anfechtung desselben Beschlusses nicht zwingend der Fall sein, wenn etwa ein Eigentümer eine Gebrauchsregelung als ungenügend ansieht und eine andere im Wege der Beschlussersetzung erstrebt, der andere schon die beschlossene als zu w...mehr

Rz. 75 Der Gesetzgeber empfand die Aufteilung der Regelungen zu Mitgebrauch und sonstigen Nutzungen des gemeinschaftlichen Eigentums in §§ 13 Abs. 2, 16 Abs. 1 WEG a.F. als unübersichtlich.[51] Das neue Recht verortet die Berechtigung zur Mitbenutzung des Gemeinschaftseigentums (§ 13 Abs. 2 WEG a.F.) nunmehr in § 16 Abs. 1 S. 3 WEG. Die Vorschrift entspricht inhaltlich der V...mehr

Rz. 24 Verwirrend ist die Behandlung der Fälle, in denen die Sollvorschüsse die Kosten übersteigen, die auf den Wohnungseigentümer entfallen. Hier bestand nach früherem Recht das Spezialproblem, dass einem Sonderrechtsnachfolger nominell als Abrechnungsspitze ein Guthaben zustehen konnte, obwohl sein Sonderrechtsvorgänger die Vorschüsse nicht oder nicht in voller Höhe geleis...mehr

Rz. 11 Mit der Anlegung der Wohnungsgrundbücher tritt nicht nur die Wohnungseigentümergemeinschaft ins Leben. Es finden im Innenverhältnis die Vorschriften des WEG Anwendung, auch wenn der teilende Eigentümer noch einziger Wohnungseigentümer ist. Dies bringt gegenüber dem früheren Recht, ähnlich wie bei den Rechtsbeziehungen nach außen, einige wesentliche Vorteile. So war di...mehr

Rz. 33 Nicht in das neue Recht aufgenommen wurde die Sonderregelung des § 16 Abs. 8 WEG a.F., wonach Kosten eines Rechtsstreites nach § 43 WEG a.F. nicht zu den Kosten der Verwaltung gehörten. Im Umkehrschluss stellen somit die Kosten der Wohnungseigentümergemeinschaft für die Durchführung eines Verfahrens nach § 44 WEG Ausgaben dar, die in die Jahresabrechnung einzustellen ...mehr

Rz. 20 Die Erstellung der Jahresabrechnung ist nach § 28 Abs. 2 S. 2 WEG wie nach altem Recht Pflicht des Verwalters. Anders als beim Zahlungsplan über die Vorschüsse gilt dies auch für die Vorbereitung einer Beschlussfassung über Nachschüsse bzw. die Anpassung der Vorschüsse. Dies ergibt sich daraus, dass in § 28 Abs. 2 S. 1 WEG, anders als in § 28 Abs. 1 S. 1 WEG der Passu...mehr

Rz. 82 Nach neuem Recht ist voraussehbar, dass die Regelungen zu Veränderungen im Sondereigentum, die über Erhaltungsmaßnahmen hinausgehen, erhebliche praktische Bedeutung erlangen werden. Dies liegt an der neuen Sondereigentumsfähigkeit des Grundstücks nach § 3 Abs. 2 WEG. Über die Instandhaltung und Instandsetzung hinausgehende Veränderungen des Grundstücks wären nach alte...mehr

Rz. 63 Vor diesem Hintergrund gewinnt die Abgrenzung zwischen erheblichen und unerheblichen Beeinträchtigungen bei Erhaltungsmaßnahmen gemäß § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG zentrale Bedeutung. Aus dem alten Recht lässt sich hierzu praktisch nichts übernehmen, da diese Abgrenzung bei Erhaltungsmaßnahmen keine Rolle spielte. Die Gesetzesmaterialien bieten hier ebenfalls keinen weiteren ...mehr

Rz. 63 Nach bisherigem Recht ist die Vorbefassung der Eigentümerversammlung mit dem Beschlussantrag Voraussetzung für die Zulässigkeit der Beschlussersetzungsklage. Dies ist im neuen Recht nicht ausdrücklich normiert, ergibt sich jedoch aus allgemeinen Zulässigkeitserwägungen. Denn einer Klage nach § 44 Abs. 1 S. 2 WEG fehlt das Rechtsschutzbedürfnis, wenn dem Kläger ein ein...mehr

Rz. 69 Mit dieser neuen Gesetzesfassung ist indessen nicht geklärt, wie das Gericht vorzugehen hat, wenn zwar Anspruch auf eine Regelung, etwa eine Gebrauchsregelung nach § 19 Abs. 1 WEG besteht, für ihre Ausgestaltung jedoch verschiedene Möglichkeiten bestehen. Obwohl § 21 Abs. 8 WEG a.F. sprachlich und systematisch wenig überzeugend gefasst war, ließ sich dieser Vorschrift...mehr

Rz. 36 Ähnlich tiefgreifende Änderungen hat der Gesetzgeber bei der Durchsetzung von Ansprüchen aus dem Gemeinschaftseigentum und aus der Gemeinschaftsordnung vorgenommen. Er ordnet die Durchsetzung dieser Ansprüche in §§ 9a Abs. 2, 14 Abs. 1 Nr. 1 WEG ebenfalls der Wohnungseigentümergemeinschaft zu. Damit ist dem einzelnen Wohnungseigentümer nicht nur, wie nach altem Recht,...mehr

Rz. 33 Eine unmittelbare Haftung den Wohnungseigentümern gegenüber besteht nur noch, sofern der Verwalter deren Sondereigentum oder absolute Rechte schädigt. Hingegen bestehen vertragliche Verpflichtungen nur noch gegenüber dem Verband. Die zum alten Recht entwickelten Rechtsfiguren, wonach der Verwaltervertrag ein Vertrag mit Schutzwirkung zugunsten Dritter bzw. sogar ein V...mehr

§ 2 Arten der Begründung Wohnungseigentum wird durch die vertragliche Einräumung von Sondereigentum (§ 3) oder durch Teilung (§ 8) begründet. § 3 Vertragliche Einräumung von Sondereigentum (1) Das Miteigentum (§ 1008 des Bürgerlichen Gesetzbuchs) an einem Grundstück kann durch Vertrag der Miteigentümer in der Weise beschränkt werden, dass jedem der Miteigentümer abweichend von ...mehr

Rz. 13 Voraussetzung für die Geltendmachung des Anspruchs aus § 48 Abs. 1 S. 3 WEG ist neben der Unmöglichkeit eines Vorgehens nach § 7 Abs. 2 S. 1 WEG das Vorliegen eines wirksamen Altbeschlusses. Dies schließt lediglich nichtige Beschlüsse aus; die Anfechtbarkeit spielt nach der Bestandskraft keine Rolle. Auch im weiteren Verfahren kann die Anfechtbarkeit nicht erneut im V...mehr

Rz. 49 Die Eintragung von Beschlüssen als Inhalt des Sondereigentums wirft das Problemeines gutgläubigen Erwerbs auf. Es stellt sich die Frage, ob der gutgläubige Erwerber etwa einer ihm günstigen Kostenregelung vertrauen darf, wenn sie im Grundbuch eingetragen ist. Die Gesetzesbegründung hält dies für möglich, will diese Frage aber ausdrücklich nicht entscheiden, sondern "i...mehr

Rz. 34 § 9a Abs. 1 S. 3 WEG regelt die Namensfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft. Dies erscheint ähnlich entbehrlich wie die Vorgängernorm, da die Namensfähigkeit Teil der Rechtsfähigkeit ist. Die sprachliche Neufassung, wonach die Gemeinschaft die Bezeichnung "Gemeinschaft der Wohnungseigentümer" bzw. "Wohnungseigentümergemeinschaft" gefolgt von der bestimmten Anga...mehr

Rz. 47 Der Anfechtungskläger könnte daher die Löschungsbewilligung seiner Miteigentümer nach § 894 BGB erstreiten, da mit der Löschung des für ungültig erklärten Beschlusses wiederum die Rechte aller Miteigentümer berührt werden.[45] Dieser Weg zur Durchsetzung einer im Anfechtungsverfahren bereits festgestellten Rechtslage erscheint aber kaum zumutbar. Die Löschung des rech...mehr

Rz. 28 Die gesetzlichen Regelungen zur Verwaltungstätigkeit sind indessen bewusst nicht abschließend. Die Wohnungseigentümer können sie nach § 27 Abs. 2 WEG über das gesetzlich vorgesehene Maß hinaus erweitern. Die Vorschrift ermöglicht es somit, ähnlich wie nach altem Recht § 27 Abs. 3 S. 1 Nr. 7 WEG a.F., Lücken in den gesetzlichen Regelungen zu schließen. Zu beachten blei...mehr

Rz. 33 Wort- und inhaltsgleich aus § 10 Abs. 8 WEG a.F. in das neue Recht übernommen wurde die nunmehr in § 9a Abs. 4 WEG geregelte Haftung der Wohnungseigentümer für Verbindlichkeiten der Wohnungseigentümergemeinschaft. Insoweit kann auf die Kommentierungen zu § 10 Abs. 8 WEG a.F. verwiesen werden. Allerdings ist § 10 Abs. 8 S. 4 WEG a.F. ersatzlos entfallen. Die Wohnungsei...mehr

Rz. 23 Für Rechtsstreitigkeiten, die vor dem Inkrafttreten des WEMoG anhängig werden, gelten nach § 48 Abs. 5 WEG der III. Teil des Gesetzes, also die alten Verfahrensvorschriften, fort. Es kommt also allein darauf an, wann die Klage bei Gericht eingeht. Dies gibt dem Kläger tatsächlich ein Wahlrecht, was insbesondere in Beschlussklagen von Bedeutung sein kann. Denn für Besc...mehr

Rz. 75 Für die Verwaltung einer Einheit der Wohnungseigentümergemeinschaft in der eigenen Liegenschaft kann die Verweisung in § 9a Abs. 3 WEG dagegen nicht uneingeschränkt gelten. Besonders augenfällig wird dies anhand der Notgeschäftsführung. Wörtlich genommen würde die Inbezugnahme des § 18 Abs. 3 WEG in § 9a Abs. 3 WEG darauf hinauslaufen, dass jeder Wohnungseigentümer au...mehr

Rz. 28 Die Grundsätze des alten Rechtes können noch für Untergemeinschaften nutzbar gemacht werden. Untergemeinschaften sind selbst bei weitestgehender Verselbstständigung nicht (teil)rechtsfähig.[26] Deshalb können sie auch nicht verklagt werden, was auch für Beschlussklagen gilt. Dies gilt auch dann, wenn die Gemeinschaftsordnung die Willensbildung innerhalb dieser Unterge...mehr

Rz. 5 Die neue Regelung ist weitgehend überflüssig und bringt wenig Gewinn an Rechtsklarheit. Dass Wohnungseigentümer gesetzliche Regelungen, Vereinbarungen und Beschlüsse, soweit wirksam, einhalten müssen ist selbstverständlich. Neu ist abgesehen von der alleinigen Ausübungsbefugnis der Wohnungseigentümergemeinschaft lediglich die Aufgabe der Differenzierung zwischen Verwal...mehr

Rz. 15 Relevant kann die Einschränkung des Gesetzgebers allenfalls bei Fehlbezeichnungen oder Fehlbuchungen sein, also etwa dann, wenn kommunale Kosten falsch verbucht werden (z.B.: Müllabfuhr bei Straßenreinigung). Dies ist zwar fehlerhaft, wirkt sich aber auf die Zahlungspflicht des einzelnen Wohnungseigentümers nicht aus. Dass derartige Fälle einen nennenswerten Teil der ...mehr

a) Systemwechsel im neuen Recht Rz. 62 Einen (wohl unvermerkten) Systemwechsel führte der Gesetzgeber bei Erhaltungsmaßnahmen durch, die mehr als nur unerheblich beeinträchtigen. Nach früherem Recht waren Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung stets zulässig, sofern sie erforderlich waren. Selbst die Inanspruchnahme fremden Sondereigentums war in analoger Anwendung v...mehr

Rz. 13 Ausdrücklich offen lässt der Gesetzgeber die Frage danach, ob eine noch nicht einmal der Textform genügende Vollmachtserteilung nur zurückgewiesen werden kann oder unwirksam ist.[19] Vor dem Hintergrund der wohnungseigentumsrechtlichen Handhabung erscheint ersteres vorzugswürdig. Wenn man den Mangel der Schriftform nach altem Recht nur als Grund zur Zurückweisung ansa...mehr

Rz. 14 Denkbar ist ein Anspruch auf Abänderung der ordnungswidrigen Beschlüsse. Zwar begegnete ein solcher im Hinblick auf die vorrangige Möglichkeit der Korrektur im Wege der Beschlussanfechtung bislang einer gewissen Zurückhaltung. Nach früherem Recht existierte aber auch die Möglichkeit der praktisch unanfechtbaren Beschlussfassung durch den teilenden Eigentümer nicht. Vo...mehr

Rz. 21 § 48 Abs. 4 S. 1 WEG enthält eine bedeutsame Übergangsvorschrift. Danach ist § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG erst ab 1.12.2022 anwendbar. Dies dient der Umsetzung der Ermächtigung für die Vorschriften zur Zertifizierung durch das Justizministerium. Bis dahin können auch Berufseinsteiger nach altem Recht tätig werden.mehr

Rz. 28 Ohne Alternative bleibt das Sondernutzungsrecht in den Fällen, wo eine exklusive Nutzung begründet werden soll, die sich nicht auf das Grundstück bezieht. Dies ist etwa dann der Fall, wenn an einer Fassadenfläche zu Werbezwecken ein exklusives Recht des Inhabers einer Gewerbeeinheit begründet werden soll. Derartige exklusive Nutzungsrechte können nach wie vor nur im W...mehr

Rz. 66 Die Gesetzesmaterialien stellen zunächst fest, dass das Gericht wie nach früherem Recht dann, wenn Anspruch auf einen bestimmten Beschluss besteht, genau diese Beschlussfassung ersetzen kann. Dies ist systemgerecht, da dann auch die Eigentümerversammlung keinen Ermessensspielraum gehabt hätte, so dass ihre Verwaltungsbefugnisse durch das Gericht nicht beschnitten werden.mehr

Rz. 45 Die Eintragung ohne Prüfung der Rechtmäßigkeit hat zur Folge, dass künftig nicht nur angefochtene, sondern auch durch rechtskräftiges Urteil für ungültig erklärte Beschlüsse zunächst im Grundbuch eingetragen bleiben. Damit droht ein Auseinanderlaufen von materiellem Recht und Grundbuch, da auch ein rechtskräftig für ungültig erklärter Beschluss im Grundbuch eingetrage...mehr

Rz. 27 Soweit es sich um Pflichten eines Wohnungseigentümers gegenüber anderen Wohnungseigentümern handelt, kann jeder von ihnen dieses Recht außergerichtlich und gerichtlich geltend machen. Eine Vergemeinschaftung scheidet aus, da es sich um einen Anspruch handelt, der den einzelnen Wohnungseigentümern als Individualrecht zusteht.[22]mehr

Rz. 35 Die früheren Fristen für Erhebung und Begründung der Anfechtungsklage wurden aus dem früheren Recht wort- und inhaltsgleich in § 45 WEG übernommen. Insoweit kann im vollen Umfang auf die Kommentierungen zu § 46 Abs. 1 WEG a.F. verwiesen werden.mehr

Rz. 72 In Wortlaut und Begründung des Gesetzes nicht berücksichtigt ist der Fall, dass die Eigentümerversammlung zwar über einen Beschlussantrag abgestimmt, der Versammlungsleiter aber keinen Beschluss verkündet hat. Nach Rechtsprechung des BGH existiert dann noch kein Beschluss, da dieser erst und mit dem Inhalt zustande kommt, den der Versammlungsleiter verkündet.[69] Dies...mehr

Rz. 42 Die Vollmacht aus § 9b Abs. 1 S. 1 WEG umfasst mit Ausnahme von Grundstückskauf- und Darlehensverträgen jegliche Rechtsgeschäfte der Wohnungseigentümergemeinschaft, auch rechtsgeschäftsähnliche Handlungen und einseitige Rechtsgeschäfte. Anders als nach früherem Recht, das die Reichweite der Verwaltervollmacht etwa bei "laufenden Maßnahmen" gemäß § 27 Abs. 3 S. 1 Nr. 3...mehr

Rz. 37 Es kann in der Verwalterpraxis dazu kommen, dass der Verwalter eine bestimmte Aufgabe nicht selbst erledigen kann. Dieses Problem wurde früher durch die Bestellung eines Vertreters durch Beschluss nach § 27 Abs. 3 S. 3 WEG a.F. entschärft. War der Verwalter etwa in dem Termin zur Versteigerung der Wohnung eines säumigen Miteigentümers, die die Wohnungseigentümergemein...mehr

Rz. 18 Erst recht wirken inhaltliche Fehler in den Einzelwirtschaftsplänen auf die Zahlungspflichten der einzelnen Wohnungseigentümer aus, hier sogar gleichheitswidrig. Hier führt bereits ein einzelner Fehler bei einem Kostenverteilungsschlüssel in einer Kostenart sogar zur Fehlerhaftigkeit aller Einzelabrechnungen. Vielmehr ist die Anfechtung nur eines Einzelzahlungsplanes ...mehr

Rz. 1 Die weiterhin in § 13 Abs. 1 WEG geregelte Rechtsmacht des Wohnungseigentümers, mit seinem Sondereigentum nach Belieben zu verfahren, bleibt wörtlich und inhaltlich nahezu unverändert. Die Neufassung trägt lediglich mit der Streichung des Hinweises auf Gebäudeteile dem Umstand Rechnung, dass nunmehr auch am Grundstück Sondereigentum begründet werden kann. Im Übrigen si...mehr

§ 31 Begriffsbestimmungen (1) Ein Grundstück kann in der Weise belastet werden, dass derjenige, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, berechtigt ist, unter Ausschluss des Eigentümers eine bestimmte Wohnung in einem auf dem Grundstück errichteten oder zu errichtenden Gebäude zu bewohnen oder in anderer Weise zu nutzen (Dauerwohnrecht). Das Dauerwohnrecht kann auf einen auße...mehr

Rz. 61 Der Gesetzgeber hielt die Sonderregelungen in §§ 44, 45 WEG zur Bezeichnung der Wohnungseigentümer und zur Zustellung an sie für entbehrlich, weil sie in Beschlussklagen nicht mehr passivlegitimiert sind.[57] Dies dürfte auf einer Fehleinschätzung beruhen. Zwar waren Verfahren nach § 43 Nr. 4 WEG a.F. ohne Zweifel der Hauptanwendungsfall der §§ 44, 45 WEG a.F. Auch im...mehr

Rz. 50 Die nach dem Bekunden der Entwurfsbegründung und der Rechtsnatur der Beschlüsse nach § 5 Abs. 4 S. 1 WEG naheliegende Möglichkeit des gutgläubigen Erwerbs hat indessen gravierende Konsequenzen für Anfechtungsklagen. Wird ein Sondereigentum mit dem durch einen solchen Beschluss bestimmten Inhalt gutgläubig erworben, bestimmt dies auch die Beschlusslage für die anderen ...mehr

Rz. 23 Glücklicherweise hat der Gesetzgeber die Pflicht des Gerichtes ersatzlos gestrichen, auf erkennbar vom Kläger übersehene Tatsachen hinzuweisen, aus denen sich Nichtigkeit eines Beschlusses ergibt (§ 46 Abs. 2 WEG a.F.). Diese Vorschrift war schon nach altem Recht sinnentleert. Es war schon unklar, wieso nur der Kläger hierauf hingewiesen werden sollte. Im Übrigen steh...mehr

Rz. 45 Die Möglichkeit, bauliche Änderungen zu verlangen, bot schon das alte Recht, beschränkte sich aber darauf, die Zustimmung aller hierdurch beeinträchtigter Wohnungseigentümer als Voraussetzung eines solchen Verlangens zu nennen. § 20 Abs. 2, 3 WEG gehen weit darüber hinaus. § 20 Abs. 3 WEG behält den Anspruch auf bauliche Veränderungen bei Zustimmung aller beeinträchti...mehr

Rz. 29 In der Rechtsprechung zum früheren Recht sind klare Tendenzen zu erkennen, auf das Fehlen des Beschlusses abzustellen, der die bauliche Veränderung erst legalisiert. So lassen einige Berufungsgerichte dahinstehen, ob es durch eine bauliche Veränderung zu Beeinträchtigungen anderer Wohnungseigentümer kommt und lassen alleine das Fehlen der Zustimmung durch Beschluss fü...mehr

Rz. 27 Nach altem Recht (§ 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG a.F.) war die Durchführung derartiger Beschlüsse dem Verwalter zugewiesen. Mit dem Wegfall dieser Vorschrift ist zwar nicht zwangsläufig auch seine Verpflichtung zur Durchführung von Beschlüssen entfallen. Die Gesetzesmaterialien halten eine solche Verpflichtung wie schon früher bei der Durchführung von Vereinbarungen auch ohne ...mehr